不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？借入可能額を上げる方法も解説
更新日： 2023.03.16
目次
不動産投資をするときには収益物件を購入しますが、収益物件を購入するときには全額現金で購入する必要はありません。
金融機関の多くが不動産投資ローンという金融商品を提供しており、ローンを組んで収益不動産を購入することができます。
この不動産投資ローンは、住宅ローンやフリーローンなどとは違い不動産投資用のローンです。
そのため、住宅ローンとは借入可能金額や金利などが異なります。
本記事では、不動産投資ローンについて徹底的に解説していきます。
不動産投資ローンとは
不動産投資ローンとは、不動産投資で収益物件を購入するための目的に利用ができるローンです。
不動産投資ローンはアパートローンと呼ばれることもあります。
不動産投資のためのローンなので、住宅ローンとは審査基準や借入可能金額、金利など多くの違いがあります。
住宅ローンとの違い
不動産投資ローンは住宅ローンと借り入れする目的が違うため、内容が大きく異なります。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いを表にまとめました。
この違いを解説していきます。
まず、審査についての違いです。
- 不動産投資ローン：物件の担保価値だけではなく投資計画の収益性も審査される
- 住宅ローン：個人に返済能力があるかを審査される
このような違いがあります。
不動産投資ローンは投資計画の内容が良ければローンが通りやすく、個人の返済能力よりも投資計画内容を重視されます。
一方、住宅ローンは、個人の返済能力に重点を置いて審査されます。
また、建物の不動産的価値の面でも不動産投資ローンは重視しますが、住宅ローンの審査では不動産投資ローンほど重視はしません。
次に、金利についての違いです。
- 不動産投資ローン：住宅ローンより金利が高い傾向にある
- 住宅ローン：不動産投資ローンより金利が低い傾向にある
この金利の差は、ローンの使用目的の差の影響を受けています。
不動産投資ローンは、投資計画次第ではローン返済不能になりやすいですが、住宅ローンは借り入れている本人に何かない限りローン返済不能になりにくいという特性があります。
そのため、返済不能になったときのリスクを考え、不動産投資ローンは住宅ローンより金利を高く設定しています。
借入期間も不動産投資ローンと住宅ローンでは内容が異なります。
- 不動産投資ローン：原則、最長35年、建物の耐用年数によって借入期間が前後する
- 住宅ローン：原則、最長35年、建物の築年数によって借入期間が前後する
どちらも借入期間の最長は同じですが、建物の耐用年数を見るのか、築年数を見るのかに違いがあります。
不動産投資ローンは建物価値を重視する傾向が強く、資産価値を厳しく見る耐用年数を採用しています。
耐用年数とは、税法上で定められた建物価値がどのくらいの期間で無くなるのかを定めた年数です。
例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。
一方、住宅ローンでは築年数を見るため耐用年数を超えている不動産でもローンを組むことができます。
最後は借入限度額についての違いです。
- 不動産投資ローン：借入限度額は多い
- 住宅ローン：借入限度額は少ない
不動産投資ローンは借入限度額上限が高く、年収の10倍〜20倍くらいのローンを借り入れることができます。
一方、住宅ローンは借入限度額が低く、年収の6倍〜8倍くらいのローンしか借り入れできません。
不動産投資ローンの借入可能額を決める要素
不動産投資ローンの借入限度額は、さまざまな項目の審査を経て決定されます。
この審査に影響する項目がどのようなものなのかを解説していきます。
物件の収益性
借入限度額を決める要素の1つとして物件の収益性があります。
不動産投資ローンを多く借りたとしても、収益性が高く、ローンをすぐに返済できる、ローン返済不能になりにくいという収益物件に対しては借り入れ限度額が高くなります。
また、投資計画自体がしっかりと練られており、空室率の算定や管理費用などの諸費用などを正確に盛り込んで事業の安定性が認められれば借入限度額が高くなりやすくなります。
融資を受ける人の勤務先や収入
融資を受ける人の勤務先の規模や年収も借入限度額に影響します。
勤務先が大きいほど倒産やリストラなど、収入がなくなることが減ること、年収が高ければ収益物件の収益性が落ちてもローンを返済していくことができることがプラス材料になります。
そのため、勤務先が大企業だったり、年収が高かったりすると借入限度額が上がります。
融資を受ける人の貯蓄の額
融資を受ける人の貯蓄額も借入限度額に関係してきます。
前述した収入の安定性と同じ理由で、貯蓄額が多ければ多いほどローン返済不能になる確率が少なくなるためです。
融資を受ける人の与信
融資を受けるには、ローンを借り入れる人の個人信用情報にキズが付いていないことが前提となります。
そのため、個人信用情報に傷がついている場合は借入限度額が大きく減らされるか、そもそもローン自体貸してくれない可能性もあります。
なお、個人信用情報とは過去にローンなどを延滞、滞納したり、自己破産や債務整理などをしたりしたかという情報のことです。
この情報が登録されていることをブラックリストに登録されていると呼びます。
不動産投資ローンの借入可能額を上げる方法
不動産投資ローンの借入額を増やす方法がいくつかあるため、その方法を紹介していきます。
勤務先を変える・年収を上げる
不動産投資ローンの審査には年収が影響するため、転職をして年収を上げるという方法があります。
ただし、勤め先の勤続年数も審査される場合があるため、転職して何年経過したら不動産投資ローンを借り入れすることができるようになるのか、あらかじめ金融機関に確認をしておいたほうが良いでしょう。
勤続年数を長くする
前述した、転職して年収を上げることと逆の方法です。
同じ企業に勤め続け、勤続年数を増やすことで借入可能額を増やします。
勤続年数が長い方は転職をあまりしない傾向があり、安定して収入を得ることができる方だと金融機関から判断されます。
他の借入を返済する
不動産投資ローンを借りる前に借りている他の借り入れは返済するようにします。
金融機関は、他の借り入れがあるとローン審査が厳しくなり、不動産投資ローンの借入限度額を大幅に減らしてくる可能性があります。
金融機関は月々の返済金額が本当に返済できる金額か審査するため、他の借り入れを返済しつつ不動産投資ローンを返済できるのかと厳しい目で審査されることになってしまうからです。
不動産投資ローンの借入の流れ
不動産投資ローンを借り入れる場合には、多くの手続きが必要になってきます。
不動産投資ローンを借りるときの流れは、次のような流れです。
- 購入希望の収益物件の調査と投資計画などの資料を金融機関へ提出
- 不動産投資ローンの仮審査
- 収益物件の不動産売買契約締結
- 不動産投資ローンの本審査
- 金融機関と金銭消費貸借契約締結（金銭消費貸借契約とはローンを借りる契約のことです）
- 不動産投資ローンの実行と収益物件引渡し
この流れの中で重要なのは、1.の投資計画などの資料を提出するところです。
不動産投資ローンは投資計画の内容次第で借り入れができるかどうか変わってきます。
もし、借り入れする人の年収が低く、勤務先が小さい企業だとしても投資計画がしっかりと立案できており、収益性も高ければ審査に通過する可能性もあります。
よくある質問
Q1. 不動産投資で住宅ローンは使えますか？
使用できません。不動産投資ローンを利用することになります。
Q2. 不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何ですか？
審査、金利、借入期間、限度額などの面で違いがあります。
簡単にいうと、住宅ローンより物件の収益性・耐用年数が重視され、金利が高く、借入限度額が高いです。
Q3. 物件の収益性を評価してもらうためのコツはありますか？
投資計画をしっかり立てることです。
空室リスクや管理費用などのランニングコストをしっかり盛り込んで作成しましょう。
Q4. 勤務先は融資を受けるときに影響しますか？
勤務先の規模や年収が借入限度額に影響することがあります。
物件の収益性が落ちてもローンを返済できることがプラス材料になります。
Q5. 以前カードの支払いを滞納したことがあるのですが、審査に影響しますか？
過去にローンなどを延滞、滞納、自己破産や債務整理などをしている場合は融資自体をしてもらえない可能性があります。
Q6. 不動産投資ローンの借入可能額を上げる方法はありますか？
勤務先を変える・年収を上げる、勤続年数を長くする、他の借入を返済する、などの方法があります。
まとめ
不動産投資ローンを借りる場合には、借り入れ限度額がどのくらいなのか確認する必要があります。
不動産投資ローンの借入限度額を決める要素は多くあり、投資計画の内容、借りる本人の年収や勤務先、他に借り入れがないか、個人の与信はしっかりしているかなどです。
もし、借入限度額を決める要素の中で借り入れ限度額が低くなりそうなことがあれば、不動産投資ローンを申し込む前に解消できる項目は解消しておきましょう。
不動産投資をするときには不動産投資ローンを利用して、良質な収益物件を購入することが投資計画を安定させるコツです。
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