収益物件を購入する「前」に確認しておきたい注意事項
更新日： 2023.03.16
目次
不動産投資は株やFXなどと違い、安定的に運用しやすいと言われている投資方法です。
そして、不動産投資は基本的に、収益物件をオーナーチェンジで購入するという流れを取ります。
もちろん、不動産投資も投資であるためメリットとデメリットなど注意点やポイントを押さえつつ投資をしていく必要があります。
本記事では不動産投資を考え始めている方へ、収益物件を購入するときのメリットやデメリット、注意点やポイントを解説していきます。
収益物件とは
収益物件とは、一定期間に所得を生み出してくれる不動産のことです。
一棟マンションやアパート、マンションの1室などが代表的な収益物件です。
収益物件にはその他にも、太陽光発電や資材置場などの借地、建物を建てるために貸した借地など数多くの種類があります。
収益物件を購入するメリット・デメリット
収益物件を購入することには、さまざまなメリットやデメリットがあります。
メリット
収益物件を購入することの代表的なメリットは、次のとおりです。
- 長期的な運用が可能
- マンションの1室など投資額を低くして運用ができる
- 管理会社に任せれば管理の手間がかからない
- 売却益までの計画を立てれば良いので最終的に黒字になりやすい
デメリット
収益物件を購入することの代表的なデメリットは、次のとおりです。
- 空き家や家賃滞納をされたときに運用利回りが下がってしまう
- 分譲マンションで運用する場合はマンション管理費などがかかってしまう
- ローンを借りて運用するときに空き家などがあると自己資金でローンを返済しなければならないこともある
収益物件を購入する前の注意点
収益物件を購入するにあたり上手く運用をしていくためには、収益物件購入に注意すべきポイントを確認しなければなりません。
ここからは、収益物件を購入する前の注意点を解説していきます。
適正な価格かどうか
収益物件を購入するときには、まず適正な価格なのかを確認しなければなりません。
適正な価格であるか確認するためには、物件価格、利回り、管理費・修繕積立金の額を把握し、各数字のバランスを取ることが重要です。
物件価格、利回り、管理費・修繕積立金の額の見方を解説していきます。
物件価格
収益物件の物件価格は利回りから算出されていることがあります。
利回りから算出されている場合、販売価格が周辺売却相場価格から大きく逸脱した価格になっていることがあります。
収益物件は売却までが運用のため、購入価格より売却価格が大きく下回るような状態だと投資に失敗する可能性が高まってしまいます。
そのため、物件価格を見るときには、周辺の相場まで確認するようにしましょう。
利回り
利回りは表面利回りと実質利回りの2種類に分かれます。
表面利回りとは、年間家賃収入金額を不動産販売価格で割っただけの数字です。
一方、実質利回りは年間家賃収入金額を不動産販売価格に購入諸経費を足した額で割った数字です。
利回り表示でもこのような違いがあり、表面利回りでは内容が不十分のためおおよその参考にしかなりません。
利回りを確認するときには、販売価格と購入諸経費を考慮した実質利回りを確認することが大切です。
管理費・修繕積立金の額
分譲マンションの1室を購入する場合、管理費・修繕積立金の額を確認します。
これらは毎月の支出になるため、家賃から毎月差し引く数字となってしまいます。
そして、管理費・修繕積立金は値上がりする可能性もあるため、値上がりの予定はないかまで確認しておかなければなりません。
空室リスク・売却時のリスク
収益物件にとって空き家リスク、売却時のリスクは運用計画に大きく影響してしまうため、必ず確認をしておかなければならない事項です。
空き家になった場合にすぐに入居者が見つかるような立地や家賃設定なのか、売却時に売却相場で売ることができる条件が揃っているのかなどを確認します。
一般的に人が住みたくないという事項があれば、空き家リスク、売却リスクは高まってしまいます。
所有権か借地権か
購入する収益物件によっては土地の権利を所有できる場合だけではなく、借りるという場合もあります。
借りた場合を借地権があるということになります。
借地権を得る場合には、その対価として借地料を土地所有者に支払うことが一般的です。
そのため、購入する収益物件が借地権だった場合は、借地料が発生する可能性が高いため、借地料も考慮した運用計画を立てる必要があります。
管理・運営状態は適切か
マンションの管理状態も重要です。清掃や植栽の手入れがきちんとされているか、掲示板は整理整頓されているかを現地で確認しましょう。
周辺環境は良好か
収益物件の管理や運営状態が適切であったとしても、収益物件の周辺環境が悪ければ、今後運用が難しくなる可能性があります。
収益物件を購入するときには、周辺環境まで考慮して進めていくようにしましょう。
需要のある立地か
収益物件を運営していくには、空き家の期間を短くすることが運用利回りを良くするコツです。
空き家の期間を短くするには、賃貸需要が高い立地に収益物件があるかどうかを調査しなければなりません。
近隣にマンションが多いという理由だけでは、調査は足りませんので注意ください。
あまりにも競合が多いと需要過多になっている可能性もあります。
使いやすい間取りかどうか
空き家になりにくいかどうかは、収益物件が使いやすい間取りなのかも影響します。
収益物件が都心の駅前の繁華街ど真ん中なのにも関わらずファミリータイプだったり、郊外のファミリーしかいないような立地にワンルームになっていたりするなど、地域の特性にあった間取りになっているかを確認します。
眺望・日当たりは良好か
空き家リスクを減らすためにも眺望や日当たりも確保できているか、現地で確認しなければなりません。
眺望や日当たりが良いか悪いかは、住み心地に直結するため、賃借人が長年借りてくれるかの判断材料になります。
賃貸中のトラブルリスク
賃貸中にトラブルを起こしている賃借人は、運用していくにあたって大きなリスクとなります。
そのため、賃貸中の賃借人に関連することを確認します。
賃貸借契約の内容は問題ないか
まず賃借人と締結している賃貸借契約に問題がないか確認します。
賃貸借契約書に賃借人に有利すぎる事項が入っていないか、賃貸人に不利すぎる事項が入っていないか、そもそも賃貸借契約は締結しているのかなどを調査します。
滞納・トラブル歴がないか
賃貸借契約に問題がなくても、賃借人に問題があるケースがあります。
賃借人が度々家賃を滞納する、近隣住民とトラブルを起こすなどのリスクがあると運用が上手くいかなくなります。
属性に問題がないか
賃貸借契約書に問題はなく、滞納やトラブル歴がない賃借人でも属性があまり良くない場合は注意が必要です。
例えば、日雇いの仕事をしており家賃の滞納を起こしてしまう可能性がある、年金暮らしで独り暮らしの高齢者など、家賃滞納のリスクがある賃借人がいないか確認しておく必要があります。
自分でもしっかり調べてから購入することが大切
不動産会社の調査は信用できますが、完璧ではないこともあります。
不動産投資をする場合には、正確な情報が重要になるため、不動産会社からの情報を鵜呑みにすることなく自分で調査し購入することが大切です。
自分で適正価格を調べる方法
自分で適正価格を調べる方法は2つあり、まず1つ目は実質利回りから購入価格が適正なのか調べる方法です。
実質利回りを確認すると、表面利回りでは高かった利回りが諸経費の大きさにより大きく下がることがあります。
適正価格を調べるもう1つの方法は、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどのサイトを利用します。
この2つのサイトは、国土交通省や国土交通省が指定する機構が運営しており、不動産の成約価格を調査することができます。
このサイトを利用し、相場にあった価格なのか確認できます。
まとめ
不動産投資の方法の1つとして収益物件を購入し運用する方法があります。
収益物件を購入し運用をするには、収益物件を購入するメリットやデメリットを把握しておく必要があります。
また、収益物件の適正価格や空き家リスク・売却リスク、賃借人の内容も知っておかなければなりません。
数多くの事項を確認、調査しなければならないため、不動産会社や売主などから正確な情報を聞き出し、運用を上手く進めるための情報収集を怠らないように準備して、収益物件を購入していきましょう。
よくある質問
Q1. 収益不動産とは何ですか？
一定期間に所得を生み出してくれる不動産のことです。
Q2. オーナーチェンジ物件とは何ですか？
賃借人がいる状態で売買される物件のことです。
オーナーのみが変わるのでオーナーチェンジと呼ばれています。
Q3. 収益物件を購入するメリットは何ですか？
長期的な運用ができる、1室から運用できる、管理会社に任せれば手間がかからない、最終的に黒字になりやすい、などが挙げられます。
Q4. 収益物件を購入するデメリットは何ですか？
家賃滞納や空き家状態では運用利回りが下がってしまう、分譲マンションなどでは管理費がかかる、持ち出しが発生する場合がある、などが挙げられます。
Q5. 収益物件を購入するときに注意することは何ですか？
まず、適正な価格で購入することが大切です。物件価格、利回り、管理費、修繕積立金の額を把握し、各数字のバランスをとることが重要です。
Q6. 利回りの種類を教えてください。
表面利回りと実質利回りをよく使用します。
表面利回り▶︎年間家賃収入金額を不動産販売価格で割っただけの数字です。
実質利回り▶︎年間家賃収入金額を不動産販売価格に購入諸経費を足した額で割った数字です。
Q7. 管理費・修繕積立金の値上げはどこでわかりますか？
長期修繕計画や、重要事項調査報告書に記載があります。仲介会社の担当者に書類を取り寄せてもらいましょう。
Q8. 自分で査定をする方法はありますか？
レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどのサイトを利用します。
この2つのサイトは、国土交通省や国土交通省が指定する機構が運営しており、不動産の成約価格を調査することができます。
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