【マンション売却】「媒介契約」のキホンを解説｜売却をやめたい時の対処法も教えます！
更新日： 2023.03.13
目次
不動産の売却を仲介会社に依頼するときには、「媒介契約」を締結します。
この記事を読めば
・媒介契約とは何かが分かる
・3つの媒介契約の違いが分かって、どれが良いか自分で判断できるようになる
・媒介契約をやめたい時の対処法が分かる
媒介契約について
媒介の意味を広辞苑で調べてみると『①双方の間に立ってとりもつこと。なかだち。とりもち。きもいり』とあります。
これを不動産業界の言葉に置き換えると、不動産会社に対して買主および売主の間を仲介するよう依頼することを指します。
つまり媒介契約とは、不動産会社に対して購入または売却における仲介の依頼内容を具体的に契約として結ぶものと考えると良いでしょう。
媒介契約を締結する理由
媒介契約は、仲介手数料について定める契約でもあります。
媒介の依頼をうけた不動産会社は、取引を成立させることで売主や買主より成果報酬となる仲介手数料を受け取ります。
これは売買契約ではなく「媒介契約に基づいて請求する」ものです。
そのため、そもそも媒介契約を結んでいなければ、依頼者が仲介手数料を払わなかったり、その金額が安い高いなどでトラブルになることが考えられます。
また媒介依頼をしたにも関わらず、どちらか片方が責務を果たさない場合、契約不履行の対象とできるかどうかも異なります。
つまり買主・売主と不動産会社の双方が「約束を反故にされることを心配することなく」安心して取引をおこなうために結ぶ契約として、媒介契約は存在しています。
媒介契約による依頼業務
媒介契約により不動産会社へ依頼する項目は、買主なのか売主なのかの立場によって少し異なります。
売主であれば物件情報を広く掲載・表示することで購入者を探すことが依頼目的の主となり、その活動状況の報告も求めることになります。
一方で、買主であれば希望する物件情報の提供や現地見学の手配、また物件における状況の確認などが主な内容です。
どちらの場合も双方との交渉窓口として、売買契約を締結するための調整や交渉が付随してきます。
媒介契約の種類について
不動産売買における媒介契約は主に3種類あります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
売主にとっては、不動産を購入する際に専任媒介を結ぶメリットが少ない（むしろ存在しない）ため、大半が一般媒介契約を結ぶことになります。
マンション売却においては、それぞれのメリットとデメリットを比較して選択することになります。
注意するべきは、専任媒介契約または専属専任媒介契約を不動産会社と締結した場合、 その契約期間中に、他の不動産会社から仲介をうけて売買契約を締結することは、媒介契約の違反となることです。
そのため不動産会社のほとんどが「囲い込み」の意味も込めて、専任媒介または専属専任媒介を提案してくることは覚えておく必要があります。
一般媒介契約
複数の不動産会社に購入者を探すよう依頼する際は、一般媒介契約を結びます。
一般媒介契約であれば、どの不動産会社の仲介により売買を行っても問題はありません。
また売主自らが購入者を探すことも可能です。
そのため、マンション売却の選択肢は多くなりますが、不動産会社の立場から見ると『頑張って活動しても他社で契約する（＝利益がない）可能性がある物件』となるため、積極的な営業活動は行いにくい側面があります。
最近は需要が少ない立地であったり、築年数の古いマンションの売却時に結ぶことが主流となっています。
仲介会社が報酬を受け取れるのは、物件が成約したときのみになります。つまり、どれだけ販売活動に力を入れても、他社仲介で成約した場合、収益として1円も入りません。そのため、積極的な営業活動を行いにくい傾向があります。
専任媒介契約
一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間となるのが専任媒介契約です。
こちらは提携をした不動産会社以外からの仲介にて売買契約を行うことは契約違反となりますが、売主自ら購入者を探すことは可能です。
また締結している不動産会社は、売却活動の報告を最低でも2週間に1回実施する必要があります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、他社の仲介による売買契約締結は契約違反です。
また売主が購入者を探すことも不可能となるので、不動産会社に「おまかせ」となります。
一方で活動報告は最低でも1週間に1回以上となり、よりリアルタイムな報告を受けることが可能です。
また不動産会社の立場からみれば『他社で契約を結ぶことがないため、買主を探すことに注力しやすい』ことが大きなメリットとなります。
需要が高く売れやすい物件、また人気のエリアで多く用いられる傾向にあります。
媒介契約の比較
幅広く購入希望者を探すことが可能な一般媒介契約と、不動産会社の営業活動を後押しする専任媒介契約および専属専任媒介契約と大きく2つに分けることが可能です。
媒介契約におけるポイント
マンションの売却に際して、不動産会社に仲介を依頼するために結ぶ媒介契約も『契約』の1つです。
そのため契約の約款（契約内容を記載した細かな文章）の意味を把握することは大切です。また特に金銭に関する契約内容については、しっかりと確認しておきましょう。
大きなポイントとしては『仲介手数料』と『契約違反による違約金』の取り決めが考えられます。
仲介手数料は媒介契約の種類に影響しない
仲介手数料については「（売買価格×3％＋6万円）×消費税」を下回ることと定められており、媒介契約の種類による金額の違いはありません。
3,000万円の物件の売買が成立した場合、支払う必要がある仲介手数料は96万円です。
そのため一般媒介なら安い、専属専任媒介契約なら高いなどはないので、希望に応じた媒介契約を結ぶと良いでしょう。
違約金が発生する場合
媒介契約の種類により認められない行為をすると違約金を支払う必要が発生します。
たとえば専任媒介契約、または専属専任媒介契約を締結している場合において、その媒介契約期間中に他の不動産会社の仲介によって売買契約を成立させることは違約金の対象となります。
その違約金は媒介契約書に記載する約定報酬額（＝仲介手数料）と同額となるため、高額となるので注意が必要です。
媒介契約をやめたくなったら？
専任媒介契約で、売却そのものをやめたいとき
その旨を仲介会社に伝えて、レインズやポータルサイトから物件情報を取り下げてもらいましょう。
そのまま期間満了になれば媒介契約は自動的に終了します。
また、契約解除通知書などの書面で合意する方法もあります。
違約金の有無など言った言わないになることを避けるために確実な方法で進めたいですね。
専任媒介契約で、仲介会社を乗り換えたいとき
こちらは少し慎重に進めたい内容です。
トラブルなく進めるのであれば
・契約期間満了後に更新をせず、別の仲介会社に依頼
・一般媒介契約に切り替えてもらい、別の仲介会社とも一般媒介契約を締結する
専任期間中なのに、別の仲介会社に嘘をついて新たに契約したりすると、トラブルに発展する可能性もあるため、ルールーを守りつつ進めることをお勧めします。
よくある質問
Q1. 媒介契約は必ず締結する必要がありますか？
不動産売却の仲介を依頼するときは必要です。
契約というと、一方的に不利な契約を押し付けられそう、と不安に思う人もいるかと思いますが、内容をしっかり確認・納得した上で締結すれば、いざというときに自分を守ってくれるものになります。
Q2. 仲介会社はどんなことをしてくれますか？
物件の広告、買主の捜索、交渉や調整、契約書類等の作成などです。
Q3. 媒介契約の種類には何がありますか？
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。
Q4. できるだけ多くの仲介会社に依頼したいときはどの契約が良いですか？
一般媒介契約を選びましょう。
Q5. 媒介契約で大切なことな何ですか？
契約書は約款もしっかり読んで、疑問に思うところがあれば締結前に確認しましょう。
どの媒介契約がおすすめか
3種類ある媒介契約において、これがおすすめ！というのは難しいところです。
それぞれに利点があるため、物件の状況や立地、需要に基づいて判断する必要があります。
どれを選べばいいか判断が付かない場合は、複数の不動産会社に査定を依頼して、売却までの計画を確認、比較して考えるのがよいでしょう。 その中で信頼がおける不動産会社が見つかれば専属専任媒介を検討するとよいかもしれません。
それでも迷うときは、一般媒介から始めることが多いものです。
媒介契約にはそれぞれ利点があって判断が難しいところはありますが、 不動産会社任せにするのではなく、自分たちで考えることがマンションを売却の1歩目となります。
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