【査定方法を解説】オーナーチェンジ物件と空室で、査定価格に差があるのはなぜ？
更新日： 2023.01.23
目次
同じ投資物件でも、オーナーチェンジ物件と空室物件とでは、売却価格に差がでることを知っていますか。どちらの物件でも、売りに出すなら高値で売却したいものですよね。
そこで、本記事ではオーナーチェンジ物件と空室物件とで価格差がある理由を解説します。また、早く、高く売るポイントも一緒に紹介しますので、投資用マンションの売却を検討している方はぜひお役立てください。
オーナーチェンジ物件と空室物件の違い
オーナーチェンジと空室物件の違いは何でしょうか。それぞれの違いを以下の表にまとめました。
オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット
物件購入後、すぐに家賃収入を見込める点はオーナーチェンジ物件の魅力です。また、入居率が高い物件なら、入居者を募集するための手間や時間をかけずに利益を得られるメリットもあります。
ただし、オーナーチェンジ物件は居住者がいる状態で売買に出されているため、内覧できない物件がほとんどです。室内を確かめられずに購入を決断しなくてはならない点は、欠点といえるでしょう。
空室物件のメリット・デメリット
空室物件の魅力は、オーナーチェンジ物件に比べて売り出し価格が安い点です。また、居住者がいないため、隅々まで物件を見学してから購入を決められることもメリットといえます。
しかし、入居者が決まるまで家賃収入を得られない点はデメリットです。また、入居者を募るためにリフォームやハウスクリーニングを実施する場合は、費用がかかります。いつ収入を得られるか分からない中、支払いが発生するのは難点です。
オーナーチェンジ物件と空室物件とで売却価格に差が出る理由
それぞれメリットとデメリットがあるオーナーチェンジ物件と空室物件ですが、なぜ売却価格に差がでるのでしょうか。その秘密は、不動産査定の方法にあります。早速、みていきましょう。
投資用物件の査定方法
オーナーチェンジ物件や空室物件など投資目的の物件は、収益還元法を用いて不動産価格を算出します。
収益還元法とは、対象となる物件が将来的にどれくらいの利益を生み出せるか、収益力に基づいて査定する方法です。物件の収益力が高ければ査定額も高くなり、収益力が低ければ査定額も安くなります。
また、収益還元法の評価対象は今の稼働率のため、入居者がいるオーナーチェンジ物件に比べるとだれも住んでいない空室物件のほうが売却価格は安くなります。
一般的な居住用物件は、住むことが目的のため物件に収益力は求められません。しかし、投資用物件は、利益を得られるかどうかが重要視されます。
そのため、収益還元法は、居住用物件では使われず投資用物件を査定するときに利用されるのが通常です。
収益還元法の種類
収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2つの計算方法があります。計算方法を把握しておくと査定時に役立つため、2種類の求め方を覚えておきましょう。
直接還元法
直接還元法とは、年間の純利益を還元利回りで割って求める方法です。
直接還元法の計算式
- 年間の純利益÷還元利回り
利回りは、次の式で求められます。
利回りの求め方
- 年間の純利益÷初期投資費×100
純利益とは、年間の家賃収入から固定資産税や修繕費用、入居者募集のための広告費など賃貸経営でかかった費用を差し引いた金額のことです。
また、還元利回りとは、対象となる物件から得られる利益の割合をいいます。正確な利回りを算出するのは難しいため、周辺エリアにある類似物件の取引事例や不動産会社が公表しているエリアごとの想定利回りを参考にして割り出すことがほとんどです。
ここで、以下の物件の不動産価格を算出してみましょう。
上記条件の不動産価格を求めると次のようになります。
DCF法
DCF法とは、ディスカウントキャッシュフロー法の略称で、将来得られる利益と売却価格から現在の価値に割り戻し不動産価値を算出する方法です。
「現在の価値に割り戻す」というと理解しにくいかもしれませんが、簡単にいうと同じ金額であっても将来得られるお金より、今得られるお金のほうが価値は高いということです。
たとえば、年間100万円の純利益を見込める物件があるとします。しかし、現在の100万円の価値と将来の100万円の価値は同じではありません。
仮に、100万円を銀行に預けるなら利息を得られます。また、経済的問題や世界情勢などから、物価が上昇すればお金の価値は下がってしまいます。
不動産は、所有期間が長ければ長いほどあらゆるリスクにさらされてしまうため、今後どうなるか分からない将来より、現在の100万円のほうが価値は高いとするのがDCF法の考え方です。
現在価値の求め方
ここで、DCF法を利用して以下条件の物件の現在価値を割り出してみましょう。
上記条件の物件の現在価値は、次のとおりです。
また、5年後に2,500万円で売却すると仮定すると、売却価格は2,500万円÷（1＋0.03）5＝2,156.5万円と算出できます。
さらに、上記の計算結果をもとに不動産価格を求めると、106万円＋103.6万円＋100.6万円＋97.7万円＋94.8万円＋2,156.5万円＝2,659.2万円となります。
DCF法は、直接還元法より計算が複雑ですが精度の高い評価が可能です。査定に出す前にオーナー自身で計算できるようにしておくことをおすすめします。
オーナーチェンジ物件と空室物件を早く高く売却するには？
最後に、オーナーチェンジ物件と空室物件を早く、高く売却に導くポイントを紹介します。査定前に以下のポイントを押さえ、売却成功を目指しましょう。
オーナーチェンジ物件の場合
オーナーチェンジ物件の高値売却を狙うなら、空室を減らし入居率を上げることです。売却を検討している物件に空室が目立つ場合、すぐには売りに出さず入居者が確定した後に売却すると良いでしょう。
また、買い手に売却理由をきちんと伝えるのも効果的です。特に利回りの良い物件なら、条件の良い物件を手放すことを不思議に思う買い手は少なくありません。
売却理由を変に勘繰られてしまっては、売主が損してしまう可能性もあります。少しでも早く、高く売却したいならしっかりと理由を伝えましょう。
空室物件の場合
空室物件は、室内の設備を新しいものに交換したり、室内をリフォームしたりすることで早く、高く売却しやすくなります。
とはいえ、無計画に行動してしまうと売却期間が長引いたり、売却価格が下がってしまったりする恐れがあるため注意が必要です。設備交換やリフォームの際は、不動産会社に相談し立地のニーズに合わせて施工すると良いでしょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件や空室物件などの投資用物件の査定方法は、収益還元法で求められます。この査定方法を知っておくと、査定に出したときに正しい価格を提示されているかどうか売主側である程度判断できるようになるため、前もって把握しておくと良いでしょう。
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