<p>入居者がいる状態で収益物件を売買する「オーナーチェンジ」。賃料収入もあるはずなのに、なぜ売却するのか気になったことはありませんか？<br><br>オーナーチェンジ物件を購入しようとしている方の多くは投資目的です。儲からなければ意味がありませんよね。<br><br>売却理由は、その物件を購入しても良いか、危険かを判断する重要な材料の一つになります。<br><br>この記事では、オーナーチェンジ物件の売却理由を紐解きながら、物件を見極める視点を解説します。<br></p><h2 id="h2a34473bf0">オーナーチェンジ物件とは？</h2><p>オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で販売されている収益物件になります。<br>つまり、物件のオーナー（所有者）のみ変わる物件ということです。<br>区分マンション、アパート1棟など種類は異なっていても、入居者が居住中のままオーナーが変更になる場合はオーナーチェンジ物件と呼ばれます。</p>

<h2 id="h3be15aa7ff">なぜ売る？オーナーチェンジ物件を売却する7つのケース</h2><p>それでは早速、売却理由を紹介しています。<br>危険度と注意ポイントも記載していますので、参考にして見てください。<br></p><h3 id="h351f9b50ce">理由1：物件が満室になり価値が高くなった【危険度：★☆☆☆☆】</h3><p>まずは1棟もの特有のケースです。<br><br>不動産投資の上級者がオーナーである場合が多いですが、空室が多かった物件を安く購入し、満室にして価値を高め、キャピタルゲイン狙いで売却しているようなケースです。<br><br>満室であれば家賃収入も高く、数字上は非常に魅力的に見える物件が多いのが特徴です。<br><br>しかし、適正な方法以外で空室を埋めていた場合は、購入後すぐに入居者が退去してしまう、という事態も考えられます。<br>面倒でも、レントロールに目を通し、違和感がないか、入居者の属性は問題ないか確認するようにしましょう。<br><br>また、一棟ものは設備の交換や修理が同じタイミングで複数発生する可能性もあるため、そのことも視野に入れて購入を検討してください。<br></p><h3 id="h11d66a611c">理由2：資金が必要になった【危険度：★☆☆☆☆】</h3><p>まとまった資金を調達するために売却するケースです。<br>区分マンションでもよくあり、以下のような理由が挙げられます。</p><ul><li>他の収益物件を購入</li><li>事業資金に充当</li><li>借金返済</li><li>子どもの学費</li><li>自宅購入費用</li></ul><p><br>この場合は、売主の事情によるものなので、売却理由としての危険度は低いです。</p><h3 id="h4f5e5fd5e8">理由3：いずれ住む予定だったが、その予定がなくなった【危険度：★☆☆☆☆】</h3><p>転勤等で、数年後にまた戻ってくる予定で一定期間限定で賃貸に出したけれど、戻る予定がなくなったというケースです。<br><br>賃貸のままでも良いけれど、遠方で管理も手間という理由や、転勤先で新たに自宅を購入するために、ローンを完済しておきたい、といったニーズが挙げられます。</p>

<p>この記事を読んでいる方には、転勤が決まって、持ち家をどうするか悩んでいる方も多いはず。<br>中には、突然、思いがけず転勤が決まってしまい、不安な方もいるでしょう。<br><br>この記事を読んで分かること</p><ul><li>迷ったときに確認する5つの判断軸</li><li>4つの選択肢のメリットデメリット</li></ul><p><br>それではさっそく見ていきましょう。</p>

<h2 id="h57fa5defb1">5つの判断軸</h2><p>それでは、早速5つの判断軸を見ていきましょう。<br></p><h3 id="h0e666c2204">単身赴任するか迷っている場合</h3><p>まずは、そもそも単身赴任かどうかを迷っている場合の判断軸です。<br>単身者の方や、もう家族みんなで引っ越すことが決まっている方は、次の賃貸にするか売却するか迷っている場合からお読みください。</p><h4 id="h4928860ff7"><br>【判断軸1】家族のライフスタイルを変更できるか</h4><p>住む場所が変われば、ライフスタイルも変わってしまします。<br>パートナーの仕事や、子どもの学習環境を変更することは可能ですか？<br>家族の気持ちもしっかり確認しながら、ベストな選択を探ってください。<br></p><h4 id="h3c1dda7ffc">【判断軸2】金銭面にお得な方はどちらか</h4><p>単身赴任で手当が出る会社もあるでしょう。<br>寮や社宅のある会社であれば、単身赴任した方がお得な場合もあるでしょう。<br>特に、転勤期間も決まっている、という場合はお得な方を選んでも良いかもしれません。<br></p><h3 id="ha303c8f81e">賃貸に出すか売却するか迷っている場合</h3><p>ここからは、家族みんなで引っ越すことを決めた場合の、「持ち家どうする」問題です。数ヶ月程度のことであれば空き家にしておいても良いでしょう。転勤が数年に渡るのであれば、賃貸に出したり、思いきって売却すると言う選択肢もあります。<br></p><h4 id="ha3e9505b68">【判断軸3】また住みたいか</h4><p>今の自宅に、愛着がある方も多いでしょう。また住みたいと考えているならば、とりあえず賃貸に出してみても良いかもしれません。売ることはいつでもできます。<br></p><h4 id="h95edaf7a85">【判断軸4】自宅に他人が住むことに抵抗はないか</h4><p>賃貸に出すということは、言うまでもなく、他人があなたの家に住むということです。<br>今はないキズや汚れができてしまうことは大いにあります。<br>気持ち的に、そのことを許容できるかどうかも判断軸になります。<br></p><h4 id="h3462d5cba0">【判断軸5】投資用物件として価値が高いか</h4><p>気持ちも大切ですが、損得で考えるのも大切です。<br>もし、あなたの自宅の立地がよく、需要のあるエリアにある場合は賃貸に出してみるのも良いでしょう。<br>ずっと所有していても良いですが、賃料収入を得ながら、良いタイミングで売却することで利益を最大化することもできます。<br><br>逆に、そこまで需要が見込めなさそうで、かつ売却もアリかもと考えている場合は、今のうちに売却しておくことも手です。<br><br>需要が少なく、築年も経過してしまったマンションは高い価格で売却することが難しいです。<br>負の資産になってしまわないよう、手放しておくことも考えましょう。<br><br>ちなみに、遠方からでもマンション売却は可能です。<br>内見は仲介会社がしてくれますので、いちいち対応する必要はありません。<br>希望に近い価格で売れるまで、ゆっくり売却を進めることも可能です。<br><br>ここまで、迷った時の判断軸を紹介してきました。<br>持ち家をどうするか、少し見えてきましたか？<br><br>次からは、選択肢ごとのメリットデメリットを紹介します。</p>

<h2 id="h4b2b23facc">転勤の際、持ち家に関する4つの対応方法</h2><p>転勤の際、持ち家をどうするべきか4つの選択肢について詳しく解説していきます。<br></p><h3 id="hb72aa7570a">（１）賃貸にする</h3><p>持ち家を放置したままにしておくと、建物はどんどん傷んでいってしまいます。<br>転勤の期間中に賃貸にすることで、家賃収入を受け取りながら、持ち家の維持管理も賃借人が行ってくれます。<br>特に住宅ローンを利用している人からすると、家賃収入でローンの支払いを補填できるのは大きなメリットといえるでしょう。<br><br>注意点としては、賃貸期間についてです。<br><br>賃貸として人に貸してしまえば、所有者とはいえ急に退去させることは難しいです。<br>転勤が2年間など、具体的に決まっていればいいのですが、急に転勤が終わって戻ることになったらどうでしょうか。<br><br>せっかくの持ち家は賃貸中なので、退去手続きが完了するまで、別で住まいを探さなくてはならないケースもでてきます。<br>持ち家を賃貸にする場合、家賃収入という金銭的なメリットがある反面、持ち家の取り扱いに制限が発生することに注意しておきましょう。<br><br>【メリット】<br>・家賃収入を受け取れる<br>・建物の維持管理を入居者にしてもらえる<br><br>【デメリット】<br>・転勤期間の変更に対して対応が難しい<br>・賃貸中の売却がしにくい<br></p><h3 id="h49dcd5e3d2">（２）売却する</h3><p>持ち家を売却すれば、転勤中の維持管理の負担もなく、売却した資金が手元に入るケースも多く身軽に転勤ができます。<br>将来的に転勤が終わった際、改めて住まいを探さなくてはなりませんが、長期間転勤される場合、家族構成や収入も変化している可能性があるので、状況に合わせた住まい探しができます。<br><br>住宅ローンを利用している場合、ローンを完済できるかがポイントになりますので、転勤前にスムーズに売却できるか一度査定しておくのが良いでしょう。<br><br>もし、住宅ローンを売却代金で返せない場合、手出しで不足分を賄う必要があります。<br>そのため、売却を選ぶ際には、比較的金銭的な余裕があり、長期間の転勤を予定している方にとってメリットが大きいといえるでしょう。<br><br>【メリット】<br>・持ち家の維持管理が不要になる<br>・売却代金が受け取れる<br>・転勤の期間に対して柔軟に対応できる<br><br>【デメリット】<br>・将来、家を探す手間がある<br>・ローンが残った場合、手出しで完済が必要<br>・不動産売却に関わる諸費用が発生する<br></p><h3 id="h6e3ad9391d">（３）親族・身内に管理を任せる</h3><p>持ち家の近くに両親や兄弟が住んでいる場合、管理をお願いするのも方法の1つです。<br>管理人のように常駐するわけではなく、月に1回から2回、持ち家に来て頂いて郵送物の確認や室内の手入れをして頂くことになるので比較的頼みやすいのではないでしょうか。<br><br>家を管理会社に依頼するよりもずっとコストを抑えられますし、ずっと放置しておくより持ち家の劣化を防ぐことができます。<br>とはいえ、親族は不動産管理のプロではないケースがほとんどですので、何をしたらいいか具体的に打ち合わせしておくのが良いでしょう。<br><br>・室内の清掃<br>・郵送物の確認対応<br>・上下水道やガスの利用（凍結・悪臭予防）<br>・庭の手入れ（戸建て・庭付きマンションの場合）<br><br>上記が一般的な管理対応になります。<br>親族との関係にもよりますが、無償で依頼するのか、手間賃としていくらか支払うのかもきちんと確認しておくことで親族間のトラブルも防げるでしょう。<br>【メリット】<br>・転勤の期間に応じて柔軟に対応できる<br>・第三者に使われることがない<br>【デメリット】<br>・信頼できる親族が近くにいないと難しい<br>・管理は素人なので不具合が起きる可能性がある<br>・きちんと打ち合わせをしないと親族間トラブルに繋がる<br></p><h3 id="h2afe3f828d">（４）単身赴任する</h3><p>転勤といえば単身赴任というイメージの方も多いのではないでしょうか。<br>単身赴任であれば、家族が持ち家に住んで管理ができますし、外部へ依頼することもないので手間暇はかかりません。<br><br>ただし、勤め先の転勤に対する補助の有無にもよりますが、転勤先と持ち家との二重生活のため、生活費や住居費が家計を圧迫する可能性があります。<br><br>また、家族と離れての生活になりますので、家族間での話し合いをしっかりする必要があります。<br><br>【メリット】<br>・家族の生活環境が変わらない<br>・管理面の心配がなくなる<br>・手間がかからない<br><br>【デメリット】<br>・家族で離れ離れになる<br>・生活費、住居費の負担が増える</p>

<h2 id="h7b3a3a237e">転勤が決まったら不動産会社に相談しよう</h2><p>実際に転勤が決まった場合、どの選択肢がベストかを判断するのは簡単ではありません。<br>「具体的に、持ち家をどうしたらいいんだろう・・？」<br>「売るのと、賃貸に出すのはどちらがお得なんだろう・・？」<br><br>転勤という大きな節目で後悔する選択はしたくないですよね。<br>転勤が決まったら、売却なのか、賃貸なのか、不動産会社に早めに相談しておくのがおすすめです。<br>この場合、売買、賃貸を両方扱える不動産会社に依頼するようにしましょう。<br>早めに相談を始めることで、落ち着いて2社〜3社に相談ができれば、判断の選択肢が増えることで、後悔しない選択に近づけることができます。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h2ec58caf05">転勤の時、持ち家の対処方法としては何がありますか。</h3><p>大きく4つの対処法があります。</p><ol><li>賃貸にする</li><li>売却する</li><li>親族・身内に管理を任せる</li><li>単身赴任する</li></ol><p><br></p><h3 id="h2b221f4761">転勤の時、持ち家を賃貸に出すメリットは何ですか。</h3><ul><li>家賃収入を受け取れる</li><li>建物の維持管理を入居者にしてもらえる</li></ul><p><br></p><h3 id="hd1db532c0e">転勤の時、持ち家を賃貸に出すデメリットは何ですか。</h3><ul><li>転勤期間の変更に対して対応が難しい</li><li>賃貸中の売却がしにくい場合がある</li></ul><p>一つ目については、1年定期借家契約にするなどの対応によってある程度はコントロールすることができます。</p>

急に転勤が決まった時、持ち家をどうするかは家族のライフスタイルにも関わる大きな問題です。賃貸化、売却か、単身赴任か...この記事では、４つの選択肢とそのメリットデメリットを解説します。

慌てなくても大丈夫！転勤の「持ち家」問題に悩むあなたへ贈る5つの判断軸

<h3 id="hb4b4c87280">理由4：相続が発生して管理が難しくなった【危険度：★★☆☆☆】</h3><p>収益物件を相続したけれど、未経験である不動産管理をする手間やリスクを避け、早く売却して現金化をしたいといったケースです。<br><br>また、相続税の支払いのために、現金化を急ぐという理由で相場よりも安く販売される場合もあります。<br><br>物件の詳細をわかっている人ないない場合があるため、賃貸借契約書や修繕履歴などが揃っているか、管理会社との契約がどうなっているのかなど、確認しておく必要があります。</p>

<p>相続にはいろいろと手続きが発生するもの。<br>マンションを売却したいけれど、税金も気になるし、そもそもどう進めればよいのか不安に思っている人も多いはず。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・相続したマンション売却の進め方<br>・売却するときに必要な諸費用と税金<br>・購入時の売買契約書が見つからない時の対処法</blockquote>

<h2 id="h802d44d14f">相続したマンションを売却開始するための3ステップ</h2><p>マンションを売却するにはどのような流れになるのでしょうか？ある程度はインターネットで調べる事ができますが、具体的にどのタイミングで何をするのかを知っておくことが重要です。<br><br>ゆとりを持って売却計画を考えるためにも、最初に次の流れを確認しておきましょう。</p><h3 id="h901dab53d5">【ステップ1】不動産会社に査定を依頼する</h3><p>まずは不動産会社に相続したマンションの査定を依頼しましょう。近くの不動産会社に連絡をする方法や一括査定サイトを利用する方法がありますが、複数社で検討することをオススメします。<br><br>特に相続したマンションを売却するためには通常のマンション売却よりも専門的な知識が必要となるため、売却に慣れている担当者に依頼する必要があります。<br><br>そのため、不動産会社に査定依頼をする場合には必ず相続したマンションの売却である事を伝えるようにしましょう。</p>

<h3 id="hd130ac6abc">【ステップ2】査定額をベースに販売方法や販売計画を決定する</h3><p>各社から査定額の提示がありますが、査定額だけでなく販売方法や手残り額の説明が分かりやすいかどうかという点を含めて検討する事がポイントです。<br><br>不動産会社は売却の依頼を受けるために意図的に高い査定額を提示し、売却開始後に価格を下げるという営業手法を取る場合があります。<br>そのため、査定額の根拠をしっかりと説明できることは重要ですが、同じくらい重要なポイントとして販売方法や販売計画があります。<br><br>相続したマンションの名義変更が完了しているかどうかや居住用財産なのか空き家なのかで販売方法は変わります。<br>また、後述する諸費用や税金面についても大きく変わるため、提示された査定額に沿った売却価格を決定するためにはしっかりとした販売計画の提案も必要となります。<br><br>相続登記や遺産分割協議が未完了のまま決済した場合、売主責任による違約解除となる場合もあります。<br>実際、相続マンションの売却経験がない不動産会社に依頼してしまい、大きなトラブルとなったケースも多いです。<br><br>そのため、査定額と販売方法、販売計画の総合的判断で不動産会社を決定するようにし、相続に詳しい担当者を選ぶようにしましょう。</p><h3 id="h004bc68f15">【ステップ3】不動産会社と媒介契約を締結する</h3><p>不動産会社が決まったら、売却委託の方法を決定しましょう。次の3種類から選択する事になりますが、それぞれメリットデメリットがあるため売却計画に合わせて選択することが大切です。</p><h4 id="hded384c64a">一般媒介契約</h4><p>複数の不動産会社に依頼する事ができ、有効期間は原則ありません。不動産会社は指定流通機構への登録義務も売主への販売報告義務もありません。<br><br>複数社に依頼できるため、不動産会社を1社に絞れない場合や不正なく確実に売却したい場合には有効な媒介契約です。<br>一方で、、不動産会社の販売管理を売主自身が行わなければならず、依頼先が増えると、対応の手間がかかります。<br><br>また、不動産会社からすると利益0となる可能性があるため、会社によっては積極的な売却活動を行ってもらえないこともあります。</p><h4 id="hf6dda44fa6">専任媒介契約</h4><p>不動産会社は1社のみと契約する事になりますが、売主自らも買主を探す事ができます。親族や友人に個人間売買をする可能性がある場合に選ばれる契約形態です。<br>有効期間は3ヶ月、指定流通機構への登録は媒介契約締結後7日以内に行う義務があり、売主への販売報告は2週間に1度行う必要があります。<br><br>1社のみに売却管理を委託するため対応の手間も少なく、かつ売主自ら買主を捜索できるという特徴があります。<br>ただし、不動産会社が1社のため売却活動がうまく進むかどうかは依頼した不動産会社にかかっているため、活動内容に対し細かいチェックをする必要があります。</p><h4 id="hefb0e98513">専属専任媒介契約</h4><p>専任媒介契約は売主も自ら買主を探す事ができるのに対し、専属専任媒介契約は全ての買主捜索を不動産会社に依頼する契約形態となります。<br>有効期間は専任媒介と同じ3ヶ月ですが、指定流通機構への登録は5日以内、売主への販売報告は1週間に1度となります。<br><br>売主の手間は少なく、不動産会社も利益を得るため積極的に販売活動を行います。<br>ただし、専任媒介と同じく早期売却ができるかどうかは不動産会社次第となるため、不動産会社の選定は注意深く行うようにしましょう。</p>

<h2 id="hcb6f55497d">相続したマンションを売却するときに必要な諸費用と税金</h2><p>相続したマンションを売却する際にはどのような諸費用と税金がかかるのでしょうか？売却価格だけでなく諸費用と税金額をチェックすることで、最終手残り額を把握することができます。<br>特に相続したマンションについては相続の確定、非確定も影響するため、次の項目をしっかり確認しましょう。</p><h3 id="h7249bfdd44">諸費用</h3><p>通常のマンション売却、相続マンションに関わらず次の項目が諸費用として必要になります。</p><ul><li>印紙代</li><li>所有権移転登記費用</li><li>仲介手数料</li></ul><p>相続することは確定したが、相続登記が完了していない場合は、上記に加え相続登記も必要となります。<br><br>なお、相続すること自体が未確定の場合は、<br>まず、遺産分割協議が必要となり、その場合は遺産分割協議書作成の費用も必要となるため、注意が必要です。</p>

<h3 id="h191b758ddd">税金</h3><p>相続したマンションを売却した場合、売却益に応じた譲渡所得税が発生します。<br>譲渡所得税の計算は売却価格と当時取得した価格によって大きく変わり、計算式は次のようになります。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4e4ce9f050dd4cba9ef73014a79e71f3/%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9.png" alt=""><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/900690a7062c4ff28c1ad6e1a6964d70/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%A8%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97.png" alt=""><br><br>売却価格－取得した価格－取得に要した諸費用－売却に要した諸費用＝譲渡所得課税額<br>譲渡所得課税額×所有期間に応じた税率＝譲渡所得税<br><br>所得期間が5年を超える場合は20.315%、5年以下であれば39.63%となります。この年数は被相続人の所有期間も加算できます。<br>例えば、被相続人がマンションを取得し3年目に亡くなり、相続人が相続取得してから3年後に売却した場合は、被相続人と相続人の所有期間の合計は5年を超えるため、20.315%となります。<br><br>ここで、注意しなければならないのは、当時取得した価格によって税額が大きく変わってしまう、という点です。<br>取得価額は、売買契約書や領収書で確認ができます。<br>しかし、相続したマンションの場合は残っていないケースも多いです。<br><br>取得時の売買契約書等がない場合、売却価格の5%が取得費として扱われてしまいます。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/6fa11e1d1a8c4eeaac2476373ce5a381/%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%9B%B8%E3%81%8B%E3%82%99%E3%81%82%E3%82%8B%E5%A0%B4%E5%90%88%E3%81%A8%E3%81%AA%E3%81%84%E5%A0%B4%E5%90%88.png" alt=""><br>例えば3,000万円のマンションを購入し5年後に2,000万円で売却した場合、どちらの諸費用も100万円だとすると次のようになります。<br><br>〈売買契約書がある場合〉<br>(2,000万円－3,000万円ー100万円－100万円)×39.63%＝約－1,200万円＝譲渡所得税0円<br><br>〈売買契約書がない場合〉<br>(2,000万円－100万円－100万円－100万円)×39.63%＝約670万円の譲渡所得税<br><br>このように、相続したマンションを売却する場合は大きな税負担となる場合があります。<br><br>譲渡所得税の税金対策として、居住用財産であれば3,000万円まで課税額を控除する事ができます。つまり、上記の例では1,700万円の課税額が0円となるため、免税となります。<br>また、相続したマンションを相続取得後3年以内に売却した場合、相続税を支払っていれば取得した費用として加算する事ができ、課税額を減らす事ができます。<br><br>相続したマンションを売却する際には譲渡取得税が重要なポイントとなります。<br>そのため、事前に購入当時の契約書類や領収書の有無を確認し、税制優遇を最大化できるようにしましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h78d5d8e033">Q1. 相続したマンションを売却するときに、仲介会社の担当者に相続であることを言わないといけませんか？</h3><blockquote>思わぬトラブルが発生することもありますので、必ず伝えておきましょう。</blockquote><h3 id="hcf0593c4bd">Q2. 相続したマンションを売却するときに特に注意することはありますか？</h3><blockquote>相続登記や遺産分割協議が完了してから売却するように注意してください。</blockquote><h3 id="h6f4b3747ff">Q3. 相続したマンションを売却するときにどんな諸費用がかかりますか？</h3><blockquote>基本的には通常の売却と同様です。<br>相続に関する費用として、相続登記費用、遺産分割協議書作成費用もかかってきます。</blockquote><h3 id="hb78e51b350">Q4. マンションを売却したときに税金はかかりますか？</h3><blockquote>売却益が出た場合は譲渡所得税がかかります。</blockquote><h3 id="h50ef3ba566">Q5. 売買契約書が見つからないと何か不都合がありますか？</h3><blockquote>取得費が分からないため、譲渡所得税の負担が大きくなる可能性があります。</blockquote><h3 id="h8350ffbcae">Q6. 売買契約書が見つからない場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>仲介会社に問い合わせをしてみてください。<br>または、領収書などの他の書類を探してみてください。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>相続したマンションの売却に慣れている人は少なく、ほとんどの相続人が初めての売却となります。そのため、この記事に記載したようなポイントを全て確認することは難しいです。<br><br>相続したマンションを失敗せずに売却するには、専門的な知識を持っている不動産のプロに依頼することが重要なポイントになりますが、人任せにせず、売主として諸費用や税金、税金対策についてもしっかりと把握しておくことが大切です。</p>

相続したマンションを売却するときには、売買契約書の有無によって譲渡所得税の金額が変わる可能性があります。この記事では、相続したマンションを売却する手順や注意ポイントについて解説します。

【相続したマンション】契約書の有無でこんなに違う！売却にかかる諸費用と税金を試算してみよう

<h3 id="h5495d88f0d">理由5：収支が悪化した【危険度：★★★☆☆】</h3><p>収支悪化の理由によっては危険度がぐっと高くなります。<br>収支悪化には以下のような理由があげられます。</p><ul><li>返済比率が大きく月々の返済額が大きい</li><li>管理費や修繕積立金が増額になり、支出が増えた</li><li>設備の修繕費がかさんだ</li><li>想定より低い賃料で貸してしまった</li></ul><p><br>最初の理由は、オーナー個人が起因になるため危険度は低いです。<br><br>管理費等の値上げについては、マンションに長期計画が作成されているのか、今後の値上げ計画はあるのかを確認して、許容できるか判断しましょう。<br><br>設備の故障は、どの物件でも起こります。<br>何の設備がどんな理由で修繕が必要になったのかを確認しましょう。<br><br>老朽化が原因であれば、修繕履歴を確認の上、他の設備があとどのくらいで修繕が発生しそうか、支出を予測しておきましょう。<br>（設備の修繕をめぐって、入居者とオーナーが揉めているケースも考えられますので、少し注意が必要です）</p>

<p>不動産投資をしているとマイナス収支になってしまい、持ち出しがをする事があります。<br>この状況になった場合、早急に対処をしなければローンが払えなくなり、とても大変な状況になってしまいます。<br>今回はマイナス収支にならない為の方法と、マイナス収支になってしまった場合の対処方法を紹介させて頂きます。<br>不動産投資をこれから始める方や、既に不動産投資をしている方にもお役に立てると思います。</p>

<h2 id="h0d317357da">不動産のマイナス収支・持ち出しとは</h2><p>そもそも不動産のマイナス収支や持ち出しとはどんな状況でしょうか？<br>先ずはマイナス収支と持ち出しについて解説をさせて頂きます。</p><h3 id="h82ee8901e8">マイナス収支とは</h3><p>マイナス収支とは毎月の家賃収入より支出の方が多い状況を言います。<br>分かり易く言えば赤字状態です。</p><h3 id="he10ff24509">持ち出しとは</h3><p>マイナス収支で毎月赤字になっているので、その赤字分を補填する為に、自身の預貯金などから支払いをする状況を持ち出しと言います。</p><h2 id="hcd0c16eef6">マイナス収支が発生する原因</h2><p>マイナス収支が発生する原因について紹介をさせて頂きます。<br>特にこれから不動産投資を検討している方は、どんなところに落とし穴があるかをご確認下さい。</p><h3 id="h3e65ecaae9">入居者が見つからない</h3><p>入居者が決まらず、空室の状態が続いている状況です。<br>物件の立地や環境が悪い、募集を依頼している不動産会社の営業力が弱い、物件の設備が古いなどの理由が考えられます。</p><h3 id="h8c2460f6c4">低い賃料で貸してしまう</h3><p>入居者がなかなか決まらない為、家賃を値下げして募集するというケースがあります。<br>空室の状況が長く続くよりはマシですが、安い家賃で貸してしまうと収支が厳しい状況が続きます。</p><h3 id="h8621e7611a">管理費・修繕積立金の値上がり</h3><p>マンションの場合、数年に一度管理費や修繕積立金が値上がりするのが一般的です。<br><br>特に修繕積立金はマンション全体を修繕する為に使うので、築年数が経過するに連れて直すところも増えてくる関係で修繕積立金は徐々に値上がりをします。<br>タワーマンションなどは10年一回位の頻度で一時金の徴収があるケースがもありますので注意が必要です。</p><h3 id="h8d38a26521">室内の修繕費や設備交換費がかさんだ</h3><p>室内の設備が故障すればそれを修理交換する必要があります。<br><br>また、賃借人が退去する際に原状回復工事も必要になり、次の募集に向けて直ぐ入居できるくらいの状況にする必要があります。<br>それ以外にも設備が古くなれば交換する場面も発生するので、室内の修繕費や設備の交換費用によって収支がマイナスになる事があります。</p><h3 id="h43e72aa1f1">ランニングコストなど事前把握が甘かった</h3><p>不動産投資には様々なコストがあります。<br>管理費や一時金・固定資産税等・不動産会社に支払う管理の手数料や仲介手数料、室内の修繕費用など、予め想定する事ができるコストもあれば、予想外で発生するケースもあるので、ランニングコストの事前把握が甘くなって収支がマイナスになる事もあります。</p>

<h2 id="h2f412b46bd">マイナス収支を防ぐ方法</h2><p>ここではマイナス収支を防ぐ方法について解説させて頂きます。<br>不動産投資はコストのコントロールが最も重要になってくるので、以下をしっかり押させて頂ければマイナス収支になる可能性は低くなります。</p><h3 id="hfbc0859abb">需要のある物件を選ぶ</h3><p>都内（23区）を例に上げるのであれば、現在はシングルとディンクス世帯が増えている為、ファミリー向けの不動産に投資するよりはワンルームから2LDK位までの物件に需要があります。<br><br>駅から近いというのも大切ですが、何という駅なのかも大切です。<br>リモートワークが増えてきたと言っても、会社に通勤している人はたくさんいます。<br>なので都心にアクセスし易い駅である事が大切です。<br>その他には周辺環境も大切です。<br><br>例えば駅から近い物件でも線路沿いにあって音がうるさいとか、<br>日当たりが悪い物件は入居者がなかなか決まらなくなる要因となります。<br>物件の購入を検討する際には自分だったらここに住みたいか？という観点で考えるのが大切です。</p><h3 id="h407e6d8acd">管理費等の値上げ予定がないかを確認する</h3><p>管理費などの値上げ予定が無いか確認をしましょう。<br><br>不動産会社に頼めばマンションの管理会社が発行する「管理に係る重要事項調査報告書」を貰う事が出来ます。<br>「管理に係る重要事項調査報告書」には管理費や修繕積立金の値上げ予定などが記載されていますのでそれを参考にしましょう。<br><br>また、大抵のマンションでは管理会社作成の「長期修繕計画」という資料があります。<br>長期修繕計画は30年くらいの期間でいつ何を修繕するか？という計画が記されています。<br>そこには何年次点ではどれくらい修繕積立金が貯まっていて、どれくら余剰金が生まれるか？或いはマイナスになるか？などが記されており、段階的な修繕積立金の推移なども記載されている事があります。<br><br>そういった資料も合わせて確認すればいつ頃どれくらい修繕積立金が上がるかを予想する事が出来ます。<br>管理費等の値上げを確認する時は「管理に係る重要事項調査」と「長期修繕計画」を確認をしてみて下さい。</p>

<h3 id="h030f68de45">築年や修繕履歴から費用を予測しておく</h3><p>前期の長期修繕計画の件と連動する内容にはなりますが、修繕積立金は5年事くらいのペースで修繕計画が見直されて、それに合わせて修繕積立金を値上げするという事が多いです。<br><br>大体12年から13年くらいに一度のペースで大規模修繕が行われる事が多く、大規模修繕の後に修繕積立金を値上げするというケースが多いです。<br><br>因みに管理費が上がるというのはケースとしては少なく、人件費が高騰したり、消費税が増税された時に見直される事が多い為、定期的に値上げする修繕積立金と比較すると、管理費の値上げは社会情勢による影響多いのが特徴です。</p><h3 id="hbab249f294">収支の見通しを細かく計算しておく</h3><p>不動産投資をする上ではたくさんの経費がありますので、それらを細かく計算をしておく事がマイナス収支を防ぐ為の一歩です。<br>不動産投資で使う経費は以下の通りです。</p><ul><li>管理費、修繕積立金（値上げ分も考慮する）</li><li>固定資産税など</li><li>管理手数料</li><li>原状回復費と突発的な設備の交換費用</li><li>仲介手数料</li><li>投資ローンの金利</li></ul><p>また、家賃も段階的に下げて行かないといけない事も考えましょう。<br><br>築年が古くなれば賃料を下げるのも必須です。<br>なかなか入居者が決まらない時にも家賃など募集条件を見直したりする場面もあります。<br>ずっと同じ条件で貸せるとは思わないようにしましょう。</p>

<h2 id="h7a1fb9d045">既にマイナス収支の場合の対策</h2><p>既にマイナス収支の場合で、一過性のものであれば良いのですが、継続的にマイナス収支になるのであれば早急に改善が必要となります。<br>マイナス収支に陥ってしまった場合の対策を紹介させて頂きます。</p><h3 id="hd6366e57a8">ランニングコストの見直しを行う</h3><p>ランニングコストの見直し、管理手数料が安い会社に変えたり、そもそも直接管理に変える事で管理手数料を安くするか、カットする事が出来ます。<br><br>原状回復費用や突発的な設備修理・交換費用は安くやってくれるリフォーム会社を見つけたり、<br>ネットなどで設備品を買って自分で取り付けるなど、不動産会社から紹介される業者だけで判断しないことも大切です。<br><br>不動産会社から紹介されるリフォーム業者は修繕費の一部を紹介料として不動産会社に支払っているケースが多い為、<br>直接依頼するケースよりも割高になってしまうこともあります。<br>不動産会社を挟まずに自身で対応できることは対応して、業者に依頼する場合は直接依頼をしましょう。</p><h3 id="h908688766a">ローンの借り換えを行う</h3><p>ローンの借り換えも有効的です。<br><br>住宅ローン等と比較してアパートローンは金利が高い為、複数の銀行に相談をすれば今より金利が安くなって、収支を改善する事が出来ます。実際に借り換えをする時はローン事務手数や登記費用などの経費も係るので、借り換えをする場合の経費も考慮して収支が改善されるかを考えましょう。</p>

<h3 id="h3f1bae22ae">売却する</h3><p>前記の対策を講じても収支の改善が見込めない場合は、最終手段として売却をして精算する事になります。<br>売却は出来れば避けたいところだと思いますが、ずっとマイナス収支になるくらいであれば売却をした方が懸命です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h2e68aae472">Q1. 不動産投資におけるマイナス収支とは何ですか？</h3><blockquote>マイナス収支とは毎月の家賃収入より支出の方が多い状況を言います。分かり易く言えば赤字状態です。</blockquote><h3 id="h532dce814a">Q2. 不動産投資における持ち出しとは何ですか？</h3><blockquote>マイナス収支で毎月赤字になっているので、その赤字分を補填する為に、自身の預貯金などから支払いをする状況を持ち出しと言います。</blockquote><h3 id="h26519ca936">Q3. 不動産投資でマイナス収支が発生するのはどんなときですか？</h3><blockquote>入居者が見つからないとき、低い賃料で貸してしまう、管理費・修繕積立金の値上がり、修繕や設備交換が発生した、ランニングコストの事前把握が甘かったときなどです。</blockquote><h3 id="hf2480c6c4a">Q4. マイナス収支を防ぐために購入前にできることはありますか？</h3><blockquote>需要のある物件を選ぶ、管理費等の値上げ予定がないか確認する、築年や修繕履歴から費用を予測しておく、収支の見通しを細かくしておくことなどが挙げられます。</blockquote><h3 id="h10f2fc114e">Q5. 管理費・修繕積立金の値上げ予定はどうすればわかりますか？</h3><blockquote>管理組合に問い合わせましょう。また、管理会社から取得する、重要事項調査報告書に記載されていることが多いです。</blockquote><h3 id="h874015b0a5">Q6. マイナス収支になってしまったらどうすれば良いですか？</h3><blockquote>ランニングコストの見直しを行う、ローンの借り換えを行う、売却するなどの選択肢があります。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回は不動産投資でマイナス収支にならない為のポイントや、マイナス収支になってしまった場合の対策などを解説させて頂きました。<br><br>マイナス収支になるかどうかは投資用不動産の購入条件で決まると言っても過言ではありません。<br>購入を検討する段階でランニングコストや取れる家賃等を5年から10年位の期間でなるべく細かくシビアに考えて、<br>その上で収支が合うのであれば購入するというスタンスをお勧め致します。<br>最初の見立てが甘い場合はその後の修正は厳しいとお考え頂いた方が良いです。<br><br>以上参考になれば幸いです。<br>最後までお読み頂き誠にありがとうございました。</p>

マンション投資では、経費を賃料で賄えず、マイナス収支になってしまうケースがあります。この記事では、マイナス収支になり持ち出しが発生する原因と対処法について解説をしています。

「持ち出し」って何？不動産投資でマイナス収支になる原因と対処法を解説

<h3 id="hcdab0290c9">理由6：建物や設備の老朽化【危険度：★★★★☆】</h3><p>前項と似ていますが、これは、建物や設備の老朽化によるトラブルや修繕費の高騰を「見越して」売却しているケースです。<br><br>今後、修繕費や対応コストがかさむ可能性があるため、築年が経過しているのに、一度も修繕履歴がない物件は慎重に検討しましょう。<br><br>また、長期修繕計画が作成されていない物件などは、今後修繕積立金が旧に値上げされたりする可能性もあるため、建物自体の管理状況も注視する必要があります。<br></p><h3 id="h6469ce1a5f">理由7：入居者の属性に問題がある【危険度：★★★★★】</h3><p><br>危険度がぐっと高くなるのが、入居者に問題がある場合です。<br>例えば、</p><ul><li>家賃の滞納が多い</li><li>近隣住民とトラブルを頻繁に起こす</li><li>難癖に近いクレームが多い</li><li>大幅な家賃交渉をしている</li><li>無理な修繕を依頼してくる</li></ul><p>こういった条件に当てはまる入居者がいる場合、少し損をしても売ってしまいたいというオーナーは少なくありません。<br><br>また、入居者に問題があるかというのはオーナー、もしくは不動産会社の担当者にきちんと聞かないと教えてもらえないケースもあります。<br>どんな入居者なのかはきちんとヒアリングをして、回答が曖昧であったり、不信感を感じるようであれば、数値上魅力的な物件であっても見送るのが吉の場合も多いです。</p><h2 id="h28d4f4ebc4">オーナーチェンジで確認すべきチェックポイント</h2><p>上記を踏まえて、オーナーチェンジで確認すべきポイントをまとめておきます。</p><h3 id="h8443930fbb">入居者関連</h3><ul><li>入居者属性</li><li>入居者とのトラブル</li><li>賃貸借契約書の内容</li></ul><p><br></p><h3 id="hc901011724">修繕関連</h3><ul><li>修繕履歴を確認する</li></ul><p><br></p><h3 id="h58d7fad9b1">建物関連</h3><ul><li>管理費等の値上げ計画の有無と金額</li><li>建物の管理状況</li></ul><p><br></p><h3 id="h4f6fea3f36">管理関係</h3><ul><li>管理会社との契約内容</li></ul><p><br></p><h3 id="ha739b3b8f6">その他</h3><ul><li>部屋の位置</li><li>周辺環境</li></ul>

<p>オーナーチェンジ物件を購入するとき、利回りだけに気を取られていませんか？<br>ときどきですが、思わぬ特約を初め、賃貸借契約書には時限爆弾やトラブルのもとが隠れている場合があります。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・賃貸借契約書の種類が分かる<br>・賃貸借契約書で特に確認すべき6つの項目が分かる</blockquote>

<h2 id="he68b7172b8">賃貸借契約の種類</h2><p>賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、貸主がどちらの契約内容で物件を貸し出すか決められます。ここでは、それぞれの違いを押さえましょう。<br>&nbsp;<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/9583bd7cbf4f44cf9a658e3035e881fd/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E5%80%9F%E5%A5%91%E7%B4%84%E3%81%AE%E7%A8%AE%E9%A1%9E.png?w=2048&amp;h=884" alt="普通借家契約  定期借家契約  契約方法  制限なし  書面  契約の存続期間  1年以上  契約書で定めた期間  1年未満の契約  認められない  ※期間の定めのない契約とみなされる  認められる  契約の更新  借主からの希望次第で更新される  ※貸主が更新を拒むには正当な理由が必要。  更新なし  契約期間満了をもって終了"></p><h3 id="h4c2efb73a9">普通借家契約</h3><p>普通借家契約は、貸主に正当な理由がない限り契約はそのまま更新されます。正当な理由とは、再開発エリアに入っていて建物の取り壊しを要求されている、建物の劣化がひどくこのまま住み続けていると危険を伴うといった事情が該当します。<br>&nbsp;<br>そのため、物件の利回りが低いため更地にして売却したい、借主の態度が気にくわないため追い出したいといった貸主の個人的な事情は正当な理由に当てはまりません。</p><h3 id="h4effbb898d">定期借家契約</h3><p>定期借家契約は、契約期間満了をもって更新されずに終了する契約形態です。定期借家契約を結んでいて契約終了後もそのまま住み続けたい場合「契約更新」ではなく「再契約」になります。<br>&nbsp;<br>しかし、再契約は貸主の合意がなければ成立しません。借主が再契約したい旨を伝えても貸主が拒んだら、契約期間終了に伴い退去する必要があります。</p><h2 id="hc42d7f88e4">オーナーチェンジ物件の賃貸借契約書で確認すべき6項目</h2><p>オーナーチェンジ物件を購入するうえで、賃貸借契約書の確認は必要不可欠です。契約書にきちんと目を通さずに取引を進めてしまうと、後にトラブルが起きる可能性が高まります。ここで紹介する6項目を中心に、隅々まで契約内容をチェックしましょう。</p><h3 id="he1bb846ddc">家賃</h3><p>家賃の項目をチェックするときは、以下のポイントを意識して相応しい金額が設定されているかみてみましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>相場に合っているか</li><li>借主ごとにばらつきはないか</li></ul><p>&nbsp;<br>相場より高い家賃が設定されている場合、今の借主が退去したときに家賃を下げないと新しい借主が見つからず利回りが下がる恐れがあります。<br>&nbsp;<br>また、借主ごとに家賃にばらつきがある場合も注意しなくてはなりません。たとえば、ほとんどの部屋は月8万円で貸し出されているのに対し、ある部屋のみ月3万円で貸し出されているとします。月5万円も差があるとなると、低家賃の部屋は何かトラブルを抱えているかもしれません。<br>&nbsp;<br>数百円～数千円ほどの違いなら良くあることですが、何万円も差があるなら物件のオーナーに低価格の理由を尋ねると良いでしょう。</p><h3 id="h3d4a4e1953">敷金</h3><p>敷金とは、賃貸物件を借りるときに家賃未払いや原状回復費に備えて、貸主が借主から預かるお金をいいます。敷金をチェックするときは、以下の内容を意識しましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>敷金の設定はあるか</li><li>何カ月預かっているか</li></ul><p>&nbsp;<br>購入を検討しているオーナーチェンジ物件に敷金の設定がない場合、注意しなくてはなりません。地域柄敷金を設けていない物件もありますが、賃貸のニーズが低く敷金を設定していると借主が見つからないため敷金なしとしている物件がほとんどです。<br>&nbsp;<br>また、敷金ありの物件なら、何カ月分預かっているかチェックし、前のオーナーから引き継がれている敷金の金額と契約書の内容が正しいか確かめましょう。</p>

<h3 id="h49ca5dcda0">更新料</h3><p>賃貸借契約書を確認するときは、家賃や敷金ばかりに目が行きがちですが、更新料のチェックも欠かしていけません。<br>&nbsp;<br>「前のオーナーは更新料を取らなかった」「事務手数料が発生するとは聞いていない」など、更新料を巡るトラブルは案外多くあります。契約更新料だけでなく、更新時に発生する事務手数料や取り決めも併せて確かめておきましょう。</p><h3 id="hdd68e3aefb">契約期間</h3><p>賃料以外に契約期間も大切なポイントです。契約期間をチェックするときは、以下のポイントを意識しましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>契約から日が浅い入居者はいないか</li><li>契約期限が迫っている入居者がいないか</li></ul><p>&nbsp;<br>たとえ満室の物件だったとしても数日前に入居した借主がいる場合、売主が物件を早期売却するためにサクラを入居させている可能性があります。<br>&nbsp;<br>契約して間もない入居者が一組でもいるなら、入居申込書を見せてもらい不審な点はないか確認すると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、契約期限が迫っている入居がいると、期間満了のタイミングで空室になるかもしれません。入居者に更新の意思があるかどうか売主に尋ねることをおすすめします。</p><h3 id="heb93e9992f">特約</h3><p>賃貸借契約書の内容をよく読むと、特定の入居者とのみ交わされた特別の内容が記されていることもあります。たとえば、フリーレントが付いている、家賃発生日を遅らせるといった個別の取り決めです。<br>&nbsp;<br>入居者とのトラブルの種になることもありますので、どんな特約が定められているのか確認しておきましょう。</p><h3 id="h0e5aaf258b">入居者情報</h3><p>居者の情報を把握しておくことも重要です。氏名はもちろん、性別や職業、国籍、年齢など細かい部分までチェックすることをおすすめします。<br>&nbsp;<br>契約で禁止しているのにもかかわらず、契約者が第三者に又貸ししている場合や名義人と別の人が住んでいる場合もあるため、注意しましょう。<br>&nbsp;<br>とはいえ、賃貸借契約書のみでは詳細を確かめられません。可能であれば、直接現地に行きどのような人が住んでいるのか見てみると良いでしょう。</p>

<h2 id="h0e2c7908b2">契約書に記載されていない特約に注意！</h2><p>オーナーチェンジ物件の賃貸借契約では、契約書に記載されていない特約に気をつけなくてはなりません。たとえば、ペット禁止物件で一部の人がペットを飼っている、居住用物件で事業所として利用している借主がいるといった例が挙げられます。<br>&nbsp;<br>契約書に記されていない特約や前のオーナーが黙認していたことは、新しいオーナーと借主間でトラブルになりかねません。<br>&nbsp;<br>しかし、賃貸借契約書に記載のない項目を新しいオーナーが見抜くことは難しくなります。そのため、契約前に物件調査に行ったり、オーナーに契約書にはない特約を交わしたりしていないか尋ねることをおすすめします。</p>

<h2 id="hb0df00368d">賃貸借契約書は原本を受け取る</h2><p>オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件を引き渡したタイミングで前のオーナーから新しいオーナーに物件に関するすべての義務、権利が移行します。移行後、新しいオーナーと入居者間でのトラブルを避けるためにも、賃貸借契約書は必ず原本を受け取りましょう。<br>&nbsp;<br>また、入居者申込書や重要事項説明書、物件パンフレット、付帯設備の説明書といった書類の保管があれば受け取ることをおすすめします。退去の際や設備不良の際にスムーズに対応できるでしょう。</p><h3 id="hf5b7f5c09f">賃貸借契約書の原本がないときの対処法</h3><p>賃貸借契約書は、物件購入後のトラブルを未然に防ぐためにも原本で受け取るのが理想的です。しかし、どうしても原本が見つからないなら、管理会社に提出してあるコピーを入手しましょう。<br>&nbsp;<br>また、管理会社から原本のコピーを入手できなかった場合、事情を説明して入居者が保管している賃貸借契約書をコピーさせてもらいましょう。<br>&nbsp;<br>もし、入居者が契約書を紛失しているなら、オーナーチェンジを機に新たな契約書を作成することをおすすめします。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="ha7834355c4">Q1. 普通借家契約と定期借家契約の違いは何ですか？</h3><blockquote>大きな違いは、更新できるか否かです。<br>普通借家契約は貸主に正当な理由がない限りそのまま更新されますが、定期借家契約には更新はありません。<br>定期借家契約は、契約期間満了とともに契約が終了します。</blockquote><h3 id="hfd53729a36">Q2. 定期借家契約で契約満了後も入居者が住むことを希望した場合、どのような対応になりますか？</h3><blockquote>再度契約をすることになります。</blockquote><h3 id="he1918c75d8">Q3. 定期借家契約の再契約を拒否することはできますか？</h3><blockquote>可能です。正当事由なしに拒否することができます。</blockquote><h3 id="h30bb130b3b">Q4. 特約を確認していないとどんなトラブルが起こる可能性がありますか？</h3><blockquote>修繕費の負担や、退去時の取り決めなどでトラブルが発生する可能性があります。</blockquote><h3 id="hd790e0738f">Q5. 入居者関連で注意すべきことはありますか？</h3><blockquote>契約名義人と入居者の関係を確認しておきましょう。<br>名義貸しや、愛人が住んでいる場合など、後々トラブルになる可能性があります。</blockquote><h3 id="h0dca8efba8">Q6. 賃貸借契約書は、コピーを貰えば良いですか？</h3><blockquote>前オーナーから、原本をもらいましょう。</blockquote><h3 id="hbd243d2996">Q7. 前オーナーが賃貸借契約書を紛失していた場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>管理会社にコピーをもらう、賃借人の契約書をコピーさせてもらうなどの対応をしましょう。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>賃貸借契約書をきちんと確認せずに、オーナーチェンジ物件を購入してしまうのは危険です。契約書を確認するときは、今回紹介したポイントを参考にしてみてください。</p>

オーナーチェンジ物件を購入するとき、賃貸借契約書の内容をよく確認しておかないと、後々トラブルに巻き込まれる可能性もあります。この記事では、賃貸借契約の種類や、契約書の中で特に確認すべき６つの項目を解説しています。

【オーナーチェンジ】賃貸借契約書の理解を深める6つの項目

<p>「安定収入のためにサブリース契約をしていたけど、サブリース物件は売却するのが難しいって本当なのかな？」<br>サブリース物件は安定した賃料収入が得られる反面、解約の条件が厳しく、サブリース契約をしているマンションの売却は難しいと聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。<br><br>事実として、サブリース物件は投資家に避けられる傾向もあり、売買価格が下がってしまい損をしてしまうケースもあります。<br>しかし、サブリース物件であっても、きちんとした手続きによって解約すればスムーズに売却することもできます。<br>今回は、サブリース契約の概要はもちろん、サブリースを解約してマンションを売却するまでの流れや注意点について詳しく解説していきます。</p>

<h2 id="hebe06391a5">サブリース物件とは？</h2><p>サブリース物件とは、不動産所有者が物件をサブリース会社に賃貸し、サブリース会社から賃料をもらう仕組みになります。<br>サブリース会社は、オーナーに賃料を払う代わりに、賃貸した物件を一般の入居者に転貸をします。<br><br>そして、オーナーに支払う賃料との差額がサブリース会社の利益になっています。<br>サブリース物件は空室であったとしても、サブリース会社から決まった賃料を受け取ることができますし、入居者が退去した際にも、特に手続きや手間暇がかかりません。<br><br>一方で、サブリース会社から受け取る賃料は、一般的に賃貸した際の賃料の80％から90％になり、満室稼働した場合に収益の最大化ができないというデメリットもあります。<br><br>また、大きな注意点として、オーナーとサブリース会社との関係が、貸主と借主であるということです。<br>借地借家法という借主を保護する法律によって、借主であるサブリース会社が有利になり、オーナーが損をしてしまうケースもあります。</p><h2 id="hb469cdbfe5">サブリース物件が売却しにくい2つの理由</h2><p>サブリース物件は、サブリースの解約をせずに売却するにはハードルが高いといわれています。<br>サブリース物件が売却しにくい2つの理由について解説していきます。</p><h3 id="h0ef621da38">解約条件が厳しい</h3><p>サブリース物件は、借主であるサブリース会社が借地借家法により保護されているため、サブリース契約を解約するのが難しいです。<br>サブリース契約が普通賃貸借契約の場合、法律上はサブリース会社が保護されるため、オーナーの一方的な意向で解約ができない、もしくは解約に期間の制限や、多額の違約金がかかるケースがあります。<br>サブリース物件は借主であるサブリース会社による制限が多いため、サブリース物件の購入は敬遠されがちになってしまいます。</p><h3 id="h65445a66b6">手数料が高く利回りは低い</h3><p>サブリース物件は、通常の賃料よりも10％から20％低い利回りが収益になります。<br>もちろん、空室リスクによる収益の減少を避けられるというメリットもありますが、安定的に入居者がいる場合には、収益の最大化が狙えず、投資家に避けられる傾向があります。<br><br>サブリースの手数料が高いということは、表面利回りも大きく下がってしまいますので、投資家にとって魅力が低い物件と見なされてしまいますので、サブリース契約をしたまま不動産を売却するのは難しくなってしまいます。</p>

<h2 id="hd31822a820">サブリース物件を売却するまでの流れ</h2><p>サブリース物件を売却する場合、サブリース契約を解約して利回りを改善して売却するのが一般的です。<br>もし、サブリース契約が解約できない場合には、サブリース契約を引き継いで売却することになります。<br>サブリース物件を解約する場合と、解約せずに売却する場合とに分けて、売却までの流れを確認していきましょう。</p><h3 id="he095da19a4">サブリース契約の解約条件を確認</h3><p>サブリース物件の売却を進めるには、何よりも最初にサブリース契約の解約条件を確認するようにしましょう。<br>オーナーにとって不利になりすぎるサブリース契約がサブリース会社によって多数結ばれたことによって、サブリースを巡るトラブルが多くなっています。<br><br>そのため、比較的、オーナーにとって損が少ない解約ができるサブリース契約も増えてきています。<br>まずは、サブリース契約の解約条件について、契約書から確認するようにしましょう。</p><h2 id="h711e4b3d01">サブリース解約の通知書を出す</h2><p>サブリース契約を解約するために、サブリース会社にサブリース解約の通知書を作成して提出します。<br>解約日や違約金の支払いについてなど、内容をきちんとまとめて提出するようにしましょう。<br>サブリース会社が同意をしてくれれば、契約を解除して物件の売却に進むことができます。</p><h3 id="h4dc38e8b6f">新しい所有者から入居者に通知をする</h3><p>サブリース契約を解約して売約したら、新しい所有者、もしくは新しい管理会社から入居者に連絡をします。<br>敷金や火災保険、保証会社や24時間サポートサービスなど、サブリース会社から移行されることになります。<br>この際、移行できるサービスとできないサービスがあるので、事前にサブリース会社に確認をしておきましょう。</p><h3 id="h33ac8c574b">サブリースを解約できない場合は継承する</h3><p>サブリース契約の解約ができない場合には、サブリース契約を引き継いで、新しいオーナーに継承する流れでの物件売却になります。<br>基本的には、売主、買主、そしてサブリース会社の3者による合意が必要になります。<br>通常、すでに締結されているサブリース契約をそのまま引き継ぐことになりますが、契約内容に変更がある場合には詳細に明記して後でトラブルにならないようにします。</p>

<h2 id="h62661cb192">サブリース物件を解約して売却する際の3つの注意点</h2><p>サブリース物件を売却する場合、サブリース契約を解約してから売却をする方法が一般的になります。<br>サブリース物件を解約する場合、気をつけるべき3つの注意点があります。</p><h3 id="h301497039e">解約には正当事由が必要</h3><p>サブリース契約を解約するには正当事由が必要になります。</p><ul><li>ローンの支払いが困難で売却しなくてはならない</li><li>サブリース解約に必要な違約金を支払った</li><li>建物の劣化から取り壊しの必要がある</li></ul><p><br>このように、サブリース契約を解除するべき正当な理由が必要になります。<br>正当事由がなくサブリースを解約する場合には、裁判所で解約理由を認めてもらう必要がでてきます。<br>もちろん、費用や時間がかかってしまいますので、サブリース契約の契約条文をよく確認して、サブリース会社と合意解除できるように適切な対応が必要です。</p><h3 id="ha0c856b30a">解約違約金</h3><p>サブリース契約には、一定の違約金を支払うことで解約できると定められているケースがあります。<br>違約金は賃料の3ヶ月分から1年分という高額になるケースが多く、せっかく物件を売却しても違約金で手残りが少なくなってしまうこともあります。<br>契約書の条文は事前によく確認をして、サブリースの解約にはどのくらいの費用がかかるのかを確認しておきましょう。</p><h3 id="h994869c924">引き継ぎ事項の確認</h3><p>サブリース物件の場合、賃貸している部屋には入居者がいるケースが多いです。<br>サブリース契約を解約して、新しいオーナーに売却する場合、すでに入居している入居者との賃貸契約書の引き継ぎ、もしくは契約の結び直しが必要になります。<br><br>既存の賃貸契約によっては、更新料や保証会社の有無、火災保険の取り決めなど、引き継ぎができるものと、再度、新規で契約をしなくてはならないものがあります。<br>入居者に新しい管理会社が担当になることを通知、了承を頂く必要もありますので、スムーズに引き継ぎができないとトラブルの原因になるので注意が必要です。</p><h2 id="h935ec430a1">５．サブリースの解約から売却までのまとめ</h2><p>サブリース物件は、サブリース会社から安定的な収益を得られる反面、解約するのが難しく、不動産投資から得られる利回りを最大化できないというデメリットもあります。<br>サブリース自体は、不動産投資のリスクを減らすことができる便利なサービスですが、サブリースについての知識がないと、サブリース会社にいわれるがままに不利な契約を結んで損をしてしまうこともあります。<br><br>サブリース物件を売却する際には、サブリース契約の内容をきちんと確かめ、解約するための期間や違約金などの条件を踏まえて進めていきましょう。<br>サブリース物件でもサブリース契約の解約をすることでスムーズに売却をすることもできます。<br>是非、サブリースについて理解を深め、円滑にマンション売却をしていけるようにしてくださいね。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hed00ada740">Q1. サブリースとは何ですか？</h3><blockquote>不動産所有者▶︎サブリース会社に「賃貸」し<br>サブリース会社▶︎一般の入居者に「転貸」する仕組みです。</blockquote><h3 id="h365e04b4c1">Q2. サブリースのメリットは何ですか？</h3><blockquote>空室であったとしても、サブリース会社から決まった賃料を受け取れることです。</blockquote><h3 id="hf3cfff7c09">Q3. サブリースで注意すべきことは何ですか？</h3><blockquote>オーナーとサブリース会社との関係が、貸主と借主であるということです。</blockquote><h3 id="hc6a8dcab76">Q4. サブリースのデメリットは何ですか？</h3><blockquote>サブリース会社から受け取る賃料は、一般的に賃貸した際の賃料の80％から90％になり、満室稼働した場合に収益の最大化ができないことです。</blockquote><h3 id="h6937472d68">Q5. サブリース物件が売却しにくいのはなぜですか？</h3><blockquote>（1）契約解除の条件が厳しいこと（2）手数料が高く利回りが低くなりやすいことなどが挙げられます。</blockquote><h3 id="hdc007ab3f5">Q6. サブリースを解除したいときに最初にするべきことは何ですか？</h3><blockquote>サブリース会社との契約書で、解除条件を確認してください。<br>その後、サブリース会社の担当者に相談をしてください。</blockquote><h3 id="hbab59ab672">Q7. サブリースの解除ができない物件を購入するとどうなりますか？</h3><blockquote>すでに締結されているサブリース契約を「継承」することになります。</blockquote><h3 id="h1b988573fc">Q8. サブリースを解除するのに違約金はかかりますか？</h3><blockquote>契約内容によりますが、かかる場合が多いです。</blockquote>

マンション投資では、安定した収益を確保するためにサブリース契約をする人も多いですが、サブリース契約が原因で売却が難しくなるケースもあります。この記事では、サブリースの解約とマンション売却をテーマに解説をしています。

サブリースを解約してマンションを売却するまでの流れを徹底解説！

<h2 id="hdf501595a4">【売りたい人向け】懸念事項がある収益物件を売却するには？</h2><p>ここまで、オーナーチェンジ物件の購入検討者向けの内容でしたが、ここで、売却検討者向けの内容に、売却理由が渋いときにどのような売却戦略が良いのかを記載します。<br></p><h3 id="hee2657c691">売却期限が決まっていない</h3><p>売却期限が決まっていない場合は、賃借人と交渉してみるのも一つの手です。<br></p><h4 id="ha243603b74">退去交渉をする（普通借の場合）</h4><p>高く売却したから、という理由で入居者を退去させることはできず、更新を阻止することもできません。<br><br>そのため、立退料を支払う前提で交渉するか、<br>再契約不可の定期借家契約に切り替えた上で、契約満了を待つ、という手法になります。<br><br>定期借家に切り替える際は、賃料減額などでお得感を出したうえで交渉していくことが一般的です。</p><h4 id="h4973aa315c">賃料値上げをする</h4><p>賃料を値上げして、利回りを高くすることで売却しやすくする方法です。<br>ただし、賃借人も簡単には受け入れてもらえない可能性が高いです。</p><h3 id="h4b6e78f9a5">売却期限が決まっている</h3><h4 id="hbd8645dfa4">値下げ</h4><p>売却期限が決まっている場合は、長期戦が見込まれる退去交渉や値上げ交渉は効率的ではありません。<br>残念ながら、値下げをするのが効果的な手段になります。</p><h4 id="h29805b6b99">買取業者</h4><p>とにかく早く売却したいという場合は、買取業者への売却も検討しましょう。<br>ただし、買取価格は市場価格よりも低くなるのが一般的です。<br>賃料収入を得ながら長期的に売却活動をするのと、すっぱり売却してしまうのと、どちらがメリットが大きいかを考えてから決めるのがおすすめです。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h81ada1b267">Q1. オーナーチェンジ物件とは？</h3><p><span style="color:#333333">オーナーチェンジ物件とは、入居者が居住している状態で販売されている収益物件です。</span><br></p><h3 id="h95c015ed1e">Q2. オーナーチェンジ物件を売却するケースは？</h3><p>以下のようなケースがあります。</p><ul><li>満室になった（一棟マンションのとき）</li><li>資金が必要になった</li><li>住む予定がなくなった</li><li>管理が煩わしい</li><li>収支が悪化した▶︎注意</li><li>建物の老朽化▶︎注意</li><li>入居者とのトラブル▶︎注意</li></ul><p><br></p><h3 id="hdbf1e5835f">Q3. オーナーチェンジ物件を購入するときに確認すべきことは？</h3><p>少なくとも以下は確認しましょう。</p><ul><li>どんな人が住んでいるか</li><li>トラブルは発生していないか</li><li>修繕積立金などの値上げの予定はないか</li><li>周辺環境は問題ないか</li></ul><p><br></p><h3 id="h358735da49">Q4. より良い条件で収益物件を売却するには？</h3><p>以下のような対策があります。</p><ul><li>退去交渉</li><li>賃料値上げ</li></ul><p><br></p><h3 id="h0cb551e841">Q5. 買取業者に売るのはどんなとき？</h3><p>以下のような場合は買取業者も検討しましょう。</p><ul><li>至急売却したいとき</li><li>室内の状態が悪いとき</li><li>利回りが低いとき</li><li>築年が経過しているとき</li></ul><p><br></p>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件の売却理由ごとに、注意点を解説しました。<br>これから購入される方にはより良い物件の購入のために、<br>売却を検討されている方にはより良い条件での売却のために、この記事が参考になれば幸いです。</p>

<h2 id="hb59859ea64">オーナーチェンジの買取見積なら、ネット不動産WEBURU（ウェブル）</h2><p>オンラインに特化した不動産買取・仲介サービスです。<br><br>WEBURUなら、効率的に不動産を売却できます。<br>（1）電子契約を採用</p><ul><li>相談〜契約までオンライン対応OK（もちろん、媒介契約も）</li><li>不動産屋に行くのにかかる時間や交通費を節約できる</li></ul><p><br>（2）24時まで対応（要予約）</p><ul><li>帰宅後に相談できる</li><li>平日夜の時間を有効活用できる</li></ul><p><br>（3）仲介の相談もOK</p><ul><li>買取も仲介も同時に相談できる</li></ul><p><br></p><p style="text-align:center"><a href="https://lp.weburu.estate/oc_kaitori_1" target="_blank" rel="noopener noreferrer"><strong>＞＞詳しくはこちら</strong></a></p>

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オーナーチェンジ物件の売却理由と原因がわかれば、良い物件の購入にぐっと近づきます。この記事では、オーナーチェンジ物件の売却理由と注意ポイントを解説しています。

【売却理由から探る】良い収益物件の見極め方｜オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか？

<p>投資用の不動産物件を購入することで、前貸主から購入者に変更となるオーナーチェンジ。<br>このオーナーチェンジは入居者がすでに存在することから、投資による利回りが予想しやすく、投資初心者に人気となっています。<br>&nbsp;<br>一方で、オーナーチェンジによる投資は、入居者との訴訟トラブルになるなど、やや問題が発生しやすい手法でもあります。<br>&nbsp;<br>ここでは、オーナーチェンジにおける問題点と、解決に向けて入居者を追い出す（＝退去させる）ことが可能なのか。また追い出す場合、どのような方法が考えられるのかを説明します。</p>

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<h2 id="ha59a5a54f4">オーナーチェンジ物件が人気の理由&nbsp;</h2><p>投資用物件を購入する目的としては、税金対策を除けば利益確保が主になります。<br>誰もが、より高い利回りで運用したいと考えるでしょう。<br><br>オーナーチェンジ物件は、住宅ローンが使用できないことから、買い手が不動産会社や投資家等に限定されるため、空室物件よりも低い価格で取引される傾向にあります。そのため、同じ物件を購入するなら、オーナーチェンジ物の方が安く購入できる分、利回りも高くなる可能性があります。<br>&nbsp;<br>さらに、家賃収入はもちろんのこと、仲介業者に依頼して入居者を探すという手間を減らし、家賃収入が得られない「収入0の期間」が無いというメリットがあります。<br>&nbsp;<br>一方、前のオーナーが強引な手法で入居者を確保していたために、購入後に問題が発生するケースもあります。<br>&nbsp;<br>この『強引』について具体的には、本来なら審査に通ることのない低所得（または無収入）な世帯主に貸し出しをしていたり、賃料を相場より低くしていたり将来における設備投資の空約束など、そもそも無理としか思えない内容であるなど、決して正常といえない契約であることを指します。<br>&nbsp;<br>そのため、特に1棟規模のオーナーチェンジ物件は当たりはずれの大きいギャンブル物件とも言われており、ときには購入後に入居者を追い出す必要性が出てくる場合もあります。<br>投資用物件について、すでに入居者が存在するというのはメリットとデメリットの両方があるものです。</p>

<h3 id="h72e3acaa2f">入居者が存在するメリット&nbsp;</h3><p>前述のとおり、投資物件を購入後すぐに家賃収入を得ることができることは大きなメリットでしょう。<br>また不動産会社とのパイプがない場合は、入居者探しの依頼もままならないことがありますが、そうした対応も必要ありません。<br>&nbsp;<br>不動産に関する知識や業界へのパイプがなくとも、すぐ収益を得ることができることから、不動産投資の初心者にもおすすめです。</p><h3 id="hf7ab6bd146">入居者が存在するデメリット&nbsp;</h3><p>入居者がすでに存在することはメリットでもあり、デメリットでもあります。<br>&nbsp;<br>たとえば購入した物件における部屋の中の管理状況が不明なことは、大きな不安材料でしょう。<br>いまの入居者が退去したタイミングで室内を確認してみたら、想像以上にボロボロでリフォーム代が高額になることもあります。<br>&nbsp;<br>また、入居者自身がトラブルメーカーであったり、家賃を再三にわたり滞納しているなど、問題を抱えているかどうか、実情が分かりにくい点も考えられます。<br>&nbsp;<br>そもそも入居時の審査が、どのように行われたのか不明なため、購入者が考える審査基準と異なる可能性があります。<br>&nbsp;<br>それが、前の貸主との単純な考え方の不一致であれば許容することもできますが、そうでなければ、入居者がいること自体が問題となるかも知れません。</p><h2 id="h978e5015d9">入居者を追い出す（退去させる）ことは可能なのか&nbsp;</h2><p>民法および宅地建物取引業法といった法律にて、賃貸借契約において借主の立場は手厚く保護されています。<br>&nbsp;<br>そのため、気に入らないといった感情論や、常識的な範囲といった曖昧な理屈で入居者を追い出すことは、ほぼ不可能といえるでしょう。<br>&nbsp;<br>実際に入居者を追い出す（退去させる）ためには、賃貸借契約に基づいた対応と手順が必要となり、それは費用と時間が多く必要になるものと認識しておく必要があります。</p><h3 id="hf492c211ac">居住権について&nbsp;</h3><p>賃貸借契約における退去トラブルや立ち退きが発生した場合、よく耳にするのが入居者の居住権についてです。<br>&nbsp;<br>まず居住権という言葉は、あくまでも一つの概念を表すものであり、法律上に存在するものではありません。そのため『居住権により入居者は守られている』という主張は法的根拠のないものです。<br>&nbsp;<br>一方で、投資用物件における居住権の概念を定義するのであれば『賃貸借契約に基づいて入居者が居住する権利 』を指していると解釈できます。<br>つまり、結局は賃貸借契約の内容が重要となるわけであり、居住権そのものではないことがわかります。</p><h3 id="h942f93838f">賃貸借契約について&nbsp;</h3><p>一般的に、賃貸マンションやアパートを貸し出す場合は『普通借家契約』または『定期借家契約』の2種類が大半です。<br>&nbsp;<br>この2つの契約について、大きく分類すると普通借家契約は『定められた年数ごとに更新契約を行うことを前提としている』となり、ほとんどのマンションやアパートなどで結ばれている契約方法です。<br>&nbsp;<br>一方で、定期借家契約は『当初から5年、10年といった期間を定めており、期間が経過すると契約も満了となる』ものです。こちらは分譲マンションや戸建てなどマイホームを貸し出しする時に結ばれることが一般的です。<br>たとえば海外への長期出張などにより、決まった期間において家を空ける際に利用されています。<br>&nbsp;<br>入居者への退去を求める際に、そもそもの契約が定期借家契約の場合、その契約期間を経過すれば何の問題もなく退去させることができます。<br>&nbsp;<br>しかし、普通借家契約の場合は、貸主が一方的に更新をしないことにより契約を終了する ことはできません。<br>更新契約としながらも、貸主が更新を拒否するには後述する『正当事由』が必要となるからです。<br>&nbsp;<br>一般的な感覚からすると、更新契約という言葉から貸主が更新しない権利を持っていると感じるかも知れません。しかし借主保護の観点により法律上は認めていないのが現状です。</p>

<h2 id="h9897b0914c">&nbsp;入居者を追い出すメリット・デメリット</h2><p>やや難易度の高い「追い出し」ですが、ここでメリット・デメリットを整理しておきます。</p><h3 id="h1863d239a0">入居者を追い出すメリット</h3><h4 id="hc6578fea0e">利回りが改善する</h4><p>現在低い賃料で貸し出してしまっている場合、追い出しをして新たな入居者に貸すことで利回りが改善する可能性があります。<br>同時に、オーナーチェンジ物件としての資産価値も上がる可能性があります。<br><br>逆に、現在高い賃料で契約できている場合は、逆も然り、と言うことになりますので注意が必要です。</p><h4 id="h2670c5f97d">トラブルが解消する</h4><p>賃料支払いや、近隣住民とのトラブルを抱えている場合は、追い出しを行うことでトラブル解消が見込めます。</p><h3 id="hba2380b921">入居者を追い出すデメリット</h3><h4 id="hf3cbd93e2e">手間がかかる</h4><p>すでに解説しましたが、追い出しは簡単には実施できません。<br>契約などを確認や、書面を送付などに加え、長期化した場合には時間的にもかなりの手間がかかります。</p><h4 id="h6325c8316a">トラブルの泥沼化</h4><p>交渉がスムーズに進んだ場合は良いですが、全てがうまくいくわけではありません。<br>訴訟への発展や、逆恨み・嫌がらせなどを受けてしまう可能性もあるため、慎重な判断が必要です。</p><h2 id="h4a1347f1e5">入居者を追い出す（退去させる）手順について&nbsp;</h2><p>実際にオーナーチェンジにより入居者を退去させる場合、以下の手順を取っていくことが必要です。</p><ul><li>賃貸借契約における契約不履行となる事由が発生していないかを確認する</li><li>定期借家契約への切り替えができないか検討する</li><li>正当事由により更新を拒否する</li></ul><p>これらの手続きについて順に説明していきます。</p>

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<h3 id="h9a1a1ee07f">契約不履行となる事由&nbsp;</h3><p>契約不履行とは賃貸借契約に記載されている内容に対して、借主が違反する行為を行っていることを指します。<br>&nbsp;<br>ここ数年、賃貸借契約書面に公序良俗に反する行為や反社会勢力の排除といった項目について、ほとんど記載されるようになりました。<br>こうした項目に対して違反している場合は、速やかに退去を求めることが可能です。<br>&nbsp;<br>しかし家賃の支払いが遅れている場合は少し注意が必要です。<br>たとえ契約書面上に「1ヶ月または1回でも家賃の支払いが遅れた場合は退去を命ずることができる」と記載されていたとしても、その効果は認められない可能性があります。<br>&nbsp;<br>これは借主となる入居者保護の観点によるもので、たとえば月末に支払う予定だったが病気になってしまった、事故に遭って入院していたなど、不可抗力により遅延となった場合でも退去させられることを防ぐためです。<br>最近であれば、コロナウイルスにより外出不可になった場合など、銀行に行って振り込まないと退去というのは、少し横暴と考えるのが一般的でしょう。<br>他にも金融機関のシステムダウンによる振込不可なども同様です。<br>&nbsp;<br>過去の判例から考えると、家賃の支払い遅延は3ヶ月程度。<br>そして、その間に貸主が督促をしていることが必要条件となります。<br>&nbsp;<br>こうした条件を満たすなど、契約上の違反行為があれば、それを正当事由として退去を求めることが可能となります。</p><h3 id="h57876e1a4d">定期借家契約の切り替え&nbsp;</h3><p>そもそもの契約自体を普通借家契約から定期借家契約に切り替えることによって、退去までの期限を定めるという方法が考えられます。<br>ただ契約を切り替えるだけでは、入居者が不利益を被るため、この方法については入居者に対するメリットを考える必要があります。<br>&nbsp;<br>たとえば「2年間の定期借家契約に切り替える」その代わりとして「その2年間の賃料は半額とする」などです。<br>&nbsp;<br>入居者を追い出したいと考えるようなトラブルメーカーの場合、この交渉はあまりうまくいくことはないと考えるべきです。<br>それでも先程の2年間の例であれば、もし入居者が当初から2年程度で退去しようと考えて いた場合、渡りに船とばかりに承諾するかも知れません。<br>&nbsp;<br>その場合は損をしたと思うかもしれませんが、トラブルの原因を解決できる退去期日を明確にすることは大きな利点です。</p><h3 id="h4674c27a6b">正当な事由について&nbsp;</h3><p>更新契約を拒絶する正当な事由とはどのようなものがあるのか。<br>判例から紐解くと以下の内容を総合的に判断することになります。</p><ul><li>建物の利用に対する必要性</li><li>賃貸借契約に対する履行・整合性</li><li>利用状況について</li><li>建物自体の状況について</li><li>金銭等の提供</li></ul><p>これらを1つずつ簡単に解説します。</p><h4 id="h4f049f3405">建物の利用に対する必要性&nbsp;</h4><p>貸主が、その建物を利用する必要性があるかどうかは、正当事由として大きな影響を与えます。<br>&nbsp;<br>たとえば対象となる物件がバリアフリーであり、同様の状況にするのに数百万を要する場合。<br>貸主が事故に遭遇し、その物件が必要となった一方で、借主が他に自宅を所有し健康であれば、どちらがその物件の必要性が高いかが問われます。</p><h4 id="hb7cd365e84">賃貸借契約に対する履行・整合性&nbsp;</h4><p>賃料の支払いが行われているか、その金額が正当かどうか。<br>また金額が不相応に低い場合、改定の状況はどうかなどが問われます。<br>&nbsp;<br>ここには賃貸借契約が結ばれてからの期間なども加味されますが、影響は薄いといえるでしょう。</p><h4 id="h4859cd8ae1">利用状況について&nbsp;</h4><p>トラブルなど他の入居者および貸主に対して、被害をあたえていないか。<br>また出張などにより部屋を空けている（＝利用していない）期間はどうなのか。<br>&nbsp;<br>など利用状況が契約や法律を遵守しているか、また実際に利用しているかどうかを問います。</p><h4 id="hdcd821a3bd">建物自体の状況について&nbsp;</h4><p>こちらは建物そのものの状況であり、たとえば地震や火事などの災害による損害状況、アスベストの発生など大型修繕の必要性についてが焦点となります。<br>&nbsp;<br>ここでは違法建築による取り壊しなども含まれます。</p><h4 id="h8213b71d3d">金銭等の提供&nbsp;</h4><p>ここまでの項目を勘案し、正当な事由を充足するかを判断するのですが、ほとんどの場合において不足するでしょう。<br>その不足を補う方法が金銭等の提供です。<br>&nbsp;<br>もっとも多く行われるのが立ち退き料とされる金銭提供であり、敷金の全額返金および引っ越し費用などを貸主が負担する方法です。<br>&nbsp;<br>地域により異なりますが、相場としては40〜80万円程度とみられています。<br>&nbsp;<br>この他に別の物件を提供する方法もありますが、今回の趣旨には少しそぐわないかも知れません。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hfa4f2a4a32">Q1. 一棟のオーナーチェンジを購入するときに気を付けることはありますか？</h3><blockquote>強引な手法で集めた入居者でないか、設備の状態はどうか、入居者とトラブルを抱えていないかなど、利回り以外の部分もよく確認することが大切です。</blockquote><h3 id="h6d9f620d79">Q2. 賃貸借契約には種類がありますか？</h3><blockquote>賃貸借契約には、「普通借家契約」「定期借家契約」の2種類があります。</blockquote><h3 id="hfb4612b951">Q3. 入居者を追い出すことは簡単にできますか？</h3><blockquote>入居者を追い出す難易度は高いです。交渉によって進めるか、家賃滞納などの正当事由をもとに、手順を踏んで対応する必要があります。</blockquote><h3 id="hde2b2f01e4">Q4. 数年以内に退去してもらいたい場合、有効な手段はありますか？</h3><blockquote>普通借家契約の場合、交渉によって定期借家契約に切り替えてもらうという手段があります。</blockquote><h3 id="h36a93fbcee">Q5. 正当事由にはどんなものがありますか？</h3><blockquote>賃料の滞納、他の入居者へ被害を与えている、災害による建物の損壊などがあります。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジには家賃収入の確保という利点がある一方で、問題のある入居者を退去させることは、多くの手間と金銭を要します。<br>そのため、投資物件を購入する際には、可能な限り現在の入居状況や帳簿などを確認するようにしましょう。</p>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br><br><span style="background-color:#fff06c">WEBURUで売却するメリット</span><br>・夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）<br>・仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる<br>・交通費や、移動にかかる時間を節約できる<br>・電子契約では、印紙代がかからない<br><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>また、仲介だけではなく買取にも対応しております。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>オーナーチェンジ物件の売却を検討している方をはじめ、一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、お気軽にご相談ください。</p>

オーナーチェンジ_売却

オーナーチェンジ物件を購入したあと、入居者に問題があることがわかった場合、追い出すことはできるのでしょうか。この記事では、入居者に退去を依頼できる場合や、方法について解説をします。

入居者を追い出すことはできる？オーナーチェンジの「退去」を解説

<p>「賃貸中のマンションを売却したいけど、売却する際の注意点や流れが分からなくて不安だなぁ・・」<br>マンションを売却するだけでも難しいにも関わらず、賃貸中のマンションを売却するには何に注意したらいいか分からず不安という方も少なくありません。<br>今回は、賃貸中のマンションを売却する際の注意点を、不動産売買の初心者でも分かりやすく解説をしていきます。</p>

<h2 id="hd7699eedcc">賃貸中のマンションは売却できる？</h2><p>賃貸中であってもマンションを売却することは可能です。<br>賃貸中で入居者がいるマンションをそのまま売却することをオーナーチェンジといいます。<br>入居者は変わらずにマンションの所有者であるオーナーだけが変わるのでオーナーチェンジと呼ばれ、売却後には、新しい所有者が入居者から賃料を受け取ることができます。</p><h2 id="h5283743fe7">賃貸中のマンションを売却する3つの方法</h2><p>賃貸中のマンションを売却する方法は大きく3つあります。<br>それぞれの特徴や注意点を確認していきましょう。</p><h3 id="hd332409ae0">賃貸したまま売却（オーナーチェンジ）</h3><p>賃貸中のマンションをそのまま売却する方法としてオーナーチェンジ売却があります。<br>オーナーチェンジ物件は、家賃収入を得られるので投資目的である投資家が主な購入対象となります。<br>売却する側からすると、入居者の立ち退き交渉などせず、そのままの状態で売却ができるので手間が少なく、トラブルも起きにくい売却方法になります。<br>また、買主が投資家である場合が多く、入居者がいるため内覧の対応をするケースはほとんどありません。<br>注意点としては、投資用マンションなので、入居者との賃貸契約の内容や家賃の金額によって、相場よりも安くしないと売れないこともあります。<br>オーナーチェンジ売却を選ぶ際には、家賃相場が適正かどうか、現在の賃貸契約書の内容の確認をするなど準備をしておくようにしましょう。</p>

<p>同じ投資物件でも、オーナーチェンジ物件と空室物件とでは、売却価格に差がでることを知っていますか。どちらの物件でも、売りに出すなら高値で売却したいものですよね。<br>&nbsp;<br>そこで、本記事ではオーナーチェンジ物件と空室物件とで価格差がある理由を解説します。また、早く、高く売るポイントも一緒に紹介しますので、投資用マンションの売却を検討している方はぜひお役立てください。</p>

<h2 id="hd41906a6e8">オーナーチェンジ物件と空室物件の違い</h2><p>オーナーチェンジと空室物件の違いは何でしょうか。それぞれの違いを以下の表にまとめました。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7738222d877a4920af88069613a7437e/%E3%82%AA%E3%83%BC%E3%83%8A%E3%83%BC%E3%83%81%E3%82%A7%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%82%99%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%A8%E7%A9%BA%E5%AE%A4%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84-min.png?w=2708&amp;h=1604" alt="オーナーチェンジ物件  ・居住者あり  ・内覧できない  ・すぐに家賃収入が見込める  ・事情がない限り修繕の必要なし  ・売却価格は空室物件よりも高め  空室物件  ・居住者なし  ・内覧できる  ・入居者が決まるまで収入なし  ・リフォームが必要な場合もある  ・売却価格はオーナーチェンジ物件よりも安め"></p><h3 id="hff72674369">オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット</h3><p>物件購入後、すぐに家賃収入を見込める点はオーナーチェンジ物件の魅力です。また、入居率が高い物件なら、入居者を募集するための手間や時間をかけずに利益を得られるメリットもあります。<br>&nbsp;<br>ただし、オーナーチェンジ物件は居住者がいる状態で売買に出されているため、内覧できない物件がほとんどです。室内を確かめられずに購入を決断しなくてはならない点は、欠点といえるでしょう。</p><h3 id="h6d6055543a">空室物件のメリット・デメリット</h3><p>空室物件の魅力は、オーナーチェンジ物件に比べて売り出し価格が安い点です。また、居住者がいないため、隅々まで物件を見学してから購入を決められることもメリットといえます。<br>&nbsp;<br>しかし、入居者が決まるまで家賃収入を得られない点はデメリットです。また、入居者を募るためにリフォームやハウスクリーニングを実施する場合は、費用がかかります。いつ収入を得られるか分からない中、支払いが発生するのは難点です。</p>

<h2 id="hca312bcdc6">オーナーチェンジ物件と空室物件とで売却価格に差が出る理由</h2><p>それぞれメリットとデメリットがあるオーナーチェンジ物件と空室物件ですが、なぜ売却価格に差がでるのでしょうか。その秘密は、不動産査定の方法にあります。早速、みていきましょう。</p><h3 id="h13c3ae677c">投資用物件の査定方法</h3><p>オーナーチェンジ物件や空室物件など投資目的の物件は、収益還元法を用いて不動産価格を算出します。<br>&nbsp;<br>収益還元法とは、対象となる物件が将来的にどれくらいの利益を生み出せるか、収益力に基づいて査定する方法です。物件の収益力が高ければ査定額も高くなり、収益力が低ければ査定額も安くなります。<br>&nbsp;<br>また、収益還元法の評価対象は今の稼働率のため、入居者がいるオーナーチェンジ物件に比べるとだれも住んでいない空室物件のほうが売却価格は安くなります。<br>&nbsp;<br>一般的な居住用物件は、住むことが目的のため物件に収益力は求められません。しかし、投資用物件は、利益を得られるかどうかが重要視されます。<br>&nbsp;<br>そのため、収益還元法は、居住用物件では使われず投資用物件を査定するときに利用されるのが通常です。</p><h3 id="hea3e4998d5">収益還元法の種類</h3><p>収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2つの計算方法があります。計算方法を把握しておくと査定時に役立つため、2種類の求め方を覚えておきましょう。</p><h4 id="hfda4d9c24e">直接還元法</h4><p>直接還元法とは、年間の純利益を還元利回りで割って求める方法です。<br><strong>直接還元法の計算式</strong></p><ul><li>年間の純利益÷還元利回り</li></ul><p>利回りは、次の式で求められます。<br><strong>利回りの求め方</strong></p><ul><li>年間の純利益÷初期投資費×100</li></ul><p>純利益とは、年間の家賃収入から固定資産税や修繕費用、入居者募集のための広告費など賃貸経営でかかった費用を差し引いた金額のことです。</p>

<p><br>また、還元利回りとは、対象となる物件から得られる利益の割合をいいます。正確な利回りを算出するのは難しいため、周辺エリアにある類似物件の取引事例や不動産会社が公表しているエリアごとの想定利回りを参考にして割り出すことがほとんどです。<br>&nbsp;<br>ここで、以下の物件の不動産価格を算出してみましょう。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/c3114f81ccfb4427a91ced792598a603/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%AE%E6%9D%A1%E4%BB%B6.png?w=2048&amp;h=566" alt="物件条件  ・物件種類：マンション  ・1か月の家賃収入：10万円  ・年間経費：20万円  ・物件購入価格：2,000万円"><br>&nbsp;<br>上記条件の不動産価格を求めると次のようになります。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/8377b199de194f73a5b66a0b0cae7aef/%E7%AE%97%E5%87%BA%E7%B5%90%E6%9E%9C.png?w=2048&amp;h=466" alt="算出結果  ・年間の純利益：10万円×12か月－20万円＝100万円  ・還元利回り：100万円÷2,000万円×100＝5％  ・不動産価格：100万円÷5％＝2,000万円"></p>

<h4 id="ha74322865a">DCF法</h4><p>DCF法とは、ディスカウントキャッシュフロー法の略称で、将来得られる利益と売却価格から現在の価値に割り戻し不動産価値を算出する方法です。<br>&nbsp;<br>「現在の価値に割り戻す」というと理解しにくいかもしれませんが、簡単にいうと同じ金額であっても将来得られるお金より、今得られるお金のほうが価値は高いということです。<br>&nbsp;<br>たとえば、年間100万円の純利益を見込める物件があるとします。しかし、現在の100万円の価値と将来の100万円の価値は同じではありません。<br>&nbsp;<br>仮に、100万円を銀行に預けるなら利息を得られます。また、経済的問題や世界情勢などから、物価が上昇すればお金の価値は下がってしまいます。<br>&nbsp;<br>不動産は、所有期間が長ければ長いほどあらゆるリスクにさらされてしまうため、今後どうなるか分からない将来より、現在の100万円のほうが価値は高いとするのがDCF法の考え方です。<br>&nbsp;<br>現在価値の求め方<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4e43d69f8da643659d3ba4972311e2a3/%E7%8F%BE%E5%9C%A8%E4%BE%A1%E5%80%A4%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9-min.png?w=2713&amp;h=572" alt="純利益÷（1＋割引率）A（※1）    （※1）A＝所有年数"><br><br>ここで、DCF法を利用して以下条件の物件の現在価値を割り出してみましょう。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7a786369293a44908a1184652fc1a7b1/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%AE%E6%9D%A1%E4%BB%B6%E7%8F%BE%E5%9C%A8%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9.png?w=2048&amp;h=646" alt="物件条件  ・物件種類：マンション  ・1か月の家賃収入：10万円（年間収入：10万円×12か月＝120万円）  ・年間経費：10万円  ・割引率：3%  ・5年後の売却価格：2,500万円"><br><br>上記条件の物件の現在価値は、次のとおりです。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/2305294fd20143b5bbb12b9ddfa53cb1/%E7%8F%BE%E5%9C%A8%E4%BE%A1%E5%80%A4%E3%81%AE%E8%A8%88%E7%AE%97%E5%BC%8F-min.png?w=1888&amp;h=1590" alt="年数  計算式  1年目  110万円÷（1＋0.03）＝106万円  2年目  110万円÷（1＋0.03）2＝103.6万円  3年目  110万円÷（1＋0.03）3＝100.6万円  4年目  110万円÷（1＋0.03）4＝97.7万円  5年目  110万円÷（1＋0.03）5＝94.8万円">&nbsp;<br><br>また、5年後に2,500万円で売却すると仮定すると、売却価格は2,500万円÷（1＋0.03）5＝2,156.5万円と算出できます。<br>&nbsp;<br>さらに、上記の計算結果をもとに不動産価格を求めると、106万円＋103.6万円＋100.6万円＋97.7万円＋94.8万円＋2,156.5万円＝2,659.2万円となります。<br>&nbsp;<br>DCF法は、直接還元法より計算が複雑ですが精度の高い評価が可能です。査定に出す前にオーナー自身で計算できるようにしておくことをおすすめします。</p><h2 id="h8824116d50">オーナーチェンジ物件と空室物件を早く高く売却するには？</h2><p>最後に、オーナーチェンジ物件と空室物件を早く、高く売却に導くポイントを紹介します。査定前に以下のポイントを押さえ、売却成功を目指しましょう。</p><h3 id="hc7d98e57a5">オーナーチェンジ物件の場合</h3><p>オーナーチェンジ物件の高値売却を狙うなら、空室を減らし入居率を上げることです。売却を検討している物件に空室が目立つ場合、すぐには売りに出さず入居者が確定した後に売却すると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、買い手に売却理由をきちんと伝えるのも効果的です。特に利回りの良い物件なら、条件の良い物件を手放すことを不思議に思う買い手は少なくありません。<br>&nbsp;<br>売却理由を変に勘繰られてしまっては、売主が損してしまう可能性もあります。少しでも早く、高く売却したいならしっかりと理由を伝えましょう。</p><h3 id="h329fcc7cb8">空室物件の場合</h3><p>空室物件は、室内の設備を新しいものに交換したり、室内をリフォームしたりすることで早く、高く売却しやすくなります。<br>&nbsp;<br>とはいえ、無計画に行動してしまうと売却期間が長引いたり、売却価格が下がってしまったりする恐れがあるため注意が必要です。設備交換やリフォームの際は、不動産会社に相談し立地のニーズに合わせて施工すると良いでしょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件や空室物件などの投資用物件の査定方法は、収益還元法で求められます。この査定方法を知っておくと、査定に出したときに正しい価格を提示されているかどうか売主側である程度判断できるようになるため、前もって把握しておくと良いでしょう。</p>

オーナーチェンジ物件と空室とでは査定価格に差がありますが、その理由は査定方法の違いです。この記事では、収益還元法やDCF法といった査定方法を紹介しながら、なぜ価格差が生まれるのかについて解説をしています。

【査定方法を解説】オーナーチェンジ物件と空室で、査定価格に差があるのはなぜ？

<h3 id="h5dc6aeada8">退去してから売却</h3><p>入居者が退去してから売却することで、マイホーム、投資用物件のどちらの購入層に向けても販売をすることができます。<br>空室状態であれば内覧してもらうこともでき、相場に近い値段で売却できる可能性も高くなるので金銭的なメリットが大きいです。<br>一方で、入居者の立ち退き方法や時期がネックになります。<br>売却したいタイミングで入居者が退去すれば問題ないですが、タイミングよく退去してくれるとは限りません。<br>その場合、退去に向けての立ち退き交渉になりますが、一般的な賃貸契約であれば「正当な退去理由」がなければ立ち退きさせることは難しいです。<br>貸す側の一方的な都合であれば、立ち退き料の支払いが発生する可能性もあるので、急ぎの売却であっても、事前に管理会社に相談するなど専門家のアドバイスをもらうのが良いでしょう。</p><h3 id="h28e0f17565">入居者に売却</h3><p>賃貸中のマンションの売却先として、入居者に売るというのも選択肢の1つです。<br>多くの場合、入居者はマンションを気に入って住んでくれています。<br>そのため、長く住み続けるなら家賃を払うのではなく、購入して持ち家にしたいと考える入居者も少なくありません。<br>入居者は立ち退きせずに住み続けられますし、住宅ローンを利用することで毎月の負担も減る場合もあり、スムーズに売却できる可能性が高まります。<br>もちろん、入居者によっては、不動産を所有するつもりのない賃貸派の人もいれば、一時的な住まいとして将来的に引っ越しを考えている人もいます。<br>売却方法の1つではありますが、あくまでも入居者の希望次第ということは忘れないようにしましょう。</p><h2 id="h506aecb6f2">賃貸中のマンションを売却する流れ</h2><p>ここからは、賃貸中のマンションを売却するまでの具体的な流れについて解説していきます。<br>入居者への売却は特別なケースになりますので、基本的にはオーナーチェンジ売却をメインとして流れをまとめていきます。</p><h3 id="h4627c4a4ac">レントロールと修繕履歴をまとめる</h3><p>賃貸中のマンションの場合、過去の賃貸状況や修繕の履歴など、投資家が知りたい情報を資料としてまとめておくことが大切です。<br>具体的な資料としては、</p><ul><li>入居者との賃貸契約書</li><li>管理会社との管理委託契約書（管理会社を利用している場合）</li><li>リフォームや修繕の履歴が分かる書類</li></ul><p>上記に加え、賃貸マンションに関係する書類をまとめておくと売却活動がスムーズになります。</p>

<h3 id="h8ee055d80f">不動産会社に査定の依頼をする</h3><p>必要な書類が揃ったら、不動産会社に査定の依頼をしましょう。<br>一般的なマイホームとしての売却ではなく、投資用物件としての売却になるので査定方法も異なってきます。<br>この時、投資用物件の取扱実績がある不動産会社に依頼するように気をつけましょう。<br>心配であれば2社から3社の不動産会社に依頼をして、より信頼できる担当者を選ぶようにするのが大切です。</p><h3 id="h9ea874dbac">売却活動を始める</h3><p>査定をしてもらった不動産会社と、売却を依頼する媒介契約を結んだら販売スタートです。<br>オーナーチェンジの場合、入居者がいるため内見もありませんので、何か売却活動で対応することはほとんどありません。<br>とはいえ、担当者に任せっきりにすることなく、販売の進捗確認など、定期的にやり取りをするように心がけましょう。<br>問い合わせが多いのか少ないのか、価格交渉が入っているのかどうか、販売状況を踏まえて、売却価格を下げる判断をすることもあるでしょう。</p><h3 id="h7be3f3b9b0">契約、決済を行う</h3><p>購入希望者が見つかったら契約、決済を行います。<br>内覧をせずに売買契約を結ぶケースがほとんどなので、過去の室内写真や賃貸契約書など、不動産会社の担当者を介して購入者にはきちんと案内をしましょう。<br>いつから賃料を受け取る権利が移行するか確認をして、入居者への案内も合わせて行っていきます。</p><h3 id="h0192720d4a">入居者に賃貸人変更の通知を行う</h3><p>マンションの売買契約が完了したら、入居者にオーナーが変わった旨を通知します。<br>入居者には、オーナーが変更になり、家賃の支払い方法が変更になる案内などをしていきます。<br>この時、敷金や賃貸契約については新しいオーナーに引き継がれたことを通知します。<br>きちんと入居者にも案内をすることで、スムーズに引き継ぎができるので、最後まできちんと対応するようにしましょう。</p>

<p>オーナーチェンジ物件購入後、入居者への対応はどうすべきなのでしょうか。オーナーが変わったことを一部屋ずつ回って伝えるべきなのか、特別通知せずにそのまま過ごすのか悩みますよね。<br>&nbsp;<br>結論からいうと、オーナーチェンジした旨は必ず手紙で入居者に通知すべきです。とはいえ、通知書の発行は、いつだれがすべきか分からない方も多いのではないでしょうか。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・賃貸人変更通知書を出すべき理由が分かる<br>・賃貸人変更通知書の記載内容が分かる<br>・物件購入からの基本的な流れが分かる</blockquote>

<h2 id="h76cf2dfe30">オーナーチェンジに通知は必要？</h2><p>オーナーチェンジの通知は、法律で義務付けられている事項ではありません。入居者に通知するかどうかは、オーナー側の自由です。<br>&nbsp;<br>しかし、もしオーナーが変わった旨を入居者が知らないと、以下のようなトラブルが発生する可能性があります。<br><br>・前のオーナーや管理会社宛てに誤って家賃を振り込んでしまう<br>・緊急時に連絡がつかない<br><br>もし、通知しなかったことが原因でトラブルが発生して、解決まで長引いてしまった場合、無駄な費用や時間がかかってしまうことになります。お互いのためにもしっかり通知をすることが必要です。<br></p><h2 id="hd3f9d50112">オーナーチェンジを通知するタイミング</h2><p>次に、オーナーチェンジ物件購入後から入居者に通知書を発行するまでの流れをみていきましょう。主な流れは、以下のとおりです。</p><ol><li>売買契約締結</li><li>管理会社解約手続き</li><li>決済・引き渡し</li><li>賃貸人変更通知書発行</li></ol><p>賃貸人変更通知書は、売買契約締結後に通知書は、前のオーナーと新しいオーナーの連名で作成し、物件の引き渡しが終わったタイミングで入居者に発行します。<br>&nbsp;<br>通知書の作成や発行は、管理会社で行う場合がほとんどです。管理会社を通していない物件を除いて、オーナーチェンジ物件の売主と買主が自ら書類を作成することはありません。<br>&nbsp;<br>また、オーナーチェンジ物件の売買取引では、前のオーナーが利用していた管理会社を引き継がず新しい管理会社と契約する場合も多くなります。<br>&nbsp;<br>新しい管理会社と契約するなら、オーナーチェンジした旨を入居者に伝えるのは新しい管理会社です。前のオーナーが利用していた管理会社の解約手続きを進めるとともに、新しい管理会社との連携を怠らないよう努めましょう。</p>

<h2 id="h238235bce2">賃貸人変更通知書の記載事項</h2><p>入居者への通知内容は、単にオーナーが変わった旨を伝えれば良いわけではありません。通知の手紙には、次の内容を必ず記載しましょう。</p><blockquote><strong>賃貸人変更通知書の記載事項</strong><br>・いつ時点で物件の所有者が変わったのか<br>・以前の賃貸借契約は、同じ条件で新しいオーナーに引き継がれること<br>・家賃の振込先が変更されたこと<br>・敷金返還義務は、新しいオーナーに引き継がれたこと<br>・新しいオーナーまたは管理会社の連絡先</blockquote><p>賃貸人変更通知の内容で特に重要となるのは、「<span style="background-color:#fff8b6">新しい家賃の振込先</span>」と「<span style="background-color:#fff8b6">敷金の返還義務</span>」です。<br>具体的な内容が明記されていないと、入居者の混乱を招いてしまう恐れもあります。<br>&nbsp;<br>振込先変更の旨は、新しい振込先の銀行名と支店名、名義人、口座番号などの詳細を記載します。<br>さらに、いつから振込先が変わるのか具体的な日程を記すのも忘れないようにしましょう。<br>&nbsp;<br>また、入居者にとってオーナーチェンジを実施すると、敷金返還義務がどうなるのかも大切なポイントです。<br>前のオーナーに預けた敷金は戻ってくるのか、不安を感じる入居者は多いでしょう。<br>&nbsp;<br>そこで、入居者の不安を払拭するために、敷金返還義務を前のオーナーから引き継いだ旨をきちんと明記しましょう。</p>

<h2 id="hc3d8984d4e">賃貸人変更通知書の例文</h2><p>この章では、入居者に発行する賃貸人変更通知書の例文を紹介します。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件の売主と買主は、通知書の作成に携わる機会はほとんどありません。<br>しかし、売買取引を進めるうえで、通知書にどのような内容が書かれているか知っておくと勉強になるため、チェックしておくと良いでしょう。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/ab8e092416bc44dbb1681bd6cdedfc85/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E4%BA%BA%E5%A4%89%E6%9B%B4%E9%80%9A%E7%9F%A5%E6%9B%B8%20-%20Google%20%E3%83%88%E3%82%99%E3%82%AD%E3%83%A5%E3%83%A1%E3%83%B3%E3%83%88.jpg" alt=""></p><blockquote><strong>基本的な記載項目</strong><br>・旧賃貸人の住所、氏名<br>・新賃貸人の住所、氏名<br>・挨拶文&nbsp;<br>・賃貸借契約の地位継承について<br>・敷金の継承<br>・賃料等の支払い<br>・賃料等の振込先<br>・問い合わせ先</blockquote>

<h2 id="hdad0485503">賃貸人変更通知発行後に新しいオーナーがすべきこと</h2><p>最後に、賃貸人変更通知発行後に新しいオーナーがすべきことを紹介します。事前に以下のポイントを押さえ、円滑に賃貸経営を始めましょう。</p><h3 id="h40b7a0e50e">一部屋ずつ挨拶回りに行く</h3><p>住戸数がそこまで多くなく、管理会社も入らず、自分で管理する物件なら、新しいオーナー自ら一部屋ずつ挨拶回りに行くと良いでしょう。入居者と直接交流を図ることで、どのような人が暮らしているのか見極めやすくなります。<br>&nbsp;<br>とはいえ、挨拶回りに行くなら日時に十分注意しなくてはなりません。たとえば、平日の朝や夜、土日祝日の朝から昼間はなるべく避けるべきです。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジは、家賃の振込先が変わったり、管理会社が変わったりして入居者の立場から考えると面倒なことでもあります。そのうえ、新しいオーナーに忙しい時間帯やゆっくりしたい時間帯に挨拶に来られたら、ストレスに感じてしまうでしょう。<br>&nbsp;<br>物件購入後、挨拶回りに行くことを決めているなら、前のオーナーに何号室にどのようなライフスタイルの人が暮らしているか聞くのがおすすめです。おおまかな生活リズムを把握するだけでも、挨拶に行く時間を計算しやすくなります。</p><h3 id="h7e5b104cb7">管理会社との協力体制を築く</h3><p>賃貸経営を進めるうえで、管理会社との協力体制を築くことは必要不可欠です。前のオーナーが利用していた管理会社を引き継ぐ場合も、新しい管理会社と契約する場合も管理会社との関係性は密に築いていきましょう。</p>

<p>協力体制を築く方法として、オーナーチェンジ物件購入後に疑問に思う点があればどのような些細なことでも質問するのをおすすめします。<br>&nbsp;<br>たとえば、管理業務の範囲や空室対策、管理委託契約の解消などについて尋ねると良いでしょう。プロの目線からアドバイスをもらうことで、利回りアップを期待できます。<br>&nbsp;<br>管理会社との協力体制を築くうえで大切なのは、管理をお願いしている立場であることを忘れないことです。「料金を支払っているから当たり前」と思って横柄な態度をとってはいけません。入居者に接するときと同様に、丁寧な対応を心がけましょう。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件購入後、新しいオーナーは賃貸人が変わった旨を入居者に伝える義務はありません。とはいえ、通知しないとトラブルが発生する恐れがあるため、必ず手紙で入居者に通知しましょう。<br>&nbsp;<br>賃貸人変更通知書は、発行した後の対応も重要です。新しいオーナーのできる範囲で入居者一人ひとりとコミュニケーションをとり、円滑な関係を築きましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h144d087133">Q1. 賃貸人変更通知書は出すべきですか？</h3><blockquote>新しい振込先やトラブル時の連絡先を伝えるためにも、必ず出すようにしましょう。</blockquote><h3 id="hf37ae6213a">Q2. 賃貸人変更通知書を出さないとどんなトラブルが起こりますか？</h3><blockquote>以下のようなトラブルが起こる可能性があります。<br>・誤った宛先に賃料が振り込まれ、各所への確認や再手続きの依頼などの業務が発生する。<br>・賃借人が連絡を取りたくても、連絡先が分からない。<br>・更新などの手続きがスムーズにいかない。<br>・その結果、賃借人と揉めて責任を追及される。</blockquote><h3 id="hcf2d5d3ba5">Q3. 賃貸人変更通知書を発行するタイミングはいつですか？</h3><blockquote>引き渡しが終わったときです。</blockquote><h3 id="h686a4d49d0">Q4. 賃貸人変更通知書は誰が作成しますか？</h3><blockquote>管理会社と契約している場合は、管理会社が作成してくれることが多いです。<br>管理会社と契約していない場合は、新オーナーが作成します。</blockquote><h3 id="h35f68bb02e">Q5. 賃貸人変更通知書は誰が発送しますか？</h3><blockquote>管理会社と契約している場合は、管理会社が発送してくれることが多いです。<br>管理会社と契約していない場合は、新オーナーが発送します。</blockquote><h3 id="ha3275b2d66">Q6. 賃貸人変更通知書で重要な内容は何ですか？</h3><blockquote>賃貸人変更通知書で特に重要なのは、「新しい家賃の振込先」と「敷金の返還義務」の記載です。</blockquote><h3 id="h41960dfc92">Q7. 管理会社との関係性づくりで大切なことは何ですか？</h3><blockquote>丁寧な対応を心がけましょう。たまに、カスタマーハラスメントとも取れるような横暴な態度をとるオーナーもいらっしゃいますが、相手も人なのでお互いのために気持ちの良い対応をしましょう。</blockquote>

オーナーチェンジの際には、賃借人にその旨を通知しなければなりません。この記事では、通知はいつ、誰がするのかや、賃貸人変更通知書に記載すべき事項とその理由について解説をします。

賃借人への通知はいつ誰がすべき？賃貸人変更通知書の書式について解説

<h2 id="h42a74d67a9">賃貸中のマンションを売却する際の注意点</h2><p>賃貸中のマンションを売却する際に、注意するべき注意点を3つまとめていきます。<br>売却の流れと重複する部分もありますが、大切なポイントになるのできちんと確認しておきましょう。</p><h3 id="h61126c5543">入居者を強制的に退去させられない</h3><p>賃貸中のマンションを売却する際、原則として、入居者を強制的に退去させることはできません。<br>入居者はオーナーに比べて立場が低くなりがちで、不利な条件で交渉されるケースも少なくないため、借地借家法により入居者の権利は保護されています。<br>入居者に退去してもらえるかは、あくまでも入居者との交渉次第ですし、伝え方によってはトラブルに発展してしまう可能性もあります。<br>どうしても入居者を退去させてからマンションを売却したい場合、事前に管理会社や弁護士などの専門家に相談しておくようにしましょう。</p><h3 id="h908414a1c4">売却後の賃料は新オーナーに支払う</h3><p>賃貸中のマンションを売却した日から、賃料は新しいオーナーが受け取る権利があります。<br>具体的には、決済をしてマンションの所有権の移転登記をした日から、賃料を受け取る権利も移行します。<br>もし仮に、所有権移転登記をした日以降の賃料を入居者から受け取っている場合、日割り計算をして精算をするケースが多いです。<br>賃料の引き継ぎはお金に関する部分でトラブルにもなりやすいので注意しておきましょう。</p><h3 id="hb47c326507">譲渡税が発生する可能性がある</h3><p>賃貸中のマンションを売却して売却益が発生した場合、譲渡税を支払う必要があります。<br>売却して手元に入ったお金が全て自由に使えるわけではないので注意しましょう。<br>譲渡税が発生するかどうかは、購入した時の価格や諸経費、保有期間などによって条件が変わってきます。<br>マンションを売却する際には、翌年の確定申告で譲渡税が発生する可能性があることを忘れずに、事前に税理士に相談するなど申告漏れが起きないようにしましょう。</p><h2 id="h5493a732c1">賃貸マンションの売却に関するまとめ</h2><p>賃貸中のマンションを売却するには大きく3つの方法があります。</p><ul><li>オーナーチェンジ売却</li><li>立ち退き後に売却</li><li>入居者に売却</li></ul><p>特別なケースを除いて、オーナーチェンジ売却になるケースが多いです。<br>オーナーチェンジ売却の場合、入居者がいたままの売却になるので、賃貸契約の内容や賃料の権利について、漏れなく引き継ぎができるようにしましょう。<br>賃貸中のマンションでも売却は問題なくできますので、売却を検討中の方は、まずは投資用物件に強い不動産会社に査定を依頼することから始めていきましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hcbb3adee14">Q1. 賃貸中のマンションを売却することはできますか？</h3><blockquote>できます。賃借人がいる状態で売買される物件を「オーナーチェンジ物件」といいます。</blockquote><h3 id="h055840fe7b">Q2. 賃貸中のマンションを売却するときの選択肢には何がありますか？</h3><blockquote>オーナーチェンジ、退去してから売却、入居者に売却、定期借家契約に切り替えて退去後に売却、などの選択肢があります。</blockquote><h3 id="h4ed4f68fc4">Q3. レントロールとは何ですか？</h3><blockquote>入居者情報の一覧です。一棟マンションや棟内の複数の部屋を一度に売却するときに便利です。</blockquote><h3 id="h6a301da41e">Q4. 賃貸人変更通知は誰がしますか？</h3><blockquote>管理会社が入っている場合は、管理会社が行うことが多いです。<br>管理会社が入っていない場合は、新オーナーが行います。<br>書類自体は、旧オーナーと新オーナーの連名で作成します。</blockquote><h3 id="h6e6d5612b4">Q5. 賃貸中のマンションを売却するときの注意点はありますか？</h3><blockquote>入居者を強制退去することはできない、譲渡税が発生する場合があることなどです。</blockquote>

賃貸中のマンションを売却する方法は、オーナーチェンジ、退去してから、入居者に売却の３つの方法があります。この記事では、賃貸中のマンション売却の流れや注意点を解説しています。

賃貸中のマンションを売却する際の注意点は？売却方法や流れを詳しく解説！

<p>不動産投資を初めておこなうときには、区分所有マンションの1室から始めると良いといわれています。<br>一棟マンションなどと比べると管理が簡単で、購入金額も低くて済むため、サラリーマンでも比較的気軽に始めることができるのが理由です。<br>&nbsp;<br>しかし、区分所有マンションでも簡単に運用できるということはなく、購入する区分所有マンションが収益物件に適しているのかを確認する必要があります。<br>本記事では、区分所有マンションの1室を購入するときの各ポイントを解説しますので、区分所有マンションで投資をしたいという方の参考になれば幸いです。</p>

<h2 id="h2076e0e80a">不動産投資とは</h2><p>不動産投資とは、購入した不動産を第三者に貸して収入を得て、投資した資金を回収する手段です。<br>不動産投資で資金を回収する方法としては、第三者に貸して収入を得るインカムゲインと、購入した不動産を売却したキャピタルゲインの2つがあります。<br>そして、不動産を売却した時点で投資計画が黒字化していれば、不動産投資は成功ということになります。<br>&nbsp;<br>なお、不動産投資のことを賃貸経営や大家さん事業、不動産賃貸経営など違った呼び方をするときもあります。</p><h2 id="h7042c12910">投資マンション選びでチェックする5つのポイント</h2><p>不動産投資をするに値するマンションを選ぶには5つのポイントがあります。<br>ここからは、投資マンション選びでチェックすべき5つのポイントを紹介していきます。</p><h3 id="h3d7237b251">空室になりにくい部屋かどうか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの1つ目は「空室になりにくい部屋かどうか」です。<br>空室になりにくい部屋なのかを確認する方法はいくつかあります。<br>その方法ごとに解説していきます。</p><h4 id="h2bdf2f0c3a">所在階</h4><p>まずは、部屋の所在階を確認します。<br>マンションは一般的に上の階になるほど眺望や日当たりが良くなるため、上階が人気となります。<br>そのため、部屋が高い位置にあるかどうかを確認しましょう。<br>また、1階だけは例外的に良い場合があります。<br>1階の場合、専用庭や専用駐車スペース、専用勝手口などが部屋に付いているときがあります。<br>このような他の部屋にない特典がある場合は、1階も投資に向いているといえます。</p><h4 id="he32e4b4dbf">日当たり・眺望</h4><p>マンションは一戸建てと違い日当たりや眺望の良さが魅力となるため、購入検討している部屋も日当たりが良いか眺望が良いかを確認します。<br>特にファミリータイプの場合は、日当たりや眺望を気にする入居者が多くなるため日当たりなどの状態が重要になります。<br>反面、単身者が入居するような間取りのマンションの場合は、日当たりや眺望が入居率に影響しにくくなります。<br>単身者用の間取の部屋の場合は、日当たりなどよりも駅に近いなどの便利さを優先したほうが良いでしょう。</p><h4 id="h2e63f138da">事故・事件の有無</h4><p>室内で事故や事件があったか確認します。<br>事故や事件が室内で起きていた場合、空き家リスクが跳ね上がってしまうので注意が必要です。</p><h4 id="hab4391cb21">室内の状況</h4><p>室内の状態の良し悪しも入居率に関わるため、確認が必要です。<br>室内があまりにも汚い場合は、リフォームやリノベーションをする必要性も出てくるため、室内が汚いときには投資計画にリフォームなどの費用を追加しておきましょう。</p><h3 id="h8b780521d1">管理状態や権利の種類はどうか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの2つ目は「管理状態や権利の種類はどうか」です。<br>マンションは管理を買うというくらいマンション管理が重要なポイントになります。<br>そのマンション管理をどのような視点で確認すれば良いのか紹介していきます。</p><h4 id="hc182a6b14a">共用部分の清掃などが行き届いているか</h4><p>マンションの管理がしっかりとなされているかは、共用部分の清掃の程度などでも分かります。<br>管理が行き届いていると、マンションが良い状態で保たれます。<br>その状態を確認するには、清掃がしっかりとおこなわれているか、共有部分の小さな破損もしっかりと手直ししているかなどで確認できます。</p><h4 id="h525482241f">管理費・修繕積立金の金額</h4><p>次にマンション管理を確認するポイントとしては、管理費・修繕積立金が適切な金額なのかを確認します。<br>管理費・修繕積立金は高くても安くても良くありません。<br>あくまで適正金額があります。<br>高すぎる場合にはマンションに貯蓄がなく管理がおこなえないなどの事情があることを察知できますし、安すぎる場合には将来の大規模修繕に耐える貯蓄額に到達しないことが分かります。<br>&nbsp;<br>また、値上げの予定があるかないかも確認します。<br>値上げの予定があるからマイナスというわけではなく、きちんと修繕をおこなう計画をした上での値上げであれば、購入を検討しても良いでしょう。</p>

<h4 id="h3f85adc8eb">大規模修繕の予定はあるか</h4><p>マンションは大規模修繕をおこない建物の寿命を維持していきます。<br>つまり、大規模修繕を計画できていないマンションは購入してはいけないということです。<br>ここで大事なのは、大規模修繕を年数ごとに計画しているか、その計画通り積み立てがおこなえているかどうかです。<br>大規模修繕をおこなう前であれば、しっかりと修繕費用を貯蓄できているかを確認します。</p><h3 id="h924b532bdb">需要のある立地かどうか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの3つ目は「需要のある立地かどうか」です。<br>&nbsp;<br>マンションは一戸建てに比べ立地の良さを入居条件にする人が多いため、入居者需要が高い立地にマンションが所在しているのか確認します。<br>具体的には、駅から近い場所にあるのか、買い物施設が近隣に多い場所なのか、飲食店は近隣に多くあるのかなどを調査します。</p><h3 id="h8bc2c1c08a">周辺に嫌悪施設がないか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの4つ目は「周辺に嫌悪施設がないか」です。<br>&nbsp;<br>嫌悪施設とは、住宅地の価値を下げるおそれのある施設のことをいいます。<br>具体的には、騒音、大気汚染、土壌汚染などを発生させる公害発生施設、刑務所や廃棄物処理場、軍事施設など不快感を与えるような施設を指します。<br>このような嫌悪施設がマンション周辺にあると、入居率に関わってきてしまうことがあります。</p><h3 id="he5d7cd96a3">利回りは適切かどうか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの5つ目は「利回りは適切かどうか」です。<br>&nbsp;<br>利回りは収益物件購入を判断する1つの材料になるため、利回りが適切な数字になっているのかを確認します。<br>利回りを確認するときのポイントとしては、実質利回りはどのくらいの数字になるのかを確認することがポイントです。<br>表面利回りでは、年間経費や購入諸費用がわからないためあまり参考になりません。</p><h2 id="hf0c71f8db7">オーナーチェンジ物件を選ぶときの注意点</h2><p>収益物件を購入するときには、オーナーチェンジ物件を購入することが多くなります。<br>どのオーナーチェンジ物件を購入するかを選ぶ際にも注意しなければならないことがあります。<br>ここからは、オーナーチェンジ物件を選ぶときの注意点を紹介していきます</p><h3 id="h2e602435bd">契約内容・入居者情報の確認</h3><p>オーナーチェンジ物件を選ぶときには、現在、賃借人とどのような契約をしているのか、賃借人はどのような人なのかを確認しなければなりません。<br>具体的に何を確認したら良いのかを紹介します。</p><h4 id="h373ddca13b">賃貸借契約の内容</h4><p>賃借人と現在締結している賃貸借契約の内容を確認します。<br>賃貸借契約で確認するのは、賃借人に有利すぎる内容はないか、賃貸人に不利すぎる内容はないかなどです。<br>例えば、2年に1度の更新料は支払わなくて良いなどの条項があれば、賃貸人の投資計画にとってマイナスになります。</p>

<p>オーナーチェンジ物件は、入居者を募集することなく家賃収入を見込めることから、不動産投資用の物件の中でも注目度が高いものになります。<br>&nbsp;<br>しかし、物件の特徴はなんとなく知っていても、敷金の取り扱いについて詳しく把握していない方も多いのではないでしょうか。<br>&nbsp;<br>本記事では、敷金の取り扱い方法を解説し、「新しくオーナーになった後の敷金はどうなるの？」「返還義務はだれが負うの？」といったさまざまな疑問を解決していきます。<br>&nbsp;<br>敷金は、問題になりやすい事項のため、きちんと知識を身につけておくことが大切です。今回紹介するポイントを押さえ、スムーズな取引を実現しましょう。</p>

<h2 id="hcfca3f48aa">オーナーチェンジ物件について</h2><p>まず、オーナーチェンジ物件の概要を簡単に押さえましょう。オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で売却に出す不動産取引方法で、その対象となる物件をオーナーチェンジ物件といいます。<br>&nbsp;<br>すでに入居者が決まっているため、物件購入後ただちに家賃収入を見込める点や入居率を確認してから購入できる点はメリットです。また、入居者を募集する手間や時間がかからないといった魅力もあります。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジは、オーナーのみが変わる取引形態です。物件を購入したからといって、前のオーナーと入居者間で交わされた賃貸借契約の内容を変えることは難しくなります。従前の契約内容が、新しいオーナーにそのまま引き継がれることが一般的です。</p>

<h2 id="hb73a304532">敷金とは？</h2><p>次に、敷金についてみていきましょう。敷金とは、賃貸物件を借りるとき、賃料や原状回復費用未払いなどに備えて、借主がオーナーに預けるお金のことです。<br>&nbsp;<br>あくまで、借主が家賃を滞納したときや故意に設備を壊してしまったときのみ利用できるお金のため、経年劣化が理由の設備交換や工事などには使えません。<br>&nbsp;<br>なお、特別な取り決めがなく、借主が物件に入居している期間に利用する場面がないなら、敷金は退去時に借主に返還されるのが通常です。</p><h3 id="ha8bb5a8442">敷金と礼金の違い</h3><p>賃貸物件を借りるとき、敷金のほかに礼金の支払いが発生する場合もあります。礼金とは、借主が部屋を貸してくれたお礼としてオーナーに支払うお金のことです。礼金は、謝礼のため敷金のように返還義務はありません。<br>&nbsp;<br>以下に、敷金と礼金の違いを簡単にまとめました。それぞれの違いを確認する際に、お役立てください。<br><br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7f174f4d6daa41b793d928f1380f493a/%E6%95%B7%E9%87%91%E3%81%A8%E7%A4%BC%E9%87%91%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84.png" alt=""></p><h2 id="h9bdb6cb0ee">オーナーチェンジ物件の敷金</h2><p>続いて、オーナーチェンジ物件の敷金の取り扱い方法を説明します。結論からいうと、オーナーチェンジの敷金は、物件の代金を支払い終わった段階で新しいオーナーに移動します。<br>&nbsp;<br>また、同時に敷金返還義務も引き継ぐため、新しいオーナーは入居者が退去するとき敷金を返す義務を負います。<br>&nbsp;<br>なお、オーナーチェンジ物件の敷金の取り扱いで注意すべき点は、家賃滞納者への対応です。物件購入後と前で、対応方法は異なるため事前に把握しておきましょう。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件購入後に家賃滞納者が現れた場合、新しいオーナーの裁量次第です。しかし、あらかじめ入居者とオーナー間で取り決めが行われていないと、問題が発生する恐れがあります。<br>&nbsp;<br>契約を締結する前に、賃貸借契約書に書かれている敷金に関する事項を念入りにチェックしましょう。<br>&nbsp;<br>物件購入前に家賃滞納者がいる場合、滞納分に敷金が使われている可能性があります。もし、敷金が使われていた場合、新しいオーナーは前のオーナーが預かった総額より少ない金額で引き継がなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>今後の家賃滞納分や原状回復費に充てるためのお金が減っていることは、新しいオーナーにとって好ましい状態ではありません。<br>&nbsp;<br>新しいオーナーが不利な状態で敷金を移動しないためにも、前のオーナーが使った敷金分を負担し本来の金額に戻してから引き継ぎます。<br>&nbsp;<br>とはいえ、中には支払いを負担したくないために、何も伝えずに取引を進めるオーナーもいるでしょう。物件購入後の問題を避けるためにも、売買契約を結ぶ前に滞納者の有無や敷金の利用状況に関して尋ねるのをおすすめします。</p>

<h2 id="h11e285c1fa">敷金承継は入居者に通知する？</h2><p>オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件の引き渡しが終わった段階で入居者に通知書を発行し、オーナーが変わった旨を伝えるのが一般的です。<br>&nbsp;<br>多くの場合通知書には、家賃の振込先が変わったことや、敷金が引き継がれたことなどを記します。<br>&nbsp;<br>通知書の発行は法律上の義務ではありませんが、発行することで入居者との関係を築きやすくなります。円滑に賃貸経営するためにも、必ず発行しましょう。</p>

<h2 id="h27e4f5302f">オーナーチェンジ物件は敷金の取り扱いに注意！</h2><p>最後に、オーナーチェンジ物件の敷金に関する注意点を5つ紹介します。前もって気をつけるべき点を押さえ、トラブルを未然に防ぎましょう。</p><h3 id="ha33554522e">敷金の精算を忘れない</h3><p>1つ目は、敷金の精算を忘れないことです。物件の代金を支払うときに、必ず敷金も精算しましょう。<br>&nbsp;<br>敷金は、前のオーナーが自分で預かっている場合もあれば、管理会社がオーナーから保管を頼まれている場合もあります。<br>&nbsp;<br>もし、新しい管理会社と契約を結ぶなら、前の管理会社を解約する際に敷金を受け取ることを忘れないよう注意しましょう。<br>&nbsp;<br>また、精算の際は領収書を発行してもらいましょう。領収書があれば敷金を受領したかどうか明白になり、買主と売主間で敷金の受領を巡るトラブルを防げます。</p><h3 id="h87facf982a">賃貸借契約書をきちんと確認する</h3><p>2つ目は、賃貸借契約書をきちんと確認することです。オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件の概要だけでなく、オーナーと入居者が交わした賃貸借契約書の内容も非常に重要となります。<br>&nbsp;<br>確認するときは、敷金のみならず月々の家賃や契約期間など、細かい内容を隅々までチェックしましょう。</p><h3 id="h3692a87944">保証金や礼金の取り扱いも把握する</h3><p>3つ目は、保証金や礼金の取り扱いも把握することです。敷金という名称ではなく、「保証金」という呼び名で借主からお金を預かっている場合もあります。<br>&nbsp;<br>「保証金は退去時に借主に返還する」といった契約を結んでいるなら、引き継ぎを忘れないよう気をつけましょう。<br>&nbsp;<br>保証金と敷金の機能はほとんど同じですが、保証金には償却が付いている場合がほとんどです。保証金の償却は物件ごとによって異なるため、事前に償却内容を把握するのをおすすめします。<br>&nbsp;<br>また、礼金は入居者が部屋を借りるときにオーナーにお礼として支払うお金です。敷金や保証金のような担保ではないため、承継することはありません。</p><h3 id="hf2e7f18b4d">滞納している家賃の取り扱いを知っておく</h3><p>4つ目は、滞納している家賃の取り扱いを知っておくことです。物件に関する義務や権利は、取引終了後すべて新しいオーナーに承継されます。しかし、滞納している家賃は、新しいオーナーに引き継がれません。<br>&nbsp;<br>そのため、前のオーナーは物件を売却した後も家賃債務者に対し、滞納分の家賃を請求できる権利があります。前のオーナーに代わって新しいオーナーが滞納分の家賃を得ることはできないことを覚えておきましょう。</p><h3 id="h0c065a5ee8">管理会社と積極的にコミュニケーションをとる</h3><p>5つ目は、管理会社と積極的にコミュニケーションをとることです。オーナーチェンジでは、管理会社が変更となる場合が多く、新しい管理会社と入居者間でトラブルが起きやすくなります。<br>&nbsp;<br>管理会社側とオーナー側で、敷金や家賃の扱いに認識の差があるのは問題です。円滑に賃貸経営するためにも、管理会社と密にやり取りし協力体制を整えておくと良いでしょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件の敷金は、取り扱いに十分注意しなくてはなりません。特に、物件の関係者間で認識に差があると、後々トラブルになる可能性が高まります。<br>&nbsp;<br>前のオーナーと新しいオーナー、管理会社の三者間で必ず話し合いを設け、関係者全員の認識を統一しておきましょう。</p>

オーナーチェンジ物件で注意すべき事項の一つが、「敷金」です。事前に確認をしておかないと入居者退去の時になって思わぬトラブルに見舞われることもあります。この記事では、敷金についての注意事項を解説します。

オーナーチェンジ物件で敷金の取り扱いはどうなる？トラブルを防ぐための注意点を解説

<h4 id="h7149600f7d">家賃の滞納歴の有無</h4><p>現在入居している賃借人が家賃の滞納をしたことがあるかを聞き取り調査します。<br>1度滞納を起こしている人は、繰り返し滞納する恐れが高いため注意が必要です。</p><h4 id="h5da11dc496">入居者の年齢や家族構成</h4><p>賃借人のことだけではなく、賃借人の家族構成や年齢も確認します。<br>貸す部屋には賃借人だけが住むわけではなく家族も住むことがあり、どのような人が入居者として存在しているのか確認する必要があります。<br>また、高齢者の問題も賃貸で多く発生しているため、年齢の確認も怠ってはいけません。</p><h4 id="h70d1a2f4ae">クレームやトラブル歴</h4><p>賃借人がクレームを多く言ってきたり、トラブルを多く起こしたりする人の場合、賃貸経営が難しくなるため、トラブル歴がないかどうかを調べます。</p><h4 id="h73a4bc53db">室内の修繕履歴</h4><p>賃借人が入居していると室内を確認することができません。<br>そのため、どのような室内状況なのかを、修繕履歴から推定することが必要となります。</p><h2 id="he722d78de7">投資用マンションを購入・運用する流れ</h2><p>投資用マンションを購入・運用する流れは、次のとおりです。</p><ol><li>希望に合う物件を探す</li><li>良い物件が見つかったら投資計画を立てる</li><li>投資計画が合えば内容が正しいか調査や聞き取りをする</li><li>金銭的な部分以外の調査をおこなう（賃借人やマンション管理、周辺環境など）</li><li>不動産購入申込書を売主に提出して不動産売買契約を執りおこなう</li><li>収益物件の引き渡しを受けて運用開始</li></ol><p>不動産投資用ローンを組む場合には、不動産売買契約前にローンの仮審査、不動産売買契約後に不動産投資ローンの本審査と金融機関との契約が追加されます。</p>

<p>不動産投資をするときには収益物件を購入しますが、収益物件を購入するときには全額現金で購入する必要はありません。<br>金融機関の多くが不動産投資ローンという金融商品を提供しており、ローンを組んで収益不動産を購入することができます。<br>&nbsp;<br>この不動産投資ローンは、住宅ローンやフリーローンなどとは違い不動産投資用のローンです。<br>そのため、住宅ローンとは借入可能金額や金利などが異なります。<br>本記事では、不動産投資ローンについて徹底的に解説していきます。</p>

<h2 id="h841e230228">不動産投資ローンとは</h2><p>不動産投資ローンとは、不動産投資で収益物件を購入するための目的に利用ができるローンです。<br>不動産投資ローンはアパートローンと呼ばれることもあります。<br>不動産投資のためのローンなので、住宅ローンとは審査基準や借入可能金額、金利など多くの違いがあります。</p><h2 id="hdfaa8e0076">住宅ローンとの違い</h2><p>不動産投資ローンは住宅ローンと借り入れする目的が違うため、内容が大きく異なります。<br>不動産投資ローンと住宅ローンの違いを表にまとめました。<br>&nbsp;<br>この違いを解説していきます。<br>&nbsp;<br>まず、審査についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：物件の担保価値だけではなく投資計画の収益性も審査される</li><li>住宅ローン：個人に返済能力があるかを審査される</li></ul><p>このような違いがあります。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンは投資計画の内容が良ければローンが通りやすく、個人の返済能力よりも投資計画内容を重視されます。<br>一方、住宅ローンは、個人の返済能力に重点を置いて審査されます。<br>また、建物の不動産的価値の面でも不動産投資ローンは重視しますが、住宅ローンの審査では不動産投資ローンほど重視はしません。<br>&nbsp;<br>次に、金利についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：住宅ローンより金利が高い傾向にある</li><li>住宅ローン：不動産投資ローンより金利が低い傾向にある</li></ul><p>この金利の差は、ローンの使用目的の差の影響を受けています。<br>不動産投資ローンは、投資計画次第ではローン返済不能になりやすいですが、住宅ローンは借り入れている本人に何かない限りローン返済不能になりにくいという特性があります。<br>そのため、返済不能になったときのリスクを考え、不動産投資ローンは住宅ローンより金利を高く設定しています。<br>&nbsp;<br>借入期間も不動産投資ローンと住宅ローンでは内容が異なります。</p><ul><li>不動産投資ローン：原則、最長35年、建物の耐用年数によって借入期間が前後する</li><li>住宅ローン：原則、最長35年、建物の築年数によって借入期間が前後する</li></ul><p>どちらも借入期間の最長は同じですが、建物の耐用年数を見るのか、築年数を見るのかに違いがあります。<br>不動産投資ローンは建物価値を重視する傾向が強く、資産価値を厳しく見る耐用年数を採用しています。<br>耐用年数とは、税法上で定められた建物価値がどのくらいの期間で無くなるのかを定めた年数です。<br>例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。<br>&nbsp;<br>一方、住宅ローンでは築年数を見るため耐用年数を超えている不動産でもローンを組むことができます。<br>&nbsp;<br>最後は借入限度額についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：借入限度額は多い</li><li>住宅ローン：借入限度額は少ない</li></ul><p>不動産投資ローンは借入限度額上限が高く、年収の10倍〜20倍くらいのローンを借り入れることができます。<br>一方、住宅ローンは借入限度額が低く、年収の6倍〜8倍くらいのローンしか借り入れできません。</p>

<h2 id="hf7c1d7e9e7">不動産投資ローンの借入可能額を決める要素</h2><p>不動産投資ローンの借入限度額は、さまざまな項目の審査を経て決定されます。<br>この審査に影響する項目がどのようなものなのかを解説していきます。</p><h3 id="h98c68b0212">物件の収益性</h3><p>借入限度額を決める要素の1つとして物件の収益性があります。<br>不動産投資ローンを多く借りたとしても、収益性が高く、ローンをすぐに返済できる、ローン返済不能になりにくいという収益物件に対しては借り入れ限度額が高くなります。<br>また、投資計画自体がしっかりと練られており、空室率の算定や管理費用などの諸費用などを正確に盛り込んで事業の安定性が認められれば借入限度額が高くなりやすくなります。</p>

<h3 id="hc8633f1b28">融資を受ける人の勤務先や収入</h3><p>融資を受ける人の勤務先の規模や年収も借入限度額に影響します。<br>勤務先が大きいほど倒産やリストラなど、収入がなくなることが減ること、年収が高ければ収益物件の収益性が落ちてもローンを返済していくことができることがプラス材料になります。<br>そのため、勤務先が大企業だったり、年収が高かったりすると借入限度額が上がります。</p><h3 id="h1c672828d4">融資を受ける人の貯蓄の額</h3><p>融資を受ける人の貯蓄額も借入限度額に関係してきます。<br>前述した収入の安定性と同じ理由で、貯蓄額が多ければ多いほどローン返済不能になる確率が少なくなるためです。</p><h3 id="h8c80f42e44">融資を受ける人の与信</h3><p>融資を受けるには、ローンを借り入れる人の個人信用情報にキズが付いていないことが前提となります。<br>そのため、個人信用情報に傷がついている場合は借入限度額が大きく減らされるか、そもそもローン自体貸してくれない可能性もあります。<br>&nbsp;<br>なお、個人信用情報とは過去にローンなどを延滞、滞納したり、自己破産や債務整理などをしたりしたかという情報のことです。<br>この情報が登録されていることをブラックリストに登録されていると呼びます。</p>

<h2 id="h3e6bea91ca">不動産投資ローンの借入可能額を上げる方法</h2><p>不動産投資ローンの借入額を増やす方法がいくつかあるため、その方法を紹介していきます。</p><h3 id="h5123924365">勤務先を変える・年収を上げる</h3><p>不動産投資ローンの審査には年収が影響するため、転職をして年収を上げるという方法があります。<br>ただし、勤め先の勤続年数も審査される場合があるため、転職して何年経過したら不動産投資ローンを借り入れすることができるようになるのか、あらかじめ金融機関に確認をしておいたほうが良いでしょう。</p><h3 id="h307410987a">勤続年数を長くする</h3><p>前述した、転職して年収を上げることと逆の方法です。<br>同じ企業に勤め続け、勤続年数を増やすことで借入可能額を増やします。<br>勤続年数が長い方は転職をあまりしない傾向があり、安定して収入を得ることができる方だと金融機関から判断されます。</p><h3 id="hed2dcdcbd3">他の借入を返済する</h3><p>不動産投資ローンを借りる前に借りている他の借り入れは返済するようにします。<br>金融機関は、他の借り入れがあるとローン審査が厳しくなり、不動産投資ローンの借入限度額を大幅に減らしてくる可能性があります。<br>&nbsp;<br>金融機関は月々の返済金額が本当に返済できる金額か審査するため、他の借り入れを返済しつつ不動産投資ローンを返済できるのかと厳しい目で審査されることになってしまうからです。</p><h2 id="h0f83312cf4">不動産投資ローンの借入の流れ</h2><p>不動産投資ローンを借り入れる場合には、多くの手続きが必要になってきます。<br>不動産投資ローンを借りるときの流れは、次のような流れです。</p><ul><li>購入希望の収益物件の調査と投資計画などの資料を金融機関へ提出</li><li>不動産投資ローンの仮審査</li><li>収益物件の不動産売買契約締結</li><li>不動産投資ローンの本審査</li><li>金融機関と金銭消費貸借契約締結（金銭消費貸借契約とはローンを借りる契約のことです）</li><li>不動産投資ローンの実行と収益物件引渡し</li></ul><p>&nbsp;<br>この流れの中で重要なのは、1.の投資計画などの資料を提出するところです。<br>不動産投資ローンは投資計画の内容次第で借り入れができるかどうか変わってきます。<br>もし、借り入れする人の年収が低く、勤務先が小さい企業だとしても投資計画がしっかりと立案できており、収益性も高ければ審査に通過する可能性もあります。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hddf4175578">Q1. 不動産投資で住宅ローンは使えますか？</h3><blockquote>使用できません。不動産投資ローンを利用することになります。</blockquote><h3 id="hb5be0ec88c">Q2. 不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何ですか？</h3><blockquote>審査、金利、借入期間、限度額などの面で違いがあります。<br>簡単にいうと、住宅ローンより物件の収益性・耐用年数が重視され、金利が高く、借入限度額が高いです。</blockquote><h3 id="h846534d6ba">Q3. 物件の収益性を評価してもらうためのコツはありますか？</h3><blockquote>投資計画をしっかり立てることです。<br>空室リスクや管理費用などのランニングコストをしっかり盛り込んで作成しましょう。</blockquote><h3 id="h6e523f2ac4">Q4. 勤務先は融資を受けるときに影響しますか？</h3><blockquote>勤務先の規模や年収が借入限度額に影響することがあります。<br><span style="color:#333333">物件の収益性が落ちてもローンを返済できることがプラス材料になります。</span></blockquote><h3 id="h5c36f7ae10">Q5. 以前カードの支払いを滞納したことがあるのですが、審査に影響しますか？</h3><blockquote>過去にローンなどを延滞、滞納、自己破産や債務整理などをしている場合は融資自体をしてもらえない可能性があります。</blockquote><h3 id="h5f8b3a0355">Q6. 不動産投資ローンの借入可能額を上げる方法はありますか？</h3><blockquote>勤務先を変える・年収を上げる、勤続年数を長くする、他の借入を返済する、などの方法があります。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資ローンを借りる場合には、借り入れ限度額がどのくらいなのか確認する必要があります。<br>不動産投資ローンの借入限度額を決める要素は多くあり、投資計画の内容、借りる本人の年収や勤務先、他に借り入れがないか、個人の与信はしっかりしているかなどです。<br>もし、借入限度額を決める要素の中で借り入れ限度額が低くなりそうなことがあれば、不動産投資ローンを申し込む前に解消できる項目は解消しておきましょう。<br>&nbsp;<br>不動産投資をするときには不動産投資ローンを利用して、良質な収益物件を購入することが投資計画を安定させるコツです。</p>

不動産投資ローンと住宅ローンは、金利や審査基準、借入可能額などに違いがあります。この記事では、両者の違いや借入可能額を上げるための対策について解説しています。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？借入可能額を上げる方法も解説

<p>不動産投資をするときにはローンを借りて購入することができるため、手持ち資金が少なくても不動産投資をおこなうことができます。<br>しかし、ローンを借りすぎてしまうと、家賃などの収入を圧迫してしまうため、できる限り自己資金を利用して収益物件を購入する方が安定した運用をすることができます。<br>&nbsp;<br>本記事では、不動産投資のときにはどのくらい自己資金を入れたら良いのか、ローンを借りたときの注意点は何かなどを解説していきます。</p>

<h2 id="hfc6fd71d13">自己資金とは</h2><p>自己資金とは、収益物件の購入代金を支払うときに、ローン以外に用意する現金のことです。<br>自身で貯蓄した現金の場合でも、親から取得した贈与資金の場合も自己資金です。</p><h2 id="h98e265198d">自己資金の目安</h2><p>不動産投資をする場合には、一般的に自己資金を収益物件代金の1割～2割入れると良いとされています。<br>これは、自己資金を入れることによりローンの返済額を抑え、家賃などの所得を圧迫しないようにするためです。<br>&nbsp;<br>また、収益物件でローンを借りるときには、金融機関から自己資金として1割以上は準備できることがローンを貸す条件と言われることがあります。<br>そのため、ローンを借りる目安としても、収益物件の売買代金の1割以上の自己資金があることが不動産投資を開始する目安といえます。</p>

<h2 id="hb7e15b3b49">自己資金の内訳</h2><p>自己資金は収益物件代金に入れることの他、収益物件の購入諸経費の支払いに利用することがあります。<br>ここからは、収益物件代金の頭金、収益物件の購入諸経費について紹介していきます。</p><h3 id="ha356dc821d">頭金</h3><p>頭金とは、収益物件代金から借り入れするローンの金額を引いた金額のことです。<br>例えば、収益物件を購入するにあたって、収益物件代金の8割をローンで借りる場合、頭金は2割ということになります。</p><h3 id="h7249bfdd44">諸費用</h3><p>収益物件を購入する場合には、さまざまな諸費用がかかります。<br>この購入に必要な諸経費を自己資金で賄うこともあります。<br>収益物件を購入するときにかかる主な諸費用は、次の表のとおりです。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/63d97e5f5ce442d2a675f1bd8d712439/%E5%8F%8E%E7%9B%8A%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%82%92%E8%B3%BC%E5%85%A5%E3%81%99%E3%82%8B%E3%81%A8%E3%81%8D%E3%81%AE%E8%AB%B8%E8%B2%BB%E7%94%A8.png" alt=""></p><h2 id="h181ec98458">自己資金別の購入可能物件</h2><p>どのくらいの金額の自己資金を入れるかによって、購入できる収益物件の種別が変わってきます。<br>自己資金をどのくらい入れると、どのような不動産が購入できるのかを表にしました。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/20a4e9519fef4bd6a21615331707aeac/%E8%87%AA%E5%B7%B1%E8%B3%87%E9%87%91%E5%88%A5%E3%81%AE%E8%B3%BC%E5%85%A5%E5%8F%AF%E8%83%BD%E7%89%A9%E4%BB%B6.png" alt=""></p><h2 id="h071ec9bd13">フルローンであれば自己資金ゼロでも物件購入が可能</h2><p>自己資金がなかったとしても不動産投資をすることができます。<br>借りる人によっては金融機関がフルローンやオーバーローンでローンを貸してくれるためです。<br>フルローンやオーバーローンを利用すれば自己資金がゼロでも不動産投資を始めることが可能となります。</p><h3 id="h3ab4396afc">フルローンとは</h3><p>フルローンとは、物件代金の全額分をローンで支払うことです。<br>フルローンの場合、物件代金分だけローンを利用するため、諸費用については自己資金で支払う必要があります。</p><h3 id="hb16cbb4ddb">オーバーローンとは</h3><p>オーバーローンとは、物件代金分だけではなく、購入諸費用分までローンで支払うことです。<br>オーバーローンを利用することができれば、自己資金ゼロで不動産投資を始めることができます。</p>

<h3 id="h84574c22e0">フルローン・オーバーローンの注意点</h3><p>自己資金をあまり入れない、もしくはまったく自己資金を入れないフルローンやオーバーローンを利用した場合、月々返済額がかなりの金額になることが予測されます。<br>このような場合のときに、収益物件が空き家になってしまうと、多額の返済をしていかないといけない状況になってしまいます。<br>&nbsp;<br>フルローンやオーバーローンを利用する場合には、空き家リスクを良く考えたうえで利用しなければなりません。<br>特に、区分所有マンションの1室だけを運用する場合、空き家になると全く収入がなくなるため注意が必要です。</p>

<h2 id="h5a0eb79d3b">失敗しないためには現実的な投資計画を立てることが大切</h2><p>不動産投資をする場合には、現実的な投資計画を立てることが重要です。<br>なるべく、自己資金を多く利用し月々の返済額を減らし、空き家になったときに返済できるような金額のローンを借りるようにしなければなりません。<br>&nbsp;<br>フルローンやオーバーローンを利用する場合は、特に投資計画は厳しめに計画しなければなりません。<br>収入がなくなった場合多額のローン返済が発生してしまい、生活費用を流用したり、最悪の結果購入した収益物件を手放したりすることになってしまうかもしれません。</p><h3 id="h832c0a4ebd">収益見通しを立てやすくするならオーナーチェンジ物件の購入もおすすめ</h3><p>安定した投資計画を立てたい場合は、オーナーチェンジ物件を購入することがおすすめです。<br>オーナーチェンジ物件はすでに運用実績があり、投資計画が立てやすいというメリットがあります。<br>&nbsp;<br>賃借人について売主が情報を持っていることも多く、入居者がどのような人なのか、滞納したことはあるのか、トラブルなどを起こした人はいるのかなどの情報も手に入りやすくなります。<br>このようにオーナーチェンジ物件は投資計画が立てやすいだけではなく、収益物件を安定的に運用できるのかどうかという判断材料を入手することも可能です。</p>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>収益物件を購入するときには、自己資金をどのくらい用意するかを検討しなければなりません。<br>フルローンやオーバーローンを利用して収益物件を購入することもできますが、できる限り自己資金を入れて、月々返済を抑えるようにしておくと安定的に運用することができます。<br>区分所有マンションなど空き家になったときに収入がゼロになってしまうというような場合は、特に自己資金を多めに入れ、空き家リスクを軽減するようにしなければなりません。<br>&nbsp;<br>不動産投資をするときには、ローンも含めた投資計画を立て、長期運用できるよう準備しておくことが重要です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="he77fd04000">Q1. 不動産投資で自己資金が必要なのはなぜですか？</h3><blockquote>自己資金を入れることによりローンの返済額を抑え、家賃などの所得を圧迫しないようにするためです。</blockquote><h3 id="h6a2ede9297">Q2. 不動産投資で自己資金を準備することは必須ですか？</h3><blockquote>金融機関によりますが、自己資金として1割以上は準備できることがローンを貸す条件と言われることがあります。</blockquote><h3 id="h843f309d4e">Q3. 自己資金にはどんな費用が含まれますか？</h3><blockquote>頭金、ローン手数料、ローン保証料、仲介てするよう、印紙税、登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税、固定資産税・都市計画税の精算費用、管理費・修繕積立金の精算費用、火災保険料・自身保険料などが含まれます。</blockquote><h3 id="he83a1be4fe">Q4. 自己資金100万円で購入できる物件の目安を教えてください。</h3><blockquote>400~800万円のワンルーム一室などです。</blockquote><h3 id="hae5eb3fbf1">Q5. 自己資金が0円の場合、物件購入はできませんか？</h3><blockquote>フルローン、オーバーローンであれば可能です。<br>フルローンとは、物件代金の全額分をローンで支払うことです。<br>オーバーローンとは、物件代金分だけではなく、購入諸費用分までローンで支払うことです。</blockquote><h3 id="h20ab52c305">Q6. フルローン、オーバーローンのデメリットを教えてください。</h3><blockquote>空き家になってしまうと、最悪の場合自分の生活費から多額の返済をしていかないといけない状況になる可能性が<br>あることです。</blockquote>

不動産投資を始めるためには、ローン以外に「自己資金」という名のまとまった現金が必要になります。この記事では、物件購入に自己資金が必要か、内訳にはどの費用が含まれるのか解説します。

不動産投資で自己資金はいくら必要？物件種別ごとの金額目安も紹介

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h669ae735d1">Q1. 不動産投資ではどんな方法で資金を回収しますか？</h3><blockquote>以下の2つです。<br>（1）<span style="color:#333333">第三者に貸して収入を得るインカムゲイン</span><br>（2）<span style="color:#333333">購入した不動産を売却したキャピタルゲイン</span></blockquote><h3 id="hf56de7f64c">Q2. 不動産投資には他にどんな呼び名がありますか？</h3><blockquote>賃貸経営、大家さん事業、不動産賃貸経営、アパート経営、不動産収益ビジネスなどがあります。</blockquote><h3 id="h2525417074">Q3. 投資マンション選びではどこをチェックするとよいですか？</h3><blockquote>空室になりにくい部屋かどうか、管理状態や権利の種類はどうか、利回りは適切かどうかなどを確認しましょう。</blockquote><h3 id="h8a836d0a8f">Q4. 嫌悪施設とは具体的にどんな施設ですか？</h3><blockquote>騒音、大気汚染、土壌汚染などを発生させる公害発生施設、刑務所や廃棄物処理場、軍事施設など不快感を与えるような施設を指します。</blockquote><h3 id="hf92af37885">Q5. オーナーチェンジでは、入居者のどんな情報を確認するべきですか？</h3><blockquote>賃貸借契約の内容、入居者の属性、トラブル・滞納歴、クレーム歴などを確認しましょう。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>区分所有マンションの1室への不動産投資は、管理の手間がかからず、投資費用も抑えられるため人気のある方法です。<br>しかし、購入する前にはしっかりと投資物件として適切な不動産なのか調査する必要がります。<br>&nbsp;<br>調査するのは利回りだけではなく、マンション管理状態や賃借人の質、周辺環境まで調査しましょう。<br>すべて調査をした結果、収益物件の利回りが適正なのか判断できるようになります。<br>&nbsp;<br>利回り表示だけで収益物件を購入すると後悔することになる可能性があるため、きちんと確認すべきポイントを押させたうえで調査をし、良質な収益物件を発見、購入していくことが重要です。</p>

不動産投資の成功には、物件選びが重要です。この記事では、部屋、管理状況、物件の立地、賃貸借契約などの観点から物件選びで確認するべき15のチェックポイントを解説します。

投資用マンションを選び方 | 15のチェックポイントを解説

<p>不動産投資をする上で重要な「利回り」ですが、表面利回り、実質利回りなど種類もあり、よく分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。この記事では、３つの利回りの種類や、計算方法、注意点について解説をします。</p>

<h2 id="h06dd5a14ed">利回りとは</h2><p>不動産投資のために収益物件を購入する場合、購入するための指標として利回りを確認します。<br>この利回りには、表面利回りと実質利回り、想定利回りがありますが、同じ利回りという言葉でも内容が異なります。<br>&nbsp;<br>収益物件を購入するとき、投資計画を立てるには、表面利回りと実質利回りとの違いを把握しておかなければならなりません。<br>本記事では、表面利回りと実質利回りの違いや、代表的な政令指定都市での利回り相場、利回りについて注意しなければならないことなどを解説します。</p><h2 id="h0b6a14b7cd">表面利回りと実質利回り・想定利回りの違い</h2><p>利回りには、表面利回りと実質利回りがあり、それぞれの利回りは内容が異なります。<br>ここからは、表面利回りと実質利回りについて解説していきます。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/5cd827d7594949e1aabd877f8a05f50c/%E8%A1%A8%E9%9D%A2%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E5%AE%9F%E8%B3%AA%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E3%81%AE%E8%A8%88%E7%AE%97%E5%BC%8F.png" alt=""></p><h3 id="h660646e547">表面利回り（グロス）とは</h3><p>表面利回りはグロスとも呼ばれ、年間家賃収入を購入物件の価格で割った数字のことをいいます。<br>表面利回りの具体的な計算式は、次のとおりです。<br>&nbsp;<br>年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 表面利回り・グロス（%）<br>&nbsp;<br>このように表面利回りは大雑把な計算方法をします。<br>そして、不動産の物件資料には表面利回りが掲載されていることが多くあるため、表面利回りではなく、実質利回りはどのくらいなのかを不動産会社に問い合わせることが大切になってきます。</p><h3 id="h210e9b2c72">実質利回り（ネット）とは</h3><p>実質利回りとはネットとも呼ばれ、年間家賃収入や購入物件の価格だけではなく、年間にかかった経費や購入物件にかかった諸費用などを考慮して計算した数字のことをいいます。<br>実質利回りの具体的な計算式は、次のとおりです。<br>&nbsp;<br>（年間家賃収入 – 年間にかかった経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入にかかった諸経費）× 100 = 実質利回り・ネット（%）</p><h3 id="h12ed7759ab">想定利回りとは</h3><p>想定利回りとは、空き室がある収益物件が満室になったときの想定で計算した利回りのことです。<br>想定利回りの具体的な計算式は、次のとおりです。<br>&nbsp;<br>満室になったときの予測年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 想定利回り（%）</p><h2 id="hc980ba6c38">主要都市の表面利回り相場</h2><p>利回りは各地域で相場があり、各都市で利回りに対する期待数字が異なります。<br>2022年に一般社団法人日本不動産研究所が実施した不動産投資家へのアンケートによると、不動産投資への投資姿勢は積極的なまま推移しており、期待利回りの下がっているとの結果が出ました。<br>積極的な姿勢の背景には、国際的には不安定な情勢になったものの、国が引き続き金融緩和を図る方針であることが影響しています。<br>&nbsp;<br>各都市での期待利回りを表にまとめてみました。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4168893cdcc541d5bad722de3ab42336/%E5%90%84%E9%83%BD%E5%B8%82%E3%81%A6%E3%82%99%E3%81%AE%E6%9C%9F%E5%BE%85%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A-min.png" alt=""><br>&nbsp;<br>各都市の期待利回りを見ると、人口が多い都市ほど利回りが低くなっている傾向があります。<br>これは、人口が多いほど入居者が多く空き家リスクが低下することや、土地の価格が高値で安定するなどのメリットがあるため、投資として適していると判断されるからです。</p><h2 id="ha78682e461">利回りの計算シミュレーション</h2><p>表面利回りと実質利回りでどれくらの利回り数字に違いが出るのかシミュレーションを用い、計算をしてみます。<br>&nbsp;<br>シミュレーション例<br>①物件購入代金：3,000万円<br>②購入諸費用：250万円<br>③年間家賃収入：200万円<br>④年間にかかる経費：50万円<br>このような例で利回りを計算してみます。<br>&nbsp;<br>面利回り<br>③200万円 ÷ ①3,000万円 × 100 = 約6.6%（表面利回り・グロス）<br>&nbsp;<br>実質利回り<br>（③200万円 - ④50万円）÷（①3,000万円 ＋ ②250万円）× 100 = 約5.4%（実質利回り・グロス）<br>&nbsp;<br>上記の計算の通り、表面利回りと実質利回りでは利回りの数字が異なります。<br>投資計画をする場合は、より現実に近い数字を用いるべきなので、実質利回りで計画を立てることが重要です。</p>

<h2 id="h7f3bc38797">利回りで注意すべきポイント</h2><p>投資計画を立てる際には、利回り表示で注意すべきことがあります。<br>ここからは利回り表示で注意すべきポイントを3つ解説していきます。</p><h3 id="h62eb9ea469">どの利回りで表示されているかを確認する</h3><p>利回り表示で注意しなければならない事項の1つ目は「どの利回りで表示されているかを確認する」ことです。<br>&nbsp;<br>シミュレーションで計算したように、表面利回りと実質利回りでは利回りの数字が異なります。<br>そのため、利回り表示がどのような計算方法で計算されているのか確認する必要があります。<br>&nbsp;<br>特に、想定利回りには注意が必要です。<br>想定利回りは表面利回りで計算されていることが多く、家賃の最高額で計算されていることもあります。<br>例えば、5,000万円の収益物件で空き室の最高家賃が7万円、平均家賃が5万円、空き室が4戸あったとします。<br>そうすると、最高家賃での年間収入336万円、平均家賃での年間収入は240万円になります。<br>また、これを表面利回りで表示すると、最高家賃での満室想定表面利回り6.7%、平均家賃での満室想定表面利回り4.8%と、かなりの差が出てしまいます。<br>&nbsp;<br>このようなことがあるため、利回り表示はどのように計算されているのかを確認しておくことが重要です。</p><h3 id="hb72a20ea61">利回りが高すぎる物件は理由を確認する</h3><p>利回り表示で注意しなければならない事項の2つ目は「利回りが高すぎる物件は理由を確認する」ことです。<br>&nbsp;<br>利回りが高ければ高いほど、運用は楽になりますし、黒字化を容易に図れるようになります。<br>しかし、利回りが高いからと言って、良質な収益物件とは呼べないこともあります。<br>&nbsp;<br>利回りが高くても良質な収益物件と呼べない主な理由は、次のとおりです。</p><ul><li>旧耐震基準で大地震がきたときに倒壊するおそれがある</li><li>駅からかなり遠いなど出口戦略が立てづらい物件</li><li>賃借人にトラブルを起こす人が住んでいる</li><li>敷地が借地権</li><li>管理状態が悪く築年数の割に老朽化しているように見える</li><li>ただ単に不動産会社が資料を作るときに計算ミスをしているだけ</li></ul><p>&nbsp;<br>このように良い物件ではないことを利回りでカバーしていることがあります。<br>利回りだけではないリスクが多く存在しているため、管理上や権利上リスクがある場合には購入を見送るという検討をすることも大切なことです。</p><h3 id="h346d098379">利回りだけでなく、他の要素も総合的に判断する</h3><p>利回り表示で注意しなければならない事項の3つ目は「利回りだけでなく、他の要素も総合的に判断する」ことです。<br>&nbsp;<br>利回り表示は収益物件の購入を判断する1つの材料であり、利回り表示だけで購入を決めるのは良くありません。<br>前述のように、利回り表示は高いが維持費が極端に高額になったり、管理や権利上の問題があったりする収益物件の場合があります。<br>また、逆に利回りは低いが、運用が安定するような好立地に建築されていたり、質の良い建材を利用しておりメンテナンスに費用があまりかからなかったりする場合もあります。<br>そのため、利回りは収益物件購入の1つの指標として考え、利回りだけで収益物件を購入しないようにすることが重要です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h62ea384361">Q1. 利回りとは何ですか？</h3><blockquote>収益物件を購入する際の指標です。<br>表面利回り、実質利回り、想定利回りがあります。</blockquote><h3 id="h2051160c53">Q2. 不動産投資では、表面利回りだけ確認しておけば良いですか？</h3><blockquote>単純な比較時点においては表面利回りだけ見る場合もあります。<br>実際に購入を検討する段階では、必ず実質利回りを確認してください。</blockquote><h3 id="hd72cc7fdc4">Q3. 利回りの計算方法を教えてください。</h3><blockquote>・表面利回り（グロス）▶︎<span style="color:#333333">年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100</span><br><span style="color:#333333">・実質利回り（ネット）▶︎</span>（年間家賃収入 – 年間にかかった経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入にかかった諸経費）× 100&nbsp;<br>・想定利回り▶︎<span style="color:#333333">満室になったときの予測年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100&nbsp;</span></blockquote><h3 id="hc267441d6a">Q4. 東京都の表面利回り相場を教えてください。</h3><blockquote>4~4.2％程度です。（一般社団法人日本不動産研究所の調査による）<br>ただし、同じ東京都の中でも、立地や建物条件によって大きく異なります。</blockquote><h3 id="hec9ec88b2c">Q5. 不動産投資において、物件情報を見るときに注意するポイントはありますか？</h3><blockquote>どの利回りで表示されているか確認しましょう。また、利回りが高すぎる物件は訳ありの可能性がありますので理由を確認するようにしましょう。</blockquote><h3 id="h3686c54a4b">Q6. 不動産投資で利回り以外に見るべきポイントはありますか？</h3><blockquote>物件そのものの状態、ランニングコストの値上がりがないか、修繕履歴はどうなっているか、売却時に問題ないか、オーナーチェンジの場合は賃借人の属性が問題ないかなど、総合的に確認する必要があります。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>利回りには表面利回りや実質利回り、想定利回りなどの種類があります。<br>それぞれの利回りの種類によって計算方法や表示されるパーセンテージが異なります。<br>投資計画を立てる場合には、現実に近い数字を用いることが必要なため、実質利回りを基準にしておくと良いでしょう。<br>&nbsp;<br>しかし、あくまで利回りは収益物件を購入するための判断材料の1つであり、いくら実質利回りが良くてもそれだけで購入してはいけません。<br>利回りが高いのには理由があることが多く、だいたいこの理由は運用に大きなマイナス影響を及ぼすことばかりです。<br>&nbsp;<br>利回りだけを見ていると利回り以外のマイナス点を見落とすことがあるため、収益物件を総合的に見てから購入をすることが不動産投資にとって重要なことになります。</p>

投資をするときに必ず耳にする利回り。この記事では、表面、実質、想定利回りの違いと、注意すべき３つのポイントについて解説をしています。

過信にご注意 | 表面利回り・実質利回りの違いと３つの注意ポイント

<p>不動産投資をする際に、不動産投資ローンを借りるという方が多くいらっしゃいます。<br>選択した不動産投資ローンが、借りたときには適切なローンだったとしても長年返済していくことにより、他の不動産投資ローンの方が運用に有利になるローンが登場する場合もあります。<br>そのようなときには、不動産投資ローンに借り換えをすることを検討してみましょう。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンの返済は、投資計画に大きな影響を与えるため、より良い返済条件になる不動産投資ローンに変更することが投資計画の改善にもつながります。<br>&nbsp;<br>本記事では、投資計画の改善につながる不動産投資ローンの借り換えについて解説していきます。</p>

<h2 id="hdcba045ba7">不動産投資ローンの借り換えとは</h2><p>不動産投資ローンの借り換えとは、現在借りている不動産投資ローンよりも良い条件の不動産投資ローンへ乗り換え、返済条件などを見直すことをいいます。</p><h3 id="h17f4df9391">借り換えのしくみ</h3><p>現在借りている不動産投資ローンは、借り換える不動産投資ローンにより一括返済をします。<br>そして、現在借りている不動産投資ローンは無くなり、新たに借り換えた不動産投資ローンだけを返済していくことになります。</p><h2 id="ha5943b6caf">借り換えのメリット</h2><p>不動産投資ローンを借り換えることには、金利負担を減らすことができる、借り換え特典を受けることができるなど多くのメリットがあります。<br>ここからは、不動産投資ローンを借り換えることのメリットを5つ紹介していきます。</p><h3 id="h780ec83526">金利負担を減らすことができる</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることによって得られるメリットの1つ目は「金利負担を減らすことができる」ことです。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンには金利が設定されており、金融機関は金利を利息として収益を上げています。<br>この金利が高い状態になると、不動産投資ローンを全額返済したときに借りたときの金額より相当高い金銭を支払うことになってしまいます。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/c98c812b7bb9471abbeee3de200635c5/%E7%B9%B0%E3%82%8A%E4%B8%8A%E3%81%91%E3%82%99%E8%BF%94%E6%B8%88%E3%81%97%E3%81%AA%E3%81%8B%E3%81%A3%E3%81%9F%E5%A0%B4%E5%90%88-min.png" alt=""><br>例えば、2億円を金利3%で借りて35年間繰り上げ返済などせずに返済した場合、金利の影響で最終返済総額は約3億2,300万円になります。<br>この場合借りたのは2億円ですが、ローン返済総額は約3億2,300万円になるため、金利負担は約1億2,300万円ということになります。<br>このように金利負担は重い負担となるため、少しでも減らしておくことが大切なこととなります。</p><h3 id="h575a6a76b3">月々の返済額を減らすことができる</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることによって得られるメリットの2つ目は「月々の返済額を減らすことができる」ことです。<br>&nbsp;<br>借り換える不動産投資ローンの金利が現在借りている不動産投資ローンより低くなると、月々の返済額も低くなります。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/5af51d24d6b64cafaecad481420c8ed7/%E5%80%9F%E3%82%8A%E6%8F%9B%E3%81%88%E3%81%9F%E5%A0%B4%E5%90%88.png" alt=""><br>1億円を金利3%、35年返済した場合、月々の返済額は約38万5,000円です。<br>1億円を金利2%、35年返済の不動産投資ローンに借り換えした場合、月々の返済額は約33万1,000円と約5万円の差が出てきます。<br>このように月々の返済額にも大きな違いが出てきます。</p><h3 id="h6a50ccf333">借り換え特典を受けられる</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることによって得られるメリットの3つ目は「借り換え特典を受けられる」ことです。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンを借り換えるだけで、お得な特典を受けることができるケースがあります。<br>金融機関によっては不動産投資ローンを借り換えるだけで、クレジットカードのゴールドカードの年会費が無料になったり、借り換え限定の金利優遇が受けられるなどのキャンペーンを実施していたりする場合があります。</p><h3 id="hb1a7cd9c80">より自分に合う金融機関が見つかる</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることによって得られるメリットの4つ目は「より自分に合う金融機関が見つかる」ことです。<br>&nbsp;<br>より自分に合う金融機関が見つかることは、不動産投資をするにあたってかなり重要なことになります。<br>不動産投資を上手く運用していくことができた場合、収益物件を買い足していくという流れになります。<br>買い足していくには不動産投資ローンをより多く借り入れる必要があります。<br>このときに自分に合った金融機関であれば、不動産投資ローンの追加に対応してくれたり、金利を優遇してくれたりします。<br>そのため、自分に合った金融機関を発見するかどうかで、今後、不動産投資が軌道に乗っていくかどうかが変わってくる可能性もあります。</p><h3 id="hac538f99b0">保険の見直しができる</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることによって得られるメリットの5つ目は「保険の見直しができる」ことです。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンを借り入れする際には、団体信用生命保険に加入します。<br>団体信用生命保険とは、ローンの返済中に借りている人が死亡したり、高度障害になったりした場合、保険を利用しローンの残額をすべて返済することができる保険のことです。<br>&nbsp;<br>この団体信用生命保険は日々更新されており、不動産投資ローンを借り換えることにより、最新の内容の団体信用生命保険に加入し直すことができます。</p>

<h2 id="hbf4dcf4b39">借り換えのデメリット</h2><p>不動産投資ローンを借り換えることには多くのメリットがありますが、同時にデメリットも存在します。<br>ここからは、不動産投資ローンを借り換えることのデメリットを4つ紹介していきます。</p><h3 id="h784ae62229">一括返済が必要</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることのデメリットの1つ目は「一括返済が必要」なことです。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンを一括返済するときには、一括返済手続きや抵当権抹消などの費用がかかります。<br>また、金融機関によってはローンの一括返済に違約事項が設定してあるときがあります。<br>このように不動産投資ローンを一括返済する場合には費用がかかるため、どの程度費用がかかるのかなどをあらかじめ把握しておく必要があります。</p><h3 id="h2846afc7d5">諸費用がかかる</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることのデメリットの2つ目は「諸費用がかかる」ことです。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンを借り換える場合、返済費用がかかるのと同時に、新たに不動産投資ローンを借り入れるための費用が必要になります。<br>不動産投資ローンを新たに借り入れるときの諸費用は、次のとおりです。</p><ul><li>ローン事務手数料</li><li>ローン保証料</li><li>印紙代</li><li>登録免許税</li><li>抵当権設定登記費用</li><li>団体信用生命保険料</li></ul><p>これらの費用の額は大きな金額になるため、諸費用を支払っても不動産投資ローンを借り換えた方がお得になるのかシミュレーションをしておくことが必要です。</p>

<h3 id="h535256e8cd">必ずしも返済額が減るとはかぎらない</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることのデメリットの3つ目は「必ずしも返済額が減るとはかぎらない」ことです。<br>&nbsp;<br>ローンには変動金利や固定金利などの金利タイプがあります。<br>変動金利は金利が低く設定されているものの、基準金利が上昇した場合には基準金利につられて金利が上昇していきます。<br>一方、固定金利は当初から金李が高めに設定されているものの、基準金利が上昇しても固定期間中は金利が上昇しません。<br>そのため、現在は固定金利でローンを借りおり、借り換えたローンを変動金利にした場合、最初は借り換えたローンの金利が低くても、将来的に現在借りているローンの方が低いという状態になることも考えられます。</p><h3 id="h9dd1bf3259">借り換えができない場合もある</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることのデメリットの4つ目は「借り換えができない場合もある」ことです。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンを借り入れるためには、現在の勤務先や年収、他のローンの借り入れ状況などが審査されます。<br>そのため、以前は不動産投資ローンを借り入れることができたとしても、現在は不動産投資ローンを借り入れることができないケースもあります。<br>また、借り入れることができたとしても借入限度額がかなり下がっているということもありえます。<br>このような状態になってしまっている場合は、借り換え自体おこなえません。</p><h2 id="h3f909933b3">借り換えの流れ</h2><p>不動産投資ローンを借り換えるときの流れは、次のとおりです。<br>不動産投資ローンの借り換えは、基本的に以下の流れになります。</p><ol><li>新たにローンを借り入れる予定の金融機関のローン仮審査</li><li>新たにローンを借り入れる予定の金融機関のローン本審査</li><li>現在借りているローンの金融機関へ一括返済可能日や返済額を確認</li><li>ローンの本審査に通過</li><li>新たな金融機関から借りた資金を利用して現在借りているローンの金融機関へ一括返済</li><li>抵当権抹消登記と抵当権設定登記を同日におこなう</li></ol><p>&nbsp;<br>不動産投資ローンの借り換えをするには、1ヶ月以上の期間がかかるケースが多いため、時間に余裕を持っておこないましょう。<br>また、借り換えに必要な書類を金融機関に確認しておくことも必要です。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="he8fdc4ea63">Q1. 不動産投資ローンの借り換えとは何ですか？</h3><blockquote>現在借りている不動産投資ローンよりも良い条件の不動産投資ローンへ乗り換え、返済条件などを見直すことです。</blockquote><h3 id="hb0edce72d9">Q2. 不動産投資ローンを借り換えるメリットは何ですか？</h3><blockquote>金利負担を減らすことができる、借り換え特典を受けることができる、月々の返済額を減らすことができる、保険の見直しができる、などのメリットがあります。</blockquote><h3 id="h8b2d0370a5">Q3. 団体信用生命保険とは何ですか？</h3><blockquote>ローンの返済中に借りている人が死亡したり、高度障害になったりした場合、保険を利用しローンの残額をすべて返済することができる保険のことです。</blockquote><h3 id="ha46cfa2e22">Q4. 不動産投資ローンを借り換えるデメリットは何ですか？</h3><blockquote>一括返済が必要、諸費用がかかる、必ずしも返済額が減るとは限らない、借り換えができない場合もある、などです。</blockquote><h3 id="ha9dc4ad517">Q5. 住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えるのはどんな場合ですか？</h3><blockquote>自宅を賃貸に出す場合などです。ただし例外もあるため金融機関への相談が必須です。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資ローンを借りているときにより良い不動産投資ローンが登場した場合、乗り換えることで返済を楽にすることができます。<br>ローン返済は投資計画に大きな影響を及ぼすため、ローンの借り換えは投資計画を改善する有効的な手段になります。<br>&nbsp;<br>しかし、不動産投資ローンにはデメリットもあり、一括返済や新たにローンを借りるときの諸費用がかかること、金利タイプによっては新たに借りる金利の方が高くなってしまう可能性があることなどには注意が必要です。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンの借り換えをする場合は、本当に借り換えた方が得になるのかを検討してから借り換えることをおすすめします。</p>

不動産投資ローンの借り換えは、返済額や金利負担が減る可能性があるなどのメリットがあります。一方、事前にしっかり確認をしないと逆に返済額が増えてしまう場合もあります。この記事では借り換えをすべきか判断するためにメリット・デメリットを解説します。

不動産投資ローンの借り換えは慎重な判断を|メリット・デメリットを解説

<p>不動産投資をするときには投資計画を立ててから収益物件を購入します。<br>この投資計画を立てるときには、収益物件の購入費用だけではなく、購入諸費用も計画に入れなければなりません。<br>投資計画に諸費用を入れるためには、諸費用として何がかかるのか、かかる諸費用はどのくらいの金額なのかを知っておく必要があります。<br>&nbsp;<br>本記事では、収益物件を購入するときに必要な諸費用を項目ごとに解説していきます。<br>投資計画を立てるときの参考としてください。</p>

<h2 id="h2c8e8040df">不動産投資とは？</h2><p>不動産投資とは収益物件を購入し、購入した収益物件を第三者に貸すことにより得る賃料で資金回収していくという投資方法です。<br>また、資金回収する方法は賃料だけではなく、不動産を売却して金銭を得ることも資金回収の方法の1つです。<br>&nbsp;<br>不動産投資は、収益物件売却までを計画するため、収益物件売却した金額を合わせた収入が黒字になっていれば不動産投資は成功したというような考え方をします。&nbsp;</p>

<h2 id="hc776bcee88">不動産投資にかかる初期費用の目安は物件価格の20～30%</h2><p>不動産投資をするときにかかる初期費用の目安は、購入する収益物件価格の20～30%ほどです。<br>自宅を購入する場合の不動産購入の初期費用はおおよそ10%弱になりますが、不動産投資の初期費用の方が高くなります。<br>これは自宅を購入するとき納める税金には減税措置が多く用意されているものの、不動産投資については減税措置が少ないということが理由となります。</p><h2 id="hf0252e0cd1">不動産投資にかかる初期費用の内訳</h2><p>不動産投資にかかる初期費用の項目は多くあるため、1つ1つの項目に分けて紹介していきます。</p><h3 id="haa6a4cb3b1">物件購入の頭金</h3><p>収益物件を購入するときには、頭金として物件代金の10～20%を入れる必要があります。<br>例えば1億円の収益物件を購入する場合は、1,000万円～2,000万円の頭金を用意する必要があるということです。</p><h3 id="he1f214dda7">ローン事務手数料</h3><p>ローン事務手数料とは、金融機関からローンを借りるときに必要になる費用の1つです。<br>ローン事務手数料は金融機関によりどのくらいの費用がかかるのか異なります。<br>代表的なローン事務手数料の金額は、次のとおりです。</p><ul><li>額制：3万円前後</li><li>率制：借入額の1％～3％</li></ul><p>例えば、ローン事務手数料が定率制で借入額の2%、不動産投資ローン1億円借りる場合は、ローン事務手数料で200万円必要になります。</p><h3 id="h7e91472cbc">ローン保証料</h3><p>金融機関に支払う費用としてローン保証料という費用があります。<br>このローン保証料もローン事務手数料と同じく、費用金額は金融機関によってことなります。<br>金融機関によってはローン保証料がかからないケースもあります。<br>ローン保証料の主な金額は、次のとおりです。</p><ul><li>括支払い：借入額の2％</li><li>利に上乗せしての支払い：支払いはゼロになるが、借入金利が0.2％～0.3％アップする</li></ul><p>例えば、ローン保証料が一括払いで借入額の2%、不動産投資ローン1億円借りる場合は、ローン保証料で200万円支払わなければなりません。</p>

<h3 id="h0d882ff8e3">仲介手数料</h3><p>仲介手数料は、不動産仲介会社に支払う費用です。<br>仲介手数料は法律で受け取って良い上限金額が決まっています。<br><br>仲介手数料の上限金額の計算方法は、次のとおりです。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/bbf5b696150b4cb1b27103e8b04de14c/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E3%81%AE%E9%99%90%E5%BA%A6%E9%A1%8D.png" alt=""><br><br>1億円の収益物件を購入したときの仲介手数料は、次のとおりです。<br>1億円 × 3% ＋ 6万円 = 306万円（税抜）</p><h3 id="h302e4606f5">印紙税</h3><p>印紙税は課税文書を作成すると、納税の義務が発生します。<br>収益物件購入のときに課税文書となるのは、不動産売買契約書と金銭消費貸借契約書の2通です。<br>金銭消費貸借契約とは、金融機関からお金を借りる、お金を貸すということを証明する契約書のことです。<br>&nbsp;<br>なお、印紙税は不動産売買契約書作成時と、金銭消費貸借契約とでは課税額が異なります。<br>&nbsp;<br>不動産売買契約書作成に必要な印紙税の例</p><ul><li>1,000万円を超え5,000万円以下2万円</li></ul><p>5,000万円を超え1億円以下6万円</p><ul><li>1億円を超え5億円以下10万円</li></ul><p><br>金銭消費貸借契約書作成に必要な印紙税の例</p><ul><li>1,000万円を超え5,000万円以下2万円</li><li>5,000万円を超え1億円以下6万円</li><li>1億円を超え5億円以下10万円</li></ul><h3 id="h4fb5df88b8">登録免許税</h3><p>登録免許税は登記をおこなうときに課税される税金です。<br>収益物件の購入のときには、所有権移転登記と抵当権設定登記が関係してきます。<br>所有権移転登記の税率と抵当権設定登記の税率は異なります。<br><br>登録免許税の原則である税率での計算方法は、次のとおりです。<br>所有権移転登記</p><ul><li>固定資産評価額 × 2％ = 登録免許税</li></ul><p>所有権移転登記の計算の基になるのは固定資産評価額であり、物件売買価格ではありません。<br>&nbsp;<br>抵当権設定登記</p><ul><li>ローン借入金額 × 0.4% = 登録免許税</li></ul><p>&nbsp;<br>なお、所有権移転登記と抵当権設定登記とも、築年数など一定条件を満たした場合には減税措置があります。</p>

<h3 id="h691f3b0063">司法書士報酬</h3><p>登記をおこなう場合には、司法書士に登記を代行してもらいます。<br>この代行には司法書士へ報酬を支払わなければなりません。<br>所有権移転登記の場合は10万円前後、抵当権設定登記の場合は5万円前後かかります。</p><h3 id="h3ca71f1bf7">不動産取得税</h3><p>不動産取得税は、不動産を所有したときに課税される税金です。<br>不動産取得税の計算方法は、次のとおりです。</p><ul><li>固定資産評価額 × 4% = 不動産取得税</li></ul><p>&nbsp;<br>不動産取得税も登録免許税と同じく、築年数などの減税措置があります。<br>また、計算の基になる数字はこちらも固定資産評価額です。</p><h3 id="ha42f16b697">固定資産税・都市計画税の清算費用</h3><p>売主が支払った1年間分の固定資産税・都市計画税を日割り計算し、買主から売主へ支払います。<br>どのくらいの費用になるかは、固定資産税の額や引き渡し日により大きく変動します。</p><h3 id="h043a173966">管理費・修繕積立金の清算費用</h3><p>売主が支払った1ヶ月分のマンションの管理費・修繕積立金を日割り計算し、買主から売主へ支払います。<br>どのくらいの費用になるかは、管理費・修繕積立金の額や引き渡し日により大きく変動します。</p><h3 id="h96c0a43dab">火災保険料・地震保険料</h3><p>火災保険や地震保険はどこまでの範囲を保証するかにより保険料が変動します。<br>一般的な区分所有マンション1室であれば契約期間5年で3万円前後です。<br>一棟マンションなど大規模不動産の場合には、高額になる可能性があります。</p><h2 id="h4d24a6cf45">初期費用を節約する方法</h2><p>収益物件を購入する場合には、多くの諸費用がかかります。<br>この諸費用の中には減額など節約できる費用もあります。<br>ここからは、初期費用を節約する方法を紹介します。</p><h3 id="hb32b400185">頭金を減額する</h3><p>不動産投資ローンを多く借り入れて頭金を減らし、自己資金を取っておくという方法があります。<br>自己資金の額と毎月の返済額とを比較考慮し、頭金を減額するか決めていきましょう。</p><h3 id="h8b7263c873">売主が不動産会社の物件を選ぶ</h3><p>仲介手数料は不動産仲介会社を介して収益物件を購入するとかかる費用です。<br>そのため、売主と直接、不動産売買を行った場合は仲介手数料がかかりません。</p><h3 id="hbea4ab48c4">電子契約で売買契約を締結する</h3><p>2021年から施行されたデジタル関連法案により、不動産売買契約書を電子化することが認められました。<br>電子書面での契約は印紙税が課税されないため、印紙税分の金額が浮きます。<br>なお、電子書面だと印紙税が課税されない理由は紙の契約書にしか納税義務はなく、電子書面で契約すると非課税となるからです。</p>

<h3 id="hbc9adb2cb6">仲介手数料の減額交渉をする</h3><p>仲介手数料はあくまで上限金額が定められているだけなので、下限金額はゼロ円でも法律上は構わないということになります。<br>そのため、仲介手数料の値引き交渉自体は可能です。<br>しかし、仲介手数料を減額すると仕事をまともにしてくれなかったり、取引をしてくれなかったりすることがあるため、過度の交渉は控えておきましょう。</p>

<h3 id="h5f8e8a93bc">中古の区分マンションを選ぶ</h3><p>単純に価格の安い収益物件を選択することも、自己資金の支払いを抑える方法です。<br>安い収益物件だったとしても投資計画をしっかりと立てることには変わらないため、安いからといって利回りだけを見て購入してはいけません。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h6dfdede937">Q1. <span style="color:#374151">不動産投資に必要な初期費用は何ですか？</span></h3><blockquote>不動産投資の初期費用には、物件の購入代金、仲介手数料、税金、ローン手数料、改装費用、保険料などが含まれます。</blockquote><h3 id="hf7e3ab41c5">Q2. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用をどのように調達すればよいですか？</span></h3><blockquote>不動産投資の初期費用を調達する方法には、自己資金、銀行融資、クラウドファンディング、投資家からの出資などがあります。</blockquote><h3 id="h4fa47df5fd">Q3. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用はどの程度かかりますか？</span></h3><blockquote><span style="color:#374151">不動産投資の初期費用は、物件の価格や状態、地域、改装内容などによって異なります。また、不動産投資の初期費用は、自己資金や融資額などによっても変わりますが、一般的には数百万円から数千万円程度が必要となります。</span></blockquote><h3 id="he04b1a32cd">Q4. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用はどのくらいの期間で回収できますか？</span></h3><blockquote><span style="color:#374151">不動産投資の初期費用の回収期間は、物件の状態や賃料相場、地域などによって異なりますが、一般的には数年から十数年程度が目安となります。</span></blockquote><h3 id="h1c5dfb9719">Q5. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用は、将来的な収益にどのような影響を与えますか？</span></h3><blockquote><span style="color:#374151">不動産投資の初期費用は、将来的な収益に大きく影響を与えます。例えば、改装費用をかけて物件を高級なものに仕上げると、高い賃料が設定できる場合があります。また、物件を安価に購入することで、より多くの利益を上げることができる場合があります。</span></blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>収益物件を購入するときには初期費用として、多くの諸費用がかかります。<br>そしてこの初期費用をすべて合計するとおおよそ、物件代金の20～30%の金額になります。<br>初期費用は金融機関に支払ったり、不動産会社に支払ったり、売主に支払ったりと支払い先が異なります。<br>また、諸費用の中には税金もあり、登記をするときや、所有権移転をした後に課税されます。<br>&nbsp;<br>この初期費用の中には、節約できる費用があります。<br>不動産売買契約を電子書面でおこなう、減税措置が利用できる収益物件を購入するなどさまざまな方法があります。<br>不動産投資をするときには、初期費用分の金額を把握し、節約できる費用は節約しつつ収益物件を探していきましょう。</p>

不動産投資には、頭金や手数料、税金、保険料など多くの初期費用がかかります。初期費用の中には、工夫することで減額できるものもあります。この記事では、かかる費用の項目と、その節約方法について解説します。

不動産投資にかかる初期費用はいくら？節約方法も解説

<p>「オーナーチェンジ物件に興味があるけど、不動産を購入するのに失敗しなくないなぁ・・」<br>不動産投資を目的に物件を探していると「オーナーチェンジ物件」という文字を目にしたことがある方も多いのではないでしょうか。<br><br>オーナーチェンジ物件は、すでに賃貸で部屋を借りている人がいる状態で販売されている物件のことで、購入してすぐに家賃が得られるということで不動産初心者にも注目されている物件です。<br><br>しかし、オーナーチェンジ物件ならではのデメリットや注意点もあり、購入後に後悔したという方も少なくありません。<br>今回は、オーナーチェンジ物件の特徴やメリット、デメリットはもちろん、購入する際に失敗しないポイントについて詳しく解説していきます。</p>

<h2 id="h2a34473bf0">オーナーチェンジ物件とは？</h2><p>オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で売買される不動産のことです。<br>つまり、物件を購入して引き渡しを受けた日から、すぐに家賃収入を得ることができるのです。<br><br>この際、売主と入居者との間で結ばれている賃貸借契約は引き継がれます。<br>入居者は変わらず、物件の所有者である大家さん（オーナー）だけが変わる（チェンジ）不動産取引のことを「オーナーチェンジ」といいます。<br><br>オーナーチェンジ物件の場合、入居者を探さずに賃料を得られるというメリットがある反面、賃貸契約の内容によってはデメリットが生じる場合もあるので注意が必要です。</p><h2 id="h79c2dfdcff">オーナーチェンジ物件の3つメリット</h2><p>不動産投資を始めたいという初心者にとっては、オーナーチェンジ物件から始めるのはおすすめの選択肢の1つです。<br>オーナーチェンジ物件ならではの3つのメリットを解説していきます。</p><h3 id="h729bf7b6fd">すぐに家賃収入が得られる</h3><p>オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいて賃貸借契約を引き継ぐことで不動産オーナーになれます。<br>つまり、不動産投資を始めた月から家賃収入を得ることができるのです。<br><br>一般的に、空室の不動産を取得した場合、入居者を募集してから内覧、賃貸契約を結ぶのに1ヶ月から2ヶ月ほどかかり、その期間は空室のため家賃収入を得られないケースが多いです。<br><br>オーナーチェンジ物件であれば、入居者の募集活動や、いつから家賃収入が得られるかという不安なく不動産投資を始めることができます。</p><h3 id="hb8d0260163">購入後の収支計画がたてやすい</h3><p>不動産投資を成功させるには、中長期に渡った収支計画を立てることがポイントの1つです。<br><br>不動産購入後の家賃収入が分かっているため、収入の見込みを計算できますし、支出に関しても入居者募集の広告費など不確定要素の高い支出を抑えて始めることが可能です。<br><br>さらに、場合によっては前オーナーから過去の収支実績を引き継ぐこともできますので、より現実味のある収支計画を立てやすいです。<br>不動産投資を始める前に、過去の実績をきちんと確認できるのはオーナーチェンジ物件の強みといえるでしょう。</p><h3 id="h6b4ea05bcd">物件によっては相場よりも割安で購入できる</h3><p>オーナーチェンジ物件の場合、相場よりも割安で購入できるケースが多いです。<br><br>なぜなら、オーナーチェンジ物件は不動産評価よりも、賃料収入から計算される利回りを基準に販売価格が決められるケースが多いからです。<br><br>また、前オーナーの売却理由によっては、</p><ul><li>両親から相続した不動産で、管理経験がないから現金化してしまいたい。</li><li>地方に転勤が決まったから、住まいが変わる前に処分したい。</li></ul><p>このように、できるだけ早く手放して現金化したいという理由も少なくないため、相場よりも割安で販売されることもあります。<br><br>一方で、周辺の家賃相場よりも高い賃料のオーナーチェンジ物件の場合、購入後、賃料が下がってしまい、結果として割高で購入してしまうということもあります。<br>オーナーチェンジ物件の購入を検討する際は、前オーナーの売却理由と、家賃相場が適切かどうかをチェックすることが大切です。</p>

<h2 id="h97526d81d2">オーナーチェンジ物件の3つのデメリット</h2><p>オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいることからメリットの多い物件になります。<br><br>一方で、すでに入居者がいることから発生するデメリットもあります。<br>ここからはオーナーチェンジ物件において注意するべき3つのデメリットを解説していきます。</p><h3 id="hcdc1ea4cae">室内状況を確認できない</h3><p>オーナーチェンジ物件の場合、すでに入居者がいるため、購入前に室内を確認することが難しいです。<br><br>そのため、想像以上に室内の劣化が進んでおり、購入してすぐにリフォーム費用などの支出が発生してしまう可能性があります。<br><br>室内状況や過去のリフォーム履歴については、前オーナーにきちんとヒアリングをして確認しておくことが大切です。<br>また、室内写真について撮影日なども含めて確認をして、できる限り詳細に把握しておくのが良いでしょう。</p><h3 id="hac07b0d467">賃貸契約や入居者に問題がある可能性がある</h3><p>オーナーチェンジ物件では、賃貸契約や入居者に問題があり売却されているケースもあります。<br>せっかく家賃収入が得られる物件を手放すということは、何かしら理由があると考えられます。<br><br>例えば、昔に結んだ賃貸契約でオーナーにとって不利な内容であるとか、入居者に問題があり家賃滞納や近隣トラブルの常習犯ということも考えられます。<br><br>オーナーチェンジ物件を取得した後に、賃貸契約の変更や入居者を追い出すというのはかなりハードルが高いです。<br>売却理由や入居者の属性をきちんと確認することを怠らないようにしましょう。</p>

<h3 id="h740969e124">購入後に入居者の退去や賃料減額の可能性がある</h3><p>オーナーチェンジ物件のメリットはすでに入居者がいて決まった家賃収入を得られることです。<br><br>しかし、物件の購入後に入居者が退去したり、賃料を減額しないと新しい入居者が見つからないこともあります。<br>短期的に得られる賃料収入だけでなく、今の入居者が退去した後の広告費用や、今の賃料が周辺相場と比べて適正かどうかなど確認しておくようにしましょう。</p>

<h2 id="hfecdc77958">オーナーチェンジ物件で確認するべき５つのポイント</h2><p>オーナーチェンジ物件は収益の計算がしやすいというメリットもありますが、注意するべきデメリットもあります。<br>実際に、オーナーチェンジ物件の購入で失敗しないために確認するべきポイントを5つ解説していきます。</p><h3 id="h28630fcea6">賃貸契約書の内容を確認する</h3><p>オーナーチェンジ物件は前オーナーが締結した賃貸借契約を勝手に変更することができません。<br>そのため、現在の入居者と結んでいる賃貸契約書の内容確認は必要不可欠です。<br><br>毎月の賃料はもちろん、契約期間、更新や保証人の有無、退去時の原状回復費用についてなどトラブルになりやすい項目は重点的にチェックしましょう。</p><h3 id="h1a14bc078b">入居者の属性や入居期間を確認する</h3><p>現在の入居者の属性と入居期間も大切なポイントになります。<br>例えば、大学4年生であれば卒業後に退去してしまう可能性もあります。<br><br>また、入居期間が長い場合は、その入居者の賃料が今の建物の築年数に対して割高の可能性があります。<br>一般的に、築年数が経過するほど建物評価が下がり賃料も下がる傾向があります。<br><br>長期間入居している場合、築浅のときに設定した賃料が継続しており、入居者が退去した際に値下げをしなくてはならないかもしれません。<br>現在の家賃相場を確認した上で、高すぎる賃料ではないか注意しましょう。</p><h3 id="h2314815b11">家賃や管理費などの滞納履歴を確認する</h3><p>オーナーチェンジ物件の場合、過去の賃料や管理費の滞納履歴について調べておきましょう。<br><br>すでに滞納が発生している場合、オーナーチェンジ物件を購入してしまったら、未納分の催促についても自ら行う必要があります。<br>また、過去の滞納履歴が多い入居者の場合、将来的に繰り返し滞納をしてしまう可能性も高くなります。</p><h3 id="h00694a73b2">オーナーチェンジ物件の現地確認をする</h3><p>オーナーチェンジ物件は、基本的に室内を確認することができません。<br>そのため、立地条件や賃料利回りを確認して、現地を確認せずに購入されるケースも少なくありません。<br><br>しかし、特別な事情が無い限り、購入する不動産の現地確認、周辺環境の確認は行ったほうが良いです。<br>室内に入れなくても、外観から日当たりを確認できますし、マンションの場合、エントランスやオートロックなどの共用部もチェックできます。<br><br>また、周辺の商業施設や坂道の有無など、実際に見て回るのが一番のリサーチになるというのは覚えておきましょう。</p><h3 id="h5c31fe6532">大家さんの売却理由をヒアリングする</h3><p>オーナーチェンジ物件は入居者がいて賃料が発生していますので、所有者からすると安定収益がある優良物件ということになります。<br><br>それにも関わらず物件を売却するということは、売却するべき何かしらの理由があると考えられます。<br>急いで現金化したいとか、両親の相続で思わぬ形で大家さんになってしまったという場合には、早期に手放したい可能性もありますので価格交渉の余地もあります。<br><br>一方で、入居者と揉めたとか、今後の物件価格が下落すると考えての売却など、ネガティブな理由も考えられますので、できる限り詳細に売却理由をヒアリングするようにしましょう。<br>曖昧な売却理由の場合、何かしらの問題を抱えている物件である可能性がありますので注意が必要です。</p>

<h2 id="h5a3a0ca422">オーナーチェンジ物件のまとめ</h2><p>今回は、オーナーチェンジ物件で失敗しないために、特徴やメリット、デメリット、確認するべきポイントについて解説してきまし<br>た。<br><br>オーナーチェンジ物件は購入後にすぐ賃料収入が得られるということで、投資初心者にとっても魅力的な物件になります。<br>しかし、室内確認や賃貸契約書の変更ができないなど、引き継ぎの際に確認するべきポイントを見落としてしまうと損をしてしまうかもしれません。<br><br>オーナーチェンジ物件の特徴をよく理解して、今後の不動産投資の選択肢として、オーナーチェンジ物件も検討してみてくださいね。</p>

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買される物件のことです。すぐに収益を得られる一方、失敗のリスクもあります。この記事では、オーナーチェンジを成功させるための5つのポイントを解説します。

オーナーチェンジ物件とは？メリット・デメリットと失敗しないための５つのポイントを解説

<p>不確かなこの時代。<br>世間には、あらゆる投資情報や、節税の情報が溢れています。<br><br>その一つが、サラリーマンによる、節税のための不動産投資です。<br>しかし、不動産投資をすると家賃などの収入が増えるため、節税どころか増税されるのではないか、と思う方もいることでしょう。<br><br>実は税金の仕組みをきちんと理解していれば、不動産投資は節税につながるのです。<br><br>本記事では、不動産投資がどうして節税になるのかを解説していきます。</p>

<h2 id="hc0ae5bd161">サラリーマンが不動産投資で節約できる税金は3種類</h2><p>サラリーマンが不動産投資をすることにより節税できる主な税金は、以下の3つです。</p><blockquote><strong>サラリーマンが不動産投資で節税できる税金</strong><br>（1）所得税<br>（2）住民税<br>（3）相続税</blockquote><p><br>まず、節税の仕組みの話をする前に、不動産投資をすることで節税できる税金の内容から解説していきます。<br></p><h3 id="hea4e00848a">所得税とは？</h3><p>所得税とは、<span style="background-color:#fff491">1月1日から12月31日までに得た所得に対して課税される税金</span>です。<br>所得には不動産所得や事業所得、給与所得など10種類の所得があります。<br>&nbsp;<br>所得税の計算方法は、どのような所得を得ているのかにより異なります。<br>次の計算方法は、給与所得を得ている場合の計算方法です。<br></p><blockquote><strong>所得税額の求め方</strong><br>所得税額 ＝ 課税所得金額 × 所得税率 － 控除額</blockquote><p>&nbsp;<br>なお、所得税は累進課税制度を取っており、課税所得額が大きくなればなるほど税金が上がっていきます。<br></p><h3 id="h589b74420f">住民税とは？</h3><p>個人住民税とは、<span style="background-color:#fff491">行政サービスの活動費用に充てる税金で、その地域に住む個人に課す地方税</span>です。<br>住民税には市町村民税と道府県民税があります。<br>&nbsp;<br>所得割額と均等割額を足したものが住民税額になります。<br>所得割額の計算方法は次のとおりです。<br></p><blockquote><strong>住民税の算出方法</strong><br>（1）（所得額 – 所得控除額）= 課税所得金額<br>（2）（課税所得金額 – 税額控除）× 税率 = 所得割額<br>そして、<br>（3）所得割額に均等割額（5,000円※自治体により異なる）を足したものが住民税額です。</blockquote><p><br></p><h3 id="h2cde479d5b">相続税とは？</h3><p>相続税とは、<span style="background-color:#fff491">資産を相続した場合に資産価値に応じて相続をした人が納める税金</span>のことです。<br>&nbsp;<br>相続税の計算方法は、次のとおりです。</p><blockquote><strong>相続税の求め方</strong><br>相続税 = 相続される資産額 – （3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）</blockquote><p>上記、計算式で求めた相続税額を法定相続人の法定持分に分けて相続税を納税します。<br>&nbsp;<br>なお、相続税も所得税と同じく累進課税制度を取っており、基礎控除を除いた資産額が大きくなるほど税率が上がる仕組みになっています。<br></p><h2 id="h46a584c850">不動産投資の節税の仕組みと条件</h2><p>ここからは、<span style="background-color:#fff491">節税の仕組みや条件</span>を解説していきます。<br></p><h3 id="h6dea19e07d">損益通算ができる</h3><p>不動産投資をして節税になる理由の1つが損益通算できることが挙げられます。<br>損益通算とは、赤字になった所得を、他の黒字になっている所得からマイナス計上することです。<br>&nbsp;<br>損益通算できる所得は限られており、株やFXで出た損失は損益通算することができません。<br>そのため、<span style="background-color:#fff491">損益通算は不動産投資ならではのメリット</span>といえます。<br></p><h3 id="h2d330fa8f2">減価償却費を計上できる</h3><p>不動産投資用に購入した収益物件には減価償却が認められ、<span style="background-color:#fff491">毎年建物の減価償却費用を計上</span>することができます。<br>減価償却とは、建物の資産価値は年を経過するごとに失われていくという考えです。<br><br>この減価償却のもと、毎年下落した資産価値を経費として計上できるのが減価償却費です。<br>減価償却費は、<span style="background-color:#fff491">実際に支払いが行われていないのにも関わらず計上できる経費</span>で、この減価償却費を所得と相殺して税金を抑えます。</p>

<h2 id="h0cabcd3c43">節税効果が高い人と低い人</h2><p>不動産投資は節税をすることができる投資方法です。<br><br>しかし、不動産投資をする人の状況によっては節税効果が高い人と、節税効果が低い人が出てきます。<br>ここからは、節税効果が高い人はどのような人なのか、低い人はどのような人なのか解説していきます。<br></p><h3 id="h87073151bb">節税効果が高い人【所得900万円以上の人】</h3><p>不動産投資で節税効果が高い人は、<span style="background-color:#fff491">所得が900万円以上あり減価償却による損益通算で所得が900万円未満に落とせる人</span>です。<br><br>所得税は累進課税制度を取っており、所得が高くなればなるほど税率が上がっていきます。<br>この累進課税制度で大きく税率が上がるのが、所得900万円以下と900万円超えの境になります。<br><br>この境を超えると<span style="background-color:#fff491">税率は23%から33%へ跳ね上がってしまい、10%もの税率の違いが出てきます。</span><br>この10%の差はかなり大きいため、所得が900万円以上ある人が900万円未満に所得を抑えることができれば、大きな節税効果を生みます。<br></p><h3 id="h4eb59143d5">低い人【所得が少ない人】</h3><p>不動産所得による節税効果が低い人は、<span style="background-color:#fff491">もともと所得が少ない人</span>です。<br>所得がもともと少なければ、減価償却による損益通算を利用してもあまり納める所得税や、住民税に差が出ません。<br>&nbsp;<br>しかし、<span style="background-color:#fff491">節税効果がまったくないわけではなく</span>、確定申告をおこうときに青色申告で申告するなどの控除を組み合わせれば税金を抑えていくことは可能です。&nbsp;<br></p><h2 id="h98c7715a04">節税額のシミュレーション【不動産投資をしない場合と比較】</h2><p>不動産投資をすることにより節税ができるということを解説してきました。<br>ここからは、具体的にどのくらいの税金が節税できるのかをシミュレーションしていきます。<br>ただし、計算を簡略化するため一部の控除などは記載していません。<br></p><h3 id="h945bbfcf3c">所得税</h3><p>シミュレーション例</p><blockquote><strong>①給与所得1,000万円、②不動産所得が減価償却マイナス200万円だった場合</strong><br><br>給与所得、不動産所得は損益通算ができるため<br>①1,000万円 - ②200万円 = ③800万円（課税所得金額）<br><br>課税所得金額が800万円の場合の④税率は23%、⑤基礎控除は63万6,000円のため<br>③800万円 × ④23% - ⑤63万6,000円 = <strong style="background-color:#fff491">120万4,000円（所得税）</strong></blockquote><p>&nbsp;</p><blockquote><strong>給与所得1,000万円だけ受け取っていた場合</strong><br><br>③課税所得金額が1,000万円の場合の④税率は33%、⑤基礎控除は153万6,000円のため<br>③1,000万円× ④33% - ⑤153万6,000円 = <strong style="background-color:#fff491">176万4,000円（所得税）</strong></blockquote><p>&nbsp;<br>このシミュレーションの場合は、<span style="background-color:#fff491">所得税の差が56万円</span>になるとの計算になります。<br></p><h3 id="h929480805e">住民税</h3><p>シミュレーション例<br>住民税は所得税と同じく損益通算ができるため、所得税と同じような計算となります。<br></p><blockquote><strong>①給与所得1,000万円、②不動産所得が減価償却マイナス200万円だった場合</strong><br><br>給与所得、不動産所得は損益通算ができるため<br>①1,000万円 - ②200万円 = ③800万円（課税所得金額）<br><br>住民税の基本税率は④10%（内訳：都道府県税4%、市区町村税6%）、⑤均等割が5,000円のため<br>③800万円 × ④10% ＋ ⑤5,000円 = <strong style="background-color:#fff491">80万5,000円（住民税）</strong></blockquote><p>&nbsp;</p><blockquote><strong>給与所得1,000万円だけ受け取っていた場合</strong><br><br>③課税所得金額が1,000万円の場合の④税率は10%、⑤均等割が5,000円のため<br>③1,000万円× ④10% ＋ ⑤5,000円 = <strong style="background-color:#fff491">100万5,000円（住民税）</strong></blockquote><p>&nbsp;<br>このシミュレーションの場合は、<span style="background-color:#fff491">住民税の差が20万円</span>になるとの計算になります。<br></p><h3 id="h1348e63b38">相続税</h3><p>相続税の計算は、相続する資産の価値を基に計算をします。<br>現金の場合は、現金の金額をそのまま計算に用います。<br><br>しかし、不動産の場合は路線価を基に計算をします。<br><br>この路線価は実勢相場の8割を目安として金額が算出されているため、現金よりおおよそ2割低い評価額となります。<br>このことを利用して相続税の税額を抑えていきます。<br>&nbsp;<br>シミュレーション例</p><blockquote><strong>相続財産現金1億5,000万円、相続人1人、基礎控除3,600万円だった場合</strong><br><br>①1億5,000万円 - ②3,600万円 = ③1億1,400万円（課税評価金額）<br><br>課税評価金額が1億1,400万円だった場合、④税率は40%、⑤控除額は1,700万円のため<br>③1億1,400万円 × ④40% - ⑤1,700万円 = <strong style="background-color:#fff491">2,860万円（相続税）</strong></blockquote><p>&nbsp;</p><blockquote><strong>収益物件1億5,000万円（相続評価は80%の1億2,000万円）、相続人1人、基礎控除3,600万円だった場合</strong><br><br>①1億2,000万円 - ②3,600万円 = ③8,400万円（課税評価金額）<br><br>③課税評価金額が8,400万円の場合の④税率は30%、⑤基礎控除は700万円のため<br><br>③8,400万円× ④30% - ⑤700万円 =<strong style="background-color:#fff491">1,820万円（相続税）</strong></blockquote><p>&nbsp;<br>このシミュレーションの場合は、<span style="background-color:#fff491">相続税の差が1,040万円</span>になるとの計算になります。<br></p><h2 id="he2ef001542">節税目的で不動産投資をするときの注意点</h2><p>サラリーマンが不動産投資を節税目的でおこなう場合には、勤務している会社は不動産収入などを得るための副業を許可しているか注意しなければなりません。<br>&nbsp;<br>会社は住民税の金額を把握することができるため、給与所得で計算した住民税額よりも少なくなったり、多くなったりしたことが分かってしまいます。<br><br>そのため、会社から給与所得以外に何か収入があるのではないか、副業をしているのではないかと突っ込まれてしまう可能性があります。</p>

<p>投資用マンションを取得すると不動産所得を得ることになるため、確定申告が必要になります。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・確定申告が必要なケースを知って、自分はどうか判断することができる<br>・経費にできる項目を知って、節税を実践できる<br>・確定申告の流れを知って、確定申告の一歩を踏み出すことができる</blockquote>

<h2 id="haedf74aa6e">確定申告が必要なケース</h2><p>確定申告が必要なケースは以下の通りですが、詳しくは国税庁のHPにてご確認をお願いいたします。<br>本業がサラリーマンで、投資用マンションを保有している場合、不動産所得が年間で20万円以上あれば確定申告が必要になります。<br><br>ちなみに「所得」とは「収入から経費を差し引いた残りの部分」をいいます。<br>例えば不動産収入が年間100万円で経費に80万円かかったとすれば、残りの20万円が不動産所得となります。<br><br>年度の途中で不動産を取得したり、経費が莫大に掛かった等の特殊な事情が無い限り、年間で不動産所得が20万円を超えないケースは少ないと思いますので、基本的に投資用マンションを取得したら確定申告をするという認識で良いでしょう。<br></p><ul><li>個人事業主やフリーランスの方</li><li>一定額の公的年金を受け取っている方</li><li>株などの取引で一定の利益を得た場合</li><li>不動産の売却で売却益があった場合</li><li>給与所得者（サラリーマン）の収入が2,000万円を超える場合</li><li>本業の他に20万円を超える収入がある場合</li><li>2箇所以上から給与所得がある場合　など</li></ul><h2 id="h36bd0ba5e8">不動産投資で得られる所得は「不動産所得」</h2><p>不動産所得とは土地や建物等の不動産を貸付けて得る家賃収入などを「不動産所得」といいますが、不動産を売買することで得た利益は「譲渡所得」といいます。<br><br>また、投資用マンションを10室以上保有したり、5棟以上の建物を所有すると事業的規模と認められ、事業所得として扱われることになります。<br><br>不動産所得の場合は青色申告特別控除が10万円迄なのに対して、事業所得の場合は最高65万円まで適用されます。<br>その他にも配偶者や親族の専従者控除の適用や、未回収家賃や災害による損失を経費に計上したり、他の所得と損益通算なども可能となり、税金の優遇措置を受けることが出来ます。</p>

<h2 id="h2bbab2dce2">確定申告の4ステップ</h2><p>ここでは確定申告の流れや、事前に準備すべきものを紹介します。<br>最初は大変かもしれませんが、今は確定申告の手間を減らせるアプリやwebサービスが多数ありますので、<br>そういったサービスを利用すれば帳簿などの殆どは自動で作成することが可能です。</p><h3 id="h5ce4a6d309">【ステップ1】帳簿を用意</h3><p>毎月の家賃収入や投資用マンションの経費などを纏めた帳簿となります。<br>一気に帳簿を付けようとすると大変なので、毎月帳簿を纏めることをお勧めします。</p><h3 id="h8cd0f6375b">【ステップ2】源泉徴収票、生命保険などの控除証明書、地震保険の控除証明書、寄付金の受領証などの用意<br>【ステップ3】申告書の作成</h3><p>最寄りの税務署に行って申告をするか、eTaxで申告をする事が出来ます。<br>税務署に行く場合はスタッフがいるので直接聞きながら進めれば良いと思います。<br>初めて確定申告をする方は面倒でも税務署に行って手続きをするのが確実です。<br>2回目以降は時間や手間を省くためにeTaxを使って自宅のPCから申告することをお勧めします。</p><h3 id="h6c9cfc86ca">【ステップ4】4.申告書を提出</h3><p>税務署にいった場合は作成した申告書と必要書類をそのまま提出する事になります。<br>eTaxの場合はデータの送信と指定された書類を郵送すれば完了です。<br><br>国税庁のウェブサイトでも、確定申告の流れが記載されていますので、確認してみてください。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2016/a/02/2_01.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">（参考：国税庁 | 申告手続の流れ）</a></p><h2 id="h8db200e9e9">不動産投資で経費とできる項目</h2><p>不動産投資では、主に以下の項目が経費にできます。<br></p><ul><li>租税公課</li><li>建物減価償却費</li><li>修繕費</li><li>損害保険料</li><li>支払い手数料</li><li>広告宣伝費</li><li>通信費</li><li>旅費交通費</li><li>支払い利息</li><li>備品・消耗品費</li><li>接待交際費</li><li>諸会費</li></ul><h4 id="he695e58aca">租税公課</h4><p>固定資産税、不動産取得税、収入印紙代</p><h4 id="hc81bd252d9">建物減価償却費</h4><p>建物の減価償却費は耐用年数を基に定額法により毎年減価償却されます。<br>一気に建物価格を経費として計上できる訳ではないことに注意してください。<br>例えば投資マンションであれば以下のような計算式になります。<br><br>1年当たりの減価償却費＝建物価格×定額法償却率0.022<br><br>減価償却費は他の経費と違い実際に支払った経費では無いにも関わらず、<br>計上できる経費なので不動産投資をする上ではとても有難い経費となります。</p><h4 id="hda584a55a3">修繕費</h4><p>フルリフォームなどをした場合は減価償却の対象になる場合があるので注意が必要です。</p><h4 id="h061c2b9e6c">損害保険料</h4><p>火災保険や地震保険</p><h4 id="h881aa083b9">支払い手数料</h4><p>仲介手数料、振込手数料など</p><h4 id="h1f65ab0c90">広告宣伝費</h4><p>入居者募集の目的に使った広告宣伝費</p><h4 id="h056e10b964">通信費</h4><p>インターネット、CATV、電話代など</p><h4 id="ha31c9aca9e">旅費交通費</h4><p>所有物件に出向いた場合や不動産会社に訪問した際の交通費</p><h4 id="hce74fae802">支払い利息</h4><p>投資用ローンの利息部分</p><h4 id="hc8737d70be">備品・消耗品費</h4><p>照明器具の電球やリモコンの電池など</p><h4 id="h19af29c23c">接待交際費</h4><p>金額が不動産収入に対して高い場合は否認される場合もありますので、計上する際には注意が必要です。</p><h4 id="hbceff74c4c">諸会費</h4><p>不動産投資に関するセミナーの参加や書籍の購入代金など</p>

<h2 id="h735a31a863">不動産投資で経費にならない項目</h2><p>不動産投資で経費にならないのは、主に以下の項目です。<br></p><ul><li>土地の購入代金</li><li>投資用ローンの元本</li><li>敷金、保証金</li><li>その他不動産投資に関係がない経費</li></ul><h4 id="h72c38a9afd">土地の購入代金</h4><p>投資マンションであれば土地持分から導き出される土地の価格</p><h4 id="h9d96edd799">投資用ローンの元本</h4><p>利息は経費に計上することが可能</p><h4 id="hbc1622d79d">敷金、保証金</h4><p>入居者が退去する際に返還するため</p>

<h2 id="he7c362e2ff">確定申告を行わないとどうなる？</h2><p>確定申告を3月15日までに提出しなかった場合、納付するべき本税に加えて無申告加算課税が発生します。<br><br>無申告加算課税は納付税額が50万円までは15％、50万円を超える部分は20％、税務署の調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合は5％納付することになります。<br><br>故意に申告書を提出しない場合は5年以下の懲役もしくは最大500万円以下の罰金、またはその両方がかせれることもあり、かなり重い罰則を受けることもあるので注意が必要です。<br><br>また、不動産所得よりも経費の方が高い場合、納める税金が無いから確定申告をしないという方がいますが、<br>住宅ローンや投資用ローン等を組む際に審査に必要な書類を提出できないため、融資が受けられなくなります。<br><br>不動産の取得を継続して続けていきたい場合は、納税の有無に関わらず確定申告を期限日までに行いましょう。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hd29b05d99b">Q1. 投資用マンションを所有している場合、必ず確定申告は必要ですか？</h3><blockquote>本業がサラリーマンで、投資用マンションを保有している場合、不動産所得が年間で20万円以上あれば確定申告が必要です。</blockquote><h3 id="h413c51958d">Q2. 不動産投資で得られる所得はなんという分類ですか？</h3><blockquote>不動産所得です。</blockquote><h3 id="h8346a42f0c">Q3. 不動産の売買で得た所得はなんという分類ですか？</h3><blockquote>譲渡所得です。</blockquote><h3 id="h7cf39abd33">Q4. 減価償却はどんなメリットがありますか？</h3><blockquote>減価償却すると、<span style="color:#333333">実際に支払った費用では無いにも関わらず、経費として計上できます。</span></blockquote><h3 id="h962af19b73">Q5. 経費にできない項目には何がありますか？ </h3><blockquote>土地の購入代金、投資用ローンの元本、敷金、保証金、その他不動産投資に関係がない経費などです。</blockquote><h3 id="h9ac917a60f">Q6. 確定申告の提出期限はいつですか？</h3><blockquote>基本的に、3月15日までです。</blockquote><h3 id="h4b27a03475">Q7. 確定申告をしないとどうなりますか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">故意に申告書を提出しない場合は5年以下の懲役もしくは最大500万円以下の罰金、またはその両方が課される場合があります。</span></blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回は投資用マンションを所有している方向けに確定申告について解説しました。<br>税金は難しくてどうしたら良いか分からないことも多いと思いますが、不動産投資をする上では切っても切れない話になるため、少しずつでも勉強して正しく確定申告をできるようにしておきましょう。<br><br>脱税はよくありませんが、正しく経費を計上して節税をするのは悪いことではありません。<br>収益率を上げるためにも積極的に税金について学んで実践をしていきましょう。</p>

投資用マンションを取得し、不動産所得を得ているときは確定申告が必要です。この記事では、確定申告が必要なケースや、手続きの流れ、経費にできる項目などを解説しています。

投資用マンションを所有しているときの確定申告はどうする?手順や経費項目を解説！

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h812a4b3577">Q1. サラリーマンが不動産投資で節税できる可能性がある税は何ですか？</h3><blockquote>所得税、住民税、相続税を節税できる可能性があります。 </blockquote><h3 id="h66aa1b4a52">Q2. 所得税とは何ですか？</h3><blockquote>1月1日から12月31日までに得た所得に対して課税される税金です。<br>所得税額 ＝ 課税所得金額 × 所得税率 － 控除額</blockquote><h3 id="h495df355eb">Q3. 住民税とは何ですか？</h3><blockquote>行政サービスの活動費用に充てる税金で、その地域に住む個人に課す地方税です。</blockquote><h3 id="h014c8d9432">Q4. 相続税とは何ですか？</h3><blockquote>資産を相続した場合に資産価値に応じて相続をした人が納める税金です。</blockquote><h3 id="h8ef8fb5c70">Q5. 不動産投資で節税ができる理由を教えてください。</h3><blockquote>（1）損益通算ができるから（2）減価償却費を計上できるから、が主な理由です。</blockquote><h3 id="h3f57bd38ee">Q6. 不動産投資はみな節税できるのですか？</h3><blockquote>節税効果が高い人と低い人がいます。<br>高い人は、所得が900万円以上あり減価償却による損益通算で所得が900万円未満に落とせる人です。</blockquote><h3 id="h4e4cf6fb0b">Q7. 所得が少ないとき、不動産投資による節税効果は全くありませんか？</h3><blockquote>まったくないわけではなく、確定申告をおこうときに青色申告で申告するなどの控除を組み合わせれば税金を抑えていくことは可能です。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資は、所得税や住民税、相続税を節税する目的でおこなうことができます。<br><br>所得税や住民税は減価償却による損益通算を利用し、相続税は現金から不動産に変えることにより相続資産の評価減を受けることになります。<br><br>それぞれの節税は、人によってメリットが大きかったり、小さかったりします。<br>自身がどのくらい節税できるのかは、税理士などの専門家に相談しながら進めていくようにしましょう。<br><br>適切な節税方法で、最適な税額を納め、収益物件を運用していくことが大切です。</p>

サラリーマンが不動産投資で節税するためには、いくつか条件があります。この記事では、節税の仕組みや節税効果が高い人について、税金シミュレーションをしながら解説をしています。

サラリーマンが不動産投資で節税できるのか税金シミュレーション

<p>不動産投資に悪いイメージがあるという方もいることでしょう。<br>その悪いイメージの1つとしてあるのが、サラリーマンが不動産会社の担当者に収益物件を買わされてしまい、不動産投資に失敗したなどを聞いたことがあるからかもしれません。<br>そのような部分は否定しきれませんが、きちんと確認すべき事項を確認できていれば避けられることでもあります。<br>本記事では、サラリーマンが不動産投資でカモにされてしまった例や、そうならないためのチェックポイントなどを解説していきます。</p>

<h2 id="h5c7b1c1812">サラリーマンが不動産投資でカモにされる例とは？</h2><p>サラリーマンが不動産投資でカモにされてしまう例には、一定の傾向があります。<br>サラリーマンがカモにされたという一例を紹介します。</p><h3 id="hcd614cd48d">高額物件を購入させられる</h3><p>不動産投資では収益物件を購入するというのが一般的ですが、この収益物件を高額で買わされてしまうということがあります。<br>なぜ買わされてしまうかというと、利回り表記についつい騙されてしまうのです。<br>利回りには表面利回りと実質利回りがあり、表面利回りでは諸費用を考慮せずに計算するため、利回りが高くなります。<br>利回りが高くなれば売買価格も高くできるため、この表面利回りを利用して高額物件を購入させられてしまうケースがあります。</p><h3 id="h0c222705aa">条件の悪い物件を購入させられる</h3><p>収益物件の場合、利回りや売買価格が適正だとしても、その他の条件も確認しなくては運用が上手くいきません。<br><br>例えば、次のような事項があるにも関わらず知らせられない場合があります。</p><ul><li>運用するのに多額の修繕費用がかかった</li><li>地域の特性に合っていない間取りだった</li><li>土地の権利が所有権ではなく借地権だった</li><li>売却しようとしても売却条件が悪い物件だったため安く買い叩かれた</li></ul><p><br>このようなことにならないよう、収益物件を購入するときには、上記の項目を事前に確認しておくようにします。</p><h3 id="h45a83136d4">不利な管理委託契約を締結させられる</h3><p>収益物件の管理が手間な場合は、管理会社に管理を任せます。<br>この管理を任すためには、管理委託契約を管理会社と締結しなければなりません。<br><br>しかし、この管理委託契約を不動産会社主導で決めてしまうと、購入者に不利な条件が付されてしまうことがあります。<br>あくまで不動産会社は売買までの関係にし、管理に関しては自分自身で管理会社を探すようにしましょう。</p><h2 id="he3150eafae">不動産投資でカモにされやすいサラリーマンの特徴</h2><p>不動産投資でカモにされやすいサラリーマンには、一定の特徴があります。<br>ここからは、カモにされやすいサラリーマンの特徴を紹介していきます。</p><h3 id="h5b060e84a5">不動産に関する知識がない</h3><p>カモにされやすいサラリーマンの特徴の1つとして、不動産に関する知識がまったくない人が多い傾向にあります。<br>収益物件を購入するときの運用計画を立てますが、運用計画を立てるためにはある程度の不動産の知識が必要です。<br>どのような収益物件が投資に向いているのか判断がつかないような知識レベルでは、カモにされてしまう可能性があります。</p><h3 id="h3846704804">全てを営業担当任せにしている</h3><p>不動産に関する知識が一定レベルだとしても、不動産会社の営業担当にすべてを任せてしまうのは危険です。<br>あくまで相手は営業なので、自分の都合の良い物件をあてがってくる可能性があります。<br>営業担当の話をすべて鵜呑みにすることなく、自分自身で判断していくようにしましょう。</p>

<h2 id="hb78d7d4270">不動産投資でカモにされないために身につけておくべき5つの知識</h2><p>不動産投資でカモにされやすいサラリーマンの特徴を紹介しましたが、カモにされないためにはどのようにしたら良いのでしょうか。<br><br>それはある5つの知識を身につけることで防止できる可能性が高まります。<br>ここからは、不動産投資するにあたって身につけるべき5つの知識を紹介します。</p><h3 id="ha0fbc07d64">相場や適正価格の調べ方</h3><p>まず、大切な知識として売却相場価格や適正価格を知ることが大切です。<br>売却相場を知るためには、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や国土交通省が指定する機関が運営している「レインズマーケットインフォメーション」というサイトを利用します。<br>このサイトには不動産の成約価格が掲載されており、実勢相場価格を知ることができます。<br><br><a href="https://www.land.mlit.go.jp/webland/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国土交通省 | 土地総合情報システム</a><br><a href="http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）</a></p><h3 id="hb07d6eaaf6">利回りの知識や計算方法</h3><p>利回りには表面利回りと実質利回りというものが存在します。<br>表面利回りは購入する収益物件の諸費用を考慮しない計算方法です。<br>表面利回りは、次のような計算法で求めます。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/5cd827d7594949e1aabd877f8a05f50c/%E8%A1%A8%E9%9D%A2%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E5%AE%9F%E8%B3%AA%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E3%81%AE%E8%A8%88%E7%AE%97%E5%BC%8F.png" alt=""><br><br>表面利回り（%）= 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格<br>また、実質利回りは諸経費を考慮して計算します。<br>実質利回りは、次のような計算法で求めます。<br>実質利回り（%） = （年間家賃収入 – 年間経費）÷ （物件購入価格 ＋ 購入諸経費）<br>&nbsp;<br>つまり、利回りを見るときには、実質利回りを確認して収益物件を購入する方が良いというのが分かります。</p>

<h3 id="h1dbefe8093">物件のチェックポイント</h3><p>収益物件を購入するときには、金銭的なものだけではなく、収益物件の状態や権利、管理なども確認する必要があります。<br>物件のチェックポイントをそれぞれ紹介します。</p><h4 id="hcd0b1fdbb9">物件の立地</h4><p>収益物件の立地は空き家リスク回避をするために重要な事項です。<br>駅から近い立地、災害になりづらい立地、買い物施設が多く生活利便性が高いなどの立地かどうか確認します。</p><h4 id="hf3e1c28ed7">物件の権利</h4><p>収益物件の敷地が所有権なのか、借地管なのかを確認します。<br>敷地が所有権の場合なら自分の土地なので自由に利用できますが、他人の土地を借りて収益物件を建築している場合には自由に利用することができません。<br><br>また、借地権を設定している場合には、借地料が発生し毎月の収益を圧迫します。また、借地期間の残りが少ない場合は売却する際に苦戦する可能性が高いです。</p><h4 id="hace61c597a">物件の周辺環境</h4><p>収益物件の状況が良くても近隣に嫌悪施設がある場合には、購入するときに嫌悪施設の影響を考慮しなければなりません。<br>嫌悪施設とは、一般的に人が嫌がる施設のことで、操業中の工場、組事務所、火葬場などのことです。<br>入居率に関わりそうな施設がないかの確認をしておきましょう。</p><h4 id="h0e4bcd501b">物件の管理状況</h4><p>建物は権利の状況によって見た目が大きく変わります。<br>築年数が浅くても管理が悪ければ汚く見えてしまいますし、その逆もありえます。<br>収益物件の見た目や雰囲気は入居率に関わるため、管理をしっかりと行えていない収益物件はあまり良い不動産ではありません。</p><h4 id="h66aef4f3ae">部屋の位置</h4><p>収益物件がファミリータイプのものであれば、南向きに部屋が向いていると入居率が上がります。<br>一方、単身者向けの収益物件であれば部屋の向きよりも、立地の方が大きく影響します。<br>購入を検討している収益物件がどのような人を入居させたいかにより、部屋の位置や向きを考慮しなければなりません。</p><h4 id="h373ddca13b">賃貸借契約の内容</h4><p>賃借人との賃貸借契約の内容も確認する必要があります。<br>賃貸借契約の内容によっては、更新料は発生しないなど所得として得られる金銭がもらえない場合もあります。<br>賃貸借契約の内容を確認し、実際に所得になる金額を把握しておきましょう。</p>

<h3 id="hc47be80786">初期費用やランニングコストの額</h3><p>収益物件購入のときには初期費用には目が行きやすいですが、保有し続けるためにはランニングコストも発生します。<br>初期費用だけではなく、売却するまでにどのくらいのランニングコストがかかるのかを確認しておきましょう。</p><h3 id="h931519713c">管理の種類や管理委託費用</h3><p>管理会社に管理を委託している場合、管理の種類や管理委託費の確認も必要になります。<br>管理会社がどこまで管理してくれるかにより、物件の状態が変わってきます。<br>清掃だけなのか、巡回もしてくれるのか、設備点検までしてくれるのかなどどこまで管理をしてくれるのか確認します。<br>また、管理の種類の割に管理委託費用が高い場合には、他の管理会社に変更することも検討しなければなりません。</p>

<h2 id="h668029c8c5">不動産投資はあらゆる情報を総合的に判断することが大切</h2><p>不動産投資を上手くおこなうには、物件価格や利回りだけを確認するのでは確認不足となってしまいます。<br>金銭的な部分だけではなく、収益物件自体の状態、周辺の環境、管理状況、賃借人の内容や賃貸借契約の内容などの情報を集め、総合的に判断して購入を検討しなければなりません。<br>総合的な判断をすることにより、良い収益物件を購入きる可能性が高まります。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h747559453d">Q1. サラリーマンが不動産投資でカモにされる例を教えてください。</h3><blockquote>「高額物件を購入させられる」「条件の悪い物件を購入させられる」「不当な管理委託契約を締結させられる」などのケースがあります。</blockquote><h3 id="hfed2e34822">Q2. 価格が適正でも条件が悪い、とはどのようなケースがありますか？</h3><blockquote>（1）運用開始するのに多額の修繕費用がかかる（2）地域の特性に合っていない間取り（3）土地の権利が所有権ではなく借地権などのケースがあります。</blockquote><h3 id="h78f55e4118">Q3. 不当な管理委託契約にはどんなものがありますか？</h3><blockquote>最初は良い条件でも、後で簡単に変更できるような特約がついている場合があります。<br>契約をするときは、約款や特約を隅々まで確認してから締結をしましょう。</blockquote><h3 id="hbafbb88a0e">Q4. 不動産投資でカモにされないためにはどうすれば良いですか？</h3><blockquote>不動産に関する知識をつける、すべてを営業担当任せにせず自分でも調べることが大切です。<br>担当者の話を鵜呑みにしないことが重要です。</blockquote><h3 id="h46d93f248f">Q5. 不動産に関する知識をつけるためにはどうすれば良いですか？</h3><blockquote>書籍で基本を学ぶ、動画コンテンツで学び、自分で実際に考えてみることをお勧めします。<br>また、それらの情報が信頼できるものかどうかは自分で判断しなければなりません。</blockquote><h3 id="h0ffc426102">Q6. 自分で相場や適正価格を調べる方法はありますか？</h3><blockquote>国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や国土交通省が指定する機関が運営している「レインズマーケットインフォメーション」というサイトを利用するのがお勧めです。<br><a href="https://www.land.mlit.go.jp/webland/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国土交通省 | 土地総合情報システム</a><br><a href="http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）</a></blockquote><h3 id="h3e9de17006">Q7. 利回りの計算式を教えてください。</h3><blockquote>表面利回り（%）= 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格<br>実質利回り（%） = （年間家賃収入 – 年間経費）÷ （物件購入価格 ＋ 購入諸経費）</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>収益物件を購入するときに、不動産会社の営業担当にカモにされないために必要なことは、自分でしっかりと収益物件の情報を集めて判断することです。<br>情報も価格などの金銭的な情報だけでなく、収益物件の状態や周辺状況、賃借人の情報まで幅広い情報を取得する必要があります。<br>&nbsp;<br>その取得した情報を総合的に検討し購入するかどうかを判断します。<br>けっして、不動産会社の営業担当の言うことをすべて鵜呑みにしてはいけません。<br>自らが判断することでカモにされる確率を減らしていかなければ、良い収益物件を手に入れることは難しいでしょう。</p>

<p>不動産投資は株やFXなどと違い、安定的に運用しやすいと言われている投資方法です。<br>そして、不動産投資は基本的に、収益物件をオーナーチェンジで購入するという流れを取ります。<br>もちろん、不動産投資も投資であるためメリットとデメリットなど注意点やポイントを押さえつつ投資をしていく必要があります。<br>&nbsp;<br>本記事では不動産投資を考え始めている方へ、収益物件を購入するときのメリットやデメリット、注意点やポイントを解説していきます。</p>

<h2 id="h6b74944d4f">収益物件とは</h2><p>収益物件とは、一定期間に所得を生み出してくれる不動産のことです。<br>一棟マンションやアパート、マンションの1室などが代表的な収益物件です。<br>収益物件にはその他にも、太陽光発電や資材置場などの借地、建物を建てるために貸した借地など数多くの種類があります。</p><h2 id="h96b561aaf6">収益物件を購入するメリット・デメリット</h2><p>収益物件を購入することには、さまざまなメリットやデメリットがあります。</p><h3 id="h3ab24f6f50">メリット</h3><p>収益物件を購入することの代表的なメリットは、次のとおりです。<br></p><ul><li>長期的な運用が可能</li><li>マンションの1室など投資額を低くして運用ができる</li><li>管理会社に任せれば管理の手間がかからない</li><li>売却益までの計画を立てれば良いので最終的に黒字になりやすい</li></ul><h3 id="h7e4a670898">デメリット</h3><p>収益物件を購入することの代表的なデメリットは、次のとおりです。</p><ul><li>空き家や家賃滞納をされたときに運用利回りが下がってしまう</li><li>分譲マンションで運用する場合はマンション管理費などがかかってしまう</li><li>ローンを借りて運用するときに空き家などがあると自己資金でローンを返済しなければならないこともある</li></ul><h2 id="h585971b46b">収益物件を購入する前の注意点</h2><p>収益物件を購入するにあたり上手く運用をしていくためには、収益物件購入に注意すべきポイントを確認しなければなりません。<br>ここからは、収益物件を購入する前の注意点を解説していきます。</p><h3 id="h4a5f6a8621">適正な価格かどうか</h3><p>収益物件を購入するときには、まず適正な価格なのかを確認しなければなりません。<br>適正な価格であるか確認するためには、物件価格、利回り、管理費・修繕積立金の額を把握し、各数字のバランスを取ることが重要です。<br>物件価格、利回り、管理費・修繕積立金の額の見方を解説していきます。</p><h4 id="h8e8bf4d7eb">物件価格</h4><p>収益物件の物件価格は利回りから算出されていることがあります。<br>利回りから算出されている場合、販売価格が周辺売却相場価格から大きく逸脱した価格になっていることがあります。<br>収益物件は売却までが運用のため、購入価格より売却価格が大きく下回るような状態だと投資に失敗する可能性が高まってしまいます。<br>そのため、物件価格を見るときには、周辺の相場まで確認するようにしましょう。</p><h4 id="hf08850560e">利回り</h4><p>利回りは表面利回りと実質利回りの2種類に分かれます。<br>表面利回りとは、年間家賃収入金額を不動産販売価格で割っただけの数字です。<br>一方、実質利回りは年間家賃収入金額を不動産販売価格に購入諸経費を足した額で割った数字です。<br>利回り表示でもこのような違いがあり、表面利回りでは内容が不十分のためおおよその参考にしかなりません。<br>利回りを確認するときには、販売価格と購入諸経費を考慮した実質利回りを確認することが大切です。</p>

<h4 id="h7655c0ccfe">管理費・修繕積立金の額</h4><p>分譲マンションの1室を購入する場合、管理費・修繕積立金の額を確認します。<br>これらは毎月の支出になるため、家賃から毎月差し引く数字となってしまいます。<br>そして、管理費・修繕積立金は値上がりする可能性もあるため、値上がりの予定はないかまで確認しておかなければなりません。</p><h3 id="hc20298de85">空室リスク・売却時のリスク</h3><p>収益物件にとって空き家リスク、売却時のリスクは運用計画に大きく影響してしまうため、必ず確認をしておかなければならない事項です。<br>空き家になった場合にすぐに入居者が見つかるような立地や家賃設定なのか、売却時に売却相場で売ることができる条件が揃っているのかなどを確認します。<br>一般的に人が住みたくないという事項があれば、空き家リスク、売却リスクは高まってしまいます。</p><h4 id="h2e3f3e612d">所有権か借地権か</h4><p>購入する収益物件によっては土地の権利を所有できる場合だけではなく、借りるという場合もあります。<br>借りた場合を借地権があるということになります。<br>借地権を得る場合には、その対価として借地料を土地所有者に支払うことが一般的です。<br>そのため、購入する収益物件が借地権だった場合は、借地料が発生する可能性が高いため、借地料も考慮した運用計画を立てる必要があります。</p><h4 id="h731dc794be">管理・運営状態は適切か</h4><p>マンションの管理状態も重要です。清掃や植栽の手入れがきちんとされているか、掲示板は整理整頓されているかを現地で確認しましょう。</p><h4 id="hcb725d1896">周辺環境は良好か</h4><p>収益物件の管理や運営状態が適切であったとしても、収益物件の周辺環境が悪ければ、今後運用が難しくなる可能性があります。<br>収益物件を購入するときには、周辺環境まで考慮して進めていくようにしましょう。</p><h4 id="h282eda0f9a">需要のある立地か</h4><p>収益物件を運営していくには、空き家の期間を短くすることが運用利回りを良くするコツです。<br>空き家の期間を短くするには、賃貸需要が高い立地に収益物件があるかどうかを調査しなければなりません。<br>近隣にマンションが多いという理由だけでは、調査は足りませんので注意ください。<br>あまりにも競合が多いと需要過多になっている可能性もあります。</p><h4 id="h500df2ce07">使いやすい間取りかどうか</h4><p>空き家になりにくいかどうかは、収益物件が使いやすい間取りなのかも影響します。<br>収益物件が都心の駅前の繁華街ど真ん中なのにも関わらずファミリータイプだったり、郊外のファミリーしかいないような立地にワンルームになっていたりするなど、地域の特性にあった間取りになっているかを確認します。</p><h4 id="h2310532c26">眺望・日当たりは良好か</h4><p>空き家リスクを減らすためにも眺望や日当たりも確保できているか、現地で確認しなければなりません。<br>眺望や日当たりが良いか悪いかは、住み心地に直結するため、賃借人が長年借りてくれるかの判断材料になります。</p>

<h3 id="h3c81e39d14">賃貸中のトラブルリスク</h3><p>賃貸中にトラブルを起こしている賃借人は、運用していくにあたって大きなリスクとなります。<br>そのため、賃貸中の賃借人に関連することを確認します。</p><h4 id="h19d7140b48">賃貸借契約の内容は問題ないか</h4><p>まず賃借人と締結している賃貸借契約に問題がないか確認します。<br>賃貸借契約書に賃借人に有利すぎる事項が入っていないか、賃貸人に不利すぎる事項が入っていないか、そもそも賃貸借契約は締結しているのかなどを調査します。</p>

<h4 id="hacb8d55d25">滞納・トラブル歴がないか</h4><p>賃貸借契約に問題がなくても、賃借人に問題があるケースがあります。<br>賃借人が度々家賃を滞納する、近隣住民とトラブルを起こすなどのリスクがあると運用が上手くいかなくなります。</p><h4 id="h0a1d293340">属性に問題がないか</h4><p>賃貸借契約書に問題はなく、滞納やトラブル歴がない賃借人でも属性があまり良くない場合は注意が必要です。<br>例えば、日雇いの仕事をしており家賃の滞納を起こしてしまう可能性がある、年金暮らしで独り暮らしの高齢者など、家賃滞納のリスクがある賃借人がいないか確認しておく必要があります。</p>

<h2 id="he9f367d55f">自分でもしっかり調べてから購入することが大切</h2><p>不動産会社の調査は信用できますが、完璧ではないこともあります。<br>不動産投資をする場合には、正確な情報が重要になるため、不動産会社からの情報を鵜呑みにすることなく自分で調査し購入することが大切です。</p><h3 id="h4bf5c7fdb7">自分で適正価格を調べる方法</h3><p>自分で適正価格を調べる方法は2つあり、まず1つ目は実質利回りから購入価格が適正なのか調べる方法です。<br>実質利回りを確認すると、表面利回りでは高かった利回りが諸経費の大きさにより大きく下がることがあります。<br>&nbsp;<br>適正価格を調べるもう1つの方法は、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどのサイトを利用します。<br>この2つのサイトは、国土交通省や国土交通省が指定する機構が運営しており、不動産の成約価格を調査することができます。<br>このサイトを利用し、相場にあった価格なのか確認できます。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資の方法の1つとして収益物件を購入し運用する方法があります。<br>収益物件を購入し運用をするには、収益物件を購入するメリットやデメリットを把握しておく必要があります。<br>&nbsp;<br>また、収益物件の適正価格や空き家リスク・売却リスク、賃借人の内容も知っておかなければなりません。<br>&nbsp;<br>数多くの事項を確認、調査しなければならないため、不動産会社や売主などから正確な情報を聞き出し、運用を上手く進めるための情報収集を怠らないように準備して、収益物件を購入していきましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h65de70f6f3">Q1. 収益不動産とは何ですか？</h3><blockquote>一定期間に所得を生み出してくれる不動産のことです。</blockquote><h3 id="h20fa24dab4">Q2. オーナーチェンジ物件とは何ですか？</h3><blockquote>賃借人がいる状態で売買される物件のことです。<br>オーナーのみが変わるのでオーナーチェンジと呼ばれています。</blockquote><h3 id="hd1318f9258">Q3. 収益物件を購入するメリットは何ですか？</h3><blockquote>長期的な運用ができる、1室から運用できる、管理会社に任せれば手間がかからない、最終的に黒字になりやすい、などが挙げられます。</blockquote><h3 id="h0d588e93eb">Q4. 収益物件を購入するデメリットは何ですか？</h3><blockquote>家賃滞納や空き家状態では運用利回りが下がってしまう、分譲マンションなどでは管理費がかかる、持ち出しが発生する場合がある、などが挙げられます。</blockquote><h3 id="h60a63b7c42">Q5. 収益物件を購入するときに注意することは何ですか？</h3><blockquote>まず、適正な価格で購入することが大切です。物件価格、利回り、管理費、修繕積立金の額を把握し、各数字のバランスをとることが重要です。</blockquote><h3 id="hf19fc8ef6b">Q6. 利回りの種類を教えてください。</h3><blockquote>表面利回りと実質利回りをよく使用します。<br>表面利回り▶︎年<span style="color:#333333">間家賃収入金額を不動産販売価格で割っただけの数字です。</span><br>実質利回り▶︎<span style="color:#333333">年間家賃収入金額を不動産販売価格に購入諸経費を足した額で割った数字です。</span></blockquote><h3 id="h9888c66a22">Q7. 管理費・修繕積立金の値上げはどこでわかりますか？</h3><blockquote>長期修繕計画や、重要事項調査報告書に記載があります。仲介会社の担当者に書類を取り寄せてもらいましょう。</blockquote><h3 id="h2827713e42">Q8. 自分で査定をする方法はありますか？</h3><blockquote>レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどのサイトを利用します。<br>この2つのサイトは、国土交通省や国土交通省が指定する機構が運営しており、不動産の成約価格を調査することができます。</blockquote>

収益物件の購入は、事前に確認すべきことが多くあります。この記事では、収益物件を購入して、マンション投資を始めようとしている方に向けて、利回り〜賃貸借契約の内容まで細かい注意ポイントを解説しています。

収益物件を購入する「前」に確認しておきたい注意事項

不動産投資は魅力的な面もありますが、知識がなければ不利な契約をしてしまう可能性もあります。この記事では、不動産投資を検討しているサラリーマンに向けて、身に着けるべき５つの知識について解説します。

サラリーマンが不動産投資のカモに!?投資を自分で判断するための５つの知識

<p>中古マンションの売り出し広告を見ていると、相場よりかなり安い価格で市場に出されている物件を目にする機会はありませんか。お手頃な値段で条件の良いマンションを購入できるのは、買主側からするとうれしいことですよね。<br>&nbsp;<br>しかし、安く売りだされているマンションにはそれぞれ理由があります。そのうちの一つが「既存不適格物件」です。<br>&nbsp;<br>本記事では、既存不適格マンションの概要と住宅ローンへの影響を解説します。これからマンションの購入を考えている方は、ぜひ参考にしてください。</p>

<h2 id="hd11cc62f94">既存不適格マンションとは？</h2><p>既存不適格マンションとは、当時の法律に則って建築したにもかかわらず、後に法令改正を受けて基準を満たさなくなってしまったマンションのことです。<br>&nbsp;<br>最初から法律に反して建てられたマンションではないため、購入したからといって行政から指導を受けることはありません。<br>&nbsp;<br>また、既存不適格マンションは現在の法令や条例の基準を満たしていないに過ぎず、ほかの物件と比べて劣ったマンションというわけでもありません。</p><h3 id="he98d50543b">既存不適格建築物と違法建築物の違い</h3><p>既存不適格建築物と似た呼び名で、違反建築物という言葉を見聞きしたことがある方もいるかもしれません。どちらも「不適格」や「違反」といったネガティブな言葉が入ることから、同じ類の建物と捉えられがちですが両者まったくの別物です。<br>&nbsp;<br>以下の表に、それぞれの違いをまとめました。物件購入前に両者の違いを押さえましょう。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/0aedfcc4d3a9494a8abbd7ae67716c56/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC%E3%81%A8%E9%81%95%E5%8F%8D%E5%BB%BA%E7%AF%89%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84-min.png" alt=""><br>&nbsp;<br>既存不適格建築物と違反建築物の大きな違いは、建築当時に法令を守って作られた建物であるかどうかです。既存不適格建築物は当時の法令や条例を遵守して作られた建物であるのに対し、違反建築物は建築当初から法令を無視して作られた建物といえます。<br>&nbsp;<br>さらに違反建築が発覚した場合、その建物の建築者および所有者は行政から指導を受けます。指導に従わない場合、建物の撤去を命じられることもあるため、物件購入は慎重に進めなければなりません。<br>&nbsp;<br>もし、既存不適格物件と違反建築物を同様のものだと勘違いして違反建築マンションを購入した場合、購入から間もなくして取り壊し工事が実施される恐れもあります。</p>

<h2 id="hd28f100c4d">既存不適格マンションになる5つのケース</h2><p>既存不適格マンションの概要が分かったところで、次に具体的なケースをみていきましょう。<br>&nbsp;<br>「既存不適格」と一口にいっても、種類はさまざまなものがあります。ここでは、代表的なケースを5つ紹介します。</p><h3 id="h19c116c1f4">用途地域の変更があった</h3><p>用途地域とは、調和のとれた街づくりを目的として、エリアごとに建築して良い建物の大きさや使い方などのルールを定めたものです。住宅系や商業系、工業系など13のエリアに分けられています。<br>&nbsp;<br>たとえば、店舗兼住宅を建てられる地域で1階をオープンカフェ、2階と3階を自宅として活用する建物を建てたとします。<br>&nbsp;<br>しかし、建物を建てた用途地域の変更が生じ店舗の面積が基準に沿わない場合、その建物は既存不適格物件となります。</p>

<h3 id="hf77628744c">建蔽率や容積率に変更があった</h3><p>建築基準法や都市計画の改正により、建蔽率や容積率に変更が生じ、既存不適格マンションとなってしまう場合もあります。<br>&nbsp;<br>建ぺい率や容積率は、1971年以降各地で制限が設けられました。そのため、1971年以前に建てられたマンションは、現在定められている建蔽率や容積率の基準を超えている可能性があります。購入する際は、十分注意しましょう。</p><h3 id="h65ceb636a8">高さ制限に変更があった</h3><p>建物を建てるときは、建蔽率や容積率と同様に高さにも制限が設けられています。建物の高さに変更が生じた場合、それ以前に建てられたマンションは既存不適格物件として扱われます。<br>&nbsp;<br>高さに関する既存不適格でよく見受けられる事例は、高度地区における最高高さの制限です。最高高さ制限とは2004年に設けられた制限のことで、各地方自治体によって基準が異なります。<br>&nbsp;<br>そのため、2004年以前に建てられたマンションは、既存不適格マンションになっている可能性があるでしょう。高度地区のマンションを購入するときは、最高高さ制限にも気を配る必要があります。</p><h3 id="hf98cb10e2b">接道義務を満たしていない</h3><p>建築基準法には、「建物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」と定められています。<br>&nbsp;<br>建築基準法で接道義務が設定されたのは、1950年です。1950年以前に建てられた物件は、接道義務を満たしていない可能性があります。<br>&nbsp;<br>さらに接道義務が満たされていない物件は、再建築不可物件となる点に注意しなくてはなりません。再建築不可物件となった場合、現在建っている建物を壊してしまうと新たな建物を建てられなくなり、物件購入後の用途が狭まってしまいます。</p><h3 id="h00056734e4">新耐震基準を満たしていない</h3><p>耐震基準とは、建物が地震に耐えられる基準のことです。以前適用されていた「旧耐震基準」で建てられたマンションは、現在の耐震基準を満たしていないことから、既存不適格マンションと扱われる場合があります。<br>&nbsp;<br>とはいえ、旧耐震基準で建設されたマンションが悪い物件というわけではありません。以前の耐震基準だからといって、すぐに建物が倒壊する心配もないでしょう。<br>&nbsp;<br>しかし、旧耐震基準が採用されているマンションを購入すると、さまざまな不利益を被るのも事実です。たとえば、住宅ローンの審査が通りにくかったり、ローンを組んだときの節税対策につながる住宅ローンの控除が利用できなかったりといった不利益が生じます。<br>&nbsp;<br>こうした不利益を被る理由は、大規模な地震が起きたときに備えて新耐震基準の建物への建て替えを促進するためです。</p><h2 id="hd57e1aa03a">既存不適格マンションのメリット・デメリット</h2><p>既存不適格マンションの購入は、デメリットばかり思いつく方が多いかもしれませんが、メリットもあります。<br>&nbsp;<br>以下の表に既存不適格マンションを購入するメリットとデメリットをまとめました。マンション購入の際に、ぜひお役立てください。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/881de03df78c40c289a1697a1369a279/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88%E3%83%86%E3%82%99%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88-min.png" alt=""><br>&nbsp;<br>既存不適格マンションを購入するメリットは、相場より安価で購入できることです。一般的な物件よりも広いマンションや立地の良いマンションを、低価格で手に入れられるかもしれません。<br>&nbsp;<br>しかし、通常のマンションと比べると資産価値が低い点はデメリットです。将来売却するとき、資産価値の低さから住宅ローンの審査が通りにくく、なかなか買主が見つからない可能性もあります。</p><h2 id="hb21ece2e8e">既存不適格マンションは住宅ローンに影響する？</h2><p>結論、既存不適格マンションは住宅ローンに影響します。金融機関は融資するときに建物の担保価値を重要視するため、資産価値が低いマンションには融資が下りない場合がほとんどです。<br>&nbsp;<br>とはいえ、すべての金融機関が担保価値の低いマンションの融資を断るわけではありません。金融機関の中には、ローンの限度額や返済期限などの条件付きで融資してくれるところもあります。<br>&nbsp;<br>既存不適格マンションをはじめとする担保価値の低いマンションを住宅ローンを組んで購入しようと考えているなら、柔軟に対応してくれる金融機関を見つけるのがおすすめです。<br>&nbsp;<br>自分で問い合わせるのが心もとない場合、不動産会社の担当者を頼って融資してくれる金融機関を紹介してもらうと良いでしょう。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h858b4e02ed">Q1. 既存不適格マンションとは何ですか？</h3><blockquote>既存不適格マンションとは、当時の法律に則って建築したにもかかわらず、後に法令改正を受けて基準を満たさなくなってしまったマンションのことです。</blockquote><h3 id="h1634adb4ea">Q2. 既存不適格マンションを購入すると犯罪になりますか？</h3><blockquote>なりません。行政から指導を受けることもありません。<br>ただし、売却時に時間がかかったり、値下げをしないといけない可能性があります。</blockquote><h3 id="h80c140fabe">Q3. 違法建築とは何ですか？</h3><blockquote>建築当初から法令を無視して作られた建物のことです。</blockquote><h3 id="h507960c3db">Q4. 既存不適格になってしまうのはなぜですか？</h3><blockquote>「用途地域の変更があった」「建蔽率や容積率に変更があった」「高さ制限に変更があった」などのケースがあります。</blockquote><h3 id="h576271836e">Q5. 既存不適格マンションを購入するメリットは何ですか？</h3><blockquote>安いことです。</blockquote><h3 id="h95cf36007a">Q6. 既存不適格マンションのデメリットは何ですか？</h3><blockquote>資産価値が低いとみなされて、住宅ローンがつきづらい場合があることです。</blockquote><h3 id="ha214098e44">まとめ</h3><p>既存不適格マンションは、違反建築物と異なり法律を遵守して建てられた建物です。購入したからといって、行政指導を受ける心配もありません。<br>&nbsp;<br>とはいえ、資産価値が低いことから住宅ローンの審査に影響がでることは事実です。前もって既存不適格物件を購入するメリットとデメリットを把握したうえで、購入するか否か検討することをおすすめします。</p>

相場よりかなり安い価格で市場に出されている物件には理由があります。その一つに「既存不適格」があります。この記事では既存不適格とは何か、住宅ローンへの影響、違法建築との違いを解説します。

既存不適格マンションとは？住宅ローンへの影響や違法建築との違いも解説

<p>はじめまして。WEBURU（ウェブル）のお客様担当です。<br><br>まず、WEBURUに興味を持っていただいてありがとうございます。<br><br>WEBURUは2022年12月に始まった新しいサービスです。<br><br>「少し気になるけど、まだ口コミや情報が少なくて不安」「どんなサービスなのか、どんな会社・人が運営しているのか知りたい」という方もいらっしゃるかと思います。<br><br>この記事では、ネット不動産WEBURUの特徴や魅力について、スタッフ視点から解説をします。<br></p><h2 id="h04e2c21f2f">WEBURUとは</h2><p>WEBURUは、24時まで対応、相談〜契約までを原則オンラインで行う、「夜もやってるネットの不動産屋さん」です。<br>路面店はありません。スタッフも全員リモートで働いています。<br><br>サービス名は、WEB（ウェブで）URU（売る）という意味です。<br></p><h3 id="hf0cd527797">こうやって生まれました</h3><p>きっかけは、2022年5月に「不動産の売買契約で電子契約が解禁されたこと」です。<br><br>これまで不動産の売買契約は、みんなで一つの部屋に集まり、紙の契約書類にせっせと名前を書いて、押印して、という作業をしていました。<br><br>それが、電子契約では、みんなで集まる必要もなく、オンラインで契約ができます。</p><blockquote><strong>夜もやっているネット不動産「WEBURU」誕生の経緯</strong><br>ちょっとめんどくさい作業が、オンラインで電子契約だと解消される。<br>▼<br>オンラインなら、場所も選ばないので自宅から相談できる。<br>▼<br>夜もやっていれば、仕事のあと帰宅してから相談できて、時間を効率的に使える。<br>▼<br>オンライン×夜なら、スタッフもリモートで働けて、副業でも働きやすい<br>▼<br>みんなハッピー</blockquote><p>そんな流れで、夜24時までやっているネットの不動産屋さん、WEBURUが生まれました。<br></p><h3 id="h215012a3b2">WEBURUの運営会社</h3><p>WEBURUを運営しているのは「株式会社MineTree」という会社です。<br><br>実は、システム開発が得意な会社で、エンジニアさんが多く在籍しています。<br>WEBURUのウェブサイトも自社で制作しています。<br><br>そして、今後独自開発AIを活用して、より価値のあるサービスの提供も計画しています。<br></p><h2 id="h5d635be3fa">ここが新しい！WEBURUの特徴</h2><h3 id="h1e5e8b8cd5">契約まで原則オンライン対応</h3><p>売却の相談から、売買契約まで原則オンラインで対応をしています。<br>本査定も、原則は写真・動画で実施することが可能です。<br><br>ただし、買主様が希望された場合は、内見をお願いしておりますのでご協力をお願いいたします。<br>（購入してから後悔、ということが無いようにここだけは完全オンラインは難しいのです、、）<br></p><h4 id="he45c8e4553">決済はオフラインです</h4><p>決済（引き渡し）はオフラインでお願いをしています。<br>売主様、買主様、司法書士の先生、全員が集まって手続きをします。<br><br>鍵の引き渡しや、残代金の受け渡しなど不動産売買の重要なフェーズなので「安全な取引」を第一優先し<br>たいという意図があります。<br></p><h4 id="h7a4a6dd1e2">相手が電子契約NGだったらどうする？</h4><p>このような場合、片方は電子署名、もう片方は紙に記名という形を取ることが可能です。<br><br>もちろん、お互いに紙の契約書をご希望される場合は、従来通りの契約方法で進めますので、お気軽にお申し付けください。<br></p><h3 id="hbc2db64657">夜24時までやっている</h3><p>お客様にとっても、対応スタッフにとってもメリットがあるので夜も対応をしています。<br></p><h4 id="h3737c70058">お客様にとってのメリット</h4><p>・お仕事のあと、帰宅してから相談できる<br>・休日や有給を使わなくても相談できる<br></p><h3 id="hfb3385c15b">仲介手数料割引あり</h3><p>オンライン特化によって節約できる費用も少しでもお客様に還元したいと考え、仲介手数料は15％OFFで対応をしています。<br></p><h4 id="h3121a8ea82">お得になる金額</h4><p>15％OFFって実際どのくらい？？という方も多いと思うので4,000万円の物件で試算してみます。<br><br><span style="background-color:#f0d5e9">通常</span><br>4,000万円 × 3% +6万円 = 126万円＋税<br><br><span style="background-color:#f0d5e9">15％OFF</span><br>126万円 × 0.85 = 107.1万円＋税<br>物件価格4,000万円の場合、税抜で<strong>18万1000円</strong>お得になります。&nbsp;&nbsp;<br></p><h2 id="heef2b398e3">査定はこうやっています</h2><h3 id="hbf1e65bc5e">簡易査定</h3><p>査定のご依頼をいただいて、最初に売主様に提示する査定です。<br>簡単な物件情報のみで査定をするので、「机上査定」とも呼ばれています。<br><br>基本的には、成約事例や今の売出情報を元に算出しています。<br>事例の選び方は、同じエリアの、同程度のグレード、築年も査定物件の＋ー5年くらいを基準にしています。<br></p><h3 id="h2fa0bca783">本査定</h3><p>簡易査定をベースに、売主様だけが知っている情報を加味した販売戦略を含む査定です。<br>例えば、お部屋の状態や、近隣トラブル、売却希望期間や価格などをお伺いして作成します。<br><br>査定はあくまで参考価格で、データ等から適正と思われる価格を算出したものです。<br>実際の売却活動ではお客様と相談のうえ、できる限りご希望の売却ができるよう一緒にプランを作成いたします。<br></p><h2 id="h0cf691742b">WEBURUでマンションを売却する流れ</h2><h3 id="h3d98c3d36e">ステップ1. 査定依頼</h3><p>黄色い「査定を依頼する」のボタンから、お進みください。<br>3営業日以内にメールまたはLINEで簡易査定価格をご連絡をいたします。<br></p><h3 id="h8908fd524b">ステップ2. 面談・本査定</h3><p>物件の状態や、売却に関するご希望などをヒアリングさせていただき、本査定を行います。<br>※メール等のやり取りでも問題ございません。<br></p><h3 id="hdb25ae64e7">ステップ3. 媒介契約</h3><p>売却活動について、詳細の打ち合わせを行なった後、媒介契約を締結します。<br></p><h3 id="h3801ab3a35">ステップ4. 内見</h3><p>購入希望者の内見が複数ある場合があります。<br></p><h3 id="h4cceaa51a6">ステップ5. 売買契約</h3><p>売買契約の締結をします。<br>基本的に、オンラインで実施します。<br></p><h3 id="hb90beb24ff">ステップ6. 決済（引き渡し）</h3><p>残金決済と、物件の引き渡しをします。<br>オフライン（対面）にて実施します。<br></p><h2 id="h1afe451c43">さいごに</h2><p>最後までお読みいただきありがとうございます。<br><br>WEBURUはまだ生まれたてのサービスですが、お客様のマンション売却を心を込めてサポートさせていただきます。<br>ぜひ、お気軽にお問い合わせください。<br></p>

WEBURUは「夜もやっているネットの不動産屋さん」です。この記事では、WEBURUのお客様担当がサービスの特徴や魅力について紹介しています。

『WEBURU』とは？特徴や魅力をスタッフ視点から解説

<p>近年、「サステナブル」や「脱炭素」などの言葉がよく聞かれるようになり、環境を守っていこうという動きが高まっています。<br><br>都市部では当然のようにある「マンション」ですが、実は環境に悪影響を与えている面もあることを知っていますか？<br><br>この記事では、マンションが環境に与える影響と、「エコフレンドリーなマンション売却」と電子契約との関わりについて解説します。</p><h2 id="hff6d01d394">マンションが環境に与える影響</h2><p>マンションは、実は地球環境に悪影響を与えている側面があります。<br>一つずつ見ていきましょう。</p><h3 id="h999617a908">CO2排出量の増加</h3><p>アコンや照明などの電気機器の使用や、暖房・冷房などの設備の使用により、多くのCO2を排出しています。これは、戸建にも共通していますね。</p><h3 id="ha5c71ffa17">都市熱島現象の発生</h3><p>マンションが密集する都市部では、建物やアスファルトなどが太陽光を吸収し、周囲の気温を上昇させるため、都市熱島現象（としねっとうげんしょう）が発生しやすくなります。<br><br>植物や緑地が少なくなることで、蒸発による冷却効果が弱くなることが要因の一つと言われています。<br><br>夏場の気温が高くなることで熱中症や健康被害が発生したり、大気中の汚染物質が光化学スモッグなどを引き起こす可能性があるなど、人間にとっても影響のある問題です。</p><h3 id="hf92e7033fa">自然環境への影響</h3><p>マンションを山などを切り開いて建設した場合、そこに住む生き物たちの「住まい」を犠牲にすることになります。また、そのことによって生態系のバランスが崩れる可能性があります。</p><h2 id="hd96d69d554">マンション取引では大量の「紙」を消費する</h2><p>マンション売却だけでなく、マンション取引も環境に負荷をかけています。<br><br>不動産取引においては、多くの紙媒体が使用されています。<br><br>契約書や書類、請求書、領収書など、多くの文書が印刷され、使用後には廃棄される書類も。<br><br>また、これらの文書の保存には多くのスペースが必要であり、保存場所を確保するために不動産会社や法律事務所などのオフィススペースが必要です。<br><br>以上のように、マンションは、建築中から少なからず自然環境に影響を与えています。<br><br>しかし、マンションは都市での生活になくてはならないものです。<br><br>日常の生活でできることをするのはもちろんのこと、マンション売買において何か環境に配慮する方法はあるのでしょうか？</p><h2 id="hbd4d081c85">電子契約で環境保全に貢献できる！？</h2><p>マンション取引において環境に配慮する方法の一つが「電子契約」を利用することです。<br><br>電子契約を利用するだけで以下のことが可能になります。</p><ul><li>紙の使用量を削減できる</li><li>印刷や郵送にかかるエネルギーを削減できる</li><li>紙の廃棄量も削減できる</li></ul><p><br>紙の使用を最小限に抑え、デジタルデータを使用することで環境負荷を削減することができます。<br><br>具体的には、印刷や郵送などによる紙の使用を削減できるため、紙の使用量や廃棄物の発生量が減少します。<br><br>また、書類や契約書の保存にも、デジタル化することでオフィススペースの必要性がなくなり、省スペース化が実現されます。</p><h2 id="hde31484440">電子契約では、売主・買主にとってもメリットがある！</h2><p>前章で見たメリットは、環境保全への貢献はあるものの、不動産会社にしかメリットがないように思った方もいらっしゃるのではないでしょうか？<br><br>電子契約は、契約の当事者（売主・買主）にとってもメリットがあります。</p><h3 id="h69d394e8d2">交通費や印紙代の節約</h3><p>電子契約は、オンラインで契約ができることも魅力です。<br>自宅から契約に参加できるため、不動産会社に行くための交通費や時間の節約になります。<br>もちろん、移動のためのエネルギーを削減することにもなります。<br><br>また、電子契約では印紙も不要になるため、印紙代を節約することができます。<br>さらに言えば、印紙にかかる資源や、印紙を買いに行くための時間・費用の節約にもなります。</p><h3 id="h2bf95dd6cf">データ保存で紛失リスクを軽減</h3><p>言うまでもなく、電子契約では契約書類をデータで保管することができます。<br>そのため、もし、地震や水害などの自然災害で自宅が被害にあっても紛失のリスクを軽減することができます。<br><br>つまり、災害への備えとしても有効です。</p><h2 id="hc3f99d868a">WEBURUで、エコフレンドリーなマンション売却を！</h2><p>今回は、マンションが環境に与える影響と、電子契約を利用した不動産取引による環境保全への貢献について解説しました。<br><br>環境問題は、自然環境や生き物だけではなく、人間が心地よく暮らして行くためにも重要な問題の一つですよね。<br><br>日常生活で、できるところから取り組んで行くことが大切です。<br><br>マンション取引においても、小さなことですが「電子契約」からはじめてみませんか？<br><br>オンライン不動産仲介サービスWEBURU（ウェブル）では、相談〜契約まで原則オンライン対応、契約書類はもちろん電子契約を採用しています。<br><br>エコフレンドリーなマンション売却をしたい方、ご相談お待ちしております。<br></p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hd4cfb938f3">Q1. 電子契約って何ですか？</h3><blockquote>電子契約とは、紙媒体を用いる従来の契約書に代わって、電子的な手段で契約を締結する方法のことです。不動産売買においても、電子契約が認められるようになっています。</blockquote><h3 id="hff06857ff3">Q2. 電子契約のメリットは何ですか？</h3><blockquote>電子契約は、時間や手間を省くことができるため、手続きがスムーズに行われることがメリットです。また、紙媒体の契約書に比べて保管や管理がしやすく、損失や紛失のリスクが低くなることもあります。</blockquote><h3 id="h9196094ab7">Q3. 電子契約は法的に有効ですか？</h3><blockquote>電子契約は、電子署名法に基づいて法的に有効とされています。電子署名法には、電子的な方法で署名された文書について、紙媒体の契約書と同様の法的効力があることが定められています。</blockquote><h3 id="hf72ee73f05">Q4. 電子契約を締結するには、どのような手続きが必要ですか？</h3><blockquote>電子契約を締結するには、まずは双方が同意した内容を確認します。次に、電子署名を行う必要があります。電子署名には、電子署名法で認められている電子署名サービスを利用することが一般的です。</blockquote><h3 id="h0d19d3c999">Q5. 電子契約で注意すべき点はありますか？</h3><blockquote>電子契約を締結する際には、契約書の内容をよく確認することが重要です。また、電子署名についても、個人情報が漏洩しないように、適切なセキュリティ対策を行うことが必要です。</blockquote><h3 id="hdfd4540492">Q6. 電子契約はどのように保管すればよいですか？</h3><blockquote>電子契約は、クラウドサービスや外部ハードディスクなどを利用して、バックアップを取ることが推奨されます。</blockquote><h3 id="h98556aae39">Q7. 電子契約とサステナブルの関係はありますか？</h3><blockquote>はい、電子契約は紙媒体の契約書と比べて、紙の使用量を減らすことができ、環境に配慮した取り組みの一環として捉えられています。</blockquote><h3 id="h698d6d9d1a">Q8. 電子契約は、どのようにサステナブルな社会に貢献していますか？</h3><blockquote>電子契約は、紙を使用しないことによって、森林資源の減少を防止することができます。また、契約書の印刷や転送など、多くの場合不必要な手間を省くことができるため、エネルギーや資源の節約にもつながります。</blockquote><h3 id="hd32c281229">Q9. 電子契約を採用することで、具体的にどのような環境負荷を軽減することができますか？</h3><blockquote>電子契約を採用することにより、以下のような環境負荷を軽減することができます。<br>・紙の使用量の削減<br>・印刷や郵送によるエネルギー消費の削減<br>・交通や運搬による二酸化炭素排出量の削減</blockquote>

近年、「サステナブル」や「脱炭素」などの言葉がよく聞かれるようになり、環境を守っていこうという動きが高まっています。  都市部では当然のようにある「マンション」ですが、実は環境に悪影響を与えている面もあることを知っていますか？  この記事では、マンションが環境に与える影響と、「エコフレンドリーなマンション売却」と電子契約との関わりについて解説します。

マンション売却もエコフレンドリーに！自分にも環境にもやさしい取引をしよう

<p>2022年に解禁され、不動産売買における電子契約。<br>まだまだ紙の契約書が主流であるけれども、今後電子契約が普及していったらどんな未来が待っているのか。<br>未来像について、考えます。<br></p><h2 id="hc6969b8f73">電子契約の普及状況</h2><h3 id="hedfd37ec01">【調査結果】</h3><blockquote>・電子契約を導入している不動産業者は一定数存在するが、まだ少数派。<br>・従来の紙の契約書が主流であり、電子契約に関する情報やトレーニングが不足しているため、導入に踏み切れていない。<br>・また、不動産取引においては契約書の保存や証明の問題もあるため、その点についての不安もある。<br>・一方で、新型コロナウイルスの感染拡大により、対面での契約が難しい状況下での利用として注目は高まった。</blockquote><h3 id="hcaa0f532aa">【考察】</h3><p>不動産売買における電子契約の導入は、今後進んでいくことが予想されます。<br><br>特に、新型コロナウイルスをきっかけに、オンラインでの契約が求められるようになったことや、電子契約という言葉が一般的になってきたことで、今後導入が加速する可能性があります。<br><br>一方で、セキュリティーや法的な問題、また、従来の紙の契約書の慣習が根強く残るため、導入には引き続き課題が残ることが予想されます。</p><h2 id="haba649f7d3">電子契約がもたらす未来像</h2><h3 id="h6a7a57f9f5">手続きの効率化</h3><p>従来の不動産取引では、契約書類の作成や手続きに多大な時間やコストがかかっていました。<br><br>しかし、電子契約を導入することで、オンライン上で契約書類の作成や手続きが完了するため、取引のスピードが大幅に向上することが期待されます。<br><br>また、書類の作成に伴う誤字や脱字のリスクも低減されることで、契約の精度向上にもつながるでしょう。</p><h3 id="h3c50b1cc7a">遠隔地での取引が容易になる</h3><p>従来の不動産取引では、物件が所在する地域に足を運ぶことが必要でした。<br>しかし、電子契約を導入することで、遠隔地からでもオンライン上で取引が可能になるため、不動産の流通が活発化する可能性があります。<br><br>また、遠隔地での取引が容易になることで、都市部から地方への移住需要が高まる可能性もあります。</p><h3 id="hf765a00b0d">環境負荷の削減</h3><p>不動産取引には、大量の紙や印刷物が必要であり、その処理には多大なエネルギーやコストがかかっています。<br>しかし、電子契約を導入することで、紙や印刷物の使用を大幅に削減でき、環境負荷の削減につながるでしょう。</p>

<h3 id="h9d61840cac">セキュリティの強化</h3><p>電子契約を導入することで、契約書類の保管や共有がオンライン上で行われるため、情報漏洩のリスクが高まることが懸念されます。<br>しかし、適切なセキュリティ対策を講じることで、情報漏洩のリスクを低減できるため、セキュリティの強化が求められるでしょう。</p><h2 id="hacd4f97608">電子契約による課題</h2><p>電子契約には、セキュリティやプライバシーの問題などの課題もあります。<br>ここでは、それらの「課題」と「解決策」を紹介します。</p><h3 id="h80c0b2043d">セキュリティの問題</h3><p>不動産売買には多額の資金が動くため、電子契約においてはセキュリティの確保が必要です。<br>不正なアクセスや改ざん、盗聴などのリスクに対してのセキュリティ対策が求められます。</p><h3 id="hf0f5b6c202">プライバシーの問題</h3><p>不動産売買においては個人情報が扱われるため、プライバシーの保護が求められます。<br>電子契約においては、個人情報の漏えいや不正利用などのリスクがあるため、プライバシー保護のための規制や技術的な対策が必要です。</p><h3 id="h870370a257">法的な問題</h3><p>不動産売買における電子契約はまだ始まったばかりのため、今後新たな問題が出てくる可能性が高いです。<br>トラブルに巻き込まれたとしても、判例がなく不安を抱えることもあるかもしれません。<br><br>これらの課題に対する解決策としては、以下のような取り組みがあります。</p><h3 id="h4a4c57bde5">暗号化技術の導入</h3><p>電子契約においては、情報の漏えいや改ざんなどのリスクがあるため、暗号化技術を導入することで情報の安全性を確保することができます。</p><h3 id="h85a196119a">契約内容の明確化</h3><p>電子契約においては、紙の契約書と異なり、契約内容が見やすくなっています。<br>しかし、契約内容を明確にすることでトラブルを未然に防ぐことができます。</p><h3 id="h6558927665">法的な規制の整備</h3><p>電子契約においては、法的な問題が生じる可能性があるため、法的な規制やルールの整備が必要です。<br>電子契約の法的な整備は、不動産業界にとっても重要な課題となっています。<br><br>以上のように、不動産の売買における電子契約には、課題が存在しますが、それに対する解決策が進んでおり、将来的にはより安全かつスムーズな取引が可能になることが予想されます。</p><h2 id="hdd593ef795">未来への期待</h2><p>不動産の売買で電子契約が普及した未来においては、手続きの簡素化により売買のスピードがアップし、より取引が身近になる可能性があります。<br>誰もが、適正価格で、手軽に不動産を売買できる未来がやってくるかもしれません。<br><br>さらに、環境負荷削減への貢献や、電子契約における技術の進歩、より良い法律の整備など、環境にも人間にも、社会にもよい未来がくることが期待されます。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h467448b788">Q1. &nbsp;電子契約で不動産を売買することによって期待される利点は何ですか？</h3><blockquote>電子契約で不動産を売買することによって、以下のような利点が期待されます。<br><br>・ペーパーレスで手続きが行えるため、手続きの効率化が期待できます。<br>・契約書の保存や管理が容易になるため、紛失や破損のリスクが低下します。<br>・電子署名や暗号化技術を用いて、契約書の信憑性が確保されます。<br>・物理的な移動や出向きが不要となるため、時間やコストの削減が期待できます。</blockquote><h3 id="h455f7ad383">Q2. 電子契約で不動産を売買する際、デメリットはありますか？</h3><blockquote>電子契約で不動産を売買する際のデメリットとしては、以下のような点が考えられます。<br><br>・電子契約の技術が未熟な場合、契約書の信憑性が疑われる可能性があります。<br>・電子契約に慣れていない人が利用する際、手続きが煩雑に感じる場合があります。<br>・電子契約に必要な端末や通信環境が整っていない場合、契約手続きが行えない場合があります。</blockquote><h3 id="h311bf5c14a">Q3. 電子契約で不動産を売買する際、契約書の信憑性は確保されていますか？</h3><blockquote>電子契約においても、契約書の信憑性は確保されます。<br>電子署名や暗号化技術などを用いて、改ざんや不正アクセスから契約書の内容を保護することができます。</blockquote><h3 id="h378946c804">Q4. 電子契約で不動産を売買する際、手数料はどのようになりますか？</h3><blockquote>電子契約で不動産を売買する際の手数料は、不動産業者やサービス提供会社によって異なります。基本的には、従来の紙ベースの取引と同様に、宅建業法に基づいた額の手数料がかかります。</blockquote><h3 id="hcf83e1357e"><br></h3>

2022年に解禁され、不動産売買における電子契約。  まだまだ紙の契約書が主流であるけれども、今後電子契約が普及していったらどんな未来が待っているのか。  未来像について、考えます。

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