オーナーチェンジ物件に自分で住みたい！住むための条件を解説
更新日： 2023.01.23
目次
新しい住まいを探していると、好立地に位置しているにもかかわらず比較的安い物件に出会う機会があります。そのほとんどは、オーナーチェンジ物件と呼ばれる投資用物件です。
オーナーチェンジ物件に自分で住めれば、住まいと一定の収入を確保でき一石二鳥と考える方も多いでしょう。とはいえ、オーナーチェンジ物件は、自分が住むことを前提に購入できるのでしょうか。
本記事では、オーナーチェンジ物件に自分で住む条件やメリット、デメリットを解説します。
オーナーチェンジ物件に自分は住める？
結論からいうと、オーナーチェンジ物件に自分で住むことは可能です。自分が入居するのに条件や難しい手続きはありません。空室があれば、購入後すぐに入居できます。
また、オーナーの変更を入居者に事前通知したり、あらかじめ承諾をもらったりする必要はありません。現在のオーナーから物件に関わるすべての権利、義務などを引き継ぎ、取引が終われば晴れて新しいオーナーになれます。
入居者に退去を促すのは難しい
物件が満室の場合は、すぐに入居できず、今住んでいる人が退去するまで待たなくてはなりません。
「自分がオーナーだから入居者に退去をお願いできるのでは？」と思う方も多いでしょう。しかし、オーナーだからといって、好き勝手に今住んでいる人を退去させることはできません。
貸主と借主が結ぶ賃貸借契約には、契約更新できる「普通借家契約」と契約更新できない「定期借家契約」の2種類があります。
一般的な賃貸物件であれば普通借家契約を結んでいる場合が多く、契約期間は2年更新が通常です。とはいえ、契約期間に決まりはないため、物件によっては1年、3年としているところもあります。
こうしてみると「期間が満了すれば契約を打ち切れるのでは？」と思う方もいるでしょう。しかし、実際はオーナーの都合で契約を打ち切ることはほとんどできません。無理に退去を迫ると立退料を請求される恐れもあるため、十分注意しましょう。
もし、満室の物件を購入するなら、自然退去を待つのが賢明です。どうしてもすぐに住みたいなら、入居者と交渉して立退料を支払い、強制的に退去してもらう方法しかありません。
オーナーチェンジ物件と居住用物件の大きな違いは、購入の目的です。オーナーチェンジ物件は投資を目的としているのに対し、居住用物件は住むことを目的としています。
オーナーチェンジ物件と居住物件の違い
ここで、オーナーチェンジ物件と居住用物件の違いを押さえましょう。それぞれの違いは、次の通りです。
オーナーチェンジ物件と居住用物件の大きな違いは、購入の目的です。オーナーチェンジ物件は投資を目的としているのに対し、居住用物件は住むことを目的としています。
オーナーチェンジ物件に住むメリット
オーナーチェンジ物件の特徴が分かったところで、自分が住むメリットをみていきましょう。主なメリットは、次の3つです。
- 家賃収入を得られる
- 居住用物件より価格が安い
- 自分で物件管理できる
以下で、一つずつ説明します。
家賃収入を得られる
オーナーチェンジ物件に自分で住む大きなメリットは、家賃収入を得られる点です。たとえば、空室が少なく利回りの良い物件のオーナーになった場合、特別何もしなくてもコンスタントに収入を得られます。
また、今住んでいる人が退去するまで、新たな入居者を募集するための広告費や室内のリフォーム費用も発生しません。築年数が新しい物件なら、購入後すぐに修繕費用がかかる心配もないでしょう。
自分が住みながら収入を得られる点は、オーナーチェンジ物件ならではの魅力といえます
居住用物件より価格が安い
オーナーチェンジ物件は、居住用物件より安価で売り出される場合がほとんどです。その理由に、次の2つが挙げられます。
- 自分で使うときに制限を受けるから
- 居住物件と査定方法が異なるから
オーナーチェンジ物件は、借主側の権利があるため自分で住みたいと思っても気軽に住めるものではありません。購入後、いつ使えるか分からず自分で使うときに制限を受けるといった理由から安くなるといわれています。
また、一般的な居住用物件と査定方法が異なる点も安く売り出される理由の一つです。居住用物件は取引事例比較法を用いて査定するのに対し、オーナーチェンジ物件は収益還元法を使って査定額を算出します。
収益還元法とは、物件の収益力に基づいて不動産価格を割り出す方法です。取引事例比較法と収益還元法では、同じ間取りの物件でも価格に差が出ます。
自分で物件管理できる
自分で物件管理できる点も、オーナーチェンジ物件に住むメリットの一つです。たとえば、賃貸物件を借りた場合、借主の都合で勝手に設備を変えたり、リフォームしたりすることはできません。
一方、オーナーチェンジ物件は自分がオーナーのため、物件に関して気になることがあればすぐに対応できます。
オーナーチェンジ物件に住むにはデメリットもある
最後に、オーナーチェンジ物件に自分で住むデメリットをみていきましょう。一見、メリットが多く感じますが、いくつかデメリットもあります。主なデメリットは、次のとおりです。
- 住宅ローンを組めない
- 内覧できない場合が多い
- 購入前に入居者の情報を得にくい
それぞれ詳しくみていきましょう。
住宅ローンを組めない
投資目的であるオーナーチェンジ物件は、たとえ自分が住む場合でも住宅ローンを組めません。もし、ローンを組んで購入するなら不動産投資用のローンを組む必要があります。
不動産投資用のローンは、住宅ローンより金利が高く設定されている点が難点です。日常生活に必要な自宅を購入するための住宅ローンは、経済的負担が軽くなるよう配慮されています。
しかし、不動産投資用のローンは、必ずしも日常生活で必要なものではないため、金利も高く設定されています。金利が高い分返済額が高くなり、将来的にローンの返済で悩むかもしれません。
自分で住む目的であってもオーナーチェンジ物件である以上、住宅ローンを適用できない点は、デメリットといえるでしょう。
内覧できない場合が多い
オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるため室内を内覧できない場合がほとんどです。そのため、外観から室内を想像して購入しなくてはなりません。
中には、入居者が内覧に応じてくれる場合もありますが、可能性は極めて低いでしょう。入居者からすると自宅を売るわけでもないのに、室内を見学されるのは不愉快です。内覧依頼しても断られてしまう場合が多いでしょう。
また、すべての権利、義務を引き継いだ状態では、今のオーナーである自分に修繕義務あります。物件購入後すぐに設備の故障が見つかっても、前のオーナーが修繕してくれることはありません。
購入前に入居者の情報を得にくい
物件購入前に、入居者の情報を得にくい点も、オーナーチェンジ物件のデメリットです。オーナーとして物件の管理のみするのと、実際に入居者になるのとでは感じ方は異なります。自分で住んでみないと分からないことも多々あるでしょう。
たとえば、自分で住むことを目的に、空室のあるオーナーチェンジ物件を購入したとします。いざ入居してみると隣の部屋の騒音がひどかったり、下の階の住人がクレーマーだったりする可能性もあるでしょう。
物件購入前に、オーナーに入居者の人柄を聞く方法もありますが、クレームや騒音の感じ方は人によって異なります。前のオーナーにとっては、気にならない程度のトラブルなら、特別問題ないと言われてしまうでしょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件は、投資目的の物件ですがオーナーが自分で住むことも可能です。とはいえ、すぐに入居できる保証はない点に注意しなくてはなりません。
オーナーチェンジ物件に自分で住むときは、前もってメリット、デメリットを把握し、慎重に購入を進めるのをおすすめします。
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