サブリースを解約してマンションを売却するまでの流れを徹底解説！
更新日： 2023.03.15
目次
「安定収入のためにサブリース契約をしていたけど、サブリース物件は売却するのが難しいって本当なのかな？」
サブリース物件は安定した賃料収入が得られる反面、解約の条件が厳しく、サブリース契約をしているマンションの売却は難しいと聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
事実として、サブリース物件は投資家に避けられる傾向もあり、売買価格が下がってしまい損をしてしまうケースもあります。
しかし、サブリース物件であっても、きちんとした手続きによって解約すればスムーズに売却することもできます。
今回は、サブリース契約の概要はもちろん、サブリースを解約してマンションを売却するまでの流れや注意点について詳しく解説していきます。
サブリース物件とは？
サブリース物件とは、不動産所有者が物件をサブリース会社に賃貸し、サブリース会社から賃料をもらう仕組みになります。
サブリース会社は、オーナーに賃料を払う代わりに、賃貸した物件を一般の入居者に転貸をします。
そして、オーナーに支払う賃料との差額がサブリース会社の利益になっています。
サブリース物件は空室であったとしても、サブリース会社から決まった賃料を受け取ることができますし、入居者が退去した際にも、特に手続きや手間暇がかかりません。
一方で、サブリース会社から受け取る賃料は、一般的に賃貸した際の賃料の80％から90％になり、満室稼働した場合に収益の最大化ができないというデメリットもあります。
また、大きな注意点として、オーナーとサブリース会社との関係が、貸主と借主であるということです。
借地借家法という借主を保護する法律によって、借主であるサブリース会社が有利になり、オーナーが損をしてしまうケースもあります。
サブリース物件が売却しにくい2つの理由
サブリース物件は、サブリースの解約をせずに売却するにはハードルが高いといわれています。
サブリース物件が売却しにくい2つの理由について解説していきます。
解約条件が厳しい
サブリース物件は、借主であるサブリース会社が借地借家法により保護されているため、サブリース契約を解約するのが難しいです。
サブリース契約が普通賃貸借契約の場合、法律上はサブリース会社が保護されるため、オーナーの一方的な意向で解約ができない、もしくは解約に期間の制限や、多額の違約金がかかるケースがあります。
サブリース物件は借主であるサブリース会社による制限が多いため、サブリース物件の購入は敬遠されがちになってしまいます。
手数料が高く利回りは低い
サブリース物件は、通常の賃料よりも10％から20％低い利回りが収益になります。
もちろん、空室リスクによる収益の減少を避けられるというメリットもありますが、安定的に入居者がいる場合には、収益の最大化が狙えず、投資家に避けられる傾向があります。
サブリースの手数料が高いということは、表面利回りも大きく下がってしまいますので、投資家にとって魅力が低い物件と見なされてしまいますので、サブリース契約をしたまま不動産を売却するのは難しくなってしまいます。
サブリース物件を売却するまでの流れ
サブリース物件を売却する場合、サブリース契約を解約して利回りを改善して売却するのが一般的です。
もし、サブリース契約が解約できない場合には、サブリース契約を引き継いで売却することになります。
サブリース物件を解約する場合と、解約せずに売却する場合とに分けて、売却までの流れを確認していきましょう。
サブリース契約の解約条件を確認
サブリース物件の売却を進めるには、何よりも最初にサブリース契約の解約条件を確認するようにしましょう。
オーナーにとって不利になりすぎるサブリース契約がサブリース会社によって多数結ばれたことによって、サブリースを巡るトラブルが多くなっています。
そのため、比較的、オーナーにとって損が少ない解約ができるサブリース契約も増えてきています。
まずは、サブリース契約の解約条件について、契約書から確認するようにしましょう。
サブリース解約の通知書を出す
サブリース契約を解約するために、サブリース会社にサブリース解約の通知書を作成して提出します。
解約日や違約金の支払いについてなど、内容をきちんとまとめて提出するようにしましょう。
サブリース会社が同意をしてくれれば、契約を解除して物件の売却に進むことができます。
新しい所有者から入居者に通知をする
サブリース契約を解約して売約したら、新しい所有者、もしくは新しい管理会社から入居者に連絡をします。
敷金や火災保険、保証会社や24時間サポートサービスなど、サブリース会社から移行されることになります。
この際、移行できるサービスとできないサービスがあるので、事前にサブリース会社に確認をしておきましょう。
サブリースを解約できない場合は継承する
サブリース契約の解約ができない場合には、サブリース契約を引き継いで、新しいオーナーに継承する流れでの物件売却になります。
基本的には、売主、買主、そしてサブリース会社の3者による合意が必要になります。
通常、すでに締結されているサブリース契約をそのまま引き継ぐことになりますが、契約内容に変更がある場合には詳細に明記して後でトラブルにならないようにします。
サブリース物件を解約して売却する際の3つの注意点
サブリース物件を売却する場合、サブリース契約を解約してから売却をする方法が一般的になります。
サブリース物件を解約する場合、気をつけるべき3つの注意点があります。
解約には正当事由が必要
サブリース契約を解約するには正当事由が必要になります。
- ローンの支払いが困難で売却しなくてはならない
- サブリース解約に必要な違約金を支払った
- 建物の劣化から取り壊しの必要がある
このように、サブリース契約を解除するべき正当な理由が必要になります。
正当事由がなくサブリースを解約する場合には、裁判所で解約理由を認めてもらう必要がでてきます。
もちろん、費用や時間がかかってしまいますので、サブリース契約の契約条文をよく確認して、サブリース会社と合意解除できるように適切な対応が必要です。
解約違約金
サブリース契約には、一定の違約金を支払うことで解約できると定められているケースがあります。
違約金は賃料の3ヶ月分から1年分という高額になるケースが多く、せっかく物件を売却しても違約金で手残りが少なくなってしまうこともあります。
契約書の条文は事前によく確認をして、サブリースの解約にはどのくらいの費用がかかるのかを確認しておきましょう。
引き継ぎ事項の確認
サブリース物件の場合、賃貸している部屋には入居者がいるケースが多いです。
サブリース契約を解約して、新しいオーナーに売却する場合、すでに入居している入居者との賃貸契約書の引き継ぎ、もしくは契約の結び直しが必要になります。
既存の賃貸契約によっては、更新料や保証会社の有無、火災保険の取り決めなど、引き継ぎができるものと、再度、新規で契約をしなくてはならないものがあります。
入居者に新しい管理会社が担当になることを通知、了承を頂く必要もありますので、スムーズに引き継ぎができないとトラブルの原因になるので注意が必要です。
５．サブリースの解約から売却までのまとめ
サブリース物件は、サブリース会社から安定的な収益を得られる反面、解約するのが難しく、不動産投資から得られる利回りを最大化できないというデメリットもあります。
サブリース自体は、不動産投資のリスクを減らすことができる便利なサービスですが、サブリースについての知識がないと、サブリース会社にいわれるがままに不利な契約を結んで損をしてしまうこともあります。
サブリース物件を売却する際には、サブリース契約の内容をきちんと確かめ、解約するための期間や違約金などの条件を踏まえて進めていきましょう。
サブリース物件でもサブリース契約の解約をすることでスムーズに売却をすることもできます。
是非、サブリースについて理解を深め、円滑にマンション売却をしていけるようにしてくださいね。
よくある質問
Q1. サブリースとは何ですか？
不動産所有者▶︎サブリース会社に「賃貸」し
サブリース会社▶︎一般の入居者に「転貸」する仕組みです。
Q2. サブリースのメリットは何ですか？
空室であったとしても、サブリース会社から決まった賃料を受け取れることです。
Q3. サブリースで注意すべきことは何ですか？
オーナーとサブリース会社との関係が、貸主と借主であるということです。
Q4. サブリースのデメリットは何ですか？
サブリース会社から受け取る賃料は、一般的に賃貸した際の賃料の80％から90％になり、満室稼働した場合に収益の最大化ができないことです。
Q5. サブリース物件が売却しにくいのはなぜですか？
（1）契約解除の条件が厳しいこと（2）手数料が高く利回りが低くなりやすいことなどが挙げられます。
Q6. サブリースを解除したいときに最初にするべきことは何ですか？
サブリース会社との契約書で、解除条件を確認してください。
その後、サブリース会社の担当者に相談をしてください。
Q7. サブリースの解除ができない物件を購入するとどうなりますか？
すでに締結されているサブリース契約を「継承」することになります。
Q8. サブリースを解除するのに違約金はかかりますか？
契約内容によりますが、かかる場合が多いです。
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