不動産を売買するときの仲介手数料はいくら？金額のルールと計算方法を解説
更新日： 2023.03.13
賃貸マンションやアパートを借りる際、またマイホームの購入や売却の際に仲介手数料を支払うことは『なんとなく知っている』方も多いと思います。
しかし、その仲介手数料における支払う理由や計算方法については、あまり知られておらず『なんとなく不動産会社の請求額のまま支払っている』のが現状かも知れません。
実際に仲介手数料が必要となるケース、または不要となるケース。
また、どのような計算式で請求されるかなど簡単に説明します。
不動産会社への仲介手数料とは
仲介手数料とは文字通り『仲介をしたことに対する手数料（謝礼）』です。
ここでいう仲介とは、家を売りたい（貸したい）人と買いたい（借りたい）人の間を取り持つことを指します。
また宅地建物取引業法により仲介手数料は成功報酬と定められていますので、契約が成立するまで支払いは不要です。
なお契約請求前に請求することは宅地建物取引業法違反となり、不動産業を営む資格のはく奪対象です。
媒介契約と仲介手数料の関係
マイホームの売却、購入を不動産会社に依頼する際に媒介契約書を交わします。
媒介と仲介の違いについては諸説あるため割愛しますが、どちらも意味合いは同じであり、媒介契約書とは不動産会社に仲介を依頼する内容を書面化したものと思って良いでしょう。
この媒介契約書には、買主（売主）の探し方や業務報告の方法や周期など、不動産会社が実際に実施する業務が記載されており、仲介手数料の金額（計算方法）や支払い請求のタイミングなどが明記されます。
マイホームを売却する際は複数の不動産会社と交渉が可能な一般媒介契約か、1社の不動産会社のみと交渉可能な専任媒介契約・専属専任媒介契約から選択する必要があるため、媒介契約書の締結は必須でした。
一方でマイホームの購入や賃貸マンションの契約時には、今まで不動産業界の慣例により契約が成立した際に媒介契約書も締結するのが一般的でしたが、近年になり仲介手数料を支払わないトラブルが増加したため、あらかじめ締結する不動産会社も多くなっています。
仲介手数料の支払うタイミングについて
前述のとおり仲介手数料は成功報酬となるため、契約が成立した後に不動産会社は請求することが可能となります。
また実際に支払うタイミングは不動産会社により異なるため、媒介契約書に従うことになりますが、あまり早いタイミングにすると契約破棄による返金が発生するため、引き渡し時と定めるのが一般的です。
正確には当事者間において契約が破棄された場合も、不動産会社による仲介行為は成立しているため仲介手数料を請求することは可能です。ただし過去の判例から考えると、全額を請求することは難しく、契約破棄の防止にむけた不動産会社の寄与割合により減額されることになるでしょう。
仲介手数料を住宅ローンに組み込みたい
よくある質問の1つとして、仲介手数料も住宅ローンに含めて分割払いが可能かどうかがあります。
結論として仲介手数料は住宅ローンに含むことは基本的に不可能です。
これはマイホームの売買は当事者間によるものであり、住宅ローンは売買契約に基づいて金融機関が貸し出すものです。そのため本来は住宅ローンの性質と仲介手数料の性質が異なるからです。
ただし、地方銀行などによっては諸経費ローンとして住宅費に巻き込んで借入ることが可能な場合も増えています。
仲介手数料の金額について
不動産会社が請求する仲介手数料についても、宅地建物取引業法により上限が設けられています。
なお賃貸住宅の場合は、借主と貸主あわせて合計で「家賃の1カ月分＋消費税」が上限と定められています。
そのため借主には仲介手数料1カ月分を請求し、貸主には仲介手数料ではなく広告手数料の名目にて請求するのが通例となっています。
売買における仲介手数料の計算方法とは
マイホームの売買における仲介手数料の限度額は、以下の数式で求めることが可能です。
例として売買価格が1,000万円の場合の仲介手数料は
① 200万円×5%＝10万円
② 200万円×4%＝ 8万円
③ 600万円×3%＝18万円
となり合計36万円＋消費税であることが求められます。
なお400万円を超える場合①と②の合計は常に18万円であり「=400万円×3%＋6万円」となることから、仲介手数料は『（売買金額×3%＋6万円）＋消費税』で計算することが可能です。
1,000万円×3%=30万円＋6万円＝36万円＋消費税
400万円以下の取引は特例がある
2018年に仲介手数料の上限が改正されたことにより『売買価格400万以下の場合、借主からの仲介手数料は最大18万円（＋消費税）』とすることが可能となりました。
以前までは売買価格300万円の場合「300万円×3%＝9万円＋6万円＝15万円＋消費税」でしたが、それより3万円ほど高い18万円となります。
これは老朽化した空き家など売買価格の低い物件について仲介手数料より、不動産会社が仲介する際に必要となる経費（現地調査や内覧、また手続きによるもの）の方が高くなりやすく、結果として仲介を拒否されることが散見したためです。
なお、この制度は売主だけに適用されるため、買主に請求できる金額は今までと同じであり、先ほどの例であれば15万円＋消費税となります。
仲介手数料を安くする方法
当然ながら売買価格が大きくなると、比例して仲介手数料も大きな金額となります。
そのため買主または売主としては、可能なかぎり仲介手数料を安くしたいものです。
ここまで紹介してきた仲介手数料について、宅地建物取引業法で定められているのは上限金額であり、義務として決められている訳ではありません。
言い方を変えると『不動産会社が値下げするのは自由』です。
仲介手数料の最適な交渉タイミング
仲介手数料の値引き交渉を実施するのであれば『媒介契約を締結する前』が最適です。
むしろ媒介契約を締結した後では、仲介手数料の金額も契約上に記載されているため、交渉が難しくなります。
売主の場合であれば一般媒介契約ではなく専任媒介契約・専属専任媒介契約を結ぶ条件として仲介手数料の値下げを迫る方法もあります。
また買主であれば購入時に交渉するのも良いでしょう。
仲介ではなく買取による売却を検討する
マイホームを売却する際には、不動産会社に買主を探すよう依頼する仲介とは別に、不動産会社自身が買主（購入者）となる『買取』という制度があります。
買取の最大のメリットは、買主を探す必要がないため売却依頼から契約、また現金化までの期間が短いことです。そして不動産会社が購入することにより、仲介行為が発生しないため仲介手数料が不要となります。
仲介と買取には、それぞれ異なるメリットが存在するため、マイホームを売却する際は仲介だけではなく比較検討するのがおすすめです。
個人間取引による売買は難しい
不動産会社を介さず個人間で取引を行うことも、当然に仲介行為が発生しないため仲介手数料は発生しません。
しかし、不動産登記をはじめとした様々な手続きを自分たちで行うことになるため、ハードルは少し高くなります。
また契約書についても同様ですので、売主と買主の信頼関係が必要となります。
こうした手間賃を仲介手数料として支払っていると考えると、少し高い金額でも納得できるかも知れません。
よくある質問と答え
Q1. 仲介手数料は売買契約前に請求されることはありますか？
ありません。不動産の売買の仲介手数料は成果報酬です。売買契約前に請求されることはありません。
Q2. 媒介契約の種類を教えてください。
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類です。
一度に複数の仲介会社と契約したい場合は一般媒介契約を選択してください。
Q3. 仲介手数料の金額は法律で決まっていますか？
宅地建物取引業法により、上限は決まっています。下限は決まっていません。
Q4. 仲介手数料の交渉をするのはいつが良いですか？
媒介契約を締結する前が最適です。
Q5. 買取で仲介手数料がかからないのはなぜですか？
直接取引になり、間に仲介会社が入らないからです。
ただし、同じ買取会社に売却する場合でも間に仲介会社を入れて取引した場合は仲介手数料がかかります。
ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）
WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。
売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。
WEBURUで売却するメリット
- 夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）
- 仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる
- 交通費や、移動にかかる時間を節約できる
- 電子契約では、印紙代がかからない
忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。
仲介だけでなく、買取にも対応をしています。
WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。
一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。
ぜひ、気軽にご相談ください。
