任意売却って何？住宅ローンの支払いが厳しくなる前に知っておくべき内容を徹底解説！
更新日： 2023.03.14
目次
「住宅ローンの支払いが苦しい・・任意売却で住宅ローンを減らせるって聞いたことあるけど、どういう仕組みなんだろう？」
住宅ローンを組んで不動産を買った後に、生活環境が変わってしまい、支払いを続けるのが難しくなってしまったらどうしたらいいのでしょうか？
住宅ローンの返済方法の1つとして、任意売却という方法があります。
任意売却をきちんと利用できれば、住宅ローンを返済した上で、引っ越し費用なども確保できるケースもあります。
今回は、任意売却の概要はもちろん、住宅ローンを任意売却で返済するメリットやデメリットについて詳しく解説していきます。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンを利用した金融機関の許可を得て、不動産を売却する方法になります。
通常、住宅ローンを利用している不動産を売却する際は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しないと売却ができません。
不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合、金融機関に条件付きの許可をもらった上で抵当権を抹消して不動産を売却する方法を任意売却といいます。
住宅ローンの返済が難しくなった場合、滞納を続けてしまうと不動産は競売にかけられてしまい、通常の売却相場よりも、かなり不利な条件で売却されてしまうケースが多いです。
一方、任意売却であれば競売よりもより良い条件で売却できるケースが多く、競売に比べてメリットも多いので、住宅ローンの支払いが厳しくなった場合は任意売却を選んで売却する人が多いです。
任意売却の3つのメリット
任意売却は一般の不動産売却に近い販売方法になるため、競売と比べてメリットが多いです。
ここからは任意売却のメリットを3つ解説していきます。
リースバックと組み合わせて住み続けることができる
任意売却で自宅を売却した後に、そのまま住み続ける方法があります。
それが、任意売却とリースバックを組み合わせる方法です。
リースバックとは、自宅を不動産業者に売却をして、売却代金を一括で受け取ることができます。
売却代金で住宅ローンを完済するまでは通常の売却と同じになります。
リースバックでは、自宅を売却した後に引っ越しをせずに、買主が大家さんとなって、毎月家賃を支払うことで変わらず住み続けることができます。
新居を探す手間や費用がなくなりますし、住まいが変わらないため、近所にも知られることなく任意売却ができるので注目されている自宅の売却方法です。
住宅ローンの残債や利息を減らすことができる
任意売却は競売と異なり、一般の不動産売却に近い方法で売却活動ができます。
そのため、売却価格も市場価格に近い金額で売れるケースが多いです。
高い金額で売却ができれば、任意売却後に住宅ローンを完済できることも少なくありませんし、完済できなくても残債を減らすことができます。
任意売却で住宅ローン残債や、完済までの利息を減らすことができれば、任意売却後に生活を立て直しやすくなります。
引っ越し資金を準備できる
任意売却は自宅の売却になるので、基本的には新居を探して引っ越しをする必要があります。
しかし、住宅ローンの支払いが厳しくて任意売却を選ぶ人が多いので、引っ越し費用を捻出するのが難しいケースも少なくありません。
任意売却の場合、債権者との交渉次第ではありますが、売却価格の一部から、引っ越し費用を受け取れることがあります。
競売の場合、引っ越し費用はすべて実費になってしまうため、交渉次第ではありますが引っ越し費用を受け取れる可能性がある任意
売却は大きなメリットといえるでしょう。
任意売却の2つのデメリット
任意売却には多くのメリットがありますが、一方で、注意するべきデメリットもあります。
デメリットを知らずに焦って任意売却を選択しないように気をつけましょう。
任意売却で注意するべき2つのデメリットを解説していきます。
自宅の売却に協力する必要がある
住宅ローンをすでに滞納してしまっている場合、任意売却ができる期間に注意が必要です。
任意売却は競売が始まってしまうと、取り扱いができなくなってしまいます。
そのため、スムーズに自宅の売却が進められるように、任意売却を決めた後は、できる限り積極的に自宅の売却に協力する必要があります。
具体的には、不動産会社による内覧の査定、購入希望者の内覧立会などが該当します。
せっかく任意売却を選択しても、時間がかかってしまい任意売却を諦めざるを得なくなってしまっては後悔してもしきれません。
任意売却を進める際には、積極的に販売活動に協力するようにしましょう。
債権者との打ち合わせが必要
任意売却は住宅ローンを融資している金融機関との交渉が必要不可欠です。
住宅ローンの滞納が続くと、債権者である金融機関とのやり取りは気まずくて避けたいという人が少なくありません。
しかし、任意売却を進めるには、債権者である金融機関からの許可を受ける必要がありますし、完済できない場合、任意売却後も今後の支払いについて打ち合わせが必要です。
任意売却を進めるには、金融機関と誠意を持って接する必要があります。
任意売却から住宅ローン返済までの流れ
任意売却で少しでも早く自宅を売却するには、任意売却の流れを把握しておく必要があります。
任意売却を依頼してから、売却が完了するまでの流れを解説していきます。
物件の査定と金融機関との打ち合わせ
任意売却を始めるには、自宅の価格を正しく把握した上で、住宅ローンを完済できるかどうか金融機関との打ち合わせが必要になります。
そのため、まずは任意売却を得意とする不動産会社に依頼をして自宅の査定をしてもらいましょう。
自宅の査定が完了したら、不動産会社の担当者と一緒に債権者である金融機関の担当者との面談を行います。
査定金額が住宅ローンと比べて安すぎる場合には、任意売却ができずに強制的に競売になってしまうケースもあります。
適切な査定結果と合わせて、任意売却に向けて債権者から条件の提示、任意売却への同意をしてもらうのが最初のステップとなります。
販売活動の開始と売買契約の締結
任意売却であっても、基本的には一般の不動産売却と流れは同じです。
不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を結んだ後、販売活動が始まります。
自宅の購入希望者が現れたら、建物状況を確認するための内覧があります。
内覧の際には、購入希望者に少しでも良い印象を持ってもらうために、室内をきれいにして質問にも誠実に対応していきましょう。
内覧を通して購入者が確定したら、不動産の売買契約を結びます。
この際、債権者である金融機関と最終的な調整を行います。
問題なく金融機関の同意を得られるように、販売活動中も金融機関とは丁寧なやり取りを心がけておきましょう。
不動産の引き渡しと、残債務の返済
不動産の売買が無事に完了し、代金の支払いが完了したら自宅の引き渡しになります。
代金の受け取りと同時に、住宅ローンの返済や所有権移転登記を行います。
所有権移転登記をしますので、決済と同時に自宅を引き渡して引っ越しをします。
この段階で住宅ローンを完済できれば任意売却は完了ですが、残債が残ってしまった場合は任意売却はまだ完了とはいえません。
残った残債をどのように返済していくか、返済に関する契約を金融機関と締結し、引越し後も返済を続けていく必要があります。
無理なく返済ができるように、債権者との返済計画は綿密に行っていきましょう。
よくある質問
Q1. 任意売却とは何ですか？
任意売却とは、住宅ローンを利用した金融機関の許可を得て、不動産を売却する方法です。
Q2. 任意売却をするのはどんなときですか？
不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合です。競売よりもより良い条件で売却できるケースが多いです。
Q3. 任意売却のメリットは何ですか？
リースバックと組み合わせて同じ家に住み続けることができる、住宅ローンの残債や利息を減らすことができる、引越し資金を準備できることです。
Q4. 任意売却のデメリットは何ですか？
自宅の売却に協力する必要があること、債権者との打ち合わせが必要であることです。
Q5. 任意売却の時に、まずすることは何ですか？
物件の査定と、金融機関（債権者）との打ち合わせです。
Q6. 任意売却をスムーズに進めるために特に気を付けるべきことは何ですか？
各取引先と丁寧なやりとりをすることです。
Q7. 任意売却をすると、ローンは無くなりますか？
任意売却によって完済できない場合、借金は残ります。金融機関と相談し、返済計画を綿密に行うことが大切です。
任意売却のまとめ
住宅ローンの支払いが苦しくなってしまった場合、持ち家の売却については、競売に比べて任意売却のほうがメリットが多いです。
正しく任意売却を進めることができれば、住宅ローンの完済、引っ越し費用の調達など、自宅を売却した後の再スタートもしやすくなります。
もちろん、任意売却は債権者である金融機関との交渉次第なので、住宅ローンの滞納をしてしまったら、できるだけ早く相談をするようにしましょう。
とはいえ、個人では専門的な不動産売買である任意売却を進めることは難しいので、任意売却を得意とする不動産業者に相談するのが大切です。
住宅ローンの滞納が始まると、不安が募り行動するのが嫌になってしまうかもしれませんが、できるだけ早く対応することで損失を最小限に抑えられます。
任意売却について正しく理解した上で、早めに相談するようにしていきましょう。
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