【相続したマンション】契約書の有無でこんなに違う！売却にかかる諸費用と税金を試算してみよう
更新日： 2023.03.09
相続にはいろいろと手続きが発生するもの。
マンションを売却したいけれど、税金も気になるし、そもそもどう進めればよいのか不安に思っている人も多いはず。
この記事で分かること
・相続したマンション売却の進め方
・売却するときに必要な諸費用と税金
・購入時の売買契約書が見つからない時の対処法
相続したマンションを売却開始するための3ステップ
マンションを売却するにはどのような流れになるのでしょうか？ある程度はインターネットで調べる事ができますが、具体的にどのタイミングで何をするのかを知っておくことが重要です。
ゆとりを持って売却計画を考えるためにも、最初に次の流れを確認しておきましょう。
【ステップ1】不動産会社に査定を依頼する
まずは不動産会社に相続したマンションの査定を依頼しましょう。近くの不動産会社に連絡をする方法や一括査定サイトを利用する方法がありますが、複数社で検討することをオススメします。
特に相続したマンションを売却するためには通常のマンション売却よりも専門的な知識が必要となるため、売却に慣れている担当者に依頼する必要があります。
そのため、不動産会社に査定依頼をする場合には必ず相続したマンションの売却である事を伝えるようにしましょう。
【ステップ2】査定額をベースに販売方法や販売計画を決定する
各社から査定額の提示がありますが、査定額だけでなく販売方法や手残り額の説明が分かりやすいかどうかという点を含めて検討する事がポイントです。
不動産会社は売却の依頼を受けるために意図的に高い査定額を提示し、売却開始後に価格を下げるという営業手法を取る場合があります。
そのため、査定額の根拠をしっかりと説明できることは重要ですが、同じくらい重要なポイントとして販売方法や販売計画があります。
相続したマンションの名義変更が完了しているかどうかや居住用財産なのか空き家なのかで販売方法は変わります。
また、後述する諸費用や税金面についても大きく変わるため、提示された査定額に沿った売却価格を決定するためにはしっかりとした販売計画の提案も必要となります。
相続登記や遺産分割協議が未完了のまま決済した場合、売主責任による違約解除となる場合もあります。
実際、相続マンションの売却経験がない不動産会社に依頼してしまい、大きなトラブルとなったケースも多いです。
そのため、査定額と販売方法、販売計画の総合的判断で不動産会社を決定するようにし、相続に詳しい担当者を選ぶようにしましょう。
【ステップ3】不動産会社と媒介契約を締結する
不動産会社が決まったら、売却委託の方法を決定しましょう。次の3種類から選択する事になりますが、それぞれメリットデメリットがあるため売却計画に合わせて選択することが大切です。
一般媒介契約
複数の不動産会社に依頼する事ができ、有効期間は原則ありません。不動産会社は指定流通機構への登録義務も売主への販売報告義務もありません。
複数社に依頼できるため、不動産会社を1社に絞れない場合や不正なく確実に売却したい場合には有効な媒介契約です。
一方で、、不動産会社の販売管理を売主自身が行わなければならず、依頼先が増えると、対応の手間がかかります。
また、不動産会社からすると利益0となる可能性があるため、会社によっては積極的な売却活動を行ってもらえないこともあります。
専任媒介契約
不動産会社は1社のみと契約する事になりますが、売主自らも買主を探す事ができます。親族や友人に個人間売買をする可能性がある場合に選ばれる契約形態です。
有効期間は3ヶ月、指定流通機構への登録は媒介契約締結後7日以内に行う義務があり、売主への販売報告は2週間に1度行う必要があります。
1社のみに売却管理を委託するため対応の手間も少なく、かつ売主自ら買主を捜索できるという特徴があります。
ただし、不動産会社が1社のため売却活動がうまく進むかどうかは依頼した不動産会社にかかっているため、活動内容に対し細かいチェックをする必要があります。
専属専任媒介契約
専任媒介契約は売主も自ら買主を探す事ができるのに対し、専属専任媒介契約は全ての買主捜索を不動産会社に依頼する契約形態となります。
有効期間は専任媒介と同じ3ヶ月ですが、指定流通機構への登録は5日以内、売主への販売報告は1週間に1度となります。
売主の手間は少なく、不動産会社も利益を得るため積極的に販売活動を行います。
ただし、専任媒介と同じく早期売却ができるかどうかは不動産会社次第となるため、不動産会社の選定は注意深く行うようにしましょう。
相続したマンションを売却するときに必要な諸費用と税金
相続したマンションを売却する際にはどのような諸費用と税金がかかるのでしょうか？売却価格だけでなく諸費用と税金額をチェックすることで、最終手残り額を把握することができます。
特に相続したマンションについては相続の確定、非確定も影響するため、次の項目をしっかり確認しましょう。
諸費用
通常のマンション売却、相続マンションに関わらず次の項目が諸費用として必要になります。
- 印紙代
- 所有権移転登記費用
- 仲介手数料
相続することは確定したが、相続登記が完了していない場合は、上記に加え相続登記も必要となります。
なお、相続すること自体が未確定の場合は、
まず、遺産分割協議が必要となり、その場合は遺産分割協議書作成の費用も必要となるため、注意が必要です。
税金
相続したマンションを売却した場合、売却益に応じた譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税の計算は売却価格と当時取得した価格によって大きく変わり、計算式は次のようになります。
売却価格－取得した価格－取得に要した諸費用－売却に要した諸費用＝譲渡所得課税額
譲渡所得課税額×所有期間に応じた税率＝譲渡所得税
所得期間が5年を超える場合は20.315%、5年以下であれば39.63%となります。この年数は被相続人の所有期間も加算できます。
例えば、被相続人がマンションを取得し3年目に亡くなり、相続人が相続取得してから3年後に売却した場合は、被相続人と相続人の所有期間の合計は5年を超えるため、20.315%となります。
ここで、注意しなければならないのは、当時取得した価格によって税額が大きく変わってしまう、という点です。
取得価額は、売買契約書や領収書で確認ができます。
しかし、相続したマンションの場合は残っていないケースも多いです。
取得時の売買契約書等がない場合、売却価格の5%が取得費として扱われてしまいます。
例えば3,000万円のマンションを購入し5年後に2,000万円で売却した場合、どちらの諸費用も100万円だとすると次のようになります。
〈売買契約書がある場合〉
(2,000万円－3,000万円ー100万円－100万円)×39.63%＝約－1,200万円＝譲渡所得税0円
〈売買契約書がない場合〉
(2,000万円－100万円－100万円－100万円)×39.63%＝約670万円の譲渡所得税
このように、相続したマンションを売却する場合は大きな税負担となる場合があります。
譲渡所得税の税金対策として、居住用財産であれば3,000万円まで課税額を控除する事ができます。つまり、上記の例では1,700万円の課税額が0円となるため、免税となります。
また、相続したマンションを相続取得後3年以内に売却した場合、相続税を支払っていれば取得した費用として加算する事ができ、課税額を減らす事ができます。
相続したマンションを売却する際には譲渡取得税が重要なポイントとなります。
そのため、事前に購入当時の契約書類や領収書の有無を確認し、税制優遇を最大化できるようにしましょう。
よくある質問
Q1. 相続したマンションを売却するときに、仲介会社の担当者に相続であることを言わないといけませんか？
思わぬトラブルが発生することもありますので、必ず伝えておきましょう。
Q2. 相続したマンションを売却するときに特に注意することはありますか？
相続登記や遺産分割協議が完了してから売却するように注意してください。
Q3. 相続したマンションを売却するときにどんな諸費用がかかりますか？
基本的には通常の売却と同様です。
相続に関する費用として、相続登記費用、遺産分割協議書作成費用もかかってきます。
Q4. マンションを売却したときに税金はかかりますか？
売却益が出た場合は譲渡所得税がかかります。
Q5. 売買契約書が見つからないと何か不都合がありますか？
取得費が分からないため、譲渡所得税の負担が大きくなる可能性があります。
Q6. 売買契約書が見つからない場合はどうすれば良いですか？
仲介会社に問い合わせをしてみてください。
または、領収書などの他の書類を探してみてください。
まとめ
相続したマンションの売却に慣れている人は少なく、ほとんどの相続人が初めての売却となります。そのため、この記事に記載したようなポイントを全て確認することは難しいです。
相続したマンションを失敗せずに売却するには、専門的な知識を持っている不動産のプロに依頼することが重要なポイントになりますが、人任せにせず、売主として諸費用や税金、税金対策についてもしっかりと把握しておくことが大切です。
ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）
WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。
売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。
WEBURUで売却するメリット
- 夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）
- 仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる
- 交通費や、移動にかかる時間を節約できる
- 電子契約では、印紙代がかからない
忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。
仲介だけでなく、買取にも対応をしています。
WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。
一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。
ぜひ、気軽にご相談ください。
