賃貸中のマンションを売却する際の注意点は？売却方法や流れを詳しく解説！
更新日： 2023.03.14
目次
「賃貸中のマンションを売却したいけど、売却する際の注意点や流れが分からなくて不安だなぁ・・」
マンションを売却するだけでも難しいにも関わらず、賃貸中のマンションを売却するには何に注意したらいいか分からず不安という方も少なくありません。
今回は、賃貸中のマンションを売却する際の注意点を、不動産売買の初心者でも分かりやすく解説をしていきます。
賃貸中のマンションは売却できる？
賃貸中であってもマンションを売却することは可能です。
賃貸中で入居者がいるマンションをそのまま売却することをオーナーチェンジといいます。
入居者は変わらずにマンションの所有者であるオーナーだけが変わるのでオーナーチェンジと呼ばれ、売却後には、新しい所有者が入居者から賃料を受け取ることができます。
賃貸中のマンションを売却する3つの方法
賃貸中のマンションを売却する方法は大きく3つあります。
それぞれの特徴や注意点を確認していきましょう。
賃貸したまま売却（オーナーチェンジ）
賃貸中のマンションをそのまま売却する方法としてオーナーチェンジ売却があります。
オーナーチェンジ物件は、家賃収入を得られるので投資目的である投資家が主な購入対象となります。
売却する側からすると、入居者の立ち退き交渉などせず、そのままの状態で売却ができるので手間が少なく、トラブルも起きにくい売却方法になります。
また、買主が投資家である場合が多く、入居者がいるため内覧の対応をするケースはほとんどありません。
注意点としては、投資用マンションなので、入居者との賃貸契約の内容や家賃の金額によって、相場よりも安くしないと売れないこともあります。
オーナーチェンジ売却を選ぶ際には、家賃相場が適正かどうか、現在の賃貸契約書の内容の確認をするなど準備をしておくようにしましょう。
退去してから売却
入居者が退去してから売却することで、マイホーム、投資用物件のどちらの購入層に向けても販売をすることができます。
空室状態であれば内覧してもらうこともでき、相場に近い値段で売却できる可能性も高くなるので金銭的なメリットが大きいです。
一方で、入居者の立ち退き方法や時期がネックになります。
売却したいタイミングで入居者が退去すれば問題ないですが、タイミングよく退去してくれるとは限りません。
その場合、退去に向けての立ち退き交渉になりますが、一般的な賃貸契約であれば「正当な退去理由」がなければ立ち退きさせることは難しいです。
貸す側の一方的な都合であれば、立ち退き料の支払いが発生する可能性もあるので、急ぎの売却であっても、事前に管理会社に相談するなど専門家のアドバイスをもらうのが良いでしょう。
入居者に売却
賃貸中のマンションの売却先として、入居者に売るというのも選択肢の1つです。
多くの場合、入居者はマンションを気に入って住んでくれています。
そのため、長く住み続けるなら家賃を払うのではなく、購入して持ち家にしたいと考える入居者も少なくありません。
入居者は立ち退きせずに住み続けられますし、住宅ローンを利用することで毎月の負担も減る場合もあり、スムーズに売却できる可能性が高まります。
もちろん、入居者によっては、不動産を所有するつもりのない賃貸派の人もいれば、一時的な住まいとして将来的に引っ越しを考えている人もいます。
売却方法の1つではありますが、あくまでも入居者の希望次第ということは忘れないようにしましょう。
賃貸中のマンションを売却する流れ
ここからは、賃貸中のマンションを売却するまでの具体的な流れについて解説していきます。
入居者への売却は特別なケースになりますので、基本的にはオーナーチェンジ売却をメインとして流れをまとめていきます。
レントロールと修繕履歴をまとめる
賃貸中のマンションの場合、過去の賃貸状況や修繕の履歴など、投資家が知りたい情報を資料としてまとめておくことが大切です。
具体的な資料としては、
- 入居者との賃貸契約書
- 管理会社との管理委託契約書（管理会社を利用している場合）
- リフォームや修繕の履歴が分かる書類
上記に加え、賃貸マンションに関係する書類をまとめておくと売却活動がスムーズになります。
不動産会社に査定の依頼をする
必要な書類が揃ったら、不動産会社に査定の依頼をしましょう。
一般的なマイホームとしての売却ではなく、投資用物件としての売却になるので査定方法も異なってきます。
この時、投資用物件の取扱実績がある不動産会社に依頼するように気をつけましょう。
心配であれば2社から3社の不動産会社に依頼をして、より信頼できる担当者を選ぶようにするのが大切です。
売却活動を始める
査定をしてもらった不動産会社と、売却を依頼する媒介契約を結んだら販売スタートです。
オーナーチェンジの場合、入居者がいるため内見もありませんので、何か売却活動で対応することはほとんどありません。
とはいえ、担当者に任せっきりにすることなく、販売の進捗確認など、定期的にやり取りをするように心がけましょう。
問い合わせが多いのか少ないのか、価格交渉が入っているのかどうか、販売状況を踏まえて、売却価格を下げる判断をすることもあるでしょう。
契約、決済を行う
購入希望者が見つかったら契約、決済を行います。
内覧をせずに売買契約を結ぶケースがほとんどなので、過去の室内写真や賃貸契約書など、不動産会社の担当者を介して購入者にはきちんと案内をしましょう。
いつから賃料を受け取る権利が移行するか確認をして、入居者への案内も合わせて行っていきます。
入居者に賃貸人変更の通知を行う
マンションの売買契約が完了したら、入居者にオーナーが変わった旨を通知します。
入居者には、オーナーが変更になり、家賃の支払い方法が変更になる案内などをしていきます。
この時、敷金や賃貸契約については新しいオーナーに引き継がれたことを通知します。
きちんと入居者にも案内をすることで、スムーズに引き継ぎができるので、最後まできちんと対応するようにしましょう。
賃貸中のマンションを売却する際の注意点
賃貸中のマンションを売却する際に、注意するべき注意点を3つまとめていきます。
売却の流れと重複する部分もありますが、大切なポイントになるのできちんと確認しておきましょう。
入居者を強制的に退去させられない
賃貸中のマンションを売却する際、原則として、入居者を強制的に退去させることはできません。
入居者はオーナーに比べて立場が低くなりがちで、不利な条件で交渉されるケースも少なくないため、借地借家法により入居者の権利は保護されています。
入居者に退去してもらえるかは、あくまでも入居者との交渉次第ですし、伝え方によってはトラブルに発展してしまう可能性もあります。
どうしても入居者を退去させてからマンションを売却したい場合、事前に管理会社や弁護士などの専門家に相談しておくようにしましょう。
売却後の賃料は新オーナーに支払う
賃貸中のマンションを売却した日から、賃料は新しいオーナーが受け取る権利があります。
具体的には、決済をしてマンションの所有権の移転登記をした日から、賃料を受け取る権利も移行します。
もし仮に、所有権移転登記をした日以降の賃料を入居者から受け取っている場合、日割り計算をして精算をするケースが多いです。
賃料の引き継ぎはお金に関する部分でトラブルにもなりやすいので注意しておきましょう。
譲渡税が発生する可能性がある
賃貸中のマンションを売却して売却益が発生した場合、譲渡税を支払う必要があります。
売却して手元に入ったお金が全て自由に使えるわけではないので注意しましょう。
譲渡税が発生するかどうかは、購入した時の価格や諸経費、保有期間などによって条件が変わってきます。
マンションを売却する際には、翌年の確定申告で譲渡税が発生する可能性があることを忘れずに、事前に税理士に相談するなど申告漏れが起きないようにしましょう。
賃貸マンションの売却に関するまとめ
賃貸中のマンションを売却するには大きく3つの方法があります。
- オーナーチェンジ売却
- 立ち退き後に売却
- 入居者に売却
特別なケースを除いて、オーナーチェンジ売却になるケースが多いです。
オーナーチェンジ売却の場合、入居者がいたままの売却になるので、賃貸契約の内容や賃料の権利について、漏れなく引き継ぎができるようにしましょう。
賃貸中のマンションでも売却は問題なくできますので、売却を検討中の方は、まずは投資用物件に強い不動産会社に査定を依頼することから始めていきましょう。
よくある質問
Q1. 賃貸中のマンションを売却することはできますか？
できます。賃借人がいる状態で売買される物件を「オーナーチェンジ物件」といいます。
Q2. 賃貸中のマンションを売却するときの選択肢には何がありますか？
オーナーチェンジ、退去してから売却、入居者に売却、定期借家契約に切り替えて退去後に売却、などの選択肢があります。
Q3. レントロールとは何ですか？
入居者情報の一覧です。一棟マンションや棟内の複数の部屋を一度に売却するときに便利です。
Q4. 賃貸人変更通知は誰がしますか？
管理会社が入っている場合は、管理会社が行うことが多いです。
管理会社が入っていない場合は、新オーナーが行います。
書類自体は、旧オーナーと新オーナーの連名で作成します。
Q5. 賃貸中のマンションを売却するときの注意点はありますか？
入居者を強制退去することはできない、譲渡税が発生する場合があることなどです。
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