【オーナーチェンジ】賃貸借契約書の理解を深める6つの項目
更新日： 2023.03.09
目次
オーナーチェンジ物件を購入するとき、利回りだけに気を取られていませんか？
ときどきですが、思わぬ特約を初め、賃貸借契約書には時限爆弾やトラブルのもとが隠れている場合があります。
この記事で分かること
・賃貸借契約書の種類が分かる
・賃貸借契約書で特に確認すべき6つの項目が分かる
賃貸借契約の種類
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、貸主がどちらの契約内容で物件を貸し出すか決められます。ここでは、それぞれの違いを押さえましょう。
普通借家契約
普通借家契約は、貸主に正当な理由がない限り契約はそのまま更新されます。正当な理由とは、再開発エリアに入っていて建物の取り壊しを要求されている、建物の劣化がひどくこのまま住み続けていると危険を伴うといった事情が該当します。
そのため、物件の利回りが低いため更地にして売却したい、借主の態度が気にくわないため追い出したいといった貸主の個人的な事情は正当な理由に当てはまりません。
定期借家契約
定期借家契約は、契約期間満了をもって更新されずに終了する契約形態です。定期借家契約を結んでいて契約終了後もそのまま住み続けたい場合「契約更新」ではなく「再契約」になります。
しかし、再契約は貸主の合意がなければ成立しません。借主が再契約したい旨を伝えても貸主が拒んだら、契約期間終了に伴い退去する必要があります。
オーナーチェンジ物件の賃貸借契約書で確認すべき6項目
オーナーチェンジ物件を購入するうえで、賃貸借契約書の確認は必要不可欠です。契約書にきちんと目を通さずに取引を進めてしまうと、後にトラブルが起きる可能性が高まります。ここで紹介する6項目を中心に、隅々まで契約内容をチェックしましょう。
家賃
家賃の項目をチェックするときは、以下のポイントを意識して相応しい金額が設定されているかみてみましょう。
- 相場に合っているか
- 借主ごとにばらつきはないか
相場より高い家賃が設定されている場合、今の借主が退去したときに家賃を下げないと新しい借主が見つからず利回りが下がる恐れがあります。
また、借主ごとに家賃にばらつきがある場合も注意しなくてはなりません。たとえば、ほとんどの部屋は月8万円で貸し出されているのに対し、ある部屋のみ月3万円で貸し出されているとします。月5万円も差があるとなると、低家賃の部屋は何かトラブルを抱えているかもしれません。
数百円～数千円ほどの違いなら良くあることですが、何万円も差があるなら物件のオーナーに低価格の理由を尋ねると良いでしょう。
敷金
敷金とは、賃貸物件を借りるときに家賃未払いや原状回復費に備えて、貸主が借主から預かるお金をいいます。敷金をチェックするときは、以下の内容を意識しましょう。
- 敷金の設定はあるか
- 何カ月預かっているか
購入を検討しているオーナーチェンジ物件に敷金の設定がない場合、注意しなくてはなりません。地域柄敷金を設けていない物件もありますが、賃貸のニーズが低く敷金を設定していると借主が見つからないため敷金なしとしている物件がほとんどです。
また、敷金ありの物件なら、何カ月分預かっているかチェックし、前のオーナーから引き継がれている敷金の金額と契約書の内容が正しいか確かめましょう。
更新料
賃貸借契約書を確認するときは、家賃や敷金ばかりに目が行きがちですが、更新料のチェックも欠かしていけません。
「前のオーナーは更新料を取らなかった」「事務手数料が発生するとは聞いていない」など、更新料を巡るトラブルは案外多くあります。契約更新料だけでなく、更新時に発生する事務手数料や取り決めも併せて確かめておきましょう。
契約期間
賃料以外に契約期間も大切なポイントです。契約期間をチェックするときは、以下のポイントを意識しましょう。
- 契約から日が浅い入居者はいないか
- 契約期限が迫っている入居者がいないか
たとえ満室の物件だったとしても数日前に入居した借主がいる場合、売主が物件を早期売却するためにサクラを入居させている可能性があります。
契約して間もない入居者が一組でもいるなら、入居申込書を見せてもらい不審な点はないか確認すると良いでしょう。
また、契約期限が迫っている入居がいると、期間満了のタイミングで空室になるかもしれません。入居者に更新の意思があるかどうか売主に尋ねることをおすすめします。
特約
賃貸借契約書の内容をよく読むと、特定の入居者とのみ交わされた特別の内容が記されていることもあります。たとえば、フリーレントが付いている、家賃発生日を遅らせるといった個別の取り決めです。
入居者とのトラブルの種になることもありますので、どんな特約が定められているのか確認しておきましょう。
入居者情報
居者の情報を把握しておくことも重要です。氏名はもちろん、性別や職業、国籍、年齢など細かい部分までチェックすることをおすすめします。
契約で禁止しているのにもかかわらず、契約者が第三者に又貸ししている場合や名義人と別の人が住んでいる場合もあるため、注意しましょう。
とはいえ、賃貸借契約書のみでは詳細を確かめられません。可能であれば、直接現地に行きどのような人が住んでいるのか見てみると良いでしょう。
契約書に記載されていない特約に注意！
オーナーチェンジ物件の賃貸借契約では、契約書に記載されていない特約に気をつけなくてはなりません。たとえば、ペット禁止物件で一部の人がペットを飼っている、居住用物件で事業所として利用している借主がいるといった例が挙げられます。
契約書に記されていない特約や前のオーナーが黙認していたことは、新しいオーナーと借主間でトラブルになりかねません。
しかし、賃貸借契約書に記載のない項目を新しいオーナーが見抜くことは難しくなります。そのため、契約前に物件調査に行ったり、オーナーに契約書にはない特約を交わしたりしていないか尋ねることをおすすめします。
賃貸借契約書は原本を受け取る
オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件を引き渡したタイミングで前のオーナーから新しいオーナーに物件に関するすべての義務、権利が移行します。移行後、新しいオーナーと入居者間でのトラブルを避けるためにも、賃貸借契約書は必ず原本を受け取りましょう。
また、入居者申込書や重要事項説明書、物件パンフレット、付帯設備の説明書といった書類の保管があれば受け取ることをおすすめします。退去の際や設備不良の際にスムーズに対応できるでしょう。
賃貸借契約書の原本がないときの対処法
賃貸借契約書は、物件購入後のトラブルを未然に防ぐためにも原本で受け取るのが理想的です。しかし、どうしても原本が見つからないなら、管理会社に提出してあるコピーを入手しましょう。
また、管理会社から原本のコピーを入手できなかった場合、事情を説明して入居者が保管している賃貸借契約書をコピーさせてもらいましょう。
もし、入居者が契約書を紛失しているなら、オーナーチェンジを機に新たな契約書を作成することをおすすめします。
よくある質問
Q1. 普通借家契約と定期借家契約の違いは何ですか？
大きな違いは、更新できるか否かです。
普通借家契約は貸主に正当な理由がない限りそのまま更新されますが、定期借家契約には更新はありません。
定期借家契約は、契約期間満了とともに契約が終了します。
Q2. 定期借家契約で契約満了後も入居者が住むことを希望した場合、どのような対応になりますか？
再度契約をすることになります。
Q3. 定期借家契約の再契約を拒否することはできますか？
可能です。正当事由なしに拒否することができます。
Q4. 特約を確認していないとどんなトラブルが起こる可能性がありますか？
修繕費の負担や、退去時の取り決めなどでトラブルが発生する可能性があります。
Q5. 入居者関連で注意すべきことはありますか？
契約名義人と入居者の関係を確認しておきましょう。
名義貸しや、愛人が住んでいる場合など、後々トラブルになる可能性があります。
Q6. 賃貸借契約書は、コピーを貰えば良いですか？
前オーナーから、原本をもらいましょう。
Q7. 前オーナーが賃貸借契約書を紛失していた場合はどうすれば良いですか？
管理会社にコピーをもらう、賃借人の契約書をコピーさせてもらうなどの対応をしましょう。
まとめ
賃貸借契約書をきちんと確認せずに、オーナーチェンジ物件を購入してしまうのは危険です。契約書を確認するときは、今回紹介したポイントを参考にしてみてください。
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