サラリーマンが不動産投資のカモに!?投資を自分で判断するための５つの知識
更新日： 2023.03.16
目次
不動産投資に悪いイメージがあるという方もいることでしょう。
その悪いイメージの1つとしてあるのが、サラリーマンが不動産会社の担当者に収益物件を買わされてしまい、不動産投資に失敗したなどを聞いたことがあるからかもしれません。
そのような部分は否定しきれませんが、きちんと確認すべき事項を確認できていれば避けられることでもあります。
本記事では、サラリーマンが不動産投資でカモにされてしまった例や、そうならないためのチェックポイントなどを解説していきます。
サラリーマンが不動産投資でカモにされる例とは？
サラリーマンが不動産投資でカモにされてしまう例には、一定の傾向があります。
サラリーマンがカモにされたという一例を紹介します。
高額物件を購入させられる
不動産投資では収益物件を購入するというのが一般的ですが、この収益物件を高額で買わされてしまうということがあります。
なぜ買わされてしまうかというと、利回り表記についつい騙されてしまうのです。
利回りには表面利回りと実質利回りがあり、表面利回りでは諸費用を考慮せずに計算するため、利回りが高くなります。
利回りが高くなれば売買価格も高くできるため、この表面利回りを利用して高額物件を購入させられてしまうケースがあります。
条件の悪い物件を購入させられる
収益物件の場合、利回りや売買価格が適正だとしても、その他の条件も確認しなくては運用が上手くいきません。
例えば、次のような事項があるにも関わらず知らせられない場合があります。
- 運用するのに多額の修繕費用がかかった
- 地域の特性に合っていない間取りだった
- 土地の権利が所有権ではなく借地権だった
- 売却しようとしても売却条件が悪い物件だったため安く買い叩かれた
このようなことにならないよう、収益物件を購入するときには、上記の項目を事前に確認しておくようにします。
不利な管理委託契約を締結させられる
収益物件の管理が手間な場合は、管理会社に管理を任せます。
この管理を任すためには、管理委託契約を管理会社と締結しなければなりません。
しかし、この管理委託契約を不動産会社主導で決めてしまうと、購入者に不利な条件が付されてしまうことがあります。
あくまで不動産会社は売買までの関係にし、管理に関しては自分自身で管理会社を探すようにしましょう。
不動産投資でカモにされやすいサラリーマンの特徴
不動産投資でカモにされやすいサラリーマンには、一定の特徴があります。
ここからは、カモにされやすいサラリーマンの特徴を紹介していきます。
不動産に関する知識がない
カモにされやすいサラリーマンの特徴の1つとして、不動産に関する知識がまったくない人が多い傾向にあります。
収益物件を購入するときの運用計画を立てますが、運用計画を立てるためにはある程度の不動産の知識が必要です。
どのような収益物件が投資に向いているのか判断がつかないような知識レベルでは、カモにされてしまう可能性があります。
全てを営業担当任せにしている
不動産に関する知識が一定レベルだとしても、不動産会社の営業担当にすべてを任せてしまうのは危険です。
あくまで相手は営業なので、自分の都合の良い物件をあてがってくる可能性があります。
営業担当の話をすべて鵜呑みにすることなく、自分自身で判断していくようにしましょう。
不動産投資でカモにされないために身につけておくべき5つの知識
不動産投資でカモにされやすいサラリーマンの特徴を紹介しましたが、カモにされないためにはどのようにしたら良いのでしょうか。
それはある5つの知識を身につけることで防止できる可能性が高まります。
ここからは、不動産投資するにあたって身につけるべき5つの知識を紹介します。
相場や適正価格の調べ方
まず、大切な知識として売却相場価格や適正価格を知ることが大切です。
売却相場を知るためには、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や国土交通省が指定する機関が運営している「レインズマーケットインフォメーション」というサイトを利用します。
このサイトには不動産の成約価格が掲載されており、実勢相場価格を知ることができます。
参考：国土交通省 | 土地総合情報システム
参考：REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）
利回りの知識や計算方法
利回りには表面利回りと実質利回りというものが存在します。
表面利回りは購入する収益物件の諸費用を考慮しない計算方法です。
表面利回りは、次のような計算法で求めます。
表面利回り（%）= 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格
また、実質利回りは諸経費を考慮して計算します。
実質利回りは、次のような計算法で求めます。
実質利回り（%） = （年間家賃収入 – 年間経費）÷ （物件購入価格 ＋ 購入諸経費）
つまり、利回りを見るときには、実質利回りを確認して収益物件を購入する方が良いというのが分かります。
物件のチェックポイント
収益物件を購入するときには、金銭的なものだけではなく、収益物件の状態や権利、管理なども確認する必要があります。
物件のチェックポイントをそれぞれ紹介します。
物件の立地
収益物件の立地は空き家リスク回避をするために重要な事項です。
駅から近い立地、災害になりづらい立地、買い物施設が多く生活利便性が高いなどの立地かどうか確認します。
物件の権利
収益物件の敷地が所有権なのか、借地管なのかを確認します。
敷地が所有権の場合なら自分の土地なので自由に利用できますが、他人の土地を借りて収益物件を建築している場合には自由に利用することができません。
また、借地権を設定している場合には、借地料が発生し毎月の収益を圧迫します。また、借地期間の残りが少ない場合は売却する際に苦戦する可能性が高いです。
物件の周辺環境
収益物件の状況が良くても近隣に嫌悪施設がある場合には、購入するときに嫌悪施設の影響を考慮しなければなりません。
嫌悪施設とは、一般的に人が嫌がる施設のことで、操業中の工場、組事務所、火葬場などのことです。
入居率に関わりそうな施設がないかの確認をしておきましょう。
物件の管理状況
建物は権利の状況によって見た目が大きく変わります。
築年数が浅くても管理が悪ければ汚く見えてしまいますし、その逆もありえます。
収益物件の見た目や雰囲気は入居率に関わるため、管理をしっかりと行えていない収益物件はあまり良い不動産ではありません。
部屋の位置
収益物件がファミリータイプのものであれば、南向きに部屋が向いていると入居率が上がります。
一方、単身者向けの収益物件であれば部屋の向きよりも、立地の方が大きく影響します。
購入を検討している収益物件がどのような人を入居させたいかにより、部屋の位置や向きを考慮しなければなりません。
賃貸借契約の内容
賃借人との賃貸借契約の内容も確認する必要があります。
賃貸借契約の内容によっては、更新料は発生しないなど所得として得られる金銭がもらえない場合もあります。
賃貸借契約の内容を確認し、実際に所得になる金額を把握しておきましょう。
初期費用やランニングコストの額
収益物件購入のときには初期費用には目が行きやすいですが、保有し続けるためにはランニングコストも発生します。
初期費用だけではなく、売却するまでにどのくらいのランニングコストがかかるのかを確認しておきましょう。
管理の種類や管理委託費用
管理会社に管理を委託している場合、管理の種類や管理委託費の確認も必要になります。
管理会社がどこまで管理してくれるかにより、物件の状態が変わってきます。
清掃だけなのか、巡回もしてくれるのか、設備点検までしてくれるのかなどどこまで管理をしてくれるのか確認します。
また、管理の種類の割に管理委託費用が高い場合には、他の管理会社に変更することも検討しなければなりません。
不動産投資はあらゆる情報を総合的に判断することが大切
不動産投資を上手くおこなうには、物件価格や利回りだけを確認するのでは確認不足となってしまいます。
金銭的な部分だけではなく、収益物件自体の状態、周辺の環境、管理状況、賃借人の内容や賃貸借契約の内容などの情報を集め、総合的に判断して購入を検討しなければなりません。
総合的な判断をすることにより、良い収益物件を購入きる可能性が高まります。
よくある質問
Q1. サラリーマンが不動産投資でカモにされる例を教えてください。
「高額物件を購入させられる」「条件の悪い物件を購入させられる」「不当な管理委託契約を締結させられる」などのケースがあります。
Q2. 価格が適正でも条件が悪い、とはどのようなケースがありますか？
（1）運用開始するのに多額の修繕費用がかかる（2）地域の特性に合っていない間取り（3）土地の権利が所有権ではなく借地権などのケースがあります。
Q3. 不当な管理委託契約にはどんなものがありますか？
最初は良い条件でも、後で簡単に変更できるような特約がついている場合があります。
契約をするときは、約款や特約を隅々まで確認してから締結をしましょう。
Q4. 不動産投資でカモにされないためにはどうすれば良いですか？
不動産に関する知識をつける、すべてを営業担当任せにせず自分でも調べることが大切です。
担当者の話を鵜呑みにしないことが重要です。
Q5. 不動産に関する知識をつけるためにはどうすれば良いですか？
書籍で基本を学ぶ、動画コンテンツで学び、自分で実際に考えてみることをお勧めします。
また、それらの情報が信頼できるものかどうかは自分で判断しなければなりません。
Q6. 自分で相場や適正価格を調べる方法はありますか？
国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や国土交通省が指定する機関が運営している「レインズマーケットインフォメーション」というサイトを利用するのがお勧めです。
参考：国土交通省 | 土地総合情報システム
参考：REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）
Q7. 利回りの計算式を教えてください。
表面利回り（%）= 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格
実質利回り（%） = （年間家賃収入 – 年間経費）÷ （物件購入価格 ＋ 購入諸経費）
まとめ
収益物件を購入するときに、不動産会社の営業担当にカモにされないために必要なことは、自分でしっかりと収益物件の情報を集めて判断することです。
情報も価格などの金銭的な情報だけでなく、収益物件の状態や周辺状況、賃借人の情報まで幅広い情報を取得する必要があります。
その取得した情報を総合的に検討し購入するかどうかを判断します。
けっして、不動産会社の営業担当の言うことをすべて鵜呑みにしてはいけません。
自らが判断することでカモにされる確率を減らしていかなければ、良い収益物件を手に入れることは難しいでしょう。
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