収益物件とは？オーナーチェンジでの不動産投資の始め方
更新日： 2023.03.16
目次
収益物件に不動産投資をしてみたいが、心配という方がいることでしょう。
不動産は専門性が高いと思われがちで、不動産投資は運用するのも大変だと思われがちなところがあります。
しかし、不動産投資はしっかりと計画を立て、計画通りに実行していけば一般の方でも運用することは可能です。
本記事では不動産投資を始めようと思っている方へ、オーナーチェンジで収益物件を購入し運用していくための基礎知識を紹介していきます。
収益物件とは
収益物件とは、一定期間で所得を生み出してくれる不動産のことです。
収益物件はマンションやアパートだけでなく、さまざまな種類があります。
また、収益物件はオーナーチェンジという言葉とも深いつながりがあるため、収益物件についてとオーナーチェンジについて説明します。
収益物件
収益物件とは一定期間で所得を生み出す不動産で、代表的な収益物件は一棟マンションやアパート、マンションの1室です。
しかし、一定期間に所得を生み出す不動産は数多くあり、太陽光発電やリートと呼ばれる証券化された不動産、他人が耕作している農地も収益物件です。
オーナーチェンジ
オーナーチェンジとは、その言葉のとおり不動産のオーナー、つまり賃貸人をそのまま住まわせて、不動産の所有者だけを変えることです。
オーナーチェンジをおこなう不動産のことをオーナーチェンジ物件といい、収益物件を手に入れる方法として代表的な取得方法になります。
オーナーチェンジ物件購入の魅力
オーナーチェンジが収益物件を手に入れる代表的な取得方法になっているのには理由があります。
その理由とはオーナーチェンジ物件は、すでに運用されており運用実績や今後の実績を見通しやすいからです。
新築で事業をおこなう場合は、ゼロからのスタートとなり計画を綿密に立てないと計画と違う結果になりやすいというデメリットがあります。
また、新築での事業は多くの事業用資金が必要となるためリスクがかなり大きいという面もあります。
しかし、オーナーチェンジ物件であれば投資費用を新規事業よりも抑えたうえで、運用計画を見通しやすいというリスクを排除することができるため、不動産投資初心者に向いている不動産投資方法なのです。
オーナーチェンジ物件を購入して不動産投資を始める流れ
オーナーチェンジ物件を購入して不動産投資をするためには、さまざまな計画や手続きを取る必要があります。
その計画や手続きなどの詳細な内容を解説していきます。
投資目標を決める
オーナーチェンジ物件で不動産投資を始めるには、まず投資目標を決めることから始まります。
このくらいの投資金額で、このくらいの不労所得が欲しいな、というような簡単な目標から始めます。
この簡単な目標が投資として成り立っているかを精査し、徐々に具現化していけば良いのです。
投資金額に対して回収した金額が大きすぎれば回収金額の見直し、投資金額に対して回収する金額が少ないなら投資金額を抑えるなど調整を図っていきます。
不動産投資について情報収集をする
不動産投資はさまざまなところから情報を収集できるため、知識を蓄えることは比較的容易な環境にあります。
不動産仲介会社に収益物件の情報を提供してもらうときに無料で物件資料の見方や不動産管理の方面からの視点を養ってもらうことができます。
また、不動産セミナーなどに参加し、収益物件に対して金銭的な注意点などの知識を蓄えることもできます。
その他にも、インターネットや書籍などでも不動産投資に対しての情報を収集することが可能です。
不動産投資の情報を集めるときには、収益物件の運用が上手くいかなかった事例などを聞き、その対策方法を事前に考えたり、専門家に相談したりして進めることが重要です。
自己資金の金額を確認し、予算を決める
収益物件購入のときに借りる事業用ローンは住宅ローンより金利が高く、ローンがあることにより収益を圧迫しやすくなります。
そのため、できる限り自己資金を多く利用して購入できる予算を組んでいきます。
エリアを決める
収益物件購入に関してのエリア決めは重要な事項です。
収益物件に住んでいる人が出て行ってしまったときに、新たな入居者がすぐに決まる立地を選択しなければなりません。
空き家ができるような立地を選択してしまうと、運用実績がかなり低下してしまいます。
そのため、災害が起きやすいような立地、駅まで遠いというような不便な立地など、通常人が住むのを嫌がりそうな地域は外したほうが良いでしょう。
物件探し・不動産会社への相談
エリアが決まったら物件探しを始めるために不動産会社へ相談をします。
不動産会社から学ぶというくらいのレベルから相談に入っても大丈夫です。
不動産投資初心者であれば、不動産会社からの情報は生きた情報になるため、物件を探してもらいつつ、収益物件について知っておかないといけないことも聞いておくと良いでしょう。
物件の現地確認
不動産会社から良い物件情報を提示されたら、実際に現地を確認します。
現地で確認すべきポイントはいくつかあります。
まず、不動産会社からもらった物件資料と現地に違いがないか確認します。
次に建物の外観に傷がないか、汚れているところはないかなどを確認し、駅や買い物施設への近さなども確認します。
自分が見に行った物件に住むとしたらどのようなことが気になるのかと、自分が住んだらと考えて現地を見ることが大切です。
賃貸借契約の内容や管理委託契約の内容を確認
現地を見て問題がなければ、次に検討している賃貸借契約や管理委託契約の内容を精査します。
居住者との決め事である賃貸借契約や、管理会社との決め事である管理委託契約の内容で、収益物件の所有者に不利な事項はないか、賃貸人がすでに退去する予定になっていないかなど確認します。
買い付け申込書の提出
物件の現地を確認し、書類の内容も確認し問題がなければ、収益物件を購入する意思表示を売主に示します。
この意思表示を示す方法は、買い付け申込書（不動産購入申込書）に記入し売主に提出します。
この意思表示を示すことによって、初めて売主に対して収益物件の値段交渉などをすることが可能になります。
そのため、まだ打ち合わせが続き、申し込みしたからといって必ず購入できるわけではありません。
ローンの審査申し込み
売主に買い付け申込書を提出し、条件交渉が通ったらローン審査の申し込みをおこないます。
ローンを借りる金融機関は指定になっていることはあまりないため、不動産会社から紹介された金融機関でも、自分で調査した金融機関を利用しても構いません。
売買契約の締結
ローン審査の申し込みをおこない、審査に通れば収益物件の売買契約に進むことができます。
不動産売買契約では、物件の説明である重要事項説明というものも同時におこなわれます。
重要事項説明と不動産売買契約で取り決めする内容は非常に大切なことのため、内容がわからないまま契約をしないようにしましょう。
ローンの本審査申し込み
不動産売買契約が完了したら、次にローンの本審査に移ります。
売買契約前におこなったローン審査は仮審査で、仮審査を元に本審査をおこないます。
ローン本審査には多くの資料が必要になるため、あらかじめローンを借りるために用意しておかなければならない書類を金融機関に聞いておくと良いでしょう。
物件の引き渡し
ローンの本審査に通過したら収益物件の引き渡しをおこないます。
引き渡しを受けたら収益不動産が自分の所有物になるため、運用はここから開始となります。
オーナーチェンジ物件を購入するときの注意点
オーナーチェンジ物件を購入するときには注意しておくべきことがいくつかあります。
ここからは、オーナーチェンジ物件を購入するときに注意すべきことを解説していきます。
賃貸借契約の内容を確認する
不動産投資をするにあたり、賃貸人との賃貸借契約事項の内容はかなり重要となります。
例えば、更新料がもらえるという契約であれば運用利回りは上がるでしょうし、退去時には敷金を全額返還するなどになっていた場合は利回りが下がってしまいます。
賃借人すべての賃貸借契約を確認し、自分に有利な事項、不利な事項を確認しなければなりません。
賃借人の属性や、トラブル履歴を確認する
賃貸契約書ではわからない事項も確認する必要があります。
もし、賃借人の中に他人に迷惑をかける人物がいた場合、他の賃借人が退去してしまったり、新たな入居者が入りづらくなってしまったりします。
そのようなことを防止するため、賃借人の人柄やトラブル履歴などはしっかりと調査する必要があります。
修繕履歴などを確認し、できる限り室内の状況を把握する
不動産はメンテナンスをしないと汚れや建物寿命が短くなります。
汚れたり、老朽化したりした不動産は貸しづらくなるため、収益物件のどこを補修したことがあるのかなどはしっかりと確認しておきましょう。
管理会社との管理委託契約の内容を確認する
収益物件を管理している管理会社とどのような管理委託契約をしているのかも見ておく必要があります。
管理の仕事内容が少ないのにも関わらず、管理料などが高いという場合もあります。
管理会社を変更して運用利回りが上がったということも多くあるため、他の管理会社に任せたときとの比較をしておくことが大切です。
出口戦略も意識して物件を選ぶ
不動産投資は購入した不動産を売却するときまでを計画しなければなりません。
つまり、売却益がどのくらい出るのかも運用計画に入れておかなければならないということです。
売却までが運用のため月々の収益で利益が出なくても、売却のときに総合して利益が出ていれば、その不動産投資は成功です。
よくある質問
Q1. 収益不動産とは何ですか？
一定期間で所得を生み出してくれる不動産のことです。マンションやアパートの他、太陽光発電やリートと呼ばれる証券化された不動産、他人が耕作している農地も収益不動産です。
Q2. オーナーチェンジ物件とは何ですか？
賃借人がいる状態で売買される物件のことです。
Q3. オーナーチェンジ物件を購入するメリットは何ですか？
（1）既に賃借人がいるため購入後すぐに収入が発生する（2）今後の運用見通しを立てやすいといったメリットがあります。
Q4. オーナーチェンジ物件を購入して投資をするときの流れはどのようになりますか？
（1）投資目標を決める（2）不動産投資について情報収集をする（3）自己資金の金額を確認し予算を決める（4）エリアを決める（5）物件探し・不動産会社へ相談する（6）物件の現地確認をする（7）賃貸借契約の内容や管理委託契約の内容を確認する（8）買付申込書を提出する（9）ローン審査を申し込む（10）売買契約を締結する（11）ローン本審査を申し込む（12）物件の引き渡しを受ける、の流れで進みます。
Q5. オーナーチェンジ物件は内見ができないことが多いですが、現地確認した方が良いですか？
マンションの管理状態や、近隣に嫌悪施設がないかを確認しておいた方が良いです。
Q6. 購入前に確認しておくべきことはありますか？
賃貸借契約の内容や、管理会社との契約内容を確認しておきましょう。
また、入居者とのトラブルがないか確認しておくことで購入後の運用がスムーズになります。
Q7. 前オーナーから引き継いでおいた方が良いことはありますか？
修繕履歴とともに、修繕を依頼した業者についても聞いておくと良いでしょう。
何かトラブルがあったときに対応してもらえる可能性があり、自分で業者を探す手間を省くこともできます。
まとめ
不動産投資は敷居が高いと思われがちですが、きちんとした準備と手順を踏んでいれば、通常の不動産売買と進め方はそこまで大きくありません。
ただし、投資計画だけはしっかりとおこなっておく必要があります。
計画が正確なものであれば、金銭的な部分での間違いは起きづらくなります。
もし運用計画を立てるのが心配ということであれば、専門家である不動産会社かファイナンシャルプランナーなどに相談すると良いでしょう。
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