【はじめての確定申告】マンション売却時の「納税の流れ」と利用できる「特例」を紹介
更新日： 2023.03.09
目次
「マンションを売却したら、やっぱり確定申告って必要なのかな？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。
この記事で分かること
・確定申告とは何かが分かる
・マンション売却時の確定申告の流れが分かる
・確定申告で利用される特例が分かる
そもそも確定申告って何？
確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間に発生したすべての所得と納めるべき納税額を明らかにする手続きです。
一般的に、2月16日から3月15日までが確定申告の申告期間となっています。
サラリーマンの場合、確定申告をしていない人が多いですが、給与収入が2,000万円を超えたときや、給与以外に収入が発生した際には確定申告が必要になります。
マンション売却時の確定申告は必要？不要？
結論として、マンションを売却したら確定申告が必要です。
マンションなどの不動産を売却した際の収入は譲渡所得に該当します。
譲渡所得はサラリーマンの給与所得とは異なり、会社では把握できない収入ですので、個人で確定申告を行う必要があります。
譲渡所得が発生しないマンション売却の場合、納税という意味では確定申告は不要です。
しかし、損失を利益と合算できる損益通算などの節税につながる場合もありますので、マンションを売却したら確定申告を行うと考えておくのが良いでしょう。
マンション売却時の確定申告で提出する書類
マンションを売却した際に行う確定申告で必要な書類を確認していきましょう。
確定申告に必要な書類は、税務署から取得する書類と、売買契約時に取得する書類があります。
税務署から取得する書類
税務署から取得する書類としては、
- 確定申告の記入書類
- 譲渡所得の内訳書
があります。
上記の書類は税務署にて紙で受け取ることもできますが、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。
税務署に行く用事がない場合、まずはインターネットから必要書類を確認、取得しておくほうが手間なく進められますね。
もちろん、不足書類があってはいけませんので、心配であれば一度税務署に向かって窓口で確認しておくのも良いでしょう。
売買契約時に取得する書類
売買契約時に取得する書類
・売却時の売買契約書
・購入時の売買契約書
・売買に関わる諸費用の領収書（仲介手数料・印紙など）
自分で用意する書類としては、ほとんどがマンションの売買契約の際に取得した書類になります。
大切なのは、売却時だけでなく、購入時の売買契約書も必要ということです。
なぜなら、購入時の金額やかかった諸経費を証明する書類がないと、経費の計上ができなくなり、売却価格がそのまま利益として扱われてしまうからです。
確定申告の時期までに、マンションの売買に関わる書類一式を用意しておくことが大切です。
確定申告の流れ
マンションの売却から確定申告までの流れは、ポイントさえ抑えてしまえば難しいものではありません。
確定申告までの流れを3つのポイントに絞って解説していきます。
譲渡所得の計算
確定申告では、マンションの売買契約によって、課税対象となる所得がいくらかを算出することが大切です。
マンション売却によって得た収入（売却益）から、仲介手数料などの必要諸経費を差し引き、最終的に得た利益（譲渡益）、もしくは損失（譲渡損）を確定させます。
計上できる経費
・マンション購入時の取得費
・マンション購入時のリフォーム費用
・司法書士への登記費用などの報酬
・不動産会社への仲介手数料などの報酬
・税金として支払った印紙税
取得費やかかった経費が不明な場合は、事前に確認できる範囲で用意しておきましょう。
判断に迷った場合は、確定申告の会場窓口、もしくは税理士などに相談するのが安心です。
所得に応じて税額を算出
マンション売却から利益が発生した場合、譲渡所得の税率を乗じて税額を計算していきます。
譲渡所得の税率は、マンションの保有期間に応じて異なってきます。
具体的には、マンションを売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合は20.315%、5年以下である場合は、短期の売却ということで39.63%の税率になります。
保有期間によっては、早くマンションを売却することで税金が上がってしまうケースもありますので、マンション売却前に確認しておくようにしましょう。
確定申告手続き
マンション売却の譲渡所得税が計算できたら、後は確定申告を行うだけです。
確定申告は税務署にある確定申告の書類に記載をして税務署に持っていくか郵送で提出することができます。
近年では、インターネットから手続きができるe-taxを利用するケースが増えてきています。
具体的な書類への書き方は、国税庁のサイトに詳細が書かれていますので、参考にしながら記載していくのがおすすめです。
参考：国税庁 | 譲渡所得の申告のしかた（記載例）
確定申告で利用される特例
マンションを売却したことで利益を得た場合には、譲渡所得として課税対象になります。
しかし、確定申告をすることで特例を利用できれば、譲渡税を減額させられる可能性があります。
ここからは、マンション売却時に節税効果を受けることができ、よく利用されている2つの特例について解説していきます。
3,000万円特別控除
マンションの売却時に利用される特別控除として、要件を満たすことで3,000万円まで譲渡所得税が控除される制度になります。
マンションの売却益が3,000万円以下であれば、全額が控除されるので非常に大きな節税になります。
控除を受けるための前提条件としては「自己の居住用」であること、つまり、マイホームであることが条件になります。
その上で、売却した相手方が親族などの特別な関係ではなく、マンション売却の前年、及び前々年に3,000万円特別控除などの特例措置を受けていないことが条件になります。
基本的には、上記の条件を満たせば3,000万円の特別控除が利用できます。
その他、細かい条件については、国税庁のサイトを確認しておきましょう。
参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
マンションを売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超える場合には、譲渡税率を軽減できる特例になります。
具体的には、
- 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21%
- 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315%
上記の税率が適用となります。
3,000万円の特別控除と併用して利用することができるので、マンション売却で得られた売却益が8,000万円の場合、3,000万円を控除した上で、残りの5,000万円に対して14.21%の減額税率を利用して税額を計算できます。
このようにマイホームを長期間保有していた場合には、税金の控除につながる制度が利用できるので、確定申告はきちんと行うようにしましょう。
よくある質問
Q1. マンションを売却して利益が出たら、確定申告が必要ですか？
譲渡所得税を納めるために、必要です。
Q2. 確定申告とは何ですか？
1月1日から12月31日までの1年間に発生したすべての所得と納めるべき納税額を明らかにする手続きです。
Q3. 書類は税務署で取得しなければいけませか？
ウェブサイトから、確認・取得することもできます。
Q4. 購入時の売買契約書が必要なのはなぜですか？
譲渡所得を計算するために、購入時の金額やかかった諸経費を証明する書類が必要だからです。
Q5. 確定申告の期間はいつですか？
一般的に、2月16日から3月15日です。
Q6. 譲渡所得税の税率は何％ですか？
マンションを売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合は20.315%です。
5年以下である場合は、短期の売却ということで39.63%です。
Q7. マンション売却時に利用できる特例は何ですか？
諸条件がありますが、「3,000万円の特別控除」や「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が使えます。
マンション売却時の確定申告のまとめ
マンション売却をした翌年には、原則として確定申告の手続きが必要になります。
確定申告をすることで、マンション売却から発生した譲渡益、もしくは譲渡損を確定できます。
要件を満たすことができれば、3,000万円の特別控除など減税することもできますし、損失が発生してしまった場合でも、損益通算や繰越控除などの特例措置を利用して節税できるケースもあります。
確定申告をしたことがない人にとっては大変な作業に感じられますが、確定申告をすることで納税額も大きく変わることがあります。
是非、後悔しないマンション売却をするためにも、確定申告に必要な手続きや書類について理解を深めておきましょう。
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