【マンション売却】平均期間はアテにならない!?ステップ毎にかかる現実的な期間を考察
更新日： 2023.02.09
目次
マンションの売却って実際どのくらいかかるのか、疑問に思っている方は多いのではないでしょうか？
特に売却期限が決まっていたり、売却代金を何か他のことに使おうと考えている場合は、「いつ売れるのか」が気になると思います。
よく、平均期間は3ヶ月〜4ヶ月とも言われていますが、これは現実的な数字なのでしょうか。
基本的な対応を土日にすると仮定して、売却のステップごとに現実的な期間を考察していきます。
記事の後半では、 売却するベストなタイミング、売却を成功させるコツも紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
売却の「3ステップ」と期間
先にまとめると、以下のようになります。
【ステップ1】売却相談〜売却開始まで：1週間〜1ヶ月半
まずは、売却相談から、売却開始（媒介契約の締結）までの期間です。
1週間〜1ヶ月半くらいが目安です。
検討期間の長さや、日程調整期間によって変わります。
簡易査定
査定依頼自体は、インターネットからフォームを入力するだけで依頼できるのですぐ完了します。
（※このとき、広さは、できるだけ正確に入力するようにしましょう）
査定依頼をすると、電話やメールで簡易査定価格の連絡がきます。
依頼当日〜遅くとも3日以内にもらえることがほとんどでしょう。
簡易査定をもらったら、どの会社に本査定を依頼するのか、そもそも売却をするのかを検討します。
土日に家族で話し合って決める、というケースもあるでしょうから、期間は1〜14日とします。
本査定
本査定を依頼することが決まったら、不動産会社と日程調整をします。
即日は難しい場合もあるかと思いますので、調整期間も含めて、10日とします。
媒介契約締結・売却活動開始
本査定価格がわかって、売却する決心がついたら、実際の売り出し価格の相談を経て不動産会社と媒介契約を締結します。その後、不動産会社は売却活動を開始します。（もちろん、ここで一旦売却しない選択もありです。）
【ステップ2】売却活動〜売買契約：2週間〜1年以上
マンション売却の総期間を最も左右するのが、売却活動期間です。
現実には2週間〜1年以上までかなりの幅がありますが、よく3ヶ月とか、4ヶ月とか言われているのはここの期間を指しています。
では、この3〜4ヶ月はどのように進んでいくのでしょうか。
よくあるのが、相場よりも高い価格で売却開始し、徐々に値下げしていくパターンです。
需要があれば高く売れる可能性もあるため、一度チャレンジ価格として出し、お問い合わせ状況に応じて下げていきます。
よくあるパターン
1ヶ月目：希望価格＋αで売り出し開始
2ヶ月目：条件そのまま様子見 or 値下げ
3ヶ月目：条件そのまま様子見 or 値下げ
4ヶ月目：条件交渉、契約日程調整＋買主のローン事前審査
1週間程度では結果がわかりづらいため、2週間〜1ヶ月程度は様子を見ることが多いです。
また、買主と契約の話が進んでも、契約直前になって申し込みキャンセルになり時間だけが儚く過ぎていってします場合もあります。
売却活動期間を左右するのは、「需要」と「売出価格」です。
平均の数字は正直アテになりません。
まずは売主さまが売却期限をしっかり決めましょう。
そして、そこから逆算して売出価格や値下げのタイミングを不動産会社と打ち合わせすることが重要です。
マンション売却は、いわば売りたい人と買いたい人のマッチングなので
売出価格が高くても、人気のあるエリアやマンションならすぐに売却できる可能性が高いです。
また、売却のタイミングでちょうど「その部屋がすごく欲しい！」という人に出会う、ラッキーなことが起きればすぐに売却できるでしょう。
一方、需要が少ないエリアや、室内の状態が悪いのに高い価格で売り出すと、そもそもお問い合わせすらこないような状況になってしまいます。
高く売りたいのは皆同じですが、ラッキーを待ち続けるのか、どこかのタイミングで値下げするのか判断が必要です。
オーナーチェンジ（賃貸中マンション）においては、とにかく高く売りたい、賃料収入はあるので急いでいない、という理由から、1年以上も高い価格で売りっぱなし、ラッキーを待ちっぱなし、というケースも多いです。
【ステップ3】売買契約〜残金決済（引き渡し）：1〜2ヶ月
ここは、あまり個人差はありません。
だいたい1〜2ヶ月です。（買主さまがローンを使わない場合などはぐっと短くなる場合もあります）
この間は、ローン関係の手続きや、引っ越し、司法書士とのやりとりなどを行います。
マンション売却のベストなタイミングは？
不動産市場は日々変化しているため、いつ売却に出せば必ず好条件で売却できるとは断言できません。
しかし、マンションの築年数や需要の高まり具合といった要素を考慮すれば、売却に出すベストなタイミングを見極められます。
ここでは、マンション売却に適したタイミングを4つ紹介します。
公益財団法人東日本不動産流通機構が2021年に調査した「首都圏不動産流通市場の動向」を参考にすると、中古マンションを売却に出してから成約に至るまでの平均期間は3か月ほどです。
築10年になったとき
次のグラフは、首都圏における中古マンションの築年数と成約価格を表したものです。
（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」）
上記の表から、中古マンションは築年数10年を過ぎたあたりから、成約価格が徐々に落ちていることが分かります。そのため、好条件で売却を望むなら、築年数10年前後で売却に踏み切ると良いでしょう。
需要が高いとき
中古マンションの需要が高まっているときも、売却に出すベストなタイミングといえます。特に、新生活の準備を始める1月後半～3月頃、転勤シーズンの9月頃は、需要が高く狙い時です。
反対に、年末年始やゴールデンウィーク、お盆といった長期休みの期間や、すでに新生活が始まっている4月～5月頃は、不動産の取引市場が活発に動いておらず、売却に適さない時期といえます。
需要が低いときに売却に出しても、なかなか購入希望者が現れなかったり、相場よりも安い価格で取引されてしまったりする恐れがあるため、需要が高いときを狙うようにしましょう。
周辺環境が変化したとき
所有しているマンションの周辺環境が変化したときも、売却に出す絶好のタイミングです。
例えば、マンションの周辺に商業施設や大学病院の建設が決まったり、交通の便が良くなったりとプラスの変化が起きると、マンションの価値が上がるとともに購入希望者も増えやすくなります。
一方、ごみ処理場の建設が決まったり、主要なスーパーが閉店してしまったりとマイナスの変化が起きると、物件価値が下がってしまう恐れがあるため十分注意が必要です。
可能であれば、数年以内にどのような変化が起きるか調べておくのをおすすめします。
譲渡所得税が軽減されるとき
不動産を売却する際は、売却時にかかる税金のことも考慮しなくてはなりません。
マンションを売却すると、売却代金に譲渡所得税と住民税が課せられます。譲渡所得税は長期譲渡所得と短期譲渡所得があり、マンションを所有していた期間によって税率が異なります。
築年数が浅いときにマンションを手放すことを検討しているなら、譲渡所得税が軽減されるタイミングを目安にすると良いでしょう。
マンション売却を成功させるコツ
ベストなタイミングを見計らって売却に出せれば、好条件での取引を期待できます。しかし、売却の事情によっては、すぐにでも売却を望む方もいるでしょう。
この章では、売却に適したタイミングでなくても、好条件でマンション売却を進めるコツをご紹介します。
複数社に査定を依頼する
マンションの売却を進める際は、必ず複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。1社のみの依頼では、査定額やサービス内容を比較するのは難しいです。
不動産の査定は明確なルールがなく、依頼する不動産会社によって査定額やサービス内容が異なります。場合によっては、数十万～数百万円ほど査定額が変わるケースも珍しくありません。
最低でも3社ほどに査定してもらい、比較検討してから依頼する会社を決めましょう。
売買仲介に力を入れている不動産会社に依頼する
売買仲介に力を入れている不動産会社に依頼するのも、売却を成功に導くコツの一つです。売買仲介を専門にしている不動産会社なら、独自のルートで購入希望者を抱えている場合があり、早期売却できる可能性が高まります。
不動産会社のホームページやチラシ広告から、その会社が扱っている物件情報や過去の実績を確認し、どの分野に力を入れているか確かめてから依頼すると良いでしょう。
信頼できる営業マンを見つける
マンションの売却を成功させるためには、信頼できる優秀な営業マンとの出会いが必要不可欠です。
同じマンションを売却するとしても、営業マンによって売却期間や金額、契約に至るまでのストレスのかかり具合は、全く異なります。
査定や相談を通して営業マンと直接やり取りを重ね、対応や態度をみてみましょう。優秀な営業マンは売主の気持ちに寄り添って親身に対応してくれます。
反対に、上から目線の発言や横柄な態度が目立つ営業マンは、信頼できません。少しでも対応に違和感があったら、依頼を控えるべきです。
内覧前に部屋をきれいに片づける
内覧前に部屋をきれいにしておくのも大切なポイントです。居住中に売却活動を始める場合、普段の生活を送りながら購入希望者の内覧に対応しなくてはなりません。
この時、部屋の中が散らかっていたり、ほこりや髪の毛が落ちていたりすると、物件の魅力が失われてしまい、なかなか買主が決まらない可能性があります。
早期に高値での売却を目指すなら、内覧前に部屋をきれいに片づけておきましょう。
売主も内覧に立ち会い物件の魅力をアピールする
マンションを空き家で売却するなら、不動産会社にカギを預けて内覧対応を任せることも可能です。
しかし、売主も内覧に立ち会うと、居住していたからこそ分かる物件の魅力を購入希望者にアピールできるため、なるべく一緒に立ち会うことをおすすめします。
不動産会社の営業マンでは伝えきれないマンションの魅力をアピールし、購入決定の後押しをしましょう。
買取会社への売却も検討する
現金化を急いでいるときやなかなか購入希望者が現れないときは、マンションを直接買取会社に売却するのも一つの方法です。
買取会社に直接売却すれば、スピーディーな売却を実現できます。また、買主を探す必要もなく広告を出すこともないため、周囲に知られずに売却したい方にもおすすめの方法です。
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