区分マンション投資は儲からない!?理由と成功させるためのコツを解説
更新日： 2023.03.14
目次
区分マンション投資は儲からないと言われています。実際に区分マンション投資をしても、結局毎月赤字になってしまったり、思わぬトラブルにより失敗してしまうケースがあります。しかし、リスクを正しく知り、運用していくことで失敗のリスクを減らすことが可能です。
今回は区分マンション投資が儲からない理由と、マンション投資を成功させる為に必要なことを解説させて頂きます。
これから区分マンション投資を始めたいという方は、ぜひ参考にしてみてください。
区分マンション投資とは
まずは、そもそも区分マンション投資とはどんな投資なのかメリット・デメリットにはどんなものがあるのかを見ていきましょう。
仕組み
区分マンション投資とは、マンションの一室を購入して、人に貸して収益を得るという投資方法です。
貸す相手としては個人はもちろんの事、不動産会社に貸して家賃を保証して貰うという方法もあります。
メリット
区分マンション投資は、アパート投資に比べて購入価格が安いのと売却がしやすいのが特徴です。
戸建やアパート投資の場合は外壁の修繕やシロアリの対策、売却時には境界の問題や私道に関する通行・掘削承諾など、修繕費用が高額になったり、売却時には権利関係の調整に苦労する事も珍しくありません。
その点区分マンション投資の場合は、外壁やシロアリなどの対策を個人で考える必要はありません。
区分マンションの場合、毎月管理費や修繕積立金が徴収されますが、建物のトラブルは管理会社や組合が対応してくれます。そのため、自分で建物全体の維持管理を考えたり責任を負ったりする必要はありません。境界や私道に関するトラブルに巻き込まれる事もほとんど無いため、アパートや戸建の投資と比較して運用がし易いのがメリットです。
デメリット
マンション投資というよりは不動産投資全体に言える事ですが、経費がたくさんかかるという点です。
投資ローンを使うとすればキャッシュフロー上での手残りはほとんどないというケースも珍しくはありません。
また、アパートや戸建の投資と比べるとマンション投資は一室のみなので空室になると収入がゼロになってしまいます。マンションの場合は管理規約などもあるのでシェアハウスや民泊のような不特定多数に賃貸するような運用方法が現実的に難しい為、収益を伸ばしづらいという面もあります。
マンション投資で収益を伸ばしたい場合は、区分マンションを出来る限りたくさん保有する必要があります。
区分マンション投資が儲からないと言われる理由
区分マンション投資は儲からないと言われますが、その理由について解説させて頂きます。
利回りが低い
購入する区分マンションにもよりますが、区分マンションの価格に対して取れる家賃はそんなに高く無いため、利回りが低いという現実があります。
例えば都内の区分マンションで間取りが1Kやワンルームだった場合、販売価格は数百万円から3000万円位まであるのに対して、家賃は5万円から10万円程度で、物件が価格が高くても取れる家賃はそんなに高くはならないという事です。その結果利回りが低くなり、収益率も低くなってしまいます。
思わぬ出費が発生するとすぐ赤字になる
上記のように、低い利回りで運用している場合、以下のような思わぬ出費によってすぐに赤字になってしまうことがあります。
管理費・修繕積立金の値上げ
管理費や修繕積立金は毎月発生する費用のため、大幅に値上げされてしまうと収益を圧迫してしまいます。値上げの計画に気づかずに購入してしまうと、後から思わぬ出費になってしまいます。
設備の故障
給湯器やエアコンなどの設備修理・交換費用も大きな出費になります。さらに、これらの設備の修理等が迅速にできなかった場合、仮住まいなどの費用を負担しなければならないこともあります。
空室になると収入がなくなる
アパート投資とは違い、退去が決まってしまうと次の入居者が決まるまで収入はゼロという状況になってしまいます。例えば10室あるアパートであれば空室が出ても入居しているお部屋もあるため、収入がゼロになることは滅多にありません。
区分マンション投資は空室になると収入が厳しいという事を覚えておきましょう。
節税効果が低い
区分マンション投資は経費が多いので不動産所得を減らすことは出来ますが、会社勤めをしていれば不動産収入がプラスされる為、むしろ収める税金が上がります。空室が続いて経費の方が上回るのであれば給与所得を減らして税金を安くする事も可能ですが、その状況は赤字経営なので投資をしている意味そのものが無いということです。
投資ローンを使って物件を取得した場合は、手元にはあまりお金は残らず出ていくお金の方が多い事も珍しくは無いので節税効果は期待しない方が無難です。
区分マンション投資を成功させるために必要なこと
区分マンション投資で儲けるのは難しいと考えた方も多いかもしれませんが、ここでは区分マンション投資を成功させる為に必要な事を紹介させて頂きます。
マンション投資に関する知識
マンション投資を成功させる為には先ずマンション投資についての知識を得る事が大切です。
失敗をしている人の多くはあまり勉強をせずに、不動産営業マンに進められるまま購入している事も多いです。
一番は友人・知人に不動産に詳しい人がいると良いですが、いなければ書籍などを読んだり、SNSで繋がったりするのが良いと思います。書籍などを読んで学習するのもおすすめです。
ただしSNSの場合は高額なコンサルティング料を貴方から取る事を目的としたインフルエンサーもいますので注意をしてください。
堅実な投資計画を立てる
新築ワンルーム投資でよくあるのが、最初から毎月の収支が赤字なのにも関わらず、「売却した時に回収出来る」などと言って購入を進めてくるケースがありますが、毎月の収支が赤字になるのは投資をする意味がありません。
毎月かかるローンや管理費等のランニングコストと固定資産税なども考慮して、
毎月いくら手元に残るかを計算してください。
また家賃は築年数が古くなるにつれて段々安くなります。
購入使用としている物件の築年数+ 5年、10年の類似物件がいくら賃貸に出されているか？
スーモやアットホームで確認をしましょう。
現在の築年数から5年から10年後の賃料でも収支がプラスになるのかを確認してください。
需要の見込める物件を選ぶ
不動産は立地と部屋位置が全てです。
駅から10分を超える遠い物件だったり、需要がない最寄り駅の物件などは入居者も決まり難い上に、売却にも苦戦をします。
立地については駅からの距離だけでなく、周辺環境も大切です。
例えばどんなに駅から近いとしても線路沿いで音がうるさいとか、幹線道路沿いで窓が開けられない等、自分が住むことを仮定して住みたいか？住みたくないかを考えましょう。
ランニングコストを正しく見積もる
毎月負担するランニングコストについても正確に把握する事が大切です。
管理費等、賃貸の管理料、固定資産税等、修繕費用、入居者募集に掛かる費用、
退去時の原状回復工事費用など。
マンション投資で必要なランニングコストを全て洗い出して投資を検討する事が大切です。
相場感と査定力を身につける
投資を検討している物件の資産価値を把握しましょう。
近隣の類似物件と比較して金額が高いか安いかのほか、過去に同じマンションで取引されている成約事例も参考になります。
周辺相場と比較して割高な物件を購入しないようにする為に、適正な価格を判断出来るようになりましょう。
出口戦略も考えた上で物件を購入する
区分マンション投資をする際は、いつかは売却する事も考慮して取得する必要があります。
上記の相場感と査定力を身につけると内容が重なりますが、5年後、10年後に売却する際にはいくら位になっているかを考えてみましょう。
その間に得られる収入と経費を考慮して、最終的にいくら位資金を得られるかを考えた上で投資をする事をお勧めいたします。
よくある質問
Q1. 区分マンション投資とは何ですか？
マンションの一室を購入して、人に貸して収益を得るという投資方法です。
Q2. 区分マンション投資のメリットは何ですか？
購入価格が安い、売却がしやすい、管理組合があるため戸建てよりも建物メンテナンスの手間が少ない、などです。
Q3. 区分マンション投資のデメリットは何ですか？
空室になると収入がゼロになる、管理規約に制限されて民泊などの運用方法は難しい、などが挙げられます。
Q4. 区分マンション投資が儲からないと言われるのはなぜですか？
利回りが低い、思わぬ出費が発生すると赤字になる、空室になると収入がなくなる、節税効果が低い、などが挙げられます。
Q5. 区分マンションの思わぬ出費には何がありますか？
設備の故障です。給湯器等の故障で、数日間居住が難しくなった場合、ホテル代を支払わなければならない場合もあります。
Q6. 区分マンション投資の成功のために必要なことは何ですか？
マンション投資に関する知識、堅実な投資計画、需要の見込める物件を選ぶ、出口戦略も考えて購入することです。
まとめ
今回は区分マンション投資は儲からないというテーマでなぜ儲からないか？
成功する為の秘訣について解説させて頂きました。
初めての方は難しい部分も多々あるかもしれませんが、投資する前にしっかり勉強することは重要なので、しっかり知識を得た上で投資を始めましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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