オーナーチェンジ物件で敷金の取り扱いはどうなる？トラブルを防ぐための注意点を解説
更新日： 2023.01.23
目次
オーナーチェンジ物件は、入居者を募集することなく家賃収入を見込めることから、不動産投資用の物件の中でも注目度が高いものになります。
しかし、物件の特徴はなんとなく知っていても、敷金の取り扱いについて詳しく把握していない方も多いのではないでしょうか。
本記事では、敷金の取り扱い方法を解説し、「新しくオーナーになった後の敷金はどうなるの？」「返還義務はだれが負うの？」といったさまざまな疑問を解決していきます。
敷金は、問題になりやすい事項のため、きちんと知識を身につけておくことが大切です。今回紹介するポイントを押さえ、スムーズな取引を実現しましょう。
オーナーチェンジ物件について
まず、オーナーチェンジ物件の概要を簡単に押さえましょう。オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で売却に出す不動産取引方法で、その対象となる物件をオーナーチェンジ物件といいます。
すでに入居者が決まっているため、物件購入後ただちに家賃収入を見込める点や入居率を確認してから購入できる点はメリットです。また、入居者を募集する手間や時間がかからないといった魅力もあります。
オーナーチェンジは、オーナーのみが変わる取引形態です。物件を購入したからといって、前のオーナーと入居者間で交わされた賃貸借契約の内容を変えることは難しくなります。従前の契約内容が、新しいオーナーにそのまま引き継がれることが一般的です。
敷金とは？
次に、敷金についてみていきましょう。敷金とは、賃貸物件を借りるとき、賃料や原状回復費用未払いなどに備えて、借主がオーナーに預けるお金のことです。
あくまで、借主が家賃を滞納したときや故意に設備を壊してしまったときのみ利用できるお金のため、経年劣化が理由の設備交換や工事などには使えません。
なお、特別な取り決めがなく、借主が物件に入居している期間に利用する場面がないなら、敷金は退去時に借主に返還されるのが通常です。
敷金と礼金の違い
賃貸物件を借りるとき、敷金のほかに礼金の支払いが発生する場合もあります。礼金とは、借主が部屋を貸してくれたお礼としてオーナーに支払うお金のことです。礼金は、謝礼のため敷金のように返還義務はありません。
以下に、敷金と礼金の違いを簡単にまとめました。それぞれの違いを確認する際に、お役立てください。
オーナーチェンジ物件の敷金
続いて、オーナーチェンジ物件の敷金の取り扱い方法を説明します。結論からいうと、オーナーチェンジの敷金は、物件の代金を支払い終わった段階で新しいオーナーに移動します。
また、同時に敷金返還義務も引き継ぐため、新しいオーナーは入居者が退去するとき敷金を返す義務を負います。
なお、オーナーチェンジ物件の敷金の取り扱いで注意すべき点は、家賃滞納者への対応です。物件購入後と前で、対応方法は異なるため事前に把握しておきましょう。
オーナーチェンジ物件購入後に家賃滞納者が現れた場合、新しいオーナーの裁量次第です。しかし、あらかじめ入居者とオーナー間で取り決めが行われていないと、問題が発生する恐れがあります。
契約を締結する前に、賃貸借契約書に書かれている敷金に関する事項を念入りにチェックしましょう。
物件購入前に家賃滞納者がいる場合、滞納分に敷金が使われている可能性があります。もし、敷金が使われていた場合、新しいオーナーは前のオーナーが預かった総額より少ない金額で引き継がなくてはなりません。
今後の家賃滞納分や原状回復費に充てるためのお金が減っていることは、新しいオーナーにとって好ましい状態ではありません。
新しいオーナーが不利な状態で敷金を移動しないためにも、前のオーナーが使った敷金分を負担し本来の金額に戻してから引き継ぎます。
とはいえ、中には支払いを負担したくないために、何も伝えずに取引を進めるオーナーもいるでしょう。物件購入後の問題を避けるためにも、売買契約を結ぶ前に滞納者の有無や敷金の利用状況に関して尋ねるのをおすすめします。
敷金承継は入居者に通知する？
オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件の引き渡しが終わった段階で入居者に通知書を発行し、オーナーが変わった旨を伝えるのが一般的です。
多くの場合通知書には、家賃の振込先が変わったことや、敷金が引き継がれたことなどを記します。
通知書の発行は法律上の義務ではありませんが、発行することで入居者との関係を築きやすくなります。円滑に賃貸経営するためにも、必ず発行しましょう。
オーナーチェンジ物件は敷金の取り扱いに注意！
最後に、オーナーチェンジ物件の敷金に関する注意点を5つ紹介します。前もって気をつけるべき点を押さえ、トラブルを未然に防ぎましょう。
敷金の精算を忘れない
1つ目は、敷金の精算を忘れないことです。物件の代金を支払うときに、必ず敷金も精算しましょう。
敷金は、前のオーナーが自分で預かっている場合もあれば、管理会社がオーナーから保管を頼まれている場合もあります。
もし、新しい管理会社と契約を結ぶなら、前の管理会社を解約する際に敷金を受け取ることを忘れないよう注意しましょう。
また、精算の際は領収書を発行してもらいましょう。領収書があれば敷金を受領したかどうか明白になり、買主と売主間で敷金の受領を巡るトラブルを防げます。
賃貸借契約書をきちんと確認する
2つ目は、賃貸借契約書をきちんと確認することです。オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件の概要だけでなく、オーナーと入居者が交わした賃貸借契約書の内容も非常に重要となります。
確認するときは、敷金のみならず月々の家賃や契約期間など、細かい内容を隅々までチェックしましょう。
保証金や礼金の取り扱いも把握する
3つ目は、保証金や礼金の取り扱いも把握することです。敷金という名称ではなく、「保証金」という呼び名で借主からお金を預かっている場合もあります。
「保証金は退去時に借主に返還する」といった契約を結んでいるなら、引き継ぎを忘れないよう気をつけましょう。
保証金と敷金の機能はほとんど同じですが、保証金には償却が付いている場合がほとんどです。保証金の償却は物件ごとによって異なるため、事前に償却内容を把握するのをおすすめします。
また、礼金は入居者が部屋を借りるときにオーナーにお礼として支払うお金です。敷金や保証金のような担保ではないため、承継することはありません。
滞納している家賃の取り扱いを知っておく
4つ目は、滞納している家賃の取り扱いを知っておくことです。物件に関する義務や権利は、取引終了後すべて新しいオーナーに承継されます。しかし、滞納している家賃は、新しいオーナーに引き継がれません。
そのため、前のオーナーは物件を売却した後も家賃債務者に対し、滞納分の家賃を請求できる権利があります。前のオーナーに代わって新しいオーナーが滞納分の家賃を得ることはできないことを覚えておきましょう。
管理会社と積極的にコミュニケーションをとる
5つ目は、管理会社と積極的にコミュニケーションをとることです。オーナーチェンジでは、管理会社が変更となる場合が多く、新しい管理会社と入居者間でトラブルが起きやすくなります。
管理会社側とオーナー側で、敷金や家賃の扱いに認識の差があるのは問題です。円滑に賃貸経営するためにも、管理会社と密にやり取りし協力体制を整えておくと良いでしょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件の敷金は、取り扱いに十分注意しなくてはなりません。特に、物件の関係者間で認識に差があると、後々トラブルになる可能性が高まります。
前のオーナーと新しいオーナー、管理会社の三者間で必ず話し合いを設け、関係者全員の認識を統一しておきましょう。
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