買取保証とは？買取や仲介との違いと失敗しないための注意点を解説
更新日： 2023.01.19
目次
不動産を売却する際に売れる金額が保証されたら安心できるという方は多いのではないでしょうか？
不動産の売却活動は、いつ、いくらで売れるかのか分かりづらいものです。しかし、そういった問題が全て解決されるのが買取保証となります。今回は買取保証の仕組みやメリット、デメリットなどについて解説します。
不動産の買取保証とは？
不動産の買取保証とは、不動産業者が予め定めた金額で買い取ることを保証するサービスとなります。
市場に出して一定期間の販売活動をしても売れなかった場合、当初定めていた買取金額で不動産業者が買取をしてくれるため、「いつ、いくらで売れるか分からない」という不安がなくなります。
例えば、買い替えで新しく購入する物件の融資条件に「現自宅の完済条件」がついた場合には必ず既存の借入を返済しなくてはならないため、纏まった資金がない限り売却をする事が必須になります。
こういったケースの場合、いつ、いくらで売れるか分からない仲介よりも、買取保証を利用した方が確実で安心して買い替えできるというメリットがあります。なお、売主にとって直接関係はありませんが、不動産業者が買い取った不動産はリノベーションをして「転売されるケースが多い」という特徴があります。
保証がない買取との違い
不動産を売却する手法は大きく分けて「仲介」と「買取」になります。
仲介はインターネットなどに掲載して購入希望者を探すという最も一般的な手法で、買取は不動産業者が買主になり、購入してくれるという手法になります。
この買取はいくらで購入してくれるかの保証はないため、「売却価格をキープする」という事ができません。
例えば市場に出す前に買取価格を出してもらったとしても、数ヶ月後、同じ金額で買い取ってもらえる保証はないという事です。このケースの場合は売れない物件を買って下さいとお願いするので、「最初に提示された買取価格より減額になる可能性が高い」です。
不動産の買取保証のメリット・デメリット
ここでは買取保証のメリットとデメリットについて整理したいと思います。メリットとデメリットを整理してご自身が買取保証で売却をするべきかどうかの判断材料にしていただければ幸いです。
買取保証のメリット
買取価格をキープできる
仲介や保証がない買取と違って、いくらで売れるという金額が確定しているので売れなかったらどうしようという不安が無くなります。
売れる目処が立つ
いくらで売れるかという金額だけではなく、いつ売れるか？という事も確定する事が出来ます。
仲介ではいつ売れるかは分からないため、売却の期限がある方にとっては安心して取引を進める事ができます。
手取り金額を把握しやすい
最低でも○○○万円では売れるという事が分かっているので、手取り金額を把握する事が出来て資金計画を立てやすいというメリットがあります。
特に買い替えで売却をする方や、売却資金で何をするのか決まっている方に向いています。
室内状態を問わない
仲介で販売する場合は購入相手が一般のお客様になる事がほとんどであるため、室内が汚いと印象が悪かったり、リフォームにお金がかかる等のマイナス印象になり、売却が成立し難いのですが買取保証であれば買取後にリノベーションをするため、室内状態は関係なく買取って貰えます。
仲介手数料がかからない
買取保証の場合は「自社買取」になるため、そもそも買いたい人を仲介している訳ではないので仲介手数料はかかりません。また不動産会社は再販売時に利益を乗せて販売して収益を上げるため、仲介手数料をもらわなくてもビジネスモデルが成り立ちます。
デメリット
買取保証金額は市場相場より安くなる
物件にもよりますが、仲介で売却する場合と比較して、買取保証金額は市場相場の60％〜70％で設定される場合が多いです。
買い取った不動産は転売して資金を回収するので、リフォーム費用、物件を取得するための諸経費、販売事の経費、利益などを見込んだ買取金額でなければ再販売時に赤字になってしまうリスクがあり、市場相場で購入するということはまず有り得ません。
大幅な値下げ幅を確定してしまう
買取保証をする場合はいきなり買取で売買するのではなく、一定期間「仲介」で販売活動をした上で万が一売れなければ買取保証で売却をすることになります。
言い換えれば「買取保証金額まで値下げ交渉可能な物件」になるという事です。少しでも高く売りたいと思っても買取保証金額があるので、買取保証価格以上であれば値引きをせざるを得ないということです。
不動産を買取保証で依頼する時の注意点
買取保証のメリット、デメリットを説明させて頂きましたが、実際に買取保証を依頼する時に注意したいポイントも解説させて頂きます。以下を参考にして頂き、損をしたり、後悔をしないようにして頂ければ幸いです。
買取保証ではない通常の買取価格も確認する
買取保証の場合は通常の買取と比較して買取価格が安くなりやすい傾向にあります。
買取保証は一旦市場に出して売却をする事が一般的なので、買取する業者からすれば値付けされて一定期間市場に出るのは好ましい状況ではありません。
リノベーションなどをして付加価値をつけて再販売するとはいえ、当初に販売された価格よりも高くして販売することになるので、人によっては以前売りに出ていた時の価格を知っている人もいるので、販売の足枷になる可能性があります。
そのため買取保証の場合は通常の買取と比較して買取価格が安くなりやすいです。
通常の買取価格も確認してから決めるようにしましょう。
複数社の買取保証価格を確認する
通常の買取と違って、複数の買取業者へ検討してもらうのではなく、買取保証をしてくれる不動産会社と一対一のやり取りになります。
競争原理が働かない分、買取保証の金額を高く設定してもらうのは難しいので、買取保証をやっている不動産会社に複数声をかけて、買取保証金額をなるべく高く設定してもらうように交渉をしてみましょう。
仲介で売却する時の金額を確認する
買取保証の場合は一定期間「仲介」で販売活動をするため、「仲介」で売却する際の査定金額も確認する必要があります。
仲介で売れなければ買取保証金額で売却することになるので、仲介で売却をして少しでも高く売れる可能性があればそれに越した事はないと思います。
ただし仲介で売却する際の査定金額はあくまで「売却予想金額」であることに留意して下さい。「査定金額」と「買取保証金額」は性質が全く違う価格になるので、査定金額が高くてもその金額で売れる保証は全くないということを理解しましょう。
買取保証の金額の期限
仲介で販売を活動できる時間が長ければ長いほど、高く売れる可能性が出てくるので、買取保証金額の期限が短いのは高く売れる可能性を無くしてしまいます。売却事情にもよりますが最低でも3ヶ月、出来れば6ヶ月くらい「仲介」で売れる期間があると望ましいと思います。
不動産会社からすれば仲介よりも買取保証の方が儲かる？
仲介で売却する場合の成功報酬は売買価格に対して3％+6万円（税別）、両手契約だったとしても約6％+12万円（税別）です。
対し買取をして再販売した時の利幅は大体7％から10％位の設定が多いです。言い方は悪いのですが、仲介で売れなくても買取保証をして、その後に再販売をした方が儲かる可能性があるという事です。買取保証をしてくれる会社が「仲介」での販売を誠実に行ってくれるか？というのも検討する上で大切なポイントになります。
まとめ
今回は不動産の買取保証について紹介をしました。
買取保証は万が一売れない場合でも確実に売れることや、室内状態を気にしなくてもいいこと等、メリットがたくさんありますが、売却価格が大幅に安くなるというデメリットもあります。
買取保証になると自社買取になるので、プロの不動産会社と素人であるお客様での直接交渉という形になるので、買取保証金額を安く設定されてしまう可能性も否定出来ません。
なるべく高く売却をするためには一社に依存せずに複数社相談をして、仲介での販売を誠実にやってくれるか？その上で万が一売れなかった場合の買取金額をなるべく高い設定にしてもらえるか？などに気をつけて業者選びを選定すると良いでしょう。
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