<p>離婚により急浮上する「持ち家」問題。<br>まずは売却の全体像を把握することから始めましょう。<br><br><strong>この記事で分かること</strong></p><ul><li>離婚時の不動産の分け方</li><li>ローンが残っている場合の売却方法</li><li>売却のおおまかな流れ</li></ul>

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<h2 id="hcc323991d4">売却したお金はどう分ける？</h2><p>マンションを売却する前に、まずは売却した持ち家のお金の分け方について知っておきましょう。<br><br>夫婦が、結婚している間に築いた財産や現金を離婚の際に分け合うことを「財産分与」と呼びます。<br>土地や建物、マンションなどの不動産も財産分与の対象になりますが、不動産を取得した時期や、方法によっては財産分与の対象にならないケースもあります。<br></p><h3 id="hf039d56857">結婚後に建てたり購入した持ち家なら半分に</h3><p>結婚後に、新築を建てたり中古の家を購入したりした場合、その家は夫婦で協力して築いた財産になります。<br>そのため、持ち家を売却したお金は、基本的に夫婦で2分の1ずつに分けるかたちになります。<br><br>しかし「妻が専業主婦で離婚後に働くのが難しい」「病気療養ですぐには働けない」という場合など、夫婦で合意が得られれば全額をどちらか一方がもらったり、もらえる割合を変更したりすることも可能です。<br><br>夫婦によって状況が違うため、自分たちにとって最適な分け方になるようにしっかり話し合って決めるようにしましょう。<br></p><h3 id="ha306ae700a">結婚前の購入や相続で取得した持ち家は分けられない？</h3><p>結婚の前に親から相続や贈与を受けたり、自分自身で購入したりした持ち家などの不動産については、共有財産とならず財産分与の対象にならないため、離婚で持ち家を売却してもお金を分け合うことができません。<br><br>しかし、結婚前にどちらかが購入した不動産でも、結婚後に住宅ローンを払っていた場合は「ローンを支払った分」について共有財産の対象となるため、結婚後の住宅ローンの支払額を調べて、その割合から共有財産となる金額を計算することができます。<br><br>詳しい計算方法や内容については専門家に相談することがおすすめです。</p>

<p>「離婚するときの財産分与って何が含まれるんだろう？家は自分名義になっているけど、離婚のときはどうなるのか気になるなぁ・・」<br><br>離婚をするとなると、慰謝料、子供の養育費、そして住宅など、お金に関わる問題が次から次に思い浮かぶことでしょう。<br><br><strong>この記事で分かること</strong></p><ul><li>財産分与とは何か</li><li>財産分与に含まれる財産</li><li>住宅ローンの分け方</li></ul>

<h2 id="haaef1d4d6c">離婚の財産分与とは？</h2><p>離婚時の財産分与とは、結婚してから夫婦で協力して築いた財産を公平に分け合うことになります。<br>原則として、夫婦の収入の差に関わらず、公平に2分の1ずつ受け取ることができます。<br>財産分与についてきちんと決める前に離婚してしまうと、相手に財産を隠されたり、使われたりといったリスクが発生します。<br><br>また、財産分与の請求は離婚後2年以内にしなくてはならないという期限の成約もあります。<br>そのため、財産分与については離婚が成立するまでに決めておいたほうが安心です。</p><h2 id="h5011545a22">財産分与の種類</h2><p>離婚の財産分与には３つの種類があります。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/6029690f635041d9b028c62bfccc44e0/%E8%B2%A1%E7%94%A3%E5%88%86%E4%B8%8E%E3%81%AE%E7%A8%AE%E9%A1%9E-min.png" alt=""><br><br>それぞれの内容について詳しく解説していきます。</p><h3 id="hc2b4558215">清算的財産分与</h3><p>清算的財産分与とは、夫婦の婚姻中の財産を分け合うことで、一般的に財産分与という時は、清算的財産分与のことを指す場合が多いです。<br>分かりやすく2分の1ずつにすることで、例えば、預金が500万円あれば、250万円ずつにして受け取ることが清算的財産分与です。<br><br>基本的には夫婦の収入差による分配割合の変更はありません。<br>例えば、妻が専業主婦で収入がなかったとしても、2分の1の割合で財産分与を受けることができます。</p><h3 id="h1272391156">扶養的財産分与</h3><p>扶養的財産分与とは、離婚した後に、配偶者の生活が著しく苦しくなることが想定される際、相手の扶養のために行う財産分与になります。<br>具体的には、専業主婦と離婚する場合、離婚後にすぐに働くことが難しいことがあります。<br><br>その他にも、高齢で働き先を見つけにくい、健康状態が悪くてすぐには働けないなども該当します。<br>このような場合、離婚後の一定期間、毎月10万円の支払いをすることなどが扶養的財産分与になります。</p><h3 id="hac1a5c9829">慰謝料的財産分与</h3><p>慰謝料的財産分与とは、離婚の原因が片方に大きくある場合に発生する財産分与になります。<br>例えば、相手が不倫をしたことで離婚が成立した場合、慰謝料的財産分与としてまとまったお金を支払うことなどがあります。</p><h2 id="hb592818344">財産分与の対象</h2><p>ここからは、離婚時に財産分与の対象になる財産を確認していきましょう。<br>基本的には、結婚後に築いた財産の全てが対象になります。</p><h3 id="h04571c964d">現預金（貯金、定期預金など）</h3><p>現金は夫婦どちらの名義であっても財産分与の対象になります。<br>また、子供名義の通帳に積み立てていたとしても、実際に積み立てている収入が夫婦のものであれば、財産分与の対象になってきます。<br>預金をしている口座の名義に関わらず、実質的に夫婦の収入であれば財産分与の対象となるのです。</p><h3 id="hd9cf97bd1e">不動産</h3><p>自宅などの不動産も財産分与の対象になります。<br>不動産の場合、購入したときに支払った価格ではなく、財産分与をする際の時価によって評価されます。</p><h3 id="ha6cbe2f4d9">保険（生命保険、学資保険など）</h3><p>生命保険も財産分与の対象となります。<br>ただし、積立型の生命保険のみで、掛け捨て保険は資産性がないので財産分与の対象にはなりません。<br><br>また、子供の学資保険も子供ではなく両親が積み立てている場合には財産分与の対象となります。<br>例外として、祖父母など、夫婦以外の人の収入で積み立てていた場合は、財産分与の対象から外れることがあります。</p><h3 id="h5900635f52">有価証券（株式、債券など）</h3><p>株式や債券といった有価証券も財産分与の対象になります。<br>有価証券も不動産のように、購入時の価格ではなく、財産分与時の時価によって計算されます。</p><h3 id="h45a8872390">車</h3><p>車についても夫婦の財産分与の対象となります。<br>車も不動産のように、購入時の価格ではなく、財産分与時の評価額によって計算されます。<br>そのため、車の評価額は販売店で査定をするなどして評価を調べることが必要です。</p><h3 id="hb406c17db9">年金</h3><p>年金も将来受け取れる資産ではありますが、財産分与ではなく「年金分割」という制度によって分けられます。<br>分割される年金は受給時の満額ではなく、厚生年金の納付実績がある部分のみになります。<br>そのため、基礎年金である国民年金は対象外となります。</p><h3 id="h515c78cd2a">退職金</h3><p>退職金も財産分与の対象になります。<br>すでに支払いを受けている場合には、現金として手元にあるので分けやすいです。<br><br>一方で、支払われる前の退職金については対象にならないケースもあります。<br>なぜなら、退職金は必ずしも受け取れるわけではないからです。<br>会社が倒産してしまったり、早期退職をして受け取れなかったりという可能性もあります。<br><br>財産分与として退職金が含まれるのは、退職時期が近く、公務員や上場企業のサラリーマンなど、退職金を受け取れる可能性が高い場合になります。<br>そのため、個人事業主は勤め期間が短い場合などは、財産分与に含まれないことが多いです。</p>

<h2 id="h8ead67387f">住宅ローンなどの借金は財産分与でどうなる？</h2><p>財産分与の際には、現金や有価証券のようなプラスの財産だけではなく、住宅ローンなどの借金であるマイナスの財産も財産分与の対象となります。<br>具体的には、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた額を清算することになります。<br><br>この場合、独身時代に個人的にしてしまった借金や、婚姻生活とは関係ない趣味やギャンブルでつくった借金は含まれません。<br>住宅ローンなど不動産という資産を得るためにしている借金については、不動産の評価と住宅ローンの借金とを比較してプラスになるか、マイナスになるかで扱いが変わります。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/334ad64a1c8347b4b430863d7891335b/%E8%B2%A1%E7%94%A3%E5%88%86%E4%B8%8E%E3%81%AE%E4%BE%8B1-min.png" alt=""><br>例えば、不動産の評価額が2000万円、住宅ローンが2500万円であれば、マイナス500万円になるので、不動産には価値がないと評価され、財産分与の対象から外れます。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/3e2ce9b5488b4891ade8cbd3ca9bd66c/%E8%B2%A1%E7%94%A3%E5%88%86%E4%B8%8E%E3%81%AE%E4%BE%8B2-min.png" alt=""><br>一方、不動産の評価額が2000万円、住宅ローンが1000万円であれば、プラス1000万円になるので、夫婦の取り分は500万円ずつになります。<br>この場合、不動産を取得するほうが、相手に対して500万円の支払いをする必要があるので注意が必要です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h2d17b83840">Q1. 財産分与とは何ですか？</h3><p><span style="color:#333333">離婚時の財産分与とは、結婚してから夫婦で協力して築いた財産を公平に分け合うことです。</span><br></p><h3 id="h8bae39b5c8">Q2. 財産分与の対象となる財産は何ですか？</h3><p><span style="color:#333333">基本的には、結婚後に築いた財産の全てが対象です。</span><br><span style="color:#333333">例</span></p><ul><li>現預金</li><li>不動産</li><li>保険</li><li>有価証券</li><li>車</li><li>年金</li><li>退職金</li></ul><p><br></p><h3 id="h9b1796b2cb">Q3. 住宅ローンは財産分与の対象ですか？</h3><p>対象です。<br><span style="color:#333333">現金や有価証券のようなプラスの財産だけではなく、住宅ローンなどの借金であるマイナスの財産も財産分与の対象となります。</span><br></p><h3 id="hbce9538210">Q4. 不動産は財産分与の対象ですか？</h3><p>対象です。<br><span style="color:#333333">購入したときに支払った価格ではなく、財産分与をする際の時価によって評価されます。</span></p>

<h2 id="h07af1b78f3">離婚するときの財産分与のまとめ</h2><p>離婚をする際の財産分与の取り決めについては、現金など分けやすい財産だけでなく、将来の年金や売却に手間のかかる不動産なども計算する必要があります。<br>また、当事者同士だけで話し合いを進めるとなると、意見の対立などスムーズに進まずに難航してしまうケースも少なくありません。<br>離婚の財産分与については、専門の弁護士などに相談をしながら進めていくのが良いでしょう。<br><br>財産分与に向けて、自宅などの不動産を持っている場合には、事前に不動産会社に査定をしておいてもらうのも有効です。<br>財産分与の対象となる財産や計算方法についての理解を含め、後悔することのない手続きをしていけるようにしましょう。</p>

離婚時の財産分与には、清算的財産分与、扶養的財産分与、慰謝料的財産分与があり、対象になる財産にも種類があります。この記事では、財産分与の種類や項目、住宅ローンがある場合の分け方について解説します。

離婚時の財産分与｜家やローンはどうなる？対象の財産についても徹底解説！

<h2 id="h5d93c5671c">持ち家に住宅ローンが残っていても売却できる？</h2><p>持ち家を、新築したり購入したりするときに、金融機関から住宅ローンを借りる方が多いでしょう。しかし「持ち家を売却しよう！」と思っても、住宅ローンがまだ残っている場合、売却できるのでしょうか。<br><br>ここでは、売却したお金でローンを完済できる「アンダーローン」の場合と、売却したお金でローンを完済しきれない「オーバーローン」の場合で比較解説します。<br></p><h3 id="hbef60ee15b">アンダーローンの場合</h3><blockquote>アンダーローン　＝　住宅ローンの残り　＜　売却価格</blockquote><p><br>アンダーローンの場合、売却した金額よりもローンの残りが少ないため、売却したお金でローンを完済し、残ったお金を夫婦で財産分与することが可能です。<br><br>例えば、持ち家の売却価格が2,000万円で、ローンの残債が600万円だった場合、残りの1,400万円を分けます。<br>ただし、ここから仲介手数料やその他諸費用を差し引く場合もあるため正確にはもう少し手残りは減ります。</p><blockquote>売却価格　2,000万円　－　ローン残債　600万円　＝　手残り　1,400万円</blockquote><p><br></p><h3 id="h8d0314a040">オーバーローンの場合</h3><blockquote>オーバーローン　＝　住宅ローンの残り　＞　売却価格</blockquote><p><br>対してオーバーローンの場合、売却価格よりもローン残債額が多いため財産分与の対象にはならず、足りないお金を補填する必要があります。<br><br>親から借りたり、貯蓄から捻出したりしないと売却できないため、残りのお金をどうするかは夫婦での話し合いが必要になります。<br><br>万が一手元にお金がなく、住宅ローンが払えなくても持ち家の売却を希望する場合は、任意売却という方法があります。任意売却は、売却金額が住宅ローンの残高を下回ってるオーバーローンの状態でも売却することが可能です。<br><br>任意売却をするためには、ローンを借りている債権者である金融機関などの承諾が必要になるため確認するようにしましょう。</p>

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<h2 id="h951665c658">離婚で持ち家を売却する流れ</h2><p>持ち家は「効率の良い流れ」で売却することに注意すると、スムーズに進めることが可能です。ここでは、離婚で持ち家を売却する時の流れを詳しく解説していきます。<br></p><h3 id="h01afe6e00a">持ち家の名義人を確認する</h3><p>土地や建物、マンションなどの不動産を売却する時には、所有者である名義人の承諾が必要になります。<br><br>例えば名義人がどちらか一方の場合、売却の意思確認の有無を司法書士が行ったり、本人確認のための免許証や健康保険証などを確認したりする必要があります。<br><br>共有名義になっている場合、売却に関しては夫婦それぞれの承諾が必要になります。どちらか一方でも売却をする意思がなければ、持ち家を売ることが出来ないため注意が必要です。&nbsp;<br></p><h3 id="hff26c5c120">一括査定で複数社に依頼する</h3><p>持ち家の名義人を確認したら、「不動産売却の一括査定サイト」などを使い、複数社の不動産会社に売却査定の依頼をしてみましょう。<br><br>もちろん、自分で調べた複数の仲介会社に査定依頼してみるのもOKです。<br><br>一括査定であれば、10社ぐらいの不動産会社に一括で査定見積もりを依頼することが可能です。<br><br>その中から3～4社に絞り、実際に担当者に会って話しを聞いてみることが大切です。意外と知られていませんが、担当者とのフィーリングはとても大事になってきます。これから先、持ち家が売れるまでその担当者と付き合っていくことを考えると、売却に対しての知識があまりなかったり、頼りなかったりする担当者だと先が思いやられますよね。<br><br>また、不動産会社によっては戸建ての売却が得意な会社やマンションの売却が得意な会社があります。<br><br>持ち家の種類によって、どのジャンルが得意かを考えながら不動産会社を選ぶことが失敗しないポイントです。</p>

<p>家を売却する際には、複数の不動産会社の査定を受けることが重要です。<br>複数の査定額や査定根拠を比較し、不動産売却相場を把握することにより、高値で売りに出してなかなか売れないという自体を防いだり、相場以下になるような大幅な値段交渉を断る判断がつく、というようなメリットがあります。<br><br>しかし、複数の不動産会社にわざわざ足を運んで査定の依頼をするのは面倒だったり、まだ不動産を売却するのか決めてないのに不動産会社に連絡するのは気が引けることでしょう。<br><br>今回は、「もっと気軽に査定をしてみたい」という方に向けて、家の査定がオンラインでできるのか、オンライン査定の利用料、匿名依頼できるのか、などを解説します。</p>

<h2 id="h8c411ed3bf">家の査定をオンラインで申し込むことができる</h2><p>家を売却するときには、不動産査定を受けてから査定額を聞き、不動産を売りに出します。<br>そのため、家を売るときの第一歩は不動産査定から始まります。<br><br>不動産査定は、不動産相場を知るために重要なことで、不動産相場を把握せずに売却活動を開始すると、相場より低すぎる価格で売却してしまうなど後々後悔してしまう可能性があります。。<br>このようなことを起こさないため、査定依頼をする不動産会社の数は、3～5社くらいが望ましいと言われています。<br><br>そこで活用したいのが不動産一括査定サイトを利用した査定です。<br>近年、不動産一括査定はサイトの種類やサービス内容が充実してきており、一括査定サイトで査定依頼をする人も多くなっています。<br><br>不動産一括査定サイトを利用すると、オンラインで複数社（サイトにより一度に依頼できる会社の数に差がある）に一括で査定の依頼をすることができます。</p><h2 id="h811f9df473">不動産一括査定サイトは基本無料</h2><p>不動産一括査定サイトは基本的に無料で利用することができます。<br><br>しかし、不動産一括査定サイトは利用料が無料が同じでも、登録している不動産会社数や同時査定依頼可能数、サービス内容などが異なります。<br>代表的な不動産一括査定サイトを表にまとめました。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/85ac3d601cc2453499628af9bffb0e65/%E4%BB%A3%E8%A1%A8%E7%9A%84%E3%81%AA%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E4%B8%80%E6%8B%AC%E6%9F%BB%E5%AE%9A%E3%82%B5%E3%82%A4%E3%83%88.png" alt=""><br>なお、すまいValueは不動産会社大手の「東急リバブル」「三井のリハウス」「三菱地所ハウスネット」「住友不動産販売」「小田急不動産」「野村の仲介＋」で運営されている一括査定サイトのため全国対応が可能です。</p><h2 id="he9591195f2">まだ家を売るか決めてない方には匿名査定がおすすめ</h2><p>まだ家を売るか決めていない方には「匿名査定」がおすすめです。<br>匿名査定とは、不動産会社に個人情報を提供することなく、査定する不動産の現地も見に行かずに査定する方法のことです。<br>そのため、不動産会社から営業電話がかかってくることがなく、安心して査定を依頼することができます。<br><br>ただし、すべての一括査定サイトに匿名査定があるわけではなく、LIFULL HOME'Sの一括査定サイトなど一部のサイトのサービスになります。<br><br>なお、匿名査定を利用する場合に注意すべきことがあります。<br>それは、匿名査定は査定の中でも、正確な査定額を出すことが難しい傾向があるということです。<br><br>匿名査定を利用する場合は、あくまで相場の「目安」を把握するだけにとどめましょう。<br>実際に家を売却するときには、不動産会社による訪問査定を必ず受けてください。<br>訪問査定とは、不動産の内部や敷地に立ち入り査定額を算出する方法で、訪問査定で算出された査定額を売り出し金額にして、家の売却活動を開始します。</p><h2 id="hd9ffbe4a06">不動産一括査定サイトを利用するメリットとデメリット</h2><p>一括査定サイトを利用することには、メリットとデメリットがあります。<br>ここからは、そのメリットとデメリットを紹介していきます。</p><h3 id="h39f4c4b90f">不動産一括査定サイトを利用するメリット</h3><p>不動産一括査定サイトを利用するメリットは、次のとおりです。</p><ul><li>複数の不動産会社に査定の依頼が簡単にできる</li><li>大企業から街の不動産会社まで幅広く選択ができる</li><li>査定額や査定根拠の比較が容易</li></ul><p>この各項目のメリットをそれぞれ詳しく解説します。</p><h4 id="h577ac915c2">複数の不動産会社に査定の依頼が簡単にできる</h4><p>不動産会社に直接査定の依頼をする場合は、1社ずつ連絡する必要があるため、非常に手間がかかります。<br>しかし、一括査定サイトを利用することで、簡単に各サイトの最大査定依頼可能数の不動産会社に依頼することができます。</p><h4 id="h675e2adc01">大企業から街の不動産会社まで幅広く選択ができる</h4><p>各サイトには不動産会社が何千社、登録しているため大手不動産会社から街の不動産会社まで幅広く選択することができます。<br>また、不動産会社の情報がわかるサービスをおこなっているサイトもあります。<br>そのため、どこの不動産会社にするか選択しやすいという利点もあります。</p><h4 id="h57c0f5b989">査定額や査定根拠の比較が容易</h4><p>一括査定サイトを利用する場合、依頼された不動産会社は他にも査定をしにくる他社がいることを知っています。<br>手を抜くことなく査定をしてくれるため、1社だけに直接依頼するよりも正確な査定額を比較することができます。<br>可能であれば各社に査定書を作成してもらうとより良いでしょう。</p>

<h3 id="heb3bd7da92">不動産一括査定サイトを利用するデメリット</h3><p>一括査定サイトを利用するデメリットは、次のとおりです。</p><ul><li>登録している不動産会社からしか査定会社を選択できない</li><li>地域によっては査定してくれる会社がない</li><li>営業電話がかかってくることがある</li></ul><p>このメリットを詳しく解説します。</p><h4 id="h83e3e7be73">登録している不動産会社しか査定会社を選択できない</h4><p>一括査定サイトにすべての不動産会社が登録されているわけではありません。もし査定を依頼したい会社が登録されていない場合は、自身で直接問い合わせをする必要があります。<br>一括査定サイトにより登録されている会社が異なるケースもあるため、他の不動産一括査定サイトでも目当ての不動産会社を探してみると良いでしょう。</p><h4 id="h27f256892a">地域によっては査定してくれる会社がない</h4><p>一括査定サイトの対応エリアは全国となっていますが、一部のエリアには対応してくれない場合や、依頼できる会社がない場合があります。<br>郊外に行けば行くほどこの傾向が強まるため、査定を希望する家が市街地から離れている場合には、注意が必要です</p><h4 id="h3a0878ed6b">営業電話がかかってくることがある</h4><p>一括査定サイトを利用すると、営業電話がかかってくることがあります。<br>もし、営業電話が苦手だという場合には、連絡はメールのみなどはっきりと伝えておくことが大切です。<br><br>なお、査定をするのに必要なことを電話で確認したり、査定後に家を売却するのか聞く電話は、確認のための電話なので営業電話ではありません。<br>営業電話とは、家を売るつもりがないと伝えたのにもかかわらず、セールストークをするなどの電話を指します。</p>

<h2 id="h378f6a7189">不動産一括査定サイト利用がおすすめな方の特徴</h2><p>一括査定サイトを利用するのがおすすめな方の特徴は、次のとおりです。</p><ul><li>査定を複数の会社に直接連絡するのが面倒な方</li><li>正確な相場をしりたい方</li><li>査定を依頼する会社、担当者などをあらかじめ知りたい方</li></ul><p><br>不動産の依頼を簡単に複数社へおこない、査定額を出してほしいという方に合っています。<br>一部の不動産一括査定サイトでは、登録している不動産会社の詳細や写真、担当者の詳細や写真を掲載していることもあり、より安心して依頼をすることができます。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>家を売却するときには、一括査定サイトを利用することをおすすめします。<br>不動産一括査定サイトを利用することにより、オンラインで簡単に複数社の不動産会社に査定を依頼することができます。<br><br>複数の査定額や査定根拠を確認することで、正確な不動産相場を知ることができます。<br>正確な不動産相場を知ることにより、スムーズな家の売却が可能になります。<br><br>不動産一括査定サイトで信頼できる不動産会社を見つけ、スムーズな家の売却をおこなっていきましょう。</p>

自宅の売却査定は、オンラインで気軽に申し込むことができま。この記事では、オンラインの一括査定を検討している方に向けて、メリット・デメリットや、おすすめな人の特徴について解説します。

家の査定はオンラインで申し込める？一括査定のメリット・デメリットも解説

<h3 id="he7f03ca6a8">一社に絞り売却活動を開始する</h3><p>3～4社の不動産会社から1社に絞って売却活動を開始しましょう。不動産会社に買い手を探してもらう「媒介契約」には3種類あります。<br></p><blockquote>・専属専任媒介契約・・・不動産会社1社に買い手を見つけてもらい、売主が自分自身で買い手を見つけることができない。<br><br>・専任媒介契約・・・不動産会社1社に買い手を見つけてもらい、売主が自分自身で買い手を見つけることができる。<br><br>・一般媒介契約・・・複数の不動産会社に買い手を見つけてもらうことが可能。</blockquote><p><br>この3つの契約の中で、どの媒介契約を選ぶのが良いのでしょうか。それぞれの契約にメリット・デメリットがありますが、専属専任媒介契約をおすすめします。<br><br>専属専任媒介契約は契約期間が3ヶ月以内と決まっており、その期間の間で不動産会社は一生懸命買い手を探します。不動産会社にとっては「3ヶ月間の期間で売り切るぞ」という気持ちが強いため売却に積極的になってくれます。特に、売却を急いでいる場合は一度「専属専任媒介契約」でお願いしてみましょう。</p>

<p>不動産の売却を仲介会社に依頼するときには、「媒介契約」を締結します。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・媒介契約とは何かが分かる<br>・3つの媒介契約の違いが分かって、どれが良いか自分で判断できるようになる<br>・媒介契約をやめたい時の対処法が分かる</blockquote>

<h2 id="h5c27461d63">媒介契約について</h2><p>媒介の意味を広辞苑で調べてみると『①双方の間に立ってとりもつこと。なかだち。とりもち。きもいり』とあります。<br>これを不動産業界の言葉に置き換えると、不動産会社に対して買主および売主の間を仲介するよう依頼することを指します。<br>&nbsp;<br>つまり媒介契約とは、不動産会社に対して購入または売却における仲介の依頼内容を具体的に契約として結ぶものと考えると良いでしょう。</p><h3 id="hda77ff705d">媒介契約を締結する理由</h3><p>媒介契約は、仲介手数料について定める契約でもあります。<br>&nbsp;<br>媒介の依頼をうけた不動産会社は、取引を成立させることで売主や買主より成果報酬となる仲介手数料を受け取ります。<br>これは売買契約ではなく「媒介契約に基づいて請求する」ものです。<br>&nbsp;<br>そのため、そもそも媒介契約を結んでいなければ、依頼者が仲介手数料を払わなかったり、その金額が安い高いなどでトラブルになることが考えられます。<br>&nbsp;<br>また媒介依頼をしたにも関わらず、どちらか片方が責務を果たさない場合、契約不履行の対象とできるかどうかも異なります。<br>&nbsp;<br>つまり買主・売主と不動産会社の双方が「約束を反故にされることを心配することなく」安心して取引をおこなうために結ぶ契約として、媒介契約は存在しています。</p><h3 id="h2a3e552e49">媒介契約による依頼業務</h3><p>媒介契約により不動産会社へ依頼する項目は、買主なのか売主なのかの立場によって少し異なります。<br>&nbsp;<br>売主であれば物件情報を広く掲載・表示することで購入者を探すことが依頼目的の主となり、その活動状況の報告も求めることになります。<br>一方で、買主であれば希望する物件情報の提供や現地見学の手配、また物件における状況の確認などが主な内容です。<br>&nbsp;<br>どちらの場合も双方との交渉窓口として、売買契約を締結するための調整や交渉が付随してきます。</p><h2 id="hc5d7eb04cb">媒介契約の種類について</h2><p>不動産売買における媒介契約は主に3種類あります。<br>&nbsp;</p><ul><li>一般媒介契約</li><li>専任媒介契約</li><li>専属専任媒介契約</li></ul><p>&nbsp;<br>売主にとっては、不動産を購入する際に専任媒介を結ぶメリットが少ない（むしろ存在しない）ため、大半が一般媒介契約を結ぶことになります。<br>マンション売却においては、それぞれのメリットとデメリットを比較して選択することになります。<br>&nbsp;<br>注意するべきは、専任媒介契約または専属専任媒介契約を不動産会社と締結した場合、 その契約期間中に、他の不動産会社から仲介をうけて売買契約を締結することは、媒介契約の違反となることです。<br>&nbsp;<br>そのため不動産会社のほとんどが「囲い込み」の意味も込めて、専任媒介または専属専任媒介を提案してくることは覚えておく必要があります。</p><h3 id="hded384c64a">一般媒介契約</h3><p>複数の不動産会社に購入者を探すよう依頼する際は、一般媒介契約を結びます。<br>一般媒介契約であれば、どの不動産会社の仲介により売買を行っても問題はありません。<br>また売主自らが購入者を探すことも可能です。<br>&nbsp;<br>そのため、マンション売却の選択肢は多くなりますが、不動産会社の立場から見ると『頑張って活動しても他社で契約する（＝利益がない）可能性がある物件』となるため、積極的な営業活動は行いにくい側面があります。<br>&nbsp;<br>最近は需要が少ない立地であったり、築年数の古いマンションの売却時に結ぶことが主流となっています。<br>仲介会社が報酬を受け取れるのは、物件が成約したときのみになります。つまり、どれだけ販売活動に力を入れても、他社仲介で成約した場合、収益として1円も入りません。そのため、積極的な営業活動を行いにくい傾向があります。</p><h3 id="hf6dda44fa6">専任媒介契約</h3><p>一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間となるのが専任媒介契約です。<br>こちらは提携をした不動産会社以外からの仲介にて売買契約を行うことは契約違反となりますが、売主自ら購入者を探すことは可能です。<br>&nbsp;<br>また締結している不動産会社は、売却活動の報告を最低でも2週間に1回実施する必要があります。</p><h3 id="hefb0e98513">専属専任媒介契約</h3><p>専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、他社の仲介による売買契約締結は契約違反です。<br>また売主が購入者を探すことも不可能となるので、不動産会社に「おまかせ」となります。<br>&nbsp;<br>一方で活動報告は最低でも1週間に1回以上となり、よりリアルタイムな報告を受けることが可能です。<br>また不動産会社の立場からみれば『他社で契約を結ぶことがないため、買主を探すことに注力しやすい』ことが大きなメリットとなります。<br>&nbsp;<br>需要が高く売れやすい物件、また人気のエリアで多く用いられる傾向にあります。</p><h3 id="h4f89814113">媒介契約の比較</h3><p>幅広く購入希望者を探すことが可能な一般媒介契約と、不動産会社の営業活動を後押しする専任媒介契約および専属専任媒介契約と大きく2つに分けることが可能です。</p>

<h2 id="hfc153568a9">媒介契約におけるポイント</h2><p>マンションの売却に際して、不動産会社に仲介を依頼するために結ぶ媒介契約も『契約』の1つです。<br>&nbsp;<br>そのため契約の約款（契約内容を記載した細かな文章）の意味を把握することは大切です。また特に金銭に関する契約内容については、しっかりと確認しておきましょう。<br>&nbsp;<br>大きなポイントとしては『仲介手数料』と『契約違反による違約金』の取り決めが考えられます。</p><h3 id="hdc3f8eb456">仲介手数料は媒介契約の種類に影響しない</h3><p>仲介手数料については「（売買価格×3％＋6万円）×消費税」を下回ることと定められており、媒介契約の種類による金額の違いはありません。<br>&nbsp;<br>3,000万円の物件の売買が成立した場合、支払う必要がある仲介手数料は96万円です。<br>&nbsp;<br>そのため一般媒介なら安い、専属専任媒介契約なら高いなどはないので、希望に応じた媒介契約を結ぶと良いでしょう。</p>

<h3 id="hdd66f2e24a">違約金が発生する場合</h3><p>媒介契約の種類により認められない行為をすると違約金を支払う必要が発生します。<br>たとえば専任媒介契約、または専属専任媒介契約を締結している場合において、その媒介契約期間中に他の不動産会社の仲介によって売買契約を成立させることは違約金の対象となります。<br>&nbsp;<br>その違約金は媒介契約書に記載する約定報酬額（＝仲介手数料）と同額となるため、高額となるので注意が必要です。</p>

<h2 id="h358757d2db">媒介契約をやめたくなったら？</h2><h3 id="hdff63977c9">専任媒介契約で、売却そのものをやめたいとき</h3><p>その旨を仲介会社に伝えて、レインズやポータルサイトから物件情報を取り下げてもらいましょう。<br>そのまま期間満了になれば媒介契約は自動的に終了します。<br>また、契約解除通知書などの書面で合意する方法もあります。<br>違約金の有無など言った言わないになることを避けるために確実な方法で進めたいですね。</p><h3 id="h2b52d93708">専任媒介契約で、仲介会社を乗り換えたいとき</h3><p>こちらは少し慎重に進めたい内容です。<br>トラブルなく進めるのであれば<br>・契約期間満了後に更新をせず、別の仲介会社に依頼<br>・一般媒介契約に切り替えてもらい、別の仲介会社とも一般媒介契約を締結する<br><br>専任期間中なのに、別の仲介会社に嘘をついて新たに契約したりすると、トラブルに発展する可能性もあるため、ルールーを守りつつ進めることをお勧めします。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h548ad2782a">Q1. 媒介契約は必ず締結する必要がありますか？</h3><blockquote>不動産売却の仲介を依頼するときは必要です。<br>契約というと、一方的に不利な契約を押し付けられそう、と不安に思う人もいるかと思いますが、内容をしっかり確認・納得した上で締結すれば、いざというときに自分を守ってくれるものになります。</blockquote><h3 id="ha328d4dadd">Q2. 仲介会社はどんなことをしてくれますか？</h3><blockquote>物件の広告、買主の捜索、交渉や調整、契約書類等の作成などです。</blockquote><h3 id="hcb9aef13d0">Q3. 媒介契約の種類には何がありますか？</h3><blockquote>専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。</blockquote><h3 id="h6300af02cd">Q4. できるだけ多くの仲介会社に依頼したいときはどの契約が良いですか？</h3><blockquote>一般媒介契約を選びましょう。</blockquote><h3 id="hc76a9226e5">Q5. 媒介契約で大切なことな何ですか？</h3><blockquote>契約書は約款もしっかり読んで、疑問に思うところがあれば締結前に確認しましょう。</blockquote>

<h3 id="h0098e43ab4">どの媒介契約がおすすめか</h3><p>3種類ある媒介契約において、これがおすすめ！というのは難しいところです。<br>それぞれに利点があるため、物件の状況や立地、需要に基づいて判断する必要があります。<br>&nbsp;<br>どれを選べばいいか判断が付かない場合は、複数の不動産会社に査定を依頼して、売却までの計画を確認、比較して考えるのがよいでしょう。 その中で信頼がおける不動産会社が見つかれば専属専任媒介を検討するとよいかもしれません。<br>それでも迷うときは、一般媒介から始めることが多いものです。<br>&nbsp;<br>媒介契約にはそれぞれ利点があって判断が難しいところはありますが、 不動産会社任せにするのではなく、自分たちで考えることがマンションを売却の1歩目となります。<br></p>

マンション売却を仲介会社に依頼するときには、「媒介契約」を締結します。この契約には、一般、専任、専属専任の3種類があり、それぞれメリットデメリットがあります。この記事では媒介契約の種類やポイントについて解説します。

【マンション売却】「媒介契約」のキホンを解説｜売却をやめたい時の対処法も教えます！

<p>賃貸マンションやアパートを借りる際、またマイホームの購入や売却の際に仲介手数料を支払うことは『なんとなく知っている』方も多いと思います。<br>しかし、その仲介手数料における支払う理由や計算方法については、あまり知られておらず『なんとなく不動産会社の請求額のまま支払っている』のが現状かも知れません。<br>&nbsp;<br>実際に仲介手数料が必要となるケース、または不要となるケース。<br>また、どのような計算式で請求されるかなど簡単に説明します。</p>

<h2 id="h3aa57a9427">不動産会社への仲介手数料とは&nbsp;</h2><p>仲介手数料とは文字通り『仲介をしたことに対する手数料（謝礼）』です。<br>ここでいう仲介とは、家を売りたい（貸したい）人と買いたい（借りたい）人の間を取り持つことを指します。<br>&nbsp;<br>また宅地建物取引業法により仲介手数料は成功報酬と定められていますので、契約が成立するまで支払いは不要です。<br>なお契約請求前に請求することは宅地建物取引業法違反となり、不動産業を営む資格のはく奪対象です。</p><h3 id="hfb5f887701">媒介契約と仲介手数料の関係&nbsp;</h3><p>マイホームの売却、購入を不動産会社に依頼する際に媒介契約書を交わします。<br>&nbsp;<br>媒介と仲介の違いについては諸説あるため割愛しますが、どちらも意味合いは同じであり、媒介契約書とは不動産会社に仲介を依頼する内容を書面化したものと思って良いでしょう。<br>&nbsp;<br>この媒介契約書には、買主（売主）の探し方や業務報告の方法や周期など、不動産会社が実際に実施する業務が記載されており、仲介手数料の金額（計算方法）や支払い請求のタイミングなどが明記されます。<br>&nbsp;<br>マイホームを売却する際は複数の不動産会社と交渉が可能な一般媒介契約か、1社の不動産会社のみと交渉可能な専任媒介契約・専属専任媒介契約から選択する必要があるため、媒介契約書の締結は必須でした。<br>一方でマイホームの購入や賃貸マンションの契約時には、今まで不動産業界の慣例により契約が成立した際に媒介契約書も締結するのが一般的でしたが、近年になり仲介手数料を支払わないトラブルが増加したため、あらかじめ締結する不動産会社も多くなっています。</p>

<h3 id="h04cf8e2bd0">仲介手数料の支払うタイミングについて&nbsp;</h3><p>前述のとおり仲介手数料は成功報酬となるため、契約が成立した後に不動産会社は請求することが可能となります。<br>また実際に支払うタイミングは不動産会社により異なるため、媒介契約書に従うことになりますが、あまり早いタイミングにすると契約破棄による返金が発生するため、引き渡し時と定めるのが一般的です。<br>&nbsp;<br>正確には当事者間において契約が破棄された場合も、不動産会社による仲介行為は成立しているため仲介手数料を請求することは可能です。ただし過去の判例から考えると、全額を請求することは難しく、契約破棄の防止にむけた不動産会社の寄与割合により減額されることになるでしょう。</p><h3 id="haaed7b8a14">仲介手数料を住宅ローンに組み込みたい&nbsp;</h3><p>よくある質問の1つとして、仲介手数料も住宅ローンに含めて分割払いが可能かどうかがあります。<br>結論として仲介手数料は住宅ローンに含むことは基本的に不可能です。<br>&nbsp;<br>これはマイホームの売買は当事者間によるものであり、住宅ローンは売買契約に基づいて金融機関が貸し出すものです。そのため本来は住宅ローンの性質と仲介手数料の性質が異なるからです。<br>&nbsp;<br>ただし、地方銀行などによっては諸経費ローンとして住宅費に巻き込んで借入ることが可能な場合も増えています。</p><h2 id="hbc7e700fdb">仲介手数料の金額について&nbsp;</h2><p>不動産会社が請求する仲介手数料についても、宅地建物取引業法により上限が設けられています。<br>&nbsp;<br>なお賃貸住宅の場合は、借主と貸主あわせて合計で「家賃の1カ月分＋消費税」が上限と定められています。<br>そのため借主には仲介手数料1カ月分を請求し、貸主には仲介手数料ではなく広告手数料の名目にて請求するのが通例となっています。</p><h3 id="hc5c79b6cf3">売買における仲介手数料の計算方法とは&nbsp;</h3><p>マイホームの売買における仲介手数料の限度額は、以下の数式で求めることが可能です。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/962cf4fe8b2d4cdeab03b49b49f411c6/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E3%81%AE%E9%99%90%E5%BA%A6%E9%A1%8D-min.png?w=2626&amp;h=1063" alt="売買金額  仲介手数料の計算式  ① 200万円以下の金額について  売買価格×5％＋消費税  ② 200万円超～400万以下の金額について  売買価格×4％＋消費税  ③ 400万円超の金額について  売買価格×3％＋消費税"><br><br>例として売買価格が1,000万円の場合の仲介手数料は<br>&nbsp;<br>① 200万円×5%＝10万円<br>② 200万円×4%＝&nbsp;8万円<br>③ 600万円×3%＝18万円<br>&nbsp;<br>となり合計36万円＋消費税であることが求められます。<br>なお400万円を超える場合①と②の合計は常に18万円であり「=400万円×3%＋6万円」となることから、仲介手数料は『（売買金額×3%＋6万円）＋消費税』で計算することが可能です。<br>&nbsp;<br>1,000万円×3%=30万円＋6万円＝36万円＋消費税</p><h3 id="h1491df4c49">400万円以下の取引は特例がある&nbsp;</h3><p>2018年に仲介手数料の上限が改正されたことにより『売買価格400万以下の場合、借主からの仲介手数料は最大18万円（＋消費税）』とすることが可能となりました。<br>&nbsp;<br>以前までは売買価格300万円の場合「300万円×3%＝9万円＋6万円＝15万円＋消費税」でしたが、それより3万円ほど高い18万円となります。<br>&nbsp;<br>これは老朽化した空き家など売買価格の低い物件について仲介手数料より、不動産会社が仲介する際に必要となる経費（現地調査や内覧、また手続きによるもの）の方が高くなりやすく、結果として仲介を拒否されることが散見したためです。<br>&nbsp;<br>なお、この制度は売主だけに適用されるため、買主に請求できる金額は今までと同じであり、先ほどの例であれば15万円＋消費税となります。</p>

<h2 id="h3342f4b0d4">仲介手数料を安くする方法&nbsp;</h2><p>当然ながら売買価格が大きくなると、比例して仲介手数料も大きな金額となります。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/9c1d88431249431eb92c4a739bed1266/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E6%97%A9%E8%A6%8B%E8%A1%A8.png" alt=""><br><br>そのため買主または売主としては、可能なかぎり仲介手数料を安くしたいものです。<br>&nbsp;<br>ここまで紹介してきた仲介手数料について、宅地建物取引業法で定められているのは上限金額であり、義務として決められている訳ではありません。<br>言い方を変えると『不動産会社が値下げするのは自由』です。</p><h3 id="hbb035bbb16">仲介手数料の最適な交渉タイミング</h3><p>仲介手数料の値引き交渉を実施するのであれば『媒介契約を締結する前』が最適です。<br>むしろ媒介契約を締結した後では、仲介手数料の金額も契約上に記載されているため、交渉が難しくなります。<br>&nbsp;<br>売主の場合であれば一般媒介契約ではなく専任媒介契約・専属専任媒介契約を結ぶ条件として仲介手数料の値下げを迫る方法もあります。<br>&nbsp;<br>また買主であれば購入時に交渉するのも良いでしょう。</p><h3 id="h871e7dc924">仲介ではなく買取による売却を検討する</h3><p>マイホームを売却する際には、不動産会社に買主を探すよう依頼する仲介とは別に、不動産会社自身が買主（購入者）となる『買取』という制度があります。<br>&nbsp;<br>買取の最大のメリットは、買主を探す必要がないため売却依頼から契約、また現金化までの期間が短いことです。そして不動産会社が購入することにより、仲介行為が発生しないため仲介手数料が不要となります。<br>&nbsp;<br>仲介と買取には、それぞれ異なるメリットが存在するため、マイホームを売却する際は仲介だけではなく比較検討するのがおすすめです。</p>

<h3 id="hdb40afa2e7">個人間取引による売買は難しい&nbsp;</h3><p>不動産会社を介さず個人間で取引を行うことも、当然に仲介行為が発生しないため仲介手数料は発生しません。<br>しかし、不動産登記をはじめとした様々な手続きを自分たちで行うことになるため、ハードルは少し高くなります。<br>&nbsp;<br>また契約書についても同様ですので、売主と買主の信頼関係が必要となります。<br>&nbsp;<br>こうした手間賃を仲介手数料として支払っていると考えると、少し高い金額でも納得できるかも知れません。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h5e0fd18a72">Q1. 仲介手数料は売買契約前に請求されることはありますか？</h3><blockquote>ありません。不動産の売買の仲介手数料は成果報酬です。売買契約前に請求されることはありません。</blockquote><h3 id="hbb6edc2686">Q2. 媒介契約の種類を教えてください。</h3><blockquote>専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類です。<br>一度に複数の仲介会社と契約したい場合は一般媒介契約を選択してください。</blockquote><h3 id="haf3ee3d47f">Q3. 仲介手数料の金額は法律で決まっていますか？</h3><blockquote>宅地建物取引業法により、上限は決まっています。下限は決まっていません。</blockquote><h3 id="h81d90e9967">Q4. 仲介手数料の交渉をするのはいつが良いですか？</h3><blockquote>媒介契約を締結する前が最適です。</blockquote><h3 id="hbd1f093e2e">Q5. 買取で仲介手数料がかからないのはなぜですか？</h3><blockquote>直接取引になり、間に仲介会社が入らないからです。<br>ただし、同じ買取会社に売却する場合でも間に仲介会社を入れて取引した場合は仲介手数料がかかります。</blockquote>

不動産を売買するときの仲介手数料のルールを知っていますか？この記事では、仲介手数料を払うタイミングや計算方法、支払わなくて良いケースについて解説しています。

不動産を売買するときの仲介手数料はいくら？金額のルールと計算方法を解説

<h2 id="hb51d37f56f">売却査定は不動産会社へ依頼するのがおすすめ</h2><p>不動産の価格は特に「定め」というものがありません。そのため何も知らない一般の方は、相場よりも安く売られたり、高く買わされたりということも現実にあります。<br><br>そのようなことを防ぐためにも、不動産の専門家である不動産会社に売却査定をお願いするようにしましょう。不動産会社に依頼することで、適正な売却価格というものを知ることができ、スムーズな持ち家の売却が可能です。<br><br>離婚となると、持ち家の売却にも時間がかかることが懸念されますが、不動産会社に頼むことでその心配を軽減できるかもしれません。<br></p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hebda46f9f2">Q1. 不動産は必ず財産分与の対象になりますか？</h3><p>結婚後に建てたり、購入した不動産は対象になります。<br>結婚前に購入した不動産でも、<span style="color:#333333">結婚後に住宅ローンを払っていた場合は「ローンを支払った分」について共有財産の対象となリマス。</span><br></p><h3 id="he337716e48">Q2. ローンが残っていても売却できますか？</h3><p>売却できますが、原則「売却価格＋自己資金」でローンを完済することが必要になります。<br>それが難しい場合は、任意売却などの手段で売却を検討していくことになります。<br></p><h3 id="h107f110aa1">Q3. 相手と顔を合わせずに売却できますか？</h3><p>オンライン対応をしている会社に依頼すれば、売買契約までは顔を合わせずに売却を進められます。</p><h3 id="h2d87378588"><br>Q4. 離婚時の売却で買取はおすすめですか？</h3><p>売却を急ぐ必要がある場合は有効です。<br>また、荷物をそのままの状態で売却したい場合もおすすめです。<br><br>しかし、相場価格より低くなってしまうことが多いため、できるだけ高い価格での売却を目指す場合は、一度仲介で売却することをおすすめします。<br></p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回は、離婚の時に持ち家を売却する手順や、査定をお願いするコツを解説しました。離婚に関することや、持ち家の売却に関することは専門的な知識が必要になり、細かな価格設定などをしないと売却して後悔することに。<br><br>できれば離婚の前に夫婦でしっかり話し合って、不動産会社などの専門家に相談をし「後悔しない持ち家の売却」を成功させましょうね。</p>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br><br><span style="background-color:#fff491">WEBURUで売却するメリット</span><br>・夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）<br>・仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる<br>・交通費や、移動にかかる時間を節約できる<br>・電子契約では、印紙代がかからない<br><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>また、仲介だけではなく買取にも対応しております。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>離婚による自宅マンションの売却を検討している方をはじめ、一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、気軽にご相談ください。</p>

マンション売却_離婚

離婚時には「持ち家」をどうするのかも問題になります。この記事では、離婚時に住宅ローンが残っていても売却できるのか、売却金額はどのように分けるのかについて解説をしています。

【離婚の持ち家問題】全体像を把握して、スムーズに売却を成功させる手引き

<p>投資用の不動産物件を購入することで、前貸主から購入者に変更となるオーナーチェンジ。<br>このオーナーチェンジは入居者がすでに存在することから、投資による利回りが予想しやすく、投資初心者に人気となっています。<br>&nbsp;<br>一方で、オーナーチェンジによる投資は、入居者との訴訟トラブルになるなど、やや問題が発生しやすい手法でもあります。<br>&nbsp;<br>ここでは、オーナーチェンジにおける問題点と、解決に向けて入居者を追い出す（＝退去させる）ことが可能なのか。また追い出す場合、どのような方法が考えられるのかを説明します。</p>

<h2 id="ha59a5a54f4">オーナーチェンジ物件が人気の理由&nbsp;</h2><p>投資用物件を購入する目的としては、税金対策を除けば利益確保が主になります。<br>誰もが、より高い利回りで運用したいと考えるでしょう。<br><br>オーナーチェンジ物件は、住宅ローンが使用できないことから、買い手が不動産会社や投資家等に限定されるため、空室物件よりも低い価格で取引される傾向にあります。そのため、同じ物件を購入するなら、オーナーチェンジ物の方が安く購入できる分、利回りも高くなる可能性があります。<br>&nbsp;<br>さらに、家賃収入はもちろんのこと、仲介業者に依頼して入居者を探すという手間を減らし、家賃収入が得られない「収入0の期間」が無いというメリットがあります。<br>&nbsp;<br>一方、前のオーナーが強引な手法で入居者を確保していたために、購入後に問題が発生するケースもあります。<br>&nbsp;<br>この『強引』について具体的には、本来なら審査に通ることのない低所得（または無収入）な世帯主に貸し出しをしていたり、賃料を相場より低くしていたり将来における設備投資の空約束など、そもそも無理としか思えない内容であるなど、決して正常といえない契約であることを指します。<br>&nbsp;<br>そのため、特に1棟規模のオーナーチェンジ物件は当たりはずれの大きいギャンブル物件とも言われており、ときには購入後に入居者を追い出す必要性が出てくる場合もあります。<br>投資用物件について、すでに入居者が存在するというのはメリットとデメリットの両方があるものです。</p>

<p>入居者がいる状態で収益物件を売買する「オーナーチェンジ」。賃料収入もあるはずなのに、なぜ売却するのか気になったことはありませんか？<br><br>オーナーチェンジ物件を購入しようとしている方の多くは投資目的です。儲からなければ意味がありませんよね。<br><br>売却理由は、その物件を購入しても良いか、危険かを判断する重要な材料の一つになります。<br><br>この記事では、オーナーチェンジ物件の売却理由を紐解きながら、物件を見極める視点を解説します。<br></p><h2 id="h2a34473bf0">オーナーチェンジ物件とは？</h2><p>オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で販売されている収益物件になります。<br>つまり、物件のオーナー（所有者）のみ変わる物件ということです。<br>区分マンション、アパート1棟など種類は異なっていても、入居者が居住中のままオーナーが変更になる場合はオーナーチェンジ物件と呼ばれます。</p>

<h2 id="h3be15aa7ff">なぜ売る？オーナーチェンジ物件を売却する7つのケース</h2><p>それでは早速、売却理由を紹介しています。<br>危険度と注意ポイントも記載していますので、参考にして見てください。<br></p><h3 id="h351f9b50ce">理由1：物件が満室になり価値が高くなった【危険度：★☆☆☆☆】</h3><p>まずは1棟もの特有のケースです。<br><br>不動産投資の上級者がオーナーである場合が多いですが、空室が多かった物件を安く購入し、満室にして価値を高め、キャピタルゲイン狙いで売却しているようなケースです。<br><br>満室であれば家賃収入も高く、数字上は非常に魅力的に見える物件が多いのが特徴です。<br><br>しかし、適正な方法以外で空室を埋めていた場合は、購入後すぐに入居者が退去してしまう、という事態も考えられます。<br>面倒でも、レントロールに目を通し、違和感がないか、入居者の属性は問題ないか確認するようにしましょう。<br><br>また、一棟ものは設備の交換や修理が同じタイミングで複数発生する可能性もあるため、そのことも視野に入れて購入を検討してください。<br></p><h3 id="h11d66a611c">理由2：資金が必要になった【危険度：★☆☆☆☆】</h3><p>まとまった資金を調達するために売却するケースです。<br>区分マンションでもよくあり、以下のような理由が挙げられます。</p><ul><li>他の収益物件を購入</li><li>事業資金に充当</li><li>借金返済</li><li>子どもの学費</li><li>自宅購入費用</li></ul><p><br>この場合は、売主の事情によるものなので、売却理由としての危険度は低いです。</p><h3 id="h4f5e5fd5e8">理由3：いずれ住む予定だったが、その予定がなくなった【危険度：★☆☆☆☆】</h3><p>転勤等で、数年後にまた戻ってくる予定で一定期間限定で賃貸に出したけれど、戻る予定がなくなったというケースです。<br><br>賃貸のままでも良いけれど、遠方で管理も手間という理由や、転勤先で新たに自宅を購入するために、ローンを完済しておきたい、といったニーズが挙げられます。</p>

<h3 id="hb4b4c87280">理由4：相続が発生して管理が難しくなった【危険度：★★☆☆☆】</h3><p>収益物件を相続したけれど、未経験である不動産管理をする手間やリスクを避け、早く売却して現金化をしたいといったケースです。<br><br>また、相続税の支払いのために、現金化を急ぐという理由で相場よりも安く販売される場合もあります。<br><br>物件の詳細をわかっている人ないない場合があるため、賃貸借契約書や修繕履歴などが揃っているか、管理会社との契約がどうなっているのかなど、確認しておく必要があります。</p>

<h3 id="h5495d88f0d">理由5：収支が悪化した【危険度：★★★☆☆】</h3><p>収支悪化の理由によっては危険度がぐっと高くなります。<br>収支悪化には以下のような理由があげられます。</p><ul><li>返済比率が大きく月々の返済額が大きい</li><li>管理費や修繕積立金が増額になり、支出が増えた</li><li>設備の修繕費がかさんだ</li><li>想定より低い賃料で貸してしまった</li></ul><p><br>最初の理由は、オーナー個人が起因になるため危険度は低いです。<br><br>管理費等の値上げについては、マンションに長期計画が作成されているのか、今後の値上げ計画はあるのかを確認して、許容できるか判断しましょう。<br><br>設備の故障は、どの物件でも起こります。<br>何の設備がどんな理由で修繕が必要になったのかを確認しましょう。<br><br>老朽化が原因であれば、修繕履歴を確認の上、他の設備があとどのくらいで修繕が発生しそうか、支出を予測しておきましょう。<br>（設備の修繕をめぐって、入居者とオーナーが揉めているケースも考えられますので、少し注意が必要です）</p>

<h3 id="hcdab0290c9">理由6：建物や設備の老朽化【危険度：★★★★☆】</h3><p>前項と似ていますが、これは、建物や設備の老朽化によるトラブルや修繕費の高騰を「見越して」売却しているケースです。<br><br>今後、修繕費や対応コストがかさむ可能性があるため、築年が経過しているのに、一度も修繕履歴がない物件は慎重に検討しましょう。<br><br>また、長期修繕計画が作成されていない物件などは、今後修繕積立金が旧に値上げされたりする可能性もあるため、建物自体の管理状況も注視する必要があります。<br></p><h3 id="h6469ce1a5f">理由7：入居者の属性に問題がある【危険度：★★★★★】</h3><p><br>危険度がぐっと高くなるのが、入居者に問題がある場合です。<br>例えば、</p><ul><li>家賃の滞納が多い</li><li>近隣住民とトラブルを頻繁に起こす</li><li>難癖に近いクレームが多い</li><li>大幅な家賃交渉をしている</li><li>無理な修繕を依頼してくる</li></ul><p>こういった条件に当てはまる入居者がいる場合、少し損をしても売ってしまいたいというオーナーは少なくありません。<br><br>また、入居者に問題があるかというのはオーナー、もしくは不動産会社の担当者にきちんと聞かないと教えてもらえないケースもあります。<br>どんな入居者なのかはきちんとヒアリングをして、回答が曖昧であったり、不信感を感じるようであれば、数値上魅力的な物件であっても見送るのが吉の場合も多いです。</p><h2 id="h28d4f4ebc4">オーナーチェンジで確認すべきチェックポイント</h2><p>上記を踏まえて、オーナーチェンジで確認すべきポイントをまとめておきます。</p><h3 id="h8443930fbb">入居者関連</h3><ul><li>入居者属性</li><li>入居者とのトラブル</li><li>賃貸借契約書の内容</li></ul><p><br></p><h3 id="hc901011724">修繕関連</h3><ul><li>修繕履歴を確認する</li></ul><p><br></p><h3 id="h58d7fad9b1">建物関連</h3><ul><li>管理費等の値上げ計画の有無と金額</li><li>建物の管理状況</li></ul><p><br></p><h3 id="h4f6fea3f36">管理関係</h3><ul><li>管理会社との契約内容</li></ul><p><br></p><h3 id="ha739b3b8f6">その他</h3><ul><li>部屋の位置</li><li>周辺環境</li></ul>

<h2 id="hdf501595a4">【売りたい人向け】懸念事項がある収益物件を売却するには？</h2><p>ここまで、オーナーチェンジ物件の購入検討者向けの内容でしたが、ここで、売却検討者向けの内容に、売却理由が渋いときにどのような売却戦略が良いのかを記載します。<br></p><h3 id="hee2657c691">売却期限が決まっていない</h3><p>売却期限が決まっていない場合は、賃借人と交渉してみるのも一つの手です。<br></p><h4 id="ha243603b74">退去交渉をする（普通借の場合）</h4><p>高く売却したから、という理由で入居者を退去させることはできず、更新を阻止することもできません。<br><br>そのため、立退料を支払う前提で交渉するか、<br>再契約不可の定期借家契約に切り替えた上で、契約満了を待つ、という手法になります。<br><br>定期借家に切り替える際は、賃料減額などでお得感を出したうえで交渉していくことが一般的です。</p><h4 id="h4973aa315c">賃料値上げをする</h4><p>賃料を値上げして、利回りを高くすることで売却しやすくする方法です。<br>ただし、賃借人も簡単には受け入れてもらえない可能性が高いです。</p><h3 id="h4b6e78f9a5">売却期限が決まっている</h3><h4 id="hbd8645dfa4">値下げ</h4><p>売却期限が決まっている場合は、長期戦が見込まれる退去交渉や値上げ交渉は効率的ではありません。<br>残念ながら、値下げをするのが効果的な手段になります。</p><h4 id="h29805b6b99">買取業者</h4><p>とにかく早く売却したいという場合は、買取業者への売却も検討しましょう。<br>ただし、買取価格は市場価格よりも低くなるのが一般的です。<br>賃料収入を得ながら長期的に売却活動をするのと、すっぱり売却してしまうのと、どちらがメリットが大きいかを考えてから決めるのがおすすめです。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h81ada1b267">Q1. オーナーチェンジ物件とは？</h3><p><span style="color:#333333">オーナーチェンジ物件とは、入居者が居住している状態で販売されている収益物件です。</span><br></p><h3 id="h95c015ed1e">Q2. オーナーチェンジ物件を売却するケースは？</h3><p>以下のようなケースがあります。</p><ul><li>満室になった（一棟マンションのとき）</li><li>資金が必要になった</li><li>住む予定がなくなった</li><li>管理が煩わしい</li><li>収支が悪化した▶︎注意</li><li>建物の老朽化▶︎注意</li><li>入居者とのトラブル▶︎注意</li></ul><p><br></p><h3 id="hdbf1e5835f">Q3. オーナーチェンジ物件を購入するときに確認すべきことは？</h3><p>少なくとも以下は確認しましょう。</p><ul><li>どんな人が住んでいるか</li><li>トラブルは発生していないか</li><li>修繕積立金などの値上げの予定はないか</li><li>周辺環境は問題ないか</li></ul><p><br></p><h3 id="h358735da49">Q4. より良い条件で収益物件を売却するには？</h3><p>以下のような対策があります。</p><ul><li>退去交渉</li><li>賃料値上げ</li></ul><p><br></p><h3 id="h0cb551e841">Q5. 買取業者に売るのはどんなとき？</h3><p>以下のような場合は買取業者も検討しましょう。</p><ul><li>至急売却したいとき</li><li>室内の状態が悪いとき</li><li>利回りが低いとき</li><li>築年が経過しているとき</li></ul><p><br></p>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件の売却理由ごとに、注意点を解説しました。<br>これから購入される方にはより良い物件の購入のために、<br>売却を検討されている方にはより良い条件での売却のために、この記事が参考になれば幸いです。</p>

オーナーチェンジ物件の売却理由と原因がわかれば、良い物件の購入にぐっと近づきます。この記事では、オーナーチェンジ物件の売却理由と注意ポイントを解説しています。

【売却理由から探る】良い収益物件の見極め方｜オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか？

<h3 id="h72e3acaa2f">入居者が存在するメリット&nbsp;</h3><p>前述のとおり、投資物件を購入後すぐに家賃収入を得ることができることは大きなメリットでしょう。<br>また不動産会社とのパイプがない場合は、入居者探しの依頼もままならないことがありますが、そうした対応も必要ありません。<br>&nbsp;<br>不動産に関する知識や業界へのパイプがなくとも、すぐ収益を得ることができることから、不動産投資の初心者にもおすすめです。</p><h3 id="hf7ab6bd146">入居者が存在するデメリット&nbsp;</h3><p>入居者がすでに存在することはメリットでもあり、デメリットでもあります。<br>&nbsp;<br>たとえば購入した物件における部屋の中の管理状況が不明なことは、大きな不安材料でしょう。<br>いまの入居者が退去したタイミングで室内を確認してみたら、想像以上にボロボロでリフォーム代が高額になることもあります。<br>&nbsp;<br>また、入居者自身がトラブルメーカーであったり、家賃を再三にわたり滞納しているなど、問題を抱えているかどうか、実情が分かりにくい点も考えられます。<br>&nbsp;<br>そもそも入居時の審査が、どのように行われたのか不明なため、購入者が考える審査基準と異なる可能性があります。<br>&nbsp;<br>それが、前の貸主との単純な考え方の不一致であれば許容することもできますが、そうでなければ、入居者がいること自体が問題となるかも知れません。</p><h2 id="h978e5015d9">入居者を追い出す（退去させる）ことは可能なのか&nbsp;</h2><p>民法および宅地建物取引業法といった法律にて、賃貸借契約において借主の立場は手厚く保護されています。<br>&nbsp;<br>そのため、気に入らないといった感情論や、常識的な範囲といった曖昧な理屈で入居者を追い出すことは、ほぼ不可能といえるでしょう。<br>&nbsp;<br>実際に入居者を追い出す（退去させる）ためには、賃貸借契約に基づいた対応と手順が必要となり、それは費用と時間が多く必要になるものと認識しておく必要があります。</p><h3 id="hf492c211ac">居住権について&nbsp;</h3><p>賃貸借契約における退去トラブルや立ち退きが発生した場合、よく耳にするのが入居者の居住権についてです。<br>&nbsp;<br>まず居住権という言葉は、あくまでも一つの概念を表すものであり、法律上に存在するものではありません。そのため『居住権により入居者は守られている』という主張は法的根拠のないものです。<br>&nbsp;<br>一方で、投資用物件における居住権の概念を定義するのであれば『賃貸借契約に基づいて入居者が居住する権利 』を指していると解釈できます。<br>つまり、結局は賃貸借契約の内容が重要となるわけであり、居住権そのものではないことがわかります。</p><h3 id="h942f93838f">賃貸借契約について&nbsp;</h3><p>一般的に、賃貸マンションやアパートを貸し出す場合は『普通借家契約』または『定期借家契約』の2種類が大半です。<br>&nbsp;<br>この2つの契約について、大きく分類すると普通借家契約は『定められた年数ごとに更新契約を行うことを前提としている』となり、ほとんどのマンションやアパートなどで結ばれている契約方法です。<br>&nbsp;<br>一方で、定期借家契約は『当初から5年、10年といった期間を定めており、期間が経過すると契約も満了となる』ものです。こちらは分譲マンションや戸建てなどマイホームを貸し出しする時に結ばれることが一般的です。<br>たとえば海外への長期出張などにより、決まった期間において家を空ける際に利用されています。<br>&nbsp;<br>入居者への退去を求める際に、そもそもの契約が定期借家契約の場合、その契約期間を経過すれば何の問題もなく退去させることができます。<br>&nbsp;<br>しかし、普通借家契約の場合は、貸主が一方的に更新をしないことにより契約を終了する ことはできません。<br>更新契約としながらも、貸主が更新を拒否するには後述する『正当事由』が必要となるからです。<br>&nbsp;<br>一般的な感覚からすると、更新契約という言葉から貸主が更新しない権利を持っていると感じるかも知れません。しかし借主保護の観点により法律上は認めていないのが現状です。</p>

<p>オーナーチェンジ物件を購入するとき、利回りだけに気を取られていませんか？<br>ときどきですが、思わぬ特約を初め、賃貸借契約書には時限爆弾やトラブルのもとが隠れている場合があります。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・賃貸借契約書の種類が分かる<br>・賃貸借契約書で特に確認すべき6つの項目が分かる</blockquote>

<h2 id="he68b7172b8">賃貸借契約の種類</h2><p>賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、貸主がどちらの契約内容で物件を貸し出すか決められます。ここでは、それぞれの違いを押さえましょう。<br>&nbsp;<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/9583bd7cbf4f44cf9a658e3035e881fd/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E5%80%9F%E5%A5%91%E7%B4%84%E3%81%AE%E7%A8%AE%E9%A1%9E.png?w=2048&amp;h=884" alt="普通借家契約  定期借家契約  契約方法  制限なし  書面  契約の存続期間  1年以上  契約書で定めた期間  1年未満の契約  認められない  ※期間の定めのない契約とみなされる  認められる  契約の更新  借主からの希望次第で更新される  ※貸主が更新を拒むには正当な理由が必要。  更新なし  契約期間満了をもって終了"></p><h3 id="h4c2efb73a9">普通借家契約</h3><p>普通借家契約は、貸主に正当な理由がない限り契約はそのまま更新されます。正当な理由とは、再開発エリアに入っていて建物の取り壊しを要求されている、建物の劣化がひどくこのまま住み続けていると危険を伴うといった事情が該当します。<br>&nbsp;<br>そのため、物件の利回りが低いため更地にして売却したい、借主の態度が気にくわないため追い出したいといった貸主の個人的な事情は正当な理由に当てはまりません。</p><h3 id="h4effbb898d">定期借家契約</h3><p>定期借家契約は、契約期間満了をもって更新されずに終了する契約形態です。定期借家契約を結んでいて契約終了後もそのまま住み続けたい場合「契約更新」ではなく「再契約」になります。<br>&nbsp;<br>しかし、再契約は貸主の合意がなければ成立しません。借主が再契約したい旨を伝えても貸主が拒んだら、契約期間終了に伴い退去する必要があります。</p><h2 id="hc42d7f88e4">オーナーチェンジ物件の賃貸借契約書で確認すべき6項目</h2><p>オーナーチェンジ物件を購入するうえで、賃貸借契約書の確認は必要不可欠です。契約書にきちんと目を通さずに取引を進めてしまうと、後にトラブルが起きる可能性が高まります。ここで紹介する6項目を中心に、隅々まで契約内容をチェックしましょう。</p><h3 id="he1bb846ddc">家賃</h3><p>家賃の項目をチェックするときは、以下のポイントを意識して相応しい金額が設定されているかみてみましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>相場に合っているか</li><li>借主ごとにばらつきはないか</li></ul><p>&nbsp;<br>相場より高い家賃が設定されている場合、今の借主が退去したときに家賃を下げないと新しい借主が見つからず利回りが下がる恐れがあります。<br>&nbsp;<br>また、借主ごとに家賃にばらつきがある場合も注意しなくてはなりません。たとえば、ほとんどの部屋は月8万円で貸し出されているのに対し、ある部屋のみ月3万円で貸し出されているとします。月5万円も差があるとなると、低家賃の部屋は何かトラブルを抱えているかもしれません。<br>&nbsp;<br>数百円～数千円ほどの違いなら良くあることですが、何万円も差があるなら物件のオーナーに低価格の理由を尋ねると良いでしょう。</p><h3 id="h3d4a4e1953">敷金</h3><p>敷金とは、賃貸物件を借りるときに家賃未払いや原状回復費に備えて、貸主が借主から預かるお金をいいます。敷金をチェックするときは、以下の内容を意識しましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>敷金の設定はあるか</li><li>何カ月預かっているか</li></ul><p>&nbsp;<br>購入を検討しているオーナーチェンジ物件に敷金の設定がない場合、注意しなくてはなりません。地域柄敷金を設けていない物件もありますが、賃貸のニーズが低く敷金を設定していると借主が見つからないため敷金なしとしている物件がほとんどです。<br>&nbsp;<br>また、敷金ありの物件なら、何カ月分預かっているかチェックし、前のオーナーから引き継がれている敷金の金額と契約書の内容が正しいか確かめましょう。</p>

<h3 id="h49ca5dcda0">更新料</h3><p>賃貸借契約書を確認するときは、家賃や敷金ばかりに目が行きがちですが、更新料のチェックも欠かしていけません。<br>&nbsp;<br>「前のオーナーは更新料を取らなかった」「事務手数料が発生するとは聞いていない」など、更新料を巡るトラブルは案外多くあります。契約更新料だけでなく、更新時に発生する事務手数料や取り決めも併せて確かめておきましょう。</p><h3 id="hdd68e3aefb">契約期間</h3><p>賃料以外に契約期間も大切なポイントです。契約期間をチェックするときは、以下のポイントを意識しましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>契約から日が浅い入居者はいないか</li><li>契約期限が迫っている入居者がいないか</li></ul><p>&nbsp;<br>たとえ満室の物件だったとしても数日前に入居した借主がいる場合、売主が物件を早期売却するためにサクラを入居させている可能性があります。<br>&nbsp;<br>契約して間もない入居者が一組でもいるなら、入居申込書を見せてもらい不審な点はないか確認すると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、契約期限が迫っている入居がいると、期間満了のタイミングで空室になるかもしれません。入居者に更新の意思があるかどうか売主に尋ねることをおすすめします。</p><h3 id="heb93e9992f">特約</h3><p>賃貸借契約書の内容をよく読むと、特定の入居者とのみ交わされた特別の内容が記されていることもあります。たとえば、フリーレントが付いている、家賃発生日を遅らせるといった個別の取り決めです。<br>&nbsp;<br>入居者とのトラブルの種になることもありますので、どんな特約が定められているのか確認しておきましょう。</p><h3 id="h0e5aaf258b">入居者情報</h3><p>居者の情報を把握しておくことも重要です。氏名はもちろん、性別や職業、国籍、年齢など細かい部分までチェックすることをおすすめします。<br>&nbsp;<br>契約で禁止しているのにもかかわらず、契約者が第三者に又貸ししている場合や名義人と別の人が住んでいる場合もあるため、注意しましょう。<br>&nbsp;<br>とはいえ、賃貸借契約書のみでは詳細を確かめられません。可能であれば、直接現地に行きどのような人が住んでいるのか見てみると良いでしょう。</p>

<h2 id="h0e2c7908b2">契約書に記載されていない特約に注意！</h2><p>オーナーチェンジ物件の賃貸借契約では、契約書に記載されていない特約に気をつけなくてはなりません。たとえば、ペット禁止物件で一部の人がペットを飼っている、居住用物件で事業所として利用している借主がいるといった例が挙げられます。<br>&nbsp;<br>契約書に記されていない特約や前のオーナーが黙認していたことは、新しいオーナーと借主間でトラブルになりかねません。<br>&nbsp;<br>しかし、賃貸借契約書に記載のない項目を新しいオーナーが見抜くことは難しくなります。そのため、契約前に物件調査に行ったり、オーナーに契約書にはない特約を交わしたりしていないか尋ねることをおすすめします。</p>

<h2 id="hb0df00368d">賃貸借契約書は原本を受け取る</h2><p>オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件を引き渡したタイミングで前のオーナーから新しいオーナーに物件に関するすべての義務、権利が移行します。移行後、新しいオーナーと入居者間でのトラブルを避けるためにも、賃貸借契約書は必ず原本を受け取りましょう。<br>&nbsp;<br>また、入居者申込書や重要事項説明書、物件パンフレット、付帯設備の説明書といった書類の保管があれば受け取ることをおすすめします。退去の際や設備不良の際にスムーズに対応できるでしょう。</p><h3 id="hf5b7f5c09f">賃貸借契約書の原本がないときの対処法</h3><p>賃貸借契約書は、物件購入後のトラブルを未然に防ぐためにも原本で受け取るのが理想的です。しかし、どうしても原本が見つからないなら、管理会社に提出してあるコピーを入手しましょう。<br>&nbsp;<br>また、管理会社から原本のコピーを入手できなかった場合、事情を説明して入居者が保管している賃貸借契約書をコピーさせてもらいましょう。<br>&nbsp;<br>もし、入居者が契約書を紛失しているなら、オーナーチェンジを機に新たな契約書を作成することをおすすめします。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="ha7834355c4">Q1. 普通借家契約と定期借家契約の違いは何ですか？</h3><blockquote>大きな違いは、更新できるか否かです。<br>普通借家契約は貸主に正当な理由がない限りそのまま更新されますが、定期借家契約には更新はありません。<br>定期借家契約は、契約期間満了とともに契約が終了します。</blockquote><h3 id="hfd53729a36">Q2. 定期借家契約で契約満了後も入居者が住むことを希望した場合、どのような対応になりますか？</h3><blockquote>再度契約をすることになります。</blockquote><h3 id="he1918c75d8">Q3. 定期借家契約の再契約を拒否することはできますか？</h3><blockquote>可能です。正当事由なしに拒否することができます。</blockquote><h3 id="h30bb130b3b">Q4. 特約を確認していないとどんなトラブルが起こる可能性がありますか？</h3><blockquote>修繕費の負担や、退去時の取り決めなどでトラブルが発生する可能性があります。</blockquote><h3 id="hd790e0738f">Q5. 入居者関連で注意すべきことはありますか？</h3><blockquote>契約名義人と入居者の関係を確認しておきましょう。<br>名義貸しや、愛人が住んでいる場合など、後々トラブルになる可能性があります。</blockquote><h3 id="h0dca8efba8">Q6. 賃貸借契約書は、コピーを貰えば良いですか？</h3><blockquote>前オーナーから、原本をもらいましょう。</blockquote><h3 id="hbd243d2996">Q7. 前オーナーが賃貸借契約書を紛失していた場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>管理会社にコピーをもらう、賃借人の契約書をコピーさせてもらうなどの対応をしましょう。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>賃貸借契約書をきちんと確認せずに、オーナーチェンジ物件を購入してしまうのは危険です。契約書を確認するときは、今回紹介したポイントを参考にしてみてください。</p>

オーナーチェンジ物件を購入するとき、賃貸借契約書の内容をよく確認しておかないと、後々トラブルに巻き込まれる可能性もあります。この記事では、賃貸借契約の種類や、契約書の中で特に確認すべき６つの項目を解説しています。

【オーナーチェンジ】賃貸借契約書の理解を深める6つの項目

<h2 id="h9897b0914c">&nbsp;入居者を追い出すメリット・デメリット</h2><p>やや難易度の高い「追い出し」ですが、ここでメリット・デメリットを整理しておきます。</p><h3 id="h1863d239a0">入居者を追い出すメリット</h3><h4 id="hc6578fea0e">利回りが改善する</h4><p>現在低い賃料で貸し出してしまっている場合、追い出しをして新たな入居者に貸すことで利回りが改善する可能性があります。<br>同時に、オーナーチェンジ物件としての資産価値も上がる可能性があります。<br><br>逆に、現在高い賃料で契約できている場合は、逆も然り、と言うことになりますので注意が必要です。</p><h4 id="h2670c5f97d">トラブルが解消する</h4><p>賃料支払いや、近隣住民とのトラブルを抱えている場合は、追い出しを行うことでトラブル解消が見込めます。</p><h3 id="hba2380b921">入居者を追い出すデメリット</h3><h4 id="hf3cbd93e2e">手間がかかる</h4><p>すでに解説しましたが、追い出しは簡単には実施できません。<br>契約などを確認や、書面を送付などに加え、長期化した場合には時間的にもかなりの手間がかかります。</p><h4 id="h6325c8316a">トラブルの泥沼化</h4><p>交渉がスムーズに進んだ場合は良いですが、全てがうまくいくわけではありません。<br>訴訟への発展や、逆恨み・嫌がらせなどを受けてしまう可能性もあるため、慎重な判断が必要です。</p><h2 id="h4a1347f1e5">入居者を追い出す（退去させる）手順について&nbsp;</h2><p>実際にオーナーチェンジにより入居者を退去させる場合、以下の手順を取っていくことが必要です。</p><ul><li>賃貸借契約における契約不履行となる事由が発生していないかを確認する</li><li>定期借家契約への切り替えができないか検討する</li><li>正当事由により更新を拒否する</li></ul><p>これらの手続きについて順に説明していきます。</p>

<h3 id="h9a1a1ee07f">契約不履行となる事由&nbsp;</h3><p>契約不履行とは賃貸借契約に記載されている内容に対して、借主が違反する行為を行っていることを指します。<br>&nbsp;<br>ここ数年、賃貸借契約書面に公序良俗に反する行為や反社会勢力の排除といった項目について、ほとんど記載されるようになりました。<br>こうした項目に対して違反している場合は、速やかに退去を求めることが可能です。<br>&nbsp;<br>しかし家賃の支払いが遅れている場合は少し注意が必要です。<br>たとえ契約書面上に「1ヶ月または1回でも家賃の支払いが遅れた場合は退去を命ずることができる」と記載されていたとしても、その効果は認められない可能性があります。<br>&nbsp;<br>これは借主となる入居者保護の観点によるもので、たとえば月末に支払う予定だったが病気になってしまった、事故に遭って入院していたなど、不可抗力により遅延となった場合でも退去させられることを防ぐためです。<br>最近であれば、コロナウイルスにより外出不可になった場合など、銀行に行って振り込まないと退去というのは、少し横暴と考えるのが一般的でしょう。<br>他にも金融機関のシステムダウンによる振込不可なども同様です。<br>&nbsp;<br>過去の判例から考えると、家賃の支払い遅延は3ヶ月程度。<br>そして、その間に貸主が督促をしていることが必要条件となります。<br>&nbsp;<br>こうした条件を満たすなど、契約上の違反行為があれば、それを正当事由として退去を求めることが可能となります。</p><h3 id="h57876e1a4d">定期借家契約の切り替え&nbsp;</h3><p>そもそもの契約自体を普通借家契約から定期借家契約に切り替えることによって、退去までの期限を定めるという方法が考えられます。<br>ただ契約を切り替えるだけでは、入居者が不利益を被るため、この方法については入居者に対するメリットを考える必要があります。<br>&nbsp;<br>たとえば「2年間の定期借家契約に切り替える」その代わりとして「その2年間の賃料は半額とする」などです。<br>&nbsp;<br>入居者を追い出したいと考えるようなトラブルメーカーの場合、この交渉はあまりうまくいくことはないと考えるべきです。<br>それでも先程の2年間の例であれば、もし入居者が当初から2年程度で退去しようと考えて いた場合、渡りに船とばかりに承諾するかも知れません。<br>&nbsp;<br>その場合は損をしたと思うかもしれませんが、トラブルの原因を解決できる退去期日を明確にすることは大きな利点です。</p><h3 id="h4674c27a6b">正当な事由について&nbsp;</h3><p>更新契約を拒絶する正当な事由とはどのようなものがあるのか。<br>判例から紐解くと以下の内容を総合的に判断することになります。</p><ul><li>建物の利用に対する必要性</li><li>賃貸借契約に対する履行・整合性</li><li>利用状況について</li><li>建物自体の状況について</li><li>金銭等の提供</li></ul><p>これらを1つずつ簡単に解説します。</p><h4 id="h4f049f3405">建物の利用に対する必要性&nbsp;</h4><p>貸主が、その建物を利用する必要性があるかどうかは、正当事由として大きな影響を与えます。<br>&nbsp;<br>たとえば対象となる物件がバリアフリーであり、同様の状況にするのに数百万を要する場合。<br>貸主が事故に遭遇し、その物件が必要となった一方で、借主が他に自宅を所有し健康であれば、どちらがその物件の必要性が高いかが問われます。</p><h4 id="hb7cd365e84">賃貸借契約に対する履行・整合性&nbsp;</h4><p>賃料の支払いが行われているか、その金額が正当かどうか。<br>また金額が不相応に低い場合、改定の状況はどうかなどが問われます。<br>&nbsp;<br>ここには賃貸借契約が結ばれてからの期間なども加味されますが、影響は薄いといえるでしょう。</p><h4 id="h4859cd8ae1">利用状況について&nbsp;</h4><p>トラブルなど他の入居者および貸主に対して、被害をあたえていないか。<br>また出張などにより部屋を空けている（＝利用していない）期間はどうなのか。<br>&nbsp;<br>など利用状況が契約や法律を遵守しているか、また実際に利用しているかどうかを問います。</p><h4 id="hdcd821a3bd">建物自体の状況について&nbsp;</h4><p>こちらは建物そのものの状況であり、たとえば地震や火事などの災害による損害状況、アスベストの発生など大型修繕の必要性についてが焦点となります。<br>&nbsp;<br>ここでは違法建築による取り壊しなども含まれます。</p><h4 id="h8213b71d3d">金銭等の提供&nbsp;</h4><p>ここまでの項目を勘案し、正当な事由を充足するかを判断するのですが、ほとんどの場合において不足するでしょう。<br>その不足を補う方法が金銭等の提供です。<br>&nbsp;<br>もっとも多く行われるのが立ち退き料とされる金銭提供であり、敷金の全額返金および引っ越し費用などを貸主が負担する方法です。<br>&nbsp;<br>地域により異なりますが、相場としては40〜80万円程度とみられています。<br>&nbsp;<br>この他に別の物件を提供する方法もありますが、今回の趣旨には少しそぐわないかも知れません。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hfa4f2a4a32">Q1. 一棟のオーナーチェンジを購入するときに気を付けることはありますか？</h3><blockquote>強引な手法で集めた入居者でないか、設備の状態はどうか、入居者とトラブルを抱えていないかなど、利回り以外の部分もよく確認することが大切です。</blockquote><h3 id="h6d9f620d79">Q2. 賃貸借契約には種類がありますか？</h3><blockquote>賃貸借契約には、「普通借家契約」「定期借家契約」の2種類があります。</blockquote><h3 id="hfb4612b951">Q3. 入居者を追い出すことは簡単にできますか？</h3><blockquote>入居者を追い出す難易度は高いです。交渉によって進めるか、家賃滞納などの正当事由をもとに、手順を踏んで対応する必要があります。</blockquote><h3 id="hde2b2f01e4">Q4. 数年以内に退去してもらいたい場合、有効な手段はありますか？</h3><blockquote>普通借家契約の場合、交渉によって定期借家契約に切り替えてもらうという手段があります。</blockquote><h3 id="h36a93fbcee">Q5. 正当事由にはどんなものがありますか？</h3><blockquote>賃料の滞納、他の入居者へ被害を与えている、災害による建物の損壊などがあります。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジには家賃収入の確保という利点がある一方で、問題のある入居者を退去させることは、多くの手間と金銭を要します。<br>そのため、投資物件を購入する際には、可能な限り現在の入居状況や帳簿などを確認するようにしましょう。</p>

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オーナーチェンジ_売却

オーナーチェンジ物件を購入したあと、入居者に問題があることがわかった場合、追い出すことはできるのでしょうか。この記事では、入居者に退去を依頼できる場合や、方法について解説をします。

入居者を追い出すことはできる？オーナーチェンジの「退去」を解説

<p>相続にはいろいろと手続きが発生するもの。<br>マンションを売却したいけれど、税金も気になるし、そもそもどう進めればよいのか不安に思っている人も多いはず。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・相続したマンション売却の進め方<br>・売却するときに必要な諸費用と税金<br>・購入時の売買契約書が見つからない時の対処法</blockquote>

<h2 id="h802d44d14f">相続したマンションを売却開始するための3ステップ</h2><p>マンションを売却するにはどのような流れになるのでしょうか？ある程度はインターネットで調べる事ができますが、具体的にどのタイミングで何をするのかを知っておくことが重要です。<br><br>ゆとりを持って売却計画を考えるためにも、最初に次の流れを確認しておきましょう。</p><h3 id="h901dab53d5">【ステップ1】不動産会社に査定を依頼する</h3><p>まずは不動産会社に相続したマンションの査定を依頼しましょう。近くの不動産会社に連絡をする方法や一括査定サイトを利用する方法がありますが、複数社で検討することをオススメします。<br><br>特に相続したマンションを売却するためには通常のマンション売却よりも専門的な知識が必要となるため、売却に慣れている担当者に依頼する必要があります。<br><br>そのため、不動産会社に査定依頼をする場合には必ず相続したマンションの売却である事を伝えるようにしましょう。</p>

<p>マンションを売却する場合や、現在の資産価値を確認したい場合、不動産会社に査定を依頼するという方法があります。<br>&nbsp;<br>この査定の進め方により売却価格に影響するとも言われており、うまく利用することで適正価格を導くことができる重要なものとなります。<br>&nbsp;<br>ここでは主にマンションにおける査定について解説していきます。</p>

<h2 id="h5a701cc9a1">マンション査定の種類について</h2><p>分譲マンションにおける査定には、いくつかの種類があります。<br>&nbsp;<br>Webを利用した『匿名査定』と『一括査定』はスマートフォンがあれば、自宅でも通勤途中の電車の中でも簡単に申し込むことが可能です。<br>&nbsp;<br>一方で不動産会社に依頼する査定としては『簡易査定』と『訪問査定』があります。<br>&nbsp;<br>この4つにおいては、匿名査定が1番手軽に行える査定であり、訪問査定が最も精度の高い査定といえます。</p><h3 id="hce12e15e0d">Webによる匿名査定&nbsp;</h3><p>匿名査定は個人情報を入力する必要がないため、手軽に行えるのが特徴です。<br>&nbsp;<br>必要な情報は申し込むマンションの住所や築年数、間取りや広さといった物件情報と、査定額の回答を受け取るためのメールアドレス程度で完了します。<br>&nbsp;<br>簡単に金額を知ることができる一方で、提供する情報量が少ないため匿名査定で得られる金額については、あくまでも参考程度 となります。<br>&nbsp;<br>マンション売却は先になる予定だけど、事前に目安となる金額が知りたい時などに、利用する資産価値の確認用の査定といえるでしょう。</p><h3 id="h33e7a8e6f3">Webによる一括査定&nbsp;</h3><p>最近では、いくつかの一括査定用のサイトが誕生しており、そこから複数の不動産会社に『一括して査定を依頼』できるのがメリットです。<br>&nbsp;<br>査定依頼を受け取った不動産会社は、情報をもとに後述する簡易査定または訪問査定を行っていきます。<br>複数の不動産会社にアプローチをすることで、比較検討を行うことが容易となり、適正価格を導くことができます。</p>

<h3 id="h29edf9fc42">不動産会社が行う簡易査定&nbsp;</h3><p>簡易査定とは別名『机上査定』とも呼ばれるデータから査定金額を算出する方法です。<br>一般的に周辺相場や取引事例、また物件の情報など様々な観点から査定額を計算するものです。<br>&nbsp;<br>実際に現地に赴くわけではないので、周辺環境や建物および室内の劣化状況などは加味されるません。<br>そのため室内等が綺麗な状況であっても、逆にかなりの汚損や破損が発生している場合であっても、査定額が同じになりやすい点は注意が必要です。</p><h3 id="hf31b3d2c4d">不動産会社が行う訪問査定&nbsp;</h3><p>一方で訪問査定とは言葉の通り、実際に不動産会社の担当者が対象のマンションまで訪問し、部屋の中から周辺環境まで確認をして査定金額を導き出す方法です。<br>&nbsp;<br>そのため訪問日の調整が必要となり、訪問後も査定額の算出に時間を要することになります。<br>時間はかかりますが、その分だけ適正価格に近い金額を知ることができるのは大きな利点です。</p>

<h2 id="h1d1660d371">おすすめの査定依頼方法&nbsp;</h2><p>実際にマンションを売却する際の査定依頼については、一括査定から実施するのがオススメです。<br>&nbsp;<br>できるだけ複数の不動産会社に依頼することによって、より適正な売却価格を知ることが可能となります。<br>一方で複数の不動産会社に訪問査定を依頼すると、訪問日の調整やその対応によって時間を大きく割く必要ができてしまいます。<br>&nbsp;<br>そのため以下の要領で進めていくと、適正な売却価格を得ることが可能であり、稼働時間も最低限で済ますことができるといえます。</p><h3 id="hd1378fc34b">まずは一括査定から&nbsp;</h3><p>まずは最初にWeb上で一括査定を申し込み、複数の不動産会社にアプローチするのが良いでしょう。<br>その際に、不動産会社の担当者が、どのような対応を示してくるのかな、メールの返信は内容を時間共に適切かなど、大切なマイホームの売却を任せることができるかどうか判断する基準にすると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>こうした問い合わせに対する対応を見た時に、違和感を覚える担当者は実際に話してみても同じ感覚を覚えることが多々あります。<br>そうしたストレスを避けるためにも、一括査定は有効だといえます。</p><h3 id="h6eae8623fe">簡易査定で不動産会社を絞る&nbsp;</h3><p>一括査定を行った不動産会社に対しては、まずは簡易査定を依頼し、その査定額を比較検討していくこととなります。<br>また査定額の理由も確認することにより、どのような考え方で金額を算出したのかが明確になります。<br>&nbsp;<br>これらを比較することによって、そのマンションを売却する時の適正金額というものが見えてくるようになります。<br>また査定額が高い不動産会社の中から、しっかりとした査定理由、売却への戦略を示す会社に対して訪問査定を依頼し、売却を任せるかどうか判断すると良いでしょう。</p><h3 id="he5abcd0ed5">最後は訪問査定へ&nbsp;</h3><p>最後は不動産会社に訪問査定を依頼し、最終的な金額を設定していきます。<br>その金額に問題がなければ不動産会社に依頼することになりますが、その手段として『買取』と『仲介』が存在します。<br>&nbsp;<br>どちらを選ぶかは、それぞれのメリットと、売主側の事情により判断することになります。</p><h2 id="heaf4e649db">買取と仲介とは&nbsp;</h2><p>不動産会社に売却を依頼する場合は『買取』と『仲介』の2つの方法があります。<br>一般的なマンションの売却方法は仲介です。<br>&nbsp;<br>また買取は物件の条件により不動産会社に拒否されることもあり、その場合は仲介しか選べない可能性があることを理解しておく必要があります。</p><h3 id="hc7b95b43a9">買取と仲介の違い&nbsp;</h3><p>買取と仲介の大きな違いは購入者が異なる点です。<br>買取は依頼した『不動産会社自身が買主となり物件を購入する』方法を指しており、取引がスムーズに行われる仕組みとなっています。<br>&nbsp;<br>一方、仲介は不動産の取引では一般的に行われている方法であり、不動産会社が買主を募集することで『売主と買主の売買契約を仲介する』方法を指します。<br>&nbsp;<br>どちらにもメリットが存在するために、状況に応じて選択することになります。</p><h3 id="h1bbc00d01f">買取のメリット&nbsp;</h3><p>マンション売却における買取の大きなメリットは、そのスピードにあるといえます。<br>不動産会社が購入者となるため、仲介と異なり買主を探す必要がありません。そのため売買金額さえ決定すれば、後は契約を締結し、引渡しを行うだけになります。<br>&nbsp;<br>訪問査定から1ヶ月程度で契約を締結することが可能であり、売却の依頼から現金化できるまでが早いことが特徴です。<br>&nbsp;<br>海外転勤や離婚、また相続による利用しない物件の処分の場合、次の転居先となる物件の購入が決まっており、速やかに現在のマンションを売却したい場合や、また隣近所に売却することに気づかれたくない場合などに多く利用されています。</p><h3 id="h3b6a9173dd">仲介のメリット&nbsp;</h3><p>仲介は不動産会社が購入者となる買主を探すことで、売買契約を成立させる行為になります。<br>そのため買取に比べると契約締結まで時間が必要となりますが、売却金額が高くなる傾向にあります。<br>&nbsp;<br>マンションを売却する場合は少しでも高く売りたいと思うのが当然なのですぐに現金化しないといけない理由がなければ仲介をまずは検討することがお勧めです。</p>

<h2 id="h3ddc9f91b6">マンションの査定は難しくない&nbsp;</h2><p>マンションの査定は、意外と簡単で適正金額が導きやすいのが特徴です。<br>これはマンションとしては当たり前ですが、同じ敷地内に同じような条件の物件が多くあるため、相場がわかりやすく過去の販売事例を得ることが容易であるためです。<br>&nbsp;<br>戸建てに比べると、分譲マンションは売却時に適正な価格を見つけやすくなっています。そして査定にも様々な種類がありますが、その仕組みも整理して考えると難しくはありません。<br>&nbsp;<br>また、不明な点があれば不動産会社に確認し、そこで真摯に回答をしてもらえるかどうかも、一つの基準としても良いでしょう。</p>

マンションの査定には、訪問査定や簡易査定などの種類があります。また、仲介会社と買取会社で査定価格にも違いがあります。この記事では、査定の種類や査定依頼の方法、買取と仲介の違いについて解説します。

マンションの売却査定に種類はある？一括査定や買取・仲介の査定との違いも解説

<h3 id="hd130ac6abc">【ステップ2】査定額をベースに販売方法や販売計画を決定する</h3><p>各社から査定額の提示がありますが、査定額だけでなく販売方法や手残り額の説明が分かりやすいかどうかという点を含めて検討する事がポイントです。<br><br>不動産会社は売却の依頼を受けるために意図的に高い査定額を提示し、売却開始後に価格を下げるという営業手法を取る場合があります。<br>そのため、査定額の根拠をしっかりと説明できることは重要ですが、同じくらい重要なポイントとして販売方法や販売計画があります。<br><br>相続したマンションの名義変更が完了しているかどうかや居住用財産なのか空き家なのかで販売方法は変わります。<br>また、後述する諸費用や税金面についても大きく変わるため、提示された査定額に沿った売却価格を決定するためにはしっかりとした販売計画の提案も必要となります。<br><br>相続登記や遺産分割協議が未完了のまま決済した場合、売主責任による違約解除となる場合もあります。<br>実際、相続マンションの売却経験がない不動産会社に依頼してしまい、大きなトラブルとなったケースも多いです。<br><br>そのため、査定額と販売方法、販売計画の総合的判断で不動産会社を決定するようにし、相続に詳しい担当者を選ぶようにしましょう。</p><h3 id="h004bc68f15">【ステップ3】不動産会社と媒介契約を締結する</h3><p>不動産会社が決まったら、売却委託の方法を決定しましょう。次の3種類から選択する事になりますが、それぞれメリットデメリットがあるため売却計画に合わせて選択することが大切です。</p><h4 id="hded384c64a">一般媒介契約</h4><p>複数の不動産会社に依頼する事ができ、有効期間は原則ありません。不動産会社は指定流通機構への登録義務も売主への販売報告義務もありません。<br><br>複数社に依頼できるため、不動産会社を1社に絞れない場合や不正なく確実に売却したい場合には有効な媒介契約です。<br>一方で、、不動産会社の販売管理を売主自身が行わなければならず、依頼先が増えると、対応の手間がかかります。<br><br>また、不動産会社からすると利益0となる可能性があるため、会社によっては積極的な売却活動を行ってもらえないこともあります。</p><h4 id="hf6dda44fa6">専任媒介契約</h4><p>不動産会社は1社のみと契約する事になりますが、売主自らも買主を探す事ができます。親族や友人に個人間売買をする可能性がある場合に選ばれる契約形態です。<br>有効期間は3ヶ月、指定流通機構への登録は媒介契約締結後7日以内に行う義務があり、売主への販売報告は2週間に1度行う必要があります。<br><br>1社のみに売却管理を委託するため対応の手間も少なく、かつ売主自ら買主を捜索できるという特徴があります。<br>ただし、不動産会社が1社のため売却活動がうまく進むかどうかは依頼した不動産会社にかかっているため、活動内容に対し細かいチェックをする必要があります。</p><h4 id="hefb0e98513">専属専任媒介契約</h4><p>専任媒介契約は売主も自ら買主を探す事ができるのに対し、専属専任媒介契約は全ての買主捜索を不動産会社に依頼する契約形態となります。<br>有効期間は専任媒介と同じ3ヶ月ですが、指定流通機構への登録は5日以内、売主への販売報告は1週間に1度となります。<br><br>売主の手間は少なく、不動産会社も利益を得るため積極的に販売活動を行います。<br>ただし、専任媒介と同じく早期売却ができるかどうかは不動産会社次第となるため、不動産会社の選定は注意深く行うようにしましょう。</p>

<h2 id="hcb6f55497d">相続したマンションを売却するときに必要な諸費用と税金</h2><p>相続したマンションを売却する際にはどのような諸費用と税金がかかるのでしょうか？売却価格だけでなく諸費用と税金額をチェックすることで、最終手残り額を把握することができます。<br>特に相続したマンションについては相続の確定、非確定も影響するため、次の項目をしっかり確認しましょう。</p><h3 id="h7249bfdd44">諸費用</h3><p>通常のマンション売却、相続マンションに関わらず次の項目が諸費用として必要になります。</p><ul><li>印紙代</li><li>所有権移転登記費用</li><li>仲介手数料</li></ul><p>相続することは確定したが、相続登記が完了していない場合は、上記に加え相続登記も必要となります。<br><br>なお、相続すること自体が未確定の場合は、<br>まず、遺産分割協議が必要となり、その場合は遺産分割協議書作成の費用も必要となるため、注意が必要です。</p>

<h3 id="h191b758ddd">税金</h3><p>相続したマンションを売却した場合、売却益に応じた譲渡所得税が発生します。<br>譲渡所得税の計算は売却価格と当時取得した価格によって大きく変わり、計算式は次のようになります。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4e4ce9f050dd4cba9ef73014a79e71f3/%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9.png" alt=""><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/900690a7062c4ff28c1ad6e1a6964d70/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%A8%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97.png" alt=""><br><br>売却価格－取得した価格－取得に要した諸費用－売却に要した諸費用＝譲渡所得課税額<br>譲渡所得課税額×所有期間に応じた税率＝譲渡所得税<br><br>所得期間が5年を超える場合は20.315%、5年以下であれば39.63%となります。この年数は被相続人の所有期間も加算できます。<br>例えば、被相続人がマンションを取得し3年目に亡くなり、相続人が相続取得してから3年後に売却した場合は、被相続人と相続人の所有期間の合計は5年を超えるため、20.315%となります。<br><br>ここで、注意しなければならないのは、当時取得した価格によって税額が大きく変わってしまう、という点です。<br>取得価額は、売買契約書や領収書で確認ができます。<br>しかし、相続したマンションの場合は残っていないケースも多いです。<br><br>取得時の売買契約書等がない場合、売却価格の5%が取得費として扱われてしまいます。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/6fa11e1d1a8c4eeaac2476373ce5a381/%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%9B%B8%E3%81%8B%E3%82%99%E3%81%82%E3%82%8B%E5%A0%B4%E5%90%88%E3%81%A8%E3%81%AA%E3%81%84%E5%A0%B4%E5%90%88.png" alt=""><br>例えば3,000万円のマンションを購入し5年後に2,000万円で売却した場合、どちらの諸費用も100万円だとすると次のようになります。<br><br>〈売買契約書がある場合〉<br>(2,000万円－3,000万円ー100万円－100万円)×39.63%＝約－1,200万円＝譲渡所得税0円<br><br>〈売買契約書がない場合〉<br>(2,000万円－100万円－100万円－100万円)×39.63%＝約670万円の譲渡所得税<br><br>このように、相続したマンションを売却する場合は大きな税負担となる場合があります。<br><br>譲渡所得税の税金対策として、居住用財産であれば3,000万円まで課税額を控除する事ができます。つまり、上記の例では1,700万円の課税額が0円となるため、免税となります。<br>また、相続したマンションを相続取得後3年以内に売却した場合、相続税を支払っていれば取得した費用として加算する事ができ、課税額を減らす事ができます。<br><br>相続したマンションを売却する際には譲渡取得税が重要なポイントとなります。<br>そのため、事前に購入当時の契約書類や領収書の有無を確認し、税制優遇を最大化できるようにしましょう。</p>

<p>自宅を売却するとき必要書類の提出を求められ、「自宅を買ったときの売買契約書がない…！」と焦った経験がある方はいませんか。<br>&nbsp;<br>不動産取引が無事に終わった安堵から、売買契約書をはじめとする書類の保管がおろそかになってしまうことはよくある話です。とはいえ、売買契約書は将来的に必要になる場面がたくさんあります。<br>&nbsp;<br>本記事では、不動産売買契約書をなくしたときの対応方法や紛失防止策を紹介します。これから自宅の売却もしくは不動産の購入を検討している方は、ぜひお役立てください。&nbsp;</p>

<h2 id="h9765e04c4f">売買契約書はなぜ必要？</h2><p>不動産取引を終えると取引で使用した書類は、もう必要ないと思う方も多いかもしれませんが、決してそのようなことはありません。<br>&nbsp;<br>売買契約書は物件購入後から常に必要となる書類ではありませんが、不動産を売却するときや、住宅ローンを借り換えるときなどに必要となります。</p><h3 id="h2a259c7526">不動産売却時</h3><p>不動産売却時に売買契約書が必要となる理由は、売却後の確定申告のときに使用するからです。<br>&nbsp;<br>不動産を売って利益が出た場合は誰しも必ず所得を申告する必要があり、損失が出た場合は税金の負担を軽減するために確定申告しなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>どちらの場合にせよ不動産を購入したときの価格が分からなければ、正確な譲渡所得価格を算出できないため売買契約書が必要となります。</p>

<h3 id="hd2cef27788">住宅ローンの借り換え時</h3><p>住宅ローンを借り換えるとき金融機関から提示を求められるため、不動産売買契約書が必要です。<br>&nbsp;<br>金融機関が売買契約書の提示を求める理由は、物件の購入価格を参考にして融資の有無や融資額を決めるためといえます。<br>&nbsp;<br>しかし、金融機関によっては売買契約書の提示を必須としていないところもあります。必須書類としていない金融機関であれば、紛失したことを伝えるのみで契約書を用意しなくても問題ないでしょう。<br>&nbsp;<br>もし、借り換えを検討している金融機関が売買契約書の提出を必須としているのであれば、次の章で紹介する対応方法を実践して書類を入手してください。</p><h2 id="hf3f43d3760">売買契約書をなくしたときの対応方法4選</h2><p>次に、売買契約書を紛失したときの対応方法を4つ紹介します。売買契約書をなくしたからといって焦る必要はありません。以下で紹介する方法の中から、自分ができることを実践して書類を準備しましょう。</p><h3 id="hbe0bd30c36">売主と不動産仲介会社に署名・捺印をもらって再発行する</h3><p>1つ目は、売主と不動産仲介会社を頼って売買契約書を再発行してもらう方法です。売買契約書は売主と仲介会社の双方に契約内容を確認してもらい、署名と捺印をもらうことで再発行できます。<br>&nbsp;<br>再発行してもらう方法を選ぶなら、不動産仲介会社に再発行したい旨とその理由を伝えて手続きしてもらいましょう。買主から売主に直接連絡を取る必要はありません。仲介会社に連絡して伝えるのみで事足ります。<br>&nbsp;<br>また、再発行してもらった売買契約書には、収入印紙を貼ることを忘れないよう注意が必要です。収入印紙を貼っていないと罰則を科されるため、十分気をつけましょう。</p><h3 id="h1000d131c1">売主や不動産仲介会社にコピーをもらう</h3><p>2つ目は、売主や不動産仲介会社に売買契約書のコピーをもらう方法です。コピーをもらう方法は署名や捺印を誰かからもらう必要もないため、スムーズに入手しやすいといえます。<br>&nbsp;<br>不動産会社は、売買契約書を最低5年間保管することが義務付けられています。中には、5年以上保管している会社もあるため、売主に相談するよりも仲介会社に先に相談すると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、売買契約書のコピーには収入印紙を貼り付ける必要はありません。</p><h3 id="h38203d8940">購入価格が書かれた書類を売買契約書の代わりにする</h3><p>3つ目は、不動産の購入価格が書かれた書類を用意する方法です。購入価格が書かれた書類は、売買契約書に代わる書類として認めてもらえる場合があります。たとえば、以下のような書類が当てはまります。<br></p><ol><li>&nbsp;&nbsp;不動産購入時の物件パンフレット</li><li>&nbsp;&nbsp;領収書</li><li>&nbsp;&nbsp;通帳振込履歴</li><li>&nbsp;&nbsp;住宅ローンの借入時の書類</li></ol><p>&nbsp;<br>上記の書類は1種類用意するだけでも、売買契約書の代替書類として認めてもらえる場合がほとんどです。<br>&nbsp;<br>とはいえ、売買契約書とは異なり正式な書類ではないため、1種類のみだと税務署や金融機関に信用してもらえない可能性もあります。スムーズに手続きを進めるためにも、数種類準備しておくと安心です。</p><h3 id="h7645d1da99">抵当権設定登記の債務額の項目を活用する</h3><p>4つ目は、抵当権設定登記を活用する方法です。抵当権設定登記には、不動産購入時の住宅ローンの債務額が記載されている場合があります。<br>&nbsp;<br>抵当権設定登記は、法務局の窓口もしくはインターネット上で閲覧可能です。自分に適した方法で閲覧して金額を確かめることをおすすめします。<br>&nbsp;<br>しかし、抵当権設定登記には必ずしも債務額が記載されているとは限りません。書かれていないケースも多いため、あくまでも一つの可能性であることを前提としておきましょう。</p>

<h2 id="h6de0c749c2">将来困らないために！売買契約書紛失防止策3選</h2><p>最後に、将来売買契約書を使う場面がきたときに「契約書をなくした…！」と困らないよう、紛失防止策を3つ紹介します。</p><h3 id="hb9a69735c3">保管場所を決めておく</h3><p>不動産取引のときに使用した書類は、家の中に場所を決めて保管することをおすすめします。<br>&nbsp;<br>たとえば、100円ショップや文房具店などに売られている収納ボックスを活用して、取引時に使った書類をまとめておくと良いでしょう。また、家庭用の金庫でほかの大切な書類と一緒に保管しておくのもおすすめです。<br>&nbsp;<br>さらに、保管場所を忘れないようスマートフォンやパソコンなどに、メモしておくと良いでしょう。<br>&nbsp;<br>ここで重要となるのは、大切な書類を一か所にまとめて保管することです。不動産取引では売買契約書以外の書類もたくさんあり、取引が進めば進むほどさまざまな書類が手元に届きます。<br>&nbsp;<br>しかも、書類の届く時期はそれぞれバラバラのため、取引が進むと枚数が増えて管理が難しくなる傾向にあります。<br>&nbsp;<br>その点、「不動産取引」と一括りにして書類を整理し保管すれば、将来書類が必要になってもすぐに取り出せて便利です。</p><h3 id="ha9a3c81ad6">PDF化して保存する</h3><p>売買契約書をPDF化して保管する方法も紛失防止策に役立ちます。売買契約書のように大切な書類をPDF化して保管することに抵抗を感じる方もいるかもしれません。しかし、契約書をPDFで保存することは電子帳簿保存法で認められているため問題ありません。<br>&nbsp;<br>売買契約書をPDF化する方法は、紙で発行された契約書をスキャナーで読み取ることで簡単にできます。PDF化することで書類の管理が手軽になり、必要なときにすぐ取り出せるといったメリットがあります。<br>&nbsp;<br>とはいえこの場合、売買契約書自体は紙で発行されている点に注意しなくてはなりません。PDFで保管すると同時に紙の保管場所を設ける必要もあります。</p><h3 id="h8bb74d551a">電子化して発行してもらう</h3><p>不動産購入を電子契約で進めるのも一つの方法です。2022年5月に宅地建物取引業法施行規則の一部が改正され、不動産取引においても電子契約ができるようになりました。これに伴い、不動産売買契約書の発行も電子化が可能となったわけです。<br>&nbsp;<br>電子契約で不動産購入を進めた場合、売買契約書も電子発行されます。そのため、家の中に保管場所を設ける必要もなく、紙の契約書をスキャナーで読み取る手間もかかりません。<br>&nbsp;<br>しかし、不動産の電子取引は義務ではないため、すべての不動産会社が電子契約に対応しているわけではありません。すべての不動産会社で、売買契約書を電子発行してくれるわけではないことを覚えておきましょう。&nbsp;</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hb65543789e">Q1. 売買契約書はいつ必要ですか？</h3><blockquote>不動産売却時、住宅ローンの借り換え時などです。</blockquote><h3 id="h76585febd0">Q2. 契約書をなくしたときはどうすれば良いですか？</h3><blockquote>①売主と不動産仲介会社に署名・捺印をもらって再発行する②売主や不動産仲介会社にコピーをもらう③購入価格が書かれた書類を売買契約書の代わりにする④抵当権設定登記の債務額の項目を活用するなどの対応ができます。</blockquote><h3 id="h1171d19631">Q3. 売買契約書の紛失防止策はありますか？</h3><blockquote>①保管場所を決めておく②PDF化をする③電子契約で契約するなどがあります。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産購入時の売買契約書は、不動産を売却するときや住宅ローンを借り換えるときなどさまざまな場面で必要となります。<br>&nbsp;<br>そのため取引後は、きちんと保管場所を決めて大切にしまっておかなくてはなりません。PDF化したり電子取引したりと保管方法に工夫を凝らし、将来必要になったときにすぐに取り出せる体制を整えておくと良いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、売買契約書を紛失してしまったとしても焦る必要はありません。今回紹介した対応方法を実践すれば準備できます。</p>

「自宅を買ったときの売買契約書がない…！」と焦っているあなたへ。これからできる対応方法４つと、売買契約書の紛失を防ぐための対策を３つ解説します。これから契約をする方もぜひ参考にしてみてください。

売買契約書をなくした時の影響と対応方法 | 紛失防止策も紹介

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h78d5d8e033">Q1. 相続したマンションを売却するときに、仲介会社の担当者に相続であることを言わないといけませんか？</h3><blockquote>思わぬトラブルが発生することもありますので、必ず伝えておきましょう。</blockquote><h3 id="hcf0593c4bd">Q2. 相続したマンションを売却するときに特に注意することはありますか？</h3><blockquote>相続登記や遺産分割協議が完了してから売却するように注意してください。</blockquote><h3 id="h6f4b3747ff">Q3. 相続したマンションを売却するときにどんな諸費用がかかりますか？</h3><blockquote>基本的には通常の売却と同様です。<br>相続に関する費用として、相続登記費用、遺産分割協議書作成費用もかかってきます。</blockquote><h3 id="hb78e51b350">Q4. マンションを売却したときに税金はかかりますか？</h3><blockquote>売却益が出た場合は譲渡所得税がかかります。</blockquote><h3 id="h50ef3ba566">Q5. 売買契約書が見つからないと何か不都合がありますか？</h3><blockquote>取得費が分からないため、譲渡所得税の負担が大きくなる可能性があります。</blockquote><h3 id="h8350ffbcae">Q6. 売買契約書が見つからない場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>仲介会社に問い合わせをしてみてください。<br>または、領収書などの他の書類を探してみてください。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>相続したマンションの売却に慣れている人は少なく、ほとんどの相続人が初めての売却となります。そのため、この記事に記載したようなポイントを全て確認することは難しいです。<br><br>相続したマンションを失敗せずに売却するには、専門的な知識を持っている不動産のプロに依頼することが重要なポイントになりますが、人任せにせず、売主として諸費用や税金、税金対策についてもしっかりと把握しておくことが大切です。</p>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br></p><h3 id="h9d7405fe17">WEBURUで売却するメリット</h3><ul><li>夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）</li><li>仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる</li><li>交通費や、移動にかかる時間を節約できる</li><li>電子契約では、印紙代がかからない</li></ul><p><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>仲介だけでなく、買取にも対応をしています。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、気軽にご相談ください。</p>

マンション売却

相続したマンションを売却するときには、売買契約書の有無によって譲渡所得税の金額が変わる可能性があります。この記事では、相続したマンションを売却する手順や注意ポイントについて解説します。

【相続したマンション】契約書の有無でこんなに違う！売却にかかる諸費用と税金を試算してみよう

<p>分譲マンションにおけるトラブルは避けては通れない問題といえます。<br>&nbsp;<br>そして、ここ数年においてトラブル数が増加傾向にあります。<br>これは同一の敷地内に複数の住人が暮らしている中で、コロナウイルスの流行によりテレワークの推奨や、いわゆる『おうち時間』の見直しにより居住スペースの滞在時間が大きく増加したことに比例していると考えられます。<br>&nbsp;<br>ここでは分譲マンションにおけるトラブルについて、その原因と対策をまとめていきます</p>

<h2 id="h8a4f314d08">分譲マンションでトラブルが起こりやすい原因</h2><p>賃貸マンションも同様ですが、共同住宅となるマンションにおいては、一定のトラブルはつきものともいえます。<br>&nbsp;<br>特に分譲マンションにおいては、終のすみかとしてマイホームのである事も多く、その環境や資産価値を守りたいという気持ちが強くなることで、 周囲の騒音や共同部分の使用方法に対して、 どうしても意識することが増えることも要因です。<br>これはマイホームに対して当然の反応ともいえます。</p><h3 id="h702f5573cd">上層階と下層階で価格帯の差が大きい&nbsp;</h3><p>マンションという共同住宅で暮らす場合、その居住者間の生活環境が似ている方が、トラブルの発生率は低くなる傾向にあります。<br>例えば小さな子どもがいる世帯だけが揃っている場合と、小さな子どもがいる世帯とシニア世代だけで暮らしている場合とでは、後者の方がトラブル発生率は高くなりがちです。<br>&nbsp;<br>よく見落とされる要因ですが、上層階とか下層階において、販売価格に大きく差がある場合も少し注意が必要です。<br>最近では階数マウントという言葉が生まれたように、上層階の居住者によるマウント行為が問題視されています。また場合によっては、上層階の子どもが下層階の子どもをいじめるといった事例も見受けられます。<br>&nbsp;<br>マンションの販売価格に剥離がある場合、生活環境も同様に乖離がある傾向にあり、どちらが良いというわけではありませんが、居住者の質そのものが異なることがあります。<br>こうした場合、住まいに対する考え方も異なることも多く、トラブルの原因となりがちです。</p><h3 id="h9468db30f1">賃貸による入居者が多い&nbsp;</h3><p>特にワンルームマンションに多く見られますが、 投資用物件として購入し賃貸化されているケースがあります。<br>夢のマイホームとして暮らしている住人と、賃貸として入居している居住者とでは、居住者の質が異なるのは当然といえます。<br>&nbsp;<br>また分譲マンションを賃貸とする場合、一般の賃貸マンションと比較すると少し賃料が高くなります。そのため長期間ではなく、転勤等に伴う短期間の入居であることが多く見受けられます。<br>&nbsp;<br>その場合は、 なおさら物件に対する思い入れが少ないため、 騒音を含めたトラブルの原因となりやすい傾向にあります。</p>

<p><span style="color:#000000">区分マンション投資は儲からないと言われています。実際に区分マンション投資をしても、結局毎月赤字になってしまったり、思わぬトラブルにより失敗してしまうケースがあります。しかし、リスクを正しく知り、運用していくことで失敗のリスクを減らすことが可能です。</span><br><span style="color:#000000">今回は区分マンション投資が儲からない理由と、マンション投資を成功させる為に必要なことを解説させて頂きます。</span><br><span style="color:#000000">これから区分マンション投資を始めたいという方は、ぜひ参考にしてみてください。</span></p>

<h2 id="h456393cbbc">区分マンション投資とは</h2><p><span style="color:#000000">まずは、そもそも区分マンション投資とはどんな投資なのかメリット・デメリットにはどんなものがあるのかを見ていきましょう。</span><br></p><h3 id="h293f170a56">仕組み</h3><p><span style="color:#000000">区分マンション投資とは、マンションの一室を購入して、人に貸して収益を得るという投資方法です。</span><br><span style="color:#000000">貸す相手としては個人はもちろんの事、不動産会社に貸して家賃を保証して貰うという方法もあります。</span><br></p><h3 id="h3ab24f6f50">メリット</h3><p><span style="color:#000000">区分マンション投資は、アパート投資に比べて購入価格が安いのと売却がしやすいのが特徴です。</span><br><span style="color:#000000">戸建やアパート投資の場合は外壁の修繕やシロアリの対策、売却時には境界の問題や私道に関する通行・掘削承諾など、修繕費用が高額になったり、売却時には権利関係の調整に苦労する事も珍しくありません。</span><br><span style="color:#000000">その点区分マンション投資の場合は、外壁やシロアリなどの対策を個人で考える必要はありません。</span><br><span style="color:#000000">区分マンションの場合、毎月管理費や修繕積立金が徴収されますが、建物のトラブルは管理会社や組合が対応してくれます。そのため、自分で建物全体の維持管理を考えたり責任を負ったりする必要はありません。境界や私道に関するトラブルに巻き込まれる事もほとんど無いため、アパートや戸建の投資と比較して運用がし易いのがメリットです。</span></p><h3 id="h7e4a670898">デメリット</h3><p><span style="color:#000000">マンション投資というよりは不動産投資全体に言える事ですが、経費がたくさんかかるという点です。</span><br><span style="color:#000000">投資ローンを使うとすればキャッシュフロー上での手残りはほとんどないというケースも珍しくはありません。</span><br><span style="color:#000000">また、アパートや戸建の投資と比べるとマンション投資は一室のみなので空室になると収入がゼロになってしまいます。マンションの場合は管理規約などもあるのでシェアハウスや民泊のような不特定多数に賃貸するような運用方法が現実的に難しい為、収益を伸ばしづらいという面もあります。</span><br><span style="color:#000000">マンション投資で収益を伸ばしたい場合は、区分マンションを出来る限りたくさん保有する必要があります。</span></p>

<h2 id="h6029e36110">区分マンション投資が儲からないと言われる理由</h2><p><span style="color:#000000">区分マンション投資は儲からないと言われますが、その理由について解説させて頂きます。</span><br></p><h3 id="h270c7c892e">利回りが低い</h3><p><span style="color:#000000">購入する区分マンションにもよりますが、区分マンションの価格に対して取れる家賃はそんなに高く無いため、利回りが低いという現実があります。</span><br><span style="color:#000000">例えば都内の区分マンションで間取りが1Kやワンルームだった場合、販売価格は数百万円から3000万円位まであるのに対して、家賃は5万円から10万円程度で、物件が価格が高くても取れる家賃はそんなに高くはならないという事です。その結果利回りが低くなり、収益率も低くなってしまいます。</span></p>

<h3 id="hbdf47f5723">思わぬ出費が発生するとすぐ赤字になる</h3><p><span style="color:#000000">上記のように、低い利回りで運用している場合、以下のような思わぬ出費によってすぐに赤字になってしまうことがあります。</span></p><h4 id="hc17cbc07ab">管理費・修繕積立金の値上げ</h4><p>管理費や修繕積立金は毎月発生する費用のため、大幅に値上げされてしまうと収益を圧迫してしまいます。値上げの計画に気づかずに購入してしまうと、後から思わぬ出費になってしまいます。</p><h4 id="h4dfd2c253d">設備の故障</h4><p>給湯器やエアコンなどの設備修理・交換費用も大きな出費になります。さらに、これらの設備の修理等が迅速にできなかった場合、仮住まいなどの費用を負担しなければならないこともあります。</p><h3 id="h84c09a2e79">空室になると収入がなくなる</h3><p>アパート投資とは違い、退去が決まってしまうと次の入居者が決まるまで収入はゼロという状況になってしまいます。例えば10室あるアパートであれば空室が出ても入居しているお部屋もあるため、収入がゼロになることは滅多にありません。<br>区分マンション投資は空室になると収入が厳しいという事を覚えておきましょう。</p>

<h3 id="hc1b27057e2">節税効果が低い</h3><p>区分マンション投資は経費が多いので不動産所得を減らすことは出来ますが、会社勤めをしていれば不動産収入がプラスされる為、むしろ収める税金が上がります。空室が続いて経費の方が上回るのであれば給与所得を減らして税金を安くする事も可能ですが、その状況は赤字経営なので投資をしている意味そのものが無いということです。<br>投資ローンを使って物件を取得した場合は、手元にはあまりお金は残らず出ていくお金の方が多い事も珍しくは無いので節税効果は期待しない方が無難です。</p>

<h2 id="hb5c1f6b1ae">区分マンション投資を成功させるために必要なこと</h2><p>区分マンション投資で儲けるのは難しいと考えた方も多いかもしれませんが、ここでは区分マンション投資を成功させる為に必要な事を紹介させて頂きます。</p><h3 id="h4bba770e67">マンション投資に関する知識</h3><p>マンション投資を成功させる為には先ずマンション投資についての知識を得る事が大切です。<br>失敗をしている人の多くはあまり勉強をせずに、不動産営業マンに進められるまま購入している事も多いです。<br>一番は友人・知人に不動産に詳しい人がいると良いですが、いなければ書籍などを読んだり、SNSで繋がったりするのが良いと思います。書籍などを読んで学習するのもおすすめです。<br>ただしSNSの場合は高額なコンサルティング料を貴方から取る事を目的としたインフルエンサーもいますので注意をしてください。</p>

<h3 id="h46120a105e">堅実な投資計画を立てる</h3><p>新築ワンルーム投資でよくあるのが、最初から毎月の収支が赤字なのにも関わらず、「売却した時に回収出来る」などと言って購入を進めてくるケースがありますが、毎月の収支が赤字になるのは投資をする意味がありません。<br>毎月かかるローンや管理費等のランニングコストと固定資産税なども考慮して、<br>毎月いくら手元に残るかを計算してください。<br>また家賃は築年数が古くなるにつれて段々安くなります。<br>購入使用としている物件の築年数+ 5年、10年の類似物件がいくら賃貸に出されているか？<br>スーモやアットホームで確認をしましょう。<br>現在の築年数から5年から10年後の賃料でも収支がプラスになるのかを確認してください。</p><h3 id="h519d056c36">需要の見込める物件を選ぶ</h3><p>不動産は立地と部屋位置が全てです。<br>駅から10分を超える遠い物件だったり、需要がない最寄り駅の物件などは入居者も決まり難い上に、売却にも苦戦をします。<br>立地については駅からの距離だけでなく、周辺環境も大切です。<br>例えばどんなに駅から近いとしても線路沿いで音がうるさいとか、幹線道路沿いで窓が開けられない等、自分が住むことを仮定して住みたいか？住みたくないかを考えましょう。</p><h3 id="h32f3d6e640">ランニングコストを正しく見積もる</h3><p>毎月負担するランニングコストについても正確に把握する事が大切です。<br>管理費等、賃貸の管理料、固定資産税等、修繕費用、入居者募集に掛かる費用、<br>退去時の原状回復工事費用など。<br>マンション投資で必要なランニングコストを全て洗い出して投資を検討する事が大切です。</p>

<h3 id="h2b488756bf">相場感と査定力を身につける</h3><p>投資を検討している物件の資産価値を把握しましょう。<br>近隣の類似物件と比較して金額が高いか安いかのほか、過去に同じマンションで取引されている成約事例も参考になります。<br>周辺相場と比較して割高な物件を購入しないようにする為に、適正な価格を判断出来るようになりましょう。</p><h3 id="h13c09e8653">出口戦略も考えた上で物件を購入する</h3><p>区分マンション投資をする際は、いつかは売却する事も考慮して取得する必要があります。<br>上記の相場感と査定力を身につけると内容が重なりますが、5年後、10年後に売却する際にはいくら位になっているかを考えてみましょう。<br>その間に得られる収入と経費を考慮して、最終的にいくら位資金を得られるかを考えた上で投資をする事をお勧めいたします。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hb538383c10">Q1. 区分マンション投資とは何ですか？</h3><blockquote>マンションの一室を購入して、人に貸して収益を得るという投資方法です。</blockquote><h3 id="h1030fa4c52">Q2. 区分マンション投資のメリットは何ですか？</h3><blockquote>購入価格が安い、売却がしやすい、管理組合があるため戸建てよりも建物メンテナンスの手間が少ない、などです。</blockquote><h3 id="h0f7f9e90c1">Q3. 区分マンション投資のデメリットは何ですか？</h3><blockquote>空室になると収入がゼロになる、管理規約に制限されて民泊などの運用方法は難しい、などが挙げられます。</blockquote><h3 id="hbfdc8e7708">Q4. 区分マンション投資が儲からないと言われるのはなぜですか？</h3><blockquote>利回りが低い、思わぬ出費が発生すると赤字になる、空室になると収入がなくなる、節税効果が低い、などが挙げられます。</blockquote><h3 id="h33d927a738">Q5. 区分マンションの思わぬ出費には何がありますか？</h3><blockquote>設備の故障です。給湯器等の故障で、数日間居住が難しくなった場合、ホテル代を支払わなければならない場合もあります。</blockquote><h3 id="h8e959bd8ec">Q6. 区分マンション投資の成功のために必要なことは何ですか？</h3><blockquote>マンション投資に関する知識、堅実な投資計画、需要の見込める物件を選ぶ、出口戦略も考えて購入することです。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回は区分マンション投資は儲からないというテーマでなぜ儲からないか？<br>成功する為の秘訣について解説させて頂きました。<br>初めての方は難しい部分も多々あるかもしれませんが、投資する前にしっかり勉強することは重要なので、しっかり知識を得た上で投資を始めましょう。<br>最後までお読みいただきありがとうございました。</p>

区分マンション投資は儲からないと言われることがあり、実際に赤字になるケースもあります。この記事では、区分マンション投資が儲からない理由や、成功のための対策について解説します。

区分マンション投資は儲からない!?理由と成功させるためのコツを解説

<h3 id="h8ef66c50fb">管理会社・管理組合が機能していない&nbsp;</h3><p>分譲マンションにおいてトラブルが発生した場合は、管理会社や管理組合が対応することになりますが、そもそもどちらも機能していないことも見受けられます。<br>特に管理会社においては物件の維持管理や清掃が主な仕事と考えていて、住民間のトラブルについては対応しないことも少なくはありません。<br>&nbsp;<br>また管理組合においても、前述したとおり住人の質が異なる場合など統制が取れず、 管理機能が働いていないことがあります。<br>こうした場合はトラブルが増えていき、無法地帯となりやすい傾向にあります。</p><h2 id="h3bc842cf43">分譲マンションでよくあるトラブル</h2><p><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/14c8b6c18b4547998c787680653f9b96/%E3%83%88%E3%83%A9%E3%83%95%E3%82%99%E3%83%AB%E3%81%AE%E7%99%BA%E7%94%9F%E7%8A%B6%E6%B3%81-min.png" alt="">&nbsp;<br><a href="https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html" target="_blank" rel="noopener noreferrer">平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）より</a><br>&nbsp;<br>国土交通省が公表しているマンション総合調査結果によると、分譲マンションのトラブルは居住者間マナーによるものが、最も多くなっています。<br>&nbsp;<br>この調査結果は平成30年度のものであり、コロナウイルスが流行する以前の調査となりますので、ここ数年における住宅の在り方の変化を考えると、この比率分類は大きく変わってくるかもしれません。</p><h3 id="h38cd910f2a">騒音によるトラブルが1番多い</h3><p>さらに国土交通省のデータを集約していくと、生活音による騒音トラブルの高さは顕著であり、いつの時代も問題視されていることがわかります。<br>また最近は床の厚みである『スラブ厚』について、以前は120mm程度であったものが150mmが最低基準となり、一般的には180〜200mm程度が標準装備となりつつあります。<br>&nbsp;<br>スラブ厚の数字が大きくなるということは遮音性が強くなるということですが、あくまでも遮音性であり、振動を防ぐのはまた別の話となります。<br>&nbsp;<br>これを混同していることが多く、スラブ厚が高いので防音マットなどは必要なく、遠慮もいらないと勘違いしているケースがあります。<br>こうして、たとえば子どもがリビングを走っても大丈夫と思い込み、結果として下の階の居住者に対して、 音を響かせてしまっていることも考えられます。</p><h3 id="h4a49bf6c7b">バルコニーの使用方法やニオイ&nbsp;</h3><p>意外と多いのがバルコニーの使用方法や、ニオイによるものです。<br>管理規則で禁止されていることが増えてきたため、ホタル族とも揶揄されていたバルコニーで喫煙するケースは少なくなりましたが、電子タバコの普及により近年、改めて増加傾向にあります。<br>&nbsp;<br>これは、電子タバコに対する規則の改定が追いついていないこともありますが、結局は『電子タバコなら大丈夫という勝手な思い込みによる、居住者のマナーの問題』でもあります。<br>&nbsp;<br>また稀なケースとして、バルコニーでバーベキューや魚を焼くといったトラブルも見受けられます。</p>

<h3 id="h556edd2cc8">駐車場のトラブル&nbsp;</h3><p>駐車場のトラブルは分譲マンションにおいて、騒音トラブルと同様に発生しやすい問題といえます。<br>&nbsp;<br>他人のスペースに勝手に駐車することはもちろんですが、よくあるケースとしてはマンションの敷地内に、友人や知人の車を勝手に駐車するトラブルです。<br>こうした迷惑駐車は、車の出し入れに対して邪魔になるだけではなく、運転者の視界を遮るため、敷地内における接触事故の要因となります。また緊急車両の妨げにもなるため、問題は多いといえます。</p><h3 id="h3c3b3d0176">ペット飼育など禁止行為の横行&nbsp;</h3><p>管理規則で禁止されている、犬や猫といったペットを飼育するなどのトラブルも後を絶ちません。 一度、飼育されたペットについては、処分が容易ではないため、トラブルの解決が難しい問題でもあります。<br>&nbsp;<br>一方で入居者によっては、犬アレルギー・猫アレルギーといった病気を抱えている方もいるでしょう。こうした方にとって敷地内で禁止されているペットの飼育は、 体調不良を引き起こすだけではなく、精神的な苦痛と、最悪の場合は命に関わる問題となってきます。<br>&nbsp;<br>禁止されているペットの飼育は、 裁判となる事例が多いことから、訴訟問題につながりやすいと考えられます。 反対に考えるとそれだけ発生しやすいトラブルの1つともいえます。</p>

<p><span style="color:#000000">ペットと過ごす時間は癒やしであり、幸せを感じられる瞬間です。</span><br><span style="color:#000000">自由気ままに過ごす猫、ときに甘えてくる犬など、ともに過ごすことで、人生に刺激を与えてくれる大事な存在といえるでしょう。</span><br><span style="color:#000000">&nbsp;</span><br><span style="color:#000000">もちろん、しつけや食事の準備など大変なこともあります。最近であればテレワーク時に、キーボードの上に飛び乗って謎の言葉をチャットで送信したり、オンライン会議にちらりと登場するハプニングも、よくある光景になっています。</span><br><span style="color:#000000">&nbsp;</span><br><span style="color:#000000">幸せと日常に刺激をあたえてくれるペットを飼育することによる、マンション売却に関する影響について事前に知っておくべきことを説明します。</span><br><span style="color:#000000">&nbsp;</span><br><span style="color:#000000">※本記事におけるペットとは主に「犬」と「猫」を指します。</span></p><h2 id="h4b56076a08">結論：ペットを飼育していても査定額は下がらないが、内見時は配慮が必要</h2><p><br>査定額を決める要素は、「相場」「建物グレード」「部屋の階数や位置」、そして「お部屋の状況」です。そのため、<span style="background-color:#fff491">ペット飼育を理由に査定額が下がることはありません。</span><br><br>ただし、購入希望者には、ペットを飼育している人もそうでない人もいます。<br>飼育していない人にとってはニオイが気になってしまう場合もあるため、内見の際には配慮が必要です。<br></p>

<h2 id="h44b965365b">ペットを飼育していると起こりやすい部屋のトラブル&nbsp;</h2><p>ただペットを飼育している、という理由だけで査定額が下がることはありませんが、ペットがお部屋の状態に影響を与えてしまうことはよくあることです。<br></p><h3 id="h51a091efd2">ひっかき傷</h3><p>最も代表的なのが、爪を研ぐことによる柱や壁のひっかき傷です。<br><br>これらはホームセンターなどで、柱や壁に事前に貼り付けることによって、損傷を防ぐ商品も買うことも可能ですが、それでも100%は防げないものです。<br>&nbsp;<br>一方でこうした傷跡は、目で簡単に確認ができるため、補修がしやすいものでもあります。<br>柱や建具であればリペアや部分補修、壁紙のあれば張り替えることによって、ある程度の回復を図ることができるともいえます。</p><h3 id="hc59315f1dc">ペットのニオイ問題&nbsp;</h3><p>一方で、 飼育している本人にとって、気が付きにくいのはペット臭と呼ばれるニオイです。 これはたばこ臭と同じで、一緒に暮らしているとマヒしてくるのか、わかりにくくなってしまいます。<br>&nbsp;<br>そのため、売却する段階において、不動産会社の担当者や実際に室内を内覧した購入希望者に指摘されても、実感が湧かないことがあります。<br><br>まずペットを飼育しているということは、そのペットの匂いが染み付いていることを前提に考えておくと良いでしょう。</p><h3 id="hbbb917c960">糞尿による床の腐食</h3><p>ペットを飼育する場合、糞尿によるトラブルは避けては通れません。<br>しっかりとしつけを行いトイレの場所を完璧に覚えたとしても、その清掃のタイミングや、足や身体に付着した糞尿が、フローリングなどに染み付くこともありますし、場合によっては尿により腐食することも考えられます。<br>&nbsp;<br>壁紙や柱の傷跡と同じように、目に見えやすいので把握は簡単ですが、簡単に修繕しにくいものです。</p><h2 id="h56fe81ca9a">マンション売却時に修繕は必要なのか</h2><p>マンションを売却するにあたって、<span style="background-color:#fff491">修繕は最低限で済ませる</span>のが、もっとも売却価格と修繕費用を見てもコスパの良い方法です。<br>&nbsp;<br>たとえば、蛇口ひとつをとっても購入希望者の思い描くデザインと、 売主が修繕により発注するデザインは一致しないことがほとんどでしょう。<br><br>そのため、できる限り修繕の実施、また特にリフォームに関しては購入希望者の理想がかなう方法を選ぶと良いでしょう。<br></p><h3 id="hcf4f6c11e1">「ありのまま」が理想の売却方法か</h3><p>理想は現状有姿と呼ばれる、ありのままの状態で売却することです。<br><br>リフォームに200万円をかけて、売却価格3,000万円で売り出すより、リフォームをせず2,800万円で売り出すほうが、リフォームにかける手間や時間が必要とならず、何かとメリットが多いものです。<br>&nbsp;<br>もちろん、人が住むことができないような状況であれば、ある程度の修繕は実施しておく方がベターです。この辺りは、不動産会社と相談しながら、ベストな選択をきめていくべきです。</p><h3 id="hfccd51dc33">リフォームは売却時にデメリットにも&nbsp;</h3><p>売却時に自分でリフォームすることは原則はおすすめしません。<br><br>キッチンだけ、お風呂だけ、床だけ、など部分的にリフォームしても、そこまで<span style="background-color:#fff491">売却価格は上がらない</span>ことが多いです。<br>さらに、リフォームが購入希望者の好みとは異なるケースがほとんどのため、得策とはいえないでしょう。&nbsp;<br><br>良かれと思ったリフォームが売却時にデメリットになることもあります。<br><br>前述の例である蛇口は小さな出来事ですが、お風呂場やトイレ、またキッチンなど水回りに関しては、それぞれ購入者の希望イメージが強いため、売却前にリフォームすることは、得策とは言えないでしょう。<br></p>

<h3 id="h8102732279">ペット対策の修繕により売却価格が高くなる&nbsp;</h3><p>一方で、ペット可の物件であっても、ペット対策を目的とした修繕は、実施することにより、売却価格は高くなる傾向にあります。<br>それは建具のリペアであったり壁紙の張り替えであったり、ペットを飼育していたことの痕跡を消す修繕を指します。</p><h2 id="habf312a011">ペット飼育の痕跡を消す方法&nbsp;</h2><p>ペットを飼育していたことの痕跡を消す方法は、専門家に依頼することで、ある程度まで、きれいに実施してもらえます。<br>費用をかけたくない場合や、手先が器用な方であればDIYの要領で、自分で直すことも可能です。<br>&nbsp;<br>最近ではホームセンターや、ダイソーなどの100円均一のお店で材料を購入することも容易となりました。<br>またYou Tubeなどで実際の方法を、動画で確認することもできるため、その敷居はかなり低くなっています。</p><h3 id="h5bf9171c9c">壁紙の貼替えで傷を減らす&nbsp;</h3><p>簡単に実施ができて、効果が高いのが壁紙の貼替えです。<br>壁紙自体は紙ですから、ペットの爪などで簡単に破れてしまう反面、貼り替えることも、それほど難しくはありません。<br>&nbsp;<br>また、対象となる面積が大きいので、壁紙だけでも交換しておくと「きれいになっている感」を演出することが可能です。</p><h3 id="h52ea1fe724">建具はリペアやシートを検討&nbsp;</h3><p>建具や柱については、交換は難しい部分ですので上から傷などの痕跡を隠すのがおすすめです。<br>&nbsp;<br>リペア補修を行うことで見た目が、ほぼわからなくなるでしょう。もっと簡単に手間をかけないで隠すのであれば、上から貼り付けるシートを利用する方法もあります。<br>&nbsp;<br>どちらが費用対効果に優れるかは、傷の状況や、その範囲により異なります。</p><h3 id="hb5ce3273f5">ペットのニオイはオゾン消臭で消し去る&nbsp;</h3><p>オゾン消臭は市販のスプレーなどでも効果は得られますが、専門家が使用する機械の方が、より強力な効果を得られます。<br>&nbsp;<br>まずは市販のスプレーから試していき、効果を確認すると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>繰り返しになりますが、ペットと一緒に暮らしている家族では「鼻が慣れてしまっている」ため、正しい判断ができないものです。友人や知人などに確認をお願いできるのであれば、ぜひともお願いしてみましょう。</p><h3 id="h1ccce60eca">フローリングのリペアや貼替えは最低限で済ますことも&nbsp;</h3><p>ペットの爪によってフローリングにも傷はついていきます。<br>&nbsp;<br>これらは日常生活においても、ある程度はついていく傷のため、どこまで直すのか判断が難しいかもしれません。<br>&nbsp;<br>フローリングの貼替えは費用が高いため、できる限りコストを抑えたいところです。<br>たとえば、フローリング用のワックスをかけることにより、光沢がよみがえり、傷を目立ちにくくする効果が得られます。それほど深くない傷の場合であれば、これだけでも十分に効果を得られるので、うまく利用していくと良いでしょう。</p>

<h2 id="h0209184832">いずれ売却することも視野に入れたマンション選びも大切</h2><p>ペットを飼育している方がマンションを購入する際には、こうしたマンションを検討すると、将来のおいて売却を検討する際に、後悔することが減るかもしれません。</p><h3 id="h10b195aace">ペット飼育可を売りにしているマンション&nbsp;</h3><p>マンション自体がペット飼育可なだけでは、売却価格は下落しやすい傾向にありますが、全面的にペットと暮らすことをテーマとしたマンションは、需要が高くその価格が下落しにくい傾向にあります。<br>&nbsp;<br>ペット足洗い場がエレベーター前などに設置されていたり、共用部分やエレベーター内に爪とぎ防止の対応がしていたり、 廊下の床などがペットが滑りにくい素材になっていたりなどなど。<br>ペットと暮らすことをテーマとしたマンションは、資産価値が落ちにくいといえます。<br>&nbsp;<br>その反面として、 売却する際の購入を希望する者は「ペットを飼育している世帯」に限られるため、一般的なマンションの売却と比較すると、少し時間が必要となる傾向もあります。</p><h3 id="hd492e3febf">立地が良い&nbsp;</h3><p>不動産において、立地だけは後から変更することができない重要な条件です。<br>そのため立地が良いマンションは、 資産価値が高く築年数が経過していても、その価格を大きく下げない傾向が強いです。<br>&nbsp;<br>将来的に売却する可能性があるのであれば、立地にこだわるのもポイントとなっていくでしょう。具体的には駅から徒歩5分以内、大型商業施設や商店街が周辺にあることを指します。</p><h3 id="h7c7720f946">子育てに必要な施設が充実している</h3><p>前述の立地という言葉に関連はしますが、 いわゆる『子育て施設が充実した地域』であることも資産価値を下げにくい条件です。<br>たとえば、保育園の数が多いことも、近年話題となっている待機児童の問題を解消します。また、そうした地域には、最近では少なくなった野菜屋や果物屋などの子どもの食事をサポートするお店が存在するのも大きな特徴です。<br>&nbsp;<br>子育てに必要な施設が充実しているということは、 子育て世代が多く暮らしており、1世帯の人口が多いため、経済が循環しやすい地域でもあります。<br>そのため商売がしやすく、さまざまなお店が充実するなど好循環を見せる傾向にあり、結果としてマンションの資産価値を高める効果を生み出しています。<br>&nbsp;<br>ただし子育てとペットは少し相性が悪い所がありますので、 こうした地域にペット飼育が可能なマンションは、決して多くないことは注意が必要です 。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h34c12df7cb">Q1. ペットを飼育しているとマンション査定額は下がりますか？</h3><blockquote>ペット飼育だけを理由に査定額が下がることはありません。</blockquote><h3 id="hf299b0a544">Q2. ペットを飼育していると起こりやすい部屋のトラブル&nbsp;が起こりやすいですか？</h3><blockquote>ひっかき傷、ニオイ問題、糞尿による床の腐食などが起こりやすいです。</blockquote><h3 id="h21d6db9cdb">Q3. マンション売却時に修繕した方が良いですか？</h3><blockquote>場合によりますが、基本的には修繕はしなくて良いです。<br>する場合も極力最小限にすることをお勧めします。</blockquote><h3 id="h61424b509d">Q4. ペット対策でできることには何がありますか？</h3><blockquote>建具のリペア、消臭、掃除などです。</blockquote><h3 id="he500310e23">Q5. 室内の状態がかなり悪いときはどうすれば良いでしょうか？</h3><blockquote>売却がうまくいかない場合は、買取を検討することもおすすめです。<br>また、買取の場合は自分での清掃や修繕は不要です。</blockquote>

ペットと過ごす時間は癒やしであり、幸せを感じられる瞬間ですが、マンション売却の観点から見ると、注意しなければならない点もあります。この記事では、ペット飼育がマンションに与える影響、売却時のコツなどについて解説します。

ペット（犬や猫）を飼っている人がマンション売却前に知っておくべきこと

<h3 id="h0ce76f543a">管理費・修繕積立金の未納&nbsp;</h3><p>住宅ローンとは別に、管理組合や管理会社に対して支払う管理費と修繕積立金について、未納となるトラブルも根強く残っています。<br>特にバブル崩壊後の不景気の時に多かったトラブルですが、 近年においても景気が回復したとは言いがたく、住宅ローンの支払いが困難になるとともに未納となるケースが後を絶ちません。<br>&nbsp;<br>管理費や修繕積立金の未納額が膨らんでいくと、 マンションを維持管理するために 他の入居者が補填することとなります。<br>そのため、金銭的な負担が生じるので、よりトラブルとなりやすい問題といえます。</p><h2 id="h427d4949c1">分譲マンションのトラブル解決は管理組合が重要&nbsp;</h2><p>分譲マンションでトラブルが発生した場合、解決に向けては管理組合が最も重要となります。<br>管理会社はあくまでも物件の管理がメインとなっており入居者間のトラブルに対応するのは、管理組合の役割とすることが多いからです。<br>&nbsp;<br>入居者の代表でもある管理組合がしっかりしているところほどトラブルが少なく、資産価値も守られています。</p><h3 id="h7d985e5eb3">管理組合が「自治体化」していると危険&nbsp;</h3><p>自治体化という言葉が適切かどうかはさておき、 積極的に管理組合の活動をしている わけではなく、比較的時間の空いている入居者を中心として運営されている場合は、少し注意が必要かもしれません。<br>&nbsp;<br>特にシニアの世代で構成されている場合は、維持管理など長期的な目線より、 短期的な目線で運営される傾向にあります。</p><h3 id="hd616e959e1">管理組合が機能していると資産価値も低下しにくい&nbsp;</h3><p>一方で、管理組合がしっかりと機能している分譲マンションにおいては、トラブルの防止策が行われており、管理状態も良く資産価値が低下しにくい傾向にあります。<br>&nbsp;<br>自分たちのマイホームの資産価値は自分たちで守る。<br>そうした運営は、分譲マンションにおける管理組合の理想系です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h8199837638">Q1. マンションではどんな騒音トラブルがありますか？ </h3><blockquote>楽器なのど音、人の声のほか、日常の足音、工事の音など様々な音のトラブルがあります。</blockquote><h3 id="hb3ca6e30cd">Q2. マンションでよくあるトラブルは何ですか？</h3><blockquote>マンションで多いのは、居住者間のマナーを起因とするトラブルです。</blockquote><h3 id="hb2a05b3298">Q3. 騒音以外のトラブルには何がありますか？</h3><blockquote>バルコニーでの喫煙や、ゴミの出し方などのトラブルがあります。<br>喫煙は、ニオイが洗濯物につくなどの実害も出てしまうので、トラブルになりやすいです。</blockquote><h3 id="h8172e9878d">Q4. ペット禁止のマンションでペットを飼ってることがバレたらどうなりますか？</h3><blockquote>契約違反になりますが、強制退去になることはありません。<br>多くの場合は、ペットを飼うことをやめるか、退去のどちらかを選ぶよう求められることになります。</blockquote><h3 id="hfb5b5d5410">Q5. 入居者同士のトラブルが発生した場合は、どうすれば良いですか？</h3><blockquote>方法は大きく4つです。<br>（1）直接話し合う<br>（2）管理会社・管理組合に相談する<br>（3）警察に相談する<br>（4）引っ越す</blockquote><h3 id="h5059346286">Q6. 管理会社に騒音トラブルの相談をしましたが、張り紙しかしてくれません。</h3><blockquote>騒音トラブルは、あくまでも個人どうしの紛争という扱いです。管理会社は、あくまでも建物や契約の管理をしている立場のため、張り紙や注意文書投函、電話での注意の対応になってしまいます。文書で解決できない場合は、警察に相談することをお勧めします。</blockquote>

マンションでは、騒音やニオイ、ペットや管理費の未納など色々なトラブルの当事者になる可能性があります。この記事では、マンショントラブル事例や解決のための注意点について解説しています。

騒音やペット、管理費未納など..マンションで起こりやすいトラブル事例

<p>「マンションを早く売却したいけど、マンションの買取相場ってどのくらいなのかな？」<br>マンションの売却をするには、仲介と買取の2つの売却方法があります。<br>そこで、マンションを買取してもらう際の、買取相場がどのくらいなのか気になるという方も多いのではないでしょうか。<br>今回は、マンション買取相場の目安や価格が決められる理由はもちろん、どういったマンションが買取に向いているのかを解説していきます。</p>

<h2 id="h6090fbf5e1">マンションの買取相場は市場価格の70％前後</h2><p>結論として、マンションの買取相場は市場価格の70％前後になります。<br>市場価格とは、仲介業者を利用して個人に向けて売却する際の相場になります。<br>基本的には買取よりも仲介のほうが高く売れるため、買取相場としては仲介で売却する際の70％前後の買取価格になるのです。</p><h2 id="h07586850a7">マンションの買取価格が相場より低い3つの理由</h2><p>「なんで買取だと仲介よりも安くなってしまうの？」<br>こういった疑問を感じる方に向けて、マンション買取が市場価格よりも安くなってしまう理由を3つ解説していきます。</p><h3 id="hf4af453a5b">リフォーム費用</h3><p>マンションを買取した不動産会社は、室内のリフォームをしてから販売します。<br>マンションの間取りにもよりますが、フルリフォームするとなると400万円から500万円前後の費用がかかってきます。<br>リフォームに必要な費用は買取価格から差し引いているため、仲介よりも価格が安くなってしまうのです。</p><h3 id="h8d1066c5d9">購入時、販売時にかかる諸費用</h3><p>マンションを買い取りして再販売するには様々な諸経費がかかります。<br>リフォーム費用だけでなく、不動産取引に関わる不動産取得税や登録免許税などの税金はもちろん、広告費や人件費などの事業経費も必要です。<br>こういった費用がマンションの買取価格から引かれてしまうので相場より安くなってしまうのです。</p><h3 id="hdb71d2ffab">不動産会社の利益</h3><p>マンションの売却をする際に、仲介であれば、売買価格に応じた仲介手数料が不動産会社の利益になります。<br>しかし、買取の場合は仲介手数料が発生しないため、利益分を買取価格から差し引く必要があります。<br>マンション買取の不動産会社も営利企業ですから、買取をして再販売をした際に利益を残せるように買取価格を設定せざるを得ないのです。</p>

<p>分譲マンションなどマイホームの売却を検討する場合、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。<br>&nbsp;<br>この仲介という仕組みだけではなく不動産会社が直接、買主となり自ら購入する『買取』という仕組みがあることは、あまり知られていません。不動産の買取は、あまり耳慣れない ですが、その仕組みとメリットさえ理解すれば、とっても使い勝手の良い仕組みです。<br>&nbsp;<br>マンション売却における買取の仕組みについて、仲介と比較するとともにメリットについて解説します。</p>

<h2 id="hde11290d5b">仲介と買取の違い&nbsp;</h2><p>不動産会社に依頼する仲介と買取について、大きく異なるのは買主となる購入者です。<br>&nbsp;<br>仲介は不動産会社が広告活動を行うことで買主を広く募集し、売買契約を成立させることを目的とします。<br>また、買取は不動産会社が自ら買主となり購入することにより、売買契約を成立させます。</p><h3 id="had46f3a5bc">仲介の仕組み&nbsp;</h3><p>マンション売却における仲介とは、不動産会社に対して買主となる購入者を探してもらうよう依頼することで、売買契約の成立を目指します。<br>そのため購入希望者が見つからなければ、いつまでもマンションは売れないことになります。<br>&nbsp;<br>仲介を依頼した場合の一般的なスキームは以下のとおりです。<br>&nbsp;</p><ul><li>査定を依頼する</li><li>媒介契約を締結する</li><li>広告活動により購入希望者を探してもらう</li><li>問い合わせ対応をする</li><li>内覧者の対応をする</li><li>売買条件の確定</li><li>売買契約締結</li><li>マンションの引き渡し</li></ul><p>&nbsp;<br>ここに記載した以外にも、実際に不動産会社が購入希望者を探してみた結果により、売買金額の値下げの検討など、売却価格の見直しなども必要です。<br>&nbsp;<br>仲介の場合、売却について不動産会社に相談してから、契約が成立するまで最短でも6ヶ月程度は必要となるケースが多いため、時間に余裕を持っておきましょう。</p><h3 id="h43957048e2">買取の仕組み&nbsp;</h3><p>一方で買取の場合、仲介と比較すると必要なスキームが少ないことが最大の特徴です。<br>特に不動産会社が購入者となるため、買主を別に探す期間が不要な点は、大きなメリットになるでしょう。<br>&nbsp;<br>その反面、買取は依頼してから引き渡すまでが短いため、次の住まいが決まっている方が安心です。<br>&nbsp;<br>また不動産会社に依頼してから1ヶ月から2ヶ月程度で、引き渡しを行い現金化することが可能です。そのため離婚などにより、マンションなどを素早く処分して現金化する必要があったり、海外赴任が決定して日本に滞在する時間が残り少ない時など、少しでも早く処分したい 時にオススメです。</p><h2 id="h99f8a6c138">不動産会社に買取を依頼する流れ&nbsp;</h2><p>不動産会社に対して、買取を依頼する場合の流れについて、細かく説明していきます。<br>&nbsp;<br>そもそも買取の流れは単純明快です。<br>そのため、不動産会社が査定により提示する買取価格において納得できるのであれば、そのまま契約締結となり、マンションの引き渡しまで簡単にすすめることができます。</p><h3 id="h6a534ea3b6">査定により金額を確定する&nbsp;</h3><p>仲介の場合と同様に、買取りを実施する時も不動産会社に査定を依頼します。<br>買取では、この査定金額が不動産会社に売却する際の金額となります。<br>&nbsp;<br>また査定を実施する不動産会社によって、重視するポイントが異なるため、その査定金額も異なってきます。そのため、査定依頼は適正価格を把握するためにも、複数の不動産会社に対して行うのが基本です。<br>&nbsp;<br>また不動産会社は買取によって購入した物件に対して、必要によりリフォームやリノベーションを行い資産価値を高めて、改めて買主を探し売却します。<br>つまり「転売することで利益を得る」ことを目的としています。そのため仲介と比較すると、およそ1割から2割程度、売買金額が安くなる傾向にあります。</p>

<h3 id="h46dcdecb36">契約を締結する</h3><p>査定により納得ができる金額であれば、不動産会社と契約条件を決めます。<br>売買価格や引渡しの日時、他に細かな約款などを契約書に記載して契約締結を行います。<br>&nbsp;<br>細かな約款を含む契約内容については、不動産会社による契約書のテンプレートを基礎として特約事項を足しこむのが一般的です。そのため売る側としては、何かをする必要はなく説明を聞いて理解するだけで構いません。</p><h3 id="h583c4077cb">引き渡し・売買代金の受領&nbsp;</h3><p>契約締結した内容に従って物件を引き渡し、売買金額を受領します。<br>このように不動産会社に対して査定を依頼してから、約2ヶ月程度あれば引き渡しまで完了し、現金を受け取ることが可能です。</p><h2 id="h6a98d55291">買取による売却のメリット&nbsp;</h2><p>仲介による売却と比較しても、買取はメリットのある売買方法です。<br>売却金額は買取より仲介が高くなる傾向にありますが、その金額を考えても、買取には得られるメリットがあります。<br>&nbsp;<br>もちろんマイホームとなる不動産は、価格の安いものではないだけに、どうせ売るなら1円でも高く売りたい、というのが当たり前です。<br>買取のメリットと仲介の金額と、どちらを優先するのかは、よく比較して検討をするのが理想です。</p><h3 id="h22851f778a">契約成立までのスピード感が早い&nbsp;</h3><p>繰り返しになりますが、買取のメリットは契約成立までのスピード感にあります。<br>&nbsp;<br>前述したように、不動産会社に査定依頼してから約2ヶ月後には、現金を受領することができます。<br>特に離婚による現金化を急ぐ場合、海外赴任により日本滞在の期間が短い場合、また別の不動産物件を購入している場合など、様々なケースで利用されています。</p>

<h3 id="he0ad9645fc">仲介手数料が不要&nbsp;</h3><p>不動産会社が広告活動により購入者を探す場合、契約が成立した時点において仲介手数料を支払う必要があります。<br>しかし買取の場合、不動産会社が購入者となるため、そもそも仲介をする行為が発生していないため、仲介手数料の支払いは不要です。<br>&nbsp;<br>買取は仲介と比較して売却金額が安くなる傾向にありますが、一方で仲介手数料が不要となるため売却金額によって、そこまで大きな金額差が生じないこともあります。<br><br>仲介手数料は「売買価格×3%+6万円」 に消費税を足したものです。<br>&nbsp;<br>たとえば3,000万円の物件を売却する場合「3,000万円×3%+6万円」となります。<br>2022年時点で消費税は10%なので、96万円+9万6千円＝105万6千円です。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/72bdb82999ec4ccc8acd70b49ff6407c/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E3%81%AE%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%82%92%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%99%E3%82%8B%E3%81%AF%E3%82%99%E3%81%82%E3%81%84-min.png" alt=""><br><br>売却する価格自体が、決して安い金額ではないだけに、仲介手数料も大きくなります。<br>買取により仲介手数料が不要となるのは、大きなメリットといえるでしょう。</p>

<h3 id="h9430251b3b">契約不適合責任を負わない&nbsp;</h3><p>契約不適合責任も近年、新しく登場した言葉です。<br>&nbsp;<br>以前は、売主に対して瑕疵担保責任が定められており、隠れた瑕疵に対しては売却後も責任が発生しました。<br>それに対して契約不適合責任は「契約内容」が重要となり、契約内容に相違があり買主が不利益となる場合に、 売主が責任を負うことになります。<br>&nbsp;<br>この法改正により、責任範囲が不明確であった「隠れた瑕疵」という耳慣れない言葉から、焦点が契約内容と分かりやすくなりました。しかし買主保護の観点が強まり、売主の責任がより重くなったともいえます。<br>&nbsp;<br>不動産会社と直接取引をおこなう買取は、売主は個人であり買主は不動産会社（＝宅地建物取引業者）との取引になることから、契約不適合責任の対象とはなりません。<br>&nbsp;<br>つまり売買契約後、物件に不具合が生じた場合でも、売主が金銭的負担を負う必要がないのです。これは買取の「隠れた」メリットといえます。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h768cde371e">Q1. マンション買取とは何ですか？</h3><blockquote>あなたのマンションを不動産会社に直接売却することです。</blockquote><h3 id="h5ea4e84a00">Q2. 仲介会社は何をしてくれますか？</h3><blockquote>ポータルサイトやチラシなどで物件を宣伝し、買主を探してくれます。また、条件交渉や調整、契約書類等の作成なども行います。</blockquote><h3 id="hc857f31d2a">Q3. 買取会社は、買い取ったマンションをどうするのですか？</h3><blockquote>買取会社の多くは、買い取ったマンションをリノベーションして再販売をしています。</blockquote><h3 id="h3b0c02830e">Q4. 買取の場合、内見は何回ありますか？</h3><blockquote>1社に相談する場合は1回で済みます。複数社に相談する場合は、日程を提示して一斉に内見してもらう方法でも良いでしょう。</blockquote><h3 id="h45b82c2209">Q5. 買取のメリットは何ですか？</h3><blockquote>契約成立までのスピードが早い、仲介手数料が不要、契約不適合責任を負わない、などです。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産を売却する際の、買取はストレスフリーな仕組みだといえます。<br>&nbsp;<br>特に売買契約の締結までの期間が短いため「いつ売れるのか」「本当に売れるのだろうか」と心配する必要がないのは、精神的な負担が少ないでしょう。<br>また前述のとおり、契約不適合責任の対象外となることで、売却より時間が経過してから保証責任や修理対応などを行わなくて良いことは大きなメリットです。<br>&nbsp;<br>確かに売却金額は仲介と比較して安くなる傾向はありますが、ストレスがなくなるという点は、特筆に値します。<br>&nbsp;<br>買取という馴染みのない仕組みですが、仲介と比較して検討をするのも良いでしょう。</p>

マンション売却の方法の一つに「買取」があります。この記事では、仲介との比較をしながら、買取の仕組みや手続きの流れ、メリット・デメリットについて解説をしています。

マンション売却における「買取」の仕組みとは？仲介との比較で解説

<h2 id="h545b95b7f4">マンション買取のメリット</h2><p>市場価格よりも安くなってしまうマンション買取ですが、買取にもメリットがあります。<br>ここからはマンション買取のメリットについて3つ解説していきます。</p><h3 id="h503ee003e7">短期間で現金化できる</h3><p>マンション買取の大きなメリットとして、即現金化があります。<br>仲介の場合、買主を探してから条件交渉、契約決済と進んでいきますので、決済完了まで3ヶ月から6ヶ月ほどかかってしまいます。<br>一方、買取の場合は不動産会社が直接買い取るため、1週間から1ヶ月で決済を終わらせることができます。<br>理由があって急いで売却しないといけない場合、買取は選択肢の1つになってくるでしょう。</p>

<p>手に入れたマイホームについて、さまざまな理由により売却を検討することきもやってきます。<br>また、その理由によっては売却する金額よりも時間、売却までの速さを優先することも考えられます。<br>&nbsp;<br>所有する不動産を売却することは、一番大きな資産を現金化することが可能であり、金銭面による理由を解消する近道です。<br>&nbsp;<br>一方で、その資産の大きさゆえに不動産の売却は、即時決定とはいかないものです。<br>&nbsp;<br>ここでは不動産を最短で売却する方法、また現金化に向けた手法について解説します。</p>

<h2 id="h0bb32d67a5">今すぐマンションを売りたい理由について&nbsp;</h2><p>マンションを急いで売却する理由とは、どのようなものが考えられるでしょうか。<br>単純に、住宅ローンが支払えないといった『これ以上、所有することができない状況である』ことも考えられます。<br>&nbsp;<br>またはライフスタイルの変化により、マンションを手放すことも少なくないでしょう。</p><h3 id="hdc8ec89d44">住宅ローンの支払いが困難になった&nbsp;</h3><p>金銭的に問題が生じているのであれば、金融機関と相談することで、住宅ローンの支払を延期することができるかもしれません。また年収や資産状況によっては、追加で金銭消費貸借契約（お金を借りること）を締結できる可能性もあります。<br>&nbsp;<br>もちろん、売却することと比較すると、金額は大きく下回りますが、資産としてマイホームは残ることは大きなメリットです。</p>

<h3 id="h995d9e64fe">新しい住まいが決まった&nbsp;</h3><p>転勤や家族が増えたなど、いまのマンションが手狭になった場合など、転居をするためにマンションを売却することも、一般的な理由の1つです。<br>&nbsp;<br>転居先の住宅を購入している場合、住宅ローンの支払いが重なる可能性があるため、できる限り『新しい住宅ローンの支払い開始時には売却を完了したい』と考えるのは、当然のことです。<br>&nbsp;<br>一方で、新しい住宅の引き渡しが完了するまえに、いまのマンションを明け渡した場合、仮住まいを用意するなどにより、仮住まいの費用は必要になり、引っ越しは2回に増えるなど負担が大きくなります。<br>そのため、引き渡しが確定してから売却の手続き（売出し開始）とすることになるため、結果として売却までの期間が短くなり、急いで売り出すことにつながります。</p><h3 id="h3cf3552a8d">離婚などにより財産の処分が必要&nbsp;</h3><p>離婚も1つのライフスタイルの変化ですが、この場合は財産分与や慰謝料などにより、売却を急ぐ理由です。<br>とくにマイホームの支払い、その売却価格については未確定な部分もあるため、よほどの円満離婚でないかぎりは、トラブルにつながりやすい問題です。<br>&nbsp;<br>できるだけ早期に金額を確定し、双方の縁を切りたいということもあるため、売却を急ぐことになります。</p>

<h2 id="h82bb2157d0">マンションの売却について&nbsp;</h2><p>マンションを売却する際には、不動産会社に対して見積もり（住宅の査定）を依頼し、その後に媒介契約（買主を探すよう依頼するためのもの）を締結するのが一般的です。<br>&nbsp;<br>そのマンションの価格や立地、また地域による需要などにより、購入希望者から問い合わせや実際に室内を確認する内覧などが行われます。</p><h3 id="h022e225f89">一般的なマンションの売却期間について&nbsp;</h3><p>一般的なマンションにおける売却期間は、早くて査定後の販売開始から3〜4カ月程度、長ければ1年以上が必要です。<br>これは前述した価格・立地・需要により大きく変動します。<br>&nbsp;<br>ただし、当然ながら売却時においては、立地と需要を変更することは不可能です。<br>そのため売主にできることは価格、それも価格交渉に応じるのか、もしくは金額を下げて売り出すのかの選択になります。<br>&nbsp;<br>もちろん、室内写真を充実できるよう撮影し不動産会社へ提供するなど、細かい部分では広告活動の一環として、売主にできることもありますが、大きな部分では難しいものです。</p>

<h3 id="he317619fd6">不動産会社と契約が必要&nbsp;</h3><p>不動産会社に仲介を依頼する際は、媒介契約を締結する必要があります。<br>この媒介契約には3種類あり、それぞれ意味合いが異なります。</p><ul><li>一般媒介契約</li><li>専任媒介契約</li><li>専属専任媒介契約</li></ul><p>大きく分類すると『一般媒介契約』と『専任媒介契約・専属専任媒介契約』の2つに分けることが可能です。<br>&nbsp;<br>一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約が可能なため、売主が販売に向けた活動状況をコントロールしながら進めることができます。<br>下手な鉄砲も数撃ちゃ当たる、ではありませんが多くの不動産会社に依頼することで可能性をあげることができます。<br>&nbsp;<br>専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社の不動産会社としか契約ができないため、その不動産会社を信用するしかありません。<br>ただ、不動産会社から見ると『商談している間に、他社が成約してしまった』ということがないため、積極的に宣伝しやすい傾向にあります。<br>&nbsp;<br>どちらが早く売却することができるかについては、判断が難しいところですが、信頼のおける不動産会社が見つかっているのであれば、専属専任媒介契約を締結する方がおすすめです。</p>

<h2 id="hc474c7a2c8">マンションを今すぐ売却するなら不動産会社に「買取」を依頼しよう&nbsp;</h2><p>ここまで不動産会社に対して「仲介による売却」を依頼することを前提としていましたが、実際には「仲介」だけではなく「買取」という仕組みもあります。<br>&nbsp;<br>あまり知られていない売却方法ですが、今すぐマンションを売却して現金がほしいという場合には、とても有効な手段といえます。</p><h3 id="hcffd6b96d2">仲介と買取の違いとは&nbsp;</h3><p>この「買取」は買主となる購入希望者を探す「仲介」とは異なり、不動産会社が買主となり、マンションを購入するものです。<br>そのため、不動産会社の査定金額に問題がなければ、そのまま売買契約の締結に進むことが可能であり「仲介」における媒介契約などは不要です。</p><h3 id="h06ae2e90bd">不動産会社に「買取」を依頼するメリット&nbsp;</h3><p>「買取」を依頼する大きなメリットは主に３つあります。</p><ul><li>買主を探す必要がないことから、現金化まで1カ月程度</li><li>契約不適合責任が免責となる</li><li>内覧対応などが不必要となり売主の負担が少ない</li></ul><p>今すぐマンションを売却して現金を手に入れたい方にとっては、大きなメリットがある方法となるでしょう。</p><h3 id="h9d57848e91">「買取」を依頼する際に気をつけるポイント&nbsp;</h3><p>不動産会社は「買取」によって物件を購入した後、必要に応じてリフォームなどを実施し、転売することで利益を得ます。<br>そのため「仲介」で売却するときと比較すると、その売却額は1割から2割程度、安くなる傾向にあります。<br>&nbsp;<br>時間をかけて高く売る「仲介」か、金額は安くなるが時間をかけずに売る「買取」か。<br>売却時の状況などに応じて、選択することにより、メリットを享受することができるといえます。</p>

<h2 id="hfb038dc64a">売却以外で現金化する方法&nbsp;</h2><p>不動産を現金化する方法は「仲介」と「買取」による売却だけではなく、リースバックやリバースモーゲージといった比較的、新しい仕組みを利用するのも良いでしょう。<br>&nbsp;<br>どちらも資産としては手放す形になりますが、継続して住み続けることが可能というメリットがあります。<br>特に高齢者における、老後2,000万円問題に代表されるような年金不足を補う方法として、注目を集めています。</p><h3 id="hfe7b729872">リースバックについて&nbsp;</h3><p>リースバックは不動産会社にマンションを売却した後で、賃貸借契約を締結することで『自宅を賃貸として借りる』ことで住み続ける仕組みです。<br>&nbsp;<br>大前提として売却額が残っている住宅ローン金額を上回る必要がありますが、一括してまとまった現金を得ることができるのがリースバックの特徴です。<br>&nbsp;<br>なお、リースバックの売却先は不動産会社です。</p><h3 id="ha7c9ee7267">リバースモーゲージについて&nbsp;</h3><p>リバースモーゲージは自治体や金融機関に対して、マンションを担保として生活資金の融資を受けて『そのまま自宅で暮らす』ことで住み続ける仕組みです。<br>&nbsp;<br>リースバックとの大きな違いは、売却先と売却のタイミングで、リバースモーゲージは死亡時に担保とした自宅を売却し、借入金を返済します。<br>&nbsp;<br>一方で融資された資金については、使用目的が限られており、高齢者向けの仕組みとなるため、若い世代では利用ができないなど、制限が存在します。<br>また戸建てを基本的に対象としているため、マンションでは利用できないこともあるため、事前に自治体や金融機関に確認することが必要です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h96b6bdff61">Q1. マンションは最短何日で売却することができますか？</h3><blockquote>買取を利用した場合、1週間程度で売却することが可能です。<br>ただし、権利の状態や書類の準備状況によっては時間がかかる場合もあります。</blockquote><h3 id="heb21088215">Q2. マンションを今すぐ売らなければならないのはどんなときですか？</h3><blockquote>様々な事情がありますが、住宅ローンの支払いが苦しい、まとまった現金が必要になった、急に引っ越しが必要になった時などです。</blockquote><h3 id="h99fd1c51e2">Q4. 一般的な売却期間はどのくらいですか？</h3><blockquote>3〜4ヶ月程度です。</blockquote><h3 id="hd58da375e7">Q5. 買取以外で少しでも早く売却する方法はありますか？</h3><blockquote>適正価格で売り出しをする、ポータルサイトに掲載する、魅力的な写真を撮る、ホームステージングをするなどがあります。</blockquote><h3 id="h87d3eac99d">Q6. 買取のメリットは何ですか？</h3><blockquote>売却スピードが早い、仲介手数料不要、売却活動を周囲に知られにくい、契約不適合責任が免責になることが多い、室内の状態が悪くても売却しやすい、などです。</blockquote><h3 id="hd9ae5ce3f4">Q7. 買取で仲介手数料が不要になるのはなぜですか？</h3><blockquote>あなたの不動産を買取会社に「直接」売却するからです。間に仲介会社が入らないため、仲介手数料はかかりません。</blockquote><h3 id="h1974176a2a">Q8. 買取のデメリットは何ですか？</h3><blockquote>売却価格が相場より安くなってしまうことです。</blockquote>

マンション売却には、平均で3ヶ月以上かかりますが、すぐに売却して現金化したいケースもあるでしょう。この記事では、マンション売却の最短ルートとその注意点について解説をします。

今すぐマンションを売却して、現金がほしい！最短で自宅を売る方法

<h3 id="hebdb045f2b">売却後の責任がない</h3><p>マンション買取の場合、買主が不動産会社なので、売却後の室内状況に応じた責任を負わなくて良いケースがほとんどです。<br>マンションの築年数が古く、売却してから目に見えなかった配管の故障や漏水などが見つかった場合、売主が責任を負う場合があります。<br>せっかく仲介で売却できたのに、1年たってから売却したマンションが原因で支払いが発生するのは避けたいですよね。<br>マンション買取だと、売却後の責任がなくなる契約が多いですので、築古のマンションを売却する場合には買取も検討してみるのがよいでしょう。</p><h3 id="ha74164df52">内覧などの販売活動がない</h3><p>マンションを仲介で売却する場合、買主が決まるまで何度でも内覧の立ち会いをする必要があります。<br>仲介だと個人が買主になるため、マイホームとして室内状況を見てから決めるというケースが多く、必然的に内覧の回数が増えていきます。<br>内覧の都度、室内をきれいにしたり、スケジュール調整をするのは想像以上に負担になるという方が多いです。<br>せっかく購入希望者が決まっても、融資の審査が通らず販売活動がやり直しになってしまうこともあるでしょう。<br>売却活動に手間を掛けたくない人も、買取を検討してみるのがおすすめです。</p><h2 id="h027997d74a">マンション買取のデメリット</h2><p>手間を減らして早期売却できるマンション買取ですが、価格面でのデメリットや買取自体ができないというケースもあります。</p><h3 id="he5654a3af8">売却価格が仲介売却より低くなる</h3><p>マンション買取で一番のデメリットは市場価格よりも安くなってしまうことです。<br>せっかくのマンションという資産ですから、少しでも高く売却したいという方が多いです。<br>「1ヶ月以内に現金にしないと借金が返せない・・」<br>「転勤が決まったからできるだけ早く処分しないと・・」<br>「仕事が忙しいから内覧には時間をかけたくない・・」<br>こういった理由がある方には向いているマンション買取ですが、特別な事情があって早期に売却しなくても良いのであれば、買取よりも仲介を検討するのがよいでしょう。</p><h3 id="h5adac2dc13">マンションによっては買い取りしてもらえない</h3><p>マンション買取といっても、全てのマンションを買取してもらえるわけではありません。<br>不動産会社が査定をした結果、買取不可という結果がでてしまう可能性もあります。<br>例えば、過疎化が進んでおり再販売が難しいエリアのマンションや、マンションの維持管理に問題があるマンションなどは買取ができないケースもあります。<br>マンション査定自体は無料の不動産会社がほとんどなので、取り扱いができるかどうか、事前に確認をしておくのがよいでしょう。</p>

<h2 id="hf7648d2395">買取に向いているマンションの特徴</h2><p>ここまでマンション買取のメリット、デメリットを解説してきました。<br>仲介に比べて価格が安くなってしまう買取ですが、買取に向いているマンションというのも存在しています。<br>ここからは買取に向いているマンションの特徴を3つ解説していきます。</p><h3 id="hc8ec035842">リフォームが必要</h3><p>マンションが古い場合や、しばらく空室にしていて状態が悪く、リフォームが必要なマンションの場合は買取を利用するのがおすすめです。<br>仲介で売却する場合、室内状況が悪いのは内覧の際にネガティブなイメージを持たれてしまいます。<br>そのため、相場よりも安く販売しても購入希望者が見つからず、時間だけがたってしまい、維持管理に費用がかかってしまうことも少なくありません。<br>買取の場合は不動産会社がリフォームする前提で購入するので、室内状況が悪いマンションは買取査定から依頼してみるのがよいでしょう。</p><h3 id="h514aed8d06">早く売却しないといけない理由がある</h3><p>マンション買取は早期現金化が大きなメリットになります。<br>人によっては、できるだけ早く現金化したいという理由もあります。<br>「住宅ローンの返済が滞って督促状が届いた・・」<br>「今月中に資金を準備しないと会社が潰れてしまう・・」<br>「コロナで職を失ってしまった子供に援助したい・・」<br>このように売却理由が明確な場合、いつまでに現金化できるかを調べるためにも買取査定をしておくことをおすすめします。</p><h3 id="h51879cd8ec">売却活動ができる時間が限られている</h3><p>マンションの販売は、内覧立会や担当者とのやり取りなど、想像以上に手間と時間がかかります。<br>仕事が忙しく休日が取れない人や、転勤や引っ越しが決まっていて、限られた期間内に売却をしたいという人にもマンション買取は向いています。<br>マンション買取であれば、マンション査定の立会と、契約、決済と行うべき作業が限られていますので、時間的にも余裕を持って売却をすることができます。</p>

<p><span style="color:#333333">マンションの売却って実際どのくらいかかるのか、疑問に思っている方は多いのではないでしょうか？</span><br><span style="color:#333333">特に売却期限が決まっていたり、売却代金を何か他のことに使おうと考えている場合は、「いつ売れるのか」が気になると思います。&nbsp;</span><br><br><span style="color:#333333">よく、平均期間は3ヶ月〜4ヶ月とも言われていますが、これは現実的な数字なのでしょうか。</span><br><br><span style="color:#333333">基本的な対応を土日にすると仮定して、売却のステップごとに現実的な期間を考察していきます。</span><br><br><span style="color:#333333">記事の後半では、 売却するベストなタイミング、売却を成功させるコツも紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。</span><br></p><h2 id="h112a7a900e">売却の「3ステップ」と期間</h2><p>先にまとめると、以下のようになります。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/800d474eb0ed4a0087c4e067600db003/%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E6%9C%9F%E9%96%93%E3%81%AE%E3%81%BE%E3%81%A8%E3%82%81.png" alt=""><br></p><h3 id="h4c094892ee">【ステップ1】売却相談〜売却開始まで：1週間〜1ヶ月半</h3><p>まずは、売却相談から、売却開始（媒介契約の締結）までの期間です。<br><br>1週間〜1ヶ月半くらいが目安です。<br>検討期間の長さや、日程調整期間によって変わります。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4a36d3ca61f24a1b9def25f2778d6cf2/%E5%86%85%E8%A8%B3.png" alt=""><br></p><h4 id="hbf1e65bc5e">簡易査定</h4><p>査定依頼自体は、インターネットからフォームを入力するだけで依頼できるのですぐ完了します。<br>（※このとき、広さは、できるだけ正確に入力するようにしましょう）<br><br>査定依頼をすると、電話やメールで簡易査定価格の連絡がきます。<br><span style="background-color:#fff491">依頼当日〜遅くとも3日以内</span>にもらえることがほとんどでしょう。<br><br>簡易査定をもらったら、<span style="background-color:#fff491">どの会社に本査定を依頼</span>するのか、そもそも売却をするのかを検討します。<br>土日に家族で話し合って決める、というケースもあるでしょうから、<span style="background-color:#fff491">期間は1〜14日</span>とします。<br></p><h4 id="h2fa0bca783">本査定</h4><p>本査定を依頼することが決まったら、不動産会社と日程調整をします。<br>即日は難しい場合もあるかと思いますので、<span style="background-color:#fff491">調整期間も含めて、10日</span>とします。<br></p><h4 id="had381b90d3">媒介契約締結・売却活動開始</h4><p>本査定価格がわかって、売却する決心がついたら、実際の売り出し価格の相談を経て不動産会社と媒介契約を締結します。その後、不動産会社は売却活動を開始します。（もちろん、ここで一旦売却しない選択もありです。）<br></p><h3 id="hd7af2dc458">【ステップ2】売却活動〜売買契約：2週間〜1年以上</h3><p>マンション売却の総期間を最も左右するのが、売却活動期間です。<br>現実には<span style="background-color:#fff491">2週間〜1年以上</span>までかなりの幅がありますが、<strong>よく3ヶ月とか、4ヶ月とか言われているのはここの期間を指しています。</strong><br><br>では、この3〜4ヶ月はどのように進んでいくのでしょうか。<br><br>よくあるのが、<strong>相場よりも高い価格で売却開始し、徐々に値下げしていく</strong>パターンです。<br>需要があれば高く売れる可能性もあるため、一度チャレンジ価格として出し、お問い合わせ状況に応じて下げていきます。<br></p><blockquote><strong>よくあるパターン</strong><br>1ヶ月目：希望価格＋αで売り出し開始<br>2ヶ月目：条件そのまま様子見 or 値下げ<br>3ヶ月目：条件そのまま様子見 or 値下げ<br>4ヶ月目：条件交渉、契約日程調整＋買主のローン事前審査</blockquote><p><br>1週間程度では結果がわかりづらいため、2週間〜1ヶ月程度は様子を見ることが多いです。<br>また、買主と契約の話が進んでも、契約直前になって申し込みキャンセルになり時間だけが儚く過ぎていってします場合もあります。<br><br><strong>売却活動期間を左右するのは、「需要」と「売出価格」です。</strong><br>平均の数字は正直アテになりません。<br>まずは売主さまが<span style="background-color:#fff491">売却期限をしっかり決めましょう。</span><br>そして、<span style="background-color:#fff491">そこから逆算して売出価格や値下げのタイミング</span>を不動産会社と打ち合わせすることが重要です。<br><br>マンション売却は、いわば売りたい人と買いたい人のマッチングなので<br>売出価格が高くても、人気のあるエリアやマンションならすぐに売却できる可能性が高いです。<br><br>また、売却のタイミングでちょうど「その部屋がすごく欲しい！」という人に出会う、<strong>ラッキー</strong>なことが起きればすぐに売却できるでしょう。<br><br>一方、需要が少ないエリアや、室内の状態が悪いのに高い価格で売り出すと、そもそもお問い合わせすらこないような状況になってしまいます。<br><br>高く売りたいのは皆同じですが、<strong>ラッキーを待ち続けるのか、どこかのタイミングで値下げするのか判断が必要</strong>です。<br><br>オーナーチェンジ（賃貸中マンション）においては、とにかく高く売りたい、賃料収入はあるので急いでいない、という理由から、1年以上も高い価格で売りっぱなし、ラッキーを待ちっぱなし、というケースも多いです。<br></p><h3 id="h7f53ab8728">【ステップ3】売買契約〜残金決済（引き渡し）：1〜2ヶ月</h3><p><span style="color:#000000">ここは、あまり個人差はありません。</span><br><span style="color:#000000">だいたい</span><span style="color:#000000;background-color:#fff491">1〜2ヶ月</span><span style="color:#000000">です。（買主さまがローンを使わない場合などはぐっと短くなる場合もあります）</span><br><br><span style="color:#000000">この間は、ローン関係の手続きや、引っ越し、司法書士とのやりとりなどを行います。</span><br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/800d474eb0ed4a0087c4e067600db003/%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E6%9C%9F%E9%96%93%E3%81%AE%E3%81%BE%E3%81%A8%E3%82%81.png" alt=""><br></p>

<h2 id="h62fefdd990">マンション売却のベストなタイミングは？</h2><p>不動産市場は日々変化しているため、いつ売却に出せば必ず好条件で売却できるとは断言できません。<br>&nbsp;<br>しかし、マンションの築年数や需要の高まり具合といった要素を考慮すれば、売却に出すベストなタイミングを見極められます。<br>&nbsp;<br>ここでは、マンション売却に適したタイミングを4つ紹介します。<br>&nbsp;<br>公益財団法人東日本不動産流通機構が2021年に調査した「首都圏不動産流通市場の動向」を参考にすると、中古マンションを売却に出してから成約に至るまでの平均期間は3か月ほどです。</p><h3 id="h10bd56fc98">築10年になったとき</h3><p>次のグラフは、首都圏における中古マンションの築年数と成約価格を表したものです。<br>&nbsp;<br><a href="http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202202.pdf" target="_blank" rel="noopener noreferrer">（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構　「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」）</a><br>&nbsp;<br>上記の表から、中古マンションは築年数10年を過ぎたあたりから、成約価格が徐々に落ちていることが分かります。そのため、好条件で売却を望むなら、築年数10年前後で売却に踏み切ると良いでしょう。</p>

<h3 id="h3906e77682">需要が高いとき</h3><p>中古マンションの需要が高まっているときも、売却に出すベストなタイミングといえます。特に、新生活の準備を始める1月後半～3月頃、転勤シーズンの9月頃は、需要が高く狙い時です。<br>&nbsp;<br>反対に、年末年始やゴールデンウィーク、お盆といった長期休みの期間や、すでに新生活が始まっている4月～5月頃は、不動産の取引市場が活発に動いておらず、売却に適さない時期といえます。<br>&nbsp;<br>需要が低いときに売却に出しても、なかなか購入希望者が現れなかったり、相場よりも安い価格で取引されてしまったりする恐れがあるため、需要が高いときを狙うようにしましょう。</p><h3 id="ha13c0a3a0d">周辺環境が変化したとき</h3><p>所有しているマンションの周辺環境が変化したときも、売却に出す絶好のタイミングです。<br>&nbsp;<br>例えば、マンションの周辺に商業施設や大学病院の建設が決まったり、交通の便が良くなったりとプラスの変化が起きると、マンションの価値が上がるとともに購入希望者も増えやすくなります。<br>&nbsp;<br>一方、ごみ処理場の建設が決まったり、主要なスーパーが閉店してしまったりとマイナスの変化が起きると、物件価値が下がってしまう恐れがあるため十分注意が必要です。<br>&nbsp;<br>可能であれば、数年以内にどのような変化が起きるか調べておくのをおすすめします。</p>

<h3 id="h73475d28ee">譲渡所得税が軽減されるとき</h3><p>不動産を売却する際は、売却時にかかる税金のことも考慮しなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>マンションを売却すると、売却代金に譲渡所得税と住民税が課せられます。譲渡所得税は長期譲渡所得と短期譲渡所得があり、マンションを所有していた期間によって税率が異なります。<br></p><p style="text-align:center"><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/adcc0e7c6c3f499ab9214b4c8a80e71c/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%A8%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97-min.png" alt=""></p><p>&nbsp;<br>築年数が浅いときにマンションを手放すことを検討しているなら、譲渡所得税が軽減されるタイミングを目安にすると良いでしょう。</p>

<h2 id="h5f6b47d9ff">マンション売却を成功させるコツ</h2><p>ベストなタイミングを見計らって売却に出せれば、好条件での取引を期待できます。しかし、売却の事情によっては、すぐにでも売却を望む方もいるでしょう。<br>&nbsp;<br>この章では、売却に適したタイミングでなくても、好条件でマンション売却を進めるコツをご紹介します。</p><h3 id="h6b2baaf0d6">複数社に査定を依頼する</h3><p>マンションの売却を進める際は、必ず複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。1社のみの依頼では、査定額やサービス内容を比較するのは難しいです。<br>&nbsp;<br>不動産の査定は明確なルールがなく、依頼する不動産会社によって査定額やサービス内容が異なります。場合によっては、数十万～数百万円ほど査定額が変わるケースも珍しくありません。<br>&nbsp;<br>最低でも3社ほどに査定してもらい、比較検討してから依頼する会社を決めましょう。</p>

<h2 id="hb820a7e53b">売買仲介に力を入れている不動産会社に依頼する</h2><p>売買仲介に力を入れている不動産会社に依頼するのも、売却を成功に導くコツの一つです。売買仲介を専門にしている不動産会社なら、独自のルートで購入希望者を抱えている場合があり、早期売却できる可能性が高まります。<br>&nbsp;<br>不動産会社のホームページやチラシ広告から、その会社が扱っている物件情報や過去の実績を確認し、どの分野に力を入れているか確かめてから依頼すると良いでしょう。</p><h3 id="h962d0fdf10">信頼できる営業マンを見つける</h3><p>マンションの売却を成功させるためには、信頼できる優秀な営業マンとの出会いが必要不可欠です。<br>&nbsp;<br>同じマンションを売却するとしても、営業マンによって売却期間や金額、契約に至るまでのストレスのかかり具合は、全く異なります。<br>&nbsp;<br>査定や相談を通して営業マンと直接やり取りを重ね、対応や態度をみてみましょう。優秀な営業マンは売主の気持ちに寄り添って親身に対応してくれます。<br>&nbsp;<br>反対に、上から目線の発言や横柄な態度が目立つ営業マンは、信頼できません。少しでも対応に違和感があったら、依頼を控えるべきです。</p><h3 id="hbb6021e9e2">内覧前に部屋をきれいに片づける</h3><p>内覧前に部屋をきれいにしておくのも大切なポイントです。居住中に売却活動を始める場合、普段の生活を送りながら購入希望者の内覧に対応しなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>この時、部屋の中が散らかっていたり、ほこりや髪の毛が落ちていたりすると、物件の魅力が失われてしまい、なかなか買主が決まらない可能性があります。<br>&nbsp;<br>早期に高値での売却を目指すなら、内覧前に部屋をきれいに片づけておきましょう。</p>

<h3 id="hf9c3414432">売主も内覧に立ち会い物件の魅力をアピールする</h3><p>マンションを空き家で売却するなら、不動産会社にカギを預けて内覧対応を任せることも可能です。<br>&nbsp;<br>しかし、売主も内覧に立ち会うと、居住していたからこそ分かる物件の魅力を購入希望者にアピールできるため、なるべく一緒に立ち会うことをおすすめします。<br><br>不動産会社の営業マンでは伝えきれないマンションの魅力をアピールし、購入決定の後押しをしましょう。</p><h3 id="hb2436e9803">買取会社への売却も検討する</h3><p>現金化を急いでいるときやなかなか購入希望者が現れないときは、マンションを直接買取会社に売却するのも一つの方法です。<br>&nbsp;<br>買取会社に直接売却すれば、スピーディーな売却を実現できます。また、買主を探す必要もなく広告を出すこともないため、周囲に知られずに売却したい方にもおすすめの方法です。</p>

初めての不動産売却は分からないことだらけです。この記事では、マンション売却に必要な期間や、売却に向いているタイミングはいつか、売却を成功させるコツは何かについて解説をします。

【マンション売却】平均期間はアテにならない!?ステップ毎にかかる現実的な期間を考察

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h768cde371e">Q1. マンション買取とは何ですか？</h3><blockquote>あなたの不動産を買取会社に直接売却することです。</blockquote><h3 id="h5c7eb881d2">Q2. マンション買取のメリットは何ですか？</h3><blockquote>仲介手数料がかからないこと、売却を周囲に知られにくいこと、仲介よりも売却スピードが早いこと、契約等の日程調整が柔軟にできること、契約不適合責任が免責になることが多いことなどです。</blockquote><h3 id="hf275ab1a80">Q3.  マンション買取価格が相場より低いのはなぜですか？</h3><blockquote>買取会社は営利企業だからです。<br>買取会社は、リフォームをして再販売をし、買取金額と再販売金額の差額を利益にしていることが多いです。<br>その過程で、リフォーム費用や、売買にかかる諸費用、人件費等がかかります。それらの費用を見込んだ上で利益が出る価格で買取をしないといけないため、相場よりも低くなってしまいます。</blockquote><h3 id="he7d17b75f5">Q4. マンション買取では、周囲に売却が知られにくいのはなぜですか？</h3><blockquote>広く一般から買主を探す必要がないためです。<br>ポータルサイトへの掲載や、チラシ投函等の広告活動がないため売却を知られにくいです。</blockquote><h3 id="h8061f1f22a">Q5. マンション買取はどんな物件でも買取してもらえますか？</h3><blockquote>会社によって条件を設けており、買取不可の場合もあります。</blockquote><h2 id="h67ada42d61">マンションの買取相場のまとめ</h2><p>マンション買取のメリット、デメリット、買取に向いているマンションの特徴について解説をしてきました。<br>マンション買取は、すぐに現金化でき、販売の手間を減らすことができる特徴があります。<br>一方、仲介に比べると売却価格が下がってしまうので注意が必要です。<br>何かしらの事情があり、マンション売却を急いでいる場合は、まずはマンション買取の査定をしてみるのがおすすめです。<br>買取価格を知っておくことで、仲介で売却するのかどうかの判断材料になります。<br>マンションの売却を検討している方は、後悔をしないためにも、仲介と買取の特徴を理解した上で査定からスタートするのがよいでしょう。<br></p>

マンションの買取相場は市場価格の70％程度と言われています。この記事では、なぜマンション買取価格が安くなってしまうのか、どんな場合に買取が向いているのかを解説します。

マンションの買取相場はいくら？不動産価格に影響を与えるポイントも詳しく解説！

<p>「賃貸中のマンションを売却したいけど、売却する際の注意点や流れが分からなくて不安だなぁ・・」<br>マンションを売却するだけでも難しいにも関わらず、賃貸中のマンションを売却するには何に注意したらいいか分からず不安という方も少なくありません。<br>今回は、賃貸中のマンションを売却する際の注意点を、不動産売買の初心者でも分かりやすく解説をしていきます。</p>

<h2 id="hd7699eedcc">賃貸中のマンションは売却できる？</h2><p>賃貸中であってもマンションを売却することは可能です。<br>賃貸中で入居者がいるマンションをそのまま売却することをオーナーチェンジといいます。<br>入居者は変わらずにマンションの所有者であるオーナーだけが変わるのでオーナーチェンジと呼ばれ、売却後には、新しい所有者が入居者から賃料を受け取ることができます。</p><h2 id="h5283743fe7">賃貸中のマンションを売却する3つの方法</h2><p>賃貸中のマンションを売却する方法は大きく3つあります。<br>それぞれの特徴や注意点を確認していきましょう。</p><h3 id="hd332409ae0">賃貸したまま売却（オーナーチェンジ）</h3><p>賃貸中のマンションをそのまま売却する方法としてオーナーチェンジ売却があります。<br>オーナーチェンジ物件は、家賃収入を得られるので投資目的である投資家が主な購入対象となります。<br>売却する側からすると、入居者の立ち退き交渉などせず、そのままの状態で売却ができるので手間が少なく、トラブルも起きにくい売却方法になります。<br>また、買主が投資家である場合が多く、入居者がいるため内覧の対応をするケースはほとんどありません。<br>注意点としては、投資用マンションなので、入居者との賃貸契約の内容や家賃の金額によって、相場よりも安くしないと売れないこともあります。<br>オーナーチェンジ売却を選ぶ際には、家賃相場が適正かどうか、現在の賃貸契約書の内容の確認をするなど準備をしておくようにしましょう。</p>

<p>同じ投資物件でも、オーナーチェンジ物件と空室物件とでは、売却価格に差がでることを知っていますか。どちらの物件でも、売りに出すなら高値で売却したいものですよね。<br>&nbsp;<br>そこで、本記事ではオーナーチェンジ物件と空室物件とで価格差がある理由を解説します。また、早く、高く売るポイントも一緒に紹介しますので、投資用マンションの売却を検討している方はぜひお役立てください。</p>

<h2 id="hd41906a6e8">オーナーチェンジ物件と空室物件の違い</h2><p>オーナーチェンジと空室物件の違いは何でしょうか。それぞれの違いを以下の表にまとめました。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7738222d877a4920af88069613a7437e/%E3%82%AA%E3%83%BC%E3%83%8A%E3%83%BC%E3%83%81%E3%82%A7%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%82%99%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%A8%E7%A9%BA%E5%AE%A4%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84-min.png?w=2708&amp;h=1604" alt="オーナーチェンジ物件  ・居住者あり  ・内覧できない  ・すぐに家賃収入が見込める  ・事情がない限り修繕の必要なし  ・売却価格は空室物件よりも高め  空室物件  ・居住者なし  ・内覧できる  ・入居者が決まるまで収入なし  ・リフォームが必要な場合もある  ・売却価格はオーナーチェンジ物件よりも安め"></p><h3 id="hff72674369">オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット</h3><p>物件購入後、すぐに家賃収入を見込める点はオーナーチェンジ物件の魅力です。また、入居率が高い物件なら、入居者を募集するための手間や時間をかけずに利益を得られるメリットもあります。<br>&nbsp;<br>ただし、オーナーチェンジ物件は居住者がいる状態で売買に出されているため、内覧できない物件がほとんどです。室内を確かめられずに購入を決断しなくてはならない点は、欠点といえるでしょう。</p><h3 id="h6d6055543a">空室物件のメリット・デメリット</h3><p>空室物件の魅力は、オーナーチェンジ物件に比べて売り出し価格が安い点です。また、居住者がいないため、隅々まで物件を見学してから購入を決められることもメリットといえます。<br>&nbsp;<br>しかし、入居者が決まるまで家賃収入を得られない点はデメリットです。また、入居者を募るためにリフォームやハウスクリーニングを実施する場合は、費用がかかります。いつ収入を得られるか分からない中、支払いが発生するのは難点です。</p>

<h2 id="hca312bcdc6">オーナーチェンジ物件と空室物件とで売却価格に差が出る理由</h2><p>それぞれメリットとデメリットがあるオーナーチェンジ物件と空室物件ですが、なぜ売却価格に差がでるのでしょうか。その秘密は、不動産査定の方法にあります。早速、みていきましょう。</p><h3 id="h13c3ae677c">投資用物件の査定方法</h3><p>オーナーチェンジ物件や空室物件など投資目的の物件は、収益還元法を用いて不動産価格を算出します。<br>&nbsp;<br>収益還元法とは、対象となる物件が将来的にどれくらいの利益を生み出せるか、収益力に基づいて査定する方法です。物件の収益力が高ければ査定額も高くなり、収益力が低ければ査定額も安くなります。<br>&nbsp;<br>また、収益還元法の評価対象は今の稼働率のため、入居者がいるオーナーチェンジ物件に比べるとだれも住んでいない空室物件のほうが売却価格は安くなります。<br>&nbsp;<br>一般的な居住用物件は、住むことが目的のため物件に収益力は求められません。しかし、投資用物件は、利益を得られるかどうかが重要視されます。<br>&nbsp;<br>そのため、収益還元法は、居住用物件では使われず投資用物件を査定するときに利用されるのが通常です。</p><h3 id="hea3e4998d5">収益還元法の種類</h3><p>収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2つの計算方法があります。計算方法を把握しておくと査定時に役立つため、2種類の求め方を覚えておきましょう。</p><h4 id="hfda4d9c24e">直接還元法</h4><p>直接還元法とは、年間の純利益を還元利回りで割って求める方法です。<br><strong>直接還元法の計算式</strong></p><ul><li>年間の純利益÷還元利回り</li></ul><p>利回りは、次の式で求められます。<br><strong>利回りの求め方</strong></p><ul><li>年間の純利益÷初期投資費×100</li></ul><p>純利益とは、年間の家賃収入から固定資産税や修繕費用、入居者募集のための広告費など賃貸経営でかかった費用を差し引いた金額のことです。</p>

<p><br>また、還元利回りとは、対象となる物件から得られる利益の割合をいいます。正確な利回りを算出するのは難しいため、周辺エリアにある類似物件の取引事例や不動産会社が公表しているエリアごとの想定利回りを参考にして割り出すことがほとんどです。<br>&nbsp;<br>ここで、以下の物件の不動産価格を算出してみましょう。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/c3114f81ccfb4427a91ced792598a603/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%AE%E6%9D%A1%E4%BB%B6.png?w=2048&amp;h=566" alt="物件条件  ・物件種類：マンション  ・1か月の家賃収入：10万円  ・年間経費：20万円  ・物件購入価格：2,000万円"><br>&nbsp;<br>上記条件の不動産価格を求めると次のようになります。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/8377b199de194f73a5b66a0b0cae7aef/%E7%AE%97%E5%87%BA%E7%B5%90%E6%9E%9C.png?w=2048&amp;h=466" alt="算出結果  ・年間の純利益：10万円×12か月－20万円＝100万円  ・還元利回り：100万円÷2,000万円×100＝5％  ・不動産価格：100万円÷5％＝2,000万円"></p>

<h4 id="ha74322865a">DCF法</h4><p>DCF法とは、ディスカウントキャッシュフロー法の略称で、将来得られる利益と売却価格から現在の価値に割り戻し不動産価値を算出する方法です。<br>&nbsp;<br>「現在の価値に割り戻す」というと理解しにくいかもしれませんが、簡単にいうと同じ金額であっても将来得られるお金より、今得られるお金のほうが価値は高いということです。<br>&nbsp;<br>たとえば、年間100万円の純利益を見込める物件があるとします。しかし、現在の100万円の価値と将来の100万円の価値は同じではありません。<br>&nbsp;<br>仮に、100万円を銀行に預けるなら利息を得られます。また、経済的問題や世界情勢などから、物価が上昇すればお金の価値は下がってしまいます。<br>&nbsp;<br>不動産は、所有期間が長ければ長いほどあらゆるリスクにさらされてしまうため、今後どうなるか分からない将来より、現在の100万円のほうが価値は高いとするのがDCF法の考え方です。<br>&nbsp;<br>現在価値の求め方<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4e43d69f8da643659d3ba4972311e2a3/%E7%8F%BE%E5%9C%A8%E4%BE%A1%E5%80%A4%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9-min.png?w=2713&amp;h=572" alt="純利益÷（1＋割引率）A（※1）    （※1）A＝所有年数"><br><br>ここで、DCF法を利用して以下条件の物件の現在価値を割り出してみましょう。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7a786369293a44908a1184652fc1a7b1/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%AE%E6%9D%A1%E4%BB%B6%E7%8F%BE%E5%9C%A8%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9.png?w=2048&amp;h=646" alt="物件条件  ・物件種類：マンション  ・1か月の家賃収入：10万円（年間収入：10万円×12か月＝120万円）  ・年間経費：10万円  ・割引率：3%  ・5年後の売却価格：2,500万円"><br><br>上記条件の物件の現在価値は、次のとおりです。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/2305294fd20143b5bbb12b9ddfa53cb1/%E7%8F%BE%E5%9C%A8%E4%BE%A1%E5%80%A4%E3%81%AE%E8%A8%88%E7%AE%97%E5%BC%8F-min.png?w=1888&amp;h=1590" alt="年数  計算式  1年目  110万円÷（1＋0.03）＝106万円  2年目  110万円÷（1＋0.03）2＝103.6万円  3年目  110万円÷（1＋0.03）3＝100.6万円  4年目  110万円÷（1＋0.03）4＝97.7万円  5年目  110万円÷（1＋0.03）5＝94.8万円">&nbsp;<br><br>また、5年後に2,500万円で売却すると仮定すると、売却価格は2,500万円÷（1＋0.03）5＝2,156.5万円と算出できます。<br>&nbsp;<br>さらに、上記の計算結果をもとに不動産価格を求めると、106万円＋103.6万円＋100.6万円＋97.7万円＋94.8万円＋2,156.5万円＝2,659.2万円となります。<br>&nbsp;<br>DCF法は、直接還元法より計算が複雑ですが精度の高い評価が可能です。査定に出す前にオーナー自身で計算できるようにしておくことをおすすめします。</p><h2 id="h8824116d50">オーナーチェンジ物件と空室物件を早く高く売却するには？</h2><p>最後に、オーナーチェンジ物件と空室物件を早く、高く売却に導くポイントを紹介します。査定前に以下のポイントを押さえ、売却成功を目指しましょう。</p><h3 id="hc7d98e57a5">オーナーチェンジ物件の場合</h3><p>オーナーチェンジ物件の高値売却を狙うなら、空室を減らし入居率を上げることです。売却を検討している物件に空室が目立つ場合、すぐには売りに出さず入居者が確定した後に売却すると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、買い手に売却理由をきちんと伝えるのも効果的です。特に利回りの良い物件なら、条件の良い物件を手放すことを不思議に思う買い手は少なくありません。<br>&nbsp;<br>売却理由を変に勘繰られてしまっては、売主が損してしまう可能性もあります。少しでも早く、高く売却したいならしっかりと理由を伝えましょう。</p><h3 id="h329fcc7cb8">空室物件の場合</h3><p>空室物件は、室内の設備を新しいものに交換したり、室内をリフォームしたりすることで早く、高く売却しやすくなります。<br>&nbsp;<br>とはいえ、無計画に行動してしまうと売却期間が長引いたり、売却価格が下がってしまったりする恐れがあるため注意が必要です。設備交換やリフォームの際は、不動産会社に相談し立地のニーズに合わせて施工すると良いでしょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件や空室物件などの投資用物件の査定方法は、収益還元法で求められます。この査定方法を知っておくと、査定に出したときに正しい価格を提示されているかどうか売主側である程度判断できるようになるため、前もって把握しておくと良いでしょう。</p>

オーナーチェンジ物件と空室とでは査定価格に差がありますが、その理由は査定方法の違いです。この記事では、収益還元法やDCF法といった査定方法を紹介しながら、なぜ価格差が生まれるのかについて解説をしています。

【査定方法を解説】オーナーチェンジ物件と空室で、査定価格に差があるのはなぜ？

<h3 id="h5dc6aeada8">退去してから売却</h3><p>入居者が退去してから売却することで、マイホーム、投資用物件のどちらの購入層に向けても販売をすることができます。<br>空室状態であれば内覧してもらうこともでき、相場に近い値段で売却できる可能性も高くなるので金銭的なメリットが大きいです。<br>一方で、入居者の立ち退き方法や時期がネックになります。<br>売却したいタイミングで入居者が退去すれば問題ないですが、タイミングよく退去してくれるとは限りません。<br>その場合、退去に向けての立ち退き交渉になりますが、一般的な賃貸契約であれば「正当な退去理由」がなければ立ち退きさせることは難しいです。<br>貸す側の一方的な都合であれば、立ち退き料の支払いが発生する可能性もあるので、急ぎの売却であっても、事前に管理会社に相談するなど専門家のアドバイスをもらうのが良いでしょう。</p><h3 id="h28e0f17565">入居者に売却</h3><p>賃貸中のマンションの売却先として、入居者に売るというのも選択肢の1つです。<br>多くの場合、入居者はマンションを気に入って住んでくれています。<br>そのため、長く住み続けるなら家賃を払うのではなく、購入して持ち家にしたいと考える入居者も少なくありません。<br>入居者は立ち退きせずに住み続けられますし、住宅ローンを利用することで毎月の負担も減る場合もあり、スムーズに売却できる可能性が高まります。<br>もちろん、入居者によっては、不動産を所有するつもりのない賃貸派の人もいれば、一時的な住まいとして将来的に引っ越しを考えている人もいます。<br>売却方法の1つではありますが、あくまでも入居者の希望次第ということは忘れないようにしましょう。</p><h2 id="h506aecb6f2">賃貸中のマンションを売却する流れ</h2><p>ここからは、賃貸中のマンションを売却するまでの具体的な流れについて解説していきます。<br>入居者への売却は特別なケースになりますので、基本的にはオーナーチェンジ売却をメインとして流れをまとめていきます。</p><h3 id="h4627c4a4ac">レントロールと修繕履歴をまとめる</h3><p>賃貸中のマンションの場合、過去の賃貸状況や修繕の履歴など、投資家が知りたい情報を資料としてまとめておくことが大切です。<br>具体的な資料としては、</p><ul><li>入居者との賃貸契約書</li><li>管理会社との管理委託契約書（管理会社を利用している場合）</li><li>リフォームや修繕の履歴が分かる書類</li></ul><p>上記に加え、賃貸マンションに関係する書類をまとめておくと売却活動がスムーズになります。</p>

<h3 id="h8ee055d80f">不動産会社に査定の依頼をする</h3><p>必要な書類が揃ったら、不動産会社に査定の依頼をしましょう。<br>一般的なマイホームとしての売却ではなく、投資用物件としての売却になるので査定方法も異なってきます。<br>この時、投資用物件の取扱実績がある不動産会社に依頼するように気をつけましょう。<br>心配であれば2社から3社の不動産会社に依頼をして、より信頼できる担当者を選ぶようにするのが大切です。</p><h3 id="h9ea874dbac">売却活動を始める</h3><p>査定をしてもらった不動産会社と、売却を依頼する媒介契約を結んだら販売スタートです。<br>オーナーチェンジの場合、入居者がいるため内見もありませんので、何か売却活動で対応することはほとんどありません。<br>とはいえ、担当者に任せっきりにすることなく、販売の進捗確認など、定期的にやり取りをするように心がけましょう。<br>問い合わせが多いのか少ないのか、価格交渉が入っているのかどうか、販売状況を踏まえて、売却価格を下げる判断をすることもあるでしょう。</p><h3 id="h7be3f3b9b0">契約、決済を行う</h3><p>購入希望者が見つかったら契約、決済を行います。<br>内覧をせずに売買契約を結ぶケースがほとんどなので、過去の室内写真や賃貸契約書など、不動産会社の担当者を介して購入者にはきちんと案内をしましょう。<br>いつから賃料を受け取る権利が移行するか確認をして、入居者への案内も合わせて行っていきます。</p><h3 id="h0192720d4a">入居者に賃貸人変更の通知を行う</h3><p>マンションの売買契約が完了したら、入居者にオーナーが変わった旨を通知します。<br>入居者には、オーナーが変更になり、家賃の支払い方法が変更になる案内などをしていきます。<br>この時、敷金や賃貸契約については新しいオーナーに引き継がれたことを通知します。<br>きちんと入居者にも案内をすることで、スムーズに引き継ぎができるので、最後まできちんと対応するようにしましょう。</p>

<p>オーナーチェンジ物件購入後、入居者への対応はどうすべきなのでしょうか。オーナーが変わったことを一部屋ずつ回って伝えるべきなのか、特別通知せずにそのまま過ごすのか悩みますよね。<br>&nbsp;<br>結論からいうと、オーナーチェンジした旨は必ず手紙で入居者に通知すべきです。とはいえ、通知書の発行は、いつだれがすべきか分からない方も多いのではないでしょうか。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・賃貸人変更通知書を出すべき理由が分かる<br>・賃貸人変更通知書の記載内容が分かる<br>・物件購入からの基本的な流れが分かる</blockquote>

<h2 id="h76cf2dfe30">オーナーチェンジに通知は必要？</h2><p>オーナーチェンジの通知は、法律で義務付けられている事項ではありません。入居者に通知するかどうかは、オーナー側の自由です。<br>&nbsp;<br>しかし、もしオーナーが変わった旨を入居者が知らないと、以下のようなトラブルが発生する可能性があります。<br><br>・前のオーナーや管理会社宛てに誤って家賃を振り込んでしまう<br>・緊急時に連絡がつかない<br><br>もし、通知しなかったことが原因でトラブルが発生して、解決まで長引いてしまった場合、無駄な費用や時間がかかってしまうことになります。お互いのためにもしっかり通知をすることが必要です。<br></p><h2 id="hd3f9d50112">オーナーチェンジを通知するタイミング</h2><p>次に、オーナーチェンジ物件購入後から入居者に通知書を発行するまでの流れをみていきましょう。主な流れは、以下のとおりです。</p><ol><li>売買契約締結</li><li>管理会社解約手続き</li><li>決済・引き渡し</li><li>賃貸人変更通知書発行</li></ol><p>賃貸人変更通知書は、売買契約締結後に通知書は、前のオーナーと新しいオーナーの連名で作成し、物件の引き渡しが終わったタイミングで入居者に発行します。<br>&nbsp;<br>通知書の作成や発行は、管理会社で行う場合がほとんどです。管理会社を通していない物件を除いて、オーナーチェンジ物件の売主と買主が自ら書類を作成することはありません。<br>&nbsp;<br>また、オーナーチェンジ物件の売買取引では、前のオーナーが利用していた管理会社を引き継がず新しい管理会社と契約する場合も多くなります。<br>&nbsp;<br>新しい管理会社と契約するなら、オーナーチェンジした旨を入居者に伝えるのは新しい管理会社です。前のオーナーが利用していた管理会社の解約手続きを進めるとともに、新しい管理会社との連携を怠らないよう努めましょう。</p>

<h2 id="h238235bce2">賃貸人変更通知書の記載事項</h2><p>入居者への通知内容は、単にオーナーが変わった旨を伝えれば良いわけではありません。通知の手紙には、次の内容を必ず記載しましょう。</p><blockquote><strong>賃貸人変更通知書の記載事項</strong><br>・いつ時点で物件の所有者が変わったのか<br>・以前の賃貸借契約は、同じ条件で新しいオーナーに引き継がれること<br>・家賃の振込先が変更されたこと<br>・敷金返還義務は、新しいオーナーに引き継がれたこと<br>・新しいオーナーまたは管理会社の連絡先</blockquote><p>賃貸人変更通知の内容で特に重要となるのは、「<span style="background-color:#fff8b6">新しい家賃の振込先</span>」と「<span style="background-color:#fff8b6">敷金の返還義務</span>」です。<br>具体的な内容が明記されていないと、入居者の混乱を招いてしまう恐れもあります。<br>&nbsp;<br>振込先変更の旨は、新しい振込先の銀行名と支店名、名義人、口座番号などの詳細を記載します。<br>さらに、いつから振込先が変わるのか具体的な日程を記すのも忘れないようにしましょう。<br>&nbsp;<br>また、入居者にとってオーナーチェンジを実施すると、敷金返還義務がどうなるのかも大切なポイントです。<br>前のオーナーに預けた敷金は戻ってくるのか、不安を感じる入居者は多いでしょう。<br>&nbsp;<br>そこで、入居者の不安を払拭するために、敷金返還義務を前のオーナーから引き継いだ旨をきちんと明記しましょう。</p>

<h2 id="hc3d8984d4e">賃貸人変更通知書の例文</h2><p>この章では、入居者に発行する賃貸人変更通知書の例文を紹介します。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件の売主と買主は、通知書の作成に携わる機会はほとんどありません。<br>しかし、売買取引を進めるうえで、通知書にどのような内容が書かれているか知っておくと勉強になるため、チェックしておくと良いでしょう。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/ab8e092416bc44dbb1681bd6cdedfc85/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E4%BA%BA%E5%A4%89%E6%9B%B4%E9%80%9A%E7%9F%A5%E6%9B%B8%20-%20Google%20%E3%83%88%E3%82%99%E3%82%AD%E3%83%A5%E3%83%A1%E3%83%B3%E3%83%88.jpg" alt=""></p><blockquote><strong>基本的な記載項目</strong><br>・旧賃貸人の住所、氏名<br>・新賃貸人の住所、氏名<br>・挨拶文&nbsp;<br>・賃貸借契約の地位継承について<br>・敷金の継承<br>・賃料等の支払い<br>・賃料等の振込先<br>・問い合わせ先</blockquote>

<h2 id="hdad0485503">賃貸人変更通知発行後に新しいオーナーがすべきこと</h2><p>最後に、賃貸人変更通知発行後に新しいオーナーがすべきことを紹介します。事前に以下のポイントを押さえ、円滑に賃貸経営を始めましょう。</p><h3 id="h40b7a0e50e">一部屋ずつ挨拶回りに行く</h3><p>住戸数がそこまで多くなく、管理会社も入らず、自分で管理する物件なら、新しいオーナー自ら一部屋ずつ挨拶回りに行くと良いでしょう。入居者と直接交流を図ることで、どのような人が暮らしているのか見極めやすくなります。<br>&nbsp;<br>とはいえ、挨拶回りに行くなら日時に十分注意しなくてはなりません。たとえば、平日の朝や夜、土日祝日の朝から昼間はなるべく避けるべきです。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジは、家賃の振込先が変わったり、管理会社が変わったりして入居者の立場から考えると面倒なことでもあります。そのうえ、新しいオーナーに忙しい時間帯やゆっくりしたい時間帯に挨拶に来られたら、ストレスに感じてしまうでしょう。<br>&nbsp;<br>物件購入後、挨拶回りに行くことを決めているなら、前のオーナーに何号室にどのようなライフスタイルの人が暮らしているか聞くのがおすすめです。おおまかな生活リズムを把握するだけでも、挨拶に行く時間を計算しやすくなります。</p><h3 id="h7e5b104cb7">管理会社との協力体制を築く</h3><p>賃貸経営を進めるうえで、管理会社との協力体制を築くことは必要不可欠です。前のオーナーが利用していた管理会社を引き継ぐ場合も、新しい管理会社と契約する場合も管理会社との関係性は密に築いていきましょう。</p>

<p>協力体制を築く方法として、オーナーチェンジ物件購入後に疑問に思う点があればどのような些細なことでも質問するのをおすすめします。<br>&nbsp;<br>たとえば、管理業務の範囲や空室対策、管理委託契約の解消などについて尋ねると良いでしょう。プロの目線からアドバイスをもらうことで、利回りアップを期待できます。<br>&nbsp;<br>管理会社との協力体制を築くうえで大切なのは、管理をお願いしている立場であることを忘れないことです。「料金を支払っているから当たり前」と思って横柄な態度をとってはいけません。入居者に接するときと同様に、丁寧な対応を心がけましょう。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件購入後、新しいオーナーは賃貸人が変わった旨を入居者に伝える義務はありません。とはいえ、通知しないとトラブルが発生する恐れがあるため、必ず手紙で入居者に通知しましょう。<br>&nbsp;<br>賃貸人変更通知書は、発行した後の対応も重要です。新しいオーナーのできる範囲で入居者一人ひとりとコミュニケーションをとり、円滑な関係を築きましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h144d087133">Q1. 賃貸人変更通知書は出すべきですか？</h3><blockquote>新しい振込先やトラブル時の連絡先を伝えるためにも、必ず出すようにしましょう。</blockquote><h3 id="hf37ae6213a">Q2. 賃貸人変更通知書を出さないとどんなトラブルが起こりますか？</h3><blockquote>以下のようなトラブルが起こる可能性があります。<br>・誤った宛先に賃料が振り込まれ、各所への確認や再手続きの依頼などの業務が発生する。<br>・賃借人が連絡を取りたくても、連絡先が分からない。<br>・更新などの手続きがスムーズにいかない。<br>・その結果、賃借人と揉めて責任を追及される。</blockquote><h3 id="hcf2d5d3ba5">Q3. 賃貸人変更通知書を発行するタイミングはいつですか？</h3><blockquote>引き渡しが終わったときです。</blockquote><h3 id="h686a4d49d0">Q4. 賃貸人変更通知書は誰が作成しますか？</h3><blockquote>管理会社と契約している場合は、管理会社が作成してくれることが多いです。<br>管理会社と契約していない場合は、新オーナーが作成します。</blockquote><h3 id="h35f68bb02e">Q5. 賃貸人変更通知書は誰が発送しますか？</h3><blockquote>管理会社と契約している場合は、管理会社が発送してくれることが多いです。<br>管理会社と契約していない場合は、新オーナーが発送します。</blockquote><h3 id="ha3275b2d66">Q6. 賃貸人変更通知書で重要な内容は何ですか？</h3><blockquote>賃貸人変更通知書で特に重要なのは、「新しい家賃の振込先」と「敷金の返還義務」の記載です。</blockquote><h3 id="h41960dfc92">Q7. 管理会社との関係性づくりで大切なことは何ですか？</h3><blockquote>丁寧な対応を心がけましょう。たまに、カスタマーハラスメントとも取れるような横暴な態度をとるオーナーもいらっしゃいますが、相手も人なのでお互いのために気持ちの良い対応をしましょう。</blockquote>

オーナーチェンジの際には、賃借人にその旨を通知しなければなりません。この記事では、通知はいつ、誰がするのかや、賃貸人変更通知書に記載すべき事項とその理由について解説をします。

賃借人への通知はいつ誰がすべき？賃貸人変更通知書の書式について解説

<h2 id="h42a74d67a9">賃貸中のマンションを売却する際の注意点</h2><p>賃貸中のマンションを売却する際に、注意するべき注意点を3つまとめていきます。<br>売却の流れと重複する部分もありますが、大切なポイントになるのできちんと確認しておきましょう。</p><h3 id="h61126c5543">入居者を強制的に退去させられない</h3><p>賃貸中のマンションを売却する際、原則として、入居者を強制的に退去させることはできません。<br>入居者はオーナーに比べて立場が低くなりがちで、不利な条件で交渉されるケースも少なくないため、借地借家法により入居者の権利は保護されています。<br>入居者に退去してもらえるかは、あくまでも入居者との交渉次第ですし、伝え方によってはトラブルに発展してしまう可能性もあります。<br>どうしても入居者を退去させてからマンションを売却したい場合、事前に管理会社や弁護士などの専門家に相談しておくようにしましょう。</p><h3 id="h908414a1c4">売却後の賃料は新オーナーに支払う</h3><p>賃貸中のマンションを売却した日から、賃料は新しいオーナーが受け取る権利があります。<br>具体的には、決済をしてマンションの所有権の移転登記をした日から、賃料を受け取る権利も移行します。<br>もし仮に、所有権移転登記をした日以降の賃料を入居者から受け取っている場合、日割り計算をして精算をするケースが多いです。<br>賃料の引き継ぎはお金に関する部分でトラブルにもなりやすいので注意しておきましょう。</p><h3 id="hb47c326507">譲渡税が発生する可能性がある</h3><p>賃貸中のマンションを売却して売却益が発生した場合、譲渡税を支払う必要があります。<br>売却して手元に入ったお金が全て自由に使えるわけではないので注意しましょう。<br>譲渡税が発生するかどうかは、購入した時の価格や諸経費、保有期間などによって条件が変わってきます。<br>マンションを売却する際には、翌年の確定申告で譲渡税が発生する可能性があることを忘れずに、事前に税理士に相談するなど申告漏れが起きないようにしましょう。</p><h2 id="h5493a732c1">賃貸マンションの売却に関するまとめ</h2><p>賃貸中のマンションを売却するには大きく3つの方法があります。</p><ul><li>オーナーチェンジ売却</li><li>立ち退き後に売却</li><li>入居者に売却</li></ul><p>特別なケースを除いて、オーナーチェンジ売却になるケースが多いです。<br>オーナーチェンジ売却の場合、入居者がいたままの売却になるので、賃貸契約の内容や賃料の権利について、漏れなく引き継ぎができるようにしましょう。<br>賃貸中のマンションでも売却は問題なくできますので、売却を検討中の方は、まずは投資用物件に強い不動産会社に査定を依頼することから始めていきましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hcbb3adee14">Q1. 賃貸中のマンションを売却することはできますか？</h3><blockquote>できます。賃借人がいる状態で売買される物件を「オーナーチェンジ物件」といいます。</blockquote><h3 id="h055840fe7b">Q2. 賃貸中のマンションを売却するときの選択肢には何がありますか？</h3><blockquote>オーナーチェンジ、退去してから売却、入居者に売却、定期借家契約に切り替えて退去後に売却、などの選択肢があります。</blockquote><h3 id="h4ed4f68fc4">Q3. レントロールとは何ですか？</h3><blockquote>入居者情報の一覧です。一棟マンションや棟内の複数の部屋を一度に売却するときに便利です。</blockquote><h3 id="h6a301da41e">Q4. 賃貸人変更通知は誰がしますか？</h3><blockquote>管理会社が入っている場合は、管理会社が行うことが多いです。<br>管理会社が入っていない場合は、新オーナーが行います。<br>書類自体は、旧オーナーと新オーナーの連名で作成します。</blockquote><h3 id="h6e6d5612b4">Q5. 賃貸中のマンションを売却するときの注意点はありますか？</h3><blockquote>入居者を強制退去することはできない、譲渡税が発生する場合があることなどです。</blockquote>

賃貸中のマンションを売却する方法は、オーナーチェンジ、退去してから、入居者に売却の３つの方法があります。この記事では、賃貸中のマンション売却の流れや注意点を解説しています。

賃貸中のマンションを売却する際の注意点は？売却方法や流れを詳しく解説！

<p>不動産投資を初めておこなうときには、区分所有マンションの1室から始めると良いといわれています。<br>一棟マンションなどと比べると管理が簡単で、購入金額も低くて済むため、サラリーマンでも比較的気軽に始めることができるのが理由です。<br>&nbsp;<br>しかし、区分所有マンションでも簡単に運用できるということはなく、購入する区分所有マンションが収益物件に適しているのかを確認する必要があります。<br>本記事では、区分所有マンションの1室を購入するときの各ポイントを解説しますので、区分所有マンションで投資をしたいという方の参考になれば幸いです。</p>

<h2 id="h2076e0e80a">不動産投資とは</h2><p>不動産投資とは、購入した不動産を第三者に貸して収入を得て、投資した資金を回収する手段です。<br>不動産投資で資金を回収する方法としては、第三者に貸して収入を得るインカムゲインと、購入した不動産を売却したキャピタルゲインの2つがあります。<br>そして、不動産を売却した時点で投資計画が黒字化していれば、不動産投資は成功ということになります。<br>&nbsp;<br>なお、不動産投資のことを賃貸経営や大家さん事業、不動産賃貸経営など違った呼び方をするときもあります。</p><h2 id="h7042c12910">投資マンション選びでチェックする5つのポイント</h2><p>不動産投資をするに値するマンションを選ぶには5つのポイントがあります。<br>ここからは、投資マンション選びでチェックすべき5つのポイントを紹介していきます。</p><h3 id="h3d7237b251">空室になりにくい部屋かどうか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの1つ目は「空室になりにくい部屋かどうか」です。<br>空室になりにくい部屋なのかを確認する方法はいくつかあります。<br>その方法ごとに解説していきます。</p><h4 id="h2bdf2f0c3a">所在階</h4><p>まずは、部屋の所在階を確認します。<br>マンションは一般的に上の階になるほど眺望や日当たりが良くなるため、上階が人気となります。<br>そのため、部屋が高い位置にあるかどうかを確認しましょう。<br>また、1階だけは例外的に良い場合があります。<br>1階の場合、専用庭や専用駐車スペース、専用勝手口などが部屋に付いているときがあります。<br>このような他の部屋にない特典がある場合は、1階も投資に向いているといえます。</p><h4 id="he32e4b4dbf">日当たり・眺望</h4><p>マンションは一戸建てと違い日当たりや眺望の良さが魅力となるため、購入検討している部屋も日当たりが良いか眺望が良いかを確認します。<br>特にファミリータイプの場合は、日当たりや眺望を気にする入居者が多くなるため日当たりなどの状態が重要になります。<br>反面、単身者が入居するような間取りのマンションの場合は、日当たりや眺望が入居率に影響しにくくなります。<br>単身者用の間取の部屋の場合は、日当たりなどよりも駅に近いなどの便利さを優先したほうが良いでしょう。</p><h4 id="h2e63f138da">事故・事件の有無</h4><p>室内で事故や事件があったか確認します。<br>事故や事件が室内で起きていた場合、空き家リスクが跳ね上がってしまうので注意が必要です。</p><h4 id="hab4391cb21">室内の状況</h4><p>室内の状態の良し悪しも入居率に関わるため、確認が必要です。<br>室内があまりにも汚い場合は、リフォームやリノベーションをする必要性も出てくるため、室内が汚いときには投資計画にリフォームなどの費用を追加しておきましょう。</p><h3 id="h8b780521d1">管理状態や権利の種類はどうか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの2つ目は「管理状態や権利の種類はどうか」です。<br>マンションは管理を買うというくらいマンション管理が重要なポイントになります。<br>そのマンション管理をどのような視点で確認すれば良いのか紹介していきます。</p><h4 id="hc182a6b14a">共用部分の清掃などが行き届いているか</h4><p>マンションの管理がしっかりとなされているかは、共用部分の清掃の程度などでも分かります。<br>管理が行き届いていると、マンションが良い状態で保たれます。<br>その状態を確認するには、清掃がしっかりとおこなわれているか、共有部分の小さな破損もしっかりと手直ししているかなどで確認できます。</p><h4 id="h525482241f">管理費・修繕積立金の金額</h4><p>次にマンション管理を確認するポイントとしては、管理費・修繕積立金が適切な金額なのかを確認します。<br>管理費・修繕積立金は高くても安くても良くありません。<br>あくまで適正金額があります。<br>高すぎる場合にはマンションに貯蓄がなく管理がおこなえないなどの事情があることを察知できますし、安すぎる場合には将来の大規模修繕に耐える貯蓄額に到達しないことが分かります。<br>&nbsp;<br>また、値上げの予定があるかないかも確認します。<br>値上げの予定があるからマイナスというわけではなく、きちんと修繕をおこなう計画をした上での値上げであれば、購入を検討しても良いでしょう。</p>

<h4 id="h3f85adc8eb">大規模修繕の予定はあるか</h4><p>マンションは大規模修繕をおこない建物の寿命を維持していきます。<br>つまり、大規模修繕を計画できていないマンションは購入してはいけないということです。<br>ここで大事なのは、大規模修繕を年数ごとに計画しているか、その計画通り積み立てがおこなえているかどうかです。<br>大規模修繕をおこなう前であれば、しっかりと修繕費用を貯蓄できているかを確認します。</p><h3 id="h924b532bdb">需要のある立地かどうか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの3つ目は「需要のある立地かどうか」です。<br>&nbsp;<br>マンションは一戸建てに比べ立地の良さを入居条件にする人が多いため、入居者需要が高い立地にマンションが所在しているのか確認します。<br>具体的には、駅から近い場所にあるのか、買い物施設が近隣に多い場所なのか、飲食店は近隣に多くあるのかなどを調査します。</p><h3 id="h8bc2c1c08a">周辺に嫌悪施設がないか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの4つ目は「周辺に嫌悪施設がないか」です。<br>&nbsp;<br>嫌悪施設とは、住宅地の価値を下げるおそれのある施設のことをいいます。<br>具体的には、騒音、大気汚染、土壌汚染などを発生させる公害発生施設、刑務所や廃棄物処理場、軍事施設など不快感を与えるような施設を指します。<br>このような嫌悪施設がマンション周辺にあると、入居率に関わってきてしまうことがあります。</p><h3 id="he5d7cd96a3">利回りは適切かどうか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの5つ目は「利回りは適切かどうか」です。<br>&nbsp;<br>利回りは収益物件購入を判断する1つの材料になるため、利回りが適切な数字になっているのかを確認します。<br>利回りを確認するときのポイントとしては、実質利回りはどのくらいの数字になるのかを確認することがポイントです。<br>表面利回りでは、年間経費や購入諸費用がわからないためあまり参考になりません。</p><h2 id="hf0c71f8db7">オーナーチェンジ物件を選ぶときの注意点</h2><p>収益物件を購入するときには、オーナーチェンジ物件を購入することが多くなります。<br>どのオーナーチェンジ物件を購入するかを選ぶ際にも注意しなければならないことがあります。<br>ここからは、オーナーチェンジ物件を選ぶときの注意点を紹介していきます</p><h3 id="h2e602435bd">契約内容・入居者情報の確認</h3><p>オーナーチェンジ物件を選ぶときには、現在、賃借人とどのような契約をしているのか、賃借人はどのような人なのかを確認しなければなりません。<br>具体的に何を確認したら良いのかを紹介します。</p><h4 id="h373ddca13b">賃貸借契約の内容</h4><p>賃借人と現在締結している賃貸借契約の内容を確認します。<br>賃貸借契約で確認するのは、賃借人に有利すぎる内容はないか、賃貸人に不利すぎる内容はないかなどです。<br>例えば、2年に1度の更新料は支払わなくて良いなどの条項があれば、賃貸人の投資計画にとってマイナスになります。</p>

<p>オーナーチェンジ物件は、入居者を募集することなく家賃収入を見込めることから、不動産投資用の物件の中でも注目度が高いものになります。<br>&nbsp;<br>しかし、物件の特徴はなんとなく知っていても、敷金の取り扱いについて詳しく把握していない方も多いのではないでしょうか。<br>&nbsp;<br>本記事では、敷金の取り扱い方法を解説し、「新しくオーナーになった後の敷金はどうなるの？」「返還義務はだれが負うの？」といったさまざまな疑問を解決していきます。<br>&nbsp;<br>敷金は、問題になりやすい事項のため、きちんと知識を身につけておくことが大切です。今回紹介するポイントを押さえ、スムーズな取引を実現しましょう。</p>

<h2 id="hcfca3f48aa">オーナーチェンジ物件について</h2><p>まず、オーナーチェンジ物件の概要を簡単に押さえましょう。オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で売却に出す不動産取引方法で、その対象となる物件をオーナーチェンジ物件といいます。<br>&nbsp;<br>すでに入居者が決まっているため、物件購入後ただちに家賃収入を見込める点や入居率を確認してから購入できる点はメリットです。また、入居者を募集する手間や時間がかからないといった魅力もあります。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジは、オーナーのみが変わる取引形態です。物件を購入したからといって、前のオーナーと入居者間で交わされた賃貸借契約の内容を変えることは難しくなります。従前の契約内容が、新しいオーナーにそのまま引き継がれることが一般的です。</p>

<h2 id="hb73a304532">敷金とは？</h2><p>次に、敷金についてみていきましょう。敷金とは、賃貸物件を借りるとき、賃料や原状回復費用未払いなどに備えて、借主がオーナーに預けるお金のことです。<br>&nbsp;<br>あくまで、借主が家賃を滞納したときや故意に設備を壊してしまったときのみ利用できるお金のため、経年劣化が理由の設備交換や工事などには使えません。<br>&nbsp;<br>なお、特別な取り決めがなく、借主が物件に入居している期間に利用する場面がないなら、敷金は退去時に借主に返還されるのが通常です。</p><h3 id="ha8bb5a8442">敷金と礼金の違い</h3><p>賃貸物件を借りるとき、敷金のほかに礼金の支払いが発生する場合もあります。礼金とは、借主が部屋を貸してくれたお礼としてオーナーに支払うお金のことです。礼金は、謝礼のため敷金のように返還義務はありません。<br>&nbsp;<br>以下に、敷金と礼金の違いを簡単にまとめました。それぞれの違いを確認する際に、お役立てください。<br><br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7f174f4d6daa41b793d928f1380f493a/%E6%95%B7%E9%87%91%E3%81%A8%E7%A4%BC%E9%87%91%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84.png" alt=""></p><h2 id="h9bdb6cb0ee">オーナーチェンジ物件の敷金</h2><p>続いて、オーナーチェンジ物件の敷金の取り扱い方法を説明します。結論からいうと、オーナーチェンジの敷金は、物件の代金を支払い終わった段階で新しいオーナーに移動します。<br>&nbsp;<br>また、同時に敷金返還義務も引き継ぐため、新しいオーナーは入居者が退去するとき敷金を返す義務を負います。<br>&nbsp;<br>なお、オーナーチェンジ物件の敷金の取り扱いで注意すべき点は、家賃滞納者への対応です。物件購入後と前で、対応方法は異なるため事前に把握しておきましょう。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件購入後に家賃滞納者が現れた場合、新しいオーナーの裁量次第です。しかし、あらかじめ入居者とオーナー間で取り決めが行われていないと、問題が発生する恐れがあります。<br>&nbsp;<br>契約を締結する前に、賃貸借契約書に書かれている敷金に関する事項を念入りにチェックしましょう。<br>&nbsp;<br>物件購入前に家賃滞納者がいる場合、滞納分に敷金が使われている可能性があります。もし、敷金が使われていた場合、新しいオーナーは前のオーナーが預かった総額より少ない金額で引き継がなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>今後の家賃滞納分や原状回復費に充てるためのお金が減っていることは、新しいオーナーにとって好ましい状態ではありません。<br>&nbsp;<br>新しいオーナーが不利な状態で敷金を移動しないためにも、前のオーナーが使った敷金分を負担し本来の金額に戻してから引き継ぎます。<br>&nbsp;<br>とはいえ、中には支払いを負担したくないために、何も伝えずに取引を進めるオーナーもいるでしょう。物件購入後の問題を避けるためにも、売買契約を結ぶ前に滞納者の有無や敷金の利用状況に関して尋ねるのをおすすめします。</p>

<h2 id="h11e285c1fa">敷金承継は入居者に通知する？</h2><p>オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件の引き渡しが終わった段階で入居者に通知書を発行し、オーナーが変わった旨を伝えるのが一般的です。<br>&nbsp;<br>多くの場合通知書には、家賃の振込先が変わったことや、敷金が引き継がれたことなどを記します。<br>&nbsp;<br>通知書の発行は法律上の義務ではありませんが、発行することで入居者との関係を築きやすくなります。円滑に賃貸経営するためにも、必ず発行しましょう。</p>

<h2 id="h27e4f5302f">オーナーチェンジ物件は敷金の取り扱いに注意！</h2><p>最後に、オーナーチェンジ物件の敷金に関する注意点を5つ紹介します。前もって気をつけるべき点を押さえ、トラブルを未然に防ぎましょう。</p><h3 id="ha33554522e">敷金の精算を忘れない</h3><p>1つ目は、敷金の精算を忘れないことです。物件の代金を支払うときに、必ず敷金も精算しましょう。<br>&nbsp;<br>敷金は、前のオーナーが自分で預かっている場合もあれば、管理会社がオーナーから保管を頼まれている場合もあります。<br>&nbsp;<br>もし、新しい管理会社と契約を結ぶなら、前の管理会社を解約する際に敷金を受け取ることを忘れないよう注意しましょう。<br>&nbsp;<br>また、精算の際は領収書を発行してもらいましょう。領収書があれば敷金を受領したかどうか明白になり、買主と売主間で敷金の受領を巡るトラブルを防げます。</p><h3 id="h87facf982a">賃貸借契約書をきちんと確認する</h3><p>2つ目は、賃貸借契約書をきちんと確認することです。オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件の概要だけでなく、オーナーと入居者が交わした賃貸借契約書の内容も非常に重要となります。<br>&nbsp;<br>確認するときは、敷金のみならず月々の家賃や契約期間など、細かい内容を隅々までチェックしましょう。</p><h3 id="h3692a87944">保証金や礼金の取り扱いも把握する</h3><p>3つ目は、保証金や礼金の取り扱いも把握することです。敷金という名称ではなく、「保証金」という呼び名で借主からお金を預かっている場合もあります。<br>&nbsp;<br>「保証金は退去時に借主に返還する」といった契約を結んでいるなら、引き継ぎを忘れないよう気をつけましょう。<br>&nbsp;<br>保証金と敷金の機能はほとんど同じですが、保証金には償却が付いている場合がほとんどです。保証金の償却は物件ごとによって異なるため、事前に償却内容を把握するのをおすすめします。<br>&nbsp;<br>また、礼金は入居者が部屋を借りるときにオーナーにお礼として支払うお金です。敷金や保証金のような担保ではないため、承継することはありません。</p><h3 id="hf2e7f18b4d">滞納している家賃の取り扱いを知っておく</h3><p>4つ目は、滞納している家賃の取り扱いを知っておくことです。物件に関する義務や権利は、取引終了後すべて新しいオーナーに承継されます。しかし、滞納している家賃は、新しいオーナーに引き継がれません。<br>&nbsp;<br>そのため、前のオーナーは物件を売却した後も家賃債務者に対し、滞納分の家賃を請求できる権利があります。前のオーナーに代わって新しいオーナーが滞納分の家賃を得ることはできないことを覚えておきましょう。</p><h3 id="h0c065a5ee8">管理会社と積極的にコミュニケーションをとる</h3><p>5つ目は、管理会社と積極的にコミュニケーションをとることです。オーナーチェンジでは、管理会社が変更となる場合が多く、新しい管理会社と入居者間でトラブルが起きやすくなります。<br>&nbsp;<br>管理会社側とオーナー側で、敷金や家賃の扱いに認識の差があるのは問題です。円滑に賃貸経営するためにも、管理会社と密にやり取りし協力体制を整えておくと良いでしょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件の敷金は、取り扱いに十分注意しなくてはなりません。特に、物件の関係者間で認識に差があると、後々トラブルになる可能性が高まります。<br>&nbsp;<br>前のオーナーと新しいオーナー、管理会社の三者間で必ず話し合いを設け、関係者全員の認識を統一しておきましょう。</p>

オーナーチェンジ物件で注意すべき事項の一つが、「敷金」です。事前に確認をしておかないと入居者退去の時になって思わぬトラブルに見舞われることもあります。この記事では、敷金についての注意事項を解説します。

オーナーチェンジ物件で敷金の取り扱いはどうなる？トラブルを防ぐための注意点を解説

<h4 id="h7149600f7d">家賃の滞納歴の有無</h4><p>現在入居している賃借人が家賃の滞納をしたことがあるかを聞き取り調査します。<br>1度滞納を起こしている人は、繰り返し滞納する恐れが高いため注意が必要です。</p><h4 id="h5da11dc496">入居者の年齢や家族構成</h4><p>賃借人のことだけではなく、賃借人の家族構成や年齢も確認します。<br>貸す部屋には賃借人だけが住むわけではなく家族も住むことがあり、どのような人が入居者として存在しているのか確認する必要があります。<br>また、高齢者の問題も賃貸で多く発生しているため、年齢の確認も怠ってはいけません。</p><h4 id="h70d1a2f4ae">クレームやトラブル歴</h4><p>賃借人がクレームを多く言ってきたり、トラブルを多く起こしたりする人の場合、賃貸経営が難しくなるため、トラブル歴がないかどうかを調べます。</p><h4 id="h73a4bc53db">室内の修繕履歴</h4><p>賃借人が入居していると室内を確認することができません。<br>そのため、どのような室内状況なのかを、修繕履歴から推定することが必要となります。</p><h2 id="he722d78de7">投資用マンションを購入・運用する流れ</h2><p>投資用マンションを購入・運用する流れは、次のとおりです。</p><ol><li>希望に合う物件を探す</li><li>良い物件が見つかったら投資計画を立てる</li><li>投資計画が合えば内容が正しいか調査や聞き取りをする</li><li>金銭的な部分以外の調査をおこなう（賃借人やマンション管理、周辺環境など）</li><li>不動産購入申込書を売主に提出して不動産売買契約を執りおこなう</li><li>収益物件の引き渡しを受けて運用開始</li></ol><p>不動産投資用ローンを組む場合には、不動産売買契約前にローンの仮審査、不動産売買契約後に不動産投資ローンの本審査と金融機関との契約が追加されます。</p>

<p>不動産投資をするときには収益物件を購入しますが、収益物件を購入するときには全額現金で購入する必要はありません。<br>金融機関の多くが不動産投資ローンという金融商品を提供しており、ローンを組んで収益不動産を購入することができます。<br>&nbsp;<br>この不動産投資ローンは、住宅ローンやフリーローンなどとは違い不動産投資用のローンです。<br>そのため、住宅ローンとは借入可能金額や金利などが異なります。<br>本記事では、不動産投資ローンについて徹底的に解説していきます。</p>

<h2 id="h841e230228">不動産投資ローンとは</h2><p>不動産投資ローンとは、不動産投資で収益物件を購入するための目的に利用ができるローンです。<br>不動産投資ローンはアパートローンと呼ばれることもあります。<br>不動産投資のためのローンなので、住宅ローンとは審査基準や借入可能金額、金利など多くの違いがあります。</p><h2 id="hdfaa8e0076">住宅ローンとの違い</h2><p>不動産投資ローンは住宅ローンと借り入れする目的が違うため、内容が大きく異なります。<br>不動産投資ローンと住宅ローンの違いを表にまとめました。<br>&nbsp;<br>この違いを解説していきます。<br>&nbsp;<br>まず、審査についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：物件の担保価値だけではなく投資計画の収益性も審査される</li><li>住宅ローン：個人に返済能力があるかを審査される</li></ul><p>このような違いがあります。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンは投資計画の内容が良ければローンが通りやすく、個人の返済能力よりも投資計画内容を重視されます。<br>一方、住宅ローンは、個人の返済能力に重点を置いて審査されます。<br>また、建物の不動産的価値の面でも不動産投資ローンは重視しますが、住宅ローンの審査では不動産投資ローンほど重視はしません。<br>&nbsp;<br>次に、金利についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：住宅ローンより金利が高い傾向にある</li><li>住宅ローン：不動産投資ローンより金利が低い傾向にある</li></ul><p>この金利の差は、ローンの使用目的の差の影響を受けています。<br>不動産投資ローンは、投資計画次第ではローン返済不能になりやすいですが、住宅ローンは借り入れている本人に何かない限りローン返済不能になりにくいという特性があります。<br>そのため、返済不能になったときのリスクを考え、不動産投資ローンは住宅ローンより金利を高く設定しています。<br>&nbsp;<br>借入期間も不動産投資ローンと住宅ローンでは内容が異なります。</p><ul><li>不動産投資ローン：原則、最長35年、建物の耐用年数によって借入期間が前後する</li><li>住宅ローン：原則、最長35年、建物の築年数によって借入期間が前後する</li></ul><p>どちらも借入期間の最長は同じですが、建物の耐用年数を見るのか、築年数を見るのかに違いがあります。<br>不動産投資ローンは建物価値を重視する傾向が強く、資産価値を厳しく見る耐用年数を採用しています。<br>耐用年数とは、税法上で定められた建物価値がどのくらいの期間で無くなるのかを定めた年数です。<br>例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。<br>&nbsp;<br>一方、住宅ローンでは築年数を見るため耐用年数を超えている不動産でもローンを組むことができます。<br>&nbsp;<br>最後は借入限度額についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：借入限度額は多い</li><li>住宅ローン：借入限度額は少ない</li></ul><p>不動産投資ローンは借入限度額上限が高く、年収の10倍〜20倍くらいのローンを借り入れることができます。<br>一方、住宅ローンは借入限度額が低く、年収の6倍〜8倍くらいのローンしか借り入れできません。</p>

<h2 id="hf7c1d7e9e7">不動産投資ローンの借入可能額を決める要素</h2><p>不動産投資ローンの借入限度額は、さまざまな項目の審査を経て決定されます。<br>この審査に影響する項目がどのようなものなのかを解説していきます。</p><h3 id="h98c68b0212">物件の収益性</h3><p>借入限度額を決める要素の1つとして物件の収益性があります。<br>不動産投資ローンを多く借りたとしても、収益性が高く、ローンをすぐに返済できる、ローン返済不能になりにくいという収益物件に対しては借り入れ限度額が高くなります。<br>また、投資計画自体がしっかりと練られており、空室率の算定や管理費用などの諸費用などを正確に盛り込んで事業の安定性が認められれば借入限度額が高くなりやすくなります。</p>

<h3 id="hc8633f1b28">融資を受ける人の勤務先や収入</h3><p>融資を受ける人の勤務先の規模や年収も借入限度額に影響します。<br>勤務先が大きいほど倒産やリストラなど、収入がなくなることが減ること、年収が高ければ収益物件の収益性が落ちてもローンを返済していくことができることがプラス材料になります。<br>そのため、勤務先が大企業だったり、年収が高かったりすると借入限度額が上がります。</p><h3 id="h1c672828d4">融資を受ける人の貯蓄の額</h3><p>融資を受ける人の貯蓄額も借入限度額に関係してきます。<br>前述した収入の安定性と同じ理由で、貯蓄額が多ければ多いほどローン返済不能になる確率が少なくなるためです。</p><h3 id="h8c80f42e44">融資を受ける人の与信</h3><p>融資を受けるには、ローンを借り入れる人の個人信用情報にキズが付いていないことが前提となります。<br>そのため、個人信用情報に傷がついている場合は借入限度額が大きく減らされるか、そもそもローン自体貸してくれない可能性もあります。<br>&nbsp;<br>なお、個人信用情報とは過去にローンなどを延滞、滞納したり、自己破産や債務整理などをしたりしたかという情報のことです。<br>この情報が登録されていることをブラックリストに登録されていると呼びます。</p>

<h2 id="h3e6bea91ca">不動産投資ローンの借入可能額を上げる方法</h2><p>不動産投資ローンの借入額を増やす方法がいくつかあるため、その方法を紹介していきます。</p><h3 id="h5123924365">勤務先を変える・年収を上げる</h3><p>不動産投資ローンの審査には年収が影響するため、転職をして年収を上げるという方法があります。<br>ただし、勤め先の勤続年数も審査される場合があるため、転職して何年経過したら不動産投資ローンを借り入れすることができるようになるのか、あらかじめ金融機関に確認をしておいたほうが良いでしょう。</p><h3 id="h307410987a">勤続年数を長くする</h3><p>前述した、転職して年収を上げることと逆の方法です。<br>同じ企業に勤め続け、勤続年数を増やすことで借入可能額を増やします。<br>勤続年数が長い方は転職をあまりしない傾向があり、安定して収入を得ることができる方だと金融機関から判断されます。</p><h3 id="hed2dcdcbd3">他の借入を返済する</h3><p>不動産投資ローンを借りる前に借りている他の借り入れは返済するようにします。<br>金融機関は、他の借り入れがあるとローン審査が厳しくなり、不動産投資ローンの借入限度額を大幅に減らしてくる可能性があります。<br>&nbsp;<br>金融機関は月々の返済金額が本当に返済できる金額か審査するため、他の借り入れを返済しつつ不動産投資ローンを返済できるのかと厳しい目で審査されることになってしまうからです。</p><h2 id="h0f83312cf4">不動産投資ローンの借入の流れ</h2><p>不動産投資ローンを借り入れる場合には、多くの手続きが必要になってきます。<br>不動産投資ローンを借りるときの流れは、次のような流れです。</p><ul><li>購入希望の収益物件の調査と投資計画などの資料を金融機関へ提出</li><li>不動産投資ローンの仮審査</li><li>収益物件の不動産売買契約締結</li><li>不動産投資ローンの本審査</li><li>金融機関と金銭消費貸借契約締結（金銭消費貸借契約とはローンを借りる契約のことです）</li><li>不動産投資ローンの実行と収益物件引渡し</li></ul><p>&nbsp;<br>この流れの中で重要なのは、1.の投資計画などの資料を提出するところです。<br>不動産投資ローンは投資計画の内容次第で借り入れができるかどうか変わってきます。<br>もし、借り入れする人の年収が低く、勤務先が小さい企業だとしても投資計画がしっかりと立案できており、収益性も高ければ審査に通過する可能性もあります。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hddf4175578">Q1. 不動産投資で住宅ローンは使えますか？</h3><blockquote>使用できません。不動産投資ローンを利用することになります。</blockquote><h3 id="hb5be0ec88c">Q2. 不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何ですか？</h3><blockquote>審査、金利、借入期間、限度額などの面で違いがあります。<br>簡単にいうと、住宅ローンより物件の収益性・耐用年数が重視され、金利が高く、借入限度額が高いです。</blockquote><h3 id="h846534d6ba">Q3. 物件の収益性を評価してもらうためのコツはありますか？</h3><blockquote>投資計画をしっかり立てることです。<br>空室リスクや管理費用などのランニングコストをしっかり盛り込んで作成しましょう。</blockquote><h3 id="h6e523f2ac4">Q4. 勤務先は融資を受けるときに影響しますか？</h3><blockquote>勤務先の規模や年収が借入限度額に影響することがあります。<br><span style="color:#333333">物件の収益性が落ちてもローンを返済できることがプラス材料になります。</span></blockquote><h3 id="h5c36f7ae10">Q5. 以前カードの支払いを滞納したことがあるのですが、審査に影響しますか？</h3><blockquote>過去にローンなどを延滞、滞納、自己破産や債務整理などをしている場合は融資自体をしてもらえない可能性があります。</blockquote><h3 id="h5f8b3a0355">Q6. 不動産投資ローンの借入可能額を上げる方法はありますか？</h3><blockquote>勤務先を変える・年収を上げる、勤続年数を長くする、他の借入を返済する、などの方法があります。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資ローンを借りる場合には、借り入れ限度額がどのくらいなのか確認する必要があります。<br>不動産投資ローンの借入限度額を決める要素は多くあり、投資計画の内容、借りる本人の年収や勤務先、他に借り入れがないか、個人の与信はしっかりしているかなどです。<br>もし、借入限度額を決める要素の中で借り入れ限度額が低くなりそうなことがあれば、不動産投資ローンを申し込む前に解消できる項目は解消しておきましょう。<br>&nbsp;<br>不動産投資をするときには不動産投資ローンを利用して、良質な収益物件を購入することが投資計画を安定させるコツです。</p>

不動産投資ローンと住宅ローンは、金利や審査基準、借入可能額などに違いがあります。この記事では、両者の違いや借入可能額を上げるための対策について解説しています。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？借入可能額を上げる方法も解説

<p>不動産投資をするときにはローンを借りて購入することができるため、手持ち資金が少なくても不動産投資をおこなうことができます。<br>しかし、ローンを借りすぎてしまうと、家賃などの収入を圧迫してしまうため、できる限り自己資金を利用して収益物件を購入する方が安定した運用をすることができます。<br>&nbsp;<br>本記事では、不動産投資のときにはどのくらい自己資金を入れたら良いのか、ローンを借りたときの注意点は何かなどを解説していきます。</p>

<h2 id="hfc6fd71d13">自己資金とは</h2><p>自己資金とは、収益物件の購入代金を支払うときに、ローン以外に用意する現金のことです。<br>自身で貯蓄した現金の場合でも、親から取得した贈与資金の場合も自己資金です。</p><h2 id="h98e265198d">自己資金の目安</h2><p>不動産投資をする場合には、一般的に自己資金を収益物件代金の1割～2割入れると良いとされています。<br>これは、自己資金を入れることによりローンの返済額を抑え、家賃などの所得を圧迫しないようにするためです。<br>&nbsp;<br>また、収益物件でローンを借りるときには、金融機関から自己資金として1割以上は準備できることがローンを貸す条件と言われることがあります。<br>そのため、ローンを借りる目安としても、収益物件の売買代金の1割以上の自己資金があることが不動産投資を開始する目安といえます。</p>

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