「マンションが売れない」の本質はたった3つ。ケーススタディで対応策も紹介。
更新日： 2023.03.09
目次
売り出した途端、問い合わせがたくさん来る物件があります。
一方、半年以上経っても売れない物件があることも事実です。
この記事で分かること
・マンションが売れない理由が分かる
・「買いたくないマンション」具体的な3事例と対策が分かる
マンションが売れない3つの本質
マンションが売れない理由は色々ありますが、本質はこの3つです。
この3つのうちの一つがある、または重なりあうことでより売りづらくなります。
【本質1】人がいない
そもそも、エリアとしての需要が低いパターンです。
【本質2】買えない
価格設定が高すぎるパターンです。
付加価値があったり、高い価格だったとしても買いたい、という人が偶然あなたが売り出すタイミングと同じ時期に現れる「ラッキー」がないとなかなか売れません。
よく一括査定の選択肢である「時間がかかっても高く売りたい」は、このラッキーを待ちます、ということです。
【本質3】買いたくない
物件そのものの特徴により、買い手がいないパターンです。
例えば
・見た目（室内の状態や、管理状況など）
・建物そのもの（耐震基準を満たしていない、築年が古いなど）
・部屋位置（日当たりが悪い、ゴミおきばの上、1階など）
・権利など（定期借地権、違法建築など）
次の章からは、この「買いたくない」から3つのケーススタディで、売れない理由の深掘り＋対策を考えていきます。
【ケース1】一階
実は同じマンションでも階層によってなかなか売れないケースがあります。
特に売りにくいといわれているのがマンションの一階です。
ではなぜマンションの一階の部屋は売りにくいのでしょうか
まずは売りにくい理由について解説します。
防犯面の不安
マンションの一階が最も売りにくい理由として挙げられるのが防犯面からの不安です。
高層階に比べ一階は防犯面が不安視され、そもそもの価格も高層階よりも安く設定されています。
また、玄関だけではなく裏庭などからも侵入できるので、不審者が「侵入しやすい」という点が防犯面でマイナス要因になってしまいます。
さらに、侵入しやすいということは、逃げやすいということでもあるため、より防犯面で不安視される傾向にあります。
日当たりが悪い
高層階に比べ、日当たりが悪い点も売れにくい理由です。
近くに二階以上の建物があると、一日の一定時間、日当たりが悪くなってしまいます。
遮るものが高層階に比べると多くなってしまいますので、日当たり面でも高層階に劣ります。
高層階に比べると遮るものも多く、近くに二階以上の建物があると1日の一定時間、日当たりが悪くなってしまいます。
また、購入時には日当たりに問題がなくても、後から周辺環境が変化した場合に影響を受けやすいという特徴があります。
通りから見えてしまう
一階の場合、塀や壁がないような場合、通りから家の中がわかってしまうマンションもあります。
この場合一日中、目隠しや薄手のカーテンで、外から部屋の中が見えない状態にしておかなければいけません。
常にカーテンを閉めっぱなしにしなければならないことに、ストレスを感じてしまう人もいるでしょう。
高層階だと基本的に外から部屋の中を見られることはありません。
通りから部屋の中が見えやすい構造の場合、売れにくい理由へと繋がります。
マンションの一階を売却する方法
ここまでは、一階のマンションが売れにくい理由をいくつか挙げました。
ここからは、その対処法について解説します。一階のマンション売却にお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。
専用庭がついていることをアピールする
マンションの一階が高層階のにはないものを持っているケースがあります。
それは、専用庭です。
小さい子供を遊ばせる広さの専用庭や、ガーデニングや家庭菜園をやりたい人などにとって専用庭は、非常に貴重な場所になります。
一階にしかない最大のメリットですので、専用庭をアピールした売却募集などは効果的といえるでしょう。
高層階よりは金額が安いことをアピールする
少し触れましたが、マンションの場合、高層階よりの低層階、特に一階の部屋は当初の募集時に金額が安く設定されることが多いです。
つまり、同じ間取りだったとしても、高層階を低層階と同じ金額で購入することは難しいです。。
マンション自体に魅力を感じている人にとっては、売却金額が安いことをアピールしての募集も効果的です。
【ケース2】自分でリフォームしたマンション
リフォームしたマンションも売りにくいとされています。リフォームしたマンションはきれいな状態になるので売りやすいのではないかと考える人も多いのではないでしょうか。
実際に、中古マンションの中にはリフォームによって相場より高い金額で取引されているケースもあります。
しかし、リフォームしたマンションも、ときには売れにくいマンションになってしまうのです。
まずは理由について解説します。
売却価格が高くなる
リフォームするということは、当然ながらリフォーム費用が必要になります。
リフォームにかかった費用をそのまま売却価格に上乗せしてしまうと、売却価格が高くなってしまい売れにくい要因となってしまうでしょう。
マンションの売却価格には地域の相場などが影響しており、その相場を越えてしまうと一気に売れにくくなってしまいます。
かえって使い勝手が悪くなる
古くなった住まいをリフォームする場合、基本的には自分たちの使い勝手を良くするためにリフォームします。
しかし、自分たちの使い勝手の良さが他の人の使い勝手の良さに繋がるわけではありません。
実は非常に偏ったリフォームになっていて多くの人には使い勝手が悪くなってしまっている場合もあります。
リフォームしたマンションを売却する方法
それでは、リフォームしたマンションを売却する場合、どのような点に注意したらいいのでしょうか
ここからはリフォームしたマンションを売却する際の対処法について解説します。
ホームステージングをして、部屋を魅力的に見せるる
すでに空室の場合は、ホームステージングをすることがおすすめです。
語句：ホームステージング
部屋に合った家具や照明、グリーンを設置することで、リフォームした部屋を魅力的に見せ、買主も実際の生活をイメージしやすくなる効果があります。
リフォーム金額をそのまま加算しない金額に設定する
前述しましたが、リフォーム金額をそのまま売却価格に乗せて売却してしまうとどうしても金額が高くなってしまいます。
リフォームした金額をそのまま上乗せせずに、相場とバランスをとった金額設定にすることで売りやすくなるでしょう。
【ケース3】定期借地権のマンション
最後に売りづらいマンションとして挙げられるのは、定期借地権付きのマンションです。
定期借地権付きのマンションが売りづらい理由にはどのようなものがあるのでしょうか。
定期借地権とは
定期借地権付きのマンションとはどのようなものかわからないという人も多いでしょう。
定期借地権付きのマンションとは、土地を一定期間借りて建てられているマンションのことです。
通常のマンションは土地と建物がセットで売られています。
しかし、定期借地権付きのマンションでは土地に関しては借りている状態です。
購入することはできません。
定期借地権の場合、50年間を最長として借りることになりますので、基本的に50年経過すると解体し、更地にする必要があります。
これが定期借地権付きマンションの特徴です。
なぜ定期借地権付きマンションは売れない
最大の要因は、借地権の契約期間にあります。
契約期間を過ぎてしまうとマンションは解体して更地にし、土地の所有者に返還しなければいけません。
残りの契約期間が短いほど、建物がなくなるまでの期間も短い、つまり居住できる期間が短くなるため売りにくくなってしまうでしょう。
定期借地権付きマンションを売却する方法
ここまで、定期借地権付きのマンションが売りにくい理由について解説をしました。
では、定期借地権付きマンションを売却するにはどのような方法があるのでしょうか
価格は一般のマンションよりも安く設定する
一般的に、定期借地権のマンションの時価は、所有権のマンションの7割前後と言われています。
一定期間が過ぎてしまうと建物が無くなってしまうわけですから、建て替えや全体改修工事などで維持管理できるマンションより価値は下がるといえるでしょう。
そのため、地域相場より安い金額で売却しなければ、「いつまでたっても売れない」ということになりかねません。
価格設定を安くすることで売りやすくすることが対処方法のひとつです。
買取を利用する
マンションなど不動産の売却には、不動産会社に依頼して広く買主を募集する「仲介」が一般的ですが、もうひとつの売買方法があります。
それは、買取と呼ばれる方法です。
買主は不動産会社となり、金額を査定するのも買主となる不動産会社です。仲介会社は間に入らず、買主となる不動産会社が直接あなたの不動産を買い取ります。
一般の仲介よりは安い価格で売却するケースが非常に多いのですが、反面、仲介手数料がかからず、すぐに売却できるといったメリットがあります。
ただし、物件によっては買取を断られることもあるため、買取会社の対象物件について事前に確認しておくことが大切です。
よくある質問
Q1. マンション売れない理由は何ですか？
マンションが売れない理由は、大きく「人がいない（エリアとしての需要がない）」「買えない（高すぎる）」「買いたくない（懸念事項がある）」の3つです。
Q2. 良い部屋なのに売れないのはどんな理由がありますか？
定期借地権で残存期間が短い、耐震基準に不安がある、などの物件は、需要があるエリアで、室内の状態も良いのにもかかわらず売れない場合があります。
Q3. 1階のマンションが売りづらいと言われる理由は何ですか？
防犯面の不安がある、日当たりが悪い場合がある、プライバシーを確保できない、という理由です。
Q4. 1階が逆にメリットになるのはどんなときですか？
広い専用庭がついている、専用駐車場がついている、など、利便性が高いときです。
Q5. 自分でリフォームした部屋はなぜ売りづらいのですか？
リフォームの内容が需要と合っていない場合がある、中途半端なリフォームになってしまう場合があるためです。
Q6. なかなか売れないマンションを売る方法はありますか？
ホームステージングなどで、内見時の印象をアップさせる、価格を下げる、買取業者に依頼する、などの方法があります。
まとめ
マンションは状況によって、売りに出してもなかなか売れない場合があります。
しかし、絶対に売れないというわけではなくしっかりと対処方法を理解することで、早期に売ることも可能です。
この記事では、売れにくいマンションの特徴や対処方法について詳しく解説してきました。
売却を考えているマンションが、売れにくい条件にあてはまった場合には、今回紹介した対処方法をぜひ参考にしてみてください。
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