不動産投資にかかる初期費用はいくら？節約方法も解説
更新日： 2023.03.16
目次
- 不動産投資とは？
- 不動産投資にかかる初期費用の目安は物件価格の20～30%
- 不動産投資にかかる初期費用の内訳
- （1）物件購入の頭金
- （2）ローン事務手数料
- （3）ローン保証料
- （4）仲介手数料
- （5）印紙税
- （6）登録免許税
- （7）司法書士報酬
- （8）不動産取得税
- （10）管理費・修繕積立金の清算費用
- （11）火災保険料・地震保険料
- 初期費用を節約する方法
- （1）頭金を減額する
- よくある質問
- （1）Q1.
- （2）Q2.
- （3）Q3.
- （4）Q4.
- （5）Q5.
- まとめ
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不動産投資をするときには投資計画を立ててから収益物件を購入します。
この投資計画を立てるときには、収益物件の購入費用だけではなく、購入諸費用も計画に入れなければなりません。
投資計画に諸費用を入れるためには、諸費用として何がかかるのか、かかる諸費用はどのくらいの金額なのかを知っておく必要があります。
本記事では、収益物件を購入するときに必要な諸費用を項目ごとに解説していきます。
投資計画を立てるときの参考としてください。
不動産投資とは？
不動産投資とは収益物件を購入し、購入した収益物件を第三者に貸すことにより得る賃料で資金回収していくという投資方法です。
また、資金回収する方法は賃料だけではなく、不動産を売却して金銭を得ることも資金回収の方法の1つです。
不動産投資は、収益物件売却までを計画するため、収益物件売却した金額を合わせた収入が黒字になっていれば不動産投資は成功したというような考え方をします。
不動産投資にかかる初期費用の目安は物件価格の20～30%
不動産投資をするときにかかる初期費用の目安は、購入する収益物件価格の20～30%ほどです。
自宅を購入する場合の不動産購入の初期費用はおおよそ10%弱になりますが、不動産投資の初期費用の方が高くなります。
これは自宅を購入するとき納める税金には減税措置が多く用意されているものの、不動産投資については減税措置が少ないということが理由となります。
不動産投資にかかる初期費用の内訳
不動産投資にかかる初期費用の項目は多くあるため、1つ1つの項目に分けて紹介していきます。
物件購入の頭金
収益物件を購入するときには、頭金として物件代金の10～20%を入れる必要があります。
例えば1億円の収益物件を購入する場合は、1,000万円～2,000万円の頭金を用意する必要があるということです。
ローン事務手数料
ローン事務手数料とは、金融機関からローンを借りるときに必要になる費用の1つです。
ローン事務手数料は金融機関によりどのくらいの費用がかかるのか異なります。
代表的なローン事務手数料の金額は、次のとおりです。
- 額制：3万円前後
- 率制：借入額の1％～3％
例えば、ローン事務手数料が定率制で借入額の2%、不動産投資ローン1億円借りる場合は、ローン事務手数料で200万円必要になります。
ローン保証料
金融機関に支払う費用としてローン保証料という費用があります。
このローン保証料もローン事務手数料と同じく、費用金額は金融機関によってことなります。
金融機関によってはローン保証料がかからないケースもあります。
ローン保証料の主な金額は、次のとおりです。
- 括支払い：借入額の2％
- 利に上乗せしての支払い：支払いはゼロになるが、借入金利が0.2％～0.3％アップする
例えば、ローン保証料が一括払いで借入額の2%、不動産投資ローン1億円借りる場合は、ローン保証料で200万円支払わなければなりません。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産仲介会社に支払う費用です。
仲介手数料は法律で受け取って良い上限金額が決まっています。
仲介手数料の上限金額の計算方法は、次のとおりです。
1億円の収益物件を購入したときの仲介手数料は、次のとおりです。
1億円 × 3% ＋ 6万円 = 306万円（税抜）
印紙税
印紙税は課税文書を作成すると、納税の義務が発生します。
収益物件購入のときに課税文書となるのは、不動産売買契約書と金銭消費貸借契約書の2通です。
金銭消費貸借契約とは、金融機関からお金を借りる、お金を貸すということを証明する契約書のことです。
なお、印紙税は不動産売買契約書作成時と、金銭消費貸借契約とでは課税額が異なります。
不動産売買契約書作成に必要な印紙税の例
- 1,000万円を超え5,000万円以下2万円
5,000万円を超え1億円以下6万円
- 1億円を超え5億円以下10万円
金銭消費貸借契約書作成に必要な印紙税の例
- 1,000万円を超え5,000万円以下2万円
- 5,000万円を超え1億円以下6万円
- 1億円を超え5億円以下10万円
登録免許税
登録免許税は登記をおこなうときに課税される税金です。
収益物件の購入のときには、所有権移転登記と抵当権設定登記が関係してきます。
所有権移転登記の税率と抵当権設定登記の税率は異なります。
登録免許税の原則である税率での計算方法は、次のとおりです。
所有権移転登記
- 固定資産評価額 × 2％ = 登録免許税
所有権移転登記の計算の基になるのは固定資産評価額であり、物件売買価格ではありません。
抵当権設定登記
- ローン借入金額 × 0.4% = 登録免許税
なお、所有権移転登記と抵当権設定登記とも、築年数など一定条件を満たした場合には減税措置があります。
司法書士報酬
登記をおこなう場合には、司法書士に登記を代行してもらいます。
この代行には司法書士へ報酬を支払わなければなりません。
所有権移転登記の場合は10万円前後、抵当権設定登記の場合は5万円前後かかります。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を所有したときに課税される税金です。
不動産取得税の計算方法は、次のとおりです。
- 固定資産評価額 × 4% = 不動産取得税
不動産取得税も登録免許税と同じく、築年数などの減税措置があります。
また、計算の基になる数字はこちらも固定資産評価額です。
固定資産税・都市計画税の清算費用
売主が支払った1年間分の固定資産税・都市計画税を日割り計算し、買主から売主へ支払います。
どのくらいの費用になるかは、固定資産税の額や引き渡し日により大きく変動します。
管理費・修繕積立金の清算費用
売主が支払った1ヶ月分のマンションの管理費・修繕積立金を日割り計算し、買主から売主へ支払います。
どのくらいの費用になるかは、管理費・修繕積立金の額や引き渡し日により大きく変動します。
火災保険料・地震保険料
火災保険や地震保険はどこまでの範囲を保証するかにより保険料が変動します。
一般的な区分所有マンション1室であれば契約期間5年で3万円前後です。
一棟マンションなど大規模不動産の場合には、高額になる可能性があります。
初期費用を節約する方法
収益物件を購入する場合には、多くの諸費用がかかります。
この諸費用の中には減額など節約できる費用もあります。
ここからは、初期費用を節約する方法を紹介します。
頭金を減額する
不動産投資ローンを多く借り入れて頭金を減らし、自己資金を取っておくという方法があります。
自己資金の額と毎月の返済額とを比較考慮し、頭金を減額するか決めていきましょう。
売主が不動産会社の物件を選ぶ
仲介手数料は不動産仲介会社を介して収益物件を購入するとかかる費用です。
そのため、売主と直接、不動産売買を行った場合は仲介手数料がかかりません。
電子契約で売買契約を締結する
2021年から施行されたデジタル関連法案により、不動産売買契約書を電子化することが認められました。
電子書面での契約は印紙税が課税されないため、印紙税分の金額が浮きます。
なお、電子書面だと印紙税が課税されない理由は紙の契約書にしか納税義務はなく、電子書面で契約すると非課税となるからです。
仲介手数料の減額交渉をする
仲介手数料はあくまで上限金額が定められているだけなので、下限金額はゼロ円でも法律上は構わないということになります。
そのため、仲介手数料の値引き交渉自体は可能です。
しかし、仲介手数料を減額すると仕事をまともにしてくれなかったり、取引をしてくれなかったりすることがあるため、過度の交渉は控えておきましょう。
中古の区分マンションを選ぶ
単純に価格の安い収益物件を選択することも、自己資金の支払いを抑える方法です。
安い収益物件だったとしても投資計画をしっかりと立てることには変わらないため、安いからといって利回りだけを見て購入してはいけません。
よくある質問
Q1. 不動産投資に必要な初期費用は何ですか？
不動産投資の初期費用には、物件の購入代金、仲介手数料、税金、ローン手数料、改装費用、保険料などが含まれます。
Q2. 不動産投資の初期費用をどのように調達すればよいですか？
不動産投資の初期費用を調達する方法には、自己資金、銀行融資、クラウドファンディング、投資家からの出資などがあります。
Q3. 不動産投資の初期費用はどの程度かかりますか？
不動産投資の初期費用は、物件の価格や状態、地域、改装内容などによって異なります。また、不動産投資の初期費用は、自己資金や融資額などによっても変わりますが、一般的には数百万円から数千万円程度が必要となります。
Q4. 不動産投資の初期費用はどのくらいの期間で回収できますか？
不動産投資の初期費用の回収期間は、物件の状態や賃料相場、地域などによって異なりますが、一般的には数年から十数年程度が目安となります。
Q5. 不動産投資の初期費用は、将来的な収益にどのような影響を与えますか？
不動産投資の初期費用は、将来的な収益に大きく影響を与えます。例えば、改装費用をかけて物件を高級なものに仕上げると、高い賃料が設定できる場合があります。また、物件を安価に購入することで、より多くの利益を上げることができる場合があります。
まとめ
収益物件を購入するときには初期費用として、多くの諸費用がかかります。
そしてこの初期費用をすべて合計するとおおよそ、物件代金の20～30%の金額になります。
初期費用は金融機関に支払ったり、不動産会社に支払ったり、売主に支払ったりと支払い先が異なります。
また、諸費用の中には税金もあり、登記をするときや、所有権移転をした後に課税されます。
この初期費用の中には、節約できる費用があります。
不動産売買契約を電子書面でおこなう、減税措置が利用できる収益物件を購入するなどさまざまな方法があります。
不動産投資をするときには、初期費用分の金額を把握し、節約できる費用は節約しつつ収益物件を探していきましょう。
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