【離婚の持ち家問題】全体像を把握して、スムーズに売却を成功させる手引き
更新日： 2023.03.07
目次
離婚により急浮上する「持ち家」問題。
まずは売却の全体像を把握することから始めましょう。
この記事で分かること
- 離婚時の不動産の分け方
- ローンが残っている場合の売却方法
- 売却のおおまかな流れ
売却したお金はどう分ける？
マンションを売却する前に、まずは売却した持ち家のお金の分け方について知っておきましょう。
夫婦が、結婚している間に築いた財産や現金を離婚の際に分け合うことを「財産分与」と呼びます。
土地や建物、マンションなどの不動産も財産分与の対象になりますが、不動産を取得した時期や、方法によっては財産分与の対象にならないケースもあります。
結婚後に建てたり購入した持ち家なら半分に
結婚後に、新築を建てたり中古の家を購入したりした場合、その家は夫婦で協力して築いた財産になります。
そのため、持ち家を売却したお金は、基本的に夫婦で2分の1ずつに分けるかたちになります。
しかし「妻が専業主婦で離婚後に働くのが難しい」「病気療養ですぐには働けない」という場合など、夫婦で合意が得られれば全額をどちらか一方がもらったり、もらえる割合を変更したりすることも可能です。
夫婦によって状況が違うため、自分たちにとって最適な分け方になるようにしっかり話し合って決めるようにしましょう。
結婚前の購入や相続で取得した持ち家は分けられない？
結婚の前に親から相続や贈与を受けたり、自分自身で購入したりした持ち家などの不動産については、共有財産とならず財産分与の対象にならないため、離婚で持ち家を売却してもお金を分け合うことができません。
しかし、結婚前にどちらかが購入した不動産でも、結婚後に住宅ローンを払っていた場合は「ローンを支払った分」について共有財産の対象となるため、結婚後の住宅ローンの支払額を調べて、その割合から共有財産となる金額を計算することができます。
詳しい計算方法や内容については専門家に相談することがおすすめです。
持ち家に住宅ローンが残っていても売却できる？
持ち家を、新築したり購入したりするときに、金融機関から住宅ローンを借りる方が多いでしょう。しかし「持ち家を売却しよう！」と思っても、住宅ローンがまだ残っている場合、売却できるのでしょうか。
ここでは、売却したお金でローンを完済できる「アンダーローン」の場合と、売却したお金でローンを完済しきれない「オーバーローン」の場合で比較解説します。
アンダーローンの場合
アンダーローン ＝ 住宅ローンの残り ＜ 売却価格
アンダーローンの場合、売却した金額よりもローンの残りが少ないため、売却したお金でローンを完済し、残ったお金を夫婦で財産分与することが可能です。
例えば、持ち家の売却価格が2,000万円で、ローンの残債が600万円だった場合、残りの1,400万円を分けます。
ただし、ここから仲介手数料やその他諸費用を差し引く場合もあるため正確にはもう少し手残りは減ります。
売却価格 2,000万円 － ローン残債 600万円 ＝ 手残り 1,400万円
オーバーローンの場合
オーバーローン ＝ 住宅ローンの残り ＞ 売却価格
対してオーバーローンの場合、売却価格よりもローン残債額が多いため財産分与の対象にはならず、足りないお金を補填する必要があります。
親から借りたり、貯蓄から捻出したりしないと売却できないため、残りのお金をどうするかは夫婦での話し合いが必要になります。
万が一手元にお金がなく、住宅ローンが払えなくても持ち家の売却を希望する場合は、任意売却という方法があります。任意売却は、売却金額が住宅ローンの残高を下回ってるオーバーローンの状態でも売却することが可能です。
任意売却をするためには、ローンを借りている債権者である金融機関などの承諾が必要になるため確認するようにしましょう。
離婚で持ち家を売却する流れ
持ち家は「効率の良い流れ」で売却することに注意すると、スムーズに進めることが可能です。ここでは、離婚で持ち家を売却する時の流れを詳しく解説していきます。
持ち家の名義人を確認する
土地や建物、マンションなどの不動産を売却する時には、所有者である名義人の承諾が必要になります。
例えば名義人がどちらか一方の場合、売却の意思確認の有無を司法書士が行ったり、本人確認のための免許証や健康保険証などを確認したりする必要があります。
共有名義になっている場合、売却に関しては夫婦それぞれの承諾が必要になります。どちらか一方でも売却をする意思がなければ、持ち家を売ることが出来ないため注意が必要です。
一括査定で複数社に依頼する
持ち家の名義人を確認したら、「不動産売却の一括査定サイト」などを使い、複数社の不動産会社に売却査定の依頼をしてみましょう。
もちろん、自分で調べた複数の仲介会社に査定依頼してみるのもOKです。
一括査定であれば、10社ぐらいの不動産会社に一括で査定見積もりを依頼することが可能です。
その中から3～4社に絞り、実際に担当者に会って話しを聞いてみることが大切です。意外と知られていませんが、担当者とのフィーリングはとても大事になってきます。これから先、持ち家が売れるまでその担当者と付き合っていくことを考えると、売却に対しての知識があまりなかったり、頼りなかったりする担当者だと先が思いやられますよね。
また、不動産会社によっては戸建ての売却が得意な会社やマンションの売却が得意な会社があります。
持ち家の種類によって、どのジャンルが得意かを考えながら不動産会社を選ぶことが失敗しないポイントです。
一社に絞り売却活動を開始する
3～4社の不動産会社から1社に絞って売却活動を開始しましょう。不動産会社に買い手を探してもらう「媒介契約」には3種類あります。
・専属専任媒介契約・・・不動産会社1社に買い手を見つけてもらい、売主が自分自身で買い手を見つけることができない。
・専任媒介契約・・・不動産会社1社に買い手を見つけてもらい、売主が自分自身で買い手を見つけることができる。
・一般媒介契約・・・複数の不動産会社に買い手を見つけてもらうことが可能。
この3つの契約の中で、どの媒介契約を選ぶのが良いのでしょうか。それぞれの契約にメリット・デメリットがありますが、専属専任媒介契約をおすすめします。
専属専任媒介契約は契約期間が3ヶ月以内と決まっており、その期間の間で不動産会社は一生懸命買い手を探します。不動産会社にとっては「3ヶ月間の期間で売り切るぞ」という気持ちが強いため売却に積極的になってくれます。特に、売却を急いでいる場合は一度「専属専任媒介契約」でお願いしてみましょう。
売却査定は不動産会社へ依頼するのがおすすめ
不動産の価格は特に「定め」というものがありません。そのため何も知らない一般の方は、相場よりも安く売られたり、高く買わされたりということも現実にあります。
そのようなことを防ぐためにも、不動産の専門家である不動産会社に売却査定をお願いするようにしましょう。不動産会社に依頼することで、適正な売却価格というものを知ることができ、スムーズな持ち家の売却が可能です。
離婚となると、持ち家の売却にも時間がかかることが懸念されますが、不動産会社に頼むことでその心配を軽減できるかもしれません。
よくある質問
Q1. 不動産は必ず財産分与の対象になりますか？
結婚後に建てたり、購入した不動産は対象になります。
結婚前に購入した不動産でも、結婚後に住宅ローンを払っていた場合は「ローンを支払った分」について共有財産の対象となリマス。
Q2. ローンが残っていても売却できますか？
売却できますが、原則「売却価格＋自己資金」でローンを完済することが必要になります。
それが難しい場合は、任意売却などの手段で売却を検討していくことになります。
Q3. 相手と顔を合わせずに売却できますか？
オンライン対応をしている会社に依頼すれば、売買契約までは顔を合わせずに売却を進められます。
Q4. 離婚時の売却で買取はおすすめですか？
売却を急ぐ必要がある場合は有効です。
また、荷物をそのままの状態で売却したい場合もおすすめです。
しかし、相場価格より低くなってしまうことが多いため、できるだけ高い価格での売却を目指す場合は、一度仲介で売却することをおすすめします。
まとめ
今回は、離婚の時に持ち家を売却する手順や、査定をお願いするコツを解説しました。離婚に関することや、持ち家の売却に関することは専門的な知識が必要になり、細かな価格設定などをしないと売却して後悔することに。
できれば離婚の前に夫婦でしっかり話し合って、不動産会社などの専門家に相談をし「後悔しない持ち家の売却」を成功させましょうね。
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