【マンション売却】諸費用をシミュレーションしてみた！一覧表・仲介手数料の意義の考察もあり。
更新日： 2023.03.09
目次
マンションを売却するとき、意外とかかる「諸費用」。
物件金額にもよりますが、数百万円単位でかかってきます..。
この記事で分かること
・諸費用には何があるか
・諸費用のシミュレーション
・仲介手数料とは何か
マンション売却でかかる諸費用一覧
仲介手数料とは？
仲介手数料とは、不動産会社に仲介をお願いしてマンションの売買が成立したときに、売主が不動産会社に支払う報酬のことです。
仲介手数料は、売買契約が成立したときのみ支払うため、契約期間中に売却できなければ支払う必要はありません。また、複数の不動産会社と契約している場合、購入希望者を見つけてくれた1社のみに仲介手数料を支払います。
なぜ仲介手数料を支払うのか
マンションの購入希望者を見つけるためには、人件費や広告費といったさまざまな費用が必要です。不動産会社は、契約時に得た仲介手数料から売却活動にかかわる費用を工面しています。
たとえば、売却活動を実施するにあたり、次のような費用が必要です。
- 不動産ポータルサイトに広告を掲出する費用
- 自社でチラシを作成する費用
- チラシをポスティングするスタッフの人件費
- 物件調査や内覧対応時に使う社用車の維持費
- 物件を引き渡す段取りに要する費用
売却をサポートするためにかかる費用や売主に代わってマンションの売却を成功させようと尽力する担当者への報酬として、仲介手数料の支払いが必要になります。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は、「売買契約が成立したとき」と「物件を引き渡したとき」に半額ずつ2回に分けて支払うのが一般的です。
とはいえ、支払いの形式に明確なルールはなく、すべての取引が終了したあとに一括で請求する不動産会社もあります。
仲介手数料の限度額
仲介手数料は、マンションの売買代金によって法律で限度額が設けられています。売買代金ごとの限度額は、次のとおりです。
多くの不動産会社は、限度額いっぱいの仲介手数料を設定しています。しかし、売主は必ず限度額を支払う義務はありません。提示された金額が負担に感じるなら、値引き交渉を持ちかけることも可能です。
マンション売却の際にかかる仲介手数料早見表
以下に、500万円単位ごとにマンション売却の際にかかる仲介手数料の上限をまとめました。ぜひ、マンションを売却するときの参考にしてください。
マンション売却でかかるその他の諸費用
次に、マンションを売却するうえで、仲介手数料以外にかかる諸費用を紹介します。以下の諸費用は、売却後にかかるものがほとんどです。
印紙税
印紙税とは、売主と買主との間で交わす売買契約書に貼る収入印紙に対してかかる税金のことです。印紙税は、売買契約に記載されている契約金額によって、税額が変わります。
（参考：国税庁 No.7108不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置）
平成26年4月1日～令和6年3月31日までに作成される売買契約書は、軽減措置の対象となるため、上記の印紙税額が適用されます。
なお、印紙税を納めない場合、3倍の過怠税を徴収されるため、十分気をつけましょう。
登録免許税
登録免許税とは、マンションの登記変更に対してかかる税金のことです。住宅ローンが残っている不動産を売却するときは、抵当権を外す手続きをします。この手続きをする際に、登録免許税の支払いが必要です。
登録免許税の税額は、不動産一つにつき1,000円です。マンションの場合は、建物と土地にそれぞれ税金がかかるため、合わせて2,000円課税されます。
住宅ローン返済手数料
住宅ローン返済手数料とは、ローンの残債があるマンションを売却する際、そのローンを一括返済するためにかかる費用のことです。
返済手数料は、金融機関や返済方法によって変わるため、詳しい金額はローンを組んだ金融機関に尋ねると良いでしょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションを売却したとき、利益がでたときのみ支払う税金のことです。マンションの購入価格より売却価格のほうが上回った場合、売却した翌年に確定申告して税金を納めなくてはなりません。
また、マンションを所有していた期間によって、譲渡所得税の税率は異なります。
売却益がでると、納めるべき譲渡所得税は高額になる可能性があります。その際は、不動産売却時に役立つ控除や特例を活用し、節税対策しましょう。
マンション売却で場合によって必要な費用
これまで紹介したマンション売却でかかる諸費用以外に、場合によって必要となる費用を紹介します。ここで紹介する費用は、マンションの売買が成立したあと、引き渡しの際に必要となる費用です。
引越し費用
新しい物件に住み替えするのであれば、引越し費用がかかります。さらに、売却後なかなか新居が見つからないなら、仮住まい先を用意しなくてはなりません。仮住まい用に賃貸物件を借りた場合、その分の家賃や引越し費用も必要です。
また、引越しは時期によっても費用が変わります。特に、1月～3月頃と9月頃は、繁忙期となり通常期と比較すると料金を高めに設定している業者が多いです。
「この日までに必ず売却したい」と売却期限が決まっているマンションは別ですが、特別期限がない場合は、繁忙期を避けて引越しすると費用を節約できます。
ハウスクリーニング費用
室内をきれいにしてからマンションの売却を進めたい方は、ハウスクリーニングを実施する場合もあるでしょう。
ハウスクリーニングは、間取りや物件の種類、居住の有無によって料金が異なるため、実施する際は直接業者に問い合わせるのがおすすめです。
また、不動産会社の中には、ハウスクリーニング業者と提携しているところもあります。自分で業者を探すのが不安な方は、一度不動産会社の担当者に聞いてみると良いでしょう。
マンション売却でかかる諸費用のシミュレーション
最後に、マンション売却でかかる諸費用をシミュレーションしてみましょう。売却するマンションの条件は次のとおりです。
条件
- 物件種別：マンション
- 購入価格：5,000万円
- 売却価格：3,200万円
- 住宅ローン残債：500万円
- 引越し：なし
- ハウスクリーニング：なし
- 居住年数：22年
上記の条件をもとに諸費用を計算すると、以下のような結果になります。
上記条件のマンションを売却する際にかかる諸費用は、116.4万円でした。しかし、試算結果は、あくまで概算です。マンション売却時の詳しい諸費用を知りたい方は、不動産会社の担当者にお尋ねください。
よくある質問
Q1. 仲介手数料を支払うタイミングはいつですか？
「売買契約が成立したとき」と「物件を引き渡したとき」が多いです。
Q2. 仲介手数料に、上限下限はありますか？
上限は定められていますが、下限は定められていません。
Q3. 電子契約のときも印紙は必要ですか？
電子契約のとき、印紙は不要です。
Q4. 譲渡所得税はいつ支払いますか？
確定申告のタイミングで支払いましょう。
Q5. 諸費用を抑える方法はありますか？
・仲介手数料を交渉する
・電子契約にして印紙代を節約する
・司法書士への報酬を交渉する
などがあります。
まとめ
不動産売買は、売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。売却時は、仲介手数料や税金といった諸費用の支払いが必要です。マンションを売却した後、諸費用の支払いができないといった事態に陥らないよう、前もってきちんと資金計画を立てるのをおすすめします。
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