マイホームの売却は制度をうまく使おう！居住用財産3,000万円の特別控除について詳しく解説
更新日： 2023.03.14
目次
「マイホームを売却したら税金ってどのくらいかかるんだろう？」
「せっかくのマイホームを手放すのに税金がたくさんかかるのは困るなぁ・・」
居住用財産として住んでいるマイホームを売却した際に、税金が最大で3,000万円控除される制度について知っている人は多くありません。
節税できる制度を知らずに、マイホームを売却して損をしてしまっては手放したことを後悔してしまうかもしれません。
今回は、マイホームの売却時に活用できる3,000万円の特別控除について、概要はもちろん、利用するための条件や必要な手続きについて詳しく解説していきます。
マイホームの売却を少しでも考えているという人は、最後までしっかり読んでいってくださいね。
3,000万円の特別控除とは？
3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した際に得られる利益に対して、3,000万円までは課税対象から除外してくれる制度になります。
本来、マイホームを含む不動産を売却した際、利益が発生すると譲渡所得となり課税対象になります。
その際に、3,000万円の特別控除を利用することで、所得税の支払いを減額することができるのです。
3,000万円の特別控除の利用条件
3,000万円の特別控除は非常に大きな節税効果があります。
売却価格ではなく、利益に対して3,000万円まで非課税にしてくれる制度なので、利用するためにはいくつかの条件があります。
最も大切な前提として、3,000万円の特別控除は住まいとして利用している居住用財産、つまりマイホームに利用できる制度になります。
それでは、マイホームと認められるにはどのような条件が必要となるのでしょうか。
具体的には、以下の条件を満たすことでマイホームとして認められます。
- 現在、自分が主に住んでいる自宅であること
- 引っ越し済みの場合、転居後3年目の年末までの売却であること
※引っ越した後、空き家でも賃貸に出していてもどちらでもOK
上記に該当すれば、基本的にはマイホームとして認められます。
細かな条件として、売却した年の前年、及び前々年に3,000万円の特別控除を利用していないことや、買主が親子や夫婦などの特別な関係でないことなどがあります。
一般的な不動産売買契約でマイホームを手放す場合には3,000万円の特別控除を利用できるケースが大半になります。
より詳しく知りたい方は、国税庁のホームページから3,000万円の特別控除を適用するための条件を確認してみてくださいね。
参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例
3,000万円の特別控除の注意点
マイホームを売却する際には、相続する実家であったり、共有名義であったり、様々なケースが想定されます。
このような特別な状況であっても、3,000万円の特別控除は適用されるのでしょうか。
ここからは3,000万円の特別控除を利用する際の注意点について解説していきます。
すでに他の特例や控除を利用している
3,000万円の特別控除は非常に大きな節税制度になるので、以下の特例をすでに受けている場合には利用することができません。
- 売却した年の前年、及び前々年に3,000万円の特別控除を受けている
- 売却した年の前年、及び前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算、及び繰越控除を受けている
- 売却した年の前年、及び前々年にマイホームの買い替えや交換の特例の適用を受けている。
上記のような場合は、改めて3,000万円の特別控除を利用できませんので注意が必要です。
居住用財産以外は認められない
3,000万円の特別控除は主に生活をするための居住用物件に適用できる制度になります。
そのため、以下のようなケースだと利用することができません。
- 3,000万円の特別控除を受けることを目的として入手した不動産
- 自宅を新築する際、一時的な仮住まいとして利用した家屋
- 一時的な目的で入居していた家屋
- リゾートエリアなどの趣味や娯楽、保養のために所有する家屋
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
（1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
（2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
（3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
引用元：国税庁 | No.3302 マイホームを売ったときの特例
このような主な居住物件として利用していない不動産に関しては、3,000万円の特別控除は利用できませんので注意しましょう。
購入者が配偶者や子供などの親族の場合
3,000万円の特別控除を利用するには、購入者が特別な関係にない者に売却することが条件になります。
そのため、配偶者や子供に売却をして、譲渡税が課税されないように3,000万円の特別控除を利用するということはできません。
共有名義のマイホームを売却する場合
マイホームの名義が配偶者との共有名義になっている場合、共有社一人につき、最大で3,000万円まで控除を利用することができます。
注意点として、共有名義のマイホームを売却した場合には、共有者の全員が確定申告を行う必要があるので忘れないように気をつけましょう。
3,000万円の特別控除を適用するための税金計算
ここからは、3,000万円の特別控除を適用した場合にどのようになるのか、税金の計算の流れについて確認をしていきましょう。
マイホームを売却した際の一般的な税率
まずは、マイホームを売却した際の一般的な税率について確認していきましょう。
マイホームを売却した際、売却価格から購入価格を差し引いた利益部分が譲渡所得として課税対象になります。
売却価格の全額が課税対象になるわけではありませんので注意しておきましょう。
例えば、3,000万円で購入したマイホームが4000万円で売却できたとします。
※計算を分かりやすくするために、経費として計上できる諸経費を全て含んだ金額と仮定します。
この場合、4000万円-3,000万円=1,000万円が譲渡益として譲渡所得の課税対象になります。
譲渡益である1,000万円に、マイホームの所有期間に応じた税率をかけることで納めるべき税金額が計算できます。
- ５年以下の短期売却：39.63%
- ５年を超える長期売却：20.315%
マイホームに6年住んで売却したと仮定すると、1,000万円の20.315%である、203.15万円が譲渡所得税としてかかることになります。
3,000万円の特別控除を使った場合
3,000万円の特別控除を利用した場合、売却価格から購入価格を差し引いた譲渡益から3,000万円を控除することができます。
先ほどの例で考えると、譲渡益は1,000万円ですから、
1,000万円-3,000万円=-2000万円
マイナスの金額に対して課税はされませんので、譲渡所得税は0円となります。
結果として、マイホームを売却した際に3,000万円の特別控除を利用すると、203.15万円の税金が控除されるということになります。
かなり大きな金額になるので、3,000万円の特別控除の節税効果の高さがよく分かるのではないでしょうか。
マイホーム売却時の3,000万円特別控除のまとめ
マイホームを売却する際、利用できるケースが多い節税制度として、3,000万円の特別控除について解説してきました。
不動産の売却では、大きな金額の取引になりますので、節税制度を知らずにマイホームを売却してしまっては、税金面で大きな損をしてしまう可能性があります。
一方、きちんとした節税制度を理解した上で売却することで、納めるべき税金の負担を減らすことができます。
マイホームの売却を検討している場合、3,000万円の特別控除を利用できるかどうか、きちんと確認した上で売却手続きを進めるようにしましょう。
よくある質問
Q1. 3,000万円の特別控除とはなにですか？
マイホームを売却した際に得られる利益に対して、3,000万円までは課税対象から除外してくれる制度になります。
Q2. 3,000万円の特別控除を利用するとどんなメリットがありますか？
所得税の支払いを減額することができます。
Q3. 3,000万円の特別控除を利用する条件はありますか？
現在、自分が主に住んでいる自宅であること、引っ越し済みの場合、転居後3年目の年末までの売却であることなどの条件があります。国税庁のホームページで確認することがおすすめです。参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例
Q4. 3,000万円の特別控除を利用するときの注意点はありますか？
すでに他の特例や控除を利用していると使えない、居住用財産以外は認められない、購入者が配偶者や子供などの親族の場合や共有名義のマイホームを売却するときには利用できないことです。
Q5. 譲渡所得税の税率は何％ですか？
５年以下の短期売却は39.63%、5年を超える長期売却は20.315%です。
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