【オーナーチェンジの不動産登記】費用や必要書類、手続き方法をまるっと解説
更新日： 2023.03.08
目次
どのような物件であっても物件の所有者が変わる場合は、不動産登記をしなくてはなりません。
投資用物件であるオーナーチェンジ物件も例外ではありません。
この記事で分かること
・不動産登記について分かる
・登記申請方法が分かる
・登記に必要な書類が分かる
・登記費用が分かる
オーナーチェンジ物件売買時に必要な登記
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買に出されている物件のことをいいます。投資目的の物件といえども物件の所有者が変わるときは、居住用物件と同じように不動産登記しなくてはなりません。
まず、ここでは不動産登記の種類を紹介します。売買契約成立後、以下の登記申請を忘れないよう注意しましょう。
所有権の移転登記
所有権の移転登記とは、売主から買主に所有権を移行させる手続きのことです。登記の申請は、売主と買主が共同で手続きしますが、法律で義務付けられているわけではないため、申請しなくても罰則を受けることはありません。
そのため、オーナーチェンジ物件を売買しても、所有権の移転登記を申請する必要はありません。とはいえ、申請しないと物件を取得したことを入居者や管理会社に示せなくなります。
買主にとって、自分が物件の所有者であることを提示できないのは大きな問題です。また、売主も固定資産税や都市計画税を請求されるといった不利益があります。
売主と買主の二者間だけでなく、不動産会社や司法書士に間に入ってもらい、きちんと申請しましょう。
抵当権抹消の登記
抵当権抹消の登記とは、ローンを組んで物件を購入した場合に担保に設定された抵当権を外す手続きのことです。
ローンを完済したら自動的に抵当権が抹消されると思っている方も多いですが、実際はそのようなことはありません。自分で申請手続きするまで、抵当権が外れることはないため注意が必要です。
ローンを完済していて抵当権抹消の登記を申請しない場合、買主がなかなか見つからなかったり、値引き交渉に持ち込まれたりする恐れもあります。売主は、手続きを忘れないようにしましょう。
オーナーチェンジ物件の登記申請はだれがする？
オーナーチェンジ物件の登記申請は、個人で手続きする方法と司法書士に依頼して手続きしてもらう方法の2種類があります。
個人で手続きするメリット・デメリット
メリット
- コストを抑えて申請できる
- 登記申請の流れを知れる
デメリット
- 手間がかかる
- 自分で申請できない場合もある
オーナーチェンジ物件の登記申請を自分で手続きするメリットは、コストを抑えて申請できる点です。自分で申請すれば、司法書士に支払う費用を節約できます。
また、登記申請の流れを知れることもメリットです。新たに物件の売買予定がある場合、登記申請の手順や必要書類を詳しく把握できます。
とはいえ、申請に手間や時間がかかる点はデメリットです。個人で登記申請する場合、法務局に行って手続きする必要があります。法務局は平日しか稼働していないため、平日仕事がある方は会社を休んで申請しに行かなくてはなりません。
さらに、特殊な事情がある場合、自分で登記申請できない可能性もあります。事前に自分で申請できるか調べると良いでしょう。
司法書士に依頼するメリット・デメリット
メリット
- 手間をかけずに申請できる
- どのような登記もスムーズに対応してくれる
デメリット
- 費用がかかる
司法書士に依頼するメリットは、手間をかけずに登記申請できる点です。専門家が手続きするため、登記の種類を問わずスムーズに対応してくれる点もメリットといえます。
自分はほとんど何もせずに登記申請が完了することは、司法書士に依頼する魅力といえるでしょう。
しかし、費用がかかる点はデメリットといえます。費用は事務所ごとによってまちまちですが、5万円～10万円ほどかかるのが一般的です。費用を抑えて登記申請したい方は、自分で手続きするほうが適しているかもしれません。
登記申請の際は、費用と手間のどちらを優先するか判断し、自分に適した方法を選ぶことをおすすめします。
登記申請に必要な書類
次に、オーナーチェンジ物件の売買取引に伴う登記申請時に、売主、買主が準備すべき書類を紹介します。
売主が準備する必要書類
オーナーチェンジ物件を引き渡す日に権利証もしくは登記識別情報通知がなければ、所有権の移転登記ができなくなります。引き渡しのときに慌てて準備することにないよう、前もって用意しておきましょう。
買主が準備する必要書類
ローンを組んで物件を購入する場合、住民票と実印の用意が必要です。通常、住民票と印鑑証明証は、ローンを組む金融機関に提出したものを使うため、新たに取得する必要はありません。また、物件を現金で一括購入する場合は、実印ではなく認印でこと足ります。
登記にかかる費用はどれくらい？
続いて、オーナーチェンジ物件の登記にかかる費用を説明します。登記費用は、物件売却時と購入時で異なるため、それぞれの違いを押さえましょう。
オーナーチェンジ物件売却時の登記費用
抵当権抹消の登記申請は、一つの不動産につき1,000円かかります。たとえば、マンションを売却する場合、土地と建物のそれぞれに対して1,000円かかるため、合計で2,000円の費用が必要です。
オーナーチェンジ物件購入時の登記費用
ローンを組んでオーナーチェンジ物件を購入するなら、抵当権の設定が必要です。上記の計算方法で費用を算出し、きちんと納めましょう。
登記費用は経費計上できるタイミングに注意
オーナーチェンジ物件の売買取引では、購入時と売却時で経費計上できる費用が異なります。同じ登記費用であっても経費計上できないものがあるため、十分注意しましょう。
オーナーチェンジ物件購入時は、不動産登記にかかる登録免許税の支払い、司法書士への報酬を経費計上できます。
一方、売却時はこれらを含む抵当権抹消の登記費用を経費計上できません。これは、ローン完済に必要な費用であり、譲渡にかかわる費用ではないと判断されているためです。
そのため、ローン一括返済にかかる金融機関に支払う手数料も同じく計上することは難しくなります。
オーナーチェンジ物件は、同じ登記費用であってもどの段階で発生した費用かによって、経費計上できるものとできないものがある点に注意しましょう。
複雑で理解が難しいものではありますが、どの段階でどの費用を経費計上して良いか、しっかり理解しておく必要があります。
どの費用が計上できるか分からない場合、不動産会社の担当者に尋ねるのがおすすめです。前もって計上できるものと計上できないものを整理しておきましょう。
よくある質問
Q1. 投資物件でも、不動産登記が必要ですか？
必要です。
所有権移転登記や、抵当権に関する登記を忘れずにおこないましょう。
Q2. 登記申請は自分でできますか？
自分でもおこなうことはできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
Q3. 登記のために売主が準備する書類は何ですか？
登記識別情報通知、印鑑証明書、印鑑、本人確認書類です。
Q4. 登記のために買主が準備する書類は何ですか？
住民票、印鑑証明書、印鑑、本人確認書類です。
Q5. ローンを組んでオーナーチェンジ物件を購入するときの注意点は何ですか？
所有権移転登記のほかに、抵当権設定登記が必要です。
追加で費用がかかることを把握しておきましょう。
まとめ
どのような物件であっても物件の所有者が変わるときは、不動産登記申請が必要です。決められた期間内に、必ず手続きを終えましょう。
また、オーナーチェンジ物件は、一般的な居住用物件とは異なる性質を持つ不動産です。場合によっては、自分で登記申請できない恐れもあります。売主、買主の負担を軽減するためにも、司法書士に依頼すると良いでしょう。
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