【オーナーチェンジ】管理会社を変えたい！トラブルを防ぐための注意点と基礎知識
更新日： 2023.03.10
目次
不動産投資をしている中で、空室が続く、原状回復工事の費用が高い、そもそも対応の質が悪いなどの理由で、管理会社の変更を検討している方もいらっしゃることでしょう。
この記事で分かること
・賃貸管理の種類が分かる
・管理会社変更のメリットを知って、自分に適しているか判断できるようになる
・管理会社変更の注意点を知って、トラブルを防げるようになる
・手順を知って、実際に管理会社変更のための一歩を踏み出せる
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、不動産の所有者が第三者に賃貸をして賃料を得ている物件のことをいいます。
販売図面の現況に「賃貸中」と書いてあればそれはオーナーチェンジ物件となります。
ちなみに、「居住中」と書いてある物件は所有者が住んでいるという意味で、オーナーチェンジ物件ではありませんので注意をしてください。
賃貸管理の種類
投資用不動産の賃貸管理には3つの種類があります。
それぞれ特徴やメリット・デメリットがあるので、どんな管理形態が自分に合っているかを考えながら確認してみてください。
管理委託
管理委託は管理会社に毎月手数料を支払って、家賃の収納代行のほか、設備などの故障があった場合はオーナーに代わって業者の手配などをします。
管理委託のメリットは面倒な事務手続きなどを不動産会社が全てやってくれることです。
家賃が滞納されている場合は賃借人に対して督促もしてくれるので、賃借人と面倒なやり取りをしたく無い方や、時間を取られたく無い方にオススメな管理形態です。
デメリットは毎月手数料がかかる為、家賃の収益率が若干目減りすることです。
サブリース
サブリースは管理会社がオーナーと賃貸借契約を締結して、管理会社が自ら貸主となり賃借人に賃貸をする形式です。
この場合、オーナーが貸している相手は管理会社なので、管理会社は賃借人の入居の有無に関わらず毎月の家賃をオーナーに収めることになり、オーナーは空室になる心配が無くなるというのが最大のメリットです。
デメリットとしては管理会社から支払われる家賃が相場の70％から80％くらいになってしまうことです。つまり受け取れる家賃が大幅に目減りしてしまう可能性があります。
しかし、所有しているオーナーチェンジ物件を投資ローンで取得している場合で、毎月安定した家賃収入を得たい方にはお勧めの管理形態です。
直接管理
直接管理は、文字通りオーナー自身が管理をする方法です。賃借人との間に管理会社を挟まないため、設備の故障等があれば直接対応をしたり、家賃の集金や督促もオーナー自身で対応をすることになります。
メリットは、管理委託やサブリースと違って管理会社に支払う手数料もなければ、サブリースのように家賃が目減りすることも無いので、家賃を最大化できるということです。
デメリットは、賃借人とのやり取りを直接対応することになるので、オーナーの時間や労力の負担があることです。
管理会社の業務内容と管理手数料
投資用不動産を保有して管理会社へ管理を依頼する場合の業務内容と、管理手数料について解説をします。
賃貸管理
賃貸管理で行うことは主に以下の通りです。
- 入居者募集
- 家賃集金業務
- 設備の故障があった場合の対応（費用はオーナー負担）
- 賃貸契約更新業務
- 退去立会業務
- 敷金精算業務
- リフォーム提案
手数料の相場は、一般的に家賃の3％から5％が多いのですが、数千円の定額性を採用している会社もあります。
また、管理を依頼しないで入居者の募集だけを依頼するという形式もあります。
この場合は入居者の募集と更新手続き、退去立会と敷金精算をしてくれるのが一般的です。
建物管理
建物管理で行うことは主に以下の通りです。
主にマンションやビル全体を管理している会社の業務となります。
- 共用部分の清掃、ゴミ出し
- 修繕計画と立案と提案
- 管理費等の集金及び会計業務
- 総会などの運営
建物管理は管理をする物件の規模によりますが、1ヶ月に数十万円から数百万円かかるのが一般的です。
アパートなどの小規模な共同住宅であれば賃貸管理で任せることが一般的です。
管理会社を変更するメリット
それでは、管理会社を実際に変更したいと考えた場合、オーナーにはどんなメリットがあるのでしょうか
依頼する管理会社次第で入居率や収益率に大きく影響するので慎重に検討することが大切です。
管理費用を安くできる可能性がある
管理会社を変更することで現在よりも管理費用が安くなる可能性があります。
賃貸管理の業務内容はどこの会社も似たり寄ったりなので、管理費用はなるべく安いところに依頼するのがオススメです。
他の管理会社を検討することで現在依頼している管理会社が管理費用を安くしてくれる場合もあるので、実際に管理会社の変更をする気はなかったとしても検討価値が十分にあります。
契約内容に納得してから契約をできる
賃貸管理の変更を検討する上で、実際に依頼した場合の管理内容等をしっかり確認して依頼できることもメリットの一つです。
オーナーチェンジ物件を購入して、前のオーナーの管理委託契約を引き継いだり、一度も管理会社を変更した経験が無い場合、比較検討することで現在の管理会社との良い部分、悪い部分が見えてくると思います。
本当に管理会社の変更が必要なのかという判断をする為にも契約内容を確認して進めるのがベストです。
オーナーチェンジで管理会社を変更するときの注意点
それでは、実際に管理会社を変更する際にはどんなことに注意したら良いのでしょうか。
契約内容を確認する
賃貸管理を依頼する場合、管理委託契約書の内容をよく確認してから契約を締結することが大切です。契約書は、主に以下の項目に注意して確認をしましょう。
解約予告期間
一般的に3ヶ月から6ヶ月を記載されていることが多いです。。
解約をしたいと思ってもすぐには出来ない場合が多いため、事前に確認をしておきましょう。
違約金
契約期間の途中で解約する場合、違約金がかかるケースがあります。
どれくらいの違約金がかかるのかを必ず確認しましょう。
特約
その他に解約する際の特約があれば合わせて確認をしましょう。
後からこんなハズではなかったと後悔しないように注意をして下さい。
新しい管理会社は複数社比較する
管理会社の変更を検討する場合は必ず2〜3社くらいは比較検討することをお勧めします。
比較検討することで管理手数料が安くなることもあります。
また、担当者が信頼できる人なのかというのも非常に重要です。
オーナーチェンジ物件は担当者の対応によって収益率が変わると言っても過言では有りませんので、費用面も重要ですが、担当者が信頼できる人物であるかどうかもチェックしましょう。
オーナーチェンジで管理会社を変更する手順
管理会社を変更したいと思ったらまずは契約内容を確認して、管理委託契約の解除をする場合の内容を確認して下さい。
次に候補となる管理会社を2〜3社くらい問い合わせをして説明を受けて下さい。
比較検討をした上で信頼して任せられそうな会社が見つかった時点で、現在の管理会社の解約手続きをして、新たな管理会社へ委託するという流れです。
よくある質問
Q1. オーナーチェンジ物件とは何ですか？
賃借人がいる状態で売買される物件のことです。
Q2. 管理の種類には何がありますか？
大きく、管理委託、サブリース、直接管理があります。
Q3. 管理委託、サブリースの手数料はどのくらいでしょうか？
管理委託で3〜5％、サブリースは5〜15％程度ですが、会社によってまちまちです。
サービス内容も異なりますで、複数社に問い合わせて比較することをお勧めします。
Q4. 管理会社変更のメリットは何ですか？
「管理費用を安くできる可能性がある」「契約内容に納得してから契約をできる」などです。
Q5. 管理会社を変更するときの注意点は何ですか？
「契約内容を確認する」、「新しい管理会社は複数社比較する」などです。
まとめ
今回はオーナーチェンジ物件の管理会社の変更方法について解説しました。
冒頭でお話したとおり、管理会社選びは不動産投資をする上で、収益率や空室率などを左右する重要な項目となります。
定期的に見直しをして常に最適な運営ができるようにしましょう。
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