マンションを売却して住み替えたい！ローンが残っている時の注意点を解説
更新日： 2023.03.13
目次
購入した分譲マンションに一生住み続けるということは、意外と少ないもので、年齢を重ねてライフスタイルが変化するなど、様々な要因により、住み替えを行うことが一般的となっています。
終のすみかに向けて、住み替えを成功させるには、正しいタイミングと準備が必要となります。
ここでは簡単に、分譲マンションの住み替えに関する注意点などを解説します。
マンションを売却して住み替えするケース
実際に購入した分譲マンションを売却して、新たに住み替える理由としては、以下のものが考えられます 。
- ライフスタイルの変化
- マンション内のトラブル
- 資産価値の向上
この他にも、分譲マンションを売却して賃貸に引っ越すケースも考えられます。
特にシニアとも言われる60代以降の世代においては、子どもが独立するなどして部屋が広すぎること、また生活資金の不足によることが、理由として挙げられます。
ライフスタイルの変化
前述したように、子どもが独立することによって部屋が広くなりすぎる。
また反対に、結婚や出産に伴って家族が増えて手狭になったことから、より広い住まいを求めて引っ越すというケースが考えられます。
前者は50から60代が多く、後者は30から40代が主流でしたが、最近は幅広い年代層において住み替えを行う傾向にあります。
以前は転勤や海外赴任にともない、売却や賃貸化を計画するケースが多かったのですが、このコロナウイルスの流行により、こうした傾向は激減しています。
一方では、不動産業界では新築だけではなく中古住宅の需要も増加傾向です。
これは、外出や旅行を気軽に行えなくなった結果、自宅でゆっくりと過ごす『おうち時間』が見直されたことによるもので、ひとつのライフスタイルの変化といえるでしょう。
マンション内のトラブル
また多くの住民が暮らす分譲マンションにおいては、敷地内においてトラブルが発生することもあります。
このトラブルの種類は騒音や近隣との人間関係など、様々な要因が考えられます。
こうした問題を避けるために、分譲マンションを手放し、戸建住宅を購入し住み替えるケースも少なくありません。
これもまたコロナウイルスの影響により、テレワークが一般化したことで、普段は留守にしていた平日の昼間においても、自分も隣人や上階の住民も、同じように家の中にいる時間が多くなったことも要因です。
分譲マンション内で発生したトラブルに対応するのは、管理会社または管理組合となりますが、実際にすっきりと解決した事例は少なく、騙し騙しの生活を強いられることになりがちです。
その結果が新たな住まいへ、住み替える要因ともなっています。
資産価値の向上
分譲マンション、また一戸建てのどちらも、築年数の経過により経年劣化が進行することで、原則として資産価値は下がっていきます。
それは、購入時にこだわりの仕様にしたり、環境を吟味したとしてもです。
もし資産に余裕があったり、購入価格と売却価格の差分がない場合、また新たにグレードの高い物件が建築された場合など、所有する建物の資産価値を高めるために住み替えは有効です。
マンションから住み替えする際に注意すべき点
現在、所有している分譲マンションを売却し、新しい建物に住み替える場合、いくつか注意すべき点があります 。
特に、大きなポイントは『お金』に関するところです。
住み替え時点において住宅ローンの支払いが完済しているのであれば良いのですが、多くは住宅ローンの返済途中で住み替えることになるでしょう。
売却が先か、購入が先か
例えば分譲マンションから一戸建てに引っ越しをする場合、分譲マンションの売却を先に進めていくべきか。それとも一戸建ての購入を先に進めるべきか。
どちらも平行して進めていったとしても、なかなかタイミングを合わせることは難しいかも知れません。
鶏が先か卵が先かではありませんが、それでも同時平行にて準備を行うことで、物件購入の意思表示（ローン審査の申請）と売買契約の手続きが同じタイミングになると、スムーズな住み替えが可能となります。
売却が先だと新居に困る
もし分譲マンションの売却を先に締結した場合は事前に、ある程度の資金の確保はできるでしょう。
一方で、売却日（引き渡し日）が先に決まってしまうため、それまでに新たな住まいを見つける必要性が生じます。
すでに候補となる物件を見つけている場合は別ですが、そうでない場合は焦りにより、理想とする物件から遠い条件のもので、妥協することになるかもしれません 。
また実際に新しい住まいが見つからないまま売却日を迎えた場合は、仮住まいを用意する必要があります。
分譲マンションを売却する際は、売買契約の手続きを住み替え先が見つかるタイミングまで延期することができるのか、依頼する不動産会社に確認しておくことが重要です。
購入が先だとダブルローンの期間が増える
反対に新しい住まいの購入や賃貸契約が先に完了した場合、住宅ローンの支払い、または家賃の支払い開始日が決定することになりますので、売却が決まるまで二重支払いが必要となります。
一時的に金銭的な負担が大きくなるので、支払いが開始するタイミングに合わせて売却を完了させておくことが理想となります。
住宅ローンの残額と売却価格
現在の住まいを売却したお金で、住宅ローンの残額を完済できれば住み替えに関しての金銭的な問題はないといえます。
一方で売却金額より住宅ローンの残債が多い場合は、注意が必要です。
不動産を売却しローンを組む場合は、その不動産に対して金融機関により抵当権が設定されます。この抵当権とはローンの返却が困難になった場合、担保として金融機関は該当の不動産を競売にかけることで、強制的に返済に充てることができます。
そのため他人の抵当権が残っている物件を購入することは、非常にリスクが高いため現実的には売却が難しいといえます。
もし住宅ローンが残ってしまう場合は、予め金融機関に相談して住み替えローンの相談をする方法があります。
また金融機関側も抵当権の設定を外さなければ、不動産の売却が難しいことは重々理解をしています。そのため相談することで、状況に応じて抵当権の設定を外すなど柔軟な対応をしてくれる場合もあります。
そもそも担保とした不動産を競売することは、手続き上も含めて手間がかかります。そのため抵当権を外すことによって売却が可能となり、住宅ローンの支払いがされるのであれば、 双方に利点があると考えるためです。
住み替えは同日決済が理想
分譲マンションから新たに住み替えをする際は、売却と購入の同日決済が理想となります。
それにより売却が先行して仮住まいが必要になることもなく、購入が先行して支払いが二重となることもなく、負担が少なくなるためです。
ここまで記載したように、同時進行でタイミングを合わせることのメリットは大きいものですが、少し難しさはあるものです。しかし、ちょっとしたコツを掴んでいれば、実現する可能性は高くなるともいえます。
信頼できる不動産会社に同時依頼
まずは信頼できる不動産会社に対して、売却と購入の両方を同時に依頼するのがポイントです。
それにより、不動産会社は両方の進行具合を把握することが可能となり、動きやすくなります。購入する物件の目星をつけつつ、その進捗具合に応じて売却の手続きを進めていくなど、 タイミングを調整してくれることで、当日決済の可能性が高くなります。
また住み替え先の住宅が見つかるのかどうかによって、売却のタイミングは大きく変わりますが、同じ不動産会社に依頼しておけば、意識する必要もありません。
買取による売却でタイミングを合わせる
分譲マンションを売却する際には、 不動産会社に対して購入者を探すよう依頼する『仲介』を利用するのが一般的ですが、不動産会社が購入者となる『買取』という仕組みもあります。
買取の場合は不動産会社が買主となりますので、購入者を新たに探す必要がないため、査定金額で問題なければ、スムーズに売買契約を行うことができます。
すでに新しい転居先が決まっている場合など、現在の住まいを早期に売却したい場合は、特に有効な手段となりますのでおすすめです。
よくある質問と回答
Q1. マンションの住み替えの理由にはどんなものがありますか？
ライフスタイルの変化、トラブル、資産価値の向上などがあります。
Q2. 住宅ローンが残っている場合でも住み替えできますか？
可能です。が、売却と同時に完済できるのかしっかり計画を立てましょう。
Q3. 売却を先にしてしまい、住む場所がなくなる場合はどうすれば良いでしょうか？
仮住まいに引っ越すという方法があります。または、次に住む家が決まるまでの間、リースバックをするという方法もあります。
Q4. 住宅ローンを完済できない場合、売却ができないのはなぜですか？
抵当権が残ったままの物件は、リスクが高いためです。
Q5. 売却日程を柔軟に決めたい場合はどうすれば良いですか？
買取会社に売却すれば、ある程度柔軟な日程設定をしてもらえます。ただし、売却価格は低くなりやすいので注意が必要です。
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