投資用マンションを所有しているときの確定申告はどうする?手順や経費項目を解説！
更新日： 2023.03.10
目次
投資用マンションを取得すると不動産所得を得ることになるため、確定申告が必要になります。
この記事を読めば
・確定申告が必要なケースを知って、自分はどうか判断することができる
・経費にできる項目を知って、節税を実践できる
・確定申告の流れを知って、確定申告の一歩を踏み出すことができる
確定申告が必要なケース
確定申告が必要なケースは以下の通りですが、詳しくは国税庁のHPにてご確認をお願いいたします。
本業がサラリーマンで、投資用マンションを保有している場合、不動産所得が年間で20万円以上あれば確定申告が必要になります。
ちなみに「所得」とは「収入から経費を差し引いた残りの部分」をいいます。
例えば不動産収入が年間100万円で経費に80万円かかったとすれば、残りの20万円が不動産所得となります。
年度の途中で不動産を取得したり、経費が莫大に掛かった等の特殊な事情が無い限り、年間で不動産所得が20万円を超えないケースは少ないと思いますので、基本的に投資用マンションを取得したら確定申告をするという認識で良いでしょう。
- 個人事業主やフリーランスの方
- 一定額の公的年金を受け取っている方
- 株などの取引で一定の利益を得た場合
- 不動産の売却で売却益があった場合
- 給与所得者（サラリーマン）の収入が2,000万円を超える場合
- 本業の他に20万円を超える収入がある場合
- 2箇所以上から給与所得がある場合 など
不動産投資で得られる所得は「不動産所得」
不動産所得とは土地や建物等の不動産を貸付けて得る家賃収入などを「不動産所得」といいますが、不動産を売買することで得た利益は「譲渡所得」といいます。
また、投資用マンションを10室以上保有したり、5棟以上の建物を所有すると事業的規模と認められ、事業所得として扱われることになります。
不動産所得の場合は青色申告特別控除が10万円迄なのに対して、事業所得の場合は最高65万円まで適用されます。
その他にも配偶者や親族の専従者控除の適用や、未回収家賃や災害による損失を経費に計上したり、他の所得と損益通算なども可能となり、税金の優遇措置を受けることが出来ます。
確定申告の4ステップ
ここでは確定申告の流れや、事前に準備すべきものを紹介します。
最初は大変かもしれませんが、今は確定申告の手間を減らせるアプリやwebサービスが多数ありますので、
そういったサービスを利用すれば帳簿などの殆どは自動で作成することが可能です。
【ステップ1】帳簿を用意
毎月の家賃収入や投資用マンションの経費などを纏めた帳簿となります。
一気に帳簿を付けようとすると大変なので、毎月帳簿を纏めることをお勧めします。
【ステップ2】源泉徴収票、生命保険などの控除証明書、地震保険の控除証明書、寄付金の受領証などの用意
【ステップ3】申告書の作成
最寄りの税務署に行って申告をするか、eTaxで申告をする事が出来ます。
税務署に行く場合はスタッフがいるので直接聞きながら進めれば良いと思います。
初めて確定申告をする方は面倒でも税務署に行って手続きをするのが確実です。
2回目以降は時間や手間を省くためにeTaxを使って自宅のPCから申告することをお勧めします。
【ステップ4】4.申告書を提出
税務署にいった場合は作成した申告書と必要書類をそのまま提出する事になります。
eTaxの場合はデータの送信と指定された書類を郵送すれば完了です。
国税庁のウェブサイトでも、確定申告の流れが記載されていますので、確認してみてください。
（参考：国税庁 | 申告手続の流れ）
不動産投資で経費とできる項目
不動産投資では、主に以下の項目が経費にできます。
- 租税公課
- 建物減価償却費
- 修繕費
- 損害保険料
- 支払い手数料
- 広告宣伝費
- 通信費
- 旅費交通費
- 支払い利息
- 備品・消耗品費
- 接待交際費
- 諸会費
租税公課
固定資産税、不動産取得税、収入印紙代
建物減価償却費
建物の減価償却費は耐用年数を基に定額法により毎年減価償却されます。
一気に建物価格を経費として計上できる訳ではないことに注意してください。
例えば投資マンションであれば以下のような計算式になります。
1年当たりの減価償却費＝建物価格×定額法償却率0.022
減価償却費は他の経費と違い実際に支払った経費では無いにも関わらず、
計上できる経費なので不動産投資をする上ではとても有難い経費となります。
修繕費
フルリフォームなどをした場合は減価償却の対象になる場合があるので注意が必要です。
損害保険料
火災保険や地震保険
支払い手数料
仲介手数料、振込手数料など
広告宣伝費
入居者募集の目的に使った広告宣伝費
通信費
インターネット、CATV、電話代など
旅費交通費
所有物件に出向いた場合や不動産会社に訪問した際の交通費
支払い利息
投資用ローンの利息部分
備品・消耗品費
照明器具の電球やリモコンの電池など
接待交際費
金額が不動産収入に対して高い場合は否認される場合もありますので、計上する際には注意が必要です。
諸会費
不動産投資に関するセミナーの参加や書籍の購入代金など
不動産投資で経費にならない項目
不動産投資で経費にならないのは、主に以下の項目です。
- 土地の購入代金
- 投資用ローンの元本
- 敷金、保証金
- その他不動産投資に関係がない経費
土地の購入代金
投資マンションであれば土地持分から導き出される土地の価格
投資用ローンの元本
利息は経費に計上することが可能
敷金、保証金
入居者が退去する際に返還するため
確定申告を行わないとどうなる？
確定申告を3月15日までに提出しなかった場合、納付するべき本税に加えて無申告加算課税が発生します。
無申告加算課税は納付税額が50万円までは15％、50万円を超える部分は20％、税務署の調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合は5％納付することになります。
故意に申告書を提出しない場合は5年以下の懲役もしくは最大500万円以下の罰金、またはその両方がかせれることもあり、かなり重い罰則を受けることもあるので注意が必要です。
また、不動産所得よりも経費の方が高い場合、納める税金が無いから確定申告をしないという方がいますが、
住宅ローンや投資用ローン等を組む際に審査に必要な書類を提出できないため、融資が受けられなくなります。
不動産の取得を継続して続けていきたい場合は、納税の有無に関わらず確定申告を期限日までに行いましょう。
よくある質問
Q1. 投資用マンションを所有している場合、必ず確定申告は必要ですか？
本業がサラリーマンで、投資用マンションを保有している場合、不動産所得が年間で20万円以上あれば確定申告が必要です。
Q2. 不動産投資で得られる所得はなんという分類ですか？
不動産所得です。
Q3. 不動産の売買で得た所得はなんという分類ですか？
譲渡所得です。
Q4. 減価償却はどんなメリットがありますか？
減価償却すると、実際に支払った費用では無いにも関わらず、経費として計上できます。
Q5. 経費にできない項目には何がありますか？
土地の購入代金、投資用ローンの元本、敷金、保証金、その他不動産投資に関係がない経費などです。
Q6. 確定申告の提出期限はいつですか？
基本的に、3月15日までです。
Q7. 確定申告をしないとどうなりますか？
故意に申告書を提出しない場合は5年以下の懲役もしくは最大500万円以下の罰金、またはその両方が課される場合があります。
まとめ
今回は投資用マンションを所有している方向けに確定申告について解説しました。
税金は難しくてどうしたら良いか分からないことも多いと思いますが、不動産投資をする上では切っても切れない話になるため、少しずつでも勉強して正しく確定申告をできるようにしておきましょう。
脱税はよくありませんが、正しく経費を計上して節税をするのは悪いことではありません。
収益率を上げるためにも積極的に税金について学んで実践をしていきましょう。
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