中古マンションにはトラップがたくさん！購入前に確認すべき注意点を解説
更新日： 2023.03.16
目次
中古マンションは新築マンションに比べて安価で取引されることが多く、手ごろなイメージを持たれる方も多いのではないでしょうか。
とはいえ、中古マンションと一口に言っても物件の状態や条件はまちまちです。そのため、安さに心惹かれて購入を決めてしまうと後悔する可能性もあります。
本記事では、これからマンション購入を考えている方に向けて、中古マンションを購入するときの注意点を紹介します。内覧時のポイントも一緒に解説しますので、ぜひお役立てください。
中古マンション購入時における8つの注意点
中古マンションを購入する大きなメリットは、好立地にある物件や条件の良い物件を新築より安く手に入れられることです。
しかし、安価で購入できるということには、それなりの理由があります。物件チェックを怠ると購入を後悔してしまうかもしれません。
この章では、中古マンションを購入するときの注意点を8つ紹介します。購入前に、ここで紹介するポイントを押さえましょう。
注意点1.資金計画
中古物件に限られたことではありませんが、マンションを購入するときはきちんと資金計画を立てることが重要です。特に、住宅ローンを組んで物件を購入する場合、無理なく返済できる金額を設定する必要があります。
さらにマンションを購入するときは、購入価格だけでなく諸費用にも注意しなくてはなりません。購入時には、仲介手数料や税金などの諸費用が発生するため、その分を考慮した資金計画を練りましょう。
注意点2.築年数
築年数が浅い物件が必ずしも優良物件とは限りませんが、一般的に築浅物件のほうが設備や内装がキレイな傾向にあります。
また、建物は築年数が経過すれば経過するほど、価値が下がるのが一般的です。築年数がかなり古い物件だと資産価値が低いことから、住宅ローンの審査が通りにくくなるといった特徴もあります。中古マンションは、価格と築年数のバランスを見ながら購入を決めると良いでしょう。
注意点3.住みやすさ
中古マンションは部屋の状態にばかり目が行きがちですが、周辺環境から見る住みやすさも大切なチェックポイントです。住みやすさをチェックするときは、以下のポイントを重点的に見ることをおすすめします。
- 交通環境
- 生活利便施設
- 学区
- 治安
- 騒音や異臭の有無
- 近隣コミュニティー
子供がいるご家庭の場合、上記ポイントに加えて保育施設や教育関連施設、公園などが近所にあるか調べておくと便利です。
注意点4.長期修繕計画と修繕積立金
長期修繕計画とは、長期的な修繕計画や定期点検の計画をまとめたものです。長期修繕計画は、ほとんどのマンションで計画されているもので、長きにわたり住みやすい状態を維持するために必要不可欠なものといえます。
しかし、一部のマンションでは長期修繕計画を作成していなかったり、修繕計画はあるものの予定通りに工事が実施されていなかったりする場合もあります。
また、マンションの規模に比べて修繕積立の金額が安いなら要注意です。予定されていた修繕工事を実施できない恐れがあります。
注意点5.管理状況
同じマンションに長く暮らすためには、管理が行き届いている物件を見つけることから始まります。いくら室内がキレイであっても外壁にひびが入っていたり、ポストのカギが壊れていたりしては管理が行き届いているとはいえません。
管理状況が悪いマンションを購入してしまうと、長く住み続けられない恐れがあるため十分注意しましょう。
注意点6.利用ルール
中古マンションを購入するときは、管理規約を確かめておくことも重要です。ペットの飼育や楽器の演奏、居住目的以外の利用などが禁止されているマンションは少なくありません。
中古マンションを購入するうえで特に気を付けたいルールは、リノベーションの可否です。マンションの中には、リノベーション不可の物件も多く存在します。リノベーションすることが前提なら、事前に実施の可否を明確にしておきましょう。
注意点7.耐震性
建物の耐震基準には、「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2種類があります。旧耐震基準では、震度6～7程度の大きな地震には特別規定が設けられていないのに対し、新耐震基準では大規模な地震が起きても倒壊しない規定が設定されています。
新しい基準が設定される1981年5月以前に建てられたマンションは、旧耐震基準が採用されていることが多く耐震性に不安が残ります。中古マンションを購入するときは、どちらの基準が採用されているか把握しておきましょう。
なお、旧耐震基準で建設されていても、耐震補強工事を実施し新耐震基準と同様の強度を持つマンションもあります。補強工事の有無も併せてチェックしましょう。
注意点8災害リスク
中古マンションの購入で意外に見落としがちになる箇所が、災害のリスクです。地震や台風、豪雨といった自然災害にどれほど対応できるのか事前に知っておくと、万が一のときに役立ちます。
自然災害による被害の予測図や避難方法を把握するには、「ハザードマップ」を活用するのがおすすめです。エリアごとのハザードマップは、国土交通省のホームページから閲覧できます。
参考：国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
中古マンションの内覧はどこをチェックする？
次に、内覧時のチェックポイントを押さえましょう。実際に物件を見学しに行くと、どこを見て良いか分からないという方は意外に多いものです。
ここでは、中古マンションを内覧するときにチェックすべき5つのポイントを具体的に説明します。
周辺環境
周辺環境は、必ず歩いてチェックすることをおすすめします。売り出し広告には、周辺施設までの距離や交通手段などが書かれていますが、文面だけではエリアの雰囲気までは掴めません。
可能であれば昼、夜と異なる時間帯にマンション周辺を散策すると良いでしょう。昼間は落ち着いた住宅街という印象だったとしても、夜間になると人通りが少なく治安に不安を感じるといった印象に変わるケースもあります。
室内環境
部屋の中を見学するときは、間取りのみならず日当たりや風通し、眺望、天井の高さ、生活導線のチェックも怠ってはいけません。
室内を隅々までチェックせずに購入を決めてしまうと、後悔する可能性が高まります。自分の好みや生活スタイルに合った室内環境になっているか、きちんと確かめましょう。
共用部分
物件の管理状況を確認するためにも、共用部分のチェックは必須項目です。マンションの外壁やエントランス、エレベーターや階段、樹木の手入れ状況なども見ておきましょう。
物件の管理は管理会社に委託しているマンションがほとんどのため、会社によって差が出てしまいます。物件ごとに共用部分も隅々までチェックすることをおすすめします。
上下左右の部屋に暮らす住民
購入を検討している部屋の上下左右に暮らす住民に関しては、生活スタイルや家族構成などを把握しておくべきです。
たとえば、購入希望者が朝型生活、隣人が夜型生活の場合、生活リズムの相違から些細な生活音さえ気になって騒音トラブルに発展する恐れもあります。購入後のトラブルを防止するためにも、売主に上下左右の部屋に暮らす住民について聞いておきましょう。
セキュリティー
セキュリティーも必ずチェックすべき事項です。共用部分をチェックするときに、防犯カメラやオートロック、宅配ボックスといったセキュリティー設備が備わっているか見てみましょう。
さらに塀の高さは適切か、駐車場やゴミ捨て場などに死角となる場所はないかチェックすることも大切です。エントランス周りのセキュリティー対策は充実していても、非常階段や裏口付近に対策が講じられていない場合もあります。
よくある質問
Q1. マンション購入で将来の収入の増加を見越してローンを組んでも大丈夫ですか？
金額によりますが、将来収入が減少する可能性もあるため、少し余裕を持って組むことをおすすめします。
住宅ローンの支払いが苦しくなり売却を検討される方も多いため、不測の事態に備えておきましょう。
Q2. 中古マンションの築年数は古くても大丈夫ですか？
新耐震基準のマンションを選んだ方が安心でき、住宅ローンの審査も承認されやすいです。
新耐震基準を満たしていても、管理状態が悪い物件は避けるようにしましょう。
Q3. 中古マンションの管理費や修繕積立金の状況は確認すべきですか？
管理費や修繕積立金は、マンションの維持管理に必要な費用をまかなうためのものです。中古マンションを購入する際には、これらの費用の状況を確認することが大切です。管理費が高額な場合、将来的に負担が大きくなる可能性があります。また、修繕積立金が不足している場合、将来的に修繕費用がかさんでしまう可能性があります。
Q4. 管理費や修繕積立金の状況はどこで確認できますか？
仲介会社の担当者に聞いてみましょう。たいていの場合、重要事項調査報告書という管理会社や組合が発行する書類に現状が記載してあります。また、長期修繕計画に将来の修繕計画や値上げ予定が記載されています。
Q5. 中古マンションの住宅ローンの審査に通るためにはどのような条件が必要ですか？
中古マンションを購入する際には、住宅ローンの審査が必要になります。審査に通るためには、収入が安定していること、借入金額と返済能力に見合った金額であること、その他のローンなどの借り入れ状況などが考慮されます。
Q6. 中古マンションの間取りはどのように選べば良いですか？
中古マンションの間取りは、将来的に暮らす家族構成やライフスタイルに合わせて選ぶことが重要です。必要な部屋数や収納スペース、リビングやキッチンの広さなど、自分たちが快適に暮らすために必要な要素を考慮して選ぶと良いでしょう。
Q7. 中古マンションの周辺環境はどのように確認すれば良いですか？
中古マンションを購入する際には、周辺環境も重要なポイントです。駅やバス停、スーパーや病院などの施設のほか、嫌悪施設がないかどうかも確認しておきましょう。
まとめ
中古マンションを購入するときは、新築を購入するときに比べて注意点がたくさんあります。とはいえ、実際に見学に行くとチェックポイントを忘れてしまう場合もあるでしょう。
忘れないようにするためには、今回紹介したポイントを参考にオリジナルのチェックシートを作成することをおすすめします。一つずつ丁寧にチェックして、悔いのないマンション購入をかなえましょう。
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