不動産投資で自己資金はいくら必要？物件種別ごとの金額目安も紹介
更新日： 2023.03.16
目次
不動産投資をするときにはローンを借りて購入することができるため、手持ち資金が少なくても不動産投資をおこなうことができます。
しかし、ローンを借りすぎてしまうと、家賃などの収入を圧迫してしまうため、できる限り自己資金を利用して収益物件を購入する方が安定した運用をすることができます。
本記事では、不動産投資のときにはどのくらい自己資金を入れたら良いのか、ローンを借りたときの注意点は何かなどを解説していきます。
自己資金とは
自己資金とは、収益物件の購入代金を支払うときに、ローン以外に用意する現金のことです。
自身で貯蓄した現金の場合でも、親から取得した贈与資金の場合も自己資金です。
自己資金の目安
不動産投資をする場合には、一般的に自己資金を収益物件代金の1割～2割入れると良いとされています。
これは、自己資金を入れることによりローンの返済額を抑え、家賃などの所得を圧迫しないようにするためです。
また、収益物件でローンを借りるときには、金融機関から自己資金として1割以上は準備できることがローンを貸す条件と言われることがあります。
そのため、ローンを借りる目安としても、収益物件の売買代金の1割以上の自己資金があることが不動産投資を開始する目安といえます。
自己資金の内訳
自己資金は収益物件代金に入れることの他、収益物件の購入諸経費の支払いに利用することがあります。
ここからは、収益物件代金の頭金、収益物件の購入諸経費について紹介していきます。
頭金
頭金とは、収益物件代金から借り入れするローンの金額を引いた金額のことです。
例えば、収益物件を購入するにあたって、収益物件代金の8割をローンで借りる場合、頭金は2割ということになります。
諸費用
収益物件を購入する場合には、さまざまな諸費用がかかります。
この購入に必要な諸経費を自己資金で賄うこともあります。
収益物件を購入するときにかかる主な諸費用は、次の表のとおりです。
自己資金別の購入可能物件
どのくらいの金額の自己資金を入れるかによって、購入できる収益物件の種別が変わってきます。
自己資金をどのくらい入れると、どのような不動産が購入できるのかを表にしました。
フルローンであれば自己資金ゼロでも物件購入が可能
自己資金がなかったとしても不動産投資をすることができます。
借りる人によっては金融機関がフルローンやオーバーローンでローンを貸してくれるためです。
フルローンやオーバーローンを利用すれば自己資金がゼロでも不動産投資を始めることが可能となります。
フルローンとは
フルローンとは、物件代金の全額分をローンで支払うことです。
フルローンの場合、物件代金分だけローンを利用するため、諸費用については自己資金で支払う必要があります。
オーバーローンとは
オーバーローンとは、物件代金分だけではなく、購入諸費用分までローンで支払うことです。
オーバーローンを利用することができれば、自己資金ゼロで不動産投資を始めることができます。
フルローン・オーバーローンの注意点
自己資金をあまり入れない、もしくはまったく自己資金を入れないフルローンやオーバーローンを利用した場合、月々返済額がかなりの金額になることが予測されます。
このような場合のときに、収益物件が空き家になってしまうと、多額の返済をしていかないといけない状況になってしまいます。
フルローンやオーバーローンを利用する場合には、空き家リスクを良く考えたうえで利用しなければなりません。
特に、区分所有マンションの1室だけを運用する場合、空き家になると全く収入がなくなるため注意が必要です。
失敗しないためには現実的な投資計画を立てることが大切
不動産投資をする場合には、現実的な投資計画を立てることが重要です。
なるべく、自己資金を多く利用し月々の返済額を減らし、空き家になったときに返済できるような金額のローンを借りるようにしなければなりません。
フルローンやオーバーローンを利用する場合は、特に投資計画は厳しめに計画しなければなりません。
収入がなくなった場合多額のローン返済が発生してしまい、生活費用を流用したり、最悪の結果購入した収益物件を手放したりすることになってしまうかもしれません。
収益見通しを立てやすくするならオーナーチェンジ物件の購入もおすすめ
安定した投資計画を立てたい場合は、オーナーチェンジ物件を購入することがおすすめです。
オーナーチェンジ物件はすでに運用実績があり、投資計画が立てやすいというメリットがあります。
賃借人について売主が情報を持っていることも多く、入居者がどのような人なのか、滞納したことはあるのか、トラブルなどを起こした人はいるのかなどの情報も手に入りやすくなります。
このようにオーナーチェンジ物件は投資計画が立てやすいだけではなく、収益物件を安定的に運用できるのかどうかという判断材料を入手することも可能です。
まとめ
収益物件を購入するときには、自己資金をどのくらい用意するかを検討しなければなりません。
フルローンやオーバーローンを利用して収益物件を購入することもできますが、できる限り自己資金を入れて、月々返済を抑えるようにしておくと安定的に運用することができます。
区分所有マンションなど空き家になったときに収入がゼロになってしまうというような場合は、特に自己資金を多めに入れ、空き家リスクを軽減するようにしなければなりません。
不動産投資をするときには、ローンも含めた投資計画を立て、長期運用できるよう準備しておくことが重要です。
よくある質問
Q1. 不動産投資で自己資金が必要なのはなぜですか？
自己資金を入れることによりローンの返済額を抑え、家賃などの所得を圧迫しないようにするためです。
Q2. 不動産投資で自己資金を準備することは必須ですか？
金融機関によりますが、自己資金として1割以上は準備できることがローンを貸す条件と言われることがあります。
Q3. 自己資金にはどんな費用が含まれますか？
頭金、ローン手数料、ローン保証料、仲介てするよう、印紙税、登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税、固定資産税・都市計画税の精算費用、管理費・修繕積立金の精算費用、火災保険料・自身保険料などが含まれます。
Q4. 自己資金100万円で購入できる物件の目安を教えてください。
400~800万円のワンルーム一室などです。
Q5. 自己資金が0円の場合、物件購入はできませんか？
フルローン、オーバーローンであれば可能です。
フルローンとは、物件代金の全額分をローンで支払うことです。
オーバーローンとは、物件代金分だけではなく、購入諸費用分までローンで支払うことです。
Q6. フルローン、オーバーローンのデメリットを教えてください。
空き家になってしまうと、最悪の場合自分の生活費から多額の返済をしていかないといけない状況になる可能性が
あることです。
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