オーナーチェンジ物件とは？メリット・デメリットと失敗しないための５つのポイントを解説
更新日： 2023.01.26
目次
「オーナーチェンジ物件に興味があるけど、不動産を購入するのに失敗しなくないなぁ・・」
不動産投資を目的に物件を探していると「オーナーチェンジ物件」という文字を目にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
オーナーチェンジ物件は、すでに賃貸で部屋を借りている人がいる状態で販売されている物件のことで、購入してすぐに家賃が得られるということで不動産初心者にも注目されている物件です。
しかし、オーナーチェンジ物件ならではのデメリットや注意点もあり、購入後に後悔したという方も少なくありません。
今回は、オーナーチェンジ物件の特徴やメリット、デメリットはもちろん、購入する際に失敗しないポイントについて詳しく解説していきます。
オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で売買される不動産のことです。
つまり、物件を購入して引き渡しを受けた日から、すぐに家賃収入を得ることができるのです。
この際、売主と入居者との間で結ばれている賃貸借契約は引き継がれます。
入居者は変わらず、物件の所有者である大家さん（オーナー）だけが変わる（チェンジ）不動産取引のことを「オーナーチェンジ」といいます。
オーナーチェンジ物件の場合、入居者を探さずに賃料を得られるというメリットがある反面、賃貸契約の内容によってはデメリットが生じる場合もあるので注意が必要です。
オーナーチェンジ物件の3つメリット
不動産投資を始めたいという初心者にとっては、オーナーチェンジ物件から始めるのはおすすめの選択肢の1つです。
オーナーチェンジ物件ならではの3つのメリットを解説していきます。
すぐに家賃収入が得られる
オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいて賃貸借契約を引き継ぐことで不動産オーナーになれます。
つまり、不動産投資を始めた月から家賃収入を得ることができるのです。
一般的に、空室の不動産を取得した場合、入居者を募集してから内覧、賃貸契約を結ぶのに1ヶ月から2ヶ月ほどかかり、その期間は空室のため家賃収入を得られないケースが多いです。
オーナーチェンジ物件であれば、入居者の募集活動や、いつから家賃収入が得られるかという不安なく不動産投資を始めることができます。
購入後の収支計画がたてやすい
不動産投資を成功させるには、中長期に渡った収支計画を立てることがポイントの1つです。
不動産購入後の家賃収入が分かっているため、収入の見込みを計算できますし、支出に関しても入居者募集の広告費など不確定要素の高い支出を抑えて始めることが可能です。
さらに、場合によっては前オーナーから過去の収支実績を引き継ぐこともできますので、より現実味のある収支計画を立てやすいです。
不動産投資を始める前に、過去の実績をきちんと確認できるのはオーナーチェンジ物件の強みといえるでしょう。
物件によっては相場よりも割安で購入できる
オーナーチェンジ物件の場合、相場よりも割安で購入できるケースが多いです。
なぜなら、オーナーチェンジ物件は不動産評価よりも、賃料収入から計算される利回りを基準に販売価格が決められるケースが多いからです。
また、前オーナーの売却理由によっては、
- 両親から相続した不動産で、管理経験がないから現金化してしまいたい。
- 地方に転勤が決まったから、住まいが変わる前に処分したい。
このように、できるだけ早く手放して現金化したいという理由も少なくないため、相場よりも割安で販売されることもあります。
一方で、周辺の家賃相場よりも高い賃料のオーナーチェンジ物件の場合、購入後、賃料が下がってしまい、結果として割高で購入してしまうということもあります。
オーナーチェンジ物件の購入を検討する際は、前オーナーの売却理由と、家賃相場が適切かどうかをチェックすることが大切です。
オーナーチェンジ物件の3つのデメリット
オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいることからメリットの多い物件になります。
一方で、すでに入居者がいることから発生するデメリットもあります。
ここからはオーナーチェンジ物件において注意するべき3つのデメリットを解説していきます。
室内状況を確認できない
オーナーチェンジ物件の場合、すでに入居者がいるため、購入前に室内を確認することが難しいです。
そのため、想像以上に室内の劣化が進んでおり、購入してすぐにリフォーム費用などの支出が発生してしまう可能性があります。
室内状況や過去のリフォーム履歴については、前オーナーにきちんとヒアリングをして確認しておくことが大切です。
また、室内写真について撮影日なども含めて確認をして、できる限り詳細に把握しておくのが良いでしょう。
賃貸契約や入居者に問題がある可能性がある
オーナーチェンジ物件では、賃貸契約や入居者に問題があり売却されているケースもあります。
せっかく家賃収入が得られる物件を手放すということは、何かしら理由があると考えられます。
例えば、昔に結んだ賃貸契約でオーナーにとって不利な内容であるとか、入居者に問題があり家賃滞納や近隣トラブルの常習犯ということも考えられます。
オーナーチェンジ物件を取得した後に、賃貸契約の変更や入居者を追い出すというのはかなりハードルが高いです。
売却理由や入居者の属性をきちんと確認することを怠らないようにしましょう。
購入後に入居者の退去や賃料減額の可能性がある
オーナーチェンジ物件のメリットはすでに入居者がいて決まった家賃収入を得られることです。
しかし、物件の購入後に入居者が退去したり、賃料を減額しないと新しい入居者が見つからないこともあります。
短期的に得られる賃料収入だけでなく、今の入居者が退去した後の広告費用や、今の賃料が周辺相場と比べて適正かどうかなど確認しておくようにしましょう。
オーナーチェンジ物件で確認するべき５つのポイント
オーナーチェンジ物件は収益の計算がしやすいというメリットもありますが、注意するべきデメリットもあります。
実際に、オーナーチェンジ物件の購入で失敗しないために確認するべきポイントを5つ解説していきます。
賃貸契約書の内容を確認する
オーナーチェンジ物件は前オーナーが締結した賃貸借契約を勝手に変更することができません。
そのため、現在の入居者と結んでいる賃貸契約書の内容確認は必要不可欠です。
毎月の賃料はもちろん、契約期間、更新や保証人の有無、退去時の原状回復費用についてなどトラブルになりやすい項目は重点的にチェックしましょう。
入居者の属性や入居期間を確認する
現在の入居者の属性と入居期間も大切なポイントになります。
例えば、大学4年生であれば卒業後に退去してしまう可能性もあります。
また、入居期間が長い場合は、その入居者の賃料が今の建物の築年数に対して割高の可能性があります。
一般的に、築年数が経過するほど建物評価が下がり賃料も下がる傾向があります。
長期間入居している場合、築浅のときに設定した賃料が継続しており、入居者が退去した際に値下げをしなくてはならないかもしれません。
現在の家賃相場を確認した上で、高すぎる賃料ではないか注意しましょう。
家賃や管理費などの滞納履歴を確認する
オーナーチェンジ物件の場合、過去の賃料や管理費の滞納履歴について調べておきましょう。
すでに滞納が発生している場合、オーナーチェンジ物件を購入してしまったら、未納分の催促についても自ら行う必要があります。
また、過去の滞納履歴が多い入居者の場合、将来的に繰り返し滞納をしてしまう可能性も高くなります。
オーナーチェンジ物件の現地確認をする
オーナーチェンジ物件は、基本的に室内を確認することができません。
そのため、立地条件や賃料利回りを確認して、現地を確認せずに購入されるケースも少なくありません。
しかし、特別な事情が無い限り、購入する不動産の現地確認、周辺環境の確認は行ったほうが良いです。
室内に入れなくても、外観から日当たりを確認できますし、マンションの場合、エントランスやオートロックなどの共用部もチェックできます。
また、周辺の商業施設や坂道の有無など、実際に見て回るのが一番のリサーチになるというのは覚えておきましょう。
大家さんの売却理由をヒアリングする
オーナーチェンジ物件は入居者がいて賃料が発生していますので、所有者からすると安定収益がある優良物件ということになります。
それにも関わらず物件を売却するということは、売却するべき何かしらの理由があると考えられます。
急いで現金化したいとか、両親の相続で思わぬ形で大家さんになってしまったという場合には、早期に手放したい可能性もありますので価格交渉の余地もあります。
一方で、入居者と揉めたとか、今後の物件価格が下落すると考えての売却など、ネガティブな理由も考えられますので、できる限り詳細に売却理由をヒアリングするようにしましょう。
曖昧な売却理由の場合、何かしらの問題を抱えている物件である可能性がありますので注意が必要です。
オーナーチェンジ物件のまとめ
今回は、オーナーチェンジ物件で失敗しないために、特徴やメリット、デメリット、確認するべきポイントについて解説してきまし
た。
オーナーチェンジ物件は購入後にすぐ賃料収入が得られるということで、投資初心者にとっても魅力的な物件になります。
しかし、室内確認や賃貸契約書の変更ができないなど、引き継ぎの際に確認するべきポイントを見落としてしまうと損をしてしまうかもしれません。
オーナーチェンジ物件の特徴をよく理解して、今後の不動産投資の選択肢として、オーナーチェンジ物件も検討してみてくださいね。
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