自己破産すると持ち家はどうなる？持ち家を残す方法について徹底解説！
更新日： 2023.03.14
目次
「借金が増えて自己破産するしかない・・自己破産したら持ち家ってどうなるんだろう？」
予期せぬ出来事をきっかけに自己破産するしかなくなってしまった場合、持ち家はどうなってしまうのでしょうか？
自己破産をすれば借金をなくすことはできますが、原則、不動産や預金などもなくなることになります。
そうはいっても、長く住み慣れた持ち家だけでも手放したくないという人は少なくないでしょう。
今回は、自己破産をする際に持ち家がどのように取り扱われるかについて詳しく解説していきます。
自己破産とは？
自己破産とは、借金が返せなくなってしまった場合に、裁判所の許可を得て借金の返済義務が免除される手続きのことです。
借金の返済義務が免除されるのと引き換えに、車や不動産などの一定以上の価値がある資産は手放す必要があります。
持ち家は資産と見なされますので、自己破産をした場合、持ち家は手放して引っ越しをするのが原則となります。
自己破産すると持ち家は原則として失う
自己破産をすれば、借金がすべて免除されます。
しかし、自己破産するには持っている財産を処分して、債権者である金融機関や個人に対してできる限り返済をする必要があります。
高価な時計や車などはもちろん、持ち家も売却するべき財産の対象になってしまいます。
つまり、自己破産をするには持ち家を手放して引っ越しをする必要があります。
ただし、持ち家ではなく賃貸の場合、賃貸契約が解約になることは原則ありませんので、自己破産した後も退去する必要はありません。
注意点として、賃貸契約の解除条件に自己破産が含まれている場合もありますので、賃貸契約書の内容を確認しておきましょう。
自己破産する前に検討するべき持ち家を残す３つの方法
「せっかくの持ち家から引っ越しをしたくない！自己破産する前に持ち家を残す方法はなにか無いのかなぁ・・？」
持ち家に住み続けるために、自己破産をする前に検討するべき３つの方法について解説していきます。
個人再生の住宅ローン特則
個人再生とは、裁判所の許可を得て借金を減額する手続きです。
通常は、個人再生であっても返済が滞ったことを理由に、債権者は持ち家を競売によって売却して借金を優先的に回収します。
その際、住宅ローンを利用している債権者は、特別にローン返済を続けさせてもらうことで持ち家に住み続けることができる制度が「住宅ローン特則」になります。
住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローン自体は減額されず、減額される借金は住宅ローン以外の借り入れになります。
住宅ローン特則が認められるには、いくつかの条件がありますが、住宅ローンを利用している場合、利用ができるかを検討するべき制度といえます。
リースバック
持ち家をリースバックすることで借金を減らしながら住み続ける場合があります。
リースバックとは、持ち家を不動産業者に買い取ってもらい、代金を一括で受け取ることができます。
受け取った代金で借金を返済し、その後、不動産業者が大家さんとなって、賃貸借契約を結ぶことで、家賃を支払いながら持ち家に住み続けることができます。
リースバックは持ち家を買い戻すことができる権利がついてくるケースもあり、将来的に持ち家を買い戻せる可能性があります。
もちろん、買い戻しの権利や賃貸で住み続けられる権利は債務者にとってメリットになるため、破産管財人に認めてもらえるかがポイントになります。
注意点として、リースバックの賃料は周辺の賃料相場とは異なり、不動産業者によって設定されるため、高額な賃料が生活を圧迫してしまうことがないように気をつけましょう。
オーナーチェンジ売却
リースバックと近い方法として、オーナーチェンジ売却があります。
オーナーチェンジ売却とは、入居者は変わらずに所有者（オーナー）だけ変わる不動産売買の手法の1つになります。
オーナーチェンジ売却は不動産業者に持ち家を買ってもらうのではなく、個人や法人の投資家に持ち家を売却して、賃料を支払うことで住み続けることができます。
リースバックとの違いとしては、一般市場に持ち家を売却するので、売却価格や賃料を不動産業者と相談の上、販売活動ができる点にあります。
もちろん、相場よりも高い価格で販売して売れなくては借金を返済することができませんので、不動産業者の査定結果を参考にして、適正価格に近い価格で販売していくことが大切になります。
自己破産前に検討するべき任意売却とは
持ち家を残す方法が選べずに自己破産しかないという場合でも、自己破産をする前に任意売却ができるか検討するのがおすすめです。
任意売却とは、債権者である金融機関の許可を得て、不動産を売却する方法です。
任意売却は、不動産を売却して住宅ローンを全額返済できない場合でも、債権者の許可を得て条件付きで持ち家を売却し、抵当権を外してローン返済を行える可能性があります。
任意売却するメリットとは？
どうしても持ち家を手放さなくてはならないのであれば、少しでも良い条件で売却したいですよね。
自己破産をする前に任意売却をすることで得られるメリットが3つあります。
市場価格に近い金額で売却できる
持ち家を競売で売却した場合、市場価格に比べて5割から7割程度の価格で売られてしまうのが一般的です。
もちろん、競売で安く売ることになってしまっては借金を減らすことができず、自己破産をするしかなくなってしまうかもしれません。
任意売却であれば、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高まります。
任意売却で持ち家を高く売ることができれば、借金を減らすことができ、自己破産を避けることができる可能性もあります。
任意売却を活用して少しでも持ち家を高く売るために、任意売却に強みがある不動産会社にきちんと査定を依頼してもらうようにしましょう。
自己破産の手続きにかかる時間を短縮できる
持ち家を保有したまま自己破産の手続きを始めると、裁判所から専任された破産管財人が持ち家の査定や売却の手続きを進めることになります。
もちろん、破産管財人が持ち家の査定を行うことになりますが、管財事件として手続きを進めるため、自己破産の手続きにより時間がかかってしまいます。
任意売却で持ち家を売却し、ローン返済など借金返済に充てられていれば、持ち家の売却理由もきちんと認められるケースも多いです。
自己破産にかかる手間や時間が短縮できれば、弁護士費用なども結果として安く抑えることができるので、負担を軽減して自己破産手続きが行える可能性が高くなります。
また、任意売却では金融機関の許可を得ることで、売却価格の一部を引っ越し費用などに充てることもできます。
新しい住まいへの費用が確保できるケースがある
任意売却は持ち家の売却になりますので、任意売却後は新しい住まいに引っ越しをする必要があります。
しかし、自己破産を検討するくらい生活に困窮している場合、引っ越しするためのお金がないケースも少なくないでしょう。
任意売却の場合、債権者との交渉次第にはなりますが、持ち家を売却した価格から、引っ越し費用として一部を受け取れる可能性があります。
自己破産によって競売になってしまった場合、引っ越し費用は受け取れないため、自己破産で持ち家を失ってしまう前に、任意売却を検討するのがよいといえるでしょう。
よくある質問
Q1. 自己破産とは何ですか？
借金が返せなくなってしまった場合に、裁判所の許可を得て借金の返済義務が免除される手続きのことです。
Q2. 自己破産すると、持ち家はどうなりますか？
通常、資産と見なされ、手放すことになります。
Q3. 自己破産をすると借金はどうなりますか？
免除されますが、債権者である金融機関や個人に対してできる限り返済をする必要があります。
Q4. 自己破産をすると賃貸の部屋はそのまま住めますか？
賃貸契約の解除条件に自己破産が含まれていると、退去しなければならない場合があります。
Q5. 自己破産をするときに持ち家を残す方法はありますか？
個人再生の住宅ローン特則、リースバックなどがあります。
Q6. リースバックとは何ですか？
不動産の売却と賃貸を組み合わせた仕組みです。
売却と同時に、買主と賃貸借契約を締結することで、住んだまま売却をすることが可能です。
Q7. 自己破産の前に検討できることはありますか？
債権者である金融機関の許可を得て、不動産を売却する「任意売却」を検討することができます。
自己破産のまとめ
自己破産をしてしまうと、原則として持ち家を手放さなくてはなりません。
住み慣れた持ち家に住み続けたいのであれば、自己破産前に個人再生やリースバック、オーナーチェンジ売却など、自己破産以外の方法で借金を減額して立ち直れないかを検討しましょう。
どうしても持ち家を手放さなくてはならない場合でも、自己破産をする前に、任意売却によって、少しでも良い条件で持ち家を売却できないかを検討するのがおすすめです。
個人再生を含め、どの方法を選ぶ場合であっても、借金は時間が経過するに従って利息が膨らんでしまい、選べる選択肢が限られていってしまいます。
自己破産を検討する段階になってしまっているのであれば、できるだけ早く自己破産の専門家に相談をするのが良いでしょう。
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