離婚による不動産トラブルとは？持ち家の売却タイミングや共有名義の注意点も解説
更新日： 2023.01.23
目次
今の日本においては離婚することは珍しくはありません。
そして離婚が決まったときに、もっとも取り扱いに悩むのがマイホームです。
そもそも離婚時には、財産分与でもめることが多いものですが、その中でも金額が大きく、簡単に分けることができない不動産は要注意です。
また住宅ローンが残っていても、財産分与の対象になるなど、気をつけなければならない点も多く存在します。
ここでは離婚における、不動産トラブルの原因と、売却に対する考え方を中心として、簡単に説明します。
離婚による不動産トラブルについて
結婚しているときに購入した不動産は「一生一緒に暮らしていく」ことを前提としているでしょう。
最近は男性の低年収化と共働きの家庭が増加しており、また住宅ローン控除など節税の観点から、共同名義として住宅ローンもお互いが組むケースが増えています。
そのため、以前は離婚時において、持ち家をどちらが保有するのかどうかという単純な問題でしたが、現在では飛躍的に不動産の財産分与のトラブルは複雑化しています。
共同名義・ペアローンの増加
前述したとおり、夫婦共に所有する共同名義での購入が増加しています。
男性または女性単独の所有物であれば、それを慰謝料として引き渡して清算というのが、よくある離婚時の持ち家の処分方法でしたが、共同名義ではそうはいきません。
そもそも不動産を引き渡して清算するにも、そもそも相手の持ち物でもあるので、それが慰謝料の代わりとならないためです。
またペアローンと呼ばれる夫婦が共にローンを組んでいる場合は、その清算の問題が生じてきます。
ペアローンには節税の効果があり、最近は共働きの世帯において一般的となりましたが、お互いの収入だけでは購入が難しいため利用していることも少なくありません。
住宅ローンの残額が精算できない
不動産を処分することにより、住宅ローンの残高が清算できればトラブルも少なくなるのですが、物価高騰の影響もあり金額が不足する場合があります。
この場合、引き続き残高をローンとして支払う必要がありますが、慰謝料と新たな住まいの生活費用が必要な状況で、さらに住宅ローンの残高を支払うことは重くのしかかってきます。
そもそもの離婚率が高くなっている
厚生労働省が発表する離婚に関する統計によると、平成14年の約29万組をピークとして緩やかに減少しているものの、令和2年も約19万組の離婚が発生しています。
参考：厚生労働省 | 令和４年度 離婚に関する統計の概況より
離婚の数は減少傾向にありますが、協議離婚や調停離婚の割合は減少しており、裁判離婚が増加していることから泥沼化する率が増えていることが読み取れます。
余談ですが、この離婚数については、コロナウィルスの流行に伴ってテレワークが推進されたことにより、お互いが家にいる時間が増加した結果、増加するのではないかといわれています。
離婚が決まったら家を売るべきなのか
そもそも離婚をする場合、持ち家は売却する方が良いのでしょうか。
理屈はさておき、子どもの学校や住環境を変えたくない場合は住み続ける方法を考えるのが良いでしょう。
また夫婦2人で生活していた場合は、心情的に考えて売却して清算する方がスッキリします。
もし、どちらかが住み続けるのであれば、住宅ローンの連帯保証人など、どのような契約になっているのか、しっかりと確認することが重要です。
単独ローンの場合
どちらか一方だけがローンを組んでいる場合は売却することも、そのまま住み続けることも、どちらの選択も難しくありません。
また財産の清算が簡単なため、どちらを選択してもお互いの関係を絶ちやすいといえるでしょう。
その土地や建物に愛着がある場合などは、どちらかが住み続けるケースも多いものです。
共同名義の場合
共同名義の場合、名義変更をするには登録免許税が必要になるほかに、譲渡所得税が必要となります。また資産価値（家の評価額）が残っている住宅ローンの金額より高い場合は、財産分与の対象です。
このように名義変更や手続きには稼働とお金が必要になるため、住み続けるより売却する方が良いともいえます。
特に住宅ローンが残る場合は、お互いが支払いを続けることで関係性が維持されてしまうことを嫌うケースが多いです。また片方の支払いが滞った場合、しわ寄せがくるのも問題です。
離婚による不動産売却時に確認するポイント
離婚が決まったことにより、不動産を売却する場合、いくつか事前に確認しておく必要があります。
お互いが所有する財産の現状を把握し、その分担については離婚時に、しっかり決めておくことでトラブル防止につながります。
名義と所有割合について
まず重要なのが不動産の名義が誰になっているのかです。
単独名義であれば、大きな問題となるのが共同名義の場合。ここまで記載したようにトラブルの原因となりやすいので注意が必要です。
また同じ共同名義でも所有割合が50:50でない場合は、さらに複雑になります。
様々な問題点を考えると、共同名義で所有しており、住宅ローンが残る場合は、不動産会社に相談し、売却を検討するのがスムーズな対応です。
住宅ローンの残高について
住宅ローンの残高についても、事前に確認しておきます。
そもそも、住宅ローンの支払方法には『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類が存在します。どちらも似たような言葉のため、勘違いしやすいのですが、元利均等返済は毎月の返済額が一定となるため、購入した当初は支払額の大半を利息が占めています。
一方で、元金均等返済は毎月の「元金の支払額」が固定となるため、不動産を購入した当初が支払い金額のピークであり、その後、ゆるやかに金額が減少していきます。
後者であれば住宅ローンの支払い途中であっても、ある程度の残高が減少しているのですが、前者では購入時から借入金額が変わっていない可能性があります。
売却額とローン残高について
ここで一番、大切になるのは結局のところ持ち家がいくらで売れるのか、という点です。
それには、「ローン残高」が大きく影響してきます。
ローン残高と比較して売却金額が高ければ、そのまま清算が可能であり、問題は少なくなります。
ローンが残る場合はトラブルになりやすい
離婚により持ち家を処分した時に、住宅ローンが残った場合はトラブルになるケースが多いです。
そのほとんどが残金について、どちらが負担をするのかという問題が発生します。
また何より不動産の売却額より住宅ローンを上回る場合（オーバーローン）は、その不動産に設定された抵当権を解除することができないため、金融機関と相談となります。
金融機関によっては任意売却として、住宅ローンが残っている状態でも、抵当権を解除してもらうことが可能です。
これは金融機関側としても、そのまま抵当権を設定することにより、住宅の売却ができない、または安値で販売することになり、結果として住宅ローンが返済できない事態を避けるためです。
最近では住宅ローンの返済に困り結果、競売にかかるケースも少なくありません。
それによる金融機関の稼働負担は大きなものとなりますので、それを解消するために任意売却という手続きが認められるケースが増えています。
ローンが残らない場合は財産分与になる
また不動産を売却した際に住宅ローンが残らなければ、その差分は財産分与の対象となります。
これは売却しない場合においても、現在の資産価値と住宅ローンの残高に差分がある場合、住宅を譲ることで財産分与になるのと同じ考え方です。
離婚による不動産売却は仲介より買取がオススメの場合も
離婚により、不動産を売却するときは、不動産会社に一般的な「仲介」を依頼するより、「買取」を利用する方が良いかもしれません。
買取とは、不動産会社に対して、購入者（買主）を探すよう依頼する仲介とは異なり、不動産会社が自ら購入者（買主）となるものです。
最大のメリットとして、不動産会社の査定金額（＝購入金額）に問題がなければ、すぐに売買契約の手続きが可能であり、現金を受け取るまでの期間が、仲介と比較して短い点にあります。
仲介が最短で半年、長ければ1年を超えるのに対して、買取は2ヶ月程度で引き渡しから現金を受領することが可能です。
今回の離婚や海外赴任、また買替により次の住居が決定している場合など、現金化までの清算を早くしたいときには、買取を検討するのも良いでしょう。
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