投資用マンションを選び方 | 15のチェックポイントを解説
更新日： 2023.03.16
目次
不動産投資を初めておこなうときには、区分所有マンションの1室から始めると良いといわれています。
一棟マンションなどと比べると管理が簡単で、購入金額も低くて済むため、サラリーマンでも比較的気軽に始めることができるのが理由です。
しかし、区分所有マンションでも簡単に運用できるということはなく、購入する区分所有マンションが収益物件に適しているのかを確認する必要があります。
本記事では、区分所有マンションの1室を購入するときの各ポイントを解説しますので、区分所有マンションで投資をしたいという方の参考になれば幸いです。
不動産投資とは
不動産投資とは、購入した不動産を第三者に貸して収入を得て、投資した資金を回収する手段です。
不動産投資で資金を回収する方法としては、第三者に貸して収入を得るインカムゲインと、購入した不動産を売却したキャピタルゲインの2つがあります。
そして、不動産を売却した時点で投資計画が黒字化していれば、不動産投資は成功ということになります。
なお、不動産投資のことを賃貸経営や大家さん事業、不動産賃貸経営など違った呼び方をするときもあります。
投資マンション選びでチェックする5つのポイント
不動産投資をするに値するマンションを選ぶには5つのポイントがあります。
ここからは、投資マンション選びでチェックすべき5つのポイントを紹介していきます。
空室になりにくい部屋かどうか
投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの1つ目は「空室になりにくい部屋かどうか」です。
空室になりにくい部屋なのかを確認する方法はいくつかあります。
その方法ごとに解説していきます。
所在階
まずは、部屋の所在階を確認します。
マンションは一般的に上の階になるほど眺望や日当たりが良くなるため、上階が人気となります。
そのため、部屋が高い位置にあるかどうかを確認しましょう。
また、1階だけは例外的に良い場合があります。
1階の場合、専用庭や専用駐車スペース、専用勝手口などが部屋に付いているときがあります。
このような他の部屋にない特典がある場合は、1階も投資に向いているといえます。
日当たり・眺望
マンションは一戸建てと違い日当たりや眺望の良さが魅力となるため、購入検討している部屋も日当たりが良いか眺望が良いかを確認します。
特にファミリータイプの場合は、日当たりや眺望を気にする入居者が多くなるため日当たりなどの状態が重要になります。
反面、単身者が入居するような間取りのマンションの場合は、日当たりや眺望が入居率に影響しにくくなります。
単身者用の間取の部屋の場合は、日当たりなどよりも駅に近いなどの便利さを優先したほうが良いでしょう。
事故・事件の有無
室内で事故や事件があったか確認します。
事故や事件が室内で起きていた場合、空き家リスクが跳ね上がってしまうので注意が必要です。
室内の状況
室内の状態の良し悪しも入居率に関わるため、確認が必要です。
室内があまりにも汚い場合は、リフォームやリノベーションをする必要性も出てくるため、室内が汚いときには投資計画にリフォームなどの費用を追加しておきましょう。
管理状態や権利の種類はどうか
投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの2つ目は「管理状態や権利の種類はどうか」です。
マンションは管理を買うというくらいマンション管理が重要なポイントになります。
そのマンション管理をどのような視点で確認すれば良いのか紹介していきます。
共用部分の清掃などが行き届いているか
マンションの管理がしっかりとなされているかは、共用部分の清掃の程度などでも分かります。
管理が行き届いていると、マンションが良い状態で保たれます。
その状態を確認するには、清掃がしっかりとおこなわれているか、共有部分の小さな破損もしっかりと手直ししているかなどで確認できます。
管理費・修繕積立金の金額
次にマンション管理を確認するポイントとしては、管理費・修繕積立金が適切な金額なのかを確認します。
管理費・修繕積立金は高くても安くても良くありません。
あくまで適正金額があります。
高すぎる場合にはマンションに貯蓄がなく管理がおこなえないなどの事情があることを察知できますし、安すぎる場合には将来の大規模修繕に耐える貯蓄額に到達しないことが分かります。
また、値上げの予定があるかないかも確認します。
値上げの予定があるからマイナスというわけではなく、きちんと修繕をおこなう計画をした上での値上げであれば、購入を検討しても良いでしょう。
大規模修繕の予定はあるか
マンションは大規模修繕をおこない建物の寿命を維持していきます。
つまり、大規模修繕を計画できていないマンションは購入してはいけないということです。
ここで大事なのは、大規模修繕を年数ごとに計画しているか、その計画通り積み立てがおこなえているかどうかです。
大規模修繕をおこなう前であれば、しっかりと修繕費用を貯蓄できているかを確認します。
需要のある立地かどうか
投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの3つ目は「需要のある立地かどうか」です。
マンションは一戸建てに比べ立地の良さを入居条件にする人が多いため、入居者需要が高い立地にマンションが所在しているのか確認します。
具体的には、駅から近い場所にあるのか、買い物施設が近隣に多い場所なのか、飲食店は近隣に多くあるのかなどを調査します。
周辺に嫌悪施設がないか
投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの4つ目は「周辺に嫌悪施設がないか」です。
嫌悪施設とは、住宅地の価値を下げるおそれのある施設のことをいいます。
具体的には、騒音、大気汚染、土壌汚染などを発生させる公害発生施設、刑務所や廃棄物処理場、軍事施設など不快感を与えるような施設を指します。
このような嫌悪施設がマンション周辺にあると、入居率に関わってきてしまうことがあります。
利回りは適切かどうか
投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの5つ目は「利回りは適切かどうか」です。
利回りは収益物件購入を判断する1つの材料になるため、利回りが適切な数字になっているのかを確認します。
利回りを確認するときのポイントとしては、実質利回りはどのくらいの数字になるのかを確認することがポイントです。
表面利回りでは、年間経費や購入諸費用がわからないためあまり参考になりません。
オーナーチェンジ物件を選ぶときの注意点
収益物件を購入するときには、オーナーチェンジ物件を購入することが多くなります。
どのオーナーチェンジ物件を購入するかを選ぶ際にも注意しなければならないことがあります。
ここからは、オーナーチェンジ物件を選ぶときの注意点を紹介していきます
契約内容・入居者情報の確認
オーナーチェンジ物件を選ぶときには、現在、賃借人とどのような契約をしているのか、賃借人はどのような人なのかを確認しなければなりません。
具体的に何を確認したら良いのかを紹介します。
賃貸借契約の内容
賃借人と現在締結している賃貸借契約の内容を確認します。
賃貸借契約で確認するのは、賃借人に有利すぎる内容はないか、賃貸人に不利すぎる内容はないかなどです。
例えば、2年に1度の更新料は支払わなくて良いなどの条項があれば、賃貸人の投資計画にとってマイナスになります。
家賃の滞納歴の有無
現在入居している賃借人が家賃の滞納をしたことがあるかを聞き取り調査します。
1度滞納を起こしている人は、繰り返し滞納する恐れが高いため注意が必要です。
入居者の年齢や家族構成
賃借人のことだけではなく、賃借人の家族構成や年齢も確認します。
貸す部屋には賃借人だけが住むわけではなく家族も住むことがあり、どのような人が入居者として存在しているのか確認する必要があります。
また、高齢者の問題も賃貸で多く発生しているため、年齢の確認も怠ってはいけません。
クレームやトラブル歴
賃借人がクレームを多く言ってきたり、トラブルを多く起こしたりする人の場合、賃貸経営が難しくなるため、トラブル歴がないかどうかを調べます。
室内の修繕履歴
賃借人が入居していると室内を確認することができません。
そのため、どのような室内状況なのかを、修繕履歴から推定することが必要となります。
投資用マンションを購入・運用する流れ
投資用マンションを購入・運用する流れは、次のとおりです。
- 希望に合う物件を探す
- 良い物件が見つかったら投資計画を立てる
- 投資計画が合えば内容が正しいか調査や聞き取りをする
- 金銭的な部分以外の調査をおこなう（賃借人やマンション管理、周辺環境など）
- 不動産購入申込書を売主に提出して不動産売買契約を執りおこなう
- 収益物件の引き渡しを受けて運用開始
不動産投資用ローンを組む場合には、不動産売買契約前にローンの仮審査、不動産売買契約後に不動産投資ローンの本審査と金融機関との契約が追加されます。
よくある質問
Q1. 不動産投資ではどんな方法で資金を回収しますか？
以下の2つです。
（1）第三者に貸して収入を得るインカムゲイン
（2）購入した不動産を売却したキャピタルゲイン
Q2. 不動産投資には他にどんな呼び名がありますか？
賃貸経営、大家さん事業、不動産賃貸経営、アパート経営、不動産収益ビジネスなどがあります。
Q3. 投資マンション選びではどこをチェックするとよいですか？
空室になりにくい部屋かどうか、管理状態や権利の種類はどうか、利回りは適切かどうかなどを確認しましょう。
Q4. 嫌悪施設とは具体的にどんな施設ですか？
騒音、大気汚染、土壌汚染などを発生させる公害発生施設、刑務所や廃棄物処理場、軍事施設など不快感を与えるような施設を指します。
Q5. オーナーチェンジでは、入居者のどんな情報を確認するべきですか？
賃貸借契約の内容、入居者の属性、トラブル・滞納歴、クレーム歴などを確認しましょう。
まとめ
区分所有マンションの1室への不動産投資は、管理の手間がかからず、投資費用も抑えられるため人気のある方法です。
しかし、購入する前にはしっかりと投資物件として適切な不動産なのか調査する必要がります。
調査するのは利回りだけではなく、マンション管理状態や賃借人の質、周辺環境まで調査しましょう。
すべて調査をした結果、収益物件の利回りが適正なのか判断できるようになります。
利回り表示だけで収益物件を購入すると後悔することになる可能性があるため、きちんと確認すべきポイントを押させたうえで調査をし、良質な収益物件を発見、購入していくことが重要です。
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