<p><span style="color:#333333">マンションの売却って実際どのくらいかかるのか、疑問に思っている方は多いのではないでしょうか？</span><br><span style="color:#333333">特に売却期限が決まっていたり、売却代金を何か他のことに使おうと考えている場合は、「いつ売れるのか」が気になると思います。&nbsp;</span><br><br><span style="color:#333333">よく、平均期間は3ヶ月〜4ヶ月とも言われていますが、これは現実的な数字なのでしょうか。</span><br><br><span style="color:#333333">基本的な対応を土日にすると仮定して、売却のステップごとに現実的な期間を考察していきます。</span><br><br><span style="color:#333333">記事の後半では、 売却するベストなタイミング、売却を成功させるコツも紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。</span><br></p><h2 id="h112a7a900e">売却の「3ステップ」と期間</h2><p>先にまとめると、以下のようになります。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/800d474eb0ed4a0087c4e067600db003/%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E6%9C%9F%E9%96%93%E3%81%AE%E3%81%BE%E3%81%A8%E3%82%81.png" alt=""><br></p><h3 id="h4c094892ee">【ステップ1】売却相談〜売却開始まで：1週間〜1ヶ月半</h3><p>まずは、売却相談から、売却開始（媒介契約の締結）までの期間です。<br><br>1週間〜1ヶ月半くらいが目安です。<br>検討期間の長さや、日程調整期間によって変わります。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4a36d3ca61f24a1b9def25f2778d6cf2/%E5%86%85%E8%A8%B3.png" alt=""><br></p><h4 id="hbf1e65bc5e">簡易査定</h4><p>査定依頼自体は、インターネットからフォームを入力するだけで依頼できるのですぐ完了します。<br>（※このとき、広さは、できるだけ正確に入力するようにしましょう）<br><br>査定依頼をすると、電話やメールで簡易査定価格の連絡がきます。<br><span style="background-color:#fff491">依頼当日〜遅くとも3日以内</span>にもらえることがほとんどでしょう。<br><br>簡易査定をもらったら、<span style="background-color:#fff491">どの会社に本査定を依頼</span>するのか、そもそも売却をするのかを検討します。<br>土日に家族で話し合って決める、というケースもあるでしょうから、<span style="background-color:#fff491">期間は1〜14日</span>とします。<br></p><h4 id="h2fa0bca783">本査定</h4><p>本査定を依頼することが決まったら、不動産会社と日程調整をします。<br>即日は難しい場合もあるかと思いますので、<span style="background-color:#fff491">調整期間も含めて、10日</span>とします。<br></p><h4 id="had381b90d3">媒介契約締結・売却活動開始</h4><p>本査定価格がわかって、売却する決心がついたら、実際の売り出し価格の相談を経て不動産会社と媒介契約を締結します。その後、不動産会社は売却活動を開始します。（もちろん、ここで一旦売却しない選択もありです。）<br></p><h3 id="hd7af2dc458">【ステップ2】売却活動〜売買契約：2週間〜1年以上</h3><p>マンション売却の総期間を最も左右するのが、売却活動期間です。<br>現実には<span style="background-color:#fff491">2週間〜1年以上</span>までかなりの幅がありますが、<strong>よく3ヶ月とか、4ヶ月とか言われているのはここの期間を指しています。</strong><br><br>では、この3〜4ヶ月はどのように進んでいくのでしょうか。<br><br>よくあるのが、<strong>相場よりも高い価格で売却開始し、徐々に値下げしていく</strong>パターンです。<br>需要があれば高く売れる可能性もあるため、一度チャレンジ価格として出し、お問い合わせ状況に応じて下げていきます。<br></p><blockquote><strong>よくあるパターン</strong><br>1ヶ月目：希望価格＋αで売り出し開始<br>2ヶ月目：条件そのまま様子見 or 値下げ<br>3ヶ月目：条件そのまま様子見 or 値下げ<br>4ヶ月目：条件交渉、契約日程調整＋買主のローン事前審査</blockquote><p><br>1週間程度では結果がわかりづらいため、2週間〜1ヶ月程度は様子を見ることが多いです。<br>また、買主と契約の話が進んでも、契約直前になって申し込みキャンセルになり時間だけが儚く過ぎていってします場合もあります。<br><br><strong>売却活動期間を左右するのは、「需要」と「売出価格」です。</strong><br>平均の数字は正直アテになりません。<br>まずは売主さまが<span style="background-color:#fff491">売却期限をしっかり決めましょう。</span><br>そして、<span style="background-color:#fff491">そこから逆算して売出価格や値下げのタイミング</span>を不動産会社と打ち合わせすることが重要です。<br><br>マンション売却は、いわば売りたい人と買いたい人のマッチングなので<br>売出価格が高くても、人気のあるエリアやマンションならすぐに売却できる可能性が高いです。<br><br>また、売却のタイミングでちょうど「その部屋がすごく欲しい！」という人に出会う、<strong>ラッキー</strong>なことが起きればすぐに売却できるでしょう。<br><br>一方、需要が少ないエリアや、室内の状態が悪いのに高い価格で売り出すと、そもそもお問い合わせすらこないような状況になってしまいます。<br><br>高く売りたいのは皆同じですが、<strong>ラッキーを待ち続けるのか、どこかのタイミングで値下げするのか判断が必要</strong>です。<br><br>オーナーチェンジ（賃貸中マンション）においては、とにかく高く売りたい、賃料収入はあるので急いでいない、という理由から、1年以上も高い価格で売りっぱなし、ラッキーを待ちっぱなし、というケースも多いです。<br></p><h3 id="h7f53ab8728">【ステップ3】売買契約〜残金決済（引き渡し）：1〜2ヶ月</h3><p><span style="color:#000000">ここは、あまり個人差はありません。</span><br><span style="color:#000000">だいたい</span><span style="color:#000000;background-color:#fff491">1〜2ヶ月</span><span style="color:#000000">です。（買主さまがローンを使わない場合などはぐっと短くなる場合もあります）</span><br><br><span style="color:#000000">この間は、ローン関係の手続きや、引っ越し、司法書士とのやりとりなどを行います。</span><br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/800d474eb0ed4a0087c4e067600db003/%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E6%9C%9F%E9%96%93%E3%81%AE%E3%81%BE%E3%81%A8%E3%82%81.png" alt=""><br></p>

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<p><span style="color:#000000">「マンションの売却は初めてだし、どういった流れで売却したらいいのか分からない・・」</span><br><span style="color:#000000">マンションの売却を考え始めた人の中には、どのような流れで売却したらいいか分からずに不安という方は少なくありません。</span><br><span style="color:#000000">実際に、マンションの売却手続きには専門用語も多く、知識がないばかりに損をしてしまう可能性もあります。</span><br><br><span style="color:#000000">今回は、マンション売却をしたことがない初心者の方にも理解しやすいように、マンション売却の流れを徹底的に解説していきます。</span><br><span style="color:#000000">是非、マンション売却の流れを理解して、スムーズな売却ができるようにしていってくださいね。</span></p>

<h2 id="h2fc37db268">【STEP1】必要な書類を準備する</h2><p><span style="color:#000000">マンション売却をする意思が固まったら、まずはマンション売却に必要な書類を準備していきましょう。</span><br><span style="color:#000000">必要書類は不動産会社にマンションの査定を依頼する際にあるとスムーズですし、実際に売却が決まった際に、買主に引き渡す書類もあります。</span><br><span style="color:#000000">一般的には、マンションを購入した際に不動産会社から受け取っているケースが多いですが、無くしてしまっていても法務局や市役所で再取得できる書類もあります。</span><br><span style="color:#000000">どうしても書類が見つからない場合、マンション査定を依頼する不動産会社の担当者に問題ないか確認するのが良いでしょう。</span></p><ul><li><span style="color:#000000">登記事項証明書</span></li><li><span style="color:#000000">売買契約書</span></li><li><span style="color:#000000">重要事項説明書</span></li><li><span style="color:#000000">登記済権利証（もしくは、登記識別情報）</span></li><li><span style="color:#000000">固定資産税の通知書</span></li><li><span style="color:#000000">マンションの間取り図面</span></li><li><span style="color:#000000">室内の設備表</span></li><li><span style="color:#000000">建築確認済証（および、検査済証）</span></li><li><span style="color:#000000">マンションの管理規約</span></li><li><span style="color:#000000">マンションの重要事項調査報告書</span></li></ul><p><span style="color:#000000">必要な書類を揃えたら、マンション売却に必要な査定を不動産会社に依頼しましょう。</span></p>

<h2 id="hef9bb804d3">【STEP2】マンション査定の依頼をする</h2><p><span style="color:#000000">マンションを売却するなら、少しでも高く売却したいという方が多いでしょう。</span><br><span style="color:#000000">しかし、市場価格からあまりにも離れた価格では、いつまでもマンションは売れずに手間と時間だけかかってしまう可能性があります。</span><br><br><span style="color:#000000">マンション売却を成功させるために、不動産会社に査定を依頼しましょう。</span><br><span style="color:#000000">適切な査定結果をもとに、いくらでマンションの販売を始めるかを決めていきます。</span><br><br><span style="color:#000000">マンション査定を成功させるためには、1社だけではなく2社から4社の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。</span><br><span style="color:#000000">1社にしか査定依頼をしないと、運悪く査定をしてくれた担当者がミスをしていた場合、市場価格よりも高すぎる、もしくは安すぎる金額で販売をしてしまい損をしてしまうかもしれません。</span><br><br><span style="color:#000000">複数の不動産会社から査定をしてもらい、その査定結果の根拠をきちんとヒアリングすることで、市場価格に近い金額を把握することができます。</span><br><span style="color:#000000">結果として、より良いマンション売却に近づくことができます。</span></p>

<h2 id="h93a94eab1d">【STEP3】不動産会社と媒介契約を結ぶ</h2><p><span style="color:#000000">マンションの査定を受けた不動産会社の中から、マンションの販売活動を依頼するために媒介契約を結びます。</span><br><span style="color:#000000">マンションの販売活動は不動産会社の担当者との協力が不可欠です。</span><br><br><span style="color:#000000">査定結果はもちろん大切ですが、査定結果の根拠をきちんと説明してくれ、マンション販売にしっかりと取り組んでくれている不動産会社と担当者を見極めましょう。</span><br><br><span style="color:#000000">媒介契約には大きく3つの種類があります。</span></p><ul><li><span style="color:#000000">専属専任媒介契約</span></li><li><span style="color:#000000">専任媒介契約</span></li><li><span style="color:#000000">一般媒介契約</span></li></ul><p><br><span style="color:#000000">それぞれにメリット、デメリットがありますが、マンション売却に慣れていないのであれば、複数の不動産会社に依頼ができる一般媒介契約からスタートするのがおすすめです。</span><br><span style="color:#000000">もしくは、マンションの売却を完了させるまでの期間が決まっている場合は、早めに信用できる不動産会社を決めて、最初から専任媒介契約で進めるのが良いでしょう。</span><br><br><span style="color:#000000">マンション売却のきっかけや目的を踏まえて、ベストの媒介契約を選んでいきましょう。</span></p>

<h2 id="h073a258137">【STEP4】マンションの販売活動を始める</h2><p>不動産会社と媒介契約を結び終わったら、実際にマンションの買い手を見つけるために、販売活動を始めます。<br>マンションの売却に向けて売主が行う主な内容は以下の3つになります。</p><ul><li>内覧の準備</li><li>内覧当日の対応</li><li>販売価格の見直し</li></ul><p><br>購入希望者は不動産会社がインターネットやチラシなどを活用した広告活動をしてくれるので売主は希望者が現れるのを待つだけです。<br>実際に、購入希望者が現れた際、一般的にはマンションの内覧を行います。<br><br>内覧の際には、購入希望者が「このマンションを買いたい！」と思ってもらえるように準備と誠実な対応が求められます。<br>特に水回りや玄関などが汚れていたりすると、新生活のイメージがしにくく購入してもらえる可能性が低くなってしまいます。<br><br>また、マンションについて、色々と質問もされますので、きちんと答えられるように改めてマンションについて理解を深めておきましょう。<br>その上で、マンションがなかなか売却できない場合には、販売価格の見直しも必要になります。<br><br>最初に決めた販売価格にこだわって、いつまでも売却できないのでは手間だけかかって目的が達成できなくなってしまいます。<br>どんなに査定をしっかりしても、実際に販売してみて市場のニーズが分かるケースもあります。<br>マンションの売却を始めてしばらくたっても反響が乏しいようであれば、販売価格の見直しにも積極的に協力していきましょう。</p>

<h2 id="h1473a7e7c7">【STEP5】買い手が見つかったら売買契約を締結する</h2><p>マンションの買い手が決まったら、売買契約の締結を行います。<br>売買契約の手続きとしては以下の3つがあります。</p><ul><li>売買契約書の締結</li><li>仲介手数料の支払い</li><li>手付金の受け取り</li></ul><p>売買契約の際は不動産会社に集まるケースが多いです。<br>一般的には、売主、買主、不動産会社の担当者が集まり、売買契約書の締結と仲介手数料、手付金の支払いを行います。<br>売買契約時の手付金は30万円、50万円など金額で決まるケースもあれば、売買価格の5％、10％と割合で決まるケースもあります。<br>仲介手数料についても、契約時は50％、残金は決済時というケースもあれば、決済時に全額の支払いを行う不動産会社もあります。<br>売買契約時にいくらの支払い、受け取りが発生するかは、事前に担当者と打ち合わせをしておきましょう。<br>また、売買契約の締結後にキャンセルになった場合は、手付金の倍額を支払ってキャンセル、もしくは違約金が発生しますので、契約内容について不明点は全て解決した上で契約を行いましょう。</p>

<h2 id="h403a7d88a6">【STEP6】マンションの引き渡しを行う</h2><p>マンションの売買契約が終わったら、マンション引き渡しの準備をしていきます。<br>一般的には、マンションの売買契約から残代金支払いの決済まで1ヶ月前後の時間がかかります。<br>決済に向けて、所有権移転登記の手続きや、ローンが残っている場合は抵当権抹消の手続き、買主が住宅ローンを利用する場合はローン審査の手続きなどが必要になります。<br>引き渡しは残代金の決済と同時に行われることが多いので、融資を実行する金融機関、もしくは抵当権抹消を行う金融機関に集まって行われるケースが多いです。<br>マンションの引き渡しの際には、以下の書類が必要になります。</p><ul><li>実印</li><li>印鑑証明書（取得から3ヶ月以内）</li><li>住民票</li><li>本人確認書類</li><li>固定資産税評価証明書</li><li>登記済権利証（もしくは、登記識別情報）</li><li>マンションの鍵</li><li>抵当権抹消書類（金融機関が準備）</li><li>管理費・修繕積立金の確認書類</li><li>マンションの管理規約</li></ul><p>マンション引き渡しの際は書類が不足していると移転登記が行えず、引き渡し日を延期しなくてはなりません。<br>契約時と同様に、不足書類がないようにきちんと確認をしておきましょう。</p><h2 id="h66303d9dea">【STEP7】翌年に確定申告を行う</h2><p>マンションを売却したら、翌年には確定申告を行いましょう。<br>確定申告を行うのは、マンション売却をした翌年の2月16日から3月15日の期間になります。<br>マンションを売却して受け取ったお金は、譲渡所得として課税対象になります。<br>確定申告を行うことで、税金の特例申請や節税を受けられるケースがあります。<br>譲渡所得は以下の計算式で算出されます。<br>譲渡所得＝譲渡価格（売却価格）ー取得費ー売却時の諸費用<br>取得費とは、マンションの購入額から減価償却分を引いた評価額になります。<br>売却時の諸費用とは、仲介手数料や印紙代などの売却時にかかった経費になります。<br>確定申告の際には、マンションの購入時、そして売却時に受け取った売買契約書や領収書一式をまとめておくと確定申告がスムーズに行なえます。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hbf03364388">Q1. マンション売却を検討中ですが、何も知識がありません。何から始めれば良いでしょうか？</h3><blockquote>ポータルサイト等で、周辺のマンションがどのくらいの価格で売却されているか見てみましょう。<br>多くの場合、値下げ交渉幅を含んだ価格設定になっていますので、実際の成約価格は100~200万円くらい下の可能性がある、ということを意識してみると良いです。</blockquote><h3 id="h832e3cdad3">Q2. 仲介会社に依頼するときに、決めておいた方がよいことはありますか？</h3><blockquote>仲介会社に依頼する前に、「いつまでに売りたいのか」「売却価格のデッドラインはいくらか」を決めておくとよいです。</blockquote><h3 id="h4fb5e105bf">Q3. 売却価格のデッドラインはどのように決めればよいですか？</h3><blockquote>（残債 + 諸費用） - 自己資金 = 売却価格の最低限のデッドラインです。<br>自宅を売却するには、残債を完済する必要があります。 </blockquote><h3 id="hd3d817cf91">Q4. 媒介契約には種類がありますか？</h3><blockquote>専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。</blockquote><h3 id="hce74944362">Q5. まだ住んでいるので内覧してほしくないです。</h3><blockquote>引っ越しが決まっているのであれば、その日以降で日程設定をしましょう。<br>売却後のトラブルを防ぐためにも内覧はしてもらった方がよいです。どうしても難しい場合は、内覧が1回で済む買取も検討しましょう。</blockquote><h3 id="h7be3ce5bcb">Q6. 内覧で気をつけることはありますか？</h3><blockquote>ある程度の片付けはしておきましょう。<br>また、質問には事実を隠さずに回答しましょう。</blockquote><h3 id="hb742859070">Q7. 売買契約の後、残金決済までにすることはありますか？</h3><blockquote>引っ越しや、金融機関での手続き、買主に引き渡す書類の準備をします。</blockquote><h3 id="ha289785168">Q8. 売却後にすることはありますか？</h3><blockquote>翌年に、確定申告をしましょう。購入時・売却時の売買契約書や領収書をまとめておくとスムーズです。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>マンション売却は、一般的には3ヶ月から6ヶ月前後の時間がかかり、全体の流れを把握していないと思ったよりも手間暇がかかって負担が大きくなってしまいます。<br>また、マンション売却が初めてという方にとっては、おおまかでもマンション売却の流れを理解しておくことで、大きな不安を抱えることなく売却手続きを進めていけます。<br>そうはいっても、慣れないマンション売却をトラブルなく進められるか心配という方も多いでしょう。<br>マンションの売却は販売を依頼する不動産会社との密なやり取りが何よりも大切です。<br>まずは信頼できる不動産会社を見つけるために、2社から4社ほどにマンション査定の依頼をすることから始めていきましょう。</p>

マンション売却は、書類の準備や媒介契約、内見などするべきことがたくさんあります。この記事では、マンション売却の手続きや、必要書類を7つのステップに分けて解説します。

【マンション売却の流れ】必要な手続きを7ステップに分けて徹底解説！

<h2 id="h62fefdd990">マンション売却のベストなタイミングは？</h2><p>不動産市場は日々変化しているため、いつ売却に出せば必ず好条件で売却できるとは断言できません。<br>&nbsp;<br>しかし、マンションの築年数や需要の高まり具合といった要素を考慮すれば、売却に出すベストなタイミングを見極められます。<br>&nbsp;<br>ここでは、マンション売却に適したタイミングを4つ紹介します。<br>&nbsp;<br>公益財団法人東日本不動産流通機構が2021年に調査した「首都圏不動産流通市場の動向」を参考にすると、中古マンションを売却に出してから成約に至るまでの平均期間は3か月ほどです。</p><h3 id="h10bd56fc98">築10年になったとき</h3><p>次のグラフは、首都圏における中古マンションの築年数と成約価格を表したものです。<br>&nbsp;<br><a href="http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202202.pdf" target="_blank" rel="noopener noreferrer">（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構　「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」）</a><br>&nbsp;<br>上記の表から、中古マンションは築年数10年を過ぎたあたりから、成約価格が徐々に落ちていることが分かります。そのため、好条件で売却を望むなら、築年数10年前後で売却に踏み切ると良いでしょう。</p>

<p>「同じマンションに何年住めるのかな？」と疑問に感じたことはありませんか。購入後から間もなくして買い替えになるのは避けたいですよね。<br>&nbsp;<br>本記事では、マンション購入を検討している方に向けて、マンションの耐用年数や長く住める物件を見極めるポイントを解説します。<br>&nbsp;<br>また、中古マンションを購入するときの注意点も紹介します。ぜひ、マンション購入の際にお役立てください。</p>

<h2 id="h49cd2733ff">マンションに寿命はあるの？</h2><p>マンションの寿命は、管理が行き届いていれば100年以上です。国土交通省の調査によれば、鉄筋コンクリート造（RC構造）のマンションの平均寿命は68年、最長寿命は120年と発表されています。<br>&nbsp;<br>この結果から、新築マンションを購入した場合、100年に渡って同じ物件に住み続けられることが分かります。<br>&nbsp;<br>とはいえ、マンションの寿命は管理状況に大きく左右されるのが実情です。物件の構造ごとに適したメンテナンスを定期的に実施しなければ、寿命は短くなってしまいます。<br>&nbsp;<br><a href="https://www.mlit.go.jp/common/001014514.pdf" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国土交通省 |「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介</a></p><h2 id="h497331758a">耐用年数と寿命は別物</h2><p>耐用年数と寿命は混同して考えられがちですが、まったくの別物です。マンションの耐用年数とは、法律で定められた対象となる資産を使える期間のことをいいます。<br>&nbsp;<br>一方、マンションの寿命とは使用期間に関係なく一定の理由により建物の維持が難しくなったときに使われる言葉です。耐用年数には明確な定義があるのに対し、寿命には定義がないのが特徴といえます。</p><h3 id="h5fb37c24a9">耐用年数が過ぎたらどうなる？</h3><p>「耐用年数が過ぎたら同じマンションに住み続けられないのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、決してそのようなことはありません。<br>&nbsp;<br>また、「あと何年で退去しなくてはならない」という決まりもありません。税務上の資産価値はなくなりますが、建物の状態によってはそのまま住み続けられます。<br>&nbsp;<br>ただし、管理業者によっては法定耐用年数が過ぎたことを理由に、建物の取り壊しや大規模な修繕工事を実施する可能性があります。</p><h3 id="h36fd7f06c2">マンションの構造別の耐用年数一覧</h3><p>以下に、マンションの構造別耐用年数を表にしてまとめました。マンション選びの際に一つの目安としてお役立てください。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/2e693b6b0b6344909b4fbefbed607b42/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E6%A7%8B%E9%80%A0%E5%88%A5%E3%81%AE%E8%80%90%E7%94%A8%E5%B9%B4%E6%95%B0-min.png" alt=""><br><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 |「主な減価償却資産の耐用年数表」</a></p>

<h2 id="h672c5ca0a2">中古マンションを購入するときの3つの注意点</h2><p>次に、中古マンションを購入するときに気をつけるべきことを紹介します。マンション購入後、あと何年住めるのか考えながら生活するのは避けたいですよね。<br>&nbsp;<br>中古マンションは新築マンションに比べると、築年数が経過していることが特徴です。長く住むことを考えているのであれば、注意点を押さえ慎重に物件を選びましょう。</p><h3 id="hbac43d858b">長期修繕計画をチェックする</h3><p>長期修繕計画とは、建物や設備の性能、品質を維持し劣化を防ぐ目的で、管理組合が作成する修繕計画のことです。<br>&nbsp;<br>多くの場合、10年～30年ほどの期間を対象に、マンションの外壁塗装工事や排水管工事といった大規模な修繕工事をいつ、どれくらいの金額で実施するかの計画が作成されています。<br>&nbsp;<br>中古のマンションを購入するときは、必ず長期修繕計画があるかチェックしましょう。もし、計画表がない場合、適切な時期にメンテナンスを実施できず長く住み続けられない恐れがあります。<br>&nbsp;<br>長期修繕計画は、すべてのマンションで作成されているわけではありません。購入前に、きちんと確かめましょう。</p><h3 id="h9f6db500a6">修繕履歴を確かめる</h3><p>マンションの修繕履歴には、不具合が生じたときの修繕方法や法定検査など、過去に実施した修繕の履歴が記されています。<br>&nbsp;<br>中古マンションの購入に際し修繕履歴を確かめるべき理由は、購入を考えているマンションが定期的に修繕されているかチェックするためです。建築後、何も不具合が生じないマンションはありません。年数が経過すれば少なからず劣化します。<br>&nbsp;<br>履歴が残っていても、修繕工事をした日時や工事の内容が記されていない場合があるため、いつどの業者がどのような修繕を実施したか必ずチェックしましょう。</p><h3 id="h08765fe478">修繕積立金が不足していないか調べる</h3><p>修繕積立金が不足していなか調べるのも大切なポイントです。修繕積立金が不足している場合、入居者はさまざまな不利益を被ることになります。<br><br>修繕計画が立てられていたとしても、計画に見合う費用が用意できていないと工事はできません。適切な修繕ができないとなれば、マンションの劣化が進み住み続けられなくなってしまうでしょう。<br><br>上記の他にも、築年が経過したマンションの中には今の法律には合わなくなってしまったものもあるので注意が必要です。</p>

<h2 id="hd6525ae6cc">長く住めるマンションを見極めるポイント</h2><p>最後に、長く住み続けられるマンションの見極め方を紹介します。基準となる耐用年数が日本全国にあるマンションのすべてが当てはまるとは限りません。同じマンションに何年住めるかは、修繕の頻度や立地条件によって異なります。</p><h3 id="hbf4767e53b">管理状況</h3><p>長く住めるマンションの特徴は、管理が行き届いていることです。購入を検討しているマンションの管理状況を見極めるためには、次のポイントを意識してチェックしてみましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>専有部分と共用部分の設備</li><li>共用部分の手入れ具合</li></ul><p>&nbsp;<br>設備は、内装や外装よりも劣化が早く汚れも目立ちやすい箇所です。特に、給水設備や排水設備は毎日の生活を支えるうえで大切な設備となるため、きちんとチェックしましょう。<br>&nbsp;<br>しかし、設備の中の劣化具合は目視では把握しにくい場合もあります。内覧するときに、給水設備の交換が完了しているか、年式はいつのものか不動産会社の担当者に尋ねると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、廊下やエレベーター、ゴミ捨て場などの共用部分の手入れ具合もよく見るべき場所です。内覧のときは、専有部分だけに気を取られがちですが、共用部分もしっかりと見なくてはなりません。<br>&nbsp;<br>廊下にゴミが散らかっている、エレベーター内にほこりが溜まっているといったマンションは、管理が行き届いていない恐れがあります。細部までチェックしましょう。</p><h3 id="h9683478ada">立地条件</h3><p>同じマンションに何年住めるかは、立地条件によっても変わります。たとえば、海の近くにあるマンションは日々潮風にさらされているため、その分劣化が進みやすい傾向にあります。<br>&nbsp;<br>また、台風がよく発生するエリアにあるマンションなら、強風や豪雨の被害に遭う恐れもあるでしょう。<br>&nbsp;<br>もし、海に近いエリアや台風が多いエリアのマンションの購入を検討しているなら、そのエリアに合った対策を講じている物件を選ぶことをおすすめします。<br>&nbsp;<br>ここで重要になるのは、具体的な対策を不動産会社の担当者に尋ねることです。単に対策していると言われただけでは、どのような対策を講じているのか分かりません。<br>&nbsp;<br>「塩に強いコーティング剤を使っている」「雨をはじく塗装剤を使っている」など具体的な対策を聞いてから購入を検討すると良いでしょう。&nbsp;</p><h3 id="ha66684d9ef">劣化対策</h3><p>劣化対策はマンションによって異なります。何の劣化対策も講じていない物件は、長く住み続けることが難しいでしょう。<br>&nbsp;<br>具体的な劣化対策を実施しているマンションを選ぶのも良いですが、おすすめなのは劣化対策等級が付いている物件を選ぶことです。<br>&nbsp;<br>劣化対策等級とは、住宅性能表示制度による建物の評価項目の一つで、建物の性能を維持するための対策の程度を3等級で評価したものをいいます。<br>&nbsp;<br>等級1は、建築基準法で定められた対策が講じられているマンションのことで、等級2はおよそ50～60年、2世代に渡って耐久性がある物件のことを指します。さらに、等級3は、およそ75～90年、3世代の耐久性を持つマンションのことです。<br>&nbsp;<br>長く住むことを前提にマンション購入を進めているのであれば、等級2～3の物件を選ぶことをおすすめします。<br><br>築年が古くても人気のあるマンションには、ヴィンテージマンションと呼ばれるものもあります。<br>気になる方はこちらの記事も確認してみてください。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h82b7edfe58">Q1. マンションに寿命はありますか？</h3><blockquote>国土交通省の調査によれば、鉄筋コンクリート造（RC構造）のマンションの平均寿命は68年、最長寿命は120年と発表されています。</blockquote><h3 id="ha51ef22535">Q2. マンションの寿命で重要な要素は何ですか？</h3><blockquote>管理状況です。大規模修繕を定期的に実施している、日常的にきちんと清掃されていることなどが寿命に影響してきます。</blockquote><h3 id="hb794f23eaf">Q3. 耐用年数=寿命ですか？</h3><blockquote>耐用年数と寿命は別物です。耐用年数とは、法律で定められた対象となる資産を使える期間です。</blockquote><h3 id="h043fb4d963">Q4. 耐用年数が過ぎたら、もう住めませんか？</h3><blockquote>税務上の資産価値はなくなりますが、建物の状態によってはそのまま住み続けられます。&nbsp;</blockquote><h3 id="h8783b90009">Q5. 築年が古い物件を購入する時は何に注意すれば良いですか？</h3><blockquote>長期修繕計画、修繕履歴、権利に関する問題を特に注意して確認しましょう。</blockquote><h3 id="h4d85d13258">Q6. 良いマンションかを見極めるポイントはありますか？</h3><blockquote>管理状況、立地条件見ることで、ある程度良いマンションか判断することができます。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>マンションには法定耐用年数が定められているものの、手入れ次第で何十年も住み続けられます。今回紹介した長く住めるマンションを見極める方法を参考に、最適な物件を見つけてみてください。<br></p>

中古マンションを購入するとき、長く住める物件を見極めることは自分の生活や、後の売却の観点からも重要です。この記事では、マンションの耐用年数や、長く住めるマンションかどうかを判断する方法を解説します。

買ったマンションはあと何年住めるのか。耐用年数や長く住めるマンションの見極め方を解説

<h3 id="h3906e77682">需要が高いとき</h3><p>中古マンションの需要が高まっているときも、売却に出すベストなタイミングといえます。特に、新生活の準備を始める1月後半～3月頃、転勤シーズンの9月頃は、需要が高く狙い時です。<br>&nbsp;<br>反対に、年末年始やゴールデンウィーク、お盆といった長期休みの期間や、すでに新生活が始まっている4月～5月頃は、不動産の取引市場が活発に動いておらず、売却に適さない時期といえます。<br>&nbsp;<br>需要が低いときに売却に出しても、なかなか購入希望者が現れなかったり、相場よりも安い価格で取引されてしまったりする恐れがあるため、需要が高いときを狙うようにしましょう。</p><h3 id="ha13c0a3a0d">周辺環境が変化したとき</h3><p>所有しているマンションの周辺環境が変化したときも、売却に出す絶好のタイミングです。<br>&nbsp;<br>例えば、マンションの周辺に商業施設や大学病院の建設が決まったり、交通の便が良くなったりとプラスの変化が起きると、マンションの価値が上がるとともに購入希望者も増えやすくなります。<br>&nbsp;<br>一方、ごみ処理場の建設が決まったり、主要なスーパーが閉店してしまったりとマイナスの変化が起きると、物件価値が下がってしまう恐れがあるため十分注意が必要です。<br>&nbsp;<br>可能であれば、数年以内にどのような変化が起きるか調べておくのをおすすめします。</p>

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<h3 id="h73475d28ee">譲渡所得税が軽減されるとき</h3><p>不動産を売却する際は、売却時にかかる税金のことも考慮しなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>マンションを売却すると、売却代金に譲渡所得税と住民税が課せられます。譲渡所得税は長期譲渡所得と短期譲渡所得があり、マンションを所有していた期間によって税率が異なります。<br></p><p style="text-align:center"><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/adcc0e7c6c3f499ab9214b4c8a80e71c/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%A8%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97-min.png" alt=""></p><p>&nbsp;<br>築年数が浅いときにマンションを手放すことを検討しているなら、譲渡所得税が軽減されるタイミングを目安にすると良いでしょう。</p>

<p>マンションを売却するとき、税金を支払うことは知っていても、どれくらい金額がかかるのかいまひとつ把握できていない方も多いのではないでしょうか。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・マンション売却でかかる税金の種類が分かる<br>・ケーススタディで税金の計算方法が分かる<br>・節税に役立つ3つの控除が分かる</blockquote>

<h2 id="h53001e6a5b">マンション売却でかかる税金の種類</h2><p>マンション売却でかかる税金には、「売却益がでたときにかかる税金」と「一律でかかる税金」の2種類があります。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/0eafad2d4bc640f79b91c63958911807/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%A6%E3%82%99%E3%81%8B%E3%81%8B%E3%82%8B%E7%A8%8E%E9%87%91-min.png" alt=""></p><h3 id="h901080b58e">売却益がでたときにかかる税金</h3><p>譲渡所得とは、土地や建物といった資産を売却することによって生ずる所得のことです。譲渡所得にかかる所得税、住民税、復興特別所得税を総称して、譲渡所得税といいます。<br>&nbsp;<br>譲渡所得税は、マンションを所有していた期間によって税率が変わる点を押さえておきましょう。所有期間が5年を超えている場合の税率は20.315％、5年未満の場合の税率は39.63％です。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/900690a7062c4ff28c1ad6e1a6964d70/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%A8%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97.png" alt=""><br>&nbsp;<br>譲渡所得税は、売却益がでたときのみ支払う税金のため、購入価格より売却価格のほうが大きく下回る場合は支払う必要はありません。</p><h3 id="hbe94a90306">一律でかかる税金</h3><p>マンションを売却して利益がでない場合も、印紙税と登録免許税は納めなくてはなりません。</p><h4 id="h302e4606f5">印紙税</h4><p>印紙税は、売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金のことです。印紙税の金額は、マンションの売却価格によって異なります。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7a2c3c8e40cf41349e58f70b21b53b16/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%99%82%E3%81%AE%E5%8D%B0%E7%B4%99%E7%A8%8E%E9%A1%8D.png" alt=""><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.7108不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置</a><br>&nbsp;<br>印紙税を納めないと、本来支払うべき印紙税の3倍に相当する過怠税を徴収されてしまうため、十分注意しましょう。<br><br>ちなみに、通常の契約では印紙税がかかりますが、電子契約では印紙税が不要になるケースがあります。<br>こちらの記事で解説をしているので、ぜひ読んでみてください。</p>

<h4 id="h4fb5df88b8">登録免許税</h4><p>登録免許税は、抵当権抹消手続きにかかる税金のことです。マンションに限らず、住宅ローンを組んで不動産を購入したときは、該当の不動産に抵当権が設定されます。<br>&nbsp;<br>住宅ローンの残債がある不動産を売却する際は、ローンを完済して抵当権抹消手続きをしなくてはなりません。このとき、登録免許税の支払いが必要になります。<br>&nbsp;<br>登録免許税の金額は、一つの不動産につき1,000円です。マンション一室を売却する場合は、マンションが建っている土地と建物とで別々に税金がかかるため、合わせて2,000円を納めます。</p><h2 id="hbead15fb5b">マンション売却にかかる譲渡所得の求め方</h2><p>次に、マンション売却にかかる譲渡所得の求め方をみていきましょう。譲渡所得の計算方法を押さえることで、マンション売却に必要な税金を把握できます。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4e4ce9f050dd4cba9ef73014a79e71f3/%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9.png" alt=""><br>譲渡所得の求め方<br>譲渡所得＝マンションの売却代金－（取得費＋譲渡費用）<br><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.3202 譲渡所得の計算のしかた</a><br>&nbsp;<br>取得費、譲渡費用について、以下で詳しく説明します。</p><h3 id="he9715fec82">取得費</h3><p>取得費とは、売却に出したマンションの購入代金や購入する際にかかった諸費用のことです。取得費には、購入時の仲介手数料や登録免許税などが含まれます。<br>&nbsp;<br>ただし、マンションのような建物は、年数が経つとともに資産価値が減少するため、償却費用を購入代金から差し引かなくてはなりません。マンションの減価償却費は、次の計算式で算出できます。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/16c390f054d74eacb9ae00d890f379aa/%E6%B8%9B%E4%BE%A1%E5%84%9F%E5%8D%B4%E8%B2%BB%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9-min.png" alt=""><br>減価償却費の求め方<br>減価償却費用＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数<br><br>減価償却費を求める際に必要な償却率も把握しておきましょう。居住用マンションの償却率は、次のとおりです。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4b355b7e8bf34165bd94519aaaf8c7ba/%E5%B1%85%E4%BD%8F%E7%94%A8%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E5%84%9F%E5%8D%B4%E7%8E%87-min.png" alt=""><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/saigai/h30/0018008-045/05.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 |「減価償却費」の計算について</a><br>&nbsp;<br>マンションを売却するときは、物件を購入した代金をそのまま取得に含められない点に注意しましょう。</p><h3 id="hd1ad543b5d">譲渡費用</h3><p>譲渡費用とは、マンションを売却したときにかかった費用のことです。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や売主が負担した印紙税が含まれます。</p>

<h2 id="hf81334bdaf">マンション売却の税金をシミュレーションしてみよう</h2><p>ここで、以下の条件のマンションを売却した際にかかる税金をシミュレーションしてみましょう。売却に出すマンションの条件と試算結果は次のとおりです。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/e375d89ef61b47d39af1b8f9854b337f/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E6%9D%A1%E4%BB%B6-min.png" alt=""><br><br>まず、減価償却費を求めましょう。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/2e1ddb1febd74751b404dee16b7ebee3/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E6%B8%9B%E4%BE%A1%E5%84%9F%E5%8D%B4%E8%B2%BB-min.png" alt=""><br>減価償却費<br>3,000万円×0.9×0.015×20年＝810万円<br><br>次に、マンションの購入代金から減価償却費を差し引いて取得費を算出します。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/650bb8a6b5ca481882b63a6c6b080c46/%E5%8F%96%E5%BE%97%E8%B2%BB.png" alt=""><br>取得費<br>5,000万円－810万円＝4,190万円<br><br>続いて、譲渡所得を計算します。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/e5ad388279dc4c78861e4a9f4466495b/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97-min.png" alt=""><br>譲渡所得<br>4,800万円－（4,190万円＋166.2万円）＝443.8万円<br><br>最後に、税金を計算します。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/fa5e8dadcdbf44f096905dd5f62d0295/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E7%A8%8E%E9%87%91%E3%81%AE%E8%A9%A6%E7%AE%97%E7%B5%90%E6%9E%9C-min.png" alt=""><br>試算結果<br>443.8万円×20.315％＝90.1万円<br><br>上記条件のマンション売却時にかかる税金は90.1万円でした。マンションの状態や売却条件によっては、支払う税金も高くなります。売却後に税金の支払いができない状況に陥らないよう、前もってきちんと資金計画を立てましょう。</p><h2 id="h4b55be5c9b">マンション売却の節税に役立つ3つの控除</h2><p>マンションを売却したときは、利用条件を満たせば税金の負担を軽くする特例を受けられます。ここでは、マンション売却の際に役立つ3つの控除をご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。</p><h3 id="hfa29cdfd71">3000万円の特別控除</h3><p>3,000万円の特別控除とは、居住用財産を売却したときに、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除できる特例のことです。<br>&nbsp;<br>3,000万円の特別控除を適用できた場合、売却益が3,000万円以下であれば税金はかかりません。<br>&nbsp;<br>ただし、3,000万円の特別控除は一度利用すると、再び利用するまでに2年以上期間を空けなくてはならないほか、新居を購入するときに住宅ローンの控除を利用できなくなります。<br>&nbsp;<br>マンションを売却した後、新居の購入を検討している方は、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除のどちらを適用したほうが減額できるか計算してから決めると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>なお、この特例は、居住用財産を対象としたもののため、投資用マンションを売却したときは利用できません。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/a33925d79d5442cc9db9f7209ecf4156/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E3%81%AE%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%8E%A7%E9%99%A4%E3%81%AE%E9%81%A9%E7%94%A8%E6%9D%A1%E4%BB%B6-min.png?w=2713&amp;h=559" alt="適用要件  ・自分の住んでいる家を売却するか、家と一緒に敷地や借地権を売却すること。  ・以前住んでいた家や敷地を売却する場合は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。  ・売主と買主が、親子や夫婦といった特別な関係にないこと。　など"><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.3302 マイホームを売ったときの特例</a></p><h3 id="h1b728364fb">所有期間10年超えの軽減税率の特例</h3><p>売却するマンションの所有期間が10年を超えている場合、長期譲渡所得の税率を通常よりも低い税率で計算できます。<br>&nbsp;<br>この軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用可能です。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7263d81a5e2546568f40991ed9aeec93/%E6%89%80%E6%9C%89%E6%9C%9F%E9%96%9310%E5%B9%B4%E8%B6%8A%E3%81%88%E3%81%AE%E8%BB%BD%E6%B8%9B%E7%A8%8E%E7%8E%87%E3%81%AE%E7%89%B9%E4%BE%8B%E3%81%AE%E9%81%A9%E7%94%A8%E6%9D%A1%E4%BB%B6.png" alt=""><br>適用要件<br>・自分の住んでいる家を売却するか、家と一緒に敷地を売却すること。<br>・マンションの所有期間が10年を超えていること。<br>・親子や夫婦といった特別な関係の相手に売却したものでないこと。　など<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例</a></p><h3 id="h84d0e57df7">特定の居住用財産の買換え特例</h3><p>特定の居住用財産の買換え特例とは、一定条件を満たせば売却益に対する課税を将来に繰り延べられる特例です。<br>&nbsp;<br>この特例を活用できた場合、買換えた住まいを売却するときまで税金の支払いを繰り延べられます。<br>&nbsp;<br>ただし、税金が減額されたり非課税になったりするわけではない点に注意が必要です。買換えた住まいを売却するときに、前回売却した住まいの課税分を支払う必要があります。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/43bcfa74e5bd47c58f530ad0f6075c00/%E7%89%B9%E5%AE%9A%E3%81%AE%E5%B1%85%E4%BD%8F%E7%94%A8%E8%B2%A1%E7%94%A3%E3%81%AE%E8%B2%B7%E3%81%84%E6%9B%BF%E3%81%88%E7%89%B9%E4%BE%8B%E3%81%AE%E9%81%A9%E7%94%A8%E6%9D%A1%E4%BB%B6.png" alt=""><br>適用要件<br>・マンションの所有期間が10年を超えていること。<br>・同時に3,000万円の控除を受けていないこと。<br>・売却代金が10,000万円以下であること。　など<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例</a></p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hff7232c830">Q1.譲渡所得税に含まれている税金は何ですか？</h3><blockquote> 譲渡所得税には、「譲渡所得にかかる所得税」「住民税」「復興特別所得税」が含まれています。</blockquote><h3 id="h58f3bf3172">Q2. 購入価格を売却価格が下回ったときも、譲渡所得税は必要ですか？</h3><blockquote>売却益が出なかった場合は不要です。</blockquote><h3 id="hd738c6aaa4">Q3. 印紙税を納めないとどうなりますか？</h3><blockquote>本来支払うべき印紙税の3倍に相当する過怠税を徴収されてしまいます。<br>なお、電子契約では印紙は不要です。</blockquote><h3 id="h2a4bc39b9a">Q4. 抵当権抹消登記の費用はいくらですか？</h3><blockquote>1つの不動産につき1,000円です。土地と建物の場合はそれぞれ1,000円かかるため2,000円です。</blockquote><h3 id="h8ca0090bf5">Q5. 譲渡所得の求め方を教えてください。</h3><blockquote><strong style="color:#333333">譲渡所得の求め方</strong><br><span style="color:#333333">譲渡所得＝マンションの売却代金－（取得費＋譲渡費用）</span></blockquote><h3 id="hb253bfc1af">Q6. 減価償却費の求め方を教えてください。</h3><blockquote><strong>減価償却費の求め方</strong><br>減価償却費用＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数</blockquote><h3 id="h1ee7910e21">Q7. マンション売却の節税に役立つ控除はありますか？</h3><blockquote>「3,000万円の特別控除」「所有期間10年超えの軽減税率の特例」「特定の居住用財産の買換え特例」などがあります。</blockquote><h3 id="hbc57283778">Q8. 税金について詳しい情報を知りたいときはどうすればよいですか？</h3><blockquote>国税庁のサイトで確認するのが確実です。<br>https://www.nta.go.jp/</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>マンション売却時の税金は、仕組みが複雑で聞きなれない言葉も多く、難しく感じるかもしれません。しかし、すべてを理解しなくても税金の種類や計算方法を把握しておくことで、スムーズに取引しやすくなります。また、節税に役立つ控除も押さえ、損をしない売却を実現しましょう。</p>

自宅を売却すると、売却代金について税金がかかる場合があります。この記事では、自宅マンションを売却すると税金がいくらかかるのか、控除を利用するとどの程度節税できるのかを、シミュレーションをしながら解説します。

ケーススタディで学ぶ！マンション売却でかかる税金シミュレーション

<p>「マイホームを売却したら税金ってどのくらいかかるんだろう？」<br>「せっかくのマイホームを手放すのに税金がたくさんかかるのは困るなぁ・・」<br><br>居住用財産として住んでいるマイホームを売却した際に、税金が最大で3,000万円控除される制度について知っている人は多くありません。<br>節税できる制度を知らずに、マイホームを売却して損をしてしまっては手放したことを後悔してしまうかもしれません。<br><br>今回は、マイホームの売却時に活用できる3,000万円の特別控除について、概要はもちろん、利用するための条件や必要な手続きについて詳しく解説していきます。<br>マイホームの売却を少しでも考えているという人は、最後までしっかり読んでいってくださいね。</p>

<h2 id="h5d9da6a0c0">3,000万円の特別控除とは？</h2><p>3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した際に得られる利益に対して、3,000万円までは課税対象から除外してくれる制度になります。<br><br>本来、マイホームを含む不動産を売却した際、利益が発生すると譲渡所得となり課税対象になります。<br>その際に、3,000万円の特別控除を利用することで、所得税の支払いを減額することができるのです。</p><h2 id="h84d62b2b14">3,000万円の特別控除の利用条件</h2><p>3,000万円の特別控除は非常に大きな節税効果があります。<br>売却価格ではなく、利益に対して3,000万円まで非課税にしてくれる制度なので、利用するためにはいくつかの条件があります。<br><br>最も大切な前提として、3,000万円の特別控除は住まいとして利用している居住用財産、つまりマイホームに利用できる制度になります。<br><br>それでは、マイホームと認められるにはどのような条件が必要となるのでしょうか。<br>具体的には、以下の条件を満たすことでマイホームとして認められます。</p><ul><li>現在、自分が主に住んでいる自宅であること</li><li>引っ越し済みの場合、転居後3年目の年末までの売却であること</li></ul><p>				※引っ越した後、空き家でも賃貸に出していてもどちらでもOK<br>上記に該当すれば、基本的にはマイホームとして認められます。<br><br>細かな条件として、売却した年の前年、及び前々年に3,000万円の特別控除を利用していないことや、買主が親子や夫婦などの特別な関係でないことなどがあります。<br><br>一般的な不動産売買契約でマイホームを手放す場合には3,000万円の特別控除を利用できるケースが大半になります。<br>より詳しく知りたい方は、国税庁のホームページから3,000万円の特別控除を適用するための条件を確認してみてくださいね。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例</a></p><h2 id="h1f271c8a6e">3,000万円の特別控除の注意点</h2><p>マイホームを売却する際には、相続する実家であったり、共有名義であったり、様々なケースが想定されます。<br>このような特別な状況であっても、3,000万円の特別控除は適用されるのでしょうか。<br><br>ここからは3,000万円の特別控除を利用する際の注意点について解説していきます。</p><h3 id="h6ac4649a30">すでに他の特例や控除を利用している</h3><p>3,000万円の特別控除は非常に大きな節税制度になるので、以下の特例をすでに受けている場合には利用することができません。</p><ul><li>売却した年の前年、及び前々年に3,000万円の特別控除を受けている</li><li>売却した年の前年、及び前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算、及び繰越控除を受けている</li><li>売却した年の前年、及び前々年にマイホームの買い替えや交換の特例の適用を受けている。</li></ul><p><br>上記のような場合は、改めて3,000万円の特別控除を利用できませんので注意が必要です。</p><h3 id="hb64429966c">居住用財産以外は認められない</h3><p>3,000万円の特別控除は主に生活をするための居住用物件に適用できる制度になります。<br><br>そのため、以下のようなケースだと利用することができません。</p><ul><li>3,000万円の特別控除を受けることを目的として入手した不動産</li><li>自宅を新築する際、一時的な仮住まいとして利用した家屋</li><li>一時的な目的で入居していた家屋</li><li>リゾートエリアなどの趣味や娯楽、保養のために所有する家屋</li></ul><p><br></p><blockquote>このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。<br>（1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋<br>（2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋<br>（3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋<br>引用元：<a href="https://weburu.microcms.io/apis/blogs/%E5%9B%BD%E7%A8%8E%E5%BA%81%20%7C%20No.3302%E2%80%83%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%92%E5%A3%B2%E3%81%A3%E3%81%9F%E3%81%A8%E3%81%8D%E3%81%AE%E7%89%B9%E4%BE%8B" target="_blank" rel="noopener noreferrer">国税庁 | No.3302 マイホームを売ったときの特例</a></blockquote><p><br>このような主な居住物件として利用していない不動産に関しては、3,000万円の特別控除は利用できませんので注意しましょう。</p><h3 id="h4b0f51cc02">購入者が配偶者や子供などの親族の場合</h3><p>3,000万円の特別控除を利用するには、購入者が特別な関係にない者に売却することが条件になります。<br>そのため、配偶者や子供に売却をして、譲渡税が課税されないように3,000万円の特別控除を利用するということはできません。</p><h3 id="he0158329dc">共有名義のマイホームを売却する場合</h3><p>マイホームの名義が配偶者との共有名義になっている場合、共有社一人につき、最大で3,000万円まで控除を利用することができます。<br><br>注意点として、共有名義のマイホームを売却した場合には、共有者の全員が確定申告を行う必要があるので忘れないように気をつけましょう。</p>

<h2 id="h70f4426389">3,000万円の特別控除を適用するための税金計算</h2><p>ここからは、3,000万円の特別控除を適用した場合にどのようになるのか、税金の計算の流れについて確認をしていきましょう。</p><h3 id="h62c479b37c">マイホームを売却した際の一般的な税率</h3><p>まずは、マイホームを売却した際の一般的な税率について確認していきましょう。<br><br>マイホームを売却した際、売却価格から購入価格を差し引いた利益部分が譲渡所得として課税対象になります。<br>売却価格の全額が課税対象になるわけではありませんので注意しておきましょう。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/f4cef8276f804a848ff68cc41c00fe3d/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%8E%A7%E9%99%A4%E3%82%92%E4%BD%BF%E3%82%8F%E3%81%AA%E3%81%84%E5%A0%B4%E5%90%88-min.png" alt=""><br>例えば、3,000万円で購入したマイホームが4000万円で売却できたとします。<br>※計算を分かりやすくするために、経費として計上できる諸経費を全て含んだ金額と仮定します。<br><br>この場合、4000万円-3,000万円=1,000万円が譲渡益として譲渡所得の課税対象になります。<br>譲渡益である1,000万円に、マイホームの所有期間に応じた税率をかけることで納めるべき税金額が計算できます。</p><ul><li>５年以下の短期売却：39.63%</li><li>５年を超える長期売却：20.315%</li></ul><p><br>マイホームに6年住んで売却したと仮定すると、1,000万円の20.315%である、203.15万円が譲渡所得税としてかかることになります。</p><h3 id="h650a3bc45e">3,000万円の特別控除を使った場合</h3><p>3,000万円の特別控除を利用した場合、売却価格から購入価格を差し引いた譲渡益から3,000万円を控除することができます。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/0910175c8bc6494997df210cf1609734/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%8E%A7%E9%99%A4%E3%82%92%E4%BD%BF%E3%81%A3%E3%81%9F%E5%A0%B4%E5%90%88-min.png" alt=""><br><br>先ほどの例で考えると、譲渡益は1,000万円ですから、<br>1,000万円-3,000万円=-2000万円<br>マイナスの金額に対して課税はされませんので、譲渡所得税は0円となります。<br><br>結果として、マイホームを売却した際に3,000万円の特別控除を利用すると、203.15万円の税金が控除されるということになります。<br>かなり大きな金額になるので、3,000万円の特別控除の節税効果の高さがよく分かるのではないでしょうか。</p><h2 id="h2e361e5ebd">マイホーム売却時の3,000万円特別控除のまとめ</h2><p>マイホームを売却する際、利用できるケースが多い節税制度として、3,000万円の特別控除について解説してきました。<br><br>不動産の売却では、大きな金額の取引になりますので、節税制度を知らずにマイホームを売却してしまっては、税金面で大きな損をしてしまう可能性があります。<br><br>一方、きちんとした節税制度を理解した上で売却することで、納めるべき税金の負担を減らすことができます。<br>マイホームの売却を検討している場合、3,000万円の特別控除を利用できるかどうか、きちんと確認した上で売却手続きを進めるようにしましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h36fe55fa0d">Q1. 3,000万円の特別控除とはなにですか？</h3><blockquote>マイホームを売却した際に得られる利益に対して、3,000万円までは課税対象から除外してくれる制度になります。</blockquote><h3 id="hd9aaef64c3">Q2. 3,000万円の特別控除を利用するとどんなメリットがありますか？</h3><blockquote>所得税の支払いを減額することができます。</blockquote><h3 id="hef55cd3169">Q3. 3,000万円の特別控除を利用する条件はありますか？</h3><blockquote>現在、自分が主に住んでいる自宅であること、引っ越し済みの場合、転居後3年目の年末までの売却であることなどの条件があります。国税庁のホームページで確認することがおすすめです。<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例</a></blockquote><h3 id="h5932064db0">Q4. 3,000万円の特別控除を利用するときの注意点はありますか？</h3><blockquote>すでに他の特例や控除を利用していると使えない、居住用財産以外は認められない、購入者が配偶者や子供などの親族の場合や共有名義のマイホームを売却するときには利用できないことです。</blockquote><h3 id="hac7ed42375">Q5. 譲渡所得税の税率は何％ですか？</h3><blockquote>５年以下の短期売却は39.63%、5年を超える長期売却は20.315%です。</blockquote>

マイホームを売却する時に使える、3,000万円の特別控除を知っていますか？これを活用することで、支払う譲渡所得税を大幅に節約できる可能性があります。この記事では、制度の特徴や使用条件について解説をします。

マイホームの売却は制度をうまく使おう！居住用財産3,000万円の特別控除について詳しく解説

<h2 id="h5f6b47d9ff">マンション売却を成功させるコツ</h2><p>ベストなタイミングを見計らって売却に出せれば、好条件での取引を期待できます。しかし、売却の事情によっては、すぐにでも売却を望む方もいるでしょう。<br>&nbsp;<br>この章では、売却に適したタイミングでなくても、好条件でマンション売却を進めるコツをご紹介します。</p><h3 id="h6b2baaf0d6">複数社に査定を依頼する</h3><p>マンションの売却を進める際は、必ず複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。1社のみの依頼では、査定額やサービス内容を比較するのは難しいです。<br>&nbsp;<br>不動産の査定は明確なルールがなく、依頼する不動産会社によって査定額やサービス内容が異なります。場合によっては、数十万～数百万円ほど査定額が変わるケースも珍しくありません。<br>&nbsp;<br>最低でも3社ほどに査定してもらい、比較検討してから依頼する会社を決めましょう。</p>

<p>マンションを売却する場合や、現在の資産価値を確認したい場合、不動産会社に査定を依頼するという方法があります。<br>&nbsp;<br>この査定の進め方により売却価格に影響するとも言われており、うまく利用することで適正価格を導くことができる重要なものとなります。<br>&nbsp;<br>ここでは主にマンションにおける査定について解説していきます。</p>

<h2 id="h5a701cc9a1">マンション査定の種類について</h2><p>分譲マンションにおける査定には、いくつかの種類があります。<br>&nbsp;<br>Webを利用した『匿名査定』と『一括査定』はスマートフォンがあれば、自宅でも通勤途中の電車の中でも簡単に申し込むことが可能です。<br>&nbsp;<br>一方で不動産会社に依頼する査定としては『簡易査定』と『訪問査定』があります。<br>&nbsp;<br>この4つにおいては、匿名査定が1番手軽に行える査定であり、訪問査定が最も精度の高い査定といえます。</p><h3 id="hce12e15e0d">Webによる匿名査定&nbsp;</h3><p>匿名査定は個人情報を入力する必要がないため、手軽に行えるのが特徴です。<br>&nbsp;<br>必要な情報は申し込むマンションの住所や築年数、間取りや広さといった物件情報と、査定額の回答を受け取るためのメールアドレス程度で完了します。<br>&nbsp;<br>簡単に金額を知ることができる一方で、提供する情報量が少ないため匿名査定で得られる金額については、あくまでも参考程度 となります。<br>&nbsp;<br>マンション売却は先になる予定だけど、事前に目安となる金額が知りたい時などに、利用する資産価値の確認用の査定といえるでしょう。</p><h3 id="h33e7a8e6f3">Webによる一括査定&nbsp;</h3><p>最近では、いくつかの一括査定用のサイトが誕生しており、そこから複数の不動産会社に『一括して査定を依頼』できるのがメリットです。<br>&nbsp;<br>査定依頼を受け取った不動産会社は、情報をもとに後述する簡易査定または訪問査定を行っていきます。<br>複数の不動産会社にアプローチをすることで、比較検討を行うことが容易となり、適正価格を導くことができます。</p>

<h3 id="h29edf9fc42">不動産会社が行う簡易査定&nbsp;</h3><p>簡易査定とは別名『机上査定』とも呼ばれるデータから査定金額を算出する方法です。<br>一般的に周辺相場や取引事例、また物件の情報など様々な観点から査定額を計算するものです。<br>&nbsp;<br>実際に現地に赴くわけではないので、周辺環境や建物および室内の劣化状況などは加味されるません。<br>そのため室内等が綺麗な状況であっても、逆にかなりの汚損や破損が発生している場合であっても、査定額が同じになりやすい点は注意が必要です。</p><h3 id="hf31b3d2c4d">不動産会社が行う訪問査定&nbsp;</h3><p>一方で訪問査定とは言葉の通り、実際に不動産会社の担当者が対象のマンションまで訪問し、部屋の中から周辺環境まで確認をして査定金額を導き出す方法です。<br>&nbsp;<br>そのため訪問日の調整が必要となり、訪問後も査定額の算出に時間を要することになります。<br>時間はかかりますが、その分だけ適正価格に近い金額を知ることができるのは大きな利点です。</p>

<h2 id="h1d1660d371">おすすめの査定依頼方法&nbsp;</h2><p>実際にマンションを売却する際の査定依頼については、一括査定から実施するのがオススメです。<br>&nbsp;<br>できるだけ複数の不動産会社に依頼することによって、より適正な売却価格を知ることが可能となります。<br>一方で複数の不動産会社に訪問査定を依頼すると、訪問日の調整やその対応によって時間を大きく割く必要ができてしまいます。<br>&nbsp;<br>そのため以下の要領で進めていくと、適正な売却価格を得ることが可能であり、稼働時間も最低限で済ますことができるといえます。</p><h3 id="hd1378fc34b">まずは一括査定から&nbsp;</h3><p>まずは最初にWeb上で一括査定を申し込み、複数の不動産会社にアプローチするのが良いでしょう。<br>その際に、不動産会社の担当者が、どのような対応を示してくるのかな、メールの返信は内容を時間共に適切かなど、大切なマイホームの売却を任せることができるかどうか判断する基準にすると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>こうした問い合わせに対する対応を見た時に、違和感を覚える担当者は実際に話してみても同じ感覚を覚えることが多々あります。<br>そうしたストレスを避けるためにも、一括査定は有効だといえます。</p><h3 id="h6eae8623fe">簡易査定で不動産会社を絞る&nbsp;</h3><p>一括査定を行った不動産会社に対しては、まずは簡易査定を依頼し、その査定額を比較検討していくこととなります。<br>また査定額の理由も確認することにより、どのような考え方で金額を算出したのかが明確になります。<br>&nbsp;<br>これらを比較することによって、そのマンションを売却する時の適正金額というものが見えてくるようになります。<br>また査定額が高い不動産会社の中から、しっかりとした査定理由、売却への戦略を示す会社に対して訪問査定を依頼し、売却を任せるかどうか判断すると良いでしょう。</p><h3 id="he5abcd0ed5">最後は訪問査定へ&nbsp;</h3><p>最後は不動産会社に訪問査定を依頼し、最終的な金額を設定していきます。<br>その金額に問題がなければ不動産会社に依頼することになりますが、その手段として『買取』と『仲介』が存在します。<br>&nbsp;<br>どちらを選ぶかは、それぞれのメリットと、売主側の事情により判断することになります。</p><h2 id="heaf4e649db">買取と仲介とは&nbsp;</h2><p>不動産会社に売却を依頼する場合は『買取』と『仲介』の2つの方法があります。<br>一般的なマンションの売却方法は仲介です。<br>&nbsp;<br>また買取は物件の条件により不動産会社に拒否されることもあり、その場合は仲介しか選べない可能性があることを理解しておく必要があります。</p><h3 id="hc7b95b43a9">買取と仲介の違い&nbsp;</h3><p>買取と仲介の大きな違いは購入者が異なる点です。<br>買取は依頼した『不動産会社自身が買主となり物件を購入する』方法を指しており、取引がスムーズに行われる仕組みとなっています。<br>&nbsp;<br>一方、仲介は不動産の取引では一般的に行われている方法であり、不動産会社が買主を募集することで『売主と買主の売買契約を仲介する』方法を指します。<br>&nbsp;<br>どちらにもメリットが存在するために、状況に応じて選択することになります。</p><h3 id="h1bbc00d01f">買取のメリット&nbsp;</h3><p>マンション売却における買取の大きなメリットは、そのスピードにあるといえます。<br>不動産会社が購入者となるため、仲介と異なり買主を探す必要がありません。そのため売買金額さえ決定すれば、後は契約を締結し、引渡しを行うだけになります。<br>&nbsp;<br>訪問査定から1ヶ月程度で契約を締結することが可能であり、売却の依頼から現金化できるまでが早いことが特徴です。<br>&nbsp;<br>海外転勤や離婚、また相続による利用しない物件の処分の場合、次の転居先となる物件の購入が決まっており、速やかに現在のマンションを売却したい場合や、また隣近所に売却することに気づかれたくない場合などに多く利用されています。</p><h3 id="h3b6a9173dd">仲介のメリット&nbsp;</h3><p>仲介は不動産会社が購入者となる買主を探すことで、売買契約を成立させる行為になります。<br>そのため買取に比べると契約締結まで時間が必要となりますが、売却金額が高くなる傾向にあります。<br>&nbsp;<br>マンションを売却する場合は少しでも高く売りたいと思うのが当然なのですぐに現金化しないといけない理由がなければ仲介をまずは検討することがお勧めです。</p>

<h2 id="h3ddc9f91b6">マンションの査定は難しくない&nbsp;</h2><p>マンションの査定は、意外と簡単で適正金額が導きやすいのが特徴です。<br>これはマンションとしては当たり前ですが、同じ敷地内に同じような条件の物件が多くあるため、相場がわかりやすく過去の販売事例を得ることが容易であるためです。<br>&nbsp;<br>戸建てに比べると、分譲マンションは売却時に適正な価格を見つけやすくなっています。そして査定にも様々な種類がありますが、その仕組みも整理して考えると難しくはありません。<br>&nbsp;<br>また、不明な点があれば不動産会社に確認し、そこで真摯に回答をしてもらえるかどうかも、一つの基準としても良いでしょう。</p>

マンションの査定には、訪問査定や簡易査定などの種類があります。また、仲介会社と買取会社で査定価格にも違いがあります。この記事では、査定の種類や査定依頼の方法、買取と仲介の違いについて解説します。

マンションの売却査定に種類はある？一括査定や買取・仲介の査定との違いも解説

<h2 id="hb820a7e53b">売買仲介に力を入れている不動産会社に依頼する</h2><p>売買仲介に力を入れている不動産会社に依頼するのも、売却を成功に導くコツの一つです。売買仲介を専門にしている不動産会社なら、独自のルートで購入希望者を抱えている場合があり、早期売却できる可能性が高まります。<br>&nbsp;<br>不動産会社のホームページやチラシ広告から、その会社が扱っている物件情報や過去の実績を確認し、どの分野に力を入れているか確かめてから依頼すると良いでしょう。</p><h3 id="h962d0fdf10">信頼できる営業マンを見つける</h3><p>マンションの売却を成功させるためには、信頼できる優秀な営業マンとの出会いが必要不可欠です。<br>&nbsp;<br>同じマンションを売却するとしても、営業マンによって売却期間や金額、契約に至るまでのストレスのかかり具合は、全く異なります。<br>&nbsp;<br>査定や相談を通して営業マンと直接やり取りを重ね、対応や態度をみてみましょう。優秀な営業マンは売主の気持ちに寄り添って親身に対応してくれます。<br>&nbsp;<br>反対に、上から目線の発言や横柄な態度が目立つ営業マンは、信頼できません。少しでも対応に違和感があったら、依頼を控えるべきです。</p><h3 id="hbb6021e9e2">内覧前に部屋をきれいに片づける</h3><p>内覧前に部屋をきれいにしておくのも大切なポイントです。居住中に売却活動を始める場合、普段の生活を送りながら購入希望者の内覧に対応しなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>この時、部屋の中が散らかっていたり、ほこりや髪の毛が落ちていたりすると、物件の魅力が失われてしまい、なかなか買主が決まらない可能性があります。<br>&nbsp;<br>早期に高値での売却を目指すなら、内覧前に部屋をきれいに片づけておきましょう。</p>

<p>売却中のマンションに購入希望者が現れると、内覧を実施します。内覧は、マンション売却を成功に導く重要な活動のため、購入希望者に少しでも好印象を与える工夫を施す必要があります。<br>&nbsp;<br>とはいえ、「イメージアップにつながる内覧対応が分からない…」と不安を抱いている売主も多いのではないでしょうか。<br>&nbsp;<br>本記事では、マンション売却を成功に導くための内覧対応方法や注意点を解説します。マンション売却を検討している方や内覧を控えている方は、ぜひ参考にしてください。</p>

<h2 id="h9b031b0ad0">内覧の基礎知識</h2><p>マンション売却が初めての方の中には、内覧についてよく理解できていない方も多いのではないでしょうか。最初に、内覧について理解を深めましょう。</p><h3 id="h03b3c07258">内覧申込から対応までの流れ</h3><p>マンション売却時における内覧申込から対応までの流れを説明します。主な流れは、次のとおりです。<br>&nbsp;</p><ol><li>購入希望者から不動産会社に内覧申込の連絡が入る</li><li>不動産会社から売主に内覧希望の連絡が入る</li><li>内覧準備</li><li>日程を調整し内覧実施</li></ol><p>&nbsp;<br>売主は、不動産会社から内覧希望の連絡が入ったら、準備にとりかかります。しかし、連絡が入って一から準備するのは、結構な労力が必要です。可能であれば、売却に出した直後から徐々に準備を進めると良いでしょう。</p><h3 id="haea8cb84e8">内覧に要する時間</h3><p>内覧に要する時間は、2〜3時間ほどが目安です。とはいえ、購入希望者次第で所要時間は変わるため、内覧の前後に別の予定を組むのはおすすめしません。<br>&nbsp;<br>特に、マンション売却の場合、室内だけでなく共用部も慎重に見たいという方が多くいます。購入希望者からの要望にできる限り応えられるよう、余裕を持ったスケジュール調整を心がけましょう。<br>&nbsp;<br>また、申込から直近の日にちを指定される場合もゼロではありません。いつ内覧申込が入っても対応できるよう、事前準備を整えておきましょう。</p><h2 id="h8fce29a7d1">マンション売却を成功に導く事前準備5選</h2><p>次に、マンション売却を成功に導く内覧の事前準備を5つ紹介します。しっかり準備を整え、満足のいくマンション売却を実現しましょう。</p><h3 id="h2c327973f9">室内の清掃を徹底する</h3><p>一見、きれいに見える室内でも、お風呂の排水溝を開けたら髪の毛がたくさん詰まっていた、キッチンのシンクに生ごみが放置されていたといった状態では、イメージダウンにつながりかねません。<br>&nbsp;<br>浴室やトイレ、キッチンといった水回りをはじめ、窓や扉の手あか、ベランダサッシの砂埃など見えにくい汚れを徹底的に取り除き、イメージアップを狙いましょう。<br>&nbsp;<br>また、ハウスクリーニングを実施するのも一つの方法です。清掃する時間が取れない方や、掃除が苦手な方もプロの手を借りれば簡単に室内をきれいにできます。</p><h3 id="hce0a4ca62b">不用品を処分する</h3><p>室内に不用品が多いとごちゃごちゃした部屋に見えてしまい、イメージダウンにつながりやすくなります。<br>&nbsp;<br>新居で使う家具家電は、住み替え先に移したり、年季が入っているものは思い切って処分したりしてできる限り、室内のものを減らしましょう。</p><h3 id="h75fda1565c">におい対策を実施する</h3><p>室内に染み付いたにおいは抜けにくいため、内覧の数日前から対策を講じると良いでしょう。特に、ペットを飼っている方やタバコを吸う方は、念入りに対策する必要があります。<br>&nbsp;<br>消臭方法は、内覧対応日の2～3日前から無臭の消臭スプレーを室内に撒き、数時間換気するのがおすすめです。また、内覧当日は約束した時間の数時間前から窓を開放し続け、室内の空気がこもらない工夫を凝らしましょう。</p>

<h3 id="h0847575748">不具合は隠さない</h3><p>内覧準備の際、壁のキズや床のへこみといった室内の不具合を隠してはいけません。もし、隠したまま売却し成約後に不具合を隠したことが明るみに出た場合、買主から損害賠償請求される恐れがあります。<br>&nbsp;<br>不具合による値下げ交渉が不安なら、不動産会社の担当者に相談しリフォームを実施するか検討しましょう。ここでポイントとなるのは、売主側で単独行動しないことです。<br>&nbsp;<br>売主側で勝手にリフォームやDIYを施してしまうと、かえって買主が見つからなくなったり、値下げ交渉を持ちかけられたりする可能性が高まります。</p><h3 id="h62249f247f">ホームステージングを活用する</h3><p>ホームステージングとは、売却中のマンションの部屋を家具や照明、観葉植物などで彩り演出する方法です。ホームステージングを実施することで、購入希望者がマンション購入後の生活をイメージしやすくなり、売却促進につながるメリットがあります。<br>&nbsp;<br>空き家物件に彩りを添えて欲しい場合や、物件のさらなるイメージアップにつなげたい場合は、ホームステージングの活用を検討すると良いでしょう。</p>

<h2 id="h2ea1e9550b">マンション売却における内覧の注意点</h2><p>最後に、マンション売却における内覧の注意点を紹介します。内覧は、物件の印象はもちろんのこと売主の対応も非常に大切です。以下で紹介するポイントを意識して、早期成約を目指しましょう。<br>&nbsp;</p><h3 id="h4d36be8d35">照明や空調に配慮する</h3><p>内覧の際は、明るい照明を設置したり、カーテンを開けて自然光を取り込んだりして、室内が明るくなる工夫が大切です。特に、玄関やトイレ、窓がない個室などは暗くなりやすいため、十分配慮しましょう。<br>&nbsp;<br>また、内覧者が不快な気持ちにならない空調を心がけるのも重要です。室温が高すぎたり、低すぎたりすると見学中に体調不良を起こす方もいるため、注意しましょう。<br>&nbsp;</p><h3 id="hafee9d3e3f">どのような質問にも正直に答える</h3><p>購入希望者の中には、ネガティブなことを質問する方もいます。たとえば「住んでいて困ったことはありますか」「同じ階にトラブルのある住人はいませんか」など、売主が答えにくいことを質問する方もいるでしょう。<br>&nbsp;<br>とはいえ、マンション売却を成功させるためには、どのような質問にも正直に誠意をもって答えるよう努めるべきです。あいまいに返答したり、嘘をついたりするとトラブルの元になります。<br>&nbsp;<br>ネガティブな質問にも「朝エレベーターが混雑していて困った」「自分からみるとトラブルになる住人はいなかった」と言い切って回答すると印象アップにつながるでしょう。<br>&nbsp;</p><h3 id="h54d5f4db9c">口約束で契約を交わさない</h3><p>内覧の対応が良かった、物件を気に入ったといった理由から、口約束で契約を取り交わそうとする購入希望者もいます。しかし、口約束で交わした契約はトラブルの元になるため、明言は避けるべきです。<br>&nbsp;<br>また、契約締結だけでなく値下げ交渉や設備交換、リフォームに関することも、その場で答えを出さず「検討して回答します」と受け答えすることをおすすめします。<br>&nbsp;<br>気安く「10万円くらいなら値下げできます」「古い設備は交換します」などと言ってしまうと、後で、言った言わないとトラブルになる可能性が高まります。<br>&nbsp;<br>もし、しつこく口約束を迫られ売主側で対処できない場合、営業担当者に話を振って助けを求めましょう。<br>&nbsp;</p><h3 id="h04b770ff67">内覧者が見学しやすい環境づくりに努める</h3><p>売主は、物件内覧者が見学しやすい環境づくりに努める必要があります。売りたい気持ちが先行するばかりに、内覧者の後ろをついて回っていちいち設備や内装を説明したり、内覧者のみで行動する時間を作らなかったりしてはいけません。<br>&nbsp;<br>一通り室内の説明が終わったら「後は好きに見学してください」と伝え、内覧者のみで室内を見る時間を作りましょう。<br>&nbsp;<br>また、内覧者が自由に行動するときは、売主を常に視界に捉えられている状況が理想的です。売主と内覧者の距離が遠すぎてしまうと、内覧者は質問があったときに売主を見つけられず困ってしまいます。<br>&nbsp;<br>売主がすぐに見つからない場合、売る気がないといったネガティブなイメージを持たれやすいため、注意しましょう。</p>

<h2 id="h2b88492628">内覧でよくある質問</h2><h3 id="h4f3150e22d">Q1. 立ち会いは必要ですか？</h3><blockquote>居住中の場合は立ち会いをお願いします。<br>空室の場合は、鍵をお預かりして、担当者のみで対応することが可能です。</blockquote><h3 id="hcb5de310e4">Q2.ペットがいても大丈夫ですか？</h3><blockquote>購入検討者の中には、犬や猫が苦手な方もいらっしゃいます。<br>可能であれば、一時的に別の場所に連れ出していただくかケージの中に入れていただくことをおすすめします。</blockquote><h3 id="hc212fef1d4">Q3. 現在空室なのですが、通電しておいた方が良いですか？</h3><blockquote>お部屋の様子が分かりやすい、という観点から電気はついた方が良いですが、必須ではありません。<br>明るい時間に内見をしたり、担当が照明を持参して対応することが可能です。</blockquote><h3 id="h4a5330a681">Q4. 内覧後に価格交渉があったら応じるべきですか？</h3><blockquote>価格交渉は必ずしも応じる必要はありません。<br>売主様の許容できる範囲内であれば応じ、そうでなければ応じない、という判断で良いです。<br>ただし、判断のために、譲れない価格をしっかり決めておく必要があります。<br>また、交渉については、ご希望に応じて仲介担当が対応いたしますので、お気軽にご相談ください。</blockquote><h3 id="h41b1d53d95">Q5. 内覧のときに綺麗にしておいた方が良いのはどこですか？</h3><blockquote>水回りは生活感が出やすいため、できる限り清掃しておきましょう。</blockquote><h3 id="hcb39f05572">Q6. 部屋の形が特殊なのですが、対策はありますか？</h3><blockquote>三角形や不整形間取りの場合は、ホームステージングが有効です。また、現在家具を工夫しておいているのであれば、その様子を見せることも有効です。整形の間取りより価格は下がってしまう可能性がありますが、工夫すれば家具も綺麗に配置できる！と感じさせることができれば、「コスパの良い物件」としてすぐ申し込みが入る可能性があります。</blockquote><p><br></p>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>マンション売却を成功に導くカギは、内覧時の印象といっても過言ではありません。そのため、売却に出した直後から、いつでも内覧に対応できるようスケジュールを調整し、室内の整理整頓を実施しましょう。<br>&nbsp;<br>また、内覧は物件の状態だけでなく売主の対応も重要です。一つひとつの部屋の特徴やアピールポイント、室内設備などを説明したら、その場を去り内覧者が自由に見学する時間を作ることをおすすめします。<br></p>

マンション売却における「内覧」は売却成功のための重要なポイントです。この記事では、室内の清掃やにおい対策、照明、当日の動きなど、内覧時に部屋の印象をアップさせるための方法について解説します。

マンション売却は内覧時のイメージが重要！？印象をアップの方法と注意点を解説

<p><span style="color:#000000">ペットと過ごす時間は癒やしであり、幸せを感じられる瞬間です。</span><br><span style="color:#000000">自由気ままに過ごす猫、ときに甘えてくる犬など、ともに過ごすことで、人生に刺激を与えてくれる大事な存在といえるでしょう。</span><br><span style="color:#000000">&nbsp;</span><br><span style="color:#000000">もちろん、しつけや食事の準備など大変なこともあります。最近であればテレワーク時に、キーボードの上に飛び乗って謎の言葉をチャットで送信したり、オンライン会議にちらりと登場するハプニングも、よくある光景になっています。</span><br><span style="color:#000000">&nbsp;</span><br><span style="color:#000000">幸せと日常に刺激をあたえてくれるペットを飼育することによる、マンション売却に関する影響について事前に知っておくべきことを説明します。</span><br><span style="color:#000000">&nbsp;</span><br><span style="color:#000000">※本記事におけるペットとは主に「犬」と「猫」を指します。</span></p><h2 id="h4b56076a08">結論：ペットを飼育していても査定額は下がらないが、内見時は配慮が必要</h2><p><br>査定額を決める要素は、「相場」「建物グレード」「部屋の階数や位置」、そして「お部屋の状況」です。そのため、<span style="background-color:#fff491">ペット飼育を理由に査定額が下がることはありません。</span><br><br>ただし、購入希望者には、ペットを飼育している人もそうでない人もいます。<br>飼育していない人にとってはニオイが気になってしまう場合もあるため、内見の際には配慮が必要です。<br></p>

<h2 id="h44b965365b">ペットを飼育していると起こりやすい部屋のトラブル&nbsp;</h2><p>ただペットを飼育している、という理由だけで査定額が下がることはありませんが、ペットがお部屋の状態に影響を与えてしまうことはよくあることです。<br></p><h3 id="h51a091efd2">ひっかき傷</h3><p>最も代表的なのが、爪を研ぐことによる柱や壁のひっかき傷です。<br><br>これらはホームセンターなどで、柱や壁に事前に貼り付けることによって、損傷を防ぐ商品も買うことも可能ですが、それでも100%は防げないものです。<br>&nbsp;<br>一方でこうした傷跡は、目で簡単に確認ができるため、補修がしやすいものでもあります。<br>柱や建具であればリペアや部分補修、壁紙のあれば張り替えることによって、ある程度の回復を図ることができるともいえます。</p><h3 id="hc59315f1dc">ペットのニオイ問題&nbsp;</h3><p>一方で、 飼育している本人にとって、気が付きにくいのはペット臭と呼ばれるニオイです。 これはたばこ臭と同じで、一緒に暮らしているとマヒしてくるのか、わかりにくくなってしまいます。<br>&nbsp;<br>そのため、売却する段階において、不動産会社の担当者や実際に室内を内覧した購入希望者に指摘されても、実感が湧かないことがあります。<br><br>まずペットを飼育しているということは、そのペットの匂いが染み付いていることを前提に考えておくと良いでしょう。</p><h3 id="hbbb917c960">糞尿による床の腐食</h3><p>ペットを飼育する場合、糞尿によるトラブルは避けては通れません。<br>しっかりとしつけを行いトイレの場所を完璧に覚えたとしても、その清掃のタイミングや、足や身体に付着した糞尿が、フローリングなどに染み付くこともありますし、場合によっては尿により腐食することも考えられます。<br>&nbsp;<br>壁紙や柱の傷跡と同じように、目に見えやすいので把握は簡単ですが、簡単に修繕しにくいものです。</p><h2 id="h56fe81ca9a">マンション売却時に修繕は必要なのか</h2><p>マンションを売却するにあたって、<span style="background-color:#fff491">修繕は最低限で済ませる</span>のが、もっとも売却価格と修繕費用を見てもコスパの良い方法です。<br>&nbsp;<br>たとえば、蛇口ひとつをとっても購入希望者の思い描くデザインと、 売主が修繕により発注するデザインは一致しないことがほとんどでしょう。<br><br>そのため、できる限り修繕の実施、また特にリフォームに関しては購入希望者の理想がかなう方法を選ぶと良いでしょう。<br></p><h3 id="hcf4f6c11e1">「ありのまま」が理想の売却方法か</h3><p>理想は現状有姿と呼ばれる、ありのままの状態で売却することです。<br><br>リフォームに200万円をかけて、売却価格3,000万円で売り出すより、リフォームをせず2,800万円で売り出すほうが、リフォームにかける手間や時間が必要とならず、何かとメリットが多いものです。<br>&nbsp;<br>もちろん、人が住むことができないような状況であれば、ある程度の修繕は実施しておく方がベターです。この辺りは、不動産会社と相談しながら、ベストな選択をきめていくべきです。</p><h3 id="hfccd51dc33">リフォームは売却時にデメリットにも&nbsp;</h3><p>売却時に自分でリフォームすることは原則はおすすめしません。<br><br>キッチンだけ、お風呂だけ、床だけ、など部分的にリフォームしても、そこまで<span style="background-color:#fff491">売却価格は上がらない</span>ことが多いです。<br>さらに、リフォームが購入希望者の好みとは異なるケースがほとんどのため、得策とはいえないでしょう。&nbsp;<br><br>良かれと思ったリフォームが売却時にデメリットになることもあります。<br><br>前述の例である蛇口は小さな出来事ですが、お風呂場やトイレ、またキッチンなど水回りに関しては、それぞれ購入者の希望イメージが強いため、売却前にリフォームすることは、得策とは言えないでしょう。<br></p>

<h3 id="h8102732279">ペット対策の修繕により売却価格が高くなる&nbsp;</h3><p>一方で、ペット可の物件であっても、ペット対策を目的とした修繕は、実施することにより、売却価格は高くなる傾向にあります。<br>それは建具のリペアであったり壁紙の張り替えであったり、ペットを飼育していたことの痕跡を消す修繕を指します。</p><h2 id="habf312a011">ペット飼育の痕跡を消す方法&nbsp;</h2><p>ペットを飼育していたことの痕跡を消す方法は、専門家に依頼することで、ある程度まで、きれいに実施してもらえます。<br>費用をかけたくない場合や、手先が器用な方であればDIYの要領で、自分で直すことも可能です。<br>&nbsp;<br>最近ではホームセンターや、ダイソーなどの100円均一のお店で材料を購入することも容易となりました。<br>またYou Tubeなどで実際の方法を、動画で確認することもできるため、その敷居はかなり低くなっています。</p><h3 id="h5bf9171c9c">壁紙の貼替えで傷を減らす&nbsp;</h3><p>簡単に実施ができて、効果が高いのが壁紙の貼替えです。<br>壁紙自体は紙ですから、ペットの爪などで簡単に破れてしまう反面、貼り替えることも、それほど難しくはありません。<br>&nbsp;<br>また、対象となる面積が大きいので、壁紙だけでも交換しておくと「きれいになっている感」を演出することが可能です。</p><h3 id="h52ea1fe724">建具はリペアやシートを検討&nbsp;</h3><p>建具や柱については、交換は難しい部分ですので上から傷などの痕跡を隠すのがおすすめです。<br>&nbsp;<br>リペア補修を行うことで見た目が、ほぼわからなくなるでしょう。もっと簡単に手間をかけないで隠すのであれば、上から貼り付けるシートを利用する方法もあります。<br>&nbsp;<br>どちらが費用対効果に優れるかは、傷の状況や、その範囲により異なります。</p><h3 id="hb5ce3273f5">ペットのニオイはオゾン消臭で消し去る&nbsp;</h3><p>オゾン消臭は市販のスプレーなどでも効果は得られますが、専門家が使用する機械の方が、より強力な効果を得られます。<br>&nbsp;<br>まずは市販のスプレーから試していき、効果を確認すると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>繰り返しになりますが、ペットと一緒に暮らしている家族では「鼻が慣れてしまっている」ため、正しい判断ができないものです。友人や知人などに確認をお願いできるのであれば、ぜひともお願いしてみましょう。</p><h3 id="h1ccce60eca">フローリングのリペアや貼替えは最低限で済ますことも&nbsp;</h3><p>ペットの爪によってフローリングにも傷はついていきます。<br>&nbsp;<br>これらは日常生活においても、ある程度はついていく傷のため、どこまで直すのか判断が難しいかもしれません。<br>&nbsp;<br>フローリングの貼替えは費用が高いため、できる限りコストを抑えたいところです。<br>たとえば、フローリング用のワックスをかけることにより、光沢がよみがえり、傷を目立ちにくくする効果が得られます。それほど深くない傷の場合であれば、これだけでも十分に効果を得られるので、うまく利用していくと良いでしょう。</p>

<h2 id="h0209184832">いずれ売却することも視野に入れたマンション選びも大切</h2><p>ペットを飼育している方がマンションを購入する際には、こうしたマンションを検討すると、将来のおいて売却を検討する際に、後悔することが減るかもしれません。</p><h3 id="h10b195aace">ペット飼育可を売りにしているマンション&nbsp;</h3><p>マンション自体がペット飼育可なだけでは、売却価格は下落しやすい傾向にありますが、全面的にペットと暮らすことをテーマとしたマンションは、需要が高くその価格が下落しにくい傾向にあります。<br>&nbsp;<br>ペット足洗い場がエレベーター前などに設置されていたり、共用部分やエレベーター内に爪とぎ防止の対応がしていたり、 廊下の床などがペットが滑りにくい素材になっていたりなどなど。<br>ペットと暮らすことをテーマとしたマンションは、資産価値が落ちにくいといえます。<br>&nbsp;<br>その反面として、 売却する際の購入を希望する者は「ペットを飼育している世帯」に限られるため、一般的なマンションの売却と比較すると、少し時間が必要となる傾向もあります。</p><h3 id="hd492e3febf">立地が良い&nbsp;</h3><p>不動産において、立地だけは後から変更することができない重要な条件です。<br>そのため立地が良いマンションは、 資産価値が高く築年数が経過していても、その価格を大きく下げない傾向が強いです。<br>&nbsp;<br>将来的に売却する可能性があるのであれば、立地にこだわるのもポイントとなっていくでしょう。具体的には駅から徒歩5分以内、大型商業施設や商店街が周辺にあることを指します。</p><h3 id="h7c7720f946">子育てに必要な施設が充実している</h3><p>前述の立地という言葉に関連はしますが、 いわゆる『子育て施設が充実した地域』であることも資産価値を下げにくい条件です。<br>たとえば、保育園の数が多いことも、近年話題となっている待機児童の問題を解消します。また、そうした地域には、最近では少なくなった野菜屋や果物屋などの子どもの食事をサポートするお店が存在するのも大きな特徴です。<br>&nbsp;<br>子育てに必要な施設が充実しているということは、 子育て世代が多く暮らしており、1世帯の人口が多いため、経済が循環しやすい地域でもあります。<br>そのため商売がしやすく、さまざまなお店が充実するなど好循環を見せる傾向にあり、結果としてマンションの資産価値を高める効果を生み出しています。<br>&nbsp;<br>ただし子育てとペットは少し相性が悪い所がありますので、 こうした地域にペット飼育が可能なマンションは、決して多くないことは注意が必要です 。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h34c12df7cb">Q1. ペットを飼育しているとマンション査定額は下がりますか？</h3><blockquote>ペット飼育だけを理由に査定額が下がることはありません。</blockquote><h3 id="hf299b0a544">Q2. ペットを飼育していると起こりやすい部屋のトラブル&nbsp;が起こりやすいですか？</h3><blockquote>ひっかき傷、ニオイ問題、糞尿による床の腐食などが起こりやすいです。</blockquote><h3 id="h21d6db9cdb">Q3. マンション売却時に修繕した方が良いですか？</h3><blockquote>場合によりますが、基本的には修繕はしなくて良いです。<br>する場合も極力最小限にすることをお勧めします。</blockquote><h3 id="h61424b509d">Q4. ペット対策でできることには何がありますか？</h3><blockquote>建具のリペア、消臭、掃除などです。</blockquote><h3 id="he500310e23">Q5. 室内の状態がかなり悪いときはどうすれば良いでしょうか？</h3><blockquote>売却がうまくいかない場合は、買取を検討することもおすすめです。<br>また、買取の場合は自分での清掃や修繕は不要です。</blockquote>

ペットと過ごす時間は癒やしであり、幸せを感じられる瞬間ですが、マンション売却の観点から見ると、注意しなければならない点もあります。この記事では、ペット飼育がマンションに与える影響、売却時のコツなどについて解説します。

ペット（犬や猫）を飼っている人がマンション売却前に知っておくべきこと

<h3 id="hf9c3414432">売主も内覧に立ち会い物件の魅力をアピールする</h3><p>マンションを空き家で売却するなら、不動産会社にカギを預けて内覧対応を任せることも可能です。<br>&nbsp;<br>しかし、売主も内覧に立ち会うと、居住していたからこそ分かる物件の魅力を購入希望者にアピールできるため、なるべく一緒に立ち会うことをおすすめします。<br><br>不動産会社の営業マンでは伝えきれないマンションの魅力をアピールし、購入決定の後押しをしましょう。</p><h3 id="hb2436e9803">買取会社への売却も検討する</h3><p>現金化を急いでいるときやなかなか購入希望者が現れないときは、マンションを直接買取会社に売却するのも一つの方法です。<br>&nbsp;<br>買取会社に直接売却すれば、スピーディーな売却を実現できます。また、買主を探す必要もなく広告を出すこともないため、周囲に知られずに売却したい方にもおすすめの方法です。</p>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br></p><h3 id="h9d7405fe17">WEBURUで売却するメリット</h3><ul><li>夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）</li><li>仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる</li><li>交通費や、移動にかかる時間を節約できる</li><li>電子契約では、印紙代がかからない</li></ul><p><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>仲介だけでなく、買取にも対応をしています。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、気軽にご相談ください。</p>

マンション売却

初めての不動産売却は分からないことだらけです。この記事では、マンション売却に必要な期間や、売却に向いているタイミングはいつか、売却を成功させるコツは何かについて解説をします。

【マンション売却】平均期間はアテにならない!?ステップ毎にかかる現実的な期間を考察

<p>売却する不動産の種類によって必要書類は異なります。そのため、マンションを売却するなら、マンション売却で必要な書類を準備しなくてはなりません。とはいえ、マンション売却に必要な書類を把握していない売主も多いのではないでしょうか。<br>&nbsp;<br>本記事では、マンション売却に特化した必要書類や書類の準備方法を解説します。売却前に必要書類を知り、スムーズに売却を進めましょう。</p>

<h2 id="h7509d7fd13">必須！マンション売却時の必要書類と準備方法</h2><p>最初に、マンション売却時に必須となる書類と準備方法を紹介します。必要書類は次のとおりです。<br>&nbsp;</p><ul><li>登記済証（権利証）もしくは登記識別情報</li><li>マンション管理規約</li><li>マンション使用細則</li><li>マンションの維持費に関わる書類</li><li>長期修繕計画書</li><li>固定資産税納税通知書</li><li>本人確認書類</li><li>実印と印鑑登録証明書</li></ul><p>&nbsp;<br>それぞれ一つずつ詳しく解説します。</p><h3 id="h014e50ff8c">登記済証（権利証）もしくは登記識別情報</h3><p>登記済証とは、物件の登記名義人であることを公的に証明する大切な書類で、権利証と呼ばれることもあります。<br>&nbsp;<br>不動産登記法の改正により登記済証の発行制度は廃止され、現在は「登記識別情報」が発行されるようになりました。<br>&nbsp;<br>登記済証は紛失してしまっても再発行されません。もし、手元に書類がないときは、法務局で手続きできる「事前通知制度」を利用したり、資格者代理人に本人確認情報を提出してもらったりする必要があります。</p><h3 id="h40869ab9cb">マンションに関わる書類</h3><p>マンション管理規約や使用細則、マンションの維持費に関わる書類、長期修繕計画などは、マンションに関わる書類としてこの章でまとめて解説します。<br>&nbsp;<br>まず、マンション管理規約とは当該マンションに住むうえで守るべきルールが記された書類です。たとえば、ペットの飼育可否や専有部分の用途に関することなどが書かれています。<br>&nbsp;<br>また、使用細則とはマンションの管理や使用以外を対象とする取り決めが書かれた書類のことです。使用細則は管理規約と異なり、より具体的なルールが記載されています。<br>&nbsp;<br>さらに、長期修繕計画とは計画的な修繕や定期点検について書かれた書類を言い、維持費に関わる書類とは管理費や修繕積立費について記された書類を言います。<br>&nbsp;<br>マンションに関する書類は、物件購入時に渡されているものがほとんどです。もし、自宅に書類がない場合、マンションの管理組合や管理会社に問い合わせ再発行してもらいましょう。</p><h3 id="hbd4571cf3b">固定資産税納税通知書</h3><p>固定資産税納税通知書とは、マンションや土地といった固定資産を所有している人に対して納税額や時期を知らせる書類です。マンションを引き渡す際の精算時に、利用されます。<br>&nbsp;<br>通知書は、毎年4月〜6月の間に届け出ている住居に送付されます。売主はマンション売却の前に、最新の通知書を準備しておきましょう。<br>&nbsp;<br>固定資産税納税通知書は、どの自治体でも再発行ができません。通知書が見つからない場合は、管轄の役所に問い合わせて指示を仰ぎましょう。</p><h3 id="h740064cbd9">本人確認書類</h3><p>本人確認書類とは、売主本人であることを証明するための書類です。たとえば、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどが該当します。売却するマンションが共有名義になっている場合、名義人全員分の本人確認書類が必要です。</p><h3 id="h3f1a3d74cb">実印と印鑑登録証明書</h3><p>実印とは、市区町村の役所に登録された印鑑のことです。多くの場合、不動産取引や住宅ローンの申込といった重要な契約を交わすときに使われます。<br>&nbsp;<br>また、印鑑登録証明書とは実印を公的に認める書類のことです。印鑑登録証明書に有効期限はありませんが、不動産売買取引のときは発行から3カ月以内のものを準備するのが一般的といえます。<br>&nbsp;<br>早めに準備してしまうと取得し直しになるため、不動産会社の担当者から準備を促されてから取得すると良いでしょう。登録証明書は、市区町村の役所の窓口やコンビニエンスストアで取得できます。</p>

<h2 id="h5d05240d50">マンション売却時にあるとなお良い書類</h2><p>続いて、必須ではないものの準備しておくと良い書類を紹介します。必要書類と同様に以下で紹介する書類も準備し、早期成約に繋げましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>インスペクションの結果報告書</li><li>分譲時のパンフレット</li><li>住宅ローン返済予定表もしくは住宅ローン残高証明証</li></ul><p>&nbsp;<br>一つずつ詳しく説明します。</p><h3 id="he49d364c4d">インスペクションの結果報告書</h3><p>マンション売却の前にインスペクションを実施した場合、結果報告書を準備しましょう。内容によっては、買主に購入を後押しできる可能性があります。<br>&nbsp;<br>インスペクションとは、資格を有する住宅の専門家が物件を調査することです。インスペクションを実施することでマンションの不具合や欠陥、修繕時期などが分かり、買主に安心感を与えられるメリットがあります。<br>&nbsp;<br>結果報告書を紛失してしまった場合、インスペクションを実施してもらった会社に問い合わせてデータが残っていないか聞いてみましょう。データが残っていれば、コピーをもらえる可能性があります。</p><h2 id="h65f6ea6e2d">新築分譲時のパンフレット</h2><p>新築分譲時のパンフレットもマンション売却に役立つ書類の一つです。手元に残っているなら、査定時や売買契約時に持っていくことをおすすめします。<br>&nbsp;<br>売主の口からいくら物件の魅力を説明したとしても、判断材料となる物件資料がなければ買主にすべての魅力を伝えるのは難しいでしょう。しかし、不動産のプロが作成した新築分譲時のパンフレットがあれば、魅力をより伝えやすくなります。<br>&nbsp;<br>パンフレットが手元に残っていない場合、分譲のときに取引した営業担当者に問い合わせてみましょう。とはいえ、必須書類ではないため、準備しなくても特別問題はありません。</p><h3 id="hdc3fb9d06b">住宅ローン返済予定表もしくは住宅ローン残高証明証</h3><p>住宅ローンの残債があるマンションを売却する場合、売却時にローンを一括返済しなくてはなりません。そのため、住宅ローン返済予定表もしくは残高証明証が必要となります。<br>&nbsp;<br>住宅ローン返済予定表とは、毎月のローン返済額や借入残高などが記載された書類のことです。融資を受けた日から10日程度で手元に届きます。<br>&nbsp;<br>また、住宅ローン残高証明証とはローンの残債金額が記された書類のことです。ほとんどの場合、毎年10月〜11月頃に自宅に届きます。<br>&nbsp;<br>ローンの残債額はマンションの売却価格を決めるうえでも重要な材料となります。不動産会社と媒介契約を結ぶまでに準備しておきましょう。<br>&nbsp;<br>ローンの残高を確認できる書類がない場合、借入している金融機関に問い合わせてみてください。多くの金融機関は、身分証明証を持って窓口で手続きすれば書類を再発行してくれます。<br>&nbsp;<br>再発行には手数料がかかる場合もあるため、問い合わせの際に再発行の手続きに必要な持ち物と費用を聞いておくと良いでしょう。</p>

<h2 id="hf5e13d8ea7">マンション売却の必要書類チェックリスト！</h2><p>これまで紹介してきたマンション売却の必要書類を以下の表にまとめました。売却の際は、ぜひチェックリストを参考に書類を準備してください。<br><a href="https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Z4_SovLeP1-L8WFielQ3vPqi9-jiwiV07cblWoTuu_k/edit?usp=sharing" target="_blank" rel="noopener noreferrer">ダウンロードはこちら</a><span style="font-size: 0.75em">（ファイル　→　ダウンロードを選択してください）</span><br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/39356e0723fa4d359d4540c0949804e7/%E5%BF%85%E8%A6%81%E6%9B%B8%E9%A1%9E%E3%83%81%E3%82%A7%E3%83%83%E3%82%AF%E3%83%AA%E3%82%B9%E3%83%88.png" alt=""><br><br>※準備時期で提示したものは目安となる時期です。不動産会社によって異なる場合もあるため、あくまで参考にとどめ、準備時期は営業担当者からの指示を仰いでください。</p><h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="he544903348">Q1. 登記済証を紛失した場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>法務局に問い合わせをしましょう。再発行はできませんが、「事前通知制度」を利用することができます。</blockquote><h3 id="hda13e2ba3c">Q2. 管理規約を紛失した場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>管理組合に問い合わせ、再発行をしてもらいましょう。<br>仲介会社から問い合わせてもらえる場合もあります。</blockquote><h3 id="hd3a9d1fb8d">Q3. 本人確認書類は必須ですか？</h3><blockquote>必須です。契約時、引き渡し時どちらでも必要です。</blockquote><h3 id="h99c344c86f">Q4. インスペクションは必須ですか？</h3><blockquote>なくても問題ありません。マンションの売買ではしないケースも多いです。</blockquote><h3 id="ha2f018f991">Q5. 住宅ローンが残っていてもマンションを売却できますか？</h3><blockquote>できます。ただし、売却代金＋自己資金で住宅ローンを完済する必要があります。<br>抵当権が残ったままだと高リスクなので、売却は難しいです。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>マンション売却は、売主側で準備すべき書類が多くあります。すべての書類をすぐに準備できるとは限りません。中には、再発行できない書類や取得の手続きに時間を要する書類もあります。<br>&nbsp;<br>必要となったときに慌てて準備することがないよう、前もって用意しておくのが重要です。不動産会社からの指示を待つだけでなく、売主側でも積極的に行動していざというときに書類が足りないといった事態に陥らないよう心がけましょう。<br></p>

マンションを売却する時は、登記や、マンションに関わる書類、税金やローンに関わる書類など、準備すべき書類が数多くあります。この記事では、必要書類の準備方法や準備のタイミングについても解説します。

【チェックリストのデータ付き】マンション売却の必要書類と準備方法を解説

<p>不動産の売却を仲介会社に依頼するときには、「媒介契約」を締結します。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・媒介契約とは何かが分かる<br>・3つの媒介契約の違いが分かって、どれが良いか自分で判断できるようになる<br>・媒介契約をやめたい時の対処法が分かる</blockquote>

<h2 id="h5c27461d63">媒介契約について</h2><p>媒介の意味を広辞苑で調べてみると『①双方の間に立ってとりもつこと。なかだち。とりもち。きもいり』とあります。<br>これを不動産業界の言葉に置き換えると、不動産会社に対して買主および売主の間を仲介するよう依頼することを指します。<br>&nbsp;<br>つまり媒介契約とは、不動産会社に対して購入または売却における仲介の依頼内容を具体的に契約として結ぶものと考えると良いでしょう。</p><h3 id="hda77ff705d">媒介契約を締結する理由</h3><p>媒介契約は、仲介手数料について定める契約でもあります。<br>&nbsp;<br>媒介の依頼をうけた不動産会社は、取引を成立させることで売主や買主より成果報酬となる仲介手数料を受け取ります。<br>これは売買契約ではなく「媒介契約に基づいて請求する」ものです。<br>&nbsp;<br>そのため、そもそも媒介契約を結んでいなければ、依頼者が仲介手数料を払わなかったり、その金額が安い高いなどでトラブルになることが考えられます。<br>&nbsp;<br>また媒介依頼をしたにも関わらず、どちらか片方が責務を果たさない場合、契約不履行の対象とできるかどうかも異なります。<br>&nbsp;<br>つまり買主・売主と不動産会社の双方が「約束を反故にされることを心配することなく」安心して取引をおこなうために結ぶ契約として、媒介契約は存在しています。</p><h3 id="h2a3e552e49">媒介契約による依頼業務</h3><p>媒介契約により不動産会社へ依頼する項目は、買主なのか売主なのかの立場によって少し異なります。<br>&nbsp;<br>売主であれば物件情報を広く掲載・表示することで購入者を探すことが依頼目的の主となり、その活動状況の報告も求めることになります。<br>一方で、買主であれば希望する物件情報の提供や現地見学の手配、また物件における状況の確認などが主な内容です。<br>&nbsp;<br>どちらの場合も双方との交渉窓口として、売買契約を締結するための調整や交渉が付随してきます。</p><h2 id="hc5d7eb04cb">媒介契約の種類について</h2><p>不動産売買における媒介契約は主に3種類あります。<br>&nbsp;</p><ul><li>一般媒介契約</li><li>専任媒介契約</li><li>専属専任媒介契約</li></ul><p>&nbsp;<br>売主にとっては、不動産を購入する際に専任媒介を結ぶメリットが少ない（むしろ存在しない）ため、大半が一般媒介契約を結ぶことになります。<br>マンション売却においては、それぞれのメリットとデメリットを比較して選択することになります。<br>&nbsp;<br>注意するべきは、専任媒介契約または専属専任媒介契約を不動産会社と締結した場合、 その契約期間中に、他の不動産会社から仲介をうけて売買契約を締結することは、媒介契約の違反となることです。<br>&nbsp;<br>そのため不動産会社のほとんどが「囲い込み」の意味も込めて、専任媒介または専属専任媒介を提案してくることは覚えておく必要があります。</p><h3 id="hded384c64a">一般媒介契約</h3><p>複数の不動産会社に購入者を探すよう依頼する際は、一般媒介契約を結びます。<br>一般媒介契約であれば、どの不動産会社の仲介により売買を行っても問題はありません。<br>また売主自らが購入者を探すことも可能です。<br>&nbsp;<br>そのため、マンション売却の選択肢は多くなりますが、不動産会社の立場から見ると『頑張って活動しても他社で契約する（＝利益がない）可能性がある物件』となるため、積極的な営業活動は行いにくい側面があります。<br>&nbsp;<br>最近は需要が少ない立地であったり、築年数の古いマンションの売却時に結ぶことが主流となっています。<br>仲介会社が報酬を受け取れるのは、物件が成約したときのみになります。つまり、どれだけ販売活動に力を入れても、他社仲介で成約した場合、収益として1円も入りません。そのため、積極的な営業活動を行いにくい傾向があります。</p><h3 id="hf6dda44fa6">専任媒介契約</h3><p>一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間となるのが専任媒介契約です。<br>こちらは提携をした不動産会社以外からの仲介にて売買契約を行うことは契約違反となりますが、売主自ら購入者を探すことは可能です。<br>&nbsp;<br>また締結している不動産会社は、売却活動の報告を最低でも2週間に1回実施する必要があります。</p><h3 id="hefb0e98513">専属専任媒介契約</h3><p>専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、他社の仲介による売買契約締結は契約違反です。<br>また売主が購入者を探すことも不可能となるので、不動産会社に「おまかせ」となります。<br>&nbsp;<br>一方で活動報告は最低でも1週間に1回以上となり、よりリアルタイムな報告を受けることが可能です。<br>また不動産会社の立場からみれば『他社で契約を結ぶことがないため、買主を探すことに注力しやすい』ことが大きなメリットとなります。<br>&nbsp;<br>需要が高く売れやすい物件、また人気のエリアで多く用いられる傾向にあります。</p><h3 id="h4f89814113">媒介契約の比較</h3><p>幅広く購入希望者を探すことが可能な一般媒介契約と、不動産会社の営業活動を後押しする専任媒介契約および専属専任媒介契約と大きく2つに分けることが可能です。</p>

<h2 id="hfc153568a9">媒介契約におけるポイント</h2><p>マンションの売却に際して、不動産会社に仲介を依頼するために結ぶ媒介契約も『契約』の1つです。<br>&nbsp;<br>そのため契約の約款（契約内容を記載した細かな文章）の意味を把握することは大切です。また特に金銭に関する契約内容については、しっかりと確認しておきましょう。<br>&nbsp;<br>大きなポイントとしては『仲介手数料』と『契約違反による違約金』の取り決めが考えられます。</p><h3 id="hdc3f8eb456">仲介手数料は媒介契約の種類に影響しない</h3><p>仲介手数料については「（売買価格×3％＋6万円）×消費税」を下回ることと定められており、媒介契約の種類による金額の違いはありません。<br>&nbsp;<br>3,000万円の物件の売買が成立した場合、支払う必要がある仲介手数料は96万円です。<br>&nbsp;<br>そのため一般媒介なら安い、専属専任媒介契約なら高いなどはないので、希望に応じた媒介契約を結ぶと良いでしょう。</p>

<h3 id="hdd66f2e24a">違約金が発生する場合</h3><p>媒介契約の種類により認められない行為をすると違約金を支払う必要が発生します。<br>たとえば専任媒介契約、または専属専任媒介契約を締結している場合において、その媒介契約期間中に他の不動産会社の仲介によって売買契約を成立させることは違約金の対象となります。<br>&nbsp;<br>その違約金は媒介契約書に記載する約定報酬額（＝仲介手数料）と同額となるため、高額となるので注意が必要です。</p>

<h2 id="h358757d2db">媒介契約をやめたくなったら？</h2><h3 id="hdff63977c9">専任媒介契約で、売却そのものをやめたいとき</h3><p>その旨を仲介会社に伝えて、レインズやポータルサイトから物件情報を取り下げてもらいましょう。<br>そのまま期間満了になれば媒介契約は自動的に終了します。<br>また、契約解除通知書などの書面で合意する方法もあります。<br>違約金の有無など言った言わないになることを避けるために確実な方法で進めたいですね。</p><h3 id="h2b52d93708">専任媒介契約で、仲介会社を乗り換えたいとき</h3><p>こちらは少し慎重に進めたい内容です。<br>トラブルなく進めるのであれば<br>・契約期間満了後に更新をせず、別の仲介会社に依頼<br>・一般媒介契約に切り替えてもらい、別の仲介会社とも一般媒介契約を締結する<br><br>専任期間中なのに、別の仲介会社に嘘をついて新たに契約したりすると、トラブルに発展する可能性もあるため、ルールーを守りつつ進めることをお勧めします。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h548ad2782a">Q1. 媒介契約は必ず締結する必要がありますか？</h3><blockquote>不動産売却の仲介を依頼するときは必要です。<br>契約というと、一方的に不利な契約を押し付けられそう、と不安に思う人もいるかと思いますが、内容をしっかり確認・納得した上で締結すれば、いざというときに自分を守ってくれるものになります。</blockquote><h3 id="ha328d4dadd">Q2. 仲介会社はどんなことをしてくれますか？</h3><blockquote>物件の広告、買主の捜索、交渉や調整、契約書類等の作成などです。</blockquote><h3 id="hcb9aef13d0">Q3. 媒介契約の種類には何がありますか？</h3><blockquote>専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。</blockquote><h3 id="h6300af02cd">Q4. できるだけ多くの仲介会社に依頼したいときはどの契約が良いですか？</h3><blockquote>一般媒介契約を選びましょう。</blockquote><h3 id="hc76a9226e5">Q5. 媒介契約で大切なことな何ですか？</h3><blockquote>契約書は約款もしっかり読んで、疑問に思うところがあれば締結前に確認しましょう。</blockquote>

<h3 id="h0098e43ab4">どの媒介契約がおすすめか</h3><p>3種類ある媒介契約において、これがおすすめ！というのは難しいところです。<br>それぞれに利点があるため、物件の状況や立地、需要に基づいて判断する必要があります。<br>&nbsp;<br>どれを選べばいいか判断が付かない場合は、複数の不動産会社に査定を依頼して、売却までの計画を確認、比較して考えるのがよいでしょう。 その中で信頼がおける不動産会社が見つかれば専属専任媒介を検討するとよいかもしれません。<br>それでも迷うときは、一般媒介から始めることが多いものです。<br>&nbsp;<br>媒介契約にはそれぞれ利点があって判断が難しいところはありますが、 不動産会社任せにするのではなく、自分たちで考えることがマンションを売却の1歩目となります。<br></p>

マンション売却を仲介会社に依頼するときには、「媒介契約」を締結します。この契約には、一般、専任、専属専任の3種類があり、それぞれメリットデメリットがあります。この記事では媒介契約の種類やポイントについて解説します。

【マンション売却】「媒介契約」のキホンを解説｜売却をやめたい時の対処法も教えます！

<p>賃貸マンションやアパートを借りる際、またマイホームの購入や売却の際に仲介手数料を支払うことは『なんとなく知っている』方も多いと思います。<br>しかし、その仲介手数料における支払う理由や計算方法については、あまり知られておらず『なんとなく不動産会社の請求額のまま支払っている』のが現状かも知れません。<br>&nbsp;<br>実際に仲介手数料が必要となるケース、または不要となるケース。<br>また、どのような計算式で請求されるかなど簡単に説明します。</p>

<h2 id="h3aa57a9427">不動産会社への仲介手数料とは&nbsp;</h2><p>仲介手数料とは文字通り『仲介をしたことに対する手数料（謝礼）』です。<br>ここでいう仲介とは、家を売りたい（貸したい）人と買いたい（借りたい）人の間を取り持つことを指します。<br>&nbsp;<br>また宅地建物取引業法により仲介手数料は成功報酬と定められていますので、契約が成立するまで支払いは不要です。<br>なお契約請求前に請求することは宅地建物取引業法違反となり、不動産業を営む資格のはく奪対象です。</p><h3 id="hfb5f887701">媒介契約と仲介手数料の関係&nbsp;</h3><p>マイホームの売却、購入を不動産会社に依頼する際に媒介契約書を交わします。<br>&nbsp;<br>媒介と仲介の違いについては諸説あるため割愛しますが、どちらも意味合いは同じであり、媒介契約書とは不動産会社に仲介を依頼する内容を書面化したものと思って良いでしょう。<br>&nbsp;<br>この媒介契約書には、買主（売主）の探し方や業務報告の方法や周期など、不動産会社が実際に実施する業務が記載されており、仲介手数料の金額（計算方法）や支払い請求のタイミングなどが明記されます。<br>&nbsp;<br>マイホームを売却する際は複数の不動産会社と交渉が可能な一般媒介契約か、1社の不動産会社のみと交渉可能な専任媒介契約・専属専任媒介契約から選択する必要があるため、媒介契約書の締結は必須でした。<br>一方でマイホームの購入や賃貸マンションの契約時には、今まで不動産業界の慣例により契約が成立した際に媒介契約書も締結するのが一般的でしたが、近年になり仲介手数料を支払わないトラブルが増加したため、あらかじめ締結する不動産会社も多くなっています。</p>

<h3 id="h04cf8e2bd0">仲介手数料の支払うタイミングについて&nbsp;</h3><p>前述のとおり仲介手数料は成功報酬となるため、契約が成立した後に不動産会社は請求することが可能となります。<br>また実際に支払うタイミングは不動産会社により異なるため、媒介契約書に従うことになりますが、あまり早いタイミングにすると契約破棄による返金が発生するため、引き渡し時と定めるのが一般的です。<br>&nbsp;<br>正確には当事者間において契約が破棄された場合も、不動産会社による仲介行為は成立しているため仲介手数料を請求することは可能です。ただし過去の判例から考えると、全額を請求することは難しく、契約破棄の防止にむけた不動産会社の寄与割合により減額されることになるでしょう。</p><h3 id="haaed7b8a14">仲介手数料を住宅ローンに組み込みたい&nbsp;</h3><p>よくある質問の1つとして、仲介手数料も住宅ローンに含めて分割払いが可能かどうかがあります。<br>結論として仲介手数料は住宅ローンに含むことは基本的に不可能です。<br>&nbsp;<br>これはマイホームの売買は当事者間によるものであり、住宅ローンは売買契約に基づいて金融機関が貸し出すものです。そのため本来は住宅ローンの性質と仲介手数料の性質が異なるからです。<br>&nbsp;<br>ただし、地方銀行などによっては諸経費ローンとして住宅費に巻き込んで借入ることが可能な場合も増えています。</p><h2 id="hbc7e700fdb">仲介手数料の金額について&nbsp;</h2><p>不動産会社が請求する仲介手数料についても、宅地建物取引業法により上限が設けられています。<br>&nbsp;<br>なお賃貸住宅の場合は、借主と貸主あわせて合計で「家賃の1カ月分＋消費税」が上限と定められています。<br>そのため借主には仲介手数料1カ月分を請求し、貸主には仲介手数料ではなく広告手数料の名目にて請求するのが通例となっています。</p><h3 id="hc5c79b6cf3">売買における仲介手数料の計算方法とは&nbsp;</h3><p>マイホームの売買における仲介手数料の限度額は、以下の数式で求めることが可能です。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/962cf4fe8b2d4cdeab03b49b49f411c6/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E3%81%AE%E9%99%90%E5%BA%A6%E9%A1%8D-min.png?w=2626&amp;h=1063" alt="売買金額  仲介手数料の計算式  ① 200万円以下の金額について  売買価格×5％＋消費税  ② 200万円超～400万以下の金額について  売買価格×4％＋消費税  ③ 400万円超の金額について  売買価格×3％＋消費税"><br><br>例として売買価格が1,000万円の場合の仲介手数料は<br>&nbsp;<br>① 200万円×5%＝10万円<br>② 200万円×4%＝&nbsp;8万円<br>③ 600万円×3%＝18万円<br>&nbsp;<br>となり合計36万円＋消費税であることが求められます。<br>なお400万円を超える場合①と②の合計は常に18万円であり「=400万円×3%＋6万円」となることから、仲介手数料は『（売買金額×3%＋6万円）＋消費税』で計算することが可能です。<br>&nbsp;<br>1,000万円×3%=30万円＋6万円＝36万円＋消費税</p><h3 id="h1491df4c49">400万円以下の取引は特例がある&nbsp;</h3><p>2018年に仲介手数料の上限が改正されたことにより『売買価格400万以下の場合、借主からの仲介手数料は最大18万円（＋消費税）』とすることが可能となりました。<br>&nbsp;<br>以前までは売買価格300万円の場合「300万円×3%＝9万円＋6万円＝15万円＋消費税」でしたが、それより3万円ほど高い18万円となります。<br>&nbsp;<br>これは老朽化した空き家など売買価格の低い物件について仲介手数料より、不動産会社が仲介する際に必要となる経費（現地調査や内覧、また手続きによるもの）の方が高くなりやすく、結果として仲介を拒否されることが散見したためです。<br>&nbsp;<br>なお、この制度は売主だけに適用されるため、買主に請求できる金額は今までと同じであり、先ほどの例であれば15万円＋消費税となります。</p>

<h2 id="h3342f4b0d4">仲介手数料を安くする方法&nbsp;</h2><p>当然ながら売買価格が大きくなると、比例して仲介手数料も大きな金額となります。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/9c1d88431249431eb92c4a739bed1266/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E6%97%A9%E8%A6%8B%E8%A1%A8.png" alt=""><br><br>そのため買主または売主としては、可能なかぎり仲介手数料を安くしたいものです。<br>&nbsp;<br>ここまで紹介してきた仲介手数料について、宅地建物取引業法で定められているのは上限金額であり、義務として決められている訳ではありません。<br>言い方を変えると『不動産会社が値下げするのは自由』です。</p><h3 id="hbb035bbb16">仲介手数料の最適な交渉タイミング</h3><p>仲介手数料の値引き交渉を実施するのであれば『媒介契約を締結する前』が最適です。<br>むしろ媒介契約を締結した後では、仲介手数料の金額も契約上に記載されているため、交渉が難しくなります。<br>&nbsp;<br>売主の場合であれば一般媒介契約ではなく専任媒介契約・専属専任媒介契約を結ぶ条件として仲介手数料の値下げを迫る方法もあります。<br>&nbsp;<br>また買主であれば購入時に交渉するのも良いでしょう。</p><h3 id="h871e7dc924">仲介ではなく買取による売却を検討する</h3><p>マイホームを売却する際には、不動産会社に買主を探すよう依頼する仲介とは別に、不動産会社自身が買主（購入者）となる『買取』という制度があります。<br>&nbsp;<br>買取の最大のメリットは、買主を探す必要がないため売却依頼から契約、また現金化までの期間が短いことです。そして不動産会社が購入することにより、仲介行為が発生しないため仲介手数料が不要となります。<br>&nbsp;<br>仲介と買取には、それぞれ異なるメリットが存在するため、マイホームを売却する際は仲介だけではなく比較検討するのがおすすめです。</p>

<h3 id="hdb40afa2e7">個人間取引による売買は難しい&nbsp;</h3><p>不動産会社を介さず個人間で取引を行うことも、当然に仲介行為が発生しないため仲介手数料は発生しません。<br>しかし、不動産登記をはじめとした様々な手続きを自分たちで行うことになるため、ハードルは少し高くなります。<br>&nbsp;<br>また契約書についても同様ですので、売主と買主の信頼関係が必要となります。<br>&nbsp;<br>こうした手間賃を仲介手数料として支払っていると考えると、少し高い金額でも納得できるかも知れません。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h5e0fd18a72">Q1. 仲介手数料は売買契約前に請求されることはありますか？</h3><blockquote>ありません。不動産の売買の仲介手数料は成果報酬です。売買契約前に請求されることはありません。</blockquote><h3 id="hbb6edc2686">Q2. 媒介契約の種類を教えてください。</h3><blockquote>専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類です。<br>一度に複数の仲介会社と契約したい場合は一般媒介契約を選択してください。</blockquote><h3 id="haf3ee3d47f">Q3. 仲介手数料の金額は法律で決まっていますか？</h3><blockquote>宅地建物取引業法により、上限は決まっています。下限は決まっていません。</blockquote><h3 id="h81d90e9967">Q4. 仲介手数料の交渉をするのはいつが良いですか？</h3><blockquote>媒介契約を締結する前が最適です。</blockquote><h3 id="hbd1f093e2e">Q5. 買取で仲介手数料がかからないのはなぜですか？</h3><blockquote>直接取引になり、間に仲介会社が入らないからです。<br>ただし、同じ買取会社に売却する場合でも間に仲介会社を入れて取引した場合は仲介手数料がかかります。</blockquote>

不動産を売買するときの仲介手数料のルールを知っていますか？この記事では、仲介手数料を払うタイミングや計算方法、支払わなくて良いケースについて解説しています。

不動産を売買するときの仲介手数料はいくら？金額のルールと計算方法を解説

<p>不動産契約と言うと、「手続きが面倒」「書類の数が多すぎる」などのイメージを持ってはいないでしょうか？事実、これだけIT化が進んでいる現代でも、不動産関連の法律が流れに追いついていなかったことから、不動産契約は紙ベースでの手続きが主流になっていました。<br>&nbsp;<br>ところが、昨今デジタル改革関連法が成立したことを契機として、少しずつ不動産契約にもオンライン化の流れが生じています。今回はオンライン契約に興味があるものの、その有効性に不安がある方や具体的な手順が知りたい方向けに、オンライン上での不動産契約の特徴や方法を詳しく解説していきますのでチェックしてください。</p>

<h2 id="h2bf307a8fe">オンラインによる不動産契約とは</h2><p>オンラインによる不動産契約とは具体的にどの部分を指すのでしょうか。基本的にオンラインによる不動産契約においては、2022年5月18日に施行された「改正宅地建物取引業法」により、不動産取引における電子契約が解禁されました。。<br>&nbsp;<br>気になる書面への押印や氏名の記入に関しては、デジタル改革関連法により不要となり、電子契約で完結させることが可能になりました。もちろん、不正防止用の特殊技術も開発され、書類の偽造や改ざんの心配もないと言えます。</p><h2 id="he197ef1493">なぜ今オンライン化が加速しているのか？</h2><p>オンライン上への移行が加速化している不動産契約ですが、なぜここへきて急加速しているのでしょうか。実は以前より不動産賃貸契約においても、申し込みや物件の内見、各種相談など一部では、積極的にIT技術が取り入れられていました。<br>&nbsp;<br>ところが、宅地建物取引業法と呼ばれる法律により「重要事項説明書」「売買借契約書」に関しては押印・氏名表記をした書面交付・対面による重要事項説明が原則として必要と決められていたために、この点がネックとなり不動産契約の完全オンライン化が実現できずにいたのです。<br>&nbsp;<br>その課題解決に一役買うことになったのが2021年のデジタル改革関連法施行です。これによりまず、賃貸借契約における各種書類手続きもオンライン上で行えるようになり、次いで2022年の改正宅地建物取引業法により、不動産取引のオンライン化が急加速しています。</p><h3 id="h0471c49555">重要事項説明について</h3><p>デジタル改革関連法成立以前は、重要事項説明がオンライン上で行えないことが完全オンライン化への足かせとなっていたと上述しましたが、そもそも重要事項説明とはどういった手続きなのでしょうか。重要事項説明とは、文字通り「売買契約に関して重要な事項（売買代金・物件の状況・違約金・マンションの管理規約の定めなど）について購入希望者に説明をする手続き」を指します。<br>&nbsp;<br>重要事項説明は原則として重要事項説明書を手元に置いたうえで、対面式で行うものと定められていました。しかしながら、デジタル改革関連法成立によりITを利用して行うことも可能になり、ITを利用した重要事項説明である「IT重説」という言葉も生まれたのです。</p>

<h2 id="h440214f0b3">オンライン上で不動産契約をする5つのメリットとは</h2><p>オンライン上で非対面にて不動産契約を行えることに魅力を感じる一方で、有効性やトラブルなどに懸念を持たれる方も少なくないでしょう。ここでは、そのような懸念点を払拭するために不動産契約をするメリットについて解説します。</p><h3 id="h382d5e8de4">時間短縮可能</h3><p>メリットの一つ目に「契約完了までの時間を短縮可能」という点が挙げられますね。契約のために不動産会社まで出向くのは遠距離での引越しを検討している方にとっては大きな時間ロスでしょう。<br>&nbsp;<br>その点、オンラインだけで申し込みから、内見、契約まで完結することができれば、どれだけ時間を短縮できるかは容易に想像がつきますね。また、電子契約解禁に伴いスマホやPCで書類入力が可能になったため、スムーズかつストレスフリーで書類作成が可能です。記入ミスがあっても、その度に書類の再送をする手間もなくスマホでポチッとするだけで解決できることでしょう。</p><h3 id="h9be21ec49b">スケジュール調整がスムーズ</h3><p>続いて「スケジュール調整がスムーズになる」という点がオンライン上でのメリットに挙げられます。従来の対面式における契約では、売主、買主、不動産会社の担当者の都合がよい時間を見つけ出すのに苦労してスケジュール調整が難航するケースも少なくなかったはずです。<br>&nbsp;<br>オンライン上での契約であれば、場所を問わずに行えることから、仕事のある平日であっても自宅で対応が可能になるため、スケジュール調整はぐんと楽になります。</p><h3 id="hfce5458a9d">契約時のやりとりを録画可能</h3><p>「重説などのやりとりを録画することが可能」という点もメリットです。原則としてIT重説を行う際はやり取りを録画することになっています。不動産契約は大きな金額の流れが発生する契約のため、細かい部分の見落としや不正を気にする方も少なくないと思われますね。<br>&nbsp;<br>そのような方にとっても、やりとりをすべて録画可能なオンライン契約は従来の対面式の契約以上に信頼を置けるのではないでしょうか。</p><h3 id="h4679a9092a">印紙代が不要</h3><p>通常、売買契約書には印紙税がかかります。<br>印紙税は契約金額によって変わり、1,000万円〜5,000万円以下で1万円、5,000万円〜1億円以下で3万円と定められています。<br>電子契約では、この印紙税が課税されないため、費用を節約することができます。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7a2c3c8e40cf41349e58f70b21b53b16/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%99%82%E3%81%AE%E5%8D%B0%E7%B4%99%E7%A8%8E%E9%A1%8D.png" alt=""></p><h3 id="hdcf0377a38">書類をデータで保管できる</h3><p>電子契約では、契約書類をデータで保管できることもメリットです。万が一、自宅が自然災害等の被害を受けてしまったとき、紙の書類だと紛失や破損してしまう可能性が高いですが、データで保管することでそのリスクを軽減することができます。</p>

<h2 id="hc3c8a78d94">オンライン契約の手順とは</h2><p>オンラインでの不動産契約手順を見ていきましょう。ここでは不動産の電子契約の手順を解説します。<br>&nbsp;</p><ol><li>IT重説を行うための機器設定、ネットワーク環境を整備する。</li><li>映像および音声にてコミュニケーション可能なツールをインストールする。</li><li>IT重説利用の同意書を作成、電子化して電子署名をしてもらう。</li><li>接続テストを行い、音声、動画に問題ないことを確認する。</li><li>「重要事項説明書」「賃貸契約書」を受け取り、宅地建物取引士の署名を確認。</li><li>「重要事項説明書」「身分証明書」を手元に置きながらIT重説を実施。</li></ol><p>&nbsp;<br>以上が、不動産のオンライン契約の大まかな手順になるため、押さえておきましょう。問い合わせから、相談および物件の内見もオンラインで行えば、非対面で契約を完結できますね。</p>

<h2 id="he7f6c8c463">オンライン契約での注意点とは</h2><p>不動産のオンライン契約は便利な一方で、押さえておくべき注意点もあります。注意点を把握し、不安を解消した上でオンライン契約に臨みましょう。</p><h3 id="h47f131ec69">インターネット環境を整える。</h3><p>IT重説を行っている間に、通信が途切れ中断してしまうことは極力避けたいところです。あらためてスケジュール調整を行うことは手間になりますし、中断中に勝手に重説が進められてしまう可能性もあります。そのため、安定した通信環境で実施できるように準備をしておきましょう。<br>&nbsp;<br>また、IT重説は原則として録画を行い、トラブル発生時には事実確認用に有効なため、音声はもちろん、書類内容をしっかり認識できるよう一定水準以上の画質を維持できるようにしておいてください。</p><h3 id="h29aebf644c">必要書類、身分証明書を準備する。</h3><p>オンライン契約は従来の対面契約同様に書類を手元に用意した上で、進めていきますので、必ず不足の無いように準備しておきましょう。また、身分証明書の掲示を求められるケースもあるため、うっかり忘れてしまうことの無いように注意してください。</p><h3 id="ha13fce1eb9">決済（引き渡し）は原則対面で行うことが多い</h3><p>不動産売買では、重要事項説明、売買契約をオンラインで行うことは可能ですが、決済（引き渡し）は、取引の安全性の観点から、対面で行うことがほとんどです。不動産売買取引のすべてがオンラインで完結するわけではないことは、あらかじめ知っておきましょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オンライン上での不動産契約について、特徴から手順・注意事項を解説してきました。デジタル改革関連法の成立により、オンライン化が進み始めている不動産契約ですが、売買契約は、まだまだ対面での実施がほとんどというのが現状です。<br>まだオンライン契約が広く認知されていないことや紙ベースでの契約への愛着・安心によるものと考えられますが、今後、オンライン契約の割合が増えていくことは間違いないでしょう。<br>&nbsp;<br>これから、不動産の売買を予定されている方は、この機会にぜひオンライン不動産契約も検討してみてはいかがでしょうか。</p>

2022年5月から不動産の売買契約をオンライン上で行えるようになりました。この記事では、オンライン化が進む背景や、メリットデメリット、契約の流れについて解説します。

不動産契約はオンライン上で行う時代に？契約手順や注意点を解説

<p>「マンションを売却したら、やっぱり確定申告って必要なのかな？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・確定申告とは何かが分かる<br>・マンション売却時の確定申告の流れが分かる<br>・確定申告で利用される特例が分かる</blockquote>

<h2 id="h3f836b2c8a">そもそも確定申告って何？</h2><p>確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間に発生したすべての所得と納めるべき納税額を明らかにする手続きです。<br>一般的に、2月16日から3月15日までが確定申告の申告期間となっています。<br><br>サラリーマンの場合、確定申告をしていない人が多いですが、給与収入が2,000万円を超えたときや、給与以外に収入が発生した際には確定申告が必要になります。</p><h2 id="h3959745f2d">マンション売却時の確定申告は必要？不要？</h2><p>結論として、マンションを売却したら確定申告が必要です。<br><br>マンションなどの不動産を売却した際の収入は譲渡所得に該当します。<br><br>譲渡所得はサラリーマンの給与所得とは異なり、会社では把握できない収入ですので、個人で確定申告を行う必要があります。<br><br>譲渡所得が発生しないマンション売却の場合、納税という意味では確定申告は不要です。<br><br>しかし、損失を利益と合算できる損益通算などの節税につながる場合もありますので、マンションを売却したら確定申告を行うと考えておくのが良いでしょう。</p><h3 id="hed44efa347">マンション売却時の確定申告で提出する書類</h3><p>マンションを売却した際に行う確定申告で必要な書類を確認していきましょう。<br>確定申告に必要な書類は、税務署から取得する書類と、売買契約時に取得する書類があります。</p><h3 id="hd4b115233d">税務署から取得する書類</h3><p><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/eeca70697a6e4c5b8388fc7067378b89/%E7%A8%8E%E5%8B%99%E7%BD%B2%E3%81%8B%E3%82%89%E5%8F%96%E5%BE%97%E3%81%99%E3%82%8B%E6%9B%B8%E9%A1%9E.png?w=2048&amp;h=380" alt="税務署から取得する書類としては、  ・確定申告の記入書類  ・譲渡所得の内訳書があります。"><br>税務署から取得する書類としては、</p><ul><li>確定申告の記入書類</li><li>譲渡所得の内訳書</li></ul><p>があります。<br><br>上記の書類は税務署にて紙で受け取ることもできますが、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。<br>税務署に行く用事がない場合、まずはインターネットから必要書類を確認、取得しておくほうが手間なく進められますね。<br>もちろん、不足書類があってはいけませんので、心配であれば一度税務署に向かって窓口で確認しておくのも良いでしょう。</p><h3 id="hb68911ba86">売買契約時に取得する書類</h3><blockquote><strong>売買契約時に取得する書類</strong><br>・売却時の売買契約書<br>・購入時の売買契約書<br>・売買に関わる諸費用の領収書（仲介手数料・印紙など）</blockquote><p>自分で用意する書類としては、ほとんどがマンションの売買契約の際に取得した書類になります。<br><br>大切なのは、売却時だけでなく、購入時の売買契約書も必要ということです。<br>なぜなら、購入時の金額やかかった諸経費を証明する書類がないと、経費の計上ができなくなり、売却価格がそのまま利益として扱われてしまうからです。<br><br>確定申告の時期までに、マンションの売買に関わる書類一式を用意しておくことが大切です。</p>

<h2 id="hf6843619de">確定申告の流れ</h2><p>マンションの売却から確定申告までの流れは、ポイントさえ抑えてしまえば難しいものではありません。<br>確定申告までの流れを3つのポイントに絞って解説していきます。</p><h3 id="h22bbe7a9df">譲渡所得の計算</h3><p>確定申告では、マンションの売買契約によって、課税対象となる所得がいくらかを算出することが大切です。<br><br>マンション売却によって得た収入（売却益）から、仲介手数料などの必要諸経費を差し引き、最終的に得た利益（譲渡益）、もしくは損失（譲渡損）を確定させます。</p><blockquote><strong>計上できる経費</strong><br>・マンション購入時の取得費<br>・マンション購入時のリフォーム費用<br>・司法書士への登記費用などの報酬<br>・不動産会社への仲介手数料などの報酬<br>・税金として支払った印紙税</blockquote><p>取得費やかかった経費が不明な場合は、事前に確認できる範囲で用意しておきましょう。<br><br>判断に迷った場合は、確定申告の会場窓口、もしくは税理士などに相談するのが安心です。</p><h3 id="h8346465999">所得に応じて税額を算出</h3><p>マンション売却から利益が発生した場合、譲渡所得の税率を乗じて税額を計算していきます。<br>譲渡所得の税率は、マンションの保有期間に応じて異なってきます。<br><br>具体的には、マンションを売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合は20.315%、5年以下である場合は、短期の売却ということで39.63%の税率になります。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/900690a7062c4ff28c1ad6e1a6964d70/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%A8%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97.png" alt=""><br><br>保有期間によっては、早くマンションを売却することで税金が上がってしまうケースもありますので、マンション売却前に確認しておくようにしましょう。</p><h3 id="haff1dfe910">確定申告手続き</h3><p>マンション売却の譲渡所得税が計算できたら、後は確定申告を行うだけです。<br>確定申告は税務署にある確定申告の書類に記載をして税務署に持っていくか郵送で提出することができます。<br><br>近年では、インターネットから手続きができるe-taxを利用するケースが増えてきています。<br>具体的な書類への書き方は、国税庁のサイトに詳細が書かれていますので、参考にしながら記載していくのがおすすめです。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2021/kisairei/joto/index.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | 譲渡所得の申告のしかた（記載例）</a></p>

<h2 id="h6a1d1139c5">確定申告で利用される特例</h2><p>マンションを売却したことで利益を得た場合には、譲渡所得として課税対象になります。<br>しかし、確定申告をすることで特例を利用できれば、譲渡税を減額させられる可能性があります。<br><br>ここからは、マンション売却時に節税効果を受けることができ、よく利用されている2つの特例について解説していきます。</p><h3 id="h12356cb48f">3,000万円特別控除</h3><p>マンションの売却時に利用される特別控除として、要件を満たすことで3,000万円まで譲渡所得税が控除される制度になります。<br>マンションの売却益が3,000万円以下であれば、全額が控除されるので非常に大きな節税になります。<br><br>控除を受けるための前提条件としては「自己の居住用」であること、つまり、マイホームであることが条件になります。<br><br>その上で、売却した相手方が親族などの特別な関係ではなく、マンション売却の前年、及び前々年に3,000万円特別控除などの特例措置を受けていないことが条件になります。<br>基本的には、上記の条件を満たせば3,000万円の特別控除が利用できます。<br><br>その他、細かい条件については、国税庁のサイトを確認しておきましょう。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例</a></p><h3 id="h067d932c93">所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例</h3><p>マンションを売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超える場合には、譲渡税率を軽減できる特例になります。<br><br>具体的には、</p><ul><li>譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21%</li><li>譲渡所得6,000万円超の部分：20.315%</li></ul><p>上記の税率が適用となります。<br><br>3,000万円の特別控除と併用して利用することができるので、マンション売却で得られた売却益が8,000万円の場合、3,000万円を控除した上で、残りの5,000万円に対して14.21%の減額税率を利用して税額を計算できます。<br><br>このようにマイホームを長期間保有していた場合には、税金の控除につながる制度が利用できるので、確定申告はきちんと行うようにしましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h2c1bc9a901">Q1. マンションを売却して利益が出たら、確定申告が必要ですか？</h3><blockquote>譲渡所得税を納めるために、必要です。</blockquote><h3 id="hd6568d2bff">Q2. 確定申告とは何ですか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">1月1日から12月31日までの1年間に発生したすべての所得と納めるべき納税額を明らかにする手続きです。</span></blockquote><h3 id="h0375a63318">Q3. 書類は税務署で取得しなければいけませか？</h3><blockquote>ウェブサイトから、確認・取得することもできます。</blockquote><h3 id="h4bcec52fe1">Q4. 購入時の売買契約書が必要なのはなぜですか？</h3><blockquote>譲渡所得を計算するために、購入時の金額やかかった諸経費を証明する書類が必要だからです。</blockquote><h3 id="hbcb202a84d">Q5. 確定申告の期間はいつですか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">一般的に、2月16日から3月15日です。</span></blockquote><h3 id="he57e893b48">Q6. 譲渡所得税の税率は何％ですか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">マンションを売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合は20.315%です。</span><br><span style="color:#333333">5年以下である場合は、短期の売却ということで39.63%です。</span></blockquote><h3 id="h9516aeab68">Q7. マンション売却時に利用できる特例は何ですか？</h3><blockquote>諸条件がありますが、「<span style="color:#333333">3,000万円の特別控除」や「</span>所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が使えます。</blockquote>

<h2 id="h5173dece10">マンション売却時の確定申告のまとめ</h2><p>マンション売却をした翌年には、原則として確定申告の手続きが必要になります。<br><br>確定申告をすることで、マンション売却から発生した譲渡益、もしくは譲渡損を確定できます。<br>要件を満たすことができれば、3,000万円の特別控除など減税することもできますし、損失が発生してしまった場合でも、損益通算や繰越控除などの特例措置を利用して節税できるケースもあります。<br><br>確定申告をしたことがない人にとっては大変な作業に感じられますが、確定申告をすることで納税額も大きく変わることがあります。<br>是非、後悔しないマンション売却をするためにも、確定申告に必要な手続きや書類について理解を深めておきましょう。</p>

マンションを売却したときは、サラリーマンでも確定申告が必要です。この記事では、売却が決まった時から着実に準備をできるように、必要書類や手順を解説しています。

【はじめての確定申告】マンション売却時の「納税の流れ」と利用できる「特例」を紹介

<p><span style="color:#000000">区分マンション投資は儲からないと言われています。実際に区分マンション投資をしても、結局毎月赤字になってしまったり、思わぬトラブルにより失敗してしまうケースがあります。しかし、リスクを正しく知り、運用していくことで失敗のリスクを減らすことが可能です。</span><br><span style="color:#000000">今回は区分マンション投資が儲からない理由と、マンション投資を成功させる為に必要なことを解説させて頂きます。</span><br><span style="color:#000000">これから区分マンション投資を始めたいという方は、ぜひ参考にしてみてください。</span></p>

<h2 id="h456393cbbc">区分マンション投資とは</h2><p><span style="color:#000000">まずは、そもそも区分マンション投資とはどんな投資なのかメリット・デメリットにはどんなものがあるのかを見ていきましょう。</span><br></p><h3 id="h293f170a56">仕組み</h3><p><span style="color:#000000">区分マンション投資とは、マンションの一室を購入して、人に貸して収益を得るという投資方法です。</span><br><span style="color:#000000">貸す相手としては個人はもちろんの事、不動産会社に貸して家賃を保証して貰うという方法もあります。</span><br></p><h3 id="h3ab24f6f50">メリット</h3><p><span style="color:#000000">区分マンション投資は、アパート投資に比べて購入価格が安いのと売却がしやすいのが特徴です。</span><br><span style="color:#000000">戸建やアパート投資の場合は外壁の修繕やシロアリの対策、売却時には境界の問題や私道に関する通行・掘削承諾など、修繕費用が高額になったり、売却時には権利関係の調整に苦労する事も珍しくありません。</span><br><span style="color:#000000">その点区分マンション投資の場合は、外壁やシロアリなどの対策を個人で考える必要はありません。</span><br><span style="color:#000000">区分マンションの場合、毎月管理費や修繕積立金が徴収されますが、建物のトラブルは管理会社や組合が対応してくれます。そのため、自分で建物全体の維持管理を考えたり責任を負ったりする必要はありません。境界や私道に関するトラブルに巻き込まれる事もほとんど無いため、アパートや戸建の投資と比較して運用がし易いのがメリットです。</span></p><h3 id="h7e4a670898">デメリット</h3><p><span style="color:#000000">マンション投資というよりは不動産投資全体に言える事ですが、経費がたくさんかかるという点です。</span><br><span style="color:#000000">投資ローンを使うとすればキャッシュフロー上での手残りはほとんどないというケースも珍しくはありません。</span><br><span style="color:#000000">また、アパートや戸建の投資と比べるとマンション投資は一室のみなので空室になると収入がゼロになってしまいます。マンションの場合は管理規約などもあるのでシェアハウスや民泊のような不特定多数に賃貸するような運用方法が現実的に難しい為、収益を伸ばしづらいという面もあります。</span><br><span style="color:#000000">マンション投資で収益を伸ばしたい場合は、区分マンションを出来る限りたくさん保有する必要があります。</span></p>

<p>収益物件に不動産投資をしてみたいが、心配という方がいることでしょう。<br>不動産は専門性が高いと思われがちで、不動産投資は運用するのも大変だと思われがちなところがあります。<br>しかし、不動産投資はしっかりと計画を立て、計画通りに実行していけば一般の方でも運用することは可能です。<br>本記事では不動産投資を始めようと思っている方へ、オーナーチェンジで収益物件を購入し運用していくための基礎知識を紹介していきます。</p>

<h2 id="h6b74944d4f">収益物件とは</h2><p>収益物件とは、一定期間で所得を生み出してくれる不動産のことです。<br>収益物件はマンションやアパートだけでなく、さまざまな種類があります。<br>また、収益物件はオーナーチェンジという言葉とも深いつながりがあるため、収益物件についてとオーナーチェンジについて説明します。</p><h3 id="h90300bd0dd">収益物件</h3><p>収益物件とは一定期間で所得を生み出す不動産で、代表的な収益物件は一棟マンションやアパート、マンションの1室です。<br>しかし、一定期間に所得を生み出す不動産は数多くあり、太陽光発電やリートと呼ばれる証券化された不動産、他人が耕作している農地も収益物件です。</p><h3 id="h3f640de193">オーナーチェンジ</h3><p>オーナーチェンジとは、その言葉のとおり不動産のオーナー、つまり賃貸人をそのまま住まわせて、不動産の所有者だけを変えることです。<br>オーナーチェンジをおこなう不動産のことをオーナーチェンジ物件といい、収益物件を手に入れる方法として代表的な取得方法になります。</p><h2 id="he003976d53">オーナーチェンジ物件購入の魅力</h2><p>オーナーチェンジが収益物件を手に入れる代表的な取得方法になっているのには理由があります。<br>その理由とはオーナーチェンジ物件は、すでに運用されており運用実績や今後の実績を見通しやすいからです。<br>新築で事業をおこなう場合は、ゼロからのスタートとなり計画を綿密に立てないと計画と違う結果になりやすいというデメリットがあります。<br>また、新築での事業は多くの事業用資金が必要となるためリスクがかなり大きいという面もあります。<br>&nbsp;<br>しかし、オーナーチェンジ物件であれば投資費用を新規事業よりも抑えたうえで、運用計画を見通しやすいというリスクを排除することができるため、不動産投資初心者に向いている不動産投資方法なのです。</p><h2 id="h76477f45b0">オーナーチェンジ物件を購入して不動産投資を始める流れ</h2><p>オーナーチェンジ物件を購入して不動産投資をするためには、さまざまな計画や手続きを取る必要があります。<br>その計画や手続きなどの詳細な内容を解説していきます。</p><h3 id="he7ea27beb9">投資目標を決める</h3><p>オーナーチェンジ物件で不動産投資を始めるには、まず投資目標を決めることから始まります。<br>このくらいの投資金額で、このくらいの不労所得が欲しいな、というような簡単な目標から始めます。<br>この簡単な目標が投資として成り立っているかを精査し、徐々に具現化していけば良いのです。<br>投資金額に対して回収した金額が大きすぎれば回収金額の見直し、投資金額に対して回収する金額が少ないなら投資金額を抑えるなど調整を図っていきます。</p><h3 id="h3cb9baf3f7">不動産投資について情報収集をする</h3><p>不動産投資はさまざまなところから情報を収集できるため、知識を蓄えることは比較的容易な環境にあります。<br>不動産仲介会社に収益物件の情報を提供してもらうときに無料で物件資料の見方や不動産管理の方面からの視点を養ってもらうことができます。<br>また、不動産セミナーなどに参加し、収益物件に対して金銭的な注意点などの知識を蓄えることもできます。<br>その他にも、インターネットや書籍などでも不動産投資に対しての情報を収集することが可能です。<br>不動産投資の情報を集めるときには、収益物件の運用が上手くいかなかった事例などを聞き、その対策方法を事前に考えたり、専門家に相談したりして進めることが重要です。</p><h3 id="h19fdaf82bd">自己資金の金額を確認し、予算を決める</h3><p>収益物件購入のときに借りる事業用ローンは住宅ローンより金利が高く、ローンがあることにより収益を圧迫しやすくなります。<br>そのため、できる限り自己資金を多く利用して購入できる予算を組んでいきます。</p>

<h3 id="h070821fba3">エリアを決める</h3><p>収益物件購入に関してのエリア決めは重要な事項です。<br>収益物件に住んでいる人が出て行ってしまったときに、新たな入居者がすぐに決まる立地を選択しなければなりません。<br>空き家ができるような立地を選択してしまうと、運用実績がかなり低下してしまいます。<br>そのため、災害が起きやすいような立地、駅まで遠いというような不便な立地など、通常人が住むのを嫌がりそうな地域は外したほうが良いでしょう。</p><h3 id="h32577abc55">物件探し・不動産会社への相談</h3><p>エリアが決まったら物件探しを始めるために不動産会社へ相談をします。<br>不動産会社から学ぶというくらいのレベルから相談に入っても大丈夫です。<br>不動産投資初心者であれば、不動産会社からの情報は生きた情報になるため、物件を探してもらいつつ、収益物件について知っておかないといけないことも聞いておくと良いでしょう。</p><h3 id="h4c6394edef">物件の現地確認</h3><p>不動産会社から良い物件情報を提示されたら、実際に現地を確認します。<br>現地で確認すべきポイントはいくつかあります。<br>まず、不動産会社からもらった物件資料と現地に違いがないか確認します。<br>次に建物の外観に傷がないか、汚れているところはないかなどを確認し、駅や買い物施設への近さなども確認します。<br>自分が見に行った物件に住むとしたらどのようなことが気になるのかと、自分が住んだらと考えて現地を見ることが大切です。</p><h3 id="hdc4cb20686">賃貸借契約の内容や管理委託契約の内容を確認</h3><p>現地を見て問題がなければ、次に検討している賃貸借契約や管理委託契約の内容を精査します。<br>居住者との決め事である賃貸借契約や、管理会社との決め事である管理委託契約の内容で、収益物件の所有者に不利な事項はないか、賃貸人がすでに退去する予定になっていないかなど確認します。</p>

<h3 id="hb52a161208">買い付け申込書の提出</h3><p>物件の現地を確認し、書類の内容も確認し問題がなければ、収益物件を購入する意思表示を売主に示します。<br>この意思表示を示す方法は、買い付け申込書（不動産購入申込書）に記入し売主に提出します。<br>この意思表示を示すことによって、初めて売主に対して収益物件の値段交渉などをすることが可能になります。<br>そのため、まだ打ち合わせが続き、申し込みしたからといって必ず購入できるわけではありません。</p><h3 id="hdff6655f3d">ローンの審査申し込み</h3><p>売主に買い付け申込書を提出し、条件交渉が通ったらローン審査の申し込みをおこないます。<br>ローンを借りる金融機関は指定になっていることはあまりないため、不動産会社から紹介された金融機関でも、自分で調査した金融機関を利用しても構いません。</p>

<h3 id="hd35f371dd4">売買契約の締結</h3><p>ローン審査の申し込みをおこない、審査に通れば収益物件の売買契約に進むことができます。<br>不動産売買契約では、物件の説明である重要事項説明というものも同時におこなわれます。<br>重要事項説明と不動産売買契約で取り決めする内容は非常に大切なことのため、内容がわからないまま契約をしないようにしましょう。</p>

<h3 id="ha0d6883aac">ローンの本審査申し込み</h3><p>不動産売買契約が完了したら、次にローンの本審査に移ります。<br>売買契約前におこなったローン審査は仮審査で、仮審査を元に本審査をおこないます。<br>ローン本審査には多くの資料が必要になるため、あらかじめローンを借りるために用意しておかなければならない書類を金融機関に聞いておくと良いでしょう。</p><h3 id="hb38059c384">物件の引き渡し</h3><p>ローンの本審査に通過したら収益物件の引き渡しをおこないます。<br>引き渡しを受けたら収益不動産が自分の所有物になるため、運用はここから開始となります。</p>

<h2 id="h184aaa9ead">オーナーチェンジ物件を購入するときの注意点</h2><p>オーナーチェンジ物件を購入するときには注意しておくべきことがいくつかあります。<br>ここからは、オーナーチェンジ物件を購入するときに注意すべきことを解説していきます。</p><h3 id="he5c00e08a2">賃貸借契約の内容を確認する</h3><p>不動産投資をするにあたり、賃貸人との賃貸借契約事項の内容はかなり重要となります。<br>例えば、更新料がもらえるという契約であれば運用利回りは上がるでしょうし、退去時には敷金を全額返還するなどになっていた場合は利回りが下がってしまいます。<br>賃借人すべての賃貸借契約を確認し、自分に有利な事項、不利な事項を確認しなければなりません。</p>

<h3 id="h25317bb007">賃借人の属性や、トラブル履歴を確認する</h3><p>賃貸契約書ではわからない事項も確認する必要があります。<br>もし、賃借人の中に他人に迷惑をかける人物がいた場合、他の賃借人が退去してしまったり、新たな入居者が入りづらくなってしまったりします。<br>そのようなことを防止するため、賃借人の人柄やトラブル履歴などはしっかりと調査する必要があります。</p><h3 id="hf19b193f01">修繕履歴などを確認し、できる限り室内の状況を把握する</h3><p>不動産はメンテナンスをしないと汚れや建物寿命が短くなります。<br>汚れたり、老朽化したりした不動産は貸しづらくなるため、収益物件のどこを補修したことがあるのかなどはしっかりと確認しておきましょう。</p><h3 id="hb5051c0763">管理会社との管理委託契約の内容を確認する</h3><p>収益物件を管理している管理会社とどのような管理委託契約をしているのかも見ておく必要があります。<br>管理の仕事内容が少ないのにも関わらず、管理料などが高いという場合もあります。<br>管理会社を変更して運用利回りが上がったということも多くあるため、他の管理会社に任せたときとの比較をしておくことが大切です。</p><h3 id="h679b789621">出口戦略も意識して物件を選ぶ</h3><p>不動産投資は購入した不動産を売却するときまでを計画しなければなりません。<br>つまり、売却益がどのくらい出るのかも運用計画に入れておかなければならないということです。<br>売却までが運用のため月々の収益で利益が出なくても、売却のときに総合して利益が出ていれば、その不動産投資は成功です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h65de70f6f3">Q1. 収益不動産とは何ですか？</h3><blockquote>一定期間で所得を生み出してくれる不動産のことです。マンションやアパートの他、太陽光発電やリートと呼ばれる証券化された不動産、他人が耕作している農地も収益不動産です。</blockquote><h3 id="h20fa24dab4">Q2. オーナーチェンジ物件とは何ですか？</h3><blockquote>賃借人がいる状態で売買される物件のことです。</blockquote><h3 id="he878f42dd5">Q3. オーナーチェンジ物件を購入するメリットは何ですか？</h3><blockquote>（1）既に賃借人がいるため購入後すぐに収入が発生する（2）今後の運用見通しを立てやすいといったメリットがあります。</blockquote><h3 id="ha0f7ebddbc">Q4. オーナーチェンジ物件を購入して投資をするときの流れはどのようになりますか？</h3><blockquote>（1）投資目標を決める（2）不動産投資について情報収集をする（3）自己資金の金額を確認し予算を決める（4）エリアを決める（5）物件探し・不動産会社へ相談する（6）物件の現地確認をする（7）賃貸借契約の内容や管理委託契約の内容を確認する（8）買付申込書を提出する（9）ローン審査を申し込む（10）売買契約を締結する（11）ローン本審査を申し込む（12）物件の引き渡しを受ける、の流れで進みます。</blockquote><h3 id="h0beaadb65a">Q5. オーナーチェンジ物件は内見ができないことが多いですが、現地確認した方が良いですか？</h3><blockquote>マンションの管理状態や、近隣に嫌悪施設がないかを確認しておいた方が良いです。</blockquote><h3 id="h190ed026ce">Q6. 購入前に確認しておくべきことはありますか？</h3><blockquote>賃貸借契約の内容や、管理会社との契約内容を確認しておきましょう。<br>また、入居者とのトラブルがないか確認しておくことで購入後の運用がスムーズになります。</blockquote><h3 id="hce35890af3">Q7. 前オーナーから引き継いでおいた方が良いことはありますか？</h3><blockquote>修繕履歴とともに、修繕を依頼した業者についても聞いておくと良いでしょう。<br>何かトラブルがあったときに対応してもらえる可能性があり、自分で業者を探す手間を省くこともできます。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資は敷居が高いと思われがちですが、きちんとした準備と手順を踏んでいれば、通常の不動産売買と進め方はそこまで大きくありません。<br>ただし、投資計画だけはしっかりとおこなっておく必要があります。<br>計画が正確なものであれば、金銭的な部分での間違いは起きづらくなります。<br>もし運用計画を立てるのが心配ということであれば、専門家である不動産会社かファイナンシャルプランナーなどに相談すると良いでしょう。</p>

収益物件という言葉を知っていますか？この記事では、収益物件（オーナーチェンジ物件）を購入して不動産投資を始める方法・手順について解説をしています。

収益物件とは？オーナーチェンジでの不動産投資の始め方

<p>不動産投資は株やFXなどと違い、安定的に運用しやすいと言われている投資方法です。<br>そして、不動産投資は基本的に、収益物件をオーナーチェンジで購入するという流れを取ります。<br>もちろん、不動産投資も投資であるためメリットとデメリットなど注意点やポイントを押さえつつ投資をしていく必要があります。<br>&nbsp;<br>本記事では不動産投資を考え始めている方へ、収益物件を購入するときのメリットやデメリット、注意点やポイントを解説していきます。</p>

<h2 id="h6b74944d4f">収益物件とは</h2><p>収益物件とは、一定期間に所得を生み出してくれる不動産のことです。<br>一棟マンションやアパート、マンションの1室などが代表的な収益物件です。<br>収益物件にはその他にも、太陽光発電や資材置場などの借地、建物を建てるために貸した借地など数多くの種類があります。</p><h2 id="h96b561aaf6">収益物件を購入するメリット・デメリット</h2><p>収益物件を購入することには、さまざまなメリットやデメリットがあります。</p><h3 id="h3ab24f6f50">メリット</h3><p>収益物件を購入することの代表的なメリットは、次のとおりです。<br></p><ul><li>長期的な運用が可能</li><li>マンションの1室など投資額を低くして運用ができる</li><li>管理会社に任せれば管理の手間がかからない</li><li>売却益までの計画を立てれば良いので最終的に黒字になりやすい</li></ul><h3 id="h7e4a670898">デメリット</h3><p>収益物件を購入することの代表的なデメリットは、次のとおりです。</p><ul><li>空き家や家賃滞納をされたときに運用利回りが下がってしまう</li><li>分譲マンションで運用する場合はマンション管理費などがかかってしまう</li><li>ローンを借りて運用するときに空き家などがあると自己資金でローンを返済しなければならないこともある</li></ul><h2 id="h585971b46b">収益物件を購入する前の注意点</h2><p>収益物件を購入するにあたり上手く運用をしていくためには、収益物件購入に注意すべきポイントを確認しなければなりません。<br>ここからは、収益物件を購入する前の注意点を解説していきます。</p><h3 id="h4a5f6a8621">適正な価格かどうか</h3><p>収益物件を購入するときには、まず適正な価格なのかを確認しなければなりません。<br>適正な価格であるか確認するためには、物件価格、利回り、管理費・修繕積立金の額を把握し、各数字のバランスを取ることが重要です。<br>物件価格、利回り、管理費・修繕積立金の額の見方を解説していきます。</p><h4 id="h8e8bf4d7eb">物件価格</h4><p>収益物件の物件価格は利回りから算出されていることがあります。<br>利回りから算出されている場合、販売価格が周辺売却相場価格から大きく逸脱した価格になっていることがあります。<br>収益物件は売却までが運用のため、購入価格より売却価格が大きく下回るような状態だと投資に失敗する可能性が高まってしまいます。<br>そのため、物件価格を見るときには、周辺の相場まで確認するようにしましょう。</p><h4 id="hf08850560e">利回り</h4><p>利回りは表面利回りと実質利回りの2種類に分かれます。<br>表面利回りとは、年間家賃収入金額を不動産販売価格で割っただけの数字です。<br>一方、実質利回りは年間家賃収入金額を不動産販売価格に購入諸経費を足した額で割った数字です。<br>利回り表示でもこのような違いがあり、表面利回りでは内容が不十分のためおおよその参考にしかなりません。<br>利回りを確認するときには、販売価格と購入諸経費を考慮した実質利回りを確認することが大切です。</p>

<h4 id="h7655c0ccfe">管理費・修繕積立金の額</h4><p>分譲マンションの1室を購入する場合、管理費・修繕積立金の額を確認します。<br>これらは毎月の支出になるため、家賃から毎月差し引く数字となってしまいます。<br>そして、管理費・修繕積立金は値上がりする可能性もあるため、値上がりの予定はないかまで確認しておかなければなりません。</p><h3 id="hc20298de85">空室リスク・売却時のリスク</h3><p>収益物件にとって空き家リスク、売却時のリスクは運用計画に大きく影響してしまうため、必ず確認をしておかなければならない事項です。<br>空き家になった場合にすぐに入居者が見つかるような立地や家賃設定なのか、売却時に売却相場で売ることができる条件が揃っているのかなどを確認します。<br>一般的に人が住みたくないという事項があれば、空き家リスク、売却リスクは高まってしまいます。</p><h4 id="h2e3f3e612d">所有権か借地権か</h4><p>購入する収益物件によっては土地の権利を所有できる場合だけではなく、借りるという場合もあります。<br>借りた場合を借地権があるということになります。<br>借地権を得る場合には、その対価として借地料を土地所有者に支払うことが一般的です。<br>そのため、購入する収益物件が借地権だった場合は、借地料が発生する可能性が高いため、借地料も考慮した運用計画を立てる必要があります。</p><h4 id="h731dc794be">管理・運営状態は適切か</h4><p>マンションの管理状態も重要です。清掃や植栽の手入れがきちんとされているか、掲示板は整理整頓されているかを現地で確認しましょう。</p><h4 id="hcb725d1896">周辺環境は良好か</h4><p>収益物件の管理や運営状態が適切であったとしても、収益物件の周辺環境が悪ければ、今後運用が難しくなる可能性があります。<br>収益物件を購入するときには、周辺環境まで考慮して進めていくようにしましょう。</p><h4 id="h282eda0f9a">需要のある立地か</h4><p>収益物件を運営していくには、空き家の期間を短くすることが運用利回りを良くするコツです。<br>空き家の期間を短くするには、賃貸需要が高い立地に収益物件があるかどうかを調査しなければなりません。<br>近隣にマンションが多いという理由だけでは、調査は足りませんので注意ください。<br>あまりにも競合が多いと需要過多になっている可能性もあります。</p><h4 id="h500df2ce07">使いやすい間取りかどうか</h4><p>空き家になりにくいかどうかは、収益物件が使いやすい間取りなのかも影響します。<br>収益物件が都心の駅前の繁華街ど真ん中なのにも関わらずファミリータイプだったり、郊外のファミリーしかいないような立地にワンルームになっていたりするなど、地域の特性にあった間取りになっているかを確認します。</p><h4 id="h2310532c26">眺望・日当たりは良好か</h4><p>空き家リスクを減らすためにも眺望や日当たりも確保できているか、現地で確認しなければなりません。<br>眺望や日当たりが良いか悪いかは、住み心地に直結するため、賃借人が長年借りてくれるかの判断材料になります。</p>

<h3 id="h3c81e39d14">賃貸中のトラブルリスク</h3><p>賃貸中にトラブルを起こしている賃借人は、運用していくにあたって大きなリスクとなります。<br>そのため、賃貸中の賃借人に関連することを確認します。</p><h4 id="h19d7140b48">賃貸借契約の内容は問題ないか</h4><p>まず賃借人と締結している賃貸借契約に問題がないか確認します。<br>賃貸借契約書に賃借人に有利すぎる事項が入っていないか、賃貸人に不利すぎる事項が入っていないか、そもそも賃貸借契約は締結しているのかなどを調査します。</p>

<h4 id="hacb8d55d25">滞納・トラブル歴がないか</h4><p>賃貸借契約に問題がなくても、賃借人に問題があるケースがあります。<br>賃借人が度々家賃を滞納する、近隣住民とトラブルを起こすなどのリスクがあると運用が上手くいかなくなります。</p><h4 id="h0a1d293340">属性に問題がないか</h4><p>賃貸借契約書に問題はなく、滞納やトラブル歴がない賃借人でも属性があまり良くない場合は注意が必要です。<br>例えば、日雇いの仕事をしており家賃の滞納を起こしてしまう可能性がある、年金暮らしで独り暮らしの高齢者など、家賃滞納のリスクがある賃借人がいないか確認しておく必要があります。</p>

<h2 id="he9f367d55f">自分でもしっかり調べてから購入することが大切</h2><p>不動産会社の調査は信用できますが、完璧ではないこともあります。<br>不動産投資をする場合には、正確な情報が重要になるため、不動産会社からの情報を鵜呑みにすることなく自分で調査し購入することが大切です。</p><h3 id="h4bf5c7fdb7">自分で適正価格を調べる方法</h3><p>自分で適正価格を調べる方法は2つあり、まず1つ目は実質利回りから購入価格が適正なのか調べる方法です。<br>実質利回りを確認すると、表面利回りでは高かった利回りが諸経費の大きさにより大きく下がることがあります。<br>&nbsp;<br>適正価格を調べるもう1つの方法は、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどのサイトを利用します。<br>この2つのサイトは、国土交通省や国土交通省が指定する機構が運営しており、不動産の成約価格を調査することができます。<br>このサイトを利用し、相場にあった価格なのか確認できます。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資の方法の1つとして収益物件を購入し運用する方法があります。<br>収益物件を購入し運用をするには、収益物件を購入するメリットやデメリットを把握しておく必要があります。<br>&nbsp;<br>また、収益物件の適正価格や空き家リスク・売却リスク、賃借人の内容も知っておかなければなりません。<br>&nbsp;<br>数多くの事項を確認、調査しなければならないため、不動産会社や売主などから正確な情報を聞き出し、運用を上手く進めるための情報収集を怠らないように準備して、収益物件を購入していきましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h65de70f6f3">Q1. 収益不動産とは何ですか？</h3><blockquote>一定期間に所得を生み出してくれる不動産のことです。</blockquote><h3 id="h20fa24dab4">Q2. オーナーチェンジ物件とは何ですか？</h3><blockquote>賃借人がいる状態で売買される物件のことです。<br>オーナーのみが変わるのでオーナーチェンジと呼ばれています。</blockquote><h3 id="hd1318f9258">Q3. 収益物件を購入するメリットは何ですか？</h3><blockquote>長期的な運用ができる、1室から運用できる、管理会社に任せれば手間がかからない、最終的に黒字になりやすい、などが挙げられます。</blockquote><h3 id="h0d588e93eb">Q4. 収益物件を購入するデメリットは何ですか？</h3><blockquote>家賃滞納や空き家状態では運用利回りが下がってしまう、分譲マンションなどでは管理費がかかる、持ち出しが発生する場合がある、などが挙げられます。</blockquote><h3 id="h60a63b7c42">Q5. 収益物件を購入するときに注意することは何ですか？</h3><blockquote>まず、適正な価格で購入することが大切です。物件価格、利回り、管理費、修繕積立金の額を把握し、各数字のバランスをとることが重要です。</blockquote><h3 id="hf19fc8ef6b">Q6. 利回りの種類を教えてください。</h3><blockquote>表面利回りと実質利回りをよく使用します。<br>表面利回り▶︎年<span style="color:#333333">間家賃収入金額を不動産販売価格で割っただけの数字です。</span><br>実質利回り▶︎<span style="color:#333333">年間家賃収入金額を不動産販売価格に購入諸経費を足した額で割った数字です。</span></blockquote><h3 id="h9888c66a22">Q7. 管理費・修繕積立金の値上げはどこでわかりますか？</h3><blockquote>長期修繕計画や、重要事項調査報告書に記載があります。仲介会社の担当者に書類を取り寄せてもらいましょう。</blockquote><h3 id="h2827713e42">Q8. 自分で査定をする方法はありますか？</h3><blockquote>レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどのサイトを利用します。<br>この2つのサイトは、国土交通省や国土交通省が指定する機構が運営しており、不動産の成約価格を調査することができます。</blockquote>

収益物件の購入は、事前に確認すべきことが多くあります。この記事では、収益物件を購入して、マンション投資を始めようとしている方に向けて、利回り〜賃貸借契約の内容まで細かい注意ポイントを解説しています。

収益物件を購入する「前」に確認しておきたい注意事項

<h2 id="h6029e36110">区分マンション投資が儲からないと言われる理由</h2><p><span style="color:#000000">区分マンション投資は儲からないと言われますが、その理由について解説させて頂きます。</span><br></p><h3 id="h270c7c892e">利回りが低い</h3><p><span style="color:#000000">購入する区分マンションにもよりますが、区分マンションの価格に対して取れる家賃はそんなに高く無いため、利回りが低いという現実があります。</span><br><span style="color:#000000">例えば都内の区分マンションで間取りが1Kやワンルームだった場合、販売価格は数百万円から3000万円位まであるのに対して、家賃は5万円から10万円程度で、物件が価格が高くても取れる家賃はそんなに高くはならないという事です。その結果利回りが低くなり、収益率も低くなってしまいます。</span></p>

<p>不動産投資をする上で重要な「利回り」ですが、表面利回り、実質利回りなど種類もあり、よく分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。この記事では、３つの利回りの種類や、計算方法、注意点について解説をします。</p>

<h2 id="h06dd5a14ed">利回りとは</h2><p>不動産投資のために収益物件を購入する場合、購入するための指標として利回りを確認します。<br>この利回りには、表面利回りと実質利回り、想定利回りがありますが、同じ利回りという言葉でも内容が異なります。<br>&nbsp;<br>収益物件を購入するとき、投資計画を立てるには、表面利回りと実質利回りとの違いを把握しておかなければならなりません。<br>本記事では、表面利回りと実質利回りの違いや、代表的な政令指定都市での利回り相場、利回りについて注意しなければならないことなどを解説します。</p><h2 id="h0b6a14b7cd">表面利回りと実質利回り・想定利回りの違い</h2><p>利回りには、表面利回りと実質利回りがあり、それぞれの利回りは内容が異なります。<br>ここからは、表面利回りと実質利回りについて解説していきます。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/5cd827d7594949e1aabd877f8a05f50c/%E8%A1%A8%E9%9D%A2%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E5%AE%9F%E8%B3%AA%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E3%81%AE%E8%A8%88%E7%AE%97%E5%BC%8F.png" alt=""></p><h3 id="h660646e547">表面利回り（グロス）とは</h3><p>表面利回りはグロスとも呼ばれ、年間家賃収入を購入物件の価格で割った数字のことをいいます。<br>表面利回りの具体的な計算式は、次のとおりです。<br>&nbsp;<br>年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 表面利回り・グロス（%）<br>&nbsp;<br>このように表面利回りは大雑把な計算方法をします。<br>そして、不動産の物件資料には表面利回りが掲載されていることが多くあるため、表面利回りではなく、実質利回りはどのくらいなのかを不動産会社に問い合わせることが大切になってきます。</p><h3 id="h210e9b2c72">実質利回り（ネット）とは</h3><p>実質利回りとはネットとも呼ばれ、年間家賃収入や購入物件の価格だけではなく、年間にかかった経費や購入物件にかかった諸費用などを考慮して計算した数字のことをいいます。<br>実質利回りの具体的な計算式は、次のとおりです。<br>&nbsp;<br>（年間家賃収入 – 年間にかかった経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入にかかった諸経費）× 100 = 実質利回り・ネット（%）</p><h3 id="h12ed7759ab">想定利回りとは</h3><p>想定利回りとは、空き室がある収益物件が満室になったときの想定で計算した利回りのことです。<br>想定利回りの具体的な計算式は、次のとおりです。<br>&nbsp;<br>満室になったときの予測年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 想定利回り（%）</p><h2 id="hc980ba6c38">主要都市の表面利回り相場</h2><p>利回りは各地域で相場があり、各都市で利回りに対する期待数字が異なります。<br>2022年に一般社団法人日本不動産研究所が実施した不動産投資家へのアンケートによると、不動産投資への投資姿勢は積極的なまま推移しており、期待利回りの下がっているとの結果が出ました。<br>積極的な姿勢の背景には、国際的には不安定な情勢になったものの、国が引き続き金融緩和を図る方針であることが影響しています。<br>&nbsp;<br>各都市での期待利回りを表にまとめてみました。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4168893cdcc541d5bad722de3ab42336/%E5%90%84%E9%83%BD%E5%B8%82%E3%81%A6%E3%82%99%E3%81%AE%E6%9C%9F%E5%BE%85%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A-min.png" alt=""><br>&nbsp;<br>各都市の期待利回りを見ると、人口が多い都市ほど利回りが低くなっている傾向があります。<br>これは、人口が多いほど入居者が多く空き家リスクが低下することや、土地の価格が高値で安定するなどのメリットがあるため、投資として適していると判断されるからです。</p><h2 id="ha78682e461">利回りの計算シミュレーション</h2><p>表面利回りと実質利回りでどれくらの利回り数字に違いが出るのかシミュレーションを用い、計算をしてみます。<br>&nbsp;<br>シミュレーション例<br>①物件購入代金：3,000万円<br>②購入諸費用：250万円<br>③年間家賃収入：200万円<br>④年間にかかる経費：50万円<br>このような例で利回りを計算してみます。<br>&nbsp;<br>面利回り<br>③200万円 ÷ ①3,000万円 × 100 = 約6.6%（表面利回り・グロス）<br>&nbsp;<br>実質利回り<br>（③200万円 - ④50万円）÷（①3,000万円 ＋ ②250万円）× 100 = 約5.4%（実質利回り・グロス）<br>&nbsp;<br>上記の計算の通り、表面利回りと実質利回りでは利回りの数字が異なります。<br>投資計画をする場合は、より現実に近い数字を用いるべきなので、実質利回りで計画を立てることが重要です。</p>

<h2 id="h7f3bc38797">利回りで注意すべきポイント</h2><p>投資計画を立てる際には、利回り表示で注意すべきことがあります。<br>ここからは利回り表示で注意すべきポイントを3つ解説していきます。</p><h3 id="h62eb9ea469">どの利回りで表示されているかを確認する</h3><p>利回り表示で注意しなければならない事項の1つ目は「どの利回りで表示されているかを確認する」ことです。<br>&nbsp;<br>シミュレーションで計算したように、表面利回りと実質利回りでは利回りの数字が異なります。<br>そのため、利回り表示がどのような計算方法で計算されているのか確認する必要があります。<br>&nbsp;<br>特に、想定利回りには注意が必要です。<br>想定利回りは表面利回りで計算されていることが多く、家賃の最高額で計算されていることもあります。<br>例えば、5,000万円の収益物件で空き室の最高家賃が7万円、平均家賃が5万円、空き室が4戸あったとします。<br>そうすると、最高家賃での年間収入336万円、平均家賃での年間収入は240万円になります。<br>また、これを表面利回りで表示すると、最高家賃での満室想定表面利回り6.7%、平均家賃での満室想定表面利回り4.8%と、かなりの差が出てしまいます。<br>&nbsp;<br>このようなことがあるため、利回り表示はどのように計算されているのかを確認しておくことが重要です。</p><h3 id="hb72a20ea61">利回りが高すぎる物件は理由を確認する</h3><p>利回り表示で注意しなければならない事項の2つ目は「利回りが高すぎる物件は理由を確認する」ことです。<br>&nbsp;<br>利回りが高ければ高いほど、運用は楽になりますし、黒字化を容易に図れるようになります。<br>しかし、利回りが高いからと言って、良質な収益物件とは呼べないこともあります。<br>&nbsp;<br>利回りが高くても良質な収益物件と呼べない主な理由は、次のとおりです。</p><ul><li>旧耐震基準で大地震がきたときに倒壊するおそれがある</li><li>駅からかなり遠いなど出口戦略が立てづらい物件</li><li>賃借人にトラブルを起こす人が住んでいる</li><li>敷地が借地権</li><li>管理状態が悪く築年数の割に老朽化しているように見える</li><li>ただ単に不動産会社が資料を作るときに計算ミスをしているだけ</li></ul><p>&nbsp;<br>このように良い物件ではないことを利回りでカバーしていることがあります。<br>利回りだけではないリスクが多く存在しているため、管理上や権利上リスクがある場合には購入を見送るという検討をすることも大切なことです。</p><h3 id="h346d098379">利回りだけでなく、他の要素も総合的に判断する</h3><p>利回り表示で注意しなければならない事項の3つ目は「利回りだけでなく、他の要素も総合的に判断する」ことです。<br>&nbsp;<br>利回り表示は収益物件の購入を判断する1つの材料であり、利回り表示だけで購入を決めるのは良くありません。<br>前述のように、利回り表示は高いが維持費が極端に高額になったり、管理や権利上の問題があったりする収益物件の場合があります。<br>また、逆に利回りは低いが、運用が安定するような好立地に建築されていたり、質の良い建材を利用しておりメンテナンスに費用があまりかからなかったりする場合もあります。<br>そのため、利回りは収益物件購入の1つの指標として考え、利回りだけで収益物件を購入しないようにすることが重要です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h62ea384361">Q1. 利回りとは何ですか？</h3><blockquote>収益物件を購入する際の指標です。<br>表面利回り、実質利回り、想定利回りがあります。</blockquote><h3 id="h2051160c53">Q2. 不動産投資では、表面利回りだけ確認しておけば良いですか？</h3><blockquote>単純な比較時点においては表面利回りだけ見る場合もあります。<br>実際に購入を検討する段階では、必ず実質利回りを確認してください。</blockquote><h3 id="hd72cc7fdc4">Q3. 利回りの計算方法を教えてください。</h3><blockquote>・表面利回り（グロス）▶︎<span style="color:#333333">年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100</span><br><span style="color:#333333">・実質利回り（ネット）▶︎</span>（年間家賃収入 – 年間にかかった経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入にかかった諸経費）× 100&nbsp;<br>・想定利回り▶︎<span style="color:#333333">満室になったときの予測年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100&nbsp;</span></blockquote><h3 id="hc267441d6a">Q4. 東京都の表面利回り相場を教えてください。</h3><blockquote>4~4.2％程度です。（一般社団法人日本不動産研究所の調査による）<br>ただし、同じ東京都の中でも、立地や建物条件によって大きく異なります。</blockquote><h3 id="hec9ec88b2c">Q5. 不動産投資において、物件情報を見るときに注意するポイントはありますか？</h3><blockquote>どの利回りで表示されているか確認しましょう。また、利回りが高すぎる物件は訳ありの可能性がありますので理由を確認するようにしましょう。</blockquote><h3 id="h3686c54a4b">Q6. 不動産投資で利回り以外に見るべきポイントはありますか？</h3><blockquote>物件そのものの状態、ランニングコストの値上がりがないか、修繕履歴はどうなっているか、売却時に問題ないか、オーナーチェンジの場合は賃借人の属性が問題ないかなど、総合的に確認する必要があります。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>利回りには表面利回りや実質利回り、想定利回りなどの種類があります。<br>それぞれの利回りの種類によって計算方法や表示されるパーセンテージが異なります。<br>投資計画を立てる場合には、現実に近い数字を用いることが必要なため、実質利回りを基準にしておくと良いでしょう。<br>&nbsp;<br>しかし、あくまで利回りは収益物件を購入するための判断材料の1つであり、いくら実質利回りが良くてもそれだけで購入してはいけません。<br>利回りが高いのには理由があることが多く、だいたいこの理由は運用に大きなマイナス影響を及ぼすことばかりです。<br>&nbsp;<br>利回りだけを見ていると利回り以外のマイナス点を見落とすことがあるため、収益物件を総合的に見てから購入をすることが不動産投資にとって重要なことになります。</p>

投資をするときに必ず耳にする利回り。この記事では、表面、実質、想定利回りの違いと、注意すべき３つのポイントについて解説をしています。

過信にご注意 | 表面利回り・実質利回りの違いと３つの注意ポイント

<h3 id="hbdf47f5723">思わぬ出費が発生するとすぐ赤字になる</h3><p><span style="color:#000000">上記のように、低い利回りで運用している場合、以下のような思わぬ出費によってすぐに赤字になってしまうことがあります。</span></p><h4 id="hc17cbc07ab">管理費・修繕積立金の値上げ</h4><p>管理費や修繕積立金は毎月発生する費用のため、大幅に値上げされてしまうと収益を圧迫してしまいます。値上げの計画に気づかずに購入してしまうと、後から思わぬ出費になってしまいます。</p><h4 id="h4dfd2c253d">設備の故障</h4><p>給湯器やエアコンなどの設備修理・交換費用も大きな出費になります。さらに、これらの設備の修理等が迅速にできなかった場合、仮住まいなどの費用を負担しなければならないこともあります。</p><h3 id="h84c09a2e79">空室になると収入がなくなる</h3><p>アパート投資とは違い、退去が決まってしまうと次の入居者が決まるまで収入はゼロという状況になってしまいます。例えば10室あるアパートであれば空室が出ても入居しているお部屋もあるため、収入がゼロになることは滅多にありません。<br>区分マンション投資は空室になると収入が厳しいという事を覚えておきましょう。</p>

<p>不動産投資をしているとマイナス収支になってしまい、持ち出しがをする事があります。<br>この状況になった場合、早急に対処をしなければローンが払えなくなり、とても大変な状況になってしまいます。<br>今回はマイナス収支にならない為の方法と、マイナス収支になってしまった場合の対処方法を紹介させて頂きます。<br>不動産投資をこれから始める方や、既に不動産投資をしている方にもお役に立てると思います。</p>

<h2 id="h0d317357da">不動産のマイナス収支・持ち出しとは</h2><p>そもそも不動産のマイナス収支や持ち出しとはどんな状況でしょうか？<br>先ずはマイナス収支と持ち出しについて解説をさせて頂きます。</p><h3 id="h82ee8901e8">マイナス収支とは</h3><p>マイナス収支とは毎月の家賃収入より支出の方が多い状況を言います。<br>分かり易く言えば赤字状態です。</p><h3 id="he10ff24509">持ち出しとは</h3><p>マイナス収支で毎月赤字になっているので、その赤字分を補填する為に、自身の預貯金などから支払いをする状況を持ち出しと言います。</p><h2 id="hc4079b611a">マイナス収支（持ち出し）が発生する原因</h2><p>マイナス収支が発生する原因について紹介をさせて頂きます。<br>特にこれから不動産投資を検討している方は、どんなところに落とし穴があるかをご確認下さい。</p><h3 id="h3e65ecaae9">入居者が見つからない</h3><p>入居者が決まらず、空室の状態が続いている状況です。<br>物件の立地や環境が悪い、募集を依頼している不動産会社の営業力が弱い、物件の設備が古いなどの理由が考えられます。</p><h3 id="h8c2460f6c4">低い賃料で貸してしまう</h3><p>入居者がなかなか決まらない為、家賃を値下げして募集するというケースがあります。<br>空室の状況が長く続くよりはマシですが、安い家賃で貸してしまうと収支が厳しい状況が続きます。</p><h3 id="h8621e7611a">管理費・修繕積立金の値上がり</h3><p>マンションの場合、数年に一度管理費や修繕積立金が値上がりするのが一般的です。<br><br>特に修繕積立金はマンション全体を修繕する為に使うので、築年数が経過するに連れて直すところも増えてくる関係で修繕積立金は徐々に値上がりをします。<br>タワーマンションなどは10年一回位の頻度で一時金の徴収があるケースがもありますので注意が必要です。</p><h3 id="h8d38a26521">室内の修繕費や設備交換費がかさんだ</h3><p>室内の設備が故障すればそれを修理交換する必要があります。<br><br>また、賃借人が退去する際に原状回復工事も必要になり、次の募集に向けて直ぐ入居できるくらいの状況にする必要があります。<br>それ以外にも設備が古くなれば交換する場面も発生するので、室内の修繕費や設備の交換費用によって収支がマイナスになる事があります。</p><h3 id="h43e72aa1f1">ランニングコストなど事前把握が甘かった</h3><p>不動産投資には様々なコストがあります。<br>管理費や一時金・固定資産税等・不動産会社に支払う管理の手数料や仲介手数料、室内の修繕費用など、予め想定する事ができるコストもあれば、予想外で発生するケースもあるので、ランニングコストの事前把握が甘くなって収支がマイナスになる事もあります。</p>

<h2 id="he8241e539c">マイナス収支（持ち出し）を防ぐ方法</h2><p>ここではマイナス収支を防ぐ方法について解説させて頂きます。<br>不動産投資はコストのコントロールが最も重要になってくるので、以下をしっかり押させて頂ければマイナス収支になる可能性は低くなります。</p><h3 id="hfbc0859abb">需要のある物件を選ぶ</h3><p>都内（23区）を例に上げるのであれば、現在はシングルとディンクス世帯が増えている為、ファミリー向けの不動産に投資するよりはワンルームから2LDK位までの物件に需要があります。<br><br>駅から近いというのも大切ですが、何という駅なのかも大切です。<br>リモートワークが増えてきたと言っても、会社に通勤している人はたくさんいます。<br>なので都心にアクセスし易い駅である事が大切です。<br>その他には周辺環境も大切です。<br><br>例えば駅から近い物件でも線路沿いにあって音がうるさいとか、<br>日当たりが悪い物件は入居者がなかなか決まらなくなる要因となります。<br>物件の購入を検討する際には自分だったらここに住みたいか？という観点で考えるのが大切です。</p><h3 id="h407e6d8acd">管理費等の値上げ予定がないかを確認する</h3><p>管理費などの値上げ予定が無いか確認をしましょう。<br><br>不動産会社に頼めばマンションの管理会社が発行する「管理に係る重要事項調査報告書」を貰う事が出来ます。<br>「管理に係る重要事項調査報告書」には管理費や修繕積立金の値上げ予定などが記載されていますのでそれを参考にしましょう。<br><br>また、大抵のマンションでは管理会社作成の「長期修繕計画」という資料があります。<br>長期修繕計画は30年くらいの期間でいつ何を修繕するか？という計画が記されています。<br>そこには何年次点ではどれくらい修繕積立金が貯まっていて、どれくら余剰金が生まれるか？或いはマイナスになるか？などが記されており、段階的な修繕積立金の推移なども記載されている事があります。<br><br>そういった資料も合わせて確認すればいつ頃どれくらい修繕積立金が上がるかを予想する事が出来ます。<br>管理費等の値上げを確認する時は「管理に係る重要事項調査」と「長期修繕計画」を確認をしてみて下さい。</p>

<h3 id="h030f68de45">築年や修繕履歴から費用を予測しておく</h3><p>前期の長期修繕計画の件と連動する内容にはなりますが、修繕積立金は5年事くらいのペースで修繕計画が見直されて、それに合わせて修繕積立金を値上げするという事が多いです。<br><br>大体12年から13年くらいに一度のペースで大規模修繕が行われる事が多く、大規模修繕の後に修繕積立金を値上げするというケースが多いです。<br><br>因みに管理費が上がるというのはケースとしては少なく、人件費が高騰したり、消費税が増税された時に見直される事が多い為、定期的に値上げする修繕積立金と比較すると、管理費の値上げは社会情勢による影響多いのが特徴です。</p><h3 id="hbab249f294">収支の見通しを細かく計算しておく</h3><p>不動産投資をする上ではたくさんの経費がありますので、それらを細かく計算をしておく事がマイナス収支を防ぐ為の一歩です。<br>不動産投資で使う経費は以下の通りです。</p><ul><li>管理費、修繕積立金（値上げ分も考慮する）</li><li>固定資産税など</li><li>管理手数料</li><li>原状回復費と突発的な設備の交換費用</li><li>仲介手数料</li><li>投資ローンの金利</li></ul><p>また、家賃も段階的に下げて行かないといけない事も考えましょう。<br><br>築年が古くなれば賃料を下げるのも必須です。<br>なかなか入居者が決まらない時にも家賃など募集条件を見直したりする場面もあります。<br>ずっと同じ条件で貸せるとは思わないようにしましょう。</p>

<h2 id="h7a1fb9d045">既にマイナス収支の場合の対策</h2><p>既にマイナス収支の場合で、一過性のものであれば良いのですが、継続的にマイナス収支になるのであれば早急に改善が必要となります。<br>マイナス収支に陥ってしまった場合の対策を紹介させて頂きます。</p><h3 id="hd6366e57a8">ランニングコストの見直しを行う</h3><p>ランニングコストの見直し、管理手数料が安い会社に変えたり、そもそも直接管理に変える事で管理手数料を安くするか、カットする事が出来ます。<br><br>原状回復費用や突発的な設備修理・交換費用は安くやってくれるリフォーム会社を見つけたり、<br>ネットなどで設備品を買って自分で取り付けるなど、不動産会社から紹介される業者だけで判断しないことも大切です。<br><br>不動産会社から紹介されるリフォーム業者は修繕費の一部を紹介料として不動産会社に支払っているケースが多い為、<br>直接依頼するケースよりも割高になってしまうこともあります。<br>不動産会社を挟まずに自身で対応できることは対応して、業者に依頼する場合は直接依頼をしましょう。</p><h3 id="h908688766a">ローンの借り換えを行う</h3><p>ローンの借り換えも有効的です。<br><br>住宅ローン等と比較してアパートローンは金利が高い為、複数の銀行に相談をすれば今より金利が安くなって、収支を改善する事が出来ます。実際に借り換えをする時はローン事務手数や登記費用などの経費も係るので、借り換えをする場合の経費も考慮して収支が改善されるかを考えましょう。</p>

<h3 id="h3f1bae22ae">売却する</h3><p>前記の対策を講じても収支の改善が見込めない場合は、最終手段として売却をして精算する事になります。<br>売却は出来れば避けたいところだと思いますが、ずっとマイナス収支になるくらいであれば売却をした方が懸命です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h2e68aae472">Q1. 不動産投資におけるマイナス収支とは何ですか？</h3><blockquote>マイナス収支とは毎月の家賃収入より支出の方が多い状況を言います。分かり易く言えば赤字状態です。</blockquote><h3 id="h532dce814a">Q2. 不動産投資における持ち出しとは何ですか？</h3><blockquote>マイナス収支で毎月赤字になっているので、その赤字分を補填する為に、自身の預貯金などから支払いをする状況を持ち出しと言います。</blockquote><h3 id="h26519ca936">Q3. 不動産投資でマイナス収支が発生するのはどんなときですか？</h3><blockquote>入居者が見つからないとき、低い賃料で貸してしまう、管理費・修繕積立金の値上がり、修繕や設備交換が発生した、ランニングコストの事前把握が甘かったときなどです。</blockquote><h3 id="hf2480c6c4a">Q4. マイナス収支を防ぐために購入前にできることはありますか？</h3><blockquote>需要のある物件を選ぶ、管理費等の値上げ予定がないか確認する、築年や修繕履歴から費用を予測しておく、収支の見通しを細かくしておくことなどが挙げられます。</blockquote><h3 id="h10f2fc114e">Q5. 管理費・修繕積立金の値上げ予定はどうすればわかりますか？</h3><blockquote>管理組合に問い合わせましょう。また、管理会社から取得する、重要事項調査報告書に記載されていることが多いです。</blockquote><h3 id="h874015b0a5">Q6. マイナス収支になってしまったらどうすれば良いですか？</h3><blockquote>ランニングコストの見直しを行う、ローンの借り換えを行う、売却するなどの選択肢があります。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回は不動産投資でマイナス収支にならない為のポイントや、マイナス収支になってしまった場合の対策などを解説させて頂きました。<br><br>マイナス収支になるかどうかは投資用不動産の購入条件で決まると言っても過言ではありません。<br>購入を検討する段階でランニングコストや取れる家賃等を5年から10年位の期間でなるべく細かくシビアに考えて、<br>その上で収支が合うのであれば購入するというスタンスをお勧め致します。<br>最初の見立てが甘い場合はその後の修正は厳しいとお考え頂いた方が良いです。<br><br>以上参考になれば幸いです。<br>最後までお読み頂き誠にありがとうございました。</p>

マンション投資では、経費を賃料で賄えず、マイナス収支になってしまうケースがあります。この記事では、マイナス収支になり持ち出しが発生する原因と対処法について解説をしています。

【不動産投資】マイナス収支が発生する理由を理解し、手堅く対策する方法

<h3 id="hc1b27057e2">節税効果が低い</h3><p>区分マンション投資は経費が多いので不動産所得を減らすことは出来ますが、会社勤めをしていれば不動産収入がプラスされる為、むしろ収める税金が上がります。空室が続いて経費の方が上回るのであれば給与所得を減らして税金を安くする事も可能ですが、その状況は赤字経営なので投資をしている意味そのものが無いということです。<br>投資ローンを使って物件を取得した場合は、手元にはあまりお金は残らず出ていくお金の方が多い事も珍しくは無いので節税効果は期待しない方が無難です。</p>

<p>不確かなこの時代。<br>世間には、あらゆる投資情報や、節税の情報が溢れています。<br><br>その一つが、サラリーマンによる、節税のための不動産投資です。<br>しかし、不動産投資をすると家賃などの収入が増えるため、節税どころか増税されるのではないか、と思う方もいることでしょう。<br><br>実は税金の仕組みをきちんと理解していれば、不動産投資は節税につながるのです。<br><br>本記事では、不動産投資がどうして節税になるのかを解説していきます。</p>

<h2 id="hc0ae5bd161">サラリーマンが不動産投資で節約できる税金は3種類</h2><p>サラリーマンが不動産投資をすることにより節税できる主な税金は、以下の3つです。</p><blockquote><strong>サラリーマンが不動産投資で節税できる税金</strong><br>（1）所得税<br>（2）住民税<br>（3）相続税</blockquote><p><br>まず、節税の仕組みの話をする前に、不動産投資をすることで節税できる税金の内容から解説していきます。<br></p><h3 id="hea4e00848a">所得税とは？</h3><p>所得税とは、<span style="background-color:#fff491">1月1日から12月31日までに得た所得に対して課税される税金</span>です。<br>所得には不動産所得や事業所得、給与所得など10種類の所得があります。<br>&nbsp;<br>所得税の計算方法は、どのような所得を得ているのかにより異なります。<br>次の計算方法は、給与所得を得ている場合の計算方法です。<br></p><blockquote><strong>所得税額の求め方</strong><br>所得税額 ＝ 課税所得金額 × 所得税率 － 控除額</blockquote><p>&nbsp;<br>なお、所得税は累進課税制度を取っており、課税所得額が大きくなればなるほど税金が上がっていきます。<br></p><h3 id="h589b74420f">住民税とは？</h3><p>個人住民税とは、<span style="background-color:#fff491">行政サービスの活動費用に充てる税金で、その地域に住む個人に課す地方税</span>です。<br>住民税には市町村民税と道府県民税があります。<br>&nbsp;<br>所得割額と均等割額を足したものが住民税額になります。<br>所得割額の計算方法は次のとおりです。<br></p><blockquote><strong>住民税の算出方法</strong><br>（1）（所得額 – 所得控除額）= 課税所得金額<br>（2）（課税所得金額 – 税額控除）× 税率 = 所得割額<br>そして、<br>（3）所得割額に均等割額（5,000円※自治体により異なる）を足したものが住民税額です。</blockquote><p><br></p><h3 id="h2cde479d5b">相続税とは？</h3><p>相続税とは、<span style="background-color:#fff491">資産を相続した場合に資産価値に応じて相続をした人が納める税金</span>のことです。<br>&nbsp;<br>相続税の計算方法は、次のとおりです。</p><blockquote><strong>相続税の求め方</strong><br>相続税 = 相続される資産額 – （3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）</blockquote><p>上記、計算式で求めた相続税額を法定相続人の法定持分に分けて相続税を納税します。<br>&nbsp;<br>なお、相続税も所得税と同じく累進課税制度を取っており、基礎控除を除いた資産額が大きくなるほど税率が上がる仕組みになっています。<br></p><h2 id="h46a584c850">不動産投資の節税の仕組みと条件</h2><p>ここからは、<span style="background-color:#fff491">節税の仕組みや条件</span>を解説していきます。<br></p><h3 id="h6dea19e07d">損益通算ができる</h3><p>不動産投資をして節税になる理由の1つが損益通算できることが挙げられます。<br>損益通算とは、赤字になった所得を、他の黒字になっている所得からマイナス計上することです。<br>&nbsp;<br>損益通算できる所得は限られており、株やFXで出た損失は損益通算することができません。<br>そのため、<span style="background-color:#fff491">損益通算は不動産投資ならではのメリット</span>といえます。<br></p><h3 id="h2d330fa8f2">減価償却費を計上できる</h3><p>不動産投資用に購入した収益物件には減価償却が認められ、<span style="background-color:#fff491">毎年建物の減価償却費用を計上</span>することができます。<br>減価償却とは、建物の資産価値は年を経過するごとに失われていくという考えです。<br><br>この減価償却のもと、毎年下落した資産価値を経費として計上できるのが減価償却費です。<br>減価償却費は、<span style="background-color:#fff491">実際に支払いが行われていないのにも関わらず計上できる経費</span>で、この減価償却費を所得と相殺して税金を抑えます。</p>

<h2 id="h0cabcd3c43">節税効果が高い人と低い人</h2><p>不動産投資は節税をすることができる投資方法です。<br><br>しかし、不動産投資をする人の状況によっては節税効果が高い人と、節税効果が低い人が出てきます。<br>ここからは、節税効果が高い人はどのような人なのか、低い人はどのような人なのか解説していきます。<br></p><h3 id="h87073151bb">節税効果が高い人【所得900万円以上の人】</h3><p>不動産投資で節税効果が高い人は、<span style="background-color:#fff491">所得が900万円以上あり減価償却による損益通算で所得が900万円未満に落とせる人</span>です。<br><br>所得税は累進課税制度を取っており、所得が高くなればなるほど税率が上がっていきます。<br>この累進課税制度で大きく税率が上がるのが、所得900万円以下と900万円超えの境になります。<br><br>この境を超えると<span style="background-color:#fff491">税率は23%から33%へ跳ね上がってしまい、10%もの税率の違いが出てきます。</span><br>この10%の差はかなり大きいため、所得が900万円以上ある人が900万円未満に所得を抑えることができれば、大きな節税効果を生みます。<br></p><h3 id="h4eb59143d5">低い人【所得が少ない人】</h3><p>不動産所得による節税効果が低い人は、<span style="background-color:#fff491">もともと所得が少ない人</span>です。<br>所得がもともと少なければ、減価償却による損益通算を利用してもあまり納める所得税や、住民税に差が出ません。<br>&nbsp;<br>しかし、<span style="background-color:#fff491">節税効果がまったくないわけではなく</span>、確定申告をおこうときに青色申告で申告するなどの控除を組み合わせれば税金を抑えていくことは可能です。&nbsp;<br></p><h2 id="h98c7715a04">節税額のシミュレーション【不動産投資をしない場合と比較】</h2><p>不動産投資をすることにより節税ができるということを解説してきました。<br>ここからは、具体的にどのくらいの税金が節税できるのかをシミュレーションしていきます。<br>ただし、計算を簡略化するため一部の控除などは記載していません。<br></p><h3 id="h945bbfcf3c">所得税</h3><p>シミュレーション例</p><blockquote><strong>①給与所得1,000万円、②不動産所得が減価償却マイナス200万円だった場合</strong><br><br>給与所得、不動産所得は損益通算ができるため<br>①1,000万円 - ②200万円 = ③800万円（課税所得金額）<br><br>課税所得金額が800万円の場合の④税率は23%、⑤基礎控除は63万6,000円のため<br>③800万円 × ④23% - ⑤63万6,000円 = <strong style="background-color:#fff491">120万4,000円（所得税）</strong></blockquote><p>&nbsp;</p><blockquote><strong>給与所得1,000万円だけ受け取っていた場合</strong><br><br>③課税所得金額が1,000万円の場合の④税率は33%、⑤基礎控除は153万6,000円のため<br>③1,000万円× ④33% - ⑤153万6,000円 = <strong style="background-color:#fff491">176万4,000円（所得税）</strong></blockquote><p>&nbsp;<br>このシミュレーションの場合は、<span style="background-color:#fff491">所得税の差が56万円</span>になるとの計算になります。<br></p><h3 id="h929480805e">住民税</h3><p>シミュレーション例<br>住民税は所得税と同じく損益通算ができるため、所得税と同じような計算となります。<br></p><blockquote><strong>①給与所得1,000万円、②不動産所得が減価償却マイナス200万円だった場合</strong><br><br>給与所得、不動産所得は損益通算ができるため<br>①1,000万円 - ②200万円 = ③800万円（課税所得金額）<br><br>住民税の基本税率は④10%（内訳：都道府県税4%、市区町村税6%）、⑤均等割が5,000円のため<br>③800万円 × ④10% ＋ ⑤5,000円 = <strong style="background-color:#fff491">80万5,000円（住民税）</strong></blockquote><p>&nbsp;</p><blockquote><strong>給与所得1,000万円だけ受け取っていた場合</strong><br><br>③課税所得金額が1,000万円の場合の④税率は10%、⑤均等割が5,000円のため<br>③1,000万円× ④10% ＋ ⑤5,000円 = <strong style="background-color:#fff491">100万5,000円（住民税）</strong></blockquote><p>&nbsp;<br>このシミュレーションの場合は、<span style="background-color:#fff491">住民税の差が20万円</span>になるとの計算になります。<br></p><h3 id="h1348e63b38">相続税</h3><p>相続税の計算は、相続する資産の価値を基に計算をします。<br>現金の場合は、現金の金額をそのまま計算に用います。<br><br>しかし、不動産の場合は路線価を基に計算をします。<br><br>この路線価は実勢相場の8割を目安として金額が算出されているため、現金よりおおよそ2割低い評価額となります。<br>このことを利用して相続税の税額を抑えていきます。<br>&nbsp;<br>シミュレーション例</p><blockquote><strong>相続財産現金1億5,000万円、相続人1人、基礎控除3,600万円だった場合</strong><br><br>①1億5,000万円 - ②3,600万円 = ③1億1,400万円（課税評価金額）<br><br>課税評価金額が1億1,400万円だった場合、④税率は40%、⑤控除額は1,700万円のため<br>③1億1,400万円 × ④40% - ⑤1,700万円 = <strong style="background-color:#fff491">2,860万円（相続税）</strong></blockquote><p>&nbsp;</p><blockquote><strong>収益物件1億5,000万円（相続評価は80%の1億2,000万円）、相続人1人、基礎控除3,600万円だった場合</strong><br><br>①1億2,000万円 - ②3,600万円 = ③8,400万円（課税評価金額）<br><br>③課税評価金額が8,400万円の場合の④税率は30%、⑤基礎控除は700万円のため<br><br>③8,400万円× ④30% - ⑤700万円 =<strong style="background-color:#fff491">1,820万円（相続税）</strong></blockquote><p>&nbsp;<br>このシミュレーションの場合は、<span style="background-color:#fff491">相続税の差が1,040万円</span>になるとの計算になります。<br></p><h2 id="he2ef001542">節税目的で不動産投資をするときの注意点</h2><p>サラリーマンが不動産投資を節税目的でおこなう場合には、勤務している会社は不動産収入などを得るための副業を許可しているか注意しなければなりません。<br>&nbsp;<br>会社は住民税の金額を把握することができるため、給与所得で計算した住民税額よりも少なくなったり、多くなったりしたことが分かってしまいます。<br><br>そのため、会社から給与所得以外に何か収入があるのではないか、副業をしているのではないかと突っ込まれてしまう可能性があります。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h812a4b3577">Q1. サラリーマンが不動産投資で節税できる可能性がある税は何ですか？</h3><blockquote>所得税、住民税、相続税を節税できる可能性があります。 </blockquote><h3 id="h66aa1b4a52">Q2. 所得税とは何ですか？</h3><blockquote>1月1日から12月31日までに得た所得に対して課税される税金です。<br>所得税額 ＝ 課税所得金額 × 所得税率 － 控除額</blockquote><h3 id="h495df355eb">Q3. 住民税とは何ですか？</h3><blockquote>行政サービスの活動費用に充てる税金で、その地域に住む個人に課す地方税です。</blockquote><h3 id="h014c8d9432">Q4. 相続税とは何ですか？</h3><blockquote>資産を相続した場合に資産価値に応じて相続をした人が納める税金です。</blockquote><h3 id="h8ef8fb5c70">Q5. 不動産投資で節税ができる理由を教えてください。</h3><blockquote>（1）損益通算ができるから（2）減価償却費を計上できるから、が主な理由です。</blockquote><h3 id="h3f57bd38ee">Q6. 不動産投資はみな節税できるのですか？</h3><blockquote>節税効果が高い人と低い人がいます。<br>高い人は、所得が900万円以上あり減価償却による損益通算で所得が900万円未満に落とせる人です。</blockquote><h3 id="h4e4cf6fb0b">Q7. 所得が少ないとき、不動産投資による節税効果は全くありませんか？</h3><blockquote>まったくないわけではなく、確定申告をおこうときに青色申告で申告するなどの控除を組み合わせれば税金を抑えていくことは可能です。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資は、所得税や住民税、相続税を節税する目的でおこなうことができます。<br><br>所得税や住民税は減価償却による損益通算を利用し、相続税は現金から不動産に変えることにより相続資産の評価減を受けることになります。<br><br>それぞれの節税は、人によってメリットが大きかったり、小さかったりします。<br>自身がどのくらい節税できるのかは、税理士などの専門家に相談しながら進めていくようにしましょう。<br><br>適切な節税方法で、最適な税額を納め、収益物件を運用していくことが大切です。</p>

サラリーマンが不動産投資で節税するためには、いくつか条件があります。この記事では、節税の仕組みや節税効果が高い人について、税金シミュレーションをしながら解説をしています。

【ざっくりシミュレーション】サラリーマンが不動産投資で節税できる金額

<h2 id="hb5c1f6b1ae">区分マンション投資を成功させるために必要なこと</h2><p>区分マンション投資で儲けるのは難しいと考えた方も多いかもしれませんが、ここでは区分マンション投資を成功させる為に必要な事を紹介させて頂きます。</p><h3 id="h4bba770e67">マンション投資に関する知識</h3><p>マンション投資を成功させる為には先ずマンション投資についての知識を得る事が大切です。<br>失敗をしている人の多くはあまり勉強をせずに、不動産営業マンに進められるまま購入している事も多いです。<br>一番は友人・知人に不動産に詳しい人がいると良いですが、いなければ書籍などを読んだり、SNSで繋がったりするのが良いと思います。書籍などを読んで学習するのもおすすめです。<br>ただしSNSの場合は高額なコンサルティング料を貴方から取る事を目的としたインフルエンサーもいますので注意をしてください。</p>

<h3 id="h46120a105e">堅実な投資計画を立てる</h3><p>新築ワンルーム投資でよくあるのが、最初から毎月の収支が赤字なのにも関わらず、「売却した時に回収出来る」などと言って購入を進めてくるケースがありますが、毎月の収支が赤字になるのは投資をする意味がありません。<br>毎月かかるローンや管理費等のランニングコストと固定資産税なども考慮して、<br>毎月いくら手元に残るかを計算してください。<br>また家賃は築年数が古くなるにつれて段々安くなります。<br>購入使用としている物件の築年数+ 5年、10年の類似物件がいくら賃貸に出されているか？<br>スーモやアットホームで確認をしましょう。<br>現在の築年数から5年から10年後の賃料でも収支がプラスになるのかを確認してください。</p><h3 id="h519d056c36">需要の見込める物件を選ぶ</h3><p>不動産は立地と部屋位置が全てです。<br>駅から10分を超える遠い物件だったり、需要がない最寄り駅の物件などは入居者も決まり難い上に、売却にも苦戦をします。<br>立地については駅からの距離だけでなく、周辺環境も大切です。<br>例えばどんなに駅から近いとしても線路沿いで音がうるさいとか、幹線道路沿いで窓が開けられない等、自分が住むことを仮定して住みたいか？住みたくないかを考えましょう。</p><h3 id="h32f3d6e640">ランニングコストを正しく見積もる</h3><p>毎月負担するランニングコストについても正確に把握する事が大切です。<br>管理費等、賃貸の管理料、固定資産税等、修繕費用、入居者募集に掛かる費用、<br>退去時の原状回復工事費用など。<br>マンション投資で必要なランニングコストを全て洗い出して投資を検討する事が大切です。</p>

<p>マンション投資の収支を計算する上でランニングコストが毎月どれくらいかかるかを把握するのはとても大切です。<br>ランニングコストまで考慮しなければ、検討している投資不動産をいくらで買うべきか、そもそも見送るべきかの判断は難しいでしょう。<br><br>また、賃貸開始後は、賃貸人（オーナー）が負担するべきコストと、賃借人が負担するべきコストがありますのでこれについても把握をしておくのがベストです。マンション投資をこれから始めようと検討中の方はぜひ参考にしてみてください。</p>

<h2 id="hba1cc4d826">不動産投資のランニングコストとは</h2><p>不動産投資のランニングコストは区分マンションの場合以下が挙げられます。</p><h3 id="h976f284556">管理費等</h3><p>マンションの所有者になると管理組合の一員になるため、マンションを運営していく上で管理費と修繕積立金を毎月収めることになります。<br><br>管理組合は集めた管理費でマンション全体を管理してくれる管理会社に委託をしたり、修繕積立金を使ってマンション全体を修繕したりして、マンションの資産価値を維持していきます。</p><h3 id="heec957473e">管理費等の4つの確認ポイント</h3><ol><li>金額が異常に高くないか、または低くないか、滞納がないか</li><li>修繕積立金がきちんと積み立てられているか</li><li>値上げ予定がないか、あるときは値上げ後の金額</li><li>専用庭やルーフバルコニーがある場合は、その使用料</li></ol><h3 id="hed9e1a3f36">固定資産税・都市計画税</h3><p>不動産を取得した場合は必ず固定資産税・都市計画税が課税されます。<br>地域によって納付書が届くタイミングは違いますが、例えば都内であれば毎年6月に納付書が届いて、一括で納付するか分割で納付するかを選ぶ事ができます。<br><br>納付を忘れを防止するためには、口座引落がおすすめです。固定資産税の納付額を知りたい場合は、各市町村の都税事務所もしくは役所などの窓口で固定資産税等評価証明を取得すれば確認することができます。<br></p><h3 id="hb7f93c5454">賃貸管理料</h3><p>マンション投資で賃貸の管理を管理会社に依頼した場合、メインの業務は家賃の集金と設備故障の一次対応です。<br>家賃の引き落としが出来なかった場合は保証会社への連絡などもやってくれます。<br><br>料金は賃料の5％くらいが相場ですが、定額制でやっている管理会社もあります。</p><h3 id="hc103642d71">修繕費用</h3><p>室内の設備が故障した際に修理する費用や、入居者が退去した際の原状回復工事などの費用です。</p><h3 id="h0d882ff8e3">仲介手数料</h3><p>仲介手数料入居者の募集をして契約が決まった際に不動産会社に支払う報酬です。<br>不動産会社によっては広告宣伝料や委託管理料等と言ったりする場合もあります。<br><br>賃貸の仲介手数料は貸主・借主合わせて家賃の1ヶ月分しかとることができないため、呼び名を変えて報酬を受け取っているケースが多いです。</p><h3 id="he8da885169">更新手数料</h3><p>入居者が賃貸契約を更新する際に不動産会社が間に入って更新手続きをする時の費用です。<br>家賃の0.5ヶ月分くらいが手数料の相場です。<br>オーナーが負担するケースもあれば、入居者が負担するケースもあります。事前に契約書をよく確認しておきましょう。</p><h3 id="hbf95727eea">投資用ローンの利息</h3><p>融資を使って物件を取得している場合は、毎月の返済額に含まれている利息もランニングコストになります。</p><h2 id="h951437acf3">ランニングコストの目安</h2><p>ワンルームマンションで月7万円の家賃設定のとき</p><ul><li>家賃収入84万円/年</li><li>管理費等6万円/年</li><li>固定資産税等6万円/年</li><li>賃貸管理料4.2万円/年</li><li>仲介手数料7万円</li></ul><p>となり、手取収入は60万円/年くらいとなります。<br><br>礼金を取ることが出来れば仲介手数料を実施0円にすることは出来ますが、それでも年間収入の20％弱はランニグコストで出ていく費用となり、入居期間が数ヶ月で原状回復工事にお金がかかる場合は収益率がかなり悪くなるので注意が必要です。</p><h2 id="h5721581e35">ランニングコストの種類</h2><p>上記のランニングコストをタイプ別に分けると以下のようになります。</p><h3 id="h96e429c4cc">管理にかかる費用</h3><p>賃貸管理料、マンション全体の管理費等</p><h3 id="h3dfc02aac8">入居者対応にかかる費用</h3><p>仲介手数料、更新手数料、修繕費用</p><h3 id="hd4da59e9eb">税金・ローン返済にかかる費用</h3><p>固定資産税等、ローン返済額に含まれている利息</p>

<h2 id="hcc8acaaf41">ランニングコストを減らす方法</h2><p>マンション投資にはランニングコストが色々かかることがお分かりいただけたかと思います。<br>そのため、マンション投資の成功には、ランニングコストをいかに減らすのかもポイントになってきます。<br><br>ここではランニングコストを減らす方法をご紹介します。</p><h3 id="h96e429c4cc">管理にかかる費用</h3><h4 id="h976f284556">管理費等</h4><p>マンション全体の管理費等については、管理組合全体の話なので個人的に減らすことは出来ません。<br>そのため、管理費等が高い物件はそもそも買わないようにするのが一番の対策です。<br>例えば、総戸数が少ない物件は注意が必要で、ワンルームマンションで管理費等が月1万円を超える場合は管理費等が高いと考えた方が良いです。</p><h4 id="hb7f93c5454">賃貸管理料</h4><p>賃貸管理料については、そもそも管理を依頼しないで直接ご自身で管理するというのが最もコストダウンに繋がります。ただし、保有しているマンションの数や、マンション投資の経験値によっては、コストをかけてでも管理を依頼した方が良い場合もあるので、慎重に検討しましょう。</p>

<h3 id="h3dfc02aac8">入居者対応にかかる費用</h3><p>仲介手数料や更新手数料などの不動産会社に支払うお金については半額などで募集してくれる会社があるので、そういった会社に依頼することで費用の節約ができます。<br><br>しかしながら、入居者を早く見つける、という観点から、不動産会社の売上が下がる行為はなるべくしない方が良い場合もあります。仲介手数料は安いけどなかなか入居者が決まらないのでは本末転倒です。<br><br>更新手数料については自分で管理をして、更新書類をご自身で取り付けをすれば更新手数料はカット出来ますが、これも書類を準備したり、契約期限を忘れずに更新書類を取り付けしないといけないので費用対効果が弱いかもしれません。<br><br>入居者対応にかかる費用で最も検討するべきなのは修繕費用となります。複数の内装業者から見積もりをとり、最適な価格で良い仕事をしてくれる会社を見つけることをおすすめします。ポイントは「安ければ良い」ということではないことです。<br><br>安いけれど施工が雑だったり、レスポンスが遅かったり、工事に入るのが遅いのでは頼む意味がありません。特に急に故障をした場合や原状回復作業は素早く対応が重要になります。必ず複数社を比較するようにしてください。<br></p><h3 id="hd4da59e9eb">税金・ローン返済にかかる費用</h3><p>税金については帳簿をしっかりつけて、経費を漏れなく計上するということに尽きます。<br>税理士に任せるのも良いのですが、ある程度自分でも勉強をしてどこまで経費として計上できるのか等を把握することが大切です。<br><br>また、マンション投資の規模にもよりますが、事業的規模に満たない場合は自分で確定申告をしてみるのも良いでしょう。<br>自分で申告すれば税金についても、会計についても理解出来るうえに、余分な経費も抑えることが出来ます。規模が小さいうちは自分で、規模が大きくなってから時間を節約するという意味で税理士へ依頼するのがおすすめです。<br><br>投資ローンについては定期的に金融機関へ借換えの相談をしましょう。返済の実績が長くなったり、収入が増えたりすれば貸してくれる銀行もあるので、積極的に借換え相談をして金利が安い銀行を探してください。</p>

<h2 id="h906ca481f5">ランニングコストを計算するときの注意点</h2><p>マンション投資にはランニングコストが色々かかることがお分かりいただけたかと思います。<br>そのため、マンション投資の成功には、ランニングコストをいかに減らすのかもポイントになってきます。<br><br>ここではランニングコストを減らす方法をご紹介します。<br>	</p><h3 id="h0474987499">貸主・借主の負担区分を知っておく</h3><p>原状回復工事をする上で、貸主が負担するべき範囲と借主が負担するべき範囲があります。<br></p><h4 id="h56904facd2">貸主負担</h4><p>通常損耗による原状回復費用は貸主の負担になります。<br>例えばクロスが経年で劣化して張り替えをする費用等です。<br>		</p><h4 id="h91c987ff25">借主負担</h4><p>タバコを吸ってクロスが汚れたので張り替える費用や、借主の使用が悪くて壊れた設備など、借主に 過失があって起きた不具合や著しい汚れなどは借主負担で請求することが出来ます。<br><br>原状回復については、国土交通省がガイドラインを作成していますので、こちらも参考にしてみてください。<br><a href="https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html" target="_blank" rel="noopener noreferrer">（参考：国土交通省 | 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について）</a><br></p><h3 id="h6ddd55e636">できるだけ詳しく見積もっておく</h3><p>管理を不動産会社に依頼をしておけば、原状復帰工事の見積もりを貸主負担・借主負担で分かり安く見積もり を作ってくれることが多い傾向にあります。<br><br>親切なリフォーム業者であれば部材の仕入れ値と手間賃を分けて見 積もりを作ってくれる会社もあります。<br>原状回復をしてくれる業者にはなるべくわかりやすい見積もりを出して貰うように 依頼をしましょう。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h00d08dba32">Q1. 不動産投資のランニングコストには何がありますか？</h3><blockquote>管理費等、固定資産税・都市計画税、賃貸管理料、修繕費、仲介手数料、更新手数料、ローンの利息等です。</blockquote><h3 id="hfbf7a0b41d">Q2. 管理費等を確認するときに気をつけることはありますか？</h3><blockquote>滞納や値上げ予定の有無、専用庭やルーフバルコニーがある場合はその使用料を確認しておきましょう。</blockquote><h3 id="h426ac2c24d">Q3. 賃貸管理料はいくらくらいですか？</h3><blockquote>管理委託で3~5％、サブリースで5〜15％くらいですが、会社によるので複数社問い合わせてみましょう。</blockquote><h3 id="h6f04db07a1">Q4. 修繕費で金額が大きいものは何ですか？</h3><blockquote>給湯器やエアコンです。また、設備が壊れて通常の居住が難しい場合は、修繕完了までのホテル代等を請求される場合もあります。</blockquote><h3 id="h0023318154">Q5. 節税でランニングコストを削減する方法はありますか？</h3><blockquote>経費をもれなく計上して確定申告をすることです。税理士に任せるのも良いのですが、ある程度自分でも勉強をしてどこまで経費として計上できるのか等を把握することが大切です。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回はマンション投資のランニングコストと貸主・借主の負担区分などについて解説させて頂きました。<br>マンション投資はランニングコストに色々な費用がかかるため、これらの費用を上手くコントロールすることが収益UPの秘訣になりますので、今回の記事が参考になれば幸いです。</p>

不動産投資では、管理費やローン支払い、修繕費などランニングコストが発生します。この記事では、ランニングコストの項目や節約方法、計算ほうほについて解説します。

区分マンション投資のランニングコストは？確認ポイントや貸主の負担区分も解説

<h3 id="h2b488756bf">相場感と査定力を身につける</h3><p>投資を検討している物件の資産価値を把握しましょう。<br>近隣の類似物件と比較して金額が高いか安いかのほか、過去に同じマンションで取引されている成約事例も参考になります。<br>周辺相場と比較して割高な物件を購入しないようにする為に、適正な価格を判断出来るようになりましょう。</p><h3 id="h13c09e8653">出口戦略も考えた上で物件を購入する</h3><p>区分マンション投資をする際は、いつかは売却する事も考慮して取得する必要があります。<br>上記の相場感と査定力を身につけると内容が重なりますが、5年後、10年後に売却する際にはいくら位になっているかを考えてみましょう。<br>その間に得られる収入と経費を考慮して、最終的にいくら位資金を得られるかを考えた上で投資をする事をお勧めいたします。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hb538383c10">Q1. 区分マンション投資とは何ですか？</h3><blockquote>マンションの一室を購入して、人に貸して収益を得るという投資方法です。</blockquote><h3 id="h1030fa4c52">Q2. 区分マンション投資のメリットは何ですか？</h3><blockquote>購入価格が安い、売却がしやすい、管理組合があるため戸建てよりも建物メンテナンスの手間が少ない、などです。</blockquote><h3 id="h0f7f9e90c1">Q3. 区分マンション投資のデメリットは何ですか？</h3><blockquote>空室になると収入がゼロになる、管理規約に制限されて民泊などの運用方法は難しい、などが挙げられます。</blockquote><h3 id="hbfdc8e7708">Q4. 区分マンション投資が儲からないと言われるのはなぜですか？</h3><blockquote>利回りが低い、思わぬ出費が発生すると赤字になる、空室になると収入がなくなる、節税効果が低い、などが挙げられます。</blockquote><h3 id="h33d927a738">Q5. 区分マンションの思わぬ出費には何がありますか？</h3><blockquote>設備の故障です。給湯器等の故障で、数日間居住が難しくなった場合、ホテル代を支払わなければならない場合もあります。</blockquote><h3 id="h8e959bd8ec">Q6. 区分マンション投資の成功のために必要なことは何ですか？</h3><blockquote>マンション投資に関する知識、堅実な投資計画、需要の見込める物件を選ぶ、出口戦略も考えて購入することです。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回は区分マンション投資は儲からないというテーマでなぜ儲からないか？<br>成功する為の秘訣について解説させて頂きました。<br>初めての方は難しい部分も多々あるかもしれませんが、投資する前にしっかり勉強することは重要なので、しっかり知識を得た上で投資を始めましょう。<br>最後までお読みいただきありがとうございました。</p>

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オーナーチェンジ_売却

区分マンション投資は儲からないと言われることがあり、実際に赤字になるケースもあります。この記事では、区分マンション投資が儲からない理由や、成功のための対策について解説します。

【伝授】儲かりづらい区分マンション投資で、着実に利益を出すための6つのTips

<p>分譲マンションをはじめとした、不動産を購入する際には専門用語も多く、理解が難しい仕組みが存在しています。<br><br>たとえば、不動産会社に対し、物件の斡旋や仲介を依頼するために締結する「媒介契約」も普段の生活では聞くことのない契約の種類です。また購入後、引き渡しされた建物に対して構造上の不具合などが見つかった場合に適用される「契約不適合責任」も、不動産業界の特有な言葉といえます。<br><br>そして、分譲マンションを購入するため「売買契約」を締結した際に、売主に対して支払う『手付金』にも、いくつかの種類があり、不動産の取引を難しくする原因となっています。<br><br>今回は、不動産独特の『手付金』の仕組みについて、マンション購入時を例として解説します。</p>

<h2 id="h4533d13c72">分譲マンション購入時の手付金とは</h2><p>分譲マンションを購入する際の手付金とは、一般的に不動産の売買契約を締結する際に、買主から売主へ渡す金銭を指します。<br>あくまで「支払う金銭」ではなく「渡す金銭」と表現しているように、この手付金は『代金として支払うものではなく預けている』ためです。<br><br>また、手付金には「解約手付」「違約手付」「証約手付」 の3種類が存在しますが、買主の立場から見るとマンション購入時の手付金とは解約手付を指すことが多いです。</p><h3 id="hb618e41e0b">「解約手付」によって契約解除が可能</h3><p>分譲マンションを購入した際、実際に解約手付金が登場するのは『契約を解除（破棄）したいとき』です。本来、契約を締結する＝そのまま引き渡しを行い入居するため、であることから、多くの契約において解約手付を利用することはないでしょう。</p><h4 id="h3cea974cc0">買主が契約解除を希望する場合</h4><p>もし買主が契約の解除を希望する場合、契約時に預けている手付金の権利を放棄することにより可能です。この仕組みを『解約手付』といいます。<br><br>ただし、売主が契約に対して「履行の着手」を行っている場合は、解約手付として手付金を放棄しても、売買契約を解除はできません。<br>具体的な売主による履行の着手とは、その不動産の引き渡しや法務局にて移転登記の準備を完了していることなどです。</p><h4 id="h918a6c229b">売主が契約解除を希望する場合</h4><p>一方で、売主側も同様となり、買主が契約の履行に着手していない場合に限り、 契約の解除を主張することが可能です。<br><br>その場合、買主は新たに購入する物件を探す必要が生じること、今後の賃料など今の住まいの維持費や迷惑料などを考慮し、買主は解約手付として手付金を放棄することで解除できるのに対し、売主が解除する場合は、手付金の2倍の金額を支払う必要があります。<br><br>また買主における契約履行の着手とは、 手付金だけではなく中間金や実際の住宅ローンの支払い手続きを実施している場合、 また売主に対して移転登記などの準備を催告している場合です。<br><br>ただし、後々催告の証明をおこなうことは難しいこともありますので、仲介を請け負う不動産会社を通じて書面、またはメールなどの文章で行うことや、面倒でも配達証明付き内容証明郵便を利用することをおすすめします。&nbsp;</p><h3 id="h64276a5ad6">契約違反のときには「違約手付」</h3><p>契約違反による契約解除のときには、前項の「手付解除」ではなく、違約金を支払いが必要です。買主が契約違反をした場合、手付金は没収されます。売主が契約違反をした場合は、手付金の2倍の金額（手付金の返還＋手付金と同額）を違約金として支払わなければなりません。<br><br>売買契約書には、手付金をどのように扱うのか（手付金にどのような役割を持たせるのか）が記載されているので、契約前によく確認しておきましょう。<br></p><h3 id="h658ea5096d">「証約手付」と不動産売買契約について</h3><p>さらに、前述の「解約手付」や「違約手付」とは、性質が異なるのが『証約手付』です。<br>こちらは売買契約が成立したことを示したものであり、いわゆる一時金の性質を持っています。<br><br>ただし不動産売買契約においては、 この証約手付は買主が売主に対し手付金を渡したタイミングから、証約手付でもあり解約手付の性質も持ち合わせるものです。<br><br>そのため、証約手付について説明をすることは、あまり意味をなさないため、不動産における手付金とは証約手付ではなく、解約手付を指すのが一般的となっています。</p><h2 id="hd321158c71">手付金の具体的な支払いについて</h2><p>それでは手付金（解約手付）の支払いについて、法律で定められている金額や支払いを実施するタイミングなど、具体的に説明します。</p><h3 id="h1aa3452f9a">手付金の金額について</h3><p>手付金は『売主が不動産会社である場合、売買契約金額の20%まで』と定められています。<br>一方で、売主が不動産会社（宅建業者）ではない場合は金額に制限がないため、極端にいうならば契約金額の100%としても問題はありません。<br><br>新築マンションや戸建の場合、売主は不動産会社であることが一般的なため手付金は20%までとなり、中古物件の取引の場合は売主が個人となることが多いため、その制限はなく100％までと考えておけば良いでしょう。<br><br>なお、一般的な取引の目安として、手付金は5%から10%、金額として100万円から400万円程度とする傾向にあります。</p><h3 id="h63ab7af6ca">手付金を支払うタイミングについて</h3><p>手付金は解約手付の性質を持つことから、不動産における売買契約を締結したタイミングで支払うのが一般的です。<br>本来であれば、売買契約を締結するということは、当然ながら双方が契約を履行する意思を示したことになりますので、この手付金は一時金（デポジットの方が的確）の意味合いが強いものと考えると良いでしょう。<br><br>契約により、中間金や頭金といった呼ばれ方をするときもありますが、基本的には契約履行に対する保証という意味合いが強いです。</p><h3 id="h2bf51f3e25">契約履行時また解除後の手付金について</h3><p>前述の通り、売主が契約を履行する前であれば、買主は解約手付として手付金の放棄をすること。<br>売主は買主が契約を履行する前であれば、解約手付として手付金の2倍の金額を支払うことにより、契約の解除を申し出ることが可能です。<br><br>双方とも、相手方が履行する前であればという条件があり、契約履行後に契約を解除する場合は、手付金ではなく損害賠償の支払いが必要となることには注意が必要です。<br><br>また、双方共の申し入れにより契約を解除する場合や、不測の事態により、やむを得ない理由で契約が履行できない場合については、売主は買主に対して、手付金を返金し契約を解除します。</p>

<h2 id="h58602fcf52">手付金で知っておきたい住宅ローン特約について</h2><p>手付金に関する条文を取り交わす際には『住宅ローン特約』の記載が重要です。<br><br>住宅ローン特約とは、売主と買主の間において契約を締結した後に、金融機関に対して住宅ローンの申し入れをした結果、審査に落ちてしまい住宅ローンを借りることができない場合、自動的に締結した不動産の売買契約を解除し『手付金は全額返金する』旨を記載したものです。<br><br>つまり、住宅ローンの審査に落ちた場合は、自動的に契約を解除し手付金も返金されるために結ぶ特約です。<br><br>もし、住宅ローン特約の条項がない場合において、金融機関の住宅ローン審査に落ちてしまうと、手付金を放棄して売買契約を解除する必要が生じます。<br><br>あらかじめ金融機関に対して、住宅ローンの仮審査を申し入れするなど、事前防止策は存在しますが、金額が大きいだけに、どのような事態が起きるかわかりませんので、しっかりと住宅ローンの特約は記載したうえで、契約を締結するのが最善でしょう。</p><h2 id="hc03f45228d">手付金についての考え方</h2><p>ここまで記載したように、不動産の売買契約における手付金とは、双方が安心して契約を履行するための保証金（デボジット）の性質を持ち合わせているものと考えると良いでしょう。<br><br>また、住宅ローン特約を締結することにより、万が一、金融機関の審査結果により、契約の履行ができない場合も、手付金の全額返金を要求することが可能です。<br><br>それでも、決して安くない手付金を預けるという行為は不安を覚えるものであり、できるだけ手付金額を少なくしたいと考えるのも当然です。<br>しかし、買主が契約の履行をする前であれば「売主は手付金の2倍の金額を支払うことにより契約解除の申し出ができる」ことがあるため、ある程度の金額を預けることにより、解除の可能性を無くすことになり、売主に対して滞りのない契約遂行をさせることにつながります。<br><br>これは、個人の考え方による違いですので、正解はありません。<br><br>購入しようとする分譲マンションの金額であったり、頭金として用意している金額であったり、自身の状況と相談しながら考えることが重要であり、不動産会社に相談しても良いでしょう。<br><br>一般的に手付金という言葉は、あまり使用する機会が少なく、不動産においては性質上の仕組みが難しいところはありますが、住宅ローン特約を含めて、しっかり理解しておくことが、分譲マンションを購入する際のトラブル防止の最善策です。</p>

普段耳馴染みがないけれど、不動産売買のときに当然のように出てくる「手付金」。これは頭金でも分割金でもなく、保証金（デポジット）のような役割を持っています。この記事では、手付金の３つの種類や仕組みについてわかりやすく解説します。

マンション購入時の「手付金」とは？役割や金額について解説

<p>投資用マンションを取得すると不動産所得を得ることになるため、確定申告が必要になります。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・確定申告が必要なケースを知って、自分はどうか判断することができる<br>・経費にできる項目を知って、節税を実践できる<br>・確定申告の流れを知って、確定申告の一歩を踏み出すことができる</blockquote>

<h2 id="haedf74aa6e">確定申告が必要なケース</h2><p>確定申告が必要なケースは以下の通りですが、詳しくは国税庁のHPにてご確認をお願いいたします。<br>本業がサラリーマンで、投資用マンションを保有している場合、不動産所得が年間で20万円以上あれば確定申告が必要になります。<br><br>ちなみに「所得」とは「収入から経費を差し引いた残りの部分」をいいます。<br>例えば不動産収入が年間100万円で経費に80万円かかったとすれば、残りの20万円が不動産所得となります。<br><br>年度の途中で不動産を取得したり、経費が莫大に掛かった等の特殊な事情が無い限り、年間で不動産所得が20万円を超えないケースは少ないと思いますので、基本的に投資用マンションを取得したら確定申告をするという認識で良いでしょう。<br></p><ul><li>個人事業主やフリーランスの方</li><li>一定額の公的年金を受け取っている方</li><li>株などの取引で一定の利益を得た場合</li><li>不動産の売却で売却益があった場合</li><li>給与所得者（サラリーマン）の収入が2,000万円を超える場合</li><li>本業の他に20万円を超える収入がある場合</li><li>2箇所以上から給与所得がある場合　など</li></ul><h2 id="h36bd0ba5e8">不動産投資で得られる所得は「不動産所得」</h2><p>不動産所得とは土地や建物等の不動産を貸付けて得る家賃収入などを「不動産所得」といいますが、不動産を売買することで得た利益は「譲渡所得」といいます。<br><br>また、投資用マンションを10室以上保有したり、5棟以上の建物を所有すると事業的規模と認められ、事業所得として扱われることになります。<br><br>不動産所得の場合は青色申告特別控除が10万円迄なのに対して、事業所得の場合は最高65万円まで適用されます。<br>その他にも配偶者や親族の専従者控除の適用や、未回収家賃や災害による損失を経費に計上したり、他の所得と損益通算なども可能となり、税金の優遇措置を受けることが出来ます。</p>

<h2 id="h2bbab2dce2">確定申告の4ステップ</h2><p>ここでは確定申告の流れや、事前に準備すべきものを紹介します。<br>最初は大変かもしれませんが、今は確定申告の手間を減らせるアプリやwebサービスが多数ありますので、<br>そういったサービスを利用すれば帳簿などの殆どは自動で作成することが可能です。</p><h3 id="h5ce4a6d309">【ステップ1】帳簿を用意</h3><p>毎月の家賃収入や投資用マンションの経費などを纏めた帳簿となります。<br>一気に帳簿を付けようとすると大変なので、毎月帳簿を纏めることをお勧めします。</p><h3 id="h8cd0f6375b">【ステップ2】源泉徴収票、生命保険などの控除証明書、地震保険の控除証明書、寄付金の受領証などの用意<br>【ステップ3】申告書の作成</h3><p>最寄りの税務署に行って申告をするか、eTaxで申告をする事が出来ます。<br>税務署に行く場合はスタッフがいるので直接聞きながら進めれば良いと思います。<br>初めて確定申告をする方は面倒でも税務署に行って手続きをするのが確実です。<br>2回目以降は時間や手間を省くためにeTaxを使って自宅のPCから申告することをお勧めします。</p><h3 id="h6c9cfc86ca">【ステップ4】4.申告書を提出</h3><p>税務署にいった場合は作成した申告書と必要書類をそのまま提出する事になります。<br>eTaxの場合はデータの送信と指定された書類を郵送すれば完了です。<br><br>国税庁のウェブサイトでも、確定申告の流れが記載されていますので、確認してみてください。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2016/a/02/2_01.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">（参考：国税庁 | 申告手続の流れ）</a></p><h2 id="h8db200e9e9">不動産投資で経費とできる項目</h2><p>不動産投資では、主に以下の項目が経費にできます。<br></p><ul><li>租税公課</li><li>建物減価償却費</li><li>修繕費</li><li>損害保険料</li><li>支払い手数料</li><li>広告宣伝費</li><li>通信費</li><li>旅費交通費</li><li>支払い利息</li><li>備品・消耗品費</li><li>接待交際費</li><li>諸会費</li></ul><h4 id="he695e58aca">租税公課</h4><p>固定資産税、不動産取得税、収入印紙代</p><h4 id="hc81bd252d9">建物減価償却費</h4><p>建物の減価償却費は耐用年数を基に定額法により毎年減価償却されます。<br>一気に建物価格を経費として計上できる訳ではないことに注意してください。<br>例えば投資マンションであれば以下のような計算式になります。<br><br>1年当たりの減価償却費＝建物価格×定額法償却率0.022<br><br>減価償却費は他の経費と違い実際に支払った経費では無いにも関わらず、<br>計上できる経費なので不動産投資をする上ではとても有難い経費となります。</p><h4 id="hda584a55a3">修繕費</h4><p>フルリフォームなどをした場合は減価償却の対象になる場合があるので注意が必要です。</p><h4 id="h061c2b9e6c">損害保険料</h4><p>火災保険や地震保険</p><h4 id="h881aa083b9">支払い手数料</h4><p>仲介手数料、振込手数料など</p><h4 id="h1f65ab0c90">広告宣伝費</h4><p>入居者募集の目的に使った広告宣伝費</p><h4 id="h056e10b964">通信費</h4><p>インターネット、CATV、電話代など</p><h4 id="ha31c9aca9e">旅費交通費</h4><p>所有物件に出向いた場合や不動産会社に訪問した際の交通費</p><h4 id="hce74fae802">支払い利息</h4><p>投資用ローンの利息部分</p><h4 id="hc8737d70be">備品・消耗品費</h4><p>照明器具の電球やリモコンの電池など</p><h4 id="h19af29c23c">接待交際費</h4><p>金額が不動産収入に対して高い場合は否認される場合もありますので、計上する際には注意が必要です。</p><h4 id="hbceff74c4c">諸会費</h4><p>不動産投資に関するセミナーの参加や書籍の購入代金など</p>

<h2 id="h735a31a863">不動産投資で経費にならない項目</h2><p>不動産投資で経費にならないのは、主に以下の項目です。<br></p><ul><li>土地の購入代金</li><li>投資用ローンの元本</li><li>敷金、保証金</li><li>その他不動産投資に関係がない経費</li></ul><h4 id="h72c38a9afd">土地の購入代金</h4><p>投資マンションであれば土地持分から導き出される土地の価格</p><h4 id="h9d96edd799">投資用ローンの元本</h4><p>利息は経費に計上することが可能</p><h4 id="hbc1622d79d">敷金、保証金</h4><p>入居者が退去する際に返還するため</p>

<h2 id="he7c362e2ff">確定申告を行わないとどうなる？</h2><p>確定申告を3月15日までに提出しなかった場合、納付するべき本税に加えて無申告加算課税が発生します。<br><br>無申告加算課税は納付税額が50万円までは15％、50万円を超える部分は20％、税務署の調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合は5％納付することになります。<br><br>故意に申告書を提出しない場合は5年以下の懲役もしくは最大500万円以下の罰金、またはその両方がかせれることもあり、かなり重い罰則を受けることもあるので注意が必要です。<br><br>また、不動産所得よりも経費の方が高い場合、納める税金が無いから確定申告をしないという方がいますが、<br>住宅ローンや投資用ローン等を組む際に審査に必要な書類を提出できないため、融資が受けられなくなります。<br><br>不動産の取得を継続して続けていきたい場合は、納税の有無に関わらず確定申告を期限日までに行いましょう。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hd29b05d99b">Q1. 投資用マンションを所有している場合、必ず確定申告は必要ですか？</h3><blockquote>本業がサラリーマンで、投資用マンションを保有している場合、不動産所得が年間で20万円以上あれば確定申告が必要です。</blockquote><h3 id="h413c51958d">Q2. 不動産投資で得られる所得はなんという分類ですか？</h3><blockquote>不動産所得です。</blockquote><h3 id="h8346a42f0c">Q3. 不動産の売買で得た所得はなんという分類ですか？</h3><blockquote>譲渡所得です。</blockquote><h3 id="h7cf39abd33">Q4. 減価償却はどんなメリットがありますか？</h3><blockquote>減価償却すると、<span style="color:#333333">実際に支払った費用では無いにも関わらず、経費として計上できます。</span></blockquote><h3 id="h962af19b73">Q5. 経費にできない項目には何がありますか？ </h3><blockquote>土地の購入代金、投資用ローンの元本、敷金、保証金、その他不動産投資に関係がない経費などです。</blockquote><h3 id="h9ac917a60f">Q6. 確定申告の提出期限はいつですか？</h3><blockquote>基本的に、3月15日までです。</blockquote><h3 id="h4b27a03475">Q7. 確定申告をしないとどうなりますか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">故意に申告書を提出しない場合は5年以下の懲役もしくは最大500万円以下の罰金、またはその両方が課される場合があります。</span></blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回は投資用マンションを所有している方向けに確定申告について解説しました。<br>税金は難しくてどうしたら良いか分からないことも多いと思いますが、不動産投資をする上では切っても切れない話になるため、少しずつでも勉強して正しく確定申告をできるようにしておきましょう。<br><br>脱税はよくありませんが、正しく経費を計上して節税をするのは悪いことではありません。<br>収益率を上げるためにも積極的に税金について学んで実践をしていきましょう。</p>

投資用マンションを取得し、不動産所得を得ているときは確定申告が必要です。この記事では、確定申告が必要なケースや、手続きの流れ、経費にできる項目などを解説しています。

投資用マンションを所有しているときの確定申告はどうする?手順や経費項目を解説！

<p>新しい住まいを探していると、好立地に位置しているにもかかわらず比較的安い物件に出会う機会があります。そのほとんどは、オーナーチェンジ物件と呼ばれる投資用物件です。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件に自分で住めれば、住まいと一定の収入を確保でき一石二鳥と考える方も多いでしょう。とはいえ、オーナーチェンジ物件は、自分が住むことを前提に購入できるのでしょうか。<br>&nbsp;<br>本記事では、オーナーチェンジ物件に自分で住む条件やメリット、デメリットを解説します。</p>

<h2 id="h69ecefe12f">オーナーチェンジ物件に自分は住める？</h2><p>結論からいうと、オーナーチェンジ物件に自分で住むことは可能です。自分が入居するのに条件や難しい手続きはありません。空室があれば、購入後すぐに入居できます。<br>&nbsp;<br>また、オーナーの変更を入居者に事前通知したり、あらかじめ承諾をもらったりする必要はありません。現在のオーナーから物件に関わるすべての権利、義務などを引き継ぎ、取引が終われば晴れて新しいオーナーになれます。</p><h3 id="h436e69abb0">入居者に退去を促すのは難しい</h3><p>物件が満室の場合は、すぐに入居できず、今住んでいる人が退去するまで待たなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>「自分がオーナーだから入居者に退去をお願いできるのでは？」と思う方も多いでしょう。しかし、オーナーだからといって、好き勝手に今住んでいる人を退去させることはできません。<br>&nbsp;<br>貸主と借主が結ぶ賃貸借契約には、契約更新できる「普通借家契約」と契約更新できない「定期借家契約」の2種類があります。<br>&nbsp;<br>一般的な賃貸物件であれば普通借家契約を結んでいる場合が多く、契約期間は2年更新が通常です。とはいえ、契約期間に決まりはないため、物件によっては1年、3年としているところもあります。<br>&nbsp;<br>こうしてみると「期間が満了すれば契約を打ち切れるのでは？」と思う方もいるでしょう。しかし、実際はオーナーの都合で契約を打ち切ることはほとんどできません。無理に退去を迫ると立退料を請求される恐れもあるため、十分注意しましょう。<br>&nbsp;<br>もし、満室の物件を購入するなら、自然退去を待つのが賢明です。どうしてもすぐに住みたいなら、入居者と交渉して立退料を支払い、強制的に退去してもらう方法しかありません。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件と居住用物件の大きな違いは、購入の目的です。オーナーチェンジ物件は投資を目的としているのに対し、居住用物件は住むことを目的としています。</p>

<h2 id="h4a30028950">オーナーチェンジ物件と居住物件の違い</h2><p>ここで、オーナーチェンジ物件と居住用物件の違いを押さえましょう。それぞれの違いは、次の通りです。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/cce9e59283b641d5936d388cc63a1388/%E3%82%AA%E3%83%BC%E3%83%8A%E3%83%BC%E3%83%81%E3%82%A7%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%82%99%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%A8%E5%B1%85%E4%BD%8F%E7%94%A8%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84-min.png?w=2708&amp;h=1237" alt="オーナーチェンジ物件  居住用物件  ・投資目的  ・一棟まるごと購入が多い  ・すぐに入居しにくい  ・居住目的  ・一部屋購入、賃貸が一般的  ・すぐに入居できる"><br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件と居住用物件の大きな違いは、購入の目的です。オーナーチェンジ物件は投資を目的としているのに対し、居住用物件は住むことを目的としています。</p><h2 id="h68c52856d3">オーナーチェンジ物件に住むメリット</h2><p>オーナーチェンジ物件の特徴が分かったところで、自分が住むメリットをみていきましょう。主なメリットは、次の3つです。<br></p><ul><li>家賃収入を得られる</li><li>居住用物件より価格が安い</li><li>自分で物件管理できる</li></ul><p><br>以下で、一つずつ説明します。</p><h3 id="h81c34bab53">家賃収入を得られる</h3><p>オーナーチェンジ物件に自分で住む大きなメリットは、家賃収入を得られる点です。たとえば、空室が少なく利回りの良い物件のオーナーになった場合、特別何もしなくてもコンスタントに収入を得られます。<br>&nbsp;<br>また、今住んでいる人が退去するまで、新たな入居者を募集するための広告費や室内のリフォーム費用も発生しません。築年数が新しい物件なら、購入後すぐに修繕費用がかかる心配もないでしょう。<br>&nbsp;<br>自分が住みながら収入を得られる点は、オーナーチェンジ物件ならではの魅力といえます</p><h3 id="h61ca413d5b">居住用物件より価格が安い</h3><p>オーナーチェンジ物件は、居住用物件より安価で売り出される場合がほとんどです。その理由に、次の2つが挙げられます。<br>&nbsp;</p><ul><li>自分で使うときに制限を受けるから</li><li>居住物件と査定方法が異なるから</li></ul><p>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件は、借主側の権利があるため自分で住みたいと思っても気軽に住めるものではありません。購入後、いつ使えるか分からず自分で使うときに制限を受けるといった理由から安くなるといわれています。<br>&nbsp;<br>また、一般的な居住用物件と査定方法が異なる点も安く売り出される理由の一つです。居住用物件は取引事例比較法を用いて査定するのに対し、オーナーチェンジ物件は収益還元法を使って査定額を算出します。<br>&nbsp;<br>収益還元法とは、物件の収益力に基づいて不動産価格を割り出す方法です。取引事例比較法と収益還元法では、同じ間取りの物件でも価格に差が出ます。</p><h3 id="hd24aa16178">自分で物件管理できる</h3><p>自分で物件管理できる点も、オーナーチェンジ物件に住むメリットの一つです。たとえば、賃貸物件を借りた場合、借主の都合で勝手に設備を変えたり、リフォームしたりすることはできません。<br>&nbsp;<br>一方、オーナーチェンジ物件は自分がオーナーのため、物件に関して気になることがあればすぐに対応できます。</p>

<h2 id="h243cc562ca">オーナーチェンジ物件に住むにはデメリットもある</h2><p>最後に、オーナーチェンジ物件に自分で住むデメリットをみていきましょう。一見、メリットが多く感じますが、いくつかデメリットもあります。主なデメリットは、次のとおりです。<br></p><ul><li>住宅ローンを組めない</li><li>内覧できない場合が多い</li><li>購入前に入居者の情報を得にくい</li></ul><p>&nbsp;<br>それぞれ詳しくみていきましょう。</p><h3 id="h2ba94673f6">住宅ローンを組めない</h3><p>投資目的であるオーナーチェンジ物件は、たとえ自分が住む場合でも住宅ローンを組めません。もし、ローンを組んで購入するなら不動産投資用のローンを組む必要があります。<br>&nbsp;<br>不動産投資用のローンは、住宅ローンより金利が高く設定されている点が難点です。日常生活に必要な自宅を購入するための住宅ローンは、経済的負担が軽くなるよう配慮されています。<br>&nbsp;<br>しかし、不動産投資用のローンは、必ずしも日常生活で必要なものではないため、金利も高く設定されています。金利が高い分返済額が高くなり、将来的にローンの返済で悩むかもしれません。<br>&nbsp;<br>自分で住む目的であってもオーナーチェンジ物件である以上、住宅ローンを適用できない点は、デメリットといえるでしょう。</p>

<h3 id="h003b487d76">内覧できない場合が多い</h3><p>オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるため室内を内覧できない場合がほとんどです。そのため、外観から室内を想像して購入しなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>中には、入居者が内覧に応じてくれる場合もありますが、可能性は極めて低いでしょう。入居者からすると自宅を売るわけでもないのに、室内を見学されるのは不愉快です。内覧依頼しても断られてしまう場合が多いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、すべての権利、義務を引き継いだ状態では、今のオーナーである自分に修繕義務あります。物件購入後すぐに設備の故障が見つかっても、前のオーナーが修繕してくれることはありません。</p><h3 id="h29ef839d29">購入前に入居者の情報を得にくい</h3><p>物件購入前に、入居者の情報を得にくい点も、オーナーチェンジ物件のデメリットです。オーナーとして物件の管理のみするのと、実際に入居者になるのとでは感じ方は異なります。自分で住んでみないと分からないことも多々あるでしょう。<br>&nbsp;<br>たとえば、自分で住むことを目的に、空室のあるオーナーチェンジ物件を購入したとします。いざ入居してみると隣の部屋の騒音がひどかったり、下の階の住人がクレーマーだったりする可能性もあるでしょう。<br>&nbsp;<br>物件購入前に、オーナーに入居者の人柄を聞く方法もありますが、クレームや騒音の感じ方は人によって異なります。前のオーナーにとっては、気にならない程度のトラブルなら、特別問題ないと言われてしまうでしょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件は、投資目的の物件ですがオーナーが自分で住むことも可能です。とはいえ、すぐに入居できる保証はない点に注意しなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件に自分で住むときは、前もってメリット、デメリットを把握し、慎重に購入を進めるのをおすすめします。</p>

オーナーチェンジ物件を購入するとき、自分で住みたい！と考える人もいるでしょう。実は、いくつかの条件をクリアしないと自分で住むことはできません。この記事では、その条件と理由について解説します。

オーナーチェンジ物件に自分で住みたい！住むための条件を解説

<p>オーナーチェンジ物件購入後、入居者への対応はどうすべきなのでしょうか。オーナーが変わったことを一部屋ずつ回って伝えるべきなのか、特別通知せずにそのまま過ごすのか悩みますよね。<br>&nbsp;<br>結論からいうと、オーナーチェンジした旨は必ず手紙で入居者に通知すべきです。とはいえ、通知書の発行は、いつだれがすべきか分からない方も多いのではないでしょうか。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・賃貸人変更通知書を出すべき理由が分かる<br>・賃貸人変更通知書の記載内容が分かる<br>・物件購入からの基本的な流れが分かる</blockquote>

<h2 id="h76cf2dfe30">オーナーチェンジに通知は必要？</h2><p>オーナーチェンジの通知は、法律で義務付けられている事項ではありません。入居者に通知するかどうかは、オーナー側の自由です。<br>&nbsp;<br>しかし、もしオーナーが変わった旨を入居者が知らないと、以下のようなトラブルが発生する可能性があります。<br><br>・前のオーナーや管理会社宛てに誤って家賃を振り込んでしまう<br>・緊急時に連絡がつかない<br><br>もし、通知しなかったことが原因でトラブルが発生して、解決まで長引いてしまった場合、無駄な費用や時間がかかってしまうことになります。お互いのためにもしっかり通知をすることが必要です。<br></p><h2 id="hd3f9d50112">オーナーチェンジを通知するタイミング</h2><p>次に、オーナーチェンジ物件購入後から入居者に通知書を発行するまでの流れをみていきましょう。主な流れは、以下のとおりです。</p><ol><li>売買契約締結</li><li>管理会社解約手続き</li><li>決済・引き渡し</li><li>賃貸人変更通知書発行</li></ol><p>賃貸人変更通知書は、売買契約締結後に通知書は、前のオーナーと新しいオーナーの連名で作成し、物件の引き渡しが終わったタイミングで入居者に発行します。<br>&nbsp;<br>通知書の作成や発行は、管理会社で行う場合がほとんどです。管理会社を通していない物件を除いて、オーナーチェンジ物件の売主と買主が自ら書類を作成することはありません。<br>&nbsp;<br>また、オーナーチェンジ物件の売買取引では、前のオーナーが利用していた管理会社を引き継がず新しい管理会社と契約する場合も多くなります。<br>&nbsp;<br>新しい管理会社と契約するなら、オーナーチェンジした旨を入居者に伝えるのは新しい管理会社です。前のオーナーが利用していた管理会社の解約手続きを進めるとともに、新しい管理会社との連携を怠らないよう努めましょう。</p>

<h2 id="h238235bce2">賃貸人変更通知書の記載事項</h2><p>入居者への通知内容は、単にオーナーが変わった旨を伝えれば良いわけではありません。通知の手紙には、次の内容を必ず記載しましょう。</p><blockquote><strong>賃貸人変更通知書の記載事項</strong><br>・いつ時点で物件の所有者が変わったのか<br>・以前の賃貸借契約は、同じ条件で新しいオーナーに引き継がれること<br>・家賃の振込先が変更されたこと<br>・敷金返還義務は、新しいオーナーに引き継がれたこと<br>・新しいオーナーまたは管理会社の連絡先</blockquote><p>賃貸人変更通知の内容で特に重要となるのは、「<span style="background-color:#fff8b6">新しい家賃の振込先</span>」と「<span style="background-color:#fff8b6">敷金の返還義務</span>」です。<br>具体的な内容が明記されていないと、入居者の混乱を招いてしまう恐れもあります。<br>&nbsp;<br>振込先変更の旨は、新しい振込先の銀行名と支店名、名義人、口座番号などの詳細を記載します。<br>さらに、いつから振込先が変わるのか具体的な日程を記すのも忘れないようにしましょう。<br>&nbsp;<br>また、入居者にとってオーナーチェンジを実施すると、敷金返還義務がどうなるのかも大切なポイントです。<br>前のオーナーに預けた敷金は戻ってくるのか、不安を感じる入居者は多いでしょう。<br>&nbsp;<br>そこで、入居者の不安を払拭するために、敷金返還義務を前のオーナーから引き継いだ旨をきちんと明記しましょう。</p>

<h2 id="hc3d8984d4e">賃貸人変更通知書の例文</h2><p>この章では、入居者に発行する賃貸人変更通知書の例文を紹介します。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件の売主と買主は、通知書の作成に携わる機会はほとんどありません。<br>しかし、売買取引を進めるうえで、通知書にどのような内容が書かれているか知っておくと勉強になるため、チェックしておくと良いでしょう。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/ab8e092416bc44dbb1681bd6cdedfc85/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E4%BA%BA%E5%A4%89%E6%9B%B4%E9%80%9A%E7%9F%A5%E6%9B%B8%20-%20Google%20%E3%83%88%E3%82%99%E3%82%AD%E3%83%A5%E3%83%A1%E3%83%B3%E3%83%88.jpg" alt=""></p><blockquote><strong>基本的な記載項目</strong><br>・旧賃貸人の住所、氏名<br>・新賃貸人の住所、氏名<br>・挨拶文&nbsp;<br>・賃貸借契約の地位継承について<br>・敷金の継承<br>・賃料等の支払い<br>・賃料等の振込先<br>・問い合わせ先</blockquote>

<h2 id="hdad0485503">賃貸人変更通知発行後に新しいオーナーがすべきこと</h2><p>最後に、賃貸人変更通知発行後に新しいオーナーがすべきことを紹介します。事前に以下のポイントを押さえ、円滑に賃貸経営を始めましょう。</p><h3 id="h40b7a0e50e">一部屋ずつ挨拶回りに行く</h3><p>住戸数がそこまで多くなく、管理会社も入らず、自分で管理する物件なら、新しいオーナー自ら一部屋ずつ挨拶回りに行くと良いでしょう。入居者と直接交流を図ることで、どのような人が暮らしているのか見極めやすくなります。<br>&nbsp;<br>とはいえ、挨拶回りに行くなら日時に十分注意しなくてはなりません。たとえば、平日の朝や夜、土日祝日の朝から昼間はなるべく避けるべきです。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジは、家賃の振込先が変わったり、管理会社が変わったりして入居者の立場から考えると面倒なことでもあります。そのうえ、新しいオーナーに忙しい時間帯やゆっくりしたい時間帯に挨拶に来られたら、ストレスに感じてしまうでしょう。<br>&nbsp;<br>物件購入後、挨拶回りに行くことを決めているなら、前のオーナーに何号室にどのようなライフスタイルの人が暮らしているか聞くのがおすすめです。おおまかな生活リズムを把握するだけでも、挨拶に行く時間を計算しやすくなります。</p><h3 id="h7e5b104cb7">管理会社との協力体制を築く</h3><p>賃貸経営を進めるうえで、管理会社との協力体制を築くことは必要不可欠です。前のオーナーが利用していた管理会社を引き継ぐ場合も、新しい管理会社と契約する場合も管理会社との関係性は密に築いていきましょう。</p>

<p>協力体制を築く方法として、オーナーチェンジ物件購入後に疑問に思う点があればどのような些細なことでも質問するのをおすすめします。<br>&nbsp;<br>たとえば、管理業務の範囲や空室対策、管理委託契約の解消などについて尋ねると良いでしょう。プロの目線からアドバイスをもらうことで、利回りアップを期待できます。<br>&nbsp;<br>管理会社との協力体制を築くうえで大切なのは、管理をお願いしている立場であることを忘れないことです。「料金を支払っているから当たり前」と思って横柄な態度をとってはいけません。入居者に接するときと同様に、丁寧な対応を心がけましょう。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件購入後、新しいオーナーは賃貸人が変わった旨を入居者に伝える義務はありません。とはいえ、通知しないとトラブルが発生する恐れがあるため、必ず手紙で入居者に通知しましょう。<br>&nbsp;<br>賃貸人変更通知書は、発行した後の対応も重要です。新しいオーナーのできる範囲で入居者一人ひとりとコミュニケーションをとり、円滑な関係を築きましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h144d087133">Q1. 賃貸人変更通知書は出すべきですか？</h3><blockquote>新しい振込先やトラブル時の連絡先を伝えるためにも、必ず出すようにしましょう。</blockquote><h3 id="hf37ae6213a">Q2. 賃貸人変更通知書を出さないとどんなトラブルが起こりますか？</h3><blockquote>以下のようなトラブルが起こる可能性があります。<br>・誤った宛先に賃料が振り込まれ、各所への確認や再手続きの依頼などの業務が発生する。<br>・賃借人が連絡を取りたくても、連絡先が分からない。<br>・更新などの手続きがスムーズにいかない。<br>・その結果、賃借人と揉めて責任を追及される。</blockquote><h3 id="hcf2d5d3ba5">Q3. 賃貸人変更通知書を発行するタイミングはいつですか？</h3><blockquote>引き渡しが終わったときです。</blockquote><h3 id="h686a4d49d0">Q4. 賃貸人変更通知書は誰が作成しますか？</h3><blockquote>管理会社と契約している場合は、管理会社が作成してくれることが多いです。<br>管理会社と契約していない場合は、新オーナーが作成します。</blockquote><h3 id="h35f68bb02e">Q5. 賃貸人変更通知書は誰が発送しますか？</h3><blockquote>管理会社と契約している場合は、管理会社が発送してくれることが多いです。<br>管理会社と契約していない場合は、新オーナーが発送します。</blockquote><h3 id="ha3275b2d66">Q6. 賃貸人変更通知書で重要な内容は何ですか？</h3><blockquote>賃貸人変更通知書で特に重要なのは、「新しい家賃の振込先」と「敷金の返還義務」の記載です。</blockquote><h3 id="h41960dfc92">Q7. 管理会社との関係性づくりで大切なことは何ですか？</h3><blockquote>丁寧な対応を心がけましょう。たまに、カスタマーハラスメントとも取れるような横暴な態度をとるオーナーもいらっしゃいますが、相手も人なのでお互いのために気持ちの良い対応をしましょう。</blockquote>

オーナーチェンジの際には、賃借人にその旨を通知しなければなりません。この記事では、通知はいつ、誰がするのかや、賃貸人変更通知書に記載すべき事項とその理由について解説をします。

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