<p>不動産投資をするときにはローンを借りて購入することができるため、手持ち資金が少なくても不動産投資をおこなうことができます。<br>しかし、ローンを借りすぎてしまうと、家賃などの収入を圧迫してしまうため、できる限り自己資金を利用して収益物件を購入する方が安定した運用をすることができます。<br>&nbsp;<br>本記事では、不動産投資のときにはどのくらい自己資金を入れたら良いのか、ローンを借りたときの注意点は何かなどを解説していきます。</p>

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<h2 id="hfc6fd71d13">自己資金とは</h2><p>自己資金とは、収益物件の購入代金を支払うときに、ローン以外に用意する現金のことです。<br>自身で貯蓄した現金の場合でも、親から取得した贈与資金の場合も自己資金です。</p><h2 id="h98e265198d">自己資金の目安</h2><p>不動産投資をする場合には、一般的に自己資金を収益物件代金の1割～2割入れると良いとされています。<br>これは、自己資金を入れることによりローンの返済額を抑え、家賃などの所得を圧迫しないようにするためです。<br>&nbsp;<br>また、収益物件でローンを借りるときには、金融機関から自己資金として1割以上は準備できることがローンを貸す条件と言われることがあります。<br>そのため、ローンを借りる目安としても、収益物件の売買代金の1割以上の自己資金があることが不動産投資を開始する目安といえます。</p>

<p>不動産投資をするときには投資計画を立ててから収益物件を購入します。<br>この投資計画を立てるときには、収益物件の購入費用だけではなく、購入諸費用も計画に入れなければなりません。<br>投資計画に諸費用を入れるためには、諸費用として何がかかるのか、かかる諸費用はどのくらいの金額なのかを知っておく必要があります。<br>&nbsp;<br>本記事では、収益物件を購入するときに必要な諸費用を項目ごとに解説していきます。<br>投資計画を立てるときの参考としてください。</p>

<h2 id="h2c8e8040df">不動産投資とは？</h2><p>不動産投資とは収益物件を購入し、購入した収益物件を第三者に貸すことにより得る賃料で資金回収していくという投資方法です。<br>また、資金回収する方法は賃料だけではなく、不動産を売却して金銭を得ることも資金回収の方法の1つです。<br>&nbsp;<br>不動産投資は、収益物件売却までを計画するため、収益物件売却した金額を合わせた収入が黒字になっていれば不動産投資は成功したというような考え方をします。&nbsp;</p>

<h2 id="hc776bcee88">不動産投資にかかる初期費用の目安は物件価格の20～30%</h2><p>不動産投資をするときにかかる初期費用の目安は、購入する収益物件価格の20～30%ほどです。<br>自宅を購入する場合の不動産購入の初期費用はおおよそ10%弱になりますが、不動産投資の初期費用の方が高くなります。<br>これは自宅を購入するとき納める税金には減税措置が多く用意されているものの、不動産投資については減税措置が少ないということが理由となります。</p><h2 id="hf0252e0cd1">不動産投資にかかる初期費用の内訳</h2><p>不動産投資にかかる初期費用の項目は多くあるため、1つ1つの項目に分けて紹介していきます。</p><h3 id="haa6a4cb3b1">物件購入の頭金</h3><p>収益物件を購入するときには、頭金として物件代金の10～20%を入れる必要があります。<br>例えば1億円の収益物件を購入する場合は、1,000万円～2,000万円の頭金を用意する必要があるということです。</p><h3 id="he1f214dda7">ローン事務手数料</h3><p>ローン事務手数料とは、金融機関からローンを借りるときに必要になる費用の1つです。<br>ローン事務手数料は金融機関によりどのくらいの費用がかかるのか異なります。<br>代表的なローン事務手数料の金額は、次のとおりです。</p><ul><li>額制：3万円前後</li><li>率制：借入額の1％～3％</li></ul><p>例えば、ローン事務手数料が定率制で借入額の2%、不動産投資ローン1億円借りる場合は、ローン事務手数料で200万円必要になります。</p><h3 id="h7e91472cbc">ローン保証料</h3><p>金融機関に支払う費用としてローン保証料という費用があります。<br>このローン保証料もローン事務手数料と同じく、費用金額は金融機関によってことなります。<br>金融機関によってはローン保証料がかからないケースもあります。<br>ローン保証料の主な金額は、次のとおりです。</p><ul><li>括支払い：借入額の2％</li><li>利に上乗せしての支払い：支払いはゼロになるが、借入金利が0.2％～0.3％アップする</li></ul><p>例えば、ローン保証料が一括払いで借入額の2%、不動産投資ローン1億円借りる場合は、ローン保証料で200万円支払わなければなりません。</p>

<h3 id="h0d882ff8e3">仲介手数料</h3><p>仲介手数料は、不動産仲介会社に支払う費用です。<br>仲介手数料は法律で受け取って良い上限金額が決まっています。<br><br>仲介手数料の上限金額の計算方法は、次のとおりです。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/bbf5b696150b4cb1b27103e8b04de14c/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E3%81%AE%E9%99%90%E5%BA%A6%E9%A1%8D.png" alt=""><br><br>1億円の収益物件を購入したときの仲介手数料は、次のとおりです。<br>1億円 × 3% ＋ 6万円 = 306万円（税抜）</p><h3 id="h302e4606f5">印紙税</h3><p>印紙税は課税文書を作成すると、納税の義務が発生します。<br>収益物件購入のときに課税文書となるのは、不動産売買契約書と金銭消費貸借契約書の2通です。<br>金銭消費貸借契約とは、金融機関からお金を借りる、お金を貸すということを証明する契約書のことです。<br>&nbsp;<br>なお、印紙税は不動産売買契約書作成時と、金銭消費貸借契約とでは課税額が異なります。<br>&nbsp;<br>不動産売買契約書作成に必要な印紙税の例</p><ul><li>1,000万円を超え5,000万円以下2万円</li></ul><p>5,000万円を超え1億円以下6万円</p><ul><li>1億円を超え5億円以下10万円</li></ul><p><br>金銭消費貸借契約書作成に必要な印紙税の例</p><ul><li>1,000万円を超え5,000万円以下2万円</li><li>5,000万円を超え1億円以下6万円</li><li>1億円を超え5億円以下10万円</li></ul><h3 id="h4fb5df88b8">登録免許税</h3><p>登録免許税は登記をおこなうときに課税される税金です。<br>収益物件の購入のときには、所有権移転登記と抵当権設定登記が関係してきます。<br>所有権移転登記の税率と抵当権設定登記の税率は異なります。<br><br>登録免許税の原則である税率での計算方法は、次のとおりです。<br>所有権移転登記</p><ul><li>固定資産評価額 × 2％ = 登録免許税</li></ul><p>所有権移転登記の計算の基になるのは固定資産評価額であり、物件売買価格ではありません。<br>&nbsp;<br>抵当権設定登記</p><ul><li>ローン借入金額 × 0.4% = 登録免許税</li></ul><p>&nbsp;<br>なお、所有権移転登記と抵当権設定登記とも、築年数など一定条件を満たした場合には減税措置があります。</p>

<h3 id="h691f3b0063">司法書士報酬</h3><p>登記をおこなう場合には、司法書士に登記を代行してもらいます。<br>この代行には司法書士へ報酬を支払わなければなりません。<br>所有権移転登記の場合は10万円前後、抵当権設定登記の場合は5万円前後かかります。</p><h3 id="h3ca71f1bf7">不動産取得税</h3><p>不動産取得税は、不動産を所有したときに課税される税金です。<br>不動産取得税の計算方法は、次のとおりです。</p><ul><li>固定資産評価額 × 4% = 不動産取得税</li></ul><p>&nbsp;<br>不動産取得税も登録免許税と同じく、築年数などの減税措置があります。<br>また、計算の基になる数字はこちらも固定資産評価額です。</p><h3 id="ha42f16b697">固定資産税・都市計画税の清算費用</h3><p>売主が支払った1年間分の固定資産税・都市計画税を日割り計算し、買主から売主へ支払います。<br>どのくらいの費用になるかは、固定資産税の額や引き渡し日により大きく変動します。</p><h3 id="h043a173966">管理費・修繕積立金の清算費用</h3><p>売主が支払った1ヶ月分のマンションの管理費・修繕積立金を日割り計算し、買主から売主へ支払います。<br>どのくらいの費用になるかは、管理費・修繕積立金の額や引き渡し日により大きく変動します。</p><h3 id="h96c0a43dab">火災保険料・地震保険料</h3><p>火災保険や地震保険はどこまでの範囲を保証するかにより保険料が変動します。<br>一般的な区分所有マンション1室であれば契約期間5年で3万円前後です。<br>一棟マンションなど大規模不動産の場合には、高額になる可能性があります。</p><h2 id="h4d24a6cf45">初期費用を節約する方法</h2><p>収益物件を購入する場合には、多くの諸費用がかかります。<br>この諸費用の中には減額など節約できる費用もあります。<br>ここからは、初期費用を節約する方法を紹介します。</p><h3 id="hb32b400185">頭金を減額する</h3><p>不動産投資ローンを多く借り入れて頭金を減らし、自己資金を取っておくという方法があります。<br>自己資金の額と毎月の返済額とを比較考慮し、頭金を減額するか決めていきましょう。</p><h3 id="h8b7263c873">売主が不動産会社の物件を選ぶ</h3><p>仲介手数料は不動産仲介会社を介して収益物件を購入するとかかる費用です。<br>そのため、売主と直接、不動産売買を行った場合は仲介手数料がかかりません。</p><h3 id="hbea4ab48c4">電子契約で売買契約を締結する</h3><p>2021年から施行されたデジタル関連法案により、不動産売買契約書を電子化することが認められました。<br>電子書面での契約は印紙税が課税されないため、印紙税分の金額が浮きます。<br>なお、電子書面だと印紙税が課税されない理由は紙の契約書にしか納税義務はなく、電子書面で契約すると非課税となるからです。</p>

<h3 id="hbc9adb2cb6">仲介手数料の減額交渉をする</h3><p>仲介手数料はあくまで上限金額が定められているだけなので、下限金額はゼロ円でも法律上は構わないということになります。<br>そのため、仲介手数料の値引き交渉自体は可能です。<br>しかし、仲介手数料を減額すると仕事をまともにしてくれなかったり、取引をしてくれなかったりすることがあるため、過度の交渉は控えておきましょう。</p>

<h3 id="h5f8e8a93bc">中古の区分マンションを選ぶ</h3><p>単純に価格の安い収益物件を選択することも、自己資金の支払いを抑える方法です。<br>安い収益物件だったとしても投資計画をしっかりと立てることには変わらないため、安いからといって利回りだけを見て購入してはいけません。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h6dfdede937">Q1. <span style="color:#374151">不動産投資に必要な初期費用は何ですか？</span></h3><blockquote>不動産投資の初期費用には、物件の購入代金、仲介手数料、税金、ローン手数料、改装費用、保険料などが含まれます。</blockquote><h3 id="hf7e3ab41c5">Q2. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用をどのように調達すればよいですか？</span></h3><blockquote>不動産投資の初期費用を調達する方法には、自己資金、銀行融資、クラウドファンディング、投資家からの出資などがあります。</blockquote><h3 id="h4fa47df5fd">Q3. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用はどの程度かかりますか？</span></h3><blockquote><span style="color:#374151">不動産投資の初期費用は、物件の価格や状態、地域、改装内容などによって異なります。また、不動産投資の初期費用は、自己資金や融資額などによっても変わりますが、一般的には数百万円から数千万円程度が必要となります。</span></blockquote><h3 id="he04b1a32cd">Q4. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用はどのくらいの期間で回収できますか？</span></h3><blockquote><span style="color:#374151">不動産投資の初期費用の回収期間は、物件の状態や賃料相場、地域などによって異なりますが、一般的には数年から十数年程度が目安となります。</span></blockquote><h3 id="h1c5dfb9719">Q5. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用は、将来的な収益にどのような影響を与えますか？</span></h3><blockquote><span style="color:#374151">不動産投資の初期費用は、将来的な収益に大きく影響を与えます。例えば、改装費用をかけて物件を高級なものに仕上げると、高い賃料が設定できる場合があります。また、物件を安価に購入することで、より多くの利益を上げることができる場合があります。</span></blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>収益物件を購入するときには初期費用として、多くの諸費用がかかります。<br>そしてこの初期費用をすべて合計するとおおよそ、物件代金の20～30%の金額になります。<br>初期費用は金融機関に支払ったり、不動産会社に支払ったり、売主に支払ったりと支払い先が異なります。<br>また、諸費用の中には税金もあり、登記をするときや、所有権移転をした後に課税されます。<br>&nbsp;<br>この初期費用の中には、節約できる費用があります。<br>不動産売買契約を電子書面でおこなう、減税措置が利用できる収益物件を購入するなどさまざまな方法があります。<br>不動産投資をするときには、初期費用分の金額を把握し、節約できる費用は節約しつつ収益物件を探していきましょう。</p>

不動産投資には、頭金や手数料、税金、保険料など多くの初期費用がかかります。初期費用の中には、工夫することで減額できるものもあります。この記事では、かかる費用の項目と、その節約方法について解説します。

不動産投資にかかる初期費用はいくら？節約方法も解説

<h2 id="hb7e15b3b49">自己資金の内訳</h2><p>自己資金は収益物件代金に入れることの他、収益物件の購入諸経費の支払いに利用することがあります。<br>ここからは、収益物件代金の頭金、収益物件の購入諸経費について紹介していきます。</p><h3 id="ha356dc821d">頭金</h3><p>頭金とは、収益物件代金から借り入れするローンの金額を引いた金額のことです。<br>例えば、収益物件を購入するにあたって、収益物件代金の8割をローンで借りる場合、頭金は2割ということになります。</p><h3 id="h7249bfdd44">諸費用</h3><p>収益物件を購入する場合には、さまざまな諸費用がかかります。<br>この購入に必要な諸経費を自己資金で賄うこともあります。<br>収益物件を購入するときにかかる主な諸費用は、次の表のとおりです。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/63d97e5f5ce442d2a675f1bd8d712439/%E5%8F%8E%E7%9B%8A%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%82%92%E8%B3%BC%E5%85%A5%E3%81%99%E3%82%8B%E3%81%A8%E3%81%8D%E3%81%AE%E8%AB%B8%E8%B2%BB%E7%94%A8.png" alt=""></p><h2 id="h181ec98458">自己資金別の購入可能物件</h2><p>どのくらいの金額の自己資金を入れるかによって、購入できる収益物件の種別が変わってきます。<br>自己資金をどのくらい入れると、どのような不動産が購入できるのかを表にしました。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/20a4e9519fef4bd6a21615331707aeac/%E8%87%AA%E5%B7%B1%E8%B3%87%E9%87%91%E5%88%A5%E3%81%AE%E8%B3%BC%E5%85%A5%E5%8F%AF%E8%83%BD%E7%89%A9%E4%BB%B6.png" alt=""></p><h2 id="h071ec9bd13">フルローンであれば自己資金ゼロでも物件購入が可能</h2><p>自己資金がなかったとしても不動産投資をすることができます。<br>借りる人によっては金融機関がフルローンやオーバーローンでローンを貸してくれるためです。<br>フルローンやオーバーローンを利用すれば自己資金がゼロでも不動産投資を始めることが可能となります。</p><h3 id="h3ab4396afc">フルローンとは</h3><p>フルローンとは、物件代金の全額分をローンで支払うことです。<br>フルローンの場合、物件代金分だけローンを利用するため、諸費用については自己資金で支払う必要があります。</p><h3 id="hb16cbb4ddb">オーバーローンとは</h3><p>オーバーローンとは、物件代金分だけではなく、購入諸費用分までローンで支払うことです。<br>オーバーローンを利用することができれば、自己資金ゼロで不動産投資を始めることができます。</p>

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<h3 id="h84574c22e0">フルローン・オーバーローンの注意点</h3><p>自己資金をあまり入れない、もしくはまったく自己資金を入れないフルローンやオーバーローンを利用した場合、月々返済額がかなりの金額になることが予測されます。<br>このような場合のときに、収益物件が空き家になってしまうと、多額の返済をしていかないといけない状況になってしまいます。<br>&nbsp;<br>フルローンやオーバーローンを利用する場合には、空き家リスクを良く考えたうえで利用しなければなりません。<br>特に、区分所有マンションの1室だけを運用する場合、空き家になると全く収入がなくなるため注意が必要です。</p>

<p>不動産投資をするときには収益物件を購入しますが、収益物件を購入するときには全額現金で購入する必要はありません。<br>金融機関の多くが不動産投資ローンという金融商品を提供しており、ローンを組んで収益不動産を購入することができます。<br>&nbsp;<br>この不動産投資ローンは、住宅ローンやフリーローンなどとは違い不動産投資用のローンです。<br>そのため、住宅ローンとは借入可能金額や金利などが異なります。<br>本記事では、不動産投資ローンについて徹底的に解説していきます。</p>

<h2 id="h841e230228">不動産投資ローンとは</h2><p>不動産投資ローンとは、不動産投資で収益物件を購入するための目的に利用ができるローンです。<br>不動産投資ローンはアパートローンと呼ばれることもあります。<br>不動産投資のためのローンなので、住宅ローンとは審査基準や借入可能金額、金利など多くの違いがあります。</p><h2 id="hdfaa8e0076">住宅ローンとの違い</h2><p>不動産投資ローンは住宅ローンと借り入れする目的が違うため、内容が大きく異なります。<br>不動産投資ローンと住宅ローンの違いを表にまとめました。<br>&nbsp;<br>この違いを解説していきます。<br>&nbsp;<br>まず、審査についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：物件の担保価値だけではなく投資計画の収益性も審査される</li><li>住宅ローン：個人に返済能力があるかを審査される</li></ul><p>このような違いがあります。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンは投資計画の内容が良ければローンが通りやすく、個人の返済能力よりも投資計画内容を重視されます。<br>一方、住宅ローンは、個人の返済能力に重点を置いて審査されます。<br>また、建物の不動産的価値の面でも不動産投資ローンは重視しますが、住宅ローンの審査では不動産投資ローンほど重視はしません。<br>&nbsp;<br>次に、金利についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：住宅ローンより金利が高い傾向にある</li><li>住宅ローン：不動産投資ローンより金利が低い傾向にある</li></ul><p>この金利の差は、ローンの使用目的の差の影響を受けています。<br>不動産投資ローンは、投資計画次第ではローン返済不能になりやすいですが、住宅ローンは借り入れている本人に何かない限りローン返済不能になりにくいという特性があります。<br>そのため、返済不能になったときのリスクを考え、不動産投資ローンは住宅ローンより金利を高く設定しています。<br>&nbsp;<br>借入期間も不動産投資ローンと住宅ローンでは内容が異なります。</p><ul><li>不動産投資ローン：原則、最長35年、建物の耐用年数によって借入期間が前後する</li><li>住宅ローン：原則、最長35年、建物の築年数によって借入期間が前後する</li></ul><p>どちらも借入期間の最長は同じですが、建物の耐用年数を見るのか、築年数を見るのかに違いがあります。<br>不動産投資ローンは建物価値を重視する傾向が強く、資産価値を厳しく見る耐用年数を採用しています。<br>耐用年数とは、税法上で定められた建物価値がどのくらいの期間で無くなるのかを定めた年数です。<br>例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。<br>&nbsp;<br>一方、住宅ローンでは築年数を見るため耐用年数を超えている不動産でもローンを組むことができます。<br>&nbsp;<br>最後は借入限度額についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：借入限度額は多い</li><li>住宅ローン：借入限度額は少ない</li></ul><p>不動産投資ローンは借入限度額上限が高く、年収の10倍〜20倍くらいのローンを借り入れることができます。<br>一方、住宅ローンは借入限度額が低く、年収の6倍〜8倍くらいのローンしか借り入れできません。</p>

<h2 id="hf7c1d7e9e7">不動産投資ローンの借入可能額を決める要素</h2><p>不動産投資ローンの借入限度額は、さまざまな項目の審査を経て決定されます。<br>この審査に影響する項目がどのようなものなのかを解説していきます。</p><h3 id="h98c68b0212">物件の収益性</h3><p>借入限度額を決める要素の1つとして物件の収益性があります。<br>不動産投資ローンを多く借りたとしても、収益性が高く、ローンをすぐに返済できる、ローン返済不能になりにくいという収益物件に対しては借り入れ限度額が高くなります。<br>また、投資計画自体がしっかりと練られており、空室率の算定や管理費用などの諸費用などを正確に盛り込んで事業の安定性が認められれば借入限度額が高くなりやすくなります。</p>

<h3 id="hc8633f1b28">融資を受ける人の勤務先や収入</h3><p>融資を受ける人の勤務先の規模や年収も借入限度額に影響します。<br>勤務先が大きいほど倒産やリストラなど、収入がなくなることが減ること、年収が高ければ収益物件の収益性が落ちてもローンを返済していくことができることがプラス材料になります。<br>そのため、勤務先が大企業だったり、年収が高かったりすると借入限度額が上がります。</p><h3 id="h1c672828d4">融資を受ける人の貯蓄の額</h3><p>融資を受ける人の貯蓄額も借入限度額に関係してきます。<br>前述した収入の安定性と同じ理由で、貯蓄額が多ければ多いほどローン返済不能になる確率が少なくなるためです。</p><h3 id="h8c80f42e44">融資を受ける人の与信</h3><p>融資を受けるには、ローンを借り入れる人の個人信用情報にキズが付いていないことが前提となります。<br>そのため、個人信用情報に傷がついている場合は借入限度額が大きく減らされるか、そもそもローン自体貸してくれない可能性もあります。<br>&nbsp;<br>なお、個人信用情報とは過去にローンなどを延滞、滞納したり、自己破産や債務整理などをしたりしたかという情報のことです。<br>この情報が登録されていることをブラックリストに登録されていると呼びます。</p>

<h2 id="h3e6bea91ca">不動産投資ローンの借入可能額を上げる方法</h2><p>不動産投資ローンの借入額を増やす方法がいくつかあるため、その方法を紹介していきます。</p><h3 id="h5123924365">勤務先を変える・年収を上げる</h3><p>不動産投資ローンの審査には年収が影響するため、転職をして年収を上げるという方法があります。<br>ただし、勤め先の勤続年数も審査される場合があるため、転職して何年経過したら不動産投資ローンを借り入れすることができるようになるのか、あらかじめ金融機関に確認をしておいたほうが良いでしょう。</p><h3 id="h307410987a">勤続年数を長くする</h3><p>前述した、転職して年収を上げることと逆の方法です。<br>同じ企業に勤め続け、勤続年数を増やすことで借入可能額を増やします。<br>勤続年数が長い方は転職をあまりしない傾向があり、安定して収入を得ることができる方だと金融機関から判断されます。</p><h3 id="hed2dcdcbd3">他の借入を返済する</h3><p>不動産投資ローンを借りる前に借りている他の借り入れは返済するようにします。<br>金融機関は、他の借り入れがあるとローン審査が厳しくなり、不動産投資ローンの借入限度額を大幅に減らしてくる可能性があります。<br>&nbsp;<br>金融機関は月々の返済金額が本当に返済できる金額か審査するため、他の借り入れを返済しつつ不動産投資ローンを返済できるのかと厳しい目で審査されることになってしまうからです。</p><h2 id="h0f83312cf4">不動産投資ローンの借入の流れ</h2><p>不動産投資ローンを借り入れる場合には、多くの手続きが必要になってきます。<br>不動産投資ローンを借りるときの流れは、次のような流れです。</p><ul><li>購入希望の収益物件の調査と投資計画などの資料を金融機関へ提出</li><li>不動産投資ローンの仮審査</li><li>収益物件の不動産売買契約締結</li><li>不動産投資ローンの本審査</li><li>金融機関と金銭消費貸借契約締結（金銭消費貸借契約とはローンを借りる契約のことです）</li><li>不動産投資ローンの実行と収益物件引渡し</li></ul><p>&nbsp;<br>この流れの中で重要なのは、1.の投資計画などの資料を提出するところです。<br>不動産投資ローンは投資計画の内容次第で借り入れができるかどうか変わってきます。<br>もし、借り入れする人の年収が低く、勤務先が小さい企業だとしても投資計画がしっかりと立案できており、収益性も高ければ審査に通過する可能性もあります。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hddf4175578">Q1. 不動産投資で住宅ローンは使えますか？</h3><blockquote>使用できません。不動産投資ローンを利用することになります。</blockquote><h3 id="hb5be0ec88c">Q2. 不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何ですか？</h3><blockquote>審査、金利、借入期間、限度額などの面で違いがあります。<br>簡単にいうと、住宅ローンより物件の収益性・耐用年数が重視され、金利が高く、借入限度額が高いです。</blockquote><h3 id="h846534d6ba">Q3. 物件の収益性を評価してもらうためのコツはありますか？</h3><blockquote>投資計画をしっかり立てることです。<br>空室リスクや管理費用などのランニングコストをしっかり盛り込んで作成しましょう。</blockquote><h3 id="h6e523f2ac4">Q4. 勤務先は融資を受けるときに影響しますか？</h3><blockquote>勤務先の規模や年収が借入限度額に影響することがあります。<br><span style="color:#333333">物件の収益性が落ちてもローンを返済できることがプラス材料になります。</span></blockquote><h3 id="h5c36f7ae10">Q5. 以前カードの支払いを滞納したことがあるのですが、審査に影響しますか？</h3><blockquote>過去にローンなどを延滞、滞納、自己破産や債務整理などをしている場合は融資自体をしてもらえない可能性があります。</blockquote><h3 id="h5f8b3a0355">Q6. 不動産投資ローンの借入可能額を上げる方法はありますか？</h3><blockquote>勤務先を変える・年収を上げる、勤続年数を長くする、他の借入を返済する、などの方法があります。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資ローンを借りる場合には、借り入れ限度額がどのくらいなのか確認する必要があります。<br>不動産投資ローンの借入限度額を決める要素は多くあり、投資計画の内容、借りる本人の年収や勤務先、他に借り入れがないか、個人の与信はしっかりしているかなどです。<br>もし、借入限度額を決める要素の中で借り入れ限度額が低くなりそうなことがあれば、不動産投資ローンを申し込む前に解消できる項目は解消しておきましょう。<br>&nbsp;<br>不動産投資をするときには不動産投資ローンを利用して、良質な収益物件を購入することが投資計画を安定させるコツです。</p>

不動産投資ローンと住宅ローンは、金利や審査基準、借入可能額などに違いがあります。この記事では、両者の違いや借入可能額を上げるための対策について解説しています。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？借入可能額を上げる方法も解説

<h2 id="h5a0eb79d3b">失敗しないためには現実的な投資計画を立てることが大切</h2><p>不動産投資をする場合には、現実的な投資計画を立てることが重要です。<br>なるべく、自己資金を多く利用し月々の返済額を減らし、空き家になったときに返済できるような金額のローンを借りるようにしなければなりません。<br>&nbsp;<br>フルローンやオーバーローンを利用する場合は、特に投資計画は厳しめに計画しなければなりません。<br>収入がなくなった場合多額のローン返済が発生してしまい、生活費用を流用したり、最悪の結果購入した収益物件を手放したりすることになってしまうかもしれません。</p><h3 id="h832c0a4ebd">収益見通しを立てやすくするならオーナーチェンジ物件の購入もおすすめ</h3><p>安定した投資計画を立てたい場合は、オーナーチェンジ物件を購入することがおすすめです。<br>オーナーチェンジ物件はすでに運用実績があり、投資計画が立てやすいというメリットがあります。<br>&nbsp;<br>賃借人について売主が情報を持っていることも多く、入居者がどのような人なのか、滞納したことはあるのか、トラブルなどを起こした人はいるのかなどの情報も手に入りやすくなります。<br>このようにオーナーチェンジ物件は投資計画が立てやすいだけではなく、収益物件を安定的に運用できるのかどうかという判断材料を入手することも可能です。</p>

<p>「オーナーチェンジ物件に興味があるけど、不動産を購入するのに失敗しなくないなぁ・・」<br>不動産投資を目的に物件を探していると「オーナーチェンジ物件」という文字を目にしたことがある方も多いのではないでしょうか。<br><br>オーナーチェンジ物件は、すでに賃貸で部屋を借りている人がいる状態で販売されている物件のことで、購入してすぐに家賃が得られるということで不動産初心者にも注目されている物件です。<br><br>しかし、オーナーチェンジ物件ならではのデメリットや注意点もあり、購入後に後悔したという方も少なくありません。<br>今回は、オーナーチェンジ物件の特徴やメリット、デメリットはもちろん、購入する際に失敗しないポイントについて詳しく解説していきます。</p>

<h2 id="h2a34473bf0">オーナーチェンジ物件とは？</h2><p>オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で売買される不動産のことです。<br>つまり、物件を購入して引き渡しを受けた日から、すぐに家賃収入を得ることができるのです。<br><br>この際、売主と入居者との間で結ばれている賃貸借契約は引き継がれます。<br>入居者は変わらず、物件の所有者である大家さん（オーナー）だけが変わる（チェンジ）不動産取引のことを「オーナーチェンジ」といいます。<br><br>オーナーチェンジ物件の場合、入居者を探さずに賃料を得られるというメリットがある反面、賃貸契約の内容によってはデメリットが生じる場合もあるので注意が必要です。</p><h2 id="h79c2dfdcff">オーナーチェンジ物件の3つメリット</h2><p>不動産投資を始めたいという初心者にとっては、オーナーチェンジ物件から始めるのはおすすめの選択肢の1つです。<br>オーナーチェンジ物件ならではの3つのメリットを解説していきます。</p><h3 id="h729bf7b6fd">すぐに家賃収入が得られる</h3><p>オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいて賃貸借契約を引き継ぐことで不動産オーナーになれます。<br>つまり、不動産投資を始めた月から家賃収入を得ることができるのです。<br><br>一般的に、空室の不動産を取得した場合、入居者を募集してから内覧、賃貸契約を結ぶのに1ヶ月から2ヶ月ほどかかり、その期間は空室のため家賃収入を得られないケースが多いです。<br><br>オーナーチェンジ物件であれば、入居者の募集活動や、いつから家賃収入が得られるかという不安なく不動産投資を始めることができます。</p><h3 id="hb8d0260163">購入後の収支計画がたてやすい</h3><p>不動産投資を成功させるには、中長期に渡った収支計画を立てることがポイントの1つです。<br><br>不動産購入後の家賃収入が分かっているため、収入の見込みを計算できますし、支出に関しても入居者募集の広告費など不確定要素の高い支出を抑えて始めることが可能です。<br><br>さらに、場合によっては前オーナーから過去の収支実績を引き継ぐこともできますので、より現実味のある収支計画を立てやすいです。<br>不動産投資を始める前に、過去の実績をきちんと確認できるのはオーナーチェンジ物件の強みといえるでしょう。</p><h3 id="h6b4ea05bcd">物件によっては相場よりも割安で購入できる</h3><p>オーナーチェンジ物件の場合、相場よりも割安で購入できるケースが多いです。<br><br>なぜなら、オーナーチェンジ物件は不動産評価よりも、賃料収入から計算される利回りを基準に販売価格が決められるケースが多いからです。<br><br>また、前オーナーの売却理由によっては、</p><ul><li>両親から相続した不動産で、管理経験がないから現金化してしまいたい。</li><li>地方に転勤が決まったから、住まいが変わる前に処分したい。</li></ul><p>このように、できるだけ早く手放して現金化したいという理由も少なくないため、相場よりも割安で販売されることもあります。<br><br>一方で、周辺の家賃相場よりも高い賃料のオーナーチェンジ物件の場合、購入後、賃料が下がってしまい、結果として割高で購入してしまうということもあります。<br>オーナーチェンジ物件の購入を検討する際は、前オーナーの売却理由と、家賃相場が適切かどうかをチェックすることが大切です。</p>

<h2 id="h97526d81d2">オーナーチェンジ物件の3つのデメリット</h2><p>オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいることからメリットの多い物件になります。<br><br>一方で、すでに入居者がいることから発生するデメリットもあります。<br>ここからはオーナーチェンジ物件において注意するべき3つのデメリットを解説していきます。</p><h3 id="hcdc1ea4cae">室内状況を確認できない</h3><p>オーナーチェンジ物件の場合、すでに入居者がいるため、購入前に室内を確認することが難しいです。<br><br>そのため、想像以上に室内の劣化が進んでおり、購入してすぐにリフォーム費用などの支出が発生してしまう可能性があります。<br><br>室内状況や過去のリフォーム履歴については、前オーナーにきちんとヒアリングをして確認しておくことが大切です。<br>また、室内写真について撮影日なども含めて確認をして、できる限り詳細に把握しておくのが良いでしょう。</p><h3 id="hac07b0d467">賃貸契約や入居者に問題がある可能性がある</h3><p>オーナーチェンジ物件では、賃貸契約や入居者に問題があり売却されているケースもあります。<br>せっかく家賃収入が得られる物件を手放すということは、何かしら理由があると考えられます。<br><br>例えば、昔に結んだ賃貸契約でオーナーにとって不利な内容であるとか、入居者に問題があり家賃滞納や近隣トラブルの常習犯ということも考えられます。<br><br>オーナーチェンジ物件を取得した後に、賃貸契約の変更や入居者を追い出すというのはかなりハードルが高いです。<br>売却理由や入居者の属性をきちんと確認することを怠らないようにしましょう。</p>

<h3 id="h740969e124">購入後に入居者の退去や賃料減額の可能性がある</h3><p>オーナーチェンジ物件のメリットはすでに入居者がいて決まった家賃収入を得られることです。<br><br>しかし、物件の購入後に入居者が退去したり、賃料を減額しないと新しい入居者が見つからないこともあります。<br>短期的に得られる賃料収入だけでなく、今の入居者が退去した後の広告費用や、今の賃料が周辺相場と比べて適正かどうかなど確認しておくようにしましょう。</p>

<h2 id="hfecdc77958">オーナーチェンジ物件で確認するべき５つのポイント</h2><p>オーナーチェンジ物件は収益の計算がしやすいというメリットもありますが、注意するべきデメリットもあります。<br>実際に、オーナーチェンジ物件の購入で失敗しないために確認するべきポイントを5つ解説していきます。</p><h3 id="h28630fcea6">賃貸契約書の内容を確認する</h3><p>オーナーチェンジ物件は前オーナーが締結した賃貸借契約を勝手に変更することができません。<br>そのため、現在の入居者と結んでいる賃貸契約書の内容確認は必要不可欠です。<br><br>毎月の賃料はもちろん、契約期間、更新や保証人の有無、退去時の原状回復費用についてなどトラブルになりやすい項目は重点的にチェックしましょう。</p><h3 id="h1a14bc078b">入居者の属性や入居期間を確認する</h3><p>現在の入居者の属性と入居期間も大切なポイントになります。<br>例えば、大学4年生であれば卒業後に退去してしまう可能性もあります。<br><br>また、入居期間が長い場合は、その入居者の賃料が今の建物の築年数に対して割高の可能性があります。<br>一般的に、築年数が経過するほど建物評価が下がり賃料も下がる傾向があります。<br><br>長期間入居している場合、築浅のときに設定した賃料が継続しており、入居者が退去した際に値下げをしなくてはならないかもしれません。<br>現在の家賃相場を確認した上で、高すぎる賃料ではないか注意しましょう。</p><h3 id="h2314815b11">家賃や管理費などの滞納履歴を確認する</h3><p>オーナーチェンジ物件の場合、過去の賃料や管理費の滞納履歴について調べておきましょう。<br><br>すでに滞納が発生している場合、オーナーチェンジ物件を購入してしまったら、未納分の催促についても自ら行う必要があります。<br>また、過去の滞納履歴が多い入居者の場合、将来的に繰り返し滞納をしてしまう可能性も高くなります。</p><h3 id="h00694a73b2">オーナーチェンジ物件の現地確認をする</h3><p>オーナーチェンジ物件は、基本的に室内を確認することができません。<br>そのため、立地条件や賃料利回りを確認して、現地を確認せずに購入されるケースも少なくありません。<br><br>しかし、特別な事情が無い限り、購入する不動産の現地確認、周辺環境の確認は行ったほうが良いです。<br>室内に入れなくても、外観から日当たりを確認できますし、マンションの場合、エントランスやオートロックなどの共用部もチェックできます。<br><br>また、周辺の商業施設や坂道の有無など、実際に見て回るのが一番のリサーチになるというのは覚えておきましょう。</p><h3 id="h5c31fe6532">大家さんの売却理由をヒアリングする</h3><p>オーナーチェンジ物件は入居者がいて賃料が発生していますので、所有者からすると安定収益がある優良物件ということになります。<br><br>それにも関わらず物件を売却するということは、売却するべき何かしらの理由があると考えられます。<br>急いで現金化したいとか、両親の相続で思わぬ形で大家さんになってしまったという場合には、早期に手放したい可能性もありますので価格交渉の余地もあります。<br><br>一方で、入居者と揉めたとか、今後の物件価格が下落すると考えての売却など、ネガティブな理由も考えられますので、できる限り詳細に売却理由をヒアリングするようにしましょう。<br>曖昧な売却理由の場合、何かしらの問題を抱えている物件である可能性がありますので注意が必要です。</p>

<h2 id="h5a3a0ca422">オーナーチェンジ物件のまとめ</h2><p>今回は、オーナーチェンジ物件で失敗しないために、特徴やメリット、デメリット、確認するべきポイントについて解説してきまし<br>た。<br><br>オーナーチェンジ物件は購入後にすぐ賃料収入が得られるということで、投資初心者にとっても魅力的な物件になります。<br>しかし、室内確認や賃貸契約書の変更ができないなど、引き継ぎの際に確認するべきポイントを見落としてしまうと損をしてしまうかもしれません。<br><br>オーナーチェンジ物件の特徴をよく理解して、今後の不動産投資の選択肢として、オーナーチェンジ物件も検討してみてくださいね。</p>

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買される物件のことです。すぐに収益を得られる一方、失敗のリスクもあります。この記事では、オーナーチェンジを成功させるための5つのポイントを解説します。

オーナーチェンジ物件とは？メリット・デメリットと失敗しないための５つのポイントを解説

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>収益物件を購入するときには、自己資金をどのくらい用意するかを検討しなければなりません。<br>フルローンやオーバーローンを利用して収益物件を購入することもできますが、できる限り自己資金を入れて、月々返済を抑えるようにしておくと安定的に運用することができます。<br>区分所有マンションなど空き家になったときに収入がゼロになってしまうというような場合は、特に自己資金を多めに入れ、空き家リスクを軽減するようにしなければなりません。<br>&nbsp;<br>不動産投資をするときには、ローンも含めた投資計画を立て、長期運用できるよう準備しておくことが重要です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="he77fd04000">Q1. 不動産投資で自己資金が必要なのはなぜですか？</h3><blockquote>自己資金を入れることによりローンの返済額を抑え、家賃などの所得を圧迫しないようにするためです。</blockquote><h3 id="h6a2ede9297">Q2. 不動産投資で自己資金を準備することは必須ですか？</h3><blockquote>金融機関によりますが、自己資金として1割以上は準備できることがローンを貸す条件と言われることがあります。</blockquote><h3 id="h843f309d4e">Q3. 自己資金にはどんな費用が含まれますか？</h3><blockquote>頭金、ローン手数料、ローン保証料、仲介てするよう、印紙税、登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税、固定資産税・都市計画税の精算費用、管理費・修繕積立金の精算費用、火災保険料・自身保険料などが含まれます。</blockquote><h3 id="he83a1be4fe">Q4. 自己資金100万円で購入できる物件の目安を教えてください。</h3><blockquote>400~800万円のワンルーム一室などです。</blockquote><h3 id="hae5eb3fbf1">Q5. 自己資金が0円の場合、物件購入はできませんか？</h3><blockquote>フルローン、オーバーローンであれば可能です。<br>フルローンとは、物件代金の全額分をローンで支払うことです。<br>オーバーローンとは、物件代金分だけではなく、購入諸費用分までローンで支払うことです。</blockquote><h3 id="h20ab52c305">Q6. フルローン、オーバーローンのデメリットを教えてください。</h3><blockquote>空き家になってしまうと、最悪の場合自分の生活費から多額の返済をしていかないといけない状況になる可能性が<br>あることです。</blockquote>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br><br><span style="background-color:#fff06c">WEBURUで売却するメリット</span><br>・夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）<br>・仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる<br>・交通費や、移動にかかる時間を節約できる<br>・電子契約では、印紙代がかからない<br><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>また、仲介だけではなく買取にも対応しております。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>オーナーチェンジ物件の売却を検討している方をはじめ、一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、お気軽にご相談ください。</p>

オーナーチェンジ_売却

不動産投資を始めるためには、ローン以外に「自己資金」という名のまとまった現金が必要になります。この記事では、物件購入に自己資金が必要か、内訳にはどの費用が含まれるのか解説します。

不動産投資で自己資金はいくら必要？物件種別ごとの金額目安も紹介

<p>この記事を読んでいる方には、転勤が決まって、持ち家をどうするか悩んでいる方も多いはず。<br>中には、突然、思いがけず転勤が決まってしまい、不安な方もいるでしょう。<br><br>この記事を読んで分かること</p><ul><li>迷ったときに確認する5つの判断軸</li><li>4つの選択肢のメリットデメリット</li></ul><p><br>それではさっそく見ていきましょう。</p>

<h2 id="h57fa5defb1">5つの判断軸</h2><p>それでは、早速5つの判断軸を見ていきましょう。<br></p><h3 id="h0e666c2204">単身赴任するか迷っている場合</h3><p>まずは、そもそも単身赴任かどうかを迷っている場合の判断軸です。<br>単身者の方や、もう家族みんなで引っ越すことが決まっている方は、次の賃貸にするか売却するか迷っている場合からお読みください。</p><h4 id="h4928860ff7"><br>【判断軸1】家族のライフスタイルを変更できるか</h4><p>住む場所が変われば、ライフスタイルも変わってしまします。<br>パートナーの仕事や、子どもの学習環境を変更することは可能ですか？<br>家族の気持ちもしっかり確認しながら、ベストな選択を探ってください。<br></p><h4 id="h3c1dda7ffc">【判断軸2】金銭面にお得な方はどちらか</h4><p>単身赴任で手当が出る会社もあるでしょう。<br>寮や社宅のある会社であれば、単身赴任した方がお得な場合もあるでしょう。<br>特に、転勤期間も決まっている、という場合はお得な方を選んでも良いかもしれません。<br></p><h3 id="ha303c8f81e">賃貸に出すか売却するか迷っている場合</h3><p>ここからは、家族みんなで引っ越すことを決めた場合の、「持ち家どうする」問題です。数ヶ月程度のことであれば空き家にしておいても良いでしょう。転勤が数年に渡るのであれば、賃貸に出したり、思いきって売却すると言う選択肢もあります。<br></p><h4 id="ha3e9505b68">【判断軸3】また住みたいか</h4><p>今の自宅に、愛着がある方も多いでしょう。また住みたいと考えているならば、とりあえず賃貸に出してみても良いかもしれません。売ることはいつでもできます。<br></p><h4 id="h95edaf7a85">【判断軸4】自宅に他人が住むことに抵抗はないか</h4><p>賃貸に出すということは、言うまでもなく、他人があなたの家に住むということです。<br>今はないキズや汚れができてしまうことは大いにあります。<br>気持ち的に、そのことを許容できるかどうかも判断軸になります。<br></p><h4 id="h3462d5cba0">【判断軸5】投資用物件として価値が高いか</h4><p>気持ちも大切ですが、損得で考えるのも大切です。<br>もし、あなたの自宅の立地がよく、需要のあるエリアにある場合は賃貸に出してみるのも良いでしょう。<br>ずっと所有していても良いですが、賃料収入を得ながら、良いタイミングで売却することで利益を最大化することもできます。<br><br>逆に、そこまで需要が見込めなさそうで、かつ売却もアリかもと考えている場合は、今のうちに売却しておくことも手です。<br><br>需要が少なく、築年も経過してしまったマンションは高い価格で売却することが難しいです。<br>負の資産になってしまわないよう、手放しておくことも考えましょう。<br><br>ちなみに、遠方からでもマンション売却は可能です。<br>内見は仲介会社がしてくれますので、いちいち対応する必要はありません。<br>希望に近い価格で売れるまで、ゆっくり売却を進めることも可能です。<br><br>ここまで、迷った時の判断軸を紹介してきました。<br>持ち家をどうするか、少し見えてきましたか？<br><br>次からは、選択肢ごとのメリットデメリットを紹介します。</p>

<p>オーナーチェンジ物件を購入するとき、利回りだけに気を取られていませんか？<br>ときどきですが、思わぬ特約を初め、賃貸借契約書には時限爆弾やトラブルのもとが隠れている場合があります。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・賃貸借契約書の種類が分かる<br>・賃貸借契約書で特に確認すべき6つの項目が分かる</blockquote>

<h2 id="he68b7172b8">賃貸借契約の種類</h2><p>賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、貸主がどちらの契約内容で物件を貸し出すか決められます。ここでは、それぞれの違いを押さえましょう。<br>&nbsp;<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/9583bd7cbf4f44cf9a658e3035e881fd/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E5%80%9F%E5%A5%91%E7%B4%84%E3%81%AE%E7%A8%AE%E9%A1%9E.png?w=2048&amp;h=884" alt="普通借家契約  定期借家契約  契約方法  制限なし  書面  契約の存続期間  1年以上  契約書で定めた期間  1年未満の契約  認められない  ※期間の定めのない契約とみなされる  認められる  契約の更新  借主からの希望次第で更新される  ※貸主が更新を拒むには正当な理由が必要。  更新なし  契約期間満了をもって終了"></p><h3 id="h4c2efb73a9">普通借家契約</h3><p>普通借家契約は、貸主に正当な理由がない限り契約はそのまま更新されます。正当な理由とは、再開発エリアに入っていて建物の取り壊しを要求されている、建物の劣化がひどくこのまま住み続けていると危険を伴うといった事情が該当します。<br>&nbsp;<br>そのため、物件の利回りが低いため更地にして売却したい、借主の態度が気にくわないため追い出したいといった貸主の個人的な事情は正当な理由に当てはまりません。</p><h3 id="h4effbb898d">定期借家契約</h3><p>定期借家契約は、契約期間満了をもって更新されずに終了する契約形態です。定期借家契約を結んでいて契約終了後もそのまま住み続けたい場合「契約更新」ではなく「再契約」になります。<br>&nbsp;<br>しかし、再契約は貸主の合意がなければ成立しません。借主が再契約したい旨を伝えても貸主が拒んだら、契約期間終了に伴い退去する必要があります。</p><h2 id="hc42d7f88e4">オーナーチェンジ物件の賃貸借契約書で確認すべき6項目</h2><p>オーナーチェンジ物件を購入するうえで、賃貸借契約書の確認は必要不可欠です。契約書にきちんと目を通さずに取引を進めてしまうと、後にトラブルが起きる可能性が高まります。ここで紹介する6項目を中心に、隅々まで契約内容をチェックしましょう。</p><h3 id="he1bb846ddc">家賃</h3><p>家賃の項目をチェックするときは、以下のポイントを意識して相応しい金額が設定されているかみてみましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>相場に合っているか</li><li>借主ごとにばらつきはないか</li></ul><p>&nbsp;<br>相場より高い家賃が設定されている場合、今の借主が退去したときに家賃を下げないと新しい借主が見つからず利回りが下がる恐れがあります。<br>&nbsp;<br>また、借主ごとに家賃にばらつきがある場合も注意しなくてはなりません。たとえば、ほとんどの部屋は月8万円で貸し出されているのに対し、ある部屋のみ月3万円で貸し出されているとします。月5万円も差があるとなると、低家賃の部屋は何かトラブルを抱えているかもしれません。<br>&nbsp;<br>数百円～数千円ほどの違いなら良くあることですが、何万円も差があるなら物件のオーナーに低価格の理由を尋ねると良いでしょう。</p><h3 id="h3d4a4e1953">敷金</h3><p>敷金とは、賃貸物件を借りるときに家賃未払いや原状回復費に備えて、貸主が借主から預かるお金をいいます。敷金をチェックするときは、以下の内容を意識しましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>敷金の設定はあるか</li><li>何カ月預かっているか</li></ul><p>&nbsp;<br>購入を検討しているオーナーチェンジ物件に敷金の設定がない場合、注意しなくてはなりません。地域柄敷金を設けていない物件もありますが、賃貸のニーズが低く敷金を設定していると借主が見つからないため敷金なしとしている物件がほとんどです。<br>&nbsp;<br>また、敷金ありの物件なら、何カ月分預かっているかチェックし、前のオーナーから引き継がれている敷金の金額と契約書の内容が正しいか確かめましょう。</p>

<h3 id="h49ca5dcda0">更新料</h3><p>賃貸借契約書を確認するときは、家賃や敷金ばかりに目が行きがちですが、更新料のチェックも欠かしていけません。<br>&nbsp;<br>「前のオーナーは更新料を取らなかった」「事務手数料が発生するとは聞いていない」など、更新料を巡るトラブルは案外多くあります。契約更新料だけでなく、更新時に発生する事務手数料や取り決めも併せて確かめておきましょう。</p><h3 id="hdd68e3aefb">契約期間</h3><p>賃料以外に契約期間も大切なポイントです。契約期間をチェックするときは、以下のポイントを意識しましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>契約から日が浅い入居者はいないか</li><li>契約期限が迫っている入居者がいないか</li></ul><p>&nbsp;<br>たとえ満室の物件だったとしても数日前に入居した借主がいる場合、売主が物件を早期売却するためにサクラを入居させている可能性があります。<br>&nbsp;<br>契約して間もない入居者が一組でもいるなら、入居申込書を見せてもらい不審な点はないか確認すると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、契約期限が迫っている入居がいると、期間満了のタイミングで空室になるかもしれません。入居者に更新の意思があるかどうか売主に尋ねることをおすすめします。</p><h3 id="heb93e9992f">特約</h3><p>賃貸借契約書の内容をよく読むと、特定の入居者とのみ交わされた特別の内容が記されていることもあります。たとえば、フリーレントが付いている、家賃発生日を遅らせるといった個別の取り決めです。<br>&nbsp;<br>入居者とのトラブルの種になることもありますので、どんな特約が定められているのか確認しておきましょう。</p><h3 id="h0e5aaf258b">入居者情報</h3><p>居者の情報を把握しておくことも重要です。氏名はもちろん、性別や職業、国籍、年齢など細かい部分までチェックすることをおすすめします。<br>&nbsp;<br>契約で禁止しているのにもかかわらず、契約者が第三者に又貸ししている場合や名義人と別の人が住んでいる場合もあるため、注意しましょう。<br>&nbsp;<br>とはいえ、賃貸借契約書のみでは詳細を確かめられません。可能であれば、直接現地に行きどのような人が住んでいるのか見てみると良いでしょう。</p>

<h2 id="h0e2c7908b2">契約書に記載されていない特約に注意！</h2><p>オーナーチェンジ物件の賃貸借契約では、契約書に記載されていない特約に気をつけなくてはなりません。たとえば、ペット禁止物件で一部の人がペットを飼っている、居住用物件で事業所として利用している借主がいるといった例が挙げられます。<br>&nbsp;<br>契約書に記されていない特約や前のオーナーが黙認していたことは、新しいオーナーと借主間でトラブルになりかねません。<br>&nbsp;<br>しかし、賃貸借契約書に記載のない項目を新しいオーナーが見抜くことは難しくなります。そのため、契約前に物件調査に行ったり、オーナーに契約書にはない特約を交わしたりしていないか尋ねることをおすすめします。</p>

<h2 id="hb0df00368d">賃貸借契約書は原本を受け取る</h2><p>オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件を引き渡したタイミングで前のオーナーから新しいオーナーに物件に関するすべての義務、権利が移行します。移行後、新しいオーナーと入居者間でのトラブルを避けるためにも、賃貸借契約書は必ず原本を受け取りましょう。<br>&nbsp;<br>また、入居者申込書や重要事項説明書、物件パンフレット、付帯設備の説明書といった書類の保管があれば受け取ることをおすすめします。退去の際や設備不良の際にスムーズに対応できるでしょう。</p><h3 id="hf5b7f5c09f">賃貸借契約書の原本がないときの対処法</h3><p>賃貸借契約書は、物件購入後のトラブルを未然に防ぐためにも原本で受け取るのが理想的です。しかし、どうしても原本が見つからないなら、管理会社に提出してあるコピーを入手しましょう。<br>&nbsp;<br>また、管理会社から原本のコピーを入手できなかった場合、事情を説明して入居者が保管している賃貸借契約書をコピーさせてもらいましょう。<br>&nbsp;<br>もし、入居者が契約書を紛失しているなら、オーナーチェンジを機に新たな契約書を作成することをおすすめします。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="ha7834355c4">Q1. 普通借家契約と定期借家契約の違いは何ですか？</h3><blockquote>大きな違いは、更新できるか否かです。<br>普通借家契約は貸主に正当な理由がない限りそのまま更新されますが、定期借家契約には更新はありません。<br>定期借家契約は、契約期間満了とともに契約が終了します。</blockquote><h3 id="hfd53729a36">Q2. 定期借家契約で契約満了後も入居者が住むことを希望した場合、どのような対応になりますか？</h3><blockquote>再度契約をすることになります。</blockquote><h3 id="he1918c75d8">Q3. 定期借家契約の再契約を拒否することはできますか？</h3><blockquote>可能です。正当事由なしに拒否することができます。</blockquote><h3 id="h30bb130b3b">Q4. 特約を確認していないとどんなトラブルが起こる可能性がありますか？</h3><blockquote>修繕費の負担や、退去時の取り決めなどでトラブルが発生する可能性があります。</blockquote><h3 id="hd790e0738f">Q5. 入居者関連で注意すべきことはありますか？</h3><blockquote>契約名義人と入居者の関係を確認しておきましょう。<br>名義貸しや、愛人が住んでいる場合など、後々トラブルになる可能性があります。</blockquote><h3 id="h0dca8efba8">Q6. 賃貸借契約書は、コピーを貰えば良いですか？</h3><blockquote>前オーナーから、原本をもらいましょう。</blockquote><h3 id="hbd243d2996">Q7. 前オーナーが賃貸借契約書を紛失していた場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>管理会社にコピーをもらう、賃借人の契約書をコピーさせてもらうなどの対応をしましょう。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>賃貸借契約書をきちんと確認せずに、オーナーチェンジ物件を購入してしまうのは危険です。契約書を確認するときは、今回紹介したポイントを参考にしてみてください。</p>

オーナーチェンジ物件を購入するとき、賃貸借契約書の内容をよく確認しておかないと、後々トラブルに巻き込まれる可能性もあります。この記事では、賃貸借契約の種類や、契約書の中で特に確認すべき６つの項目を解説しています。

【オーナーチェンジ】賃貸借契約書の理解を深める6つの項目

<h2 id="h4b2b23facc">転勤の際、持ち家に関する4つの対応方法</h2><p>転勤の際、持ち家をどうするべきか4つの選択肢について詳しく解説していきます。<br></p><h3 id="hb72aa7570a">（１）賃貸にする</h3><p>持ち家を放置したままにしておくと、建物はどんどん傷んでいってしまいます。<br>転勤の期間中に賃貸にすることで、家賃収入を受け取りながら、持ち家の維持管理も賃借人が行ってくれます。<br>特に住宅ローンを利用している人からすると、家賃収入でローンの支払いを補填できるのは大きなメリットといえるでしょう。<br><br>注意点としては、賃貸期間についてです。<br><br>賃貸として人に貸してしまえば、所有者とはいえ急に退去させることは難しいです。<br>転勤が2年間など、具体的に決まっていればいいのですが、急に転勤が終わって戻ることになったらどうでしょうか。<br><br>せっかくの持ち家は賃貸中なので、退去手続きが完了するまで、別で住まいを探さなくてはならないケースもでてきます。<br>持ち家を賃貸にする場合、家賃収入という金銭的なメリットがある反面、持ち家の取り扱いに制限が発生することに注意しておきましょう。<br><br>【メリット】<br>・家賃収入を受け取れる<br>・建物の維持管理を入居者にしてもらえる<br><br>【デメリット】<br>・転勤期間の変更に対して対応が難しい<br>・賃貸中の売却がしにくい<br></p><h3 id="h49dcd5e3d2">（２）売却する</h3><p>持ち家を売却すれば、転勤中の維持管理の負担もなく、売却した資金が手元に入るケースも多く身軽に転勤ができます。<br>将来的に転勤が終わった際、改めて住まいを探さなくてはなりませんが、長期間転勤される場合、家族構成や収入も変化している可能性があるので、状況に合わせた住まい探しができます。<br><br>住宅ローンを利用している場合、ローンを完済できるかがポイントになりますので、転勤前にスムーズに売却できるか一度査定しておくのが良いでしょう。<br><br>もし、住宅ローンを売却代金で返せない場合、手出しで不足分を賄う必要があります。<br>そのため、売却を選ぶ際には、比較的金銭的な余裕があり、長期間の転勤を予定している方にとってメリットが大きいといえるでしょう。<br><br>【メリット】<br>・持ち家の維持管理が不要になる<br>・売却代金が受け取れる<br>・転勤の期間に対して柔軟に対応できる<br><br>【デメリット】<br>・将来、家を探す手間がある<br>・ローンが残った場合、手出しで完済が必要<br>・不動産売却に関わる諸費用が発生する<br></p><h3 id="h6e3ad9391d">（３）親族・身内に管理を任せる</h3><p>持ち家の近くに両親や兄弟が住んでいる場合、管理をお願いするのも方法の1つです。<br>管理人のように常駐するわけではなく、月に1回から2回、持ち家に来て頂いて郵送物の確認や室内の手入れをして頂くことになるので比較的頼みやすいのではないでしょうか。<br><br>家を管理会社に依頼するよりもずっとコストを抑えられますし、ずっと放置しておくより持ち家の劣化を防ぐことができます。<br>とはいえ、親族は不動産管理のプロではないケースがほとんどですので、何をしたらいいか具体的に打ち合わせしておくのが良いでしょう。<br><br>・室内の清掃<br>・郵送物の確認対応<br>・上下水道やガスの利用（凍結・悪臭予防）<br>・庭の手入れ（戸建て・庭付きマンションの場合）<br><br>上記が一般的な管理対応になります。<br>親族との関係にもよりますが、無償で依頼するのか、手間賃としていくらか支払うのかもきちんと確認しておくことで親族間のトラブルも防げるでしょう。<br>【メリット】<br>・転勤の期間に応じて柔軟に対応できる<br>・第三者に使われることがない<br>【デメリット】<br>・信頼できる親族が近くにいないと難しい<br>・管理は素人なので不具合が起きる可能性がある<br>・きちんと打ち合わせをしないと親族間トラブルに繋がる<br></p><h3 id="h2afe3f828d">（４）単身赴任する</h3><p>転勤といえば単身赴任というイメージの方も多いのではないでしょうか。<br>単身赴任であれば、家族が持ち家に住んで管理ができますし、外部へ依頼することもないので手間暇はかかりません。<br><br>ただし、勤め先の転勤に対する補助の有無にもよりますが、転勤先と持ち家との二重生活のため、生活費や住居費が家計を圧迫する可能性があります。<br><br>また、家族と離れての生活になりますので、家族間での話し合いをしっかりする必要があります。<br><br>【メリット】<br>・家族の生活環境が変わらない<br>・管理面の心配がなくなる<br>・手間がかからない<br><br>【デメリット】<br>・家族で離れ離れになる<br>・生活費、住居費の負担が増える</p>

<h2 id="h7b3a3a237e">転勤が決まったら不動産会社に相談しよう</h2><p>実際に転勤が決まった場合、どの選択肢がベストかを判断するのは簡単ではありません。<br>「具体的に、持ち家をどうしたらいいんだろう・・？」<br>「売るのと、賃貸に出すのはどちらがお得なんだろう・・？」<br><br>転勤という大きな節目で後悔する選択はしたくないですよね。<br>転勤が決まったら、売却なのか、賃貸なのか、不動産会社に早めに相談しておくのがおすすめです。<br>この場合、売買、賃貸を両方扱える不動産会社に依頼するようにしましょう。<br>早めに相談を始めることで、落ち着いて2社〜3社に相談ができれば、判断の選択肢が増えることで、後悔しない選択に近づけることができます。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h2ec58caf05">転勤の時、持ち家の対処方法としては何がありますか。</h3><p>大きく4つの対処法があります。</p><ol><li>賃貸にする</li><li>売却する</li><li>親族・身内に管理を任せる</li><li>単身赴任する</li></ol><p><br></p><h3 id="h2b221f4761">転勤の時、持ち家を賃貸に出すメリットは何ですか。</h3><ul><li>家賃収入を受け取れる</li><li>建物の維持管理を入居者にしてもらえる</li></ul><p><br></p><h3 id="hd1db532c0e">転勤の時、持ち家を賃貸に出すデメリットは何ですか。</h3><ul><li>転勤期間の変更に対して対応が難しい</li><li>賃貸中の売却がしにくい場合がある</li></ul><p>一つ目については、1年定期借家契約にするなどの対応によってある程度はコントロールすることができます。</p>

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マンション売却

急に転勤が決まった時、持ち家をどうするかは家族のライフスタイルにも関わる大きな問題です。賃貸化、売却か、単身赴任か...この記事では、４つの選択肢とそのメリットデメリットを解説します。

慌てなくても大丈夫！転勤の「持ち家」問題に悩むあなたへ贈る5つの判断軸

<p>不確かなこの時代。<br>世間には、あらゆる投資情報や、節税の情報が溢れています。<br><br>その一つが、サラリーマンによる、節税のための不動産投資です。<br>しかし、不動産投資をすると家賃などの収入が増えるため、節税どころか増税されるのではないか、と思う方もいることでしょう。<br><br>実は税金の仕組みをきちんと理解していれば、不動産投資は節税につながるのです。<br><br>本記事では、不動産投資がどうして節税になるのかを解説していきます。</p>

<h2 id="hc0ae5bd161">サラリーマンが不動産投資で節約できる税金は3種類</h2><p>サラリーマンが不動産投資をすることにより節税できる主な税金は、以下の3つです。</p><blockquote><strong>サラリーマンが不動産投資で節税できる税金</strong><br>（1）所得税<br>（2）住民税<br>（3）相続税</blockquote><p><br>まず、節税の仕組みの話をする前に、不動産投資をすることで節税できる税金の内容から解説していきます。<br></p><h3 id="hea4e00848a">所得税とは？</h3><p>所得税とは、<span style="background-color:#fff491">1月1日から12月31日までに得た所得に対して課税される税金</span>です。<br>所得には不動産所得や事業所得、給与所得など10種類の所得があります。<br>&nbsp;<br>所得税の計算方法は、どのような所得を得ているのかにより異なります。<br>次の計算方法は、給与所得を得ている場合の計算方法です。<br></p><blockquote><strong>所得税額の求め方</strong><br>所得税額 ＝ 課税所得金額 × 所得税率 － 控除額</blockquote><p>&nbsp;<br>なお、所得税は累進課税制度を取っており、課税所得額が大きくなればなるほど税金が上がっていきます。<br></p><h3 id="h589b74420f">住民税とは？</h3><p>個人住民税とは、<span style="background-color:#fff491">行政サービスの活動費用に充てる税金で、その地域に住む個人に課す地方税</span>です。<br>住民税には市町村民税と道府県民税があります。<br>&nbsp;<br>所得割額と均等割額を足したものが住民税額になります。<br>所得割額の計算方法は次のとおりです。<br></p><blockquote><strong>住民税の算出方法</strong><br>（1）（所得額 – 所得控除額）= 課税所得金額<br>（2）（課税所得金額 – 税額控除）× 税率 = 所得割額<br>そして、<br>（3）所得割額に均等割額（5,000円※自治体により異なる）を足したものが住民税額です。</blockquote><p><br></p><h3 id="h2cde479d5b">相続税とは？</h3><p>相続税とは、<span style="background-color:#fff491">資産を相続した場合に資産価値に応じて相続をした人が納める税金</span>のことです。<br>&nbsp;<br>相続税の計算方法は、次のとおりです。</p><blockquote><strong>相続税の求め方</strong><br>相続税 = 相続される資産額 – （3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）</blockquote><p>上記、計算式で求めた相続税額を法定相続人の法定持分に分けて相続税を納税します。<br>&nbsp;<br>なお、相続税も所得税と同じく累進課税制度を取っており、基礎控除を除いた資産額が大きくなるほど税率が上がる仕組みになっています。<br></p><h2 id="h46a584c850">不動産投資の節税の仕組みと条件</h2><p>ここからは、<span style="background-color:#fff491">節税の仕組みや条件</span>を解説していきます。<br></p><h3 id="h6dea19e07d">損益通算ができる</h3><p>不動産投資をして節税になる理由の1つが損益通算できることが挙げられます。<br>損益通算とは、赤字になった所得を、他の黒字になっている所得からマイナス計上することです。<br>&nbsp;<br>損益通算できる所得は限られており、株やFXで出た損失は損益通算することができません。<br>そのため、<span style="background-color:#fff491">損益通算は不動産投資ならではのメリット</span>といえます。<br></p><h3 id="h2d330fa8f2">減価償却費を計上できる</h3><p>不動産投資用に購入した収益物件には減価償却が認められ、<span style="background-color:#fff491">毎年建物の減価償却費用を計上</span>することができます。<br>減価償却とは、建物の資産価値は年を経過するごとに失われていくという考えです。<br><br>この減価償却のもと、毎年下落した資産価値を経費として計上できるのが減価償却費です。<br>減価償却費は、<span style="background-color:#fff491">実際に支払いが行われていないのにも関わらず計上できる経費</span>で、この減価償却費を所得と相殺して税金を抑えます。</p>

<h2 id="h0cabcd3c43">節税効果が高い人と低い人</h2><p>不動産投資は節税をすることができる投資方法です。<br><br>しかし、不動産投資をする人の状況によっては節税効果が高い人と、節税効果が低い人が出てきます。<br>ここからは、節税効果が高い人はどのような人なのか、低い人はどのような人なのか解説していきます。<br></p><h3 id="h87073151bb">節税効果が高い人【所得900万円以上の人】</h3><p>不動産投資で節税効果が高い人は、<span style="background-color:#fff491">所得が900万円以上あり減価償却による損益通算で所得が900万円未満に落とせる人</span>です。<br><br>所得税は累進課税制度を取っており、所得が高くなればなるほど税率が上がっていきます。<br>この累進課税制度で大きく税率が上がるのが、所得900万円以下と900万円超えの境になります。<br><br>この境を超えると<span style="background-color:#fff491">税率は23%から33%へ跳ね上がってしまい、10%もの税率の違いが出てきます。</span><br>この10%の差はかなり大きいため、所得が900万円以上ある人が900万円未満に所得を抑えることができれば、大きな節税効果を生みます。<br></p><h3 id="h4eb59143d5">低い人【所得が少ない人】</h3><p>不動産所得による節税効果が低い人は、<span style="background-color:#fff491">もともと所得が少ない人</span>です。<br>所得がもともと少なければ、減価償却による損益通算を利用してもあまり納める所得税や、住民税に差が出ません。<br>&nbsp;<br>しかし、<span style="background-color:#fff491">節税効果がまったくないわけではなく</span>、確定申告をおこうときに青色申告で申告するなどの控除を組み合わせれば税金を抑えていくことは可能です。&nbsp;<br></p><h2 id="h98c7715a04">節税額のシミュレーション【不動産投資をしない場合と比較】</h2><p>不動産投資をすることにより節税ができるということを解説してきました。<br>ここからは、具体的にどのくらいの税金が節税できるのかをシミュレーションしていきます。<br>ただし、計算を簡略化するため一部の控除などは記載していません。<br></p><h3 id="h945bbfcf3c">所得税</h3><p>シミュレーション例</p><blockquote><strong>①給与所得1,000万円、②不動産所得が減価償却マイナス200万円だった場合</strong><br><br>給与所得、不動産所得は損益通算ができるため<br>①1,000万円 - ②200万円 = ③800万円（課税所得金額）<br><br>課税所得金額が800万円の場合の④税率は23%、⑤基礎控除は63万6,000円のため<br>③800万円 × ④23% - ⑤63万6,000円 = <strong style="background-color:#fff491">120万4,000円（所得税）</strong></blockquote><p>&nbsp;</p><blockquote><strong>給与所得1,000万円だけ受け取っていた場合</strong><br><br>③課税所得金額が1,000万円の場合の④税率は33%、⑤基礎控除は153万6,000円のため<br>③1,000万円× ④33% - ⑤153万6,000円 = <strong style="background-color:#fff491">176万4,000円（所得税）</strong></blockquote><p>&nbsp;<br>このシミュレーションの場合は、<span style="background-color:#fff491">所得税の差が56万円</span>になるとの計算になります。<br></p><h3 id="h929480805e">住民税</h3><p>シミュレーション例<br>住民税は所得税と同じく損益通算ができるため、所得税と同じような計算となります。<br></p><blockquote><strong>①給与所得1,000万円、②不動産所得が減価償却マイナス200万円だった場合</strong><br><br>給与所得、不動産所得は損益通算ができるため<br>①1,000万円 - ②200万円 = ③800万円（課税所得金額）<br><br>住民税の基本税率は④10%（内訳：都道府県税4%、市区町村税6%）、⑤均等割が5,000円のため<br>③800万円 × ④10% ＋ ⑤5,000円 = <strong style="background-color:#fff491">80万5,000円（住民税）</strong></blockquote><p>&nbsp;</p><blockquote><strong>給与所得1,000万円だけ受け取っていた場合</strong><br><br>③課税所得金額が1,000万円の場合の④税率は10%、⑤均等割が5,000円のため<br>③1,000万円× ④10% ＋ ⑤5,000円 = <strong style="background-color:#fff491">100万5,000円（住民税）</strong></blockquote><p>&nbsp;<br>このシミュレーションの場合は、<span style="background-color:#fff491">住民税の差が20万円</span>になるとの計算になります。<br></p><h3 id="h1348e63b38">相続税</h3><p>相続税の計算は、相続する資産の価値を基に計算をします。<br>現金の場合は、現金の金額をそのまま計算に用います。<br><br>しかし、不動産の場合は路線価を基に計算をします。<br><br>この路線価は実勢相場の8割を目安として金額が算出されているため、現金よりおおよそ2割低い評価額となります。<br>このことを利用して相続税の税額を抑えていきます。<br>&nbsp;<br>シミュレーション例</p><blockquote><strong>相続財産現金1億5,000万円、相続人1人、基礎控除3,600万円だった場合</strong><br><br>①1億5,000万円 - ②3,600万円 = ③1億1,400万円（課税評価金額）<br><br>課税評価金額が1億1,400万円だった場合、④税率は40%、⑤控除額は1,700万円のため<br>③1億1,400万円 × ④40% - ⑤1,700万円 = <strong style="background-color:#fff491">2,860万円（相続税）</strong></blockquote><p>&nbsp;</p><blockquote><strong>収益物件1億5,000万円（相続評価は80%の1億2,000万円）、相続人1人、基礎控除3,600万円だった場合</strong><br><br>①1億2,000万円 - ②3,600万円 = ③8,400万円（課税評価金額）<br><br>③課税評価金額が8,400万円の場合の④税率は30%、⑤基礎控除は700万円のため<br><br>③8,400万円× ④30% - ⑤700万円 =<strong style="background-color:#fff491">1,820万円（相続税）</strong></blockquote><p>&nbsp;<br>このシミュレーションの場合は、<span style="background-color:#fff491">相続税の差が1,040万円</span>になるとの計算になります。<br></p><h2 id="he2ef001542">節税目的で不動産投資をするときの注意点</h2><p>サラリーマンが不動産投資を節税目的でおこなう場合には、勤務している会社は不動産収入などを得るための副業を許可しているか注意しなければなりません。<br>&nbsp;<br>会社は住民税の金額を把握することができるため、給与所得で計算した住民税額よりも少なくなったり、多くなったりしたことが分かってしまいます。<br><br>そのため、会社から給与所得以外に何か収入があるのではないか、副業をしているのではないかと突っ込まれてしまう可能性があります。</p>

<p>投資用マンションを取得すると不動産所得を得ることになるため、確定申告が必要になります。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・確定申告が必要なケースを知って、自分はどうか判断することができる<br>・経費にできる項目を知って、節税を実践できる<br>・確定申告の流れを知って、確定申告の一歩を踏み出すことができる</blockquote>

<h2 id="haedf74aa6e">確定申告が必要なケース</h2><p>確定申告が必要なケースは以下の通りですが、詳しくは国税庁のHPにてご確認をお願いいたします。<br>本業がサラリーマンで、投資用マンションを保有している場合、不動産所得が年間で20万円以上あれば確定申告が必要になります。<br><br>ちなみに「所得」とは「収入から経費を差し引いた残りの部分」をいいます。<br>例えば不動産収入が年間100万円で経費に80万円かかったとすれば、残りの20万円が不動産所得となります。<br><br>年度の途中で不動産を取得したり、経費が莫大に掛かった等の特殊な事情が無い限り、年間で不動産所得が20万円を超えないケースは少ないと思いますので、基本的に投資用マンションを取得したら確定申告をするという認識で良いでしょう。<br></p><ul><li>個人事業主やフリーランスの方</li><li>一定額の公的年金を受け取っている方</li><li>株などの取引で一定の利益を得た場合</li><li>不動産の売却で売却益があった場合</li><li>給与所得者（サラリーマン）の収入が2,000万円を超える場合</li><li>本業の他に20万円を超える収入がある場合</li><li>2箇所以上から給与所得がある場合　など</li></ul><h2 id="h36bd0ba5e8">不動産投資で得られる所得は「不動産所得」</h2><p>不動産所得とは土地や建物等の不動産を貸付けて得る家賃収入などを「不動産所得」といいますが、不動産を売買することで得た利益は「譲渡所得」といいます。<br><br>また、投資用マンションを10室以上保有したり、5棟以上の建物を所有すると事業的規模と認められ、事業所得として扱われることになります。<br><br>不動産所得の場合は青色申告特別控除が10万円迄なのに対して、事業所得の場合は最高65万円まで適用されます。<br>その他にも配偶者や親族の専従者控除の適用や、未回収家賃や災害による損失を経費に計上したり、他の所得と損益通算なども可能となり、税金の優遇措置を受けることが出来ます。</p>

<h2 id="h2bbab2dce2">確定申告の4ステップ</h2><p>ここでは確定申告の流れや、事前に準備すべきものを紹介します。<br>最初は大変かもしれませんが、今は確定申告の手間を減らせるアプリやwebサービスが多数ありますので、<br>そういったサービスを利用すれば帳簿などの殆どは自動で作成することが可能です。</p><h3 id="h5ce4a6d309">【ステップ1】帳簿を用意</h3><p>毎月の家賃収入や投資用マンションの経費などを纏めた帳簿となります。<br>一気に帳簿を付けようとすると大変なので、毎月帳簿を纏めることをお勧めします。</p><h3 id="h8cd0f6375b">【ステップ2】源泉徴収票、生命保険などの控除証明書、地震保険の控除証明書、寄付金の受領証などの用意<br>【ステップ3】申告書の作成</h3><p>最寄りの税務署に行って申告をするか、eTaxで申告をする事が出来ます。<br>税務署に行く場合はスタッフがいるので直接聞きながら進めれば良いと思います。<br>初めて確定申告をする方は面倒でも税務署に行って手続きをするのが確実です。<br>2回目以降は時間や手間を省くためにeTaxを使って自宅のPCから申告することをお勧めします。</p><h3 id="h6c9cfc86ca">【ステップ4】4.申告書を提出</h3><p>税務署にいった場合は作成した申告書と必要書類をそのまま提出する事になります。<br>eTaxの場合はデータの送信と指定された書類を郵送すれば完了です。<br><br>国税庁のウェブサイトでも、確定申告の流れが記載されていますので、確認してみてください。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2016/a/02/2_01.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">（参考：国税庁 | 申告手続の流れ）</a></p><h2 id="h8db200e9e9">不動産投資で経費とできる項目</h2><p>不動産投資では、主に以下の項目が経費にできます。<br></p><ul><li>租税公課</li><li>建物減価償却費</li><li>修繕費</li><li>損害保険料</li><li>支払い手数料</li><li>広告宣伝費</li><li>通信費</li><li>旅費交通費</li><li>支払い利息</li><li>備品・消耗品費</li><li>接待交際費</li><li>諸会費</li></ul><h4 id="he695e58aca">租税公課</h4><p>固定資産税、不動産取得税、収入印紙代</p><h4 id="hc81bd252d9">建物減価償却費</h4><p>建物の減価償却費は耐用年数を基に定額法により毎年減価償却されます。<br>一気に建物価格を経費として計上できる訳ではないことに注意してください。<br>例えば投資マンションであれば以下のような計算式になります。<br><br>1年当たりの減価償却費＝建物価格×定額法償却率0.022<br><br>減価償却費は他の経費と違い実際に支払った経費では無いにも関わらず、<br>計上できる経費なので不動産投資をする上ではとても有難い経費となります。</p><h4 id="hda584a55a3">修繕費</h4><p>フルリフォームなどをした場合は減価償却の対象になる場合があるので注意が必要です。</p><h4 id="h061c2b9e6c">損害保険料</h4><p>火災保険や地震保険</p><h4 id="h881aa083b9">支払い手数料</h4><p>仲介手数料、振込手数料など</p><h4 id="h1f65ab0c90">広告宣伝費</h4><p>入居者募集の目的に使った広告宣伝費</p><h4 id="h056e10b964">通信費</h4><p>インターネット、CATV、電話代など</p><h4 id="ha31c9aca9e">旅費交通費</h4><p>所有物件に出向いた場合や不動産会社に訪問した際の交通費</p><h4 id="hce74fae802">支払い利息</h4><p>投資用ローンの利息部分</p><h4 id="hc8737d70be">備品・消耗品費</h4><p>照明器具の電球やリモコンの電池など</p><h4 id="h19af29c23c">接待交際費</h4><p>金額が不動産収入に対して高い場合は否認される場合もありますので、計上する際には注意が必要です。</p><h4 id="hbceff74c4c">諸会費</h4><p>不動産投資に関するセミナーの参加や書籍の購入代金など</p>

<h2 id="h735a31a863">不動産投資で経費にならない項目</h2><p>不動産投資で経費にならないのは、主に以下の項目です。<br></p><ul><li>土地の購入代金</li><li>投資用ローンの元本</li><li>敷金、保証金</li><li>その他不動産投資に関係がない経費</li></ul><h4 id="h72c38a9afd">土地の購入代金</h4><p>投資マンションであれば土地持分から導き出される土地の価格</p><h4 id="h9d96edd799">投資用ローンの元本</h4><p>利息は経費に計上することが可能</p><h4 id="hbc1622d79d">敷金、保証金</h4><p>入居者が退去する際に返還するため</p>

<h2 id="he7c362e2ff">確定申告を行わないとどうなる？</h2><p>確定申告を3月15日までに提出しなかった場合、納付するべき本税に加えて無申告加算課税が発生します。<br><br>無申告加算課税は納付税額が50万円までは15％、50万円を超える部分は20％、税務署の調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合は5％納付することになります。<br><br>故意に申告書を提出しない場合は5年以下の懲役もしくは最大500万円以下の罰金、またはその両方がかせれることもあり、かなり重い罰則を受けることもあるので注意が必要です。<br><br>また、不動産所得よりも経費の方が高い場合、納める税金が無いから確定申告をしないという方がいますが、<br>住宅ローンや投資用ローン等を組む際に審査に必要な書類を提出できないため、融資が受けられなくなります。<br><br>不動産の取得を継続して続けていきたい場合は、納税の有無に関わらず確定申告を期限日までに行いましょう。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hd29b05d99b">Q1. 投資用マンションを所有している場合、必ず確定申告は必要ですか？</h3><blockquote>本業がサラリーマンで、投資用マンションを保有している場合、不動産所得が年間で20万円以上あれば確定申告が必要です。</blockquote><h3 id="h413c51958d">Q2. 不動産投資で得られる所得はなんという分類ですか？</h3><blockquote>不動産所得です。</blockquote><h3 id="h8346a42f0c">Q3. 不動産の売買で得た所得はなんという分類ですか？</h3><blockquote>譲渡所得です。</blockquote><h3 id="h7cf39abd33">Q4. 減価償却はどんなメリットがありますか？</h3><blockquote>減価償却すると、<span style="color:#333333">実際に支払った費用では無いにも関わらず、経費として計上できます。</span></blockquote><h3 id="h962af19b73">Q5. 経費にできない項目には何がありますか？ </h3><blockquote>土地の購入代金、投資用ローンの元本、敷金、保証金、その他不動産投資に関係がない経費などです。</blockquote><h3 id="h9ac917a60f">Q6. 確定申告の提出期限はいつですか？</h3><blockquote>基本的に、3月15日までです。</blockquote><h3 id="h4b27a03475">Q7. 確定申告をしないとどうなりますか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">故意に申告書を提出しない場合は5年以下の懲役もしくは最大500万円以下の罰金、またはその両方が課される場合があります。</span></blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回は投資用マンションを所有している方向けに確定申告について解説しました。<br>税金は難しくてどうしたら良いか分からないことも多いと思いますが、不動産投資をする上では切っても切れない話になるため、少しずつでも勉強して正しく確定申告をできるようにしておきましょう。<br><br>脱税はよくありませんが、正しく経費を計上して節税をするのは悪いことではありません。<br>収益率を上げるためにも積極的に税金について学んで実践をしていきましょう。</p>

投資用マンションを取得し、不動産所得を得ているときは確定申告が必要です。この記事では、確定申告が必要なケースや、手続きの流れ、経費にできる項目などを解説しています。

投資用マンションを所有しているときの確定申告はどうする?手順や経費項目を解説！

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h812a4b3577">Q1. サラリーマンが不動産投資で節税できる可能性がある税は何ですか？</h3><blockquote>所得税、住民税、相続税を節税できる可能性があります。 </blockquote><h3 id="h66aa1b4a52">Q2. 所得税とは何ですか？</h3><blockquote>1月1日から12月31日までに得た所得に対して課税される税金です。<br>所得税額 ＝ 課税所得金額 × 所得税率 － 控除額</blockquote><h3 id="h495df355eb">Q3. 住民税とは何ですか？</h3><blockquote>行政サービスの活動費用に充てる税金で、その地域に住む個人に課す地方税です。</blockquote><h3 id="h014c8d9432">Q4. 相続税とは何ですか？</h3><blockquote>資産を相続した場合に資産価値に応じて相続をした人が納める税金です。</blockquote><h3 id="h8ef8fb5c70">Q5. 不動産投資で節税ができる理由を教えてください。</h3><blockquote>（1）損益通算ができるから（2）減価償却費を計上できるから、が主な理由です。</blockquote><h3 id="h3f57bd38ee">Q6. 不動産投資はみな節税できるのですか？</h3><blockquote>節税効果が高い人と低い人がいます。<br>高い人は、所得が900万円以上あり減価償却による損益通算で所得が900万円未満に落とせる人です。</blockquote><h3 id="h4e4cf6fb0b">Q7. 所得が少ないとき、不動産投資による節税効果は全くありませんか？</h3><blockquote>まったくないわけではなく、確定申告をおこうときに青色申告で申告するなどの控除を組み合わせれば税金を抑えていくことは可能です。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資は、所得税や住民税、相続税を節税する目的でおこなうことができます。<br><br>所得税や住民税は減価償却による損益通算を利用し、相続税は現金から不動産に変えることにより相続資産の評価減を受けることになります。<br><br>それぞれの節税は、人によってメリットが大きかったり、小さかったりします。<br>自身がどのくらい節税できるのかは、税理士などの専門家に相談しながら進めていくようにしましょう。<br><br>適切な節税方法で、最適な税額を納め、収益物件を運用していくことが大切です。</p>

サラリーマンが不動産投資で節税するためには、いくつか条件があります。この記事では、節税の仕組みや節税効果が高い人について、税金シミュレーションをしながら解説をしています。

サラリーマンが不動産投資で節税できるのか税金シミュレーション

<p>不動産投資に悪いイメージがあるという方もいることでしょう。<br>その悪いイメージの1つとしてあるのが、サラリーマンが不動産会社の担当者に収益物件を買わされてしまい、不動産投資に失敗したなどを聞いたことがあるからかもしれません。<br>そのような部分は否定しきれませんが、きちんと確認すべき事項を確認できていれば避けられることでもあります。<br>本記事では、サラリーマンが不動産投資でカモにされてしまった例や、そうならないためのチェックポイントなどを解説していきます。</p>

<h2 id="h5c7b1c1812">サラリーマンが不動産投資でカモにされる例とは？</h2><p>サラリーマンが不動産投資でカモにされてしまう例には、一定の傾向があります。<br>サラリーマンがカモにされたという一例を紹介します。</p><h3 id="hcd614cd48d">高額物件を購入させられる</h3><p>不動産投資では収益物件を購入するというのが一般的ですが、この収益物件を高額で買わされてしまうということがあります。<br>なぜ買わされてしまうかというと、利回り表記についつい騙されてしまうのです。<br>利回りには表面利回りと実質利回りがあり、表面利回りでは諸費用を考慮せずに計算するため、利回りが高くなります。<br>利回りが高くなれば売買価格も高くできるため、この表面利回りを利用して高額物件を購入させられてしまうケースがあります。</p><h3 id="h0c222705aa">条件の悪い物件を購入させられる</h3><p>収益物件の場合、利回りや売買価格が適正だとしても、その他の条件も確認しなくては運用が上手くいきません。<br><br>例えば、次のような事項があるにも関わらず知らせられない場合があります。</p><ul><li>運用するのに多額の修繕費用がかかった</li><li>地域の特性に合っていない間取りだった</li><li>土地の権利が所有権ではなく借地権だった</li><li>売却しようとしても売却条件が悪い物件だったため安く買い叩かれた</li></ul><p><br>このようなことにならないよう、収益物件を購入するときには、上記の項目を事前に確認しておくようにします。</p><h3 id="h45a83136d4">不利な管理委託契約を締結させられる</h3><p>収益物件の管理が手間な場合は、管理会社に管理を任せます。<br>この管理を任すためには、管理委託契約を管理会社と締結しなければなりません。<br><br>しかし、この管理委託契約を不動産会社主導で決めてしまうと、購入者に不利な条件が付されてしまうことがあります。<br>あくまで不動産会社は売買までの関係にし、管理に関しては自分自身で管理会社を探すようにしましょう。</p><h2 id="he3150eafae">不動産投資でカモにされやすいサラリーマンの特徴</h2><p>不動産投資でカモにされやすいサラリーマンには、一定の特徴があります。<br>ここからは、カモにされやすいサラリーマンの特徴を紹介していきます。</p><h3 id="h5b060e84a5">不動産に関する知識がない</h3><p>カモにされやすいサラリーマンの特徴の1つとして、不動産に関する知識がまったくない人が多い傾向にあります。<br>収益物件を購入するときの運用計画を立てますが、運用計画を立てるためにはある程度の不動産の知識が必要です。<br>どのような収益物件が投資に向いているのか判断がつかないような知識レベルでは、カモにされてしまう可能性があります。</p><h3 id="h3846704804">全てを営業担当任せにしている</h3><p>不動産に関する知識が一定レベルだとしても、不動産会社の営業担当にすべてを任せてしまうのは危険です。<br>あくまで相手は営業なので、自分の都合の良い物件をあてがってくる可能性があります。<br>営業担当の話をすべて鵜呑みにすることなく、自分自身で判断していくようにしましょう。</p>

<h2 id="hb78d7d4270">不動産投資でカモにされないために身につけておくべき5つの知識</h2><p>不動産投資でカモにされやすいサラリーマンの特徴を紹介しましたが、カモにされないためにはどのようにしたら良いのでしょうか。<br><br>それはある5つの知識を身につけることで防止できる可能性が高まります。<br>ここからは、不動産投資するにあたって身につけるべき5つの知識を紹介します。</p><h3 id="ha0fbc07d64">相場や適正価格の調べ方</h3><p>まず、大切な知識として売却相場価格や適正価格を知ることが大切です。<br>売却相場を知るためには、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や国土交通省が指定する機関が運営している「レインズマーケットインフォメーション」というサイトを利用します。<br>このサイトには不動産の成約価格が掲載されており、実勢相場価格を知ることができます。<br><br><a href="https://www.land.mlit.go.jp/webland/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国土交通省 | 土地総合情報システム</a><br><a href="http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）</a></p><h3 id="hb07d6eaaf6">利回りの知識や計算方法</h3><p>利回りには表面利回りと実質利回りというものが存在します。<br>表面利回りは購入する収益物件の諸費用を考慮しない計算方法です。<br>表面利回りは、次のような計算法で求めます。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/5cd827d7594949e1aabd877f8a05f50c/%E8%A1%A8%E9%9D%A2%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E5%AE%9F%E8%B3%AA%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E3%81%AE%E8%A8%88%E7%AE%97%E5%BC%8F.png" alt=""><br><br>表面利回り（%）= 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格<br>また、実質利回りは諸経費を考慮して計算します。<br>実質利回りは、次のような計算法で求めます。<br>実質利回り（%） = （年間家賃収入 – 年間経費）÷ （物件購入価格 ＋ 購入諸経費）<br>&nbsp;<br>つまり、利回りを見るときには、実質利回りを確認して収益物件を購入する方が良いというのが分かります。</p>

<p>不動産投資をする上で重要な「利回り」ですが、表面利回り、実質利回りなど種類もあり、よく分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。この記事では、３つの利回りの種類や、計算方法、注意点について解説をします。</p>

<h2 id="h06dd5a14ed">利回りとは</h2><p>不動産投資のために収益物件を購入する場合、購入するための指標として利回りを確認します。<br>この利回りには、表面利回りと実質利回り、想定利回りがありますが、同じ利回りという言葉でも内容が異なります。<br>&nbsp;<br>収益物件を購入するとき、投資計画を立てるには、表面利回りと実質利回りとの違いを把握しておかなければならなりません。<br>本記事では、表面利回りと実質利回りの違いや、代表的な政令指定都市での利回り相場、利回りについて注意しなければならないことなどを解説します。</p><h2 id="h0b6a14b7cd">表面利回りと実質利回り・想定利回りの違い</h2><p>利回りには、表面利回りと実質利回りがあり、それぞれの利回りは内容が異なります。<br>ここからは、表面利回りと実質利回りについて解説していきます。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/5cd827d7594949e1aabd877f8a05f50c/%E8%A1%A8%E9%9D%A2%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E5%AE%9F%E8%B3%AA%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E3%81%AE%E8%A8%88%E7%AE%97%E5%BC%8F.png" alt=""></p><h3 id="h660646e547">表面利回り（グロス）とは</h3><p>表面利回りはグロスとも呼ばれ、年間家賃収入を購入物件の価格で割った数字のことをいいます。<br>表面利回りの具体的な計算式は、次のとおりです。<br>&nbsp;<br>年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 表面利回り・グロス（%）<br>&nbsp;<br>このように表面利回りは大雑把な計算方法をします。<br>そして、不動産の物件資料には表面利回りが掲載されていることが多くあるため、表面利回りではなく、実質利回りはどのくらいなのかを不動産会社に問い合わせることが大切になってきます。</p><h3 id="h210e9b2c72">実質利回り（ネット）とは</h3><p>実質利回りとはネットとも呼ばれ、年間家賃収入や購入物件の価格だけではなく、年間にかかった経費や購入物件にかかった諸費用などを考慮して計算した数字のことをいいます。<br>実質利回りの具体的な計算式は、次のとおりです。<br>&nbsp;<br>（年間家賃収入 – 年間にかかった経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入にかかった諸経費）× 100 = 実質利回り・ネット（%）</p><h3 id="h12ed7759ab">想定利回りとは</h3><p>想定利回りとは、空き室がある収益物件が満室になったときの想定で計算した利回りのことです。<br>想定利回りの具体的な計算式は、次のとおりです。<br>&nbsp;<br>満室になったときの予測年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 想定利回り（%）</p><h2 id="hc980ba6c38">主要都市の表面利回り相場</h2><p>利回りは各地域で相場があり、各都市で利回りに対する期待数字が異なります。<br>2022年に一般社団法人日本不動産研究所が実施した不動産投資家へのアンケートによると、不動産投資への投資姿勢は積極的なまま推移しており、期待利回りの下がっているとの結果が出ました。<br>積極的な姿勢の背景には、国際的には不安定な情勢になったものの、国が引き続き金融緩和を図る方針であることが影響しています。<br>&nbsp;<br>各都市での期待利回りを表にまとめてみました。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4168893cdcc541d5bad722de3ab42336/%E5%90%84%E9%83%BD%E5%B8%82%E3%81%A6%E3%82%99%E3%81%AE%E6%9C%9F%E5%BE%85%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A-min.png" alt=""><br>&nbsp;<br>各都市の期待利回りを見ると、人口が多い都市ほど利回りが低くなっている傾向があります。<br>これは、人口が多いほど入居者が多く空き家リスクが低下することや、土地の価格が高値で安定するなどのメリットがあるため、投資として適していると判断されるからです。</p><h2 id="ha78682e461">利回りの計算シミュレーション</h2><p>表面利回りと実質利回りでどれくらの利回り数字に違いが出るのかシミュレーションを用い、計算をしてみます。<br>&nbsp;<br>シミュレーション例<br>①物件購入代金：3,000万円<br>②購入諸費用：250万円<br>③年間家賃収入：200万円<br>④年間にかかる経費：50万円<br>このような例で利回りを計算してみます。<br>&nbsp;<br>面利回り<br>③200万円 ÷ ①3,000万円 × 100 = 約6.6%（表面利回り・グロス）<br>&nbsp;<br>実質利回り<br>（③200万円 - ④50万円）÷（①3,000万円 ＋ ②250万円）× 100 = 約5.4%（実質利回り・グロス）<br>&nbsp;<br>上記の計算の通り、表面利回りと実質利回りでは利回りの数字が異なります。<br>投資計画をする場合は、より現実に近い数字を用いるべきなので、実質利回りで計画を立てることが重要です。</p>

<h2 id="h7f3bc38797">利回りで注意すべきポイント</h2><p>投資計画を立てる際には、利回り表示で注意すべきことがあります。<br>ここからは利回り表示で注意すべきポイントを3つ解説していきます。</p><h3 id="h62eb9ea469">どの利回りで表示されているかを確認する</h3><p>利回り表示で注意しなければならない事項の1つ目は「どの利回りで表示されているかを確認する」ことです。<br>&nbsp;<br>シミュレーションで計算したように、表面利回りと実質利回りでは利回りの数字が異なります。<br>そのため、利回り表示がどのような計算方法で計算されているのか確認する必要があります。<br>&nbsp;<br>特に、想定利回りには注意が必要です。<br>想定利回りは表面利回りで計算されていることが多く、家賃の最高額で計算されていることもあります。<br>例えば、5,000万円の収益物件で空き室の最高家賃が7万円、平均家賃が5万円、空き室が4戸あったとします。<br>そうすると、最高家賃での年間収入336万円、平均家賃での年間収入は240万円になります。<br>また、これを表面利回りで表示すると、最高家賃での満室想定表面利回り6.7%、平均家賃での満室想定表面利回り4.8%と、かなりの差が出てしまいます。<br>&nbsp;<br>このようなことがあるため、利回り表示はどのように計算されているのかを確認しておくことが重要です。</p><h3 id="hb72a20ea61">利回りが高すぎる物件は理由を確認する</h3><p>利回り表示で注意しなければならない事項の2つ目は「利回りが高すぎる物件は理由を確認する」ことです。<br>&nbsp;<br>利回りが高ければ高いほど、運用は楽になりますし、黒字化を容易に図れるようになります。<br>しかし、利回りが高いからと言って、良質な収益物件とは呼べないこともあります。<br>&nbsp;<br>利回りが高くても良質な収益物件と呼べない主な理由は、次のとおりです。</p><ul><li>旧耐震基準で大地震がきたときに倒壊するおそれがある</li><li>駅からかなり遠いなど出口戦略が立てづらい物件</li><li>賃借人にトラブルを起こす人が住んでいる</li><li>敷地が借地権</li><li>管理状態が悪く築年数の割に老朽化しているように見える</li><li>ただ単に不動産会社が資料を作るときに計算ミスをしているだけ</li></ul><p>&nbsp;<br>このように良い物件ではないことを利回りでカバーしていることがあります。<br>利回りだけではないリスクが多く存在しているため、管理上や権利上リスクがある場合には購入を見送るという検討をすることも大切なことです。</p><h3 id="h346d098379">利回りだけでなく、他の要素も総合的に判断する</h3><p>利回り表示で注意しなければならない事項の3つ目は「利回りだけでなく、他の要素も総合的に判断する」ことです。<br>&nbsp;<br>利回り表示は収益物件の購入を判断する1つの材料であり、利回り表示だけで購入を決めるのは良くありません。<br>前述のように、利回り表示は高いが維持費が極端に高額になったり、管理や権利上の問題があったりする収益物件の場合があります。<br>また、逆に利回りは低いが、運用が安定するような好立地に建築されていたり、質の良い建材を利用しておりメンテナンスに費用があまりかからなかったりする場合もあります。<br>そのため、利回りは収益物件購入の1つの指標として考え、利回りだけで収益物件を購入しないようにすることが重要です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h62ea384361">Q1. 利回りとは何ですか？</h3><blockquote>収益物件を購入する際の指標です。<br>表面利回り、実質利回り、想定利回りがあります。</blockquote><h3 id="h2051160c53">Q2. 不動産投資では、表面利回りだけ確認しておけば良いですか？</h3><blockquote>単純な比較時点においては表面利回りだけ見る場合もあります。<br>実際に購入を検討する段階では、必ず実質利回りを確認してください。</blockquote><h3 id="hd72cc7fdc4">Q3. 利回りの計算方法を教えてください。</h3><blockquote>・表面利回り（グロス）▶︎<span style="color:#333333">年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100</span><br><span style="color:#333333">・実質利回り（ネット）▶︎</span>（年間家賃収入 – 年間にかかった経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入にかかった諸経費）× 100&nbsp;<br>・想定利回り▶︎<span style="color:#333333">満室になったときの予測年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100&nbsp;</span></blockquote><h3 id="hc267441d6a">Q4. 東京都の表面利回り相場を教えてください。</h3><blockquote>4~4.2％程度です。（一般社団法人日本不動産研究所の調査による）<br>ただし、同じ東京都の中でも、立地や建物条件によって大きく異なります。</blockquote><h3 id="hec9ec88b2c">Q5. 不動産投資において、物件情報を見るときに注意するポイントはありますか？</h3><blockquote>どの利回りで表示されているか確認しましょう。また、利回りが高すぎる物件は訳ありの可能性がありますので理由を確認するようにしましょう。</blockquote><h3 id="h3686c54a4b">Q6. 不動産投資で利回り以外に見るべきポイントはありますか？</h3><blockquote>物件そのものの状態、ランニングコストの値上がりがないか、修繕履歴はどうなっているか、売却時に問題ないか、オーナーチェンジの場合は賃借人の属性が問題ないかなど、総合的に確認する必要があります。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>利回りには表面利回りや実質利回り、想定利回りなどの種類があります。<br>それぞれの利回りの種類によって計算方法や表示されるパーセンテージが異なります。<br>投資計画を立てる場合には、現実に近い数字を用いることが必要なため、実質利回りを基準にしておくと良いでしょう。<br>&nbsp;<br>しかし、あくまで利回りは収益物件を購入するための判断材料の1つであり、いくら実質利回りが良くてもそれだけで購入してはいけません。<br>利回りが高いのには理由があることが多く、だいたいこの理由は運用に大きなマイナス影響を及ぼすことばかりです。<br>&nbsp;<br>利回りだけを見ていると利回り以外のマイナス点を見落とすことがあるため、収益物件を総合的に見てから購入をすることが不動産投資にとって重要なことになります。</p>

投資をするときに必ず耳にする利回り。この記事では、表面、実質、想定利回りの違いと、注意すべき３つのポイントについて解説をしています。

過信にご注意 | 表面利回り・実質利回りの違いと３つの注意ポイント

<h3 id="h1dbefe8093">物件のチェックポイント</h3><p>収益物件を購入するときには、金銭的なものだけではなく、収益物件の状態や権利、管理なども確認する必要があります。<br>物件のチェックポイントをそれぞれ紹介します。</p><h4 id="hcd0b1fdbb9">物件の立地</h4><p>収益物件の立地は空き家リスク回避をするために重要な事項です。<br>駅から近い立地、災害になりづらい立地、買い物施設が多く生活利便性が高いなどの立地かどうか確認します。</p><h4 id="hf3e1c28ed7">物件の権利</h4><p>収益物件の敷地が所有権なのか、借地管なのかを確認します。<br>敷地が所有権の場合なら自分の土地なので自由に利用できますが、他人の土地を借りて収益物件を建築している場合には自由に利用することができません。<br><br>また、借地権を設定している場合には、借地料が発生し毎月の収益を圧迫します。また、借地期間の残りが少ない場合は売却する際に苦戦する可能性が高いです。</p><h4 id="hace61c597a">物件の周辺環境</h4><p>収益物件の状況が良くても近隣に嫌悪施設がある場合には、購入するときに嫌悪施設の影響を考慮しなければなりません。<br>嫌悪施設とは、一般的に人が嫌がる施設のことで、操業中の工場、組事務所、火葬場などのことです。<br>入居率に関わりそうな施設がないかの確認をしておきましょう。</p><h4 id="h0e4bcd501b">物件の管理状況</h4><p>建物は権利の状況によって見た目が大きく変わります。<br>築年数が浅くても管理が悪ければ汚く見えてしまいますし、その逆もありえます。<br>収益物件の見た目や雰囲気は入居率に関わるため、管理をしっかりと行えていない収益物件はあまり良い不動産ではありません。</p><h4 id="h66aef4f3ae">部屋の位置</h4><p>収益物件がファミリータイプのものであれば、南向きに部屋が向いていると入居率が上がります。<br>一方、単身者向けの収益物件であれば部屋の向きよりも、立地の方が大きく影響します。<br>購入を検討している収益物件がどのような人を入居させたいかにより、部屋の位置や向きを考慮しなければなりません。</p><h4 id="h373ddca13b">賃貸借契約の内容</h4><p>賃借人との賃貸借契約の内容も確認する必要があります。<br>賃貸借契約の内容によっては、更新料は発生しないなど所得として得られる金銭がもらえない場合もあります。<br>賃貸借契約の内容を確認し、実際に所得になる金額を把握しておきましょう。</p>

<p>不動産投資を初めておこなうときには、区分所有マンションの1室から始めると良いといわれています。<br>一棟マンションなどと比べると管理が簡単で、購入金額も低くて済むため、サラリーマンでも比較的気軽に始めることができるのが理由です。<br>&nbsp;<br>しかし、区分所有マンションでも簡単に運用できるということはなく、購入する区分所有マンションが収益物件に適しているのかを確認する必要があります。<br>本記事では、区分所有マンションの1室を購入するときの各ポイントを解説しますので、区分所有マンションで投資をしたいという方の参考になれば幸いです。</p>

<h2 id="h2076e0e80a">不動産投資とは</h2><p>不動産投資とは、購入した不動産を第三者に貸して収入を得て、投資した資金を回収する手段です。<br>不動産投資で資金を回収する方法としては、第三者に貸して収入を得るインカムゲインと、購入した不動産を売却したキャピタルゲインの2つがあります。<br>そして、不動産を売却した時点で投資計画が黒字化していれば、不動産投資は成功ということになります。<br>&nbsp;<br>なお、不動産投資のことを賃貸経営や大家さん事業、不動産賃貸経営など違った呼び方をするときもあります。</p><h2 id="h7042c12910">投資マンション選びでチェックする5つのポイント</h2><p>不動産投資をするに値するマンションを選ぶには5つのポイントがあります。<br>ここからは、投資マンション選びでチェックすべき5つのポイントを紹介していきます。</p><h3 id="h3d7237b251">空室になりにくい部屋かどうか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの1つ目は「空室になりにくい部屋かどうか」です。<br>空室になりにくい部屋なのかを確認する方法はいくつかあります。<br>その方法ごとに解説していきます。</p><h4 id="h2bdf2f0c3a">所在階</h4><p>まずは、部屋の所在階を確認します。<br>マンションは一般的に上の階になるほど眺望や日当たりが良くなるため、上階が人気となります。<br>そのため、部屋が高い位置にあるかどうかを確認しましょう。<br>また、1階だけは例外的に良い場合があります。<br>1階の場合、専用庭や専用駐車スペース、専用勝手口などが部屋に付いているときがあります。<br>このような他の部屋にない特典がある場合は、1階も投資に向いているといえます。</p><h4 id="he32e4b4dbf">日当たり・眺望</h4><p>マンションは一戸建てと違い日当たりや眺望の良さが魅力となるため、購入検討している部屋も日当たりが良いか眺望が良いかを確認します。<br>特にファミリータイプの場合は、日当たりや眺望を気にする入居者が多くなるため日当たりなどの状態が重要になります。<br>反面、単身者が入居するような間取りのマンションの場合は、日当たりや眺望が入居率に影響しにくくなります。<br>単身者用の間取の部屋の場合は、日当たりなどよりも駅に近いなどの便利さを優先したほうが良いでしょう。</p><h4 id="h2e63f138da">事故・事件の有無</h4><p>室内で事故や事件があったか確認します。<br>事故や事件が室内で起きていた場合、空き家リスクが跳ね上がってしまうので注意が必要です。</p><h4 id="hab4391cb21">室内の状況</h4><p>室内の状態の良し悪しも入居率に関わるため、確認が必要です。<br>室内があまりにも汚い場合は、リフォームやリノベーションをする必要性も出てくるため、室内が汚いときには投資計画にリフォームなどの費用を追加しておきましょう。</p><h3 id="h8b780521d1">管理状態や権利の種類はどうか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの2つ目は「管理状態や権利の種類はどうか」です。<br>マンションは管理を買うというくらいマンション管理が重要なポイントになります。<br>そのマンション管理をどのような視点で確認すれば良いのか紹介していきます。</p><h4 id="hc182a6b14a">共用部分の清掃などが行き届いているか</h4><p>マンションの管理がしっかりとなされているかは、共用部分の清掃の程度などでも分かります。<br>管理が行き届いていると、マンションが良い状態で保たれます。<br>その状態を確認するには、清掃がしっかりとおこなわれているか、共有部分の小さな破損もしっかりと手直ししているかなどで確認できます。</p><h4 id="h525482241f">管理費・修繕積立金の金額</h4><p>次にマンション管理を確認するポイントとしては、管理費・修繕積立金が適切な金額なのかを確認します。<br>管理費・修繕積立金は高くても安くても良くありません。<br>あくまで適正金額があります。<br>高すぎる場合にはマンションに貯蓄がなく管理がおこなえないなどの事情があることを察知できますし、安すぎる場合には将来の大規模修繕に耐える貯蓄額に到達しないことが分かります。<br>&nbsp;<br>また、値上げの予定があるかないかも確認します。<br>値上げの予定があるからマイナスというわけではなく、きちんと修繕をおこなう計画をした上での値上げであれば、購入を検討しても良いでしょう。</p>

<h4 id="h3f85adc8eb">大規模修繕の予定はあるか</h4><p>マンションは大規模修繕をおこない建物の寿命を維持していきます。<br>つまり、大規模修繕を計画できていないマンションは購入してはいけないということです。<br>ここで大事なのは、大規模修繕を年数ごとに計画しているか、その計画通り積み立てがおこなえているかどうかです。<br>大規模修繕をおこなう前であれば、しっかりと修繕費用を貯蓄できているかを確認します。</p><h3 id="h924b532bdb">需要のある立地かどうか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの3つ目は「需要のある立地かどうか」です。<br>&nbsp;<br>マンションは一戸建てに比べ立地の良さを入居条件にする人が多いため、入居者需要が高い立地にマンションが所在しているのか確認します。<br>具体的には、駅から近い場所にあるのか、買い物施設が近隣に多い場所なのか、飲食店は近隣に多くあるのかなどを調査します。</p><h3 id="h8bc2c1c08a">周辺に嫌悪施設がないか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの4つ目は「周辺に嫌悪施設がないか」です。<br>&nbsp;<br>嫌悪施設とは、住宅地の価値を下げるおそれのある施設のことをいいます。<br>具体的には、騒音、大気汚染、土壌汚染などを発生させる公害発生施設、刑務所や廃棄物処理場、軍事施設など不快感を与えるような施設を指します。<br>このような嫌悪施設がマンション周辺にあると、入居率に関わってきてしまうことがあります。</p><h3 id="he5d7cd96a3">利回りは適切かどうか</h3><p>投資マンション選びでチェックしなければならないポイントの5つ目は「利回りは適切かどうか」です。<br>&nbsp;<br>利回りは収益物件購入を判断する1つの材料になるため、利回りが適切な数字になっているのかを確認します。<br>利回りを確認するときのポイントとしては、実質利回りはどのくらいの数字になるのかを確認することがポイントです。<br>表面利回りでは、年間経費や購入諸費用がわからないためあまり参考になりません。</p><h2 id="hf0c71f8db7">オーナーチェンジ物件を選ぶときの注意点</h2><p>収益物件を購入するときには、オーナーチェンジ物件を購入することが多くなります。<br>どのオーナーチェンジ物件を購入するかを選ぶ際にも注意しなければならないことがあります。<br>ここからは、オーナーチェンジ物件を選ぶときの注意点を紹介していきます</p><h3 id="h2e602435bd">契約内容・入居者情報の確認</h3><p>オーナーチェンジ物件を選ぶときには、現在、賃借人とどのような契約をしているのか、賃借人はどのような人なのかを確認しなければなりません。<br>具体的に何を確認したら良いのかを紹介します。</p><h4 id="h373ddca13b">賃貸借契約の内容</h4><p>賃借人と現在締結している賃貸借契約の内容を確認します。<br>賃貸借契約で確認するのは、賃借人に有利すぎる内容はないか、賃貸人に不利すぎる内容はないかなどです。<br>例えば、2年に1度の更新料は支払わなくて良いなどの条項があれば、賃貸人の投資計画にとってマイナスになります。</p>

<h4 id="h7149600f7d">家賃の滞納歴の有無</h4><p>現在入居している賃借人が家賃の滞納をしたことがあるかを聞き取り調査します。<br>1度滞納を起こしている人は、繰り返し滞納する恐れが高いため注意が必要です。</p><h4 id="h5da11dc496">入居者の年齢や家族構成</h4><p>賃借人のことだけではなく、賃借人の家族構成や年齢も確認します。<br>貸す部屋には賃借人だけが住むわけではなく家族も住むことがあり、どのような人が入居者として存在しているのか確認する必要があります。<br>また、高齢者の問題も賃貸で多く発生しているため、年齢の確認も怠ってはいけません。</p><h4 id="h70d1a2f4ae">クレームやトラブル歴</h4><p>賃借人がクレームを多く言ってきたり、トラブルを多く起こしたりする人の場合、賃貸経営が難しくなるため、トラブル歴がないかどうかを調べます。</p><h4 id="h73a4bc53db">室内の修繕履歴</h4><p>賃借人が入居していると室内を確認することができません。<br>そのため、どのような室内状況なのかを、修繕履歴から推定することが必要となります。</p><h2 id="he722d78de7">投資用マンションを購入・運用する流れ</h2><p>投資用マンションを購入・運用する流れは、次のとおりです。</p><ol><li>希望に合う物件を探す</li><li>良い物件が見つかったら投資計画を立てる</li><li>投資計画が合えば内容が正しいか調査や聞き取りをする</li><li>金銭的な部分以外の調査をおこなう（賃借人やマンション管理、周辺環境など）</li><li>不動産購入申込書を売主に提出して不動産売買契約を執りおこなう</li><li>収益物件の引き渡しを受けて運用開始</li></ol><p>不動産投資用ローンを組む場合には、不動産売買契約前にローンの仮審査、不動産売買契約後に不動産投資ローンの本審査と金融機関との契約が追加されます。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h669ae735d1">Q1. 不動産投資ではどんな方法で資金を回収しますか？</h3><blockquote>以下の2つです。<br>（1）<span style="color:#333333">第三者に貸して収入を得るインカムゲイン</span><br>（2）<span style="color:#333333">購入した不動産を売却したキャピタルゲイン</span></blockquote><h3 id="hf56de7f64c">Q2. 不動産投資には他にどんな呼び名がありますか？</h3><blockquote>賃貸経営、大家さん事業、不動産賃貸経営、アパート経営、不動産収益ビジネスなどがあります。</blockquote><h3 id="h2525417074">Q3. 投資マンション選びではどこをチェックするとよいですか？</h3><blockquote>空室になりにくい部屋かどうか、管理状態や権利の種類はどうか、利回りは適切かどうかなどを確認しましょう。</blockquote><h3 id="h8a836d0a8f">Q4. 嫌悪施設とは具体的にどんな施設ですか？</h3><blockquote>騒音、大気汚染、土壌汚染などを発生させる公害発生施設、刑務所や廃棄物処理場、軍事施設など不快感を与えるような施設を指します。</blockquote><h3 id="hf92af37885">Q5. オーナーチェンジでは、入居者のどんな情報を確認するべきですか？</h3><blockquote>賃貸借契約の内容、入居者の属性、トラブル・滞納歴、クレーム歴などを確認しましょう。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>区分所有マンションの1室への不動産投資は、管理の手間がかからず、投資費用も抑えられるため人気のある方法です。<br>しかし、購入する前にはしっかりと投資物件として適切な不動産なのか調査する必要がります。<br>&nbsp;<br>調査するのは利回りだけではなく、マンション管理状態や賃借人の質、周辺環境まで調査しましょう。<br>すべて調査をした結果、収益物件の利回りが適正なのか判断できるようになります。<br>&nbsp;<br>利回り表示だけで収益物件を購入すると後悔することになる可能性があるため、きちんと確認すべきポイントを押させたうえで調査をし、良質な収益物件を発見、購入していくことが重要です。</p>

不動産投資の成功には、物件選びが重要です。この記事では、部屋、管理状況、物件の立地、賃貸借契約などの観点から物件選びで確認するべき15のチェックポイントを解説します。

投資用マンションを選び方 | 15のチェックポイントを解説

<h3 id="hc47be80786">初期費用やランニングコストの額</h3><p>収益物件購入のときには初期費用には目が行きやすいですが、保有し続けるためにはランニングコストも発生します。<br>初期費用だけではなく、売却するまでにどのくらいのランニングコストがかかるのかを確認しておきましょう。</p><h3 id="h931519713c">管理の種類や管理委託費用</h3><p>管理会社に管理を委託している場合、管理の種類や管理委託費の確認も必要になります。<br>管理会社がどこまで管理してくれるかにより、物件の状態が変わってきます。<br>清掃だけなのか、巡回もしてくれるのか、設備点検までしてくれるのかなどどこまで管理をしてくれるのか確認します。<br>また、管理の種類の割に管理委託費用が高い場合には、他の管理会社に変更することも検討しなければなりません。</p>

<h2 id="h668029c8c5">不動産投資はあらゆる情報を総合的に判断することが大切</h2><p>不動産投資を上手くおこなうには、物件価格や利回りだけを確認するのでは確認不足となってしまいます。<br>金銭的な部分だけではなく、収益物件自体の状態、周辺の環境、管理状況、賃借人の内容や賃貸借契約の内容などの情報を集め、総合的に判断して購入を検討しなければなりません。<br>総合的な判断をすることにより、良い収益物件を購入きる可能性が高まります。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h747559453d">Q1. サラリーマンが不動産投資でカモにされる例を教えてください。</h3><blockquote>「高額物件を購入させられる」「条件の悪い物件を購入させられる」「不当な管理委託契約を締結させられる」などのケースがあります。</blockquote><h3 id="hfed2e34822">Q2. 価格が適正でも条件が悪い、とはどのようなケースがありますか？</h3><blockquote>（1）運用開始するのに多額の修繕費用がかかる（2）地域の特性に合っていない間取り（3）土地の権利が所有権ではなく借地権などのケースがあります。</blockquote><h3 id="h78f55e4118">Q3. 不当な管理委託契約にはどんなものがありますか？</h3><blockquote>最初は良い条件でも、後で簡単に変更できるような特約がついている場合があります。<br>契約をするときは、約款や特約を隅々まで確認してから締結をしましょう。</blockquote><h3 id="hbafbb88a0e">Q4. 不動産投資でカモにされないためにはどうすれば良いですか？</h3><blockquote>不動産に関する知識をつける、すべてを営業担当任せにせず自分でも調べることが大切です。<br>担当者の話を鵜呑みにしないことが重要です。</blockquote><h3 id="h46d93f248f">Q5. 不動産に関する知識をつけるためにはどうすれば良いですか？</h3><blockquote>書籍で基本を学ぶ、動画コンテンツで学び、自分で実際に考えてみることをお勧めします。<br>また、それらの情報が信頼できるものかどうかは自分で判断しなければなりません。</blockquote><h3 id="h0ffc426102">Q6. 自分で相場や適正価格を調べる方法はありますか？</h3><blockquote>国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や国土交通省が指定する機関が運営している「レインズマーケットインフォメーション」というサイトを利用するのがお勧めです。<br><a href="https://www.land.mlit.go.jp/webland/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国土交通省 | 土地総合情報システム</a><br><a href="http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）</a></blockquote><h3 id="h3e9de17006">Q7. 利回りの計算式を教えてください。</h3><blockquote>表面利回り（%）= 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格<br>実質利回り（%） = （年間家賃収入 – 年間経費）÷ （物件購入価格 ＋ 購入諸経費）</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>収益物件を購入するときに、不動産会社の営業担当にカモにされないために必要なことは、自分でしっかりと収益物件の情報を集めて判断することです。<br>情報も価格などの金銭的な情報だけでなく、収益物件の状態や周辺状況、賃借人の情報まで幅広い情報を取得する必要があります。<br>&nbsp;<br>その取得した情報を総合的に検討し購入するかどうかを判断します。<br>けっして、不動産会社の営業担当の言うことをすべて鵜呑みにしてはいけません。<br>自らが判断することでカモにされる確率を減らしていかなければ、良い収益物件を手に入れることは難しいでしょう。</p>

<p>不動産投資は株やFXなどと違い、安定的に運用しやすいと言われている投資方法です。<br>そして、不動産投資は基本的に、収益物件をオーナーチェンジで購入するという流れを取ります。<br>もちろん、不動産投資も投資であるためメリットとデメリットなど注意点やポイントを押さえつつ投資をしていく必要があります。<br>&nbsp;<br>本記事では不動産投資を考え始めている方へ、収益物件を購入するときのメリットやデメリット、注意点やポイントを解説していきます。</p>

<h2 id="h6b74944d4f">収益物件とは</h2><p>収益物件とは、一定期間に所得を生み出してくれる不動産のことです。<br>一棟マンションやアパート、マンションの1室などが代表的な収益物件です。<br>収益物件にはその他にも、太陽光発電や資材置場などの借地、建物を建てるために貸した借地など数多くの種類があります。</p><h2 id="h96b561aaf6">収益物件を購入するメリット・デメリット</h2><p>収益物件を購入することには、さまざまなメリットやデメリットがあります。</p><h3 id="h3ab24f6f50">メリット</h3><p>収益物件を購入することの代表的なメリットは、次のとおりです。<br></p><ul><li>長期的な運用が可能</li><li>マンションの1室など投資額を低くして運用ができる</li><li>管理会社に任せれば管理の手間がかからない</li><li>売却益までの計画を立てれば良いので最終的に黒字になりやすい</li></ul><h3 id="h7e4a670898">デメリット</h3><p>収益物件を購入することの代表的なデメリットは、次のとおりです。</p><ul><li>空き家や家賃滞納をされたときに運用利回りが下がってしまう</li><li>分譲マンションで運用する場合はマンション管理費などがかかってしまう</li><li>ローンを借りて運用するときに空き家などがあると自己資金でローンを返済しなければならないこともある</li></ul><h2 id="h585971b46b">収益物件を購入する前の注意点</h2><p>収益物件を購入するにあたり上手く運用をしていくためには、収益物件購入に注意すべきポイントを確認しなければなりません。<br>ここからは、収益物件を購入する前の注意点を解説していきます。</p><h3 id="h4a5f6a8621">適正な価格かどうか</h3><p>収益物件を購入するときには、まず適正な価格なのかを確認しなければなりません。<br>適正な価格であるか確認するためには、物件価格、利回り、管理費・修繕積立金の額を把握し、各数字のバランスを取ることが重要です。<br>物件価格、利回り、管理費・修繕積立金の額の見方を解説していきます。</p><h4 id="h8e8bf4d7eb">物件価格</h4><p>収益物件の物件価格は利回りから算出されていることがあります。<br>利回りから算出されている場合、販売価格が周辺売却相場価格から大きく逸脱した価格になっていることがあります。<br>収益物件は売却までが運用のため、購入価格より売却価格が大きく下回るような状態だと投資に失敗する可能性が高まってしまいます。<br>そのため、物件価格を見るときには、周辺の相場まで確認するようにしましょう。</p><h4 id="hf08850560e">利回り</h4><p>利回りは表面利回りと実質利回りの2種類に分かれます。<br>表面利回りとは、年間家賃収入金額を不動産販売価格で割っただけの数字です。<br>一方、実質利回りは年間家賃収入金額を不動産販売価格に購入諸経費を足した額で割った数字です。<br>利回り表示でもこのような違いがあり、表面利回りでは内容が不十分のためおおよその参考にしかなりません。<br>利回りを確認するときには、販売価格と購入諸経費を考慮した実質利回りを確認することが大切です。</p>

<h4 id="h7655c0ccfe">管理費・修繕積立金の額</h4><p>分譲マンションの1室を購入する場合、管理費・修繕積立金の額を確認します。<br>これらは毎月の支出になるため、家賃から毎月差し引く数字となってしまいます。<br>そして、管理費・修繕積立金は値上がりする可能性もあるため、値上がりの予定はないかまで確認しておかなければなりません。</p><h3 id="hc20298de85">空室リスク・売却時のリスク</h3><p>収益物件にとって空き家リスク、売却時のリスクは運用計画に大きく影響してしまうため、必ず確認をしておかなければならない事項です。<br>空き家になった場合にすぐに入居者が見つかるような立地や家賃設定なのか、売却時に売却相場で売ることができる条件が揃っているのかなどを確認します。<br>一般的に人が住みたくないという事項があれば、空き家リスク、売却リスクは高まってしまいます。</p><h4 id="h2e3f3e612d">所有権か借地権か</h4><p>購入する収益物件によっては土地の権利を所有できる場合だけではなく、借りるという場合もあります。<br>借りた場合を借地権があるということになります。<br>借地権を得る場合には、その対価として借地料を土地所有者に支払うことが一般的です。<br>そのため、購入する収益物件が借地権だった場合は、借地料が発生する可能性が高いため、借地料も考慮した運用計画を立てる必要があります。</p><h4 id="h731dc794be">管理・運営状態は適切か</h4><p>マンションの管理状態も重要です。清掃や植栽の手入れがきちんとされているか、掲示板は整理整頓されているかを現地で確認しましょう。</p><h4 id="hcb725d1896">周辺環境は良好か</h4><p>収益物件の管理や運営状態が適切であったとしても、収益物件の周辺環境が悪ければ、今後運用が難しくなる可能性があります。<br>収益物件を購入するときには、周辺環境まで考慮して進めていくようにしましょう。</p><h4 id="h282eda0f9a">需要のある立地か</h4><p>収益物件を運営していくには、空き家の期間を短くすることが運用利回りを良くするコツです。<br>空き家の期間を短くするには、賃貸需要が高い立地に収益物件があるかどうかを調査しなければなりません。<br>近隣にマンションが多いという理由だけでは、調査は足りませんので注意ください。<br>あまりにも競合が多いと需要過多になっている可能性もあります。</p><h4 id="h500df2ce07">使いやすい間取りかどうか</h4><p>空き家になりにくいかどうかは、収益物件が使いやすい間取りなのかも影響します。<br>収益物件が都心の駅前の繁華街ど真ん中なのにも関わらずファミリータイプだったり、郊外のファミリーしかいないような立地にワンルームになっていたりするなど、地域の特性にあった間取りになっているかを確認します。</p><h4 id="h2310532c26">眺望・日当たりは良好か</h4><p>空き家リスクを減らすためにも眺望や日当たりも確保できているか、現地で確認しなければなりません。<br>眺望や日当たりが良いか悪いかは、住み心地に直結するため、賃借人が長年借りてくれるかの判断材料になります。</p>

<h3 id="h3c81e39d14">賃貸中のトラブルリスク</h3><p>賃貸中にトラブルを起こしている賃借人は、運用していくにあたって大きなリスクとなります。<br>そのため、賃貸中の賃借人に関連することを確認します。</p><h4 id="h19d7140b48">賃貸借契約の内容は問題ないか</h4><p>まず賃借人と締結している賃貸借契約に問題がないか確認します。<br>賃貸借契約書に賃借人に有利すぎる事項が入っていないか、賃貸人に不利すぎる事項が入っていないか、そもそも賃貸借契約は締結しているのかなどを調査します。</p>

<h4 id="hacb8d55d25">滞納・トラブル歴がないか</h4><p>賃貸借契約に問題がなくても、賃借人に問題があるケースがあります。<br>賃借人が度々家賃を滞納する、近隣住民とトラブルを起こすなどのリスクがあると運用が上手くいかなくなります。</p><h4 id="h0a1d293340">属性に問題がないか</h4><p>賃貸借契約書に問題はなく、滞納やトラブル歴がない賃借人でも属性があまり良くない場合は注意が必要です。<br>例えば、日雇いの仕事をしており家賃の滞納を起こしてしまう可能性がある、年金暮らしで独り暮らしの高齢者など、家賃滞納のリスクがある賃借人がいないか確認しておく必要があります。</p>

<h2 id="he9f367d55f">自分でもしっかり調べてから購入することが大切</h2><p>不動産会社の調査は信用できますが、完璧ではないこともあります。<br>不動産投資をする場合には、正確な情報が重要になるため、不動産会社からの情報を鵜呑みにすることなく自分で調査し購入することが大切です。</p><h3 id="h4bf5c7fdb7">自分で適正価格を調べる方法</h3><p>自分で適正価格を調べる方法は2つあり、まず1つ目は実質利回りから購入価格が適正なのか調べる方法です。<br>実質利回りを確認すると、表面利回りでは高かった利回りが諸経費の大きさにより大きく下がることがあります。<br>&nbsp;<br>適正価格を調べるもう1つの方法は、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどのサイトを利用します。<br>この2つのサイトは、国土交通省や国土交通省が指定する機構が運営しており、不動産の成約価格を調査することができます。<br>このサイトを利用し、相場にあった価格なのか確認できます。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資の方法の1つとして収益物件を購入し運用する方法があります。<br>収益物件を購入し運用をするには、収益物件を購入するメリットやデメリットを把握しておく必要があります。<br>&nbsp;<br>また、収益物件の適正価格や空き家リスク・売却リスク、賃借人の内容も知っておかなければなりません。<br>&nbsp;<br>数多くの事項を確認、調査しなければならないため、不動産会社や売主などから正確な情報を聞き出し、運用を上手く進めるための情報収集を怠らないように準備して、収益物件を購入していきましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h65de70f6f3">Q1. 収益不動産とは何ですか？</h3><blockquote>一定期間に所得を生み出してくれる不動産のことです。</blockquote><h3 id="h20fa24dab4">Q2. オーナーチェンジ物件とは何ですか？</h3><blockquote>賃借人がいる状態で売買される物件のことです。<br>オーナーのみが変わるのでオーナーチェンジと呼ばれています。</blockquote><h3 id="hd1318f9258">Q3. 収益物件を購入するメリットは何ですか？</h3><blockquote>長期的な運用ができる、1室から運用できる、管理会社に任せれば手間がかからない、最終的に黒字になりやすい、などが挙げられます。</blockquote><h3 id="h0d588e93eb">Q4. 収益物件を購入するデメリットは何ですか？</h3><blockquote>家賃滞納や空き家状態では運用利回りが下がってしまう、分譲マンションなどでは管理費がかかる、持ち出しが発生する場合がある、などが挙げられます。</blockquote><h3 id="h60a63b7c42">Q5. 収益物件を購入するときに注意することは何ですか？</h3><blockquote>まず、適正な価格で購入することが大切です。物件価格、利回り、管理費、修繕積立金の額を把握し、各数字のバランスをとることが重要です。</blockquote><h3 id="hf19fc8ef6b">Q6. 利回りの種類を教えてください。</h3><blockquote>表面利回りと実質利回りをよく使用します。<br>表面利回り▶︎年<span style="color:#333333">間家賃収入金額を不動産販売価格で割っただけの数字です。</span><br>実質利回り▶︎<span style="color:#333333">年間家賃収入金額を不動産販売価格に購入諸経費を足した額で割った数字です。</span></blockquote><h3 id="h9888c66a22">Q7. 管理費・修繕積立金の値上げはどこでわかりますか？</h3><blockquote>長期修繕計画や、重要事項調査報告書に記載があります。仲介会社の担当者に書類を取り寄せてもらいましょう。</blockquote><h3 id="h2827713e42">Q8. 自分で査定をする方法はありますか？</h3><blockquote>レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどのサイトを利用します。<br>この2つのサイトは、国土交通省や国土交通省が指定する機構が運営しており、不動産の成約価格を調査することができます。</blockquote>

収益物件の購入は、事前に確認すべきことが多くあります。この記事では、収益物件を購入して、マンション投資を始めようとしている方に向けて、利回り〜賃貸借契約の内容まで細かい注意ポイントを解説しています。

収益物件を購入する「前」に確認しておきたい注意事項

不動産投資は魅力的な面もありますが、知識がなければ不利な契約をしてしまう可能性もあります。この記事では、不動産投資を検討しているサラリーマンに向けて、身に着けるべき５つの知識について解説します。

サラリーマンが不動産投資のカモに!?投資を自分で判断するための５つの知識

<p>オーナーチェンジ物件は、入居者を募集することなく家賃収入を見込めることから、不動産投資用の物件の中でも注目度が高いものになります。<br>&nbsp;<br>しかし、物件の特徴はなんとなく知っていても、敷金の取り扱いについて詳しく把握していない方も多いのではないでしょうか。<br>&nbsp;<br>本記事では、敷金の取り扱い方法を解説し、「新しくオーナーになった後の敷金はどうなるの？」「返還義務はだれが負うの？」といったさまざまな疑問を解決していきます。<br>&nbsp;<br>敷金は、問題になりやすい事項のため、きちんと知識を身につけておくことが大切です。今回紹介するポイントを押さえ、スムーズな取引を実現しましょう。</p>

<h2 id="hcfca3f48aa">オーナーチェンジ物件について</h2><p>まず、オーナーチェンジ物件の概要を簡単に押さえましょう。オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で売却に出す不動産取引方法で、その対象となる物件をオーナーチェンジ物件といいます。<br>&nbsp;<br>すでに入居者が決まっているため、物件購入後ただちに家賃収入を見込める点や入居率を確認してから購入できる点はメリットです。また、入居者を募集する手間や時間がかからないといった魅力もあります。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジは、オーナーのみが変わる取引形態です。物件を購入したからといって、前のオーナーと入居者間で交わされた賃貸借契約の内容を変えることは難しくなります。従前の契約内容が、新しいオーナーにそのまま引き継がれることが一般的です。</p>

<h2 id="hb73a304532">敷金とは？</h2><p>次に、敷金についてみていきましょう。敷金とは、賃貸物件を借りるとき、賃料や原状回復費用未払いなどに備えて、借主がオーナーに預けるお金のことです。<br>&nbsp;<br>あくまで、借主が家賃を滞納したときや故意に設備を壊してしまったときのみ利用できるお金のため、経年劣化が理由の設備交換や工事などには使えません。<br>&nbsp;<br>なお、特別な取り決めがなく、借主が物件に入居している期間に利用する場面がないなら、敷金は退去時に借主に返還されるのが通常です。</p><h3 id="ha8bb5a8442">敷金と礼金の違い</h3><p>賃貸物件を借りるとき、敷金のほかに礼金の支払いが発生する場合もあります。礼金とは、借主が部屋を貸してくれたお礼としてオーナーに支払うお金のことです。礼金は、謝礼のため敷金のように返還義務はありません。<br>&nbsp;<br>以下に、敷金と礼金の違いを簡単にまとめました。それぞれの違いを確認する際に、お役立てください。<br><br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7f174f4d6daa41b793d928f1380f493a/%E6%95%B7%E9%87%91%E3%81%A8%E7%A4%BC%E9%87%91%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84.png" alt=""></p><h2 id="h9bdb6cb0ee">オーナーチェンジ物件の敷金</h2><p>続いて、オーナーチェンジ物件の敷金の取り扱い方法を説明します。結論からいうと、オーナーチェンジの敷金は、物件の代金を支払い終わった段階で新しいオーナーに移動します。<br>&nbsp;<br>また、同時に敷金返還義務も引き継ぐため、新しいオーナーは入居者が退去するとき敷金を返す義務を負います。<br>&nbsp;<br>なお、オーナーチェンジ物件の敷金の取り扱いで注意すべき点は、家賃滞納者への対応です。物件購入後と前で、対応方法は異なるため事前に把握しておきましょう。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件購入後に家賃滞納者が現れた場合、新しいオーナーの裁量次第です。しかし、あらかじめ入居者とオーナー間で取り決めが行われていないと、問題が発生する恐れがあります。<br>&nbsp;<br>契約を締結する前に、賃貸借契約書に書かれている敷金に関する事項を念入りにチェックしましょう。<br>&nbsp;<br>物件購入前に家賃滞納者がいる場合、滞納分に敷金が使われている可能性があります。もし、敷金が使われていた場合、新しいオーナーは前のオーナーが預かった総額より少ない金額で引き継がなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>今後の家賃滞納分や原状回復費に充てるためのお金が減っていることは、新しいオーナーにとって好ましい状態ではありません。<br>&nbsp;<br>新しいオーナーが不利な状態で敷金を移動しないためにも、前のオーナーが使った敷金分を負担し本来の金額に戻してから引き継ぎます。<br>&nbsp;<br>とはいえ、中には支払いを負担したくないために、何も伝えずに取引を進めるオーナーもいるでしょう。物件購入後の問題を避けるためにも、売買契約を結ぶ前に滞納者の有無や敷金の利用状況に関して尋ねるのをおすすめします。</p>

<h2 id="h11e285c1fa">敷金承継は入居者に通知する？</h2><p>オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件の引き渡しが終わった段階で入居者に通知書を発行し、オーナーが変わった旨を伝えるのが一般的です。<br>&nbsp;<br>多くの場合通知書には、家賃の振込先が変わったことや、敷金が引き継がれたことなどを記します。<br>&nbsp;<br>通知書の発行は法律上の義務ではありませんが、発行することで入居者との関係を築きやすくなります。円滑に賃貸経営するためにも、必ず発行しましょう。</p>

<h2 id="h27e4f5302f">オーナーチェンジ物件は敷金の取り扱いに注意！</h2><p>最後に、オーナーチェンジ物件の敷金に関する注意点を5つ紹介します。前もって気をつけるべき点を押さえ、トラブルを未然に防ぎましょう。</p><h3 id="ha33554522e">敷金の精算を忘れない</h3><p>1つ目は、敷金の精算を忘れないことです。物件の代金を支払うときに、必ず敷金も精算しましょう。<br>&nbsp;<br>敷金は、前のオーナーが自分で預かっている場合もあれば、管理会社がオーナーから保管を頼まれている場合もあります。<br>&nbsp;<br>もし、新しい管理会社と契約を結ぶなら、前の管理会社を解約する際に敷金を受け取ることを忘れないよう注意しましょう。<br>&nbsp;<br>また、精算の際は領収書を発行してもらいましょう。領収書があれば敷金を受領したかどうか明白になり、買主と売主間で敷金の受領を巡るトラブルを防げます。</p><h3 id="h87facf982a">賃貸借契約書をきちんと確認する</h3><p>2つ目は、賃貸借契約書をきちんと確認することです。オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件の概要だけでなく、オーナーと入居者が交わした賃貸借契約書の内容も非常に重要となります。<br>&nbsp;<br>確認するときは、敷金のみならず月々の家賃や契約期間など、細かい内容を隅々までチェックしましょう。</p><h3 id="h3692a87944">保証金や礼金の取り扱いも把握する</h3><p>3つ目は、保証金や礼金の取り扱いも把握することです。敷金という名称ではなく、「保証金」という呼び名で借主からお金を預かっている場合もあります。<br>&nbsp;<br>「保証金は退去時に借主に返還する」といった契約を結んでいるなら、引き継ぎを忘れないよう気をつけましょう。<br>&nbsp;<br>保証金と敷金の機能はほとんど同じですが、保証金には償却が付いている場合がほとんどです。保証金の償却は物件ごとによって異なるため、事前に償却内容を把握するのをおすすめします。<br>&nbsp;<br>また、礼金は入居者が部屋を借りるときにオーナーにお礼として支払うお金です。敷金や保証金のような担保ではないため、承継することはありません。</p><h3 id="hf2e7f18b4d">滞納している家賃の取り扱いを知っておく</h3><p>4つ目は、滞納している家賃の取り扱いを知っておくことです。物件に関する義務や権利は、取引終了後すべて新しいオーナーに承継されます。しかし、滞納している家賃は、新しいオーナーに引き継がれません。<br>&nbsp;<br>そのため、前のオーナーは物件を売却した後も家賃債務者に対し、滞納分の家賃を請求できる権利があります。前のオーナーに代わって新しいオーナーが滞納分の家賃を得ることはできないことを覚えておきましょう。</p><h3 id="h0c065a5ee8">管理会社と積極的にコミュニケーションをとる</h3><p>5つ目は、管理会社と積極的にコミュニケーションをとることです。オーナーチェンジでは、管理会社が変更となる場合が多く、新しい管理会社と入居者間でトラブルが起きやすくなります。<br>&nbsp;<br>管理会社側とオーナー側で、敷金や家賃の扱いに認識の差があるのは問題です。円滑に賃貸経営するためにも、管理会社と密にやり取りし協力体制を整えておくと良いでしょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件の敷金は、取り扱いに十分注意しなくてはなりません。特に、物件の関係者間で認識に差があると、後々トラブルになる可能性が高まります。<br>&nbsp;<br>前のオーナーと新しいオーナー、管理会社の三者間で必ず話し合いを設け、関係者全員の認識を統一しておきましょう。</p>

オーナーチェンジ物件で注意すべき事項の一つが、「敷金」です。事前に確認をしておかないと入居者退去の時になって思わぬトラブルに見舞われることもあります。この記事では、敷金についての注意事項を解説します。

オーナーチェンジ物件で敷金の取り扱いはどうなる？トラブルを防ぐための注意点を解説

<p>マンション投資の収支を計算する上でランニングコストが毎月どれくらいかかるかを把握するのはとても大切です。<br>ランニングコストまで考慮しなければ、検討している投資不動産をいくらで買うべきか、そもそも見送るべきかの判断は難しいでしょう。<br><br>また、賃貸開始後は、賃貸人（オーナー）が負担するべきコストと、賃借人が負担するべきコストがありますのでこれについても把握をしておくのがベストです。マンション投資をこれから始めようと検討中の方はぜひ参考にしてみてください。</p>

<h2 id="hba1cc4d826">不動産投資のランニングコストとは</h2><p>不動産投資のランニングコストは区分マンションの場合以下が挙げられます。</p><h3 id="h976f284556">管理費等</h3><p>マンションの所有者になると管理組合の一員になるため、マンションを運営していく上で管理費と修繕積立金を毎月収めることになります。<br><br>管理組合は集めた管理費でマンション全体を管理してくれる管理会社に委託をしたり、修繕積立金を使ってマンション全体を修繕したりして、マンションの資産価値を維持していきます。</p><h3 id="heec957473e">管理費等の4つの確認ポイント</h3><ol><li>金額が異常に高くないか、または低くないか、滞納がないか</li><li>修繕積立金がきちんと積み立てられているか</li><li>値上げ予定がないか、あるときは値上げ後の金額</li><li>専用庭やルーフバルコニーがある場合は、その使用料</li></ol><h3 id="hed9e1a3f36">固定資産税・都市計画税</h3><p>不動産を取得した場合は必ず固定資産税・都市計画税が課税されます。<br>地域によって納付書が届くタイミングは違いますが、例えば都内であれば毎年6月に納付書が届いて、一括で納付するか分割で納付するかを選ぶ事ができます。<br><br>納付を忘れを防止するためには、口座引落がおすすめです。固定資産税の納付額を知りたい場合は、各市町村の都税事務所もしくは役所などの窓口で固定資産税等評価証明を取得すれば確認することができます。<br></p><h3 id="hb7f93c5454">賃貸管理料</h3><p>マンション投資で賃貸の管理を管理会社に依頼した場合、メインの業務は家賃の集金と設備故障の一次対応です。<br>家賃の引き落としが出来なかった場合は保証会社への連絡などもやってくれます。<br><br>料金は賃料の5％くらいが相場ですが、定額制でやっている管理会社もあります。</p><h3 id="hc103642d71">修繕費用</h3><p>室内の設備が故障した際に修理する費用や、入居者が退去した際の原状回復工事などの費用です。</p><h3 id="h0d882ff8e3">仲介手数料</h3><p>仲介手数料入居者の募集をして契約が決まった際に不動産会社に支払う報酬です。<br>不動産会社によっては広告宣伝料や委託管理料等と言ったりする場合もあります。<br><br>賃貸の仲介手数料は貸主・借主合わせて家賃の1ヶ月分しかとることができないため、呼び名を変えて報酬を受け取っているケースが多いです。</p><h3 id="he8da885169">更新手数料</h3><p>入居者が賃貸契約を更新する際に不動産会社が間に入って更新手続きをする時の費用です。<br>家賃の0.5ヶ月分くらいが手数料の相場です。<br>オーナーが負担するケースもあれば、入居者が負担するケースもあります。事前に契約書をよく確認しておきましょう。</p><h3 id="hbf95727eea">投資用ローンの利息</h3><p>融資を使って物件を取得している場合は、毎月の返済額に含まれている利息もランニングコストになります。</p><h2 id="h951437acf3">ランニングコストの目安</h2><p>ワンルームマンションで月7万円の家賃設定のとき</p><ul><li>家賃収入84万円/年</li><li>管理費等6万円/年</li><li>固定資産税等6万円/年</li><li>賃貸管理料4.2万円/年</li><li>仲介手数料7万円</li></ul><p>となり、手取収入は60万円/年くらいとなります。<br><br>礼金を取ることが出来れば仲介手数料を実施0円にすることは出来ますが、それでも年間収入の20％弱はランニグコストで出ていく費用となり、入居期間が数ヶ月で原状回復工事にお金がかかる場合は収益率がかなり悪くなるので注意が必要です。</p><h2 id="h5721581e35">ランニングコストの種類</h2><p>上記のランニングコストをタイプ別に分けると以下のようになります。</p><h3 id="h96e429c4cc">管理にかかる費用</h3><p>賃貸管理料、マンション全体の管理費等</p><h3 id="h3dfc02aac8">入居者対応にかかる費用</h3><p>仲介手数料、更新手数料、修繕費用</p><h3 id="hd4da59e9eb">税金・ローン返済にかかる費用</h3><p>固定資産税等、ローン返済額に含まれている利息</p>

<h2 id="hcc8acaaf41">ランニングコストを減らす方法</h2><p>マンション投資にはランニングコストが色々かかることがお分かりいただけたかと思います。<br>そのため、マンション投資の成功には、ランニングコストをいかに減らすのかもポイントになってきます。<br><br>ここではランニングコストを減らす方法をご紹介します。</p><h3 id="h96e429c4cc">管理にかかる費用</h3><h4 id="h976f284556">管理費等</h4><p>マンション全体の管理費等については、管理組合全体の話なので個人的に減らすことは出来ません。<br>そのため、管理費等が高い物件はそもそも買わないようにするのが一番の対策です。<br>例えば、総戸数が少ない物件は注意が必要で、ワンルームマンションで管理費等が月1万円を超える場合は管理費等が高いと考えた方が良いです。</p><h4 id="hb7f93c5454">賃貸管理料</h4><p>賃貸管理料については、そもそも管理を依頼しないで直接ご自身で管理するというのが最もコストダウンに繋がります。ただし、保有しているマンションの数や、マンション投資の経験値によっては、コストをかけてでも管理を依頼した方が良い場合もあるので、慎重に検討しましょう。</p>

<h3 id="h3dfc02aac8">入居者対応にかかる費用</h3><p>仲介手数料や更新手数料などの不動産会社に支払うお金については半額などで募集してくれる会社があるので、そういった会社に依頼することで費用の節約ができます。<br><br>しかしながら、入居者を早く見つける、という観点から、不動産会社の売上が下がる行為はなるべくしない方が良い場合もあります。仲介手数料は安いけどなかなか入居者が決まらないのでは本末転倒です。<br><br>更新手数料については自分で管理をして、更新書類をご自身で取り付けをすれば更新手数料はカット出来ますが、これも書類を準備したり、契約期限を忘れずに更新書類を取り付けしないといけないので費用対効果が弱いかもしれません。<br><br>入居者対応にかかる費用で最も検討するべきなのは修繕費用となります。複数の内装業者から見積もりをとり、最適な価格で良い仕事をしてくれる会社を見つけることをおすすめします。ポイントは「安ければ良い」ということではないことです。<br><br>安いけれど施工が雑だったり、レスポンスが遅かったり、工事に入るのが遅いのでは頼む意味がありません。特に急に故障をした場合や原状回復作業は素早く対応が重要になります。必ず複数社を比較するようにしてください。<br></p><h3 id="hd4da59e9eb">税金・ローン返済にかかる費用</h3><p>税金については帳簿をしっかりつけて、経費を漏れなく計上するということに尽きます。<br>税理士に任せるのも良いのですが、ある程度自分でも勉強をしてどこまで経費として計上できるのか等を把握することが大切です。<br><br>また、マンション投資の規模にもよりますが、事業的規模に満たない場合は自分で確定申告をしてみるのも良いでしょう。<br>自分で申告すれば税金についても、会計についても理解出来るうえに、余分な経費も抑えることが出来ます。規模が小さいうちは自分で、規模が大きくなってから時間を節約するという意味で税理士へ依頼するのがおすすめです。<br><br>投資ローンについては定期的に金融機関へ借換えの相談をしましょう。返済の実績が長くなったり、収入が増えたりすれば貸してくれる銀行もあるので、積極的に借換え相談をして金利が安い銀行を探してください。</p>

<h2 id="h906ca481f5">ランニングコストを計算するときの注意点</h2><p>マンション投資にはランニングコストが色々かかることがお分かりいただけたかと思います。<br>そのため、マンション投資の成功には、ランニングコストをいかに減らすのかもポイントになってきます。<br><br>ここではランニングコストを減らす方法をご紹介します。<br>	</p><h3 id="h0474987499">貸主・借主の負担区分を知っておく</h3><p>原状回復工事をする上で、貸主が負担するべき範囲と借主が負担するべき範囲があります。<br></p><h4 id="h56904facd2">貸主負担</h4><p>通常損耗による原状回復費用は貸主の負担になります。<br>例えばクロスが経年で劣化して張り替えをする費用等です。<br>		</p><h4 id="h91c987ff25">借主負担</h4><p>タバコを吸ってクロスが汚れたので張り替える費用や、借主の使用が悪くて壊れた設備など、借主に 過失があって起きた不具合や著しい汚れなどは借主負担で請求することが出来ます。<br><br>原状回復については、国土交通省がガイドラインを作成していますので、こちらも参考にしてみてください。<br><a href="https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html" target="_blank" rel="noopener noreferrer">（参考：国土交通省 | 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について）</a><br></p><h3 id="h6ddd55e636">できるだけ詳しく見積もっておく</h3><p>管理を不動産会社に依頼をしておけば、原状復帰工事の見積もりを貸主負担・借主負担で分かり安く見積もり を作ってくれることが多い傾向にあります。<br><br>親切なリフォーム業者であれば部材の仕入れ値と手間賃を分けて見 積もりを作ってくれる会社もあります。<br>原状回復をしてくれる業者にはなるべくわかりやすい見積もりを出して貰うように 依頼をしましょう。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h00d08dba32">Q1. 不動産投資のランニングコストには何がありますか？</h3><blockquote>管理費等、固定資産税・都市計画税、賃貸管理料、修繕費、仲介手数料、更新手数料、ローンの利息等です。</blockquote><h3 id="hfbf7a0b41d">Q2. 管理費等を確認するときに気をつけることはありますか？</h3><blockquote>滞納や値上げ予定の有無、専用庭やルーフバルコニーがある場合はその使用料を確認しておきましょう。</blockquote><h3 id="h426ac2c24d">Q3. 賃貸管理料はいくらくらいですか？</h3><blockquote>管理委託で3~5％、サブリースで5〜15％くらいですが、会社によるので複数社問い合わせてみましょう。</blockquote><h3 id="h6f04db07a1">Q4. 修繕費で金額が大きいものは何ですか？</h3><blockquote>給湯器やエアコンです。また、設備が壊れて通常の居住が難しい場合は、修繕完了までのホテル代等を請求される場合もあります。</blockquote><h3 id="h0023318154">Q5. 節税でランニングコストを削減する方法はありますか？</h3><blockquote>経費をもれなく計上して確定申告をすることです。税理士に任せるのも良いのですが、ある程度自分でも勉強をしてどこまで経費として計上できるのか等を把握することが大切です。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回はマンション投資のランニングコストと貸主・借主の負担区分などについて解説させて頂きました。<br>マンション投資はランニングコストに色々な費用がかかるため、これらの費用を上手くコントロールすることが収益UPの秘訣になりますので、今回の記事が参考になれば幸いです。</p>

不動産投資では、管理費やローン支払い、修繕費などランニングコストが発生します。この記事では、ランニングコストの項目や節約方法、計算ほうほについて解説します。

区分マンション投資のランニングコストは？確認ポイントや貸主の負担区分も解説

<p>収益物件に不動産投資をしてみたいが、心配という方がいることでしょう。<br>不動産は専門性が高いと思われがちで、不動産投資は運用するのも大変だと思われがちなところがあります。<br>しかし、不動産投資はしっかりと計画を立て、計画通りに実行していけば一般の方でも運用することは可能です。<br>本記事では不動産投資を始めようと思っている方へ、オーナーチェンジで収益物件を購入し運用していくための基礎知識を紹介していきます。</p>

<h2 id="h6b74944d4f">収益物件とは</h2><p>収益物件とは、一定期間で所得を生み出してくれる不動産のことです。<br>収益物件はマンションやアパートだけでなく、さまざまな種類があります。<br>また、収益物件はオーナーチェンジという言葉とも深いつながりがあるため、収益物件についてとオーナーチェンジについて説明します。</p><h3 id="h90300bd0dd">収益物件</h3><p>収益物件とは一定期間で所得を生み出す不動産で、代表的な収益物件は一棟マンションやアパート、マンションの1室です。<br>しかし、一定期間に所得を生み出す不動産は数多くあり、太陽光発電やリートと呼ばれる証券化された不動産、他人が耕作している農地も収益物件です。</p><h3 id="h3f640de193">オーナーチェンジ</h3><p>オーナーチェンジとは、その言葉のとおり不動産のオーナー、つまり賃貸人をそのまま住まわせて、不動産の所有者だけを変えることです。<br>オーナーチェンジをおこなう不動産のことをオーナーチェンジ物件といい、収益物件を手に入れる方法として代表的な取得方法になります。</p><h2 id="he003976d53">オーナーチェンジ物件購入の魅力</h2><p>オーナーチェンジが収益物件を手に入れる代表的な取得方法になっているのには理由があります。<br>その理由とはオーナーチェンジ物件は、すでに運用されており運用実績や今後の実績を見通しやすいからです。<br>新築で事業をおこなう場合は、ゼロからのスタートとなり計画を綿密に立てないと計画と違う結果になりやすいというデメリットがあります。<br>また、新築での事業は多くの事業用資金が必要となるためリスクがかなり大きいという面もあります。<br>&nbsp;<br>しかし、オーナーチェンジ物件であれば投資費用を新規事業よりも抑えたうえで、運用計画を見通しやすいというリスクを排除することができるため、不動産投資初心者に向いている不動産投資方法なのです。</p><h2 id="h76477f45b0">オーナーチェンジ物件を購入して不動産投資を始める流れ</h2><p>オーナーチェンジ物件を購入して不動産投資をするためには、さまざまな計画や手続きを取る必要があります。<br>その計画や手続きなどの詳細な内容を解説していきます。</p><h3 id="he7ea27beb9">投資目標を決める</h3><p>オーナーチェンジ物件で不動産投資を始めるには、まず投資目標を決めることから始まります。<br>このくらいの投資金額で、このくらいの不労所得が欲しいな、というような簡単な目標から始めます。<br>この簡単な目標が投資として成り立っているかを精査し、徐々に具現化していけば良いのです。<br>投資金額に対して回収した金額が大きすぎれば回収金額の見直し、投資金額に対して回収する金額が少ないなら投資金額を抑えるなど調整を図っていきます。</p><h3 id="h3cb9baf3f7">不動産投資について情報収集をする</h3><p>不動産投資はさまざまなところから情報を収集できるため、知識を蓄えることは比較的容易な環境にあります。<br>不動産仲介会社に収益物件の情報を提供してもらうときに無料で物件資料の見方や不動産管理の方面からの視点を養ってもらうことができます。<br>また、不動産セミナーなどに参加し、収益物件に対して金銭的な注意点などの知識を蓄えることもできます。<br>その他にも、インターネットや書籍などでも不動産投資に対しての情報を収集することが可能です。<br>不動産投資の情報を集めるときには、収益物件の運用が上手くいかなかった事例などを聞き、その対策方法を事前に考えたり、専門家に相談したりして進めることが重要です。</p><h3 id="h19fdaf82bd">自己資金の金額を確認し、予算を決める</h3><p>収益物件購入のときに借りる事業用ローンは住宅ローンより金利が高く、ローンがあることにより収益を圧迫しやすくなります。<br>そのため、できる限り自己資金を多く利用して購入できる予算を組んでいきます。</p>

<h3 id="h070821fba3">エリアを決める</h3><p>収益物件購入に関してのエリア決めは重要な事項です。<br>収益物件に住んでいる人が出て行ってしまったときに、新たな入居者がすぐに決まる立地を選択しなければなりません。<br>空き家ができるような立地を選択してしまうと、運用実績がかなり低下してしまいます。<br>そのため、災害が起きやすいような立地、駅まで遠いというような不便な立地など、通常人が住むのを嫌がりそうな地域は外したほうが良いでしょう。</p><h3 id="h32577abc55">物件探し・不動産会社への相談</h3><p>エリアが決まったら物件探しを始めるために不動産会社へ相談をします。<br>不動産会社から学ぶというくらいのレベルから相談に入っても大丈夫です。<br>不動産投資初心者であれば、不動産会社からの情報は生きた情報になるため、物件を探してもらいつつ、収益物件について知っておかないといけないことも聞いておくと良いでしょう。</p><h3 id="h4c6394edef">物件の現地確認</h3><p>不動産会社から良い物件情報を提示されたら、実際に現地を確認します。<br>現地で確認すべきポイントはいくつかあります。<br>まず、不動産会社からもらった物件資料と現地に違いがないか確認します。<br>次に建物の外観に傷がないか、汚れているところはないかなどを確認し、駅や買い物施設への近さなども確認します。<br>自分が見に行った物件に住むとしたらどのようなことが気になるのかと、自分が住んだらと考えて現地を見ることが大切です。</p><h3 id="hdc4cb20686">賃貸借契約の内容や管理委託契約の内容を確認</h3><p>現地を見て問題がなければ、次に検討している賃貸借契約や管理委託契約の内容を精査します。<br>居住者との決め事である賃貸借契約や、管理会社との決め事である管理委託契約の内容で、収益物件の所有者に不利な事項はないか、賃貸人がすでに退去する予定になっていないかなど確認します。</p>

<p>不動産投資をしている中で、空室が続く、原状回復工事の費用が高い、そもそも対応の質が悪いなどの理由で、管理会社の変更を検討している方もいらっしゃることでしょう。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・賃貸管理の種類が分かる<br>・管理会社変更のメリットを知って、自分に適しているか判断できるようになる<br>・管理会社変更の注意点を知って、トラブルを防げるようになる<br>・手順を知って、実際に管理会社変更のための一歩を踏み出せる</blockquote>

<h2 id="h2779864c2e">オーナーチェンジ物件とは</h2><p>オーナーチェンジ物件とは、不動産の所有者が第三者に賃貸をして賃料を得ている物件のことをいいます。<br>販売図面の現況に「賃貸中」と書いてあればそれはオーナーチェンジ物件となります。<br>ちなみに、「居住中」と書いてある物件は所有者が住んでいるという意味で、オーナーチェンジ物件ではありませんので注意をしてください。</p>

<h2 id="h86f78f430f">賃貸管理の種類</h2><p>投資用不動産の賃貸管理には3つの種類があります。<br>それぞれ特徴やメリット・デメリットがあるので、どんな管理形態が自分に合っているかを考えながら確認してみてください。</p><h3 id="h758a0b1998">管理委託</h3><p>管理委託は管理会社に毎月手数料を支払って、家賃の収納代行のほか、設備などの故障があった場合はオーナーに代わって業者の手配などをします。<br><br>管理委託のメリットは面倒な事務手続きなどを不動産会社が全てやってくれることです。<br>家賃が滞納されている場合は賃借人に対して督促もしてくれるので、賃借人と面倒なやり取りをしたく無い方や、時間を取られたく無い方にオススメな管理形態です。<br><br>デメリットは毎月手数料がかかる為、家賃の収益率が若干目減りすることです。</p><h3 id="h21946a9e9d">サブリース</h3><p>サブリースは管理会社がオーナーと賃貸借契約を締結して、管理会社が自ら貸主となり賃借人に賃貸をする形式です。<br><br>この場合、オーナーが貸している相手は管理会社なので、管理会社は賃借人の入居の有無に関わらず毎月の家賃をオーナーに収めることになり、オーナーは空室になる心配が無くなるというのが最大のメリットです。<br><br>デメリットとしては管理会社から支払われる家賃が相場の70％から80％くらいになってしまうことです。つまり受け取れる家賃が大幅に目減りしてしまう可能性があります。<br><br>しかし、所有しているオーナーチェンジ物件を投資ローンで取得している場合で、毎月安定した家賃収入を得たい方にはお勧めの管理形態です。</p>

<h3 id="he732243b6e">直接管理</h3><p>直接管理は、文字通りオーナー自身が管理をする方法です。賃借人との間に管理会社を挟まないため、設備の故障等があれば直接対応をしたり、家賃の集金や督促もオーナー自身で対応をすることになります。<br><br>メリットは、管理委託やサブリースと違って管理会社に支払う手数料もなければ、サブリースのように家賃が目減りすることも無いので、家賃を最大化できるということです。<br><br>デメリットは、賃借人とのやり取りを直接対応することになるので、オーナーの時間や労力の負担があることです。</p><h2 id="h8a7a237571">管理会社の業務内容と管理手数料</h2><p>投資用不動産を保有して管理会社へ管理を依頼する場合の業務内容と、管理手数料について解説をします。</p><h3 id="h5ac78880ee">賃貸管理</h3><p>賃貸管理で行うことは主に以下の通りです。<br></p><ul><li>入居者募集</li><li>家賃集金業務</li><li>設備の故障があった場合の対応（費用はオーナー負担）</li><li>賃貸契約更新業務</li><li>退去立会業務</li><li>敷金精算業務</li><li>リフォーム提案</li></ul><p><br>手数料の相場は、一般的に家賃の3％から5％が多いのですが、数千円の定額性を採用している会社もあります。<br><br>また、管理を依頼しないで入居者の募集だけを依頼するという形式もあります。<br>この場合は入居者の募集と更新手続き、退去立会と敷金精算をしてくれるのが一般的です。</p><h3 id="h96c3624a69">建物管理</h3><p>建物管理で行うことは主に以下の通りです。<br>主にマンションやビル全体を管理している会社の業務となります。<br></p><ul><li>共用部分の清掃、ゴミ出し</li><li>修繕計画と立案と提案</li><li>管理費等の集金及び会計業務</li><li>総会などの運営</li></ul><p><br>建物管理は管理をする物件の規模によりますが、1ヶ月に数十万円から数百万円かかるのが一般的です。<br>アパートなどの小規模な共同住宅であれば賃貸管理で任せることが一般的です。</p><h2 id="h3e6a23fa9a">管理会社を変更するメリット</h2><p>それでは、管理会社を実際に変更したいと考えた場合、オーナーにはどんなメリットがあるのでしょうか<br>依頼する管理会社次第で入居率や収益率に大きく影響するので慎重に検討することが大切です。</p><h3 id="h550b32d142">管理費用を安くできる可能性がある</h3><p>管理会社を変更することで現在よりも管理費用が安くなる可能性があります。<br>賃貸管理の業務内容はどこの会社も似たり寄ったりなので、管理費用はなるべく安いところに依頼するのがオススメです。<br><br>他の管理会社を検討することで現在依頼している管理会社が管理費用を安くしてくれる場合もあるので、実際に管理会社の変更をする気はなかったとしても検討価値が十分にあります。</p><h3 id="hc2b91dfee1">契約内容に納得してから契約をできる</h3><p>賃貸管理の変更を検討する上で、実際に依頼した場合の管理内容等をしっかり確認して依頼できることもメリットの一つです。<br><br>オーナーチェンジ物件を購入して、前のオーナーの管理委託契約を引き継いだり、一度も管理会社を変更した経験が無い場合、比較検討することで現在の管理会社との良い部分、悪い部分が見えてくると思います。<br><br>本当に管理会社の変更が必要なのかという判断をする為にも契約内容を確認して進めるのがベストです。</p>

<h2 id="h8d9eb8741a">オーナーチェンジで管理会社を変更するときの注意点</h2><p>それでは、実際に管理会社を変更する際にはどんなことに注意したら良いのでしょうか。</p><h3 id="hdc0cbd5657">契約内容を確認する</h3><p>賃貸管理を依頼する場合、管理委託契約書の内容をよく確認してから契約を締結することが大切です。契約書は、主に以下の項目に注意して確認をしましょう。</p><h4 id="h622302756c">解約予告期間</h4><p>一般的に3ヶ月から6ヶ月を記載されていることが多いです。。<br>解約をしたいと思ってもすぐには出来ない場合が多いため、事前に確認をしておきましょう。</p><h4 id="h5c66882915">違約金</h4><p>契約期間の途中で解約する場合、違約金がかかるケースがあります。<br>どれくらいの違約金がかかるのかを必ず確認しましょう。</p><h4 id="heb93e9992f">特約</h4><p>その他に解約する際の特約があれば合わせて確認をしましょう。<br>後からこんなハズではなかったと後悔しないように注意をして下さい。</p><h3 id="h15a7c54c03">新しい管理会社は複数社比較する</h3><p>管理会社の変更を検討する場合は必ず2〜3社くらいは比較検討することをお勧めします。<br>比較検討することで管理手数料が安くなることもあります。<br><br>また、担当者が信頼できる人なのかというのも非常に重要です。<br><br>オーナーチェンジ物件は担当者の対応によって収益率が変わると言っても過言では有りませんので、費用面も重要ですが、担当者が信頼できる人物であるかどうかもチェックしましょう。</p><h2 id="h6292abea73">オーナーチェンジで管理会社を変更する手順</h2><p>管理会社を変更したいと思ったらまずは契約内容を確認して、管理委託契約の解除をする場合の内容を確認して下さい。<br><br>次に候補となる管理会社を2〜3社くらい問い合わせをして説明を受けて下さい。<br><br>比較検討をした上で信頼して任せられそうな会社が見つかった時点で、現在の管理会社の解約手続きをして、新たな管理会社へ委託するという流れです。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h381067eff0">Q1. オーナーチェンジ物件とは何ですか？</h3><blockquote>賃借人がいる状態で売買される物件のことです。</blockquote><h3 id="h3f246bf998">Q2. 管理の種類には何がありますか？</h3><blockquote>大きく、管理委託、サブリース、直接管理があります。</blockquote><h3 id="hd75fad1f5e">Q3. 管理委託、サブリースの手数料はどのくらいでしょうか？</h3><blockquote>管理委託で3〜5％、サブリースは5〜15％程度ですが、会社によってまちまちです。<br>サービス内容も異なりますで、複数社に問い合わせて比較することをお勧めします。</blockquote><h3 id="h1621264f1f">Q4. 管理会社変更のメリットは何ですか？</h3><blockquote>「管理費用を安くできる可能性がある」「契約内容に納得してから契約をできる」などです。</blockquote><h3 id="hfdaf0ae2dc">Q5. 管理会社を変更するときの注意点は何ですか？</h3><blockquote>「契約内容を確認する」、「新しい管理会社は複数社比較する」などです。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回はオーナーチェンジ物件の管理会社の変更方法について解説しました。<br>冒頭でお話したとおり、管理会社選びは不動産投資をする上で、収益率や空室率などを左右する重要な項目となります。<br>定期的に見直しをして常に最適な運営ができるようにしましょう。</p>

収益物件の管理は、委託、サブリースなどの種類があります。この記事では、オーナーチェンジに着目して、管理会社の業務内容や契約の種類、変更するときの手順や注意点を解説します。

【オーナーチェンジ】管理会社を変えたい！トラブルを防ぐための注意点と基礎知識

<h3 id="hb52a161208">買い付け申込書の提出</h3><p>物件の現地を確認し、書類の内容も確認し問題がなければ、収益物件を購入する意思表示を売主に示します。<br>この意思表示を示す方法は、買い付け申込書（不動産購入申込書）に記入し売主に提出します。<br>この意思表示を示すことによって、初めて売主に対して収益物件の値段交渉などをすることが可能になります。<br>そのため、まだ打ち合わせが続き、申し込みしたからといって必ず購入できるわけではありません。</p><h3 id="hdff6655f3d">ローンの審査申し込み</h3><p>売主に買い付け申込書を提出し、条件交渉が通ったらローン審査の申し込みをおこないます。<br>ローンを借りる金融機関は指定になっていることはあまりないため、不動産会社から紹介された金融機関でも、自分で調査した金融機関を利用しても構いません。</p>

<h3 id="hd35f371dd4">売買契約の締結</h3><p>ローン審査の申し込みをおこない、審査に通れば収益物件の売買契約に進むことができます。<br>不動産売買契約では、物件の説明である重要事項説明というものも同時におこなわれます。<br>重要事項説明と不動産売買契約で取り決めする内容は非常に大切なことのため、内容がわからないまま契約をしないようにしましょう。</p>

<p>不動産契約と言うと、「手続きが面倒」「書類の数が多すぎる」などのイメージを持ってはいないでしょうか？事実、これだけIT化が進んでいる現代でも、不動産関連の法律が流れに追いついていなかったことから、不動産契約は紙ベースでの手続きが主流になっていました。<br>&nbsp;<br>ところが、昨今デジタル改革関連法が成立したことを契機として、少しずつ不動産契約にもオンライン化の流れが生じています。今回はオンライン契約に興味があるものの、その有効性に不安がある方や具体的な手順が知りたい方向けに、オンライン上での不動産契約の特徴や方法を詳しく解説していきますのでチェックしてください。</p>

<h2 id="h2bf307a8fe">オンラインによる不動産契約とは</h2><p>オンラインによる不動産契約とは具体的にどの部分を指すのでしょうか。基本的にオンラインによる不動産契約においては、2022年5月18日に施行された「改正宅地建物取引業法」により、不動産取引における電子契約が解禁されました。。<br>&nbsp;<br>気になる書面への押印や氏名の記入に関しては、デジタル改革関連法により不要となり、電子契約で完結させることが可能になりました。もちろん、不正防止用の特殊技術も開発され、書類の偽造や改ざんの心配もないと言えます。</p><h2 id="he197ef1493">なぜ今オンライン化が加速しているのか？</h2><p>オンライン上への移行が加速化している不動産契約ですが、なぜここへきて急加速しているのでしょうか。実は以前より不動産賃貸契約においても、申し込みや物件の内見、各種相談など一部では、積極的にIT技術が取り入れられていました。<br>&nbsp;<br>ところが、宅地建物取引業法と呼ばれる法律により「重要事項説明書」「売買借契約書」に関しては押印・氏名表記をした書面交付・対面による重要事項説明が原則として必要と決められていたために、この点がネックとなり不動産契約の完全オンライン化が実現できずにいたのです。<br>&nbsp;<br>その課題解決に一役買うことになったのが2021年のデジタル改革関連法施行です。これによりまず、賃貸借契約における各種書類手続きもオンライン上で行えるようになり、次いで2022年の改正宅地建物取引業法により、不動産取引のオンライン化が急加速しています。</p><h3 id="h0471c49555">重要事項説明について</h3><p>デジタル改革関連法成立以前は、重要事項説明がオンライン上で行えないことが完全オンライン化への足かせとなっていたと上述しましたが、そもそも重要事項説明とはどういった手続きなのでしょうか。重要事項説明とは、文字通り「売買契約に関して重要な事項（売買代金・物件の状況・違約金・マンションの管理規約の定めなど）について購入希望者に説明をする手続き」を指します。<br>&nbsp;<br>重要事項説明は原則として重要事項説明書を手元に置いたうえで、対面式で行うものと定められていました。しかしながら、デジタル改革関連法成立によりITを利用して行うことも可能になり、ITを利用した重要事項説明である「IT重説」という言葉も生まれたのです。</p>

<h2 id="h440214f0b3">オンライン上で不動産契約をする5つのメリットとは</h2><p>オンライン上で非対面にて不動産契約を行えることに魅力を感じる一方で、有効性やトラブルなどに懸念を持たれる方も少なくないでしょう。ここでは、そのような懸念点を払拭するために不動産契約をするメリットについて解説します。</p><h3 id="h382d5e8de4">時間短縮可能</h3><p>メリットの一つ目に「契約完了までの時間を短縮可能」という点が挙げられますね。契約のために不動産会社まで出向くのは遠距離での引越しを検討している方にとっては大きな時間ロスでしょう。<br>&nbsp;<br>その点、オンラインだけで申し込みから、内見、契約まで完結することができれば、どれだけ時間を短縮できるかは容易に想像がつきますね。また、電子契約解禁に伴いスマホやPCで書類入力が可能になったため、スムーズかつストレスフリーで書類作成が可能です。記入ミスがあっても、その度に書類の再送をする手間もなくスマホでポチッとするだけで解決できることでしょう。</p><h3 id="h9be21ec49b">スケジュール調整がスムーズ</h3><p>続いて「スケジュール調整がスムーズになる」という点がオンライン上でのメリットに挙げられます。従来の対面式における契約では、売主、買主、不動産会社の担当者の都合がよい時間を見つけ出すのに苦労してスケジュール調整が難航するケースも少なくなかったはずです。<br>&nbsp;<br>オンライン上での契約であれば、場所を問わずに行えることから、仕事のある平日であっても自宅で対応が可能になるため、スケジュール調整はぐんと楽になります。</p><h3 id="hfce5458a9d">契約時のやりとりを録画可能</h3><p>「重説などのやりとりを録画することが可能」という点もメリットです。原則としてIT重説を行う際はやり取りを録画することになっています。不動産契約は大きな金額の流れが発生する契約のため、細かい部分の見落としや不正を気にする方も少なくないと思われますね。<br>&nbsp;<br>そのような方にとっても、やりとりをすべて録画可能なオンライン契約は従来の対面式の契約以上に信頼を置けるのではないでしょうか。</p><h3 id="h4679a9092a">印紙代が不要</h3><p>通常、売買契約書には印紙税がかかります。<br>印紙税は契約金額によって変わり、1,000万円〜5,000万円以下で1万円、5,000万円〜1億円以下で3万円と定められています。<br>電子契約では、この印紙税が課税されないため、費用を節約することができます。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7a2c3c8e40cf41349e58f70b21b53b16/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%99%82%E3%81%AE%E5%8D%B0%E7%B4%99%E7%A8%8E%E9%A1%8D.png" alt=""></p><h3 id="hdcf0377a38">書類をデータで保管できる</h3><p>電子契約では、契約書類をデータで保管できることもメリットです。万が一、自宅が自然災害等の被害を受けてしまったとき、紙の書類だと紛失や破損してしまう可能性が高いですが、データで保管することでそのリスクを軽減することができます。</p>

<h2 id="hc3c8a78d94">オンライン契約の手順とは</h2><p>オンラインでの不動産契約手順を見ていきましょう。ここでは不動産の電子契約の手順を解説します。<br>&nbsp;</p><ol><li>IT重説を行うための機器設定、ネットワーク環境を整備する。</li><li>映像および音声にてコミュニケーション可能なツールをインストールする。</li><li>IT重説利用の同意書を作成、電子化して電子署名をしてもらう。</li><li>接続テストを行い、音声、動画に問題ないことを確認する。</li><li>「重要事項説明書」「賃貸契約書」を受け取り、宅地建物取引士の署名を確認。</li><li>「重要事項説明書」「身分証明書」を手元に置きながらIT重説を実施。</li></ol><p>&nbsp;<br>以上が、不動産のオンライン契約の大まかな手順になるため、押さえておきましょう。問い合わせから、相談および物件の内見もオンラインで行えば、非対面で契約を完結できますね。</p>

<h2 id="he7f6c8c463">オンライン契約での注意点とは</h2><p>不動産のオンライン契約は便利な一方で、押さえておくべき注意点もあります。注意点を把握し、不安を解消した上でオンライン契約に臨みましょう。</p><h3 id="h47f131ec69">インターネット環境を整える。</h3><p>IT重説を行っている間に、通信が途切れ中断してしまうことは極力避けたいところです。あらためてスケジュール調整を行うことは手間になりますし、中断中に勝手に重説が進められてしまう可能性もあります。そのため、安定した通信環境で実施できるように準備をしておきましょう。<br>&nbsp;<br>また、IT重説は原則として録画を行い、トラブル発生時には事実確認用に有効なため、音声はもちろん、書類内容をしっかり認識できるよう一定水準以上の画質を維持できるようにしておいてください。</p><h3 id="h29aebf644c">必要書類、身分証明書を準備する。</h3><p>オンライン契約は従来の対面契約同様に書類を手元に用意した上で、進めていきますので、必ず不足の無いように準備しておきましょう。また、身分証明書の掲示を求められるケースもあるため、うっかり忘れてしまうことの無いように注意してください。</p><h3 id="ha13fce1eb9">決済（引き渡し）は原則対面で行うことが多い</h3><p>不動産売買では、重要事項説明、売買契約をオンラインで行うことは可能ですが、決済（引き渡し）は、取引の安全性の観点から、対面で行うことがほとんどです。不動産売買取引のすべてがオンラインで完結するわけではないことは、あらかじめ知っておきましょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オンライン上での不動産契約について、特徴から手順・注意事項を解説してきました。デジタル改革関連法の成立により、オンライン化が進み始めている不動産契約ですが、売買契約は、まだまだ対面での実施がほとんどというのが現状です。<br>まだオンライン契約が広く認知されていないことや紙ベースでの契約への愛着・安心によるものと考えられますが、今後、オンライン契約の割合が増えていくことは間違いないでしょう。<br>&nbsp;<br>これから、不動産の売買を予定されている方は、この機会にぜひオンライン不動産契約も検討してみてはいかがでしょうか。</p>

2022年5月から不動産の売買契約をオンライン上で行えるようになりました。この記事では、オンライン化が進む背景や、メリットデメリット、契約の流れについて解説します。

不動産契約はオンライン上で行う時代に？契約手順や注意点を解説

<h3 id="ha0d6883aac">ローンの本審査申し込み</h3><p>不動産売買契約が完了したら、次にローンの本審査に移ります。<br>売買契約前におこなったローン審査は仮審査で、仮審査を元に本審査をおこないます。<br>ローン本審査には多くの資料が必要になるため、あらかじめローンを借りるために用意しておかなければならない書類を金融機関に聞いておくと良いでしょう。</p><h3 id="hb38059c384">物件の引き渡し</h3><p>ローンの本審査に通過したら収益物件の引き渡しをおこないます。<br>引き渡しを受けたら収益不動産が自分の所有物になるため、運用はここから開始となります。</p>

<h2 id="h184aaa9ead">オーナーチェンジ物件を購入するときの注意点</h2><p>オーナーチェンジ物件を購入するときには注意しておくべきことがいくつかあります。<br>ここからは、オーナーチェンジ物件を購入するときに注意すべきことを解説していきます。</p><h3 id="he5c00e08a2">賃貸借契約の内容を確認する</h3><p>不動産投資をするにあたり、賃貸人との賃貸借契約事項の内容はかなり重要となります。<br>例えば、更新料がもらえるという契約であれば運用利回りは上がるでしょうし、退去時には敷金を全額返還するなどになっていた場合は利回りが下がってしまいます。<br>賃借人すべての賃貸借契約を確認し、自分に有利な事項、不利な事項を確認しなければなりません。</p>

<h3 id="h25317bb007">賃借人の属性や、トラブル履歴を確認する</h3><p>賃貸契約書ではわからない事項も確認する必要があります。<br>もし、賃借人の中に他人に迷惑をかける人物がいた場合、他の賃借人が退去してしまったり、新たな入居者が入りづらくなってしまったりします。<br>そのようなことを防止するため、賃借人の人柄やトラブル履歴などはしっかりと調査する必要があります。</p><h3 id="hf19b193f01">修繕履歴などを確認し、できる限り室内の状況を把握する</h3><p>不動産はメンテナンスをしないと汚れや建物寿命が短くなります。<br>汚れたり、老朽化したりした不動産は貸しづらくなるため、収益物件のどこを補修したことがあるのかなどはしっかりと確認しておきましょう。</p><h3 id="hb5051c0763">管理会社との管理委託契約の内容を確認する</h3><p>収益物件を管理している管理会社とどのような管理委託契約をしているのかも見ておく必要があります。<br>管理の仕事内容が少ないのにも関わらず、管理料などが高いという場合もあります。<br>管理会社を変更して運用利回りが上がったということも多くあるため、他の管理会社に任せたときとの比較をしておくことが大切です。</p><h3 id="h679b789621">出口戦略も意識して物件を選ぶ</h3><p>不動産投資は購入した不動産を売却するときまでを計画しなければなりません。<br>つまり、売却益がどのくらい出るのかも運用計画に入れておかなければならないということです。<br>売却までが運用のため月々の収益で利益が出なくても、売却のときに総合して利益が出ていれば、その不動産投資は成功です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h65de70f6f3">Q1. 収益不動産とは何ですか？</h3><blockquote>一定期間で所得を生み出してくれる不動産のことです。マンションやアパートの他、太陽光発電やリートと呼ばれる証券化された不動産、他人が耕作している農地も収益不動産です。</blockquote><h3 id="h20fa24dab4">Q2. オーナーチェンジ物件とは何ですか？</h3><blockquote>賃借人がいる状態で売買される物件のことです。</blockquote><h3 id="he878f42dd5">Q3. オーナーチェンジ物件を購入するメリットは何ですか？</h3><blockquote>（1）既に賃借人がいるため購入後すぐに収入が発生する（2）今後の運用見通しを立てやすいといったメリットがあります。</blockquote><h3 id="ha0f7ebddbc">Q4. オーナーチェンジ物件を購入して投資をするときの流れはどのようになりますか？</h3><blockquote>（1）投資目標を決める（2）不動産投資について情報収集をする（3）自己資金の金額を確認し予算を決める（4）エリアを決める（5）物件探し・不動産会社へ相談する（6）物件の現地確認をする（7）賃貸借契約の内容や管理委託契約の内容を確認する（8）買付申込書を提出する（9）ローン審査を申し込む（10）売買契約を締結する（11）ローン本審査を申し込む（12）物件の引き渡しを受ける、の流れで進みます。</blockquote><h3 id="h0beaadb65a">Q5. オーナーチェンジ物件は内見ができないことが多いですが、現地確認した方が良いですか？</h3><blockquote>マンションの管理状態や、近隣に嫌悪施設がないかを確認しておいた方が良いです。</blockquote><h3 id="h190ed026ce">Q6. 購入前に確認しておくべきことはありますか？</h3><blockquote>賃貸借契約の内容や、管理会社との契約内容を確認しておきましょう。<br>また、入居者とのトラブルがないか確認しておくことで購入後の運用がスムーズになります。</blockquote><h3 id="hce35890af3">Q7. 前オーナーから引き継いでおいた方が良いことはありますか？</h3><blockquote>修繕履歴とともに、修繕を依頼した業者についても聞いておくと良いでしょう。<br>何かトラブルがあったときに対応してもらえる可能性があり、自分で業者を探す手間を省くこともできます。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資は敷居が高いと思われがちですが、きちんとした準備と手順を踏んでいれば、通常の不動産売買と進め方はそこまで大きくありません。<br>ただし、投資計画だけはしっかりとおこなっておく必要があります。<br>計画が正確なものであれば、金銭的な部分での間違いは起きづらくなります。<br>もし運用計画を立てるのが心配ということであれば、専門家である不動産会社かファイナンシャルプランナーなどに相談すると良いでしょう。</p>

収益物件という言葉を知っていますか？この記事では、収益物件（オーナーチェンジ物件）を購入して不動産投資を始める方法・手順について解説をしています。

収益物件とは？オーナーチェンジでの不動産投資の始め方

<p>「安定収入のためにサブリース契約をしていたけど、サブリース物件は売却するのが難しいって本当なのかな？」<br>サブリース物件は安定した賃料収入が得られる反面、解約の条件が厳しく、サブリース契約をしているマンションの売却は難しいと聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。<br><br>事実として、サブリース物件は投資家に避けられる傾向もあり、売買価格が下がってしまい損をしてしまうケースもあります。<br>しかし、サブリース物件であっても、きちんとした手続きによって解約すればスムーズに売却することもできます。<br>今回は、サブリース契約の概要はもちろん、サブリースを解約してマンションを売却するまでの流れや注意点について詳しく解説していきます。</p>

<h2 id="hebe06391a5">サブリース物件とは？</h2><p>サブリース物件とは、不動産所有者が物件をサブリース会社に賃貸し、サブリース会社から賃料をもらう仕組みになります。<br>サブリース会社は、オーナーに賃料を払う代わりに、賃貸した物件を一般の入居者に転貸をします。<br><br>そして、オーナーに支払う賃料との差額がサブリース会社の利益になっています。<br>サブリース物件は空室であったとしても、サブリース会社から決まった賃料を受け取ることができますし、入居者が退去した際にも、特に手続きや手間暇がかかりません。<br><br>一方で、サブリース会社から受け取る賃料は、一般的に賃貸した際の賃料の80％から90％になり、満室稼働した場合に収益の最大化ができないというデメリットもあります。<br><br>また、大きな注意点として、オーナーとサブリース会社との関係が、貸主と借主であるということです。<br>借地借家法という借主を保護する法律によって、借主であるサブリース会社が有利になり、オーナーが損をしてしまうケースもあります。</p><h2 id="hb469cdbfe5">サブリース物件が売却しにくい2つの理由</h2><p>サブリース物件は、サブリースの解約をせずに売却するにはハードルが高いといわれています。<br>サブリース物件が売却しにくい2つの理由について解説していきます。</p><h3 id="h0ef621da38">解約条件が厳しい</h3><p>サブリース物件は、借主であるサブリース会社が借地借家法により保護されているため、サブリース契約を解約するのが難しいです。<br>サブリース契約が普通賃貸借契約の場合、法律上はサブリース会社が保護されるため、オーナーの一方的な意向で解約ができない、もしくは解約に期間の制限や、多額の違約金がかかるケースがあります。<br>サブリース物件は借主であるサブリース会社による制限が多いため、サブリース物件の購入は敬遠されがちになってしまいます。</p><h3 id="h65445a66b6">手数料が高く利回りは低い</h3><p>サブリース物件は、通常の賃料よりも10％から20％低い利回りが収益になります。<br>もちろん、空室リスクによる収益の減少を避けられるというメリットもありますが、安定的に入居者がいる場合には、収益の最大化が狙えず、投資家に避けられる傾向があります。<br><br>サブリースの手数料が高いということは、表面利回りも大きく下がってしまいますので、投資家にとって魅力が低い物件と見なされてしまいますので、サブリース契約をしたまま不動産を売却するのは難しくなってしまいます。</p>

<h2 id="hd31822a820">サブリース物件を売却するまでの流れ</h2><p>サブリース物件を売却する場合、サブリース契約を解約して利回りを改善して売却するのが一般的です。<br>もし、サブリース契約が解約できない場合には、サブリース契約を引き継いで売却することになります。<br>サブリース物件を解約する場合と、解約せずに売却する場合とに分けて、売却までの流れを確認していきましょう。</p><h3 id="he095da19a4">サブリース契約の解約条件を確認</h3><p>サブリース物件の売却を進めるには、何よりも最初にサブリース契約の解約条件を確認するようにしましょう。<br>オーナーにとって不利になりすぎるサブリース契約がサブリース会社によって多数結ばれたことによって、サブリースを巡るトラブルが多くなっています。<br><br>そのため、比較的、オーナーにとって損が少ない解約ができるサブリース契約も増えてきています。<br>まずは、サブリース契約の解約条件について、契約書から確認するようにしましょう。</p><h2 id="h711e4b3d01">サブリース解約の通知書を出す</h2><p>サブリース契約を解約するために、サブリース会社にサブリース解約の通知書を作成して提出します。<br>解約日や違約金の支払いについてなど、内容をきちんとまとめて提出するようにしましょう。<br>サブリース会社が同意をしてくれれば、契約を解除して物件の売却に進むことができます。</p><h3 id="h4dc38e8b6f">新しい所有者から入居者に通知をする</h3><p>サブリース契約を解約して売約したら、新しい所有者、もしくは新しい管理会社から入居者に連絡をします。<br>敷金や火災保険、保証会社や24時間サポートサービスなど、サブリース会社から移行されることになります。<br>この際、移行できるサービスとできないサービスがあるので、事前にサブリース会社に確認をしておきましょう。</p><h3 id="h33ac8c574b">サブリースを解約できない場合は継承する</h3><p>サブリース契約の解約ができない場合には、サブリース契約を引き継いで、新しいオーナーに継承する流れでの物件売却になります。<br>基本的には、売主、買主、そしてサブリース会社の3者による合意が必要になります。<br>通常、すでに締結されているサブリース契約をそのまま引き継ぐことになりますが、契約内容に変更がある場合には詳細に明記して後でトラブルにならないようにします。</p>

<h2 id="h62661cb192">サブリース物件を解約して売却する際の3つの注意点</h2><p>サブリース物件を売却する場合、サブリース契約を解約してから売却をする方法が一般的になります。<br>サブリース物件を解約する場合、気をつけるべき3つの注意点があります。</p><h3 id="h301497039e">解約には正当事由が必要</h3><p>サブリース契約を解約するには正当事由が必要になります。</p><ul><li>ローンの支払いが困難で売却しなくてはならない</li><li>サブリース解約に必要な違約金を支払った</li><li>建物の劣化から取り壊しの必要がある</li></ul><p><br>このように、サブリース契約を解除するべき正当な理由が必要になります。<br>正当事由がなくサブリースを解約する場合には、裁判所で解約理由を認めてもらう必要がでてきます。<br>もちろん、費用や時間がかかってしまいますので、サブリース契約の契約条文をよく確認して、サブリース会社と合意解除できるように適切な対応が必要です。</p><h3 id="ha0c856b30a">解約違約金</h3><p>サブリース契約には、一定の違約金を支払うことで解約できると定められているケースがあります。<br>違約金は賃料の3ヶ月分から1年分という高額になるケースが多く、せっかく物件を売却しても違約金で手残りが少なくなってしまうこともあります。<br>契約書の条文は事前によく確認をして、サブリースの解約にはどのくらいの費用がかかるのかを確認しておきましょう。</p><h3 id="h994869c924">引き継ぎ事項の確認</h3><p>サブリース物件の場合、賃貸している部屋には入居者がいるケースが多いです。<br>サブリース契約を解約して、新しいオーナーに売却する場合、すでに入居している入居者との賃貸契約書の引き継ぎ、もしくは契約の結び直しが必要になります。<br><br>既存の賃貸契約によっては、更新料や保証会社の有無、火災保険の取り決めなど、引き継ぎができるものと、再度、新規で契約をしなくてはならないものがあります。<br>入居者に新しい管理会社が担当になることを通知、了承を頂く必要もありますので、スムーズに引き継ぎができないとトラブルの原因になるので注意が必要です。</p><h2 id="h935ec430a1">５．サブリースの解約から売却までのまとめ</h2><p>サブリース物件は、サブリース会社から安定的な収益を得られる反面、解約するのが難しく、不動産投資から得られる利回りを最大化できないというデメリットもあります。<br>サブリース自体は、不動産投資のリスクを減らすことができる便利なサービスですが、サブリースについての知識がないと、サブリース会社にいわれるがままに不利な契約を結んで損をしてしまうこともあります。<br><br>サブリース物件を売却する際には、サブリース契約の内容をきちんと確かめ、解約するための期間や違約金などの条件を踏まえて進めていきましょう。<br>サブリース物件でもサブリース契約の解約をすることでスムーズに売却をすることもできます。<br>是非、サブリースについて理解を深め、円滑にマンション売却をしていけるようにしてくださいね。</p>

<p>入居者がいる状態で収益物件を売買する「オーナーチェンジ」。賃料収入もあるはずなのに、なぜ売却するのか気になったことはありませんか？<br><br>オーナーチェンジ物件を購入しようとしている方の多くは投資目的です。儲からなければ意味がありませんよね。<br><br>売却理由は、その物件を購入しても良いか、危険かを判断する重要な材料の一つになります。<br><br>この記事では、オーナーチェンジ物件の売却理由を紐解きながら、物件を見極める視点を解説します。<br></p><h2 id="h2a34473bf0">オーナーチェンジ物件とは？</h2><p>オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で販売されている収益物件になります。<br>つまり、物件のオーナー（所有者）のみ変わる物件ということです。<br>区分マンション、アパート1棟など種類は異なっていても、入居者が居住中のままオーナーが変更になる場合はオーナーチェンジ物件と呼ばれます。</p>

<h2 id="h3be15aa7ff">なぜ売る？オーナーチェンジ物件を売却する7つのケース</h2><p>それでは早速、売却理由を紹介しています。<br>危険度と注意ポイントも記載していますので、参考にして見てください。<br></p><h3 id="h351f9b50ce">理由1：物件が満室になり価値が高くなった【危険度：★☆☆☆☆】</h3><p>まずは1棟もの特有のケースです。<br><br>不動産投資の上級者がオーナーである場合が多いですが、空室が多かった物件を安く購入し、満室にして価値を高め、キャピタルゲイン狙いで売却しているようなケースです。<br><br>満室であれば家賃収入も高く、数字上は非常に魅力的に見える物件が多いのが特徴です。<br><br>しかし、適正な方法以外で空室を埋めていた場合は、購入後すぐに入居者が退去してしまう、という事態も考えられます。<br>面倒でも、レントロールに目を通し、違和感がないか、入居者の属性は問題ないか確認するようにしましょう。<br><br>また、一棟ものは設備の交換や修理が同じタイミングで複数発生する可能性もあるため、そのことも視野に入れて購入を検討してください。<br></p><h3 id="h11d66a611c">理由2：資金が必要になった【危険度：★☆☆☆☆】</h3><p>まとまった資金を調達するために売却するケースです。<br>区分マンションでもよくあり、以下のような理由が挙げられます。</p><ul><li>他の収益物件を購入</li><li>事業資金に充当</li><li>借金返済</li><li>子どもの学費</li><li>自宅購入費用</li></ul><p><br>この場合は、売主の事情によるものなので、売却理由としての危険度は低いです。</p><h3 id="h4f5e5fd5e8">理由3：いずれ住む予定だったが、その予定がなくなった【危険度：★☆☆☆☆】</h3><p>転勤等で、数年後にまた戻ってくる予定で一定期間限定で賃貸に出したけれど、戻る予定がなくなったというケースです。<br><br>賃貸のままでも良いけれど、遠方で管理も手間という理由や、転勤先で新たに自宅を購入するために、ローンを完済しておきたい、といったニーズが挙げられます。</p>

<h3 id="hb4b4c87280">理由4：相続が発生して管理が難しくなった【危険度：★★☆☆☆】</h3><p>収益物件を相続したけれど、未経験である不動産管理をする手間やリスクを避け、早く売却して現金化をしたいといったケースです。<br><br>また、相続税の支払いのために、現金化を急ぐという理由で相場よりも安く販売される場合もあります。<br><br>物件の詳細をわかっている人ないない場合があるため、賃貸借契約書や修繕履歴などが揃っているか、管理会社との契約がどうなっているのかなど、確認しておく必要があります。</p>

<h3 id="h5495d88f0d">理由5：収支が悪化した【危険度：★★★☆☆】</h3><p>収支悪化の理由によっては危険度がぐっと高くなります。<br>収支悪化には以下のような理由があげられます。</p><ul><li>返済比率が大きく月々の返済額が大きい</li><li>管理費や修繕積立金が増額になり、支出が増えた</li><li>設備の修繕費がかさんだ</li><li>想定より低い賃料で貸してしまった</li></ul><p><br>最初の理由は、オーナー個人が起因になるため危険度は低いです。<br><br>管理費等の値上げについては、マンションに長期計画が作成されているのか、今後の値上げ計画はあるのかを確認して、許容できるか判断しましょう。<br><br>設備の故障は、どの物件でも起こります。<br>何の設備がどんな理由で修繕が必要になったのかを確認しましょう。<br><br>老朽化が原因であれば、修繕履歴を確認の上、他の設備があとどのくらいで修繕が発生しそうか、支出を予測しておきましょう。<br>（設備の修繕をめぐって、入居者とオーナーが揉めているケースも考えられますので、少し注意が必要です）</p>

<h3 id="hcdab0290c9">理由6：建物や設備の老朽化【危険度：★★★★☆】</h3><p>前項と似ていますが、これは、建物や設備の老朽化によるトラブルや修繕費の高騰を「見越して」売却しているケースです。<br><br>今後、修繕費や対応コストがかさむ可能性があるため、築年が経過しているのに、一度も修繕履歴がない物件は慎重に検討しましょう。<br><br>また、長期修繕計画が作成されていない物件などは、今後修繕積立金が旧に値上げされたりする可能性もあるため、建物自体の管理状況も注視する必要があります。<br></p><h3 id="h6469ce1a5f">理由7：入居者の属性に問題がある【危険度：★★★★★】</h3><p><br>危険度がぐっと高くなるのが、入居者に問題がある場合です。<br>例えば、</p><ul><li>家賃の滞納が多い</li><li>近隣住民とトラブルを頻繁に起こす</li><li>難癖に近いクレームが多い</li><li>大幅な家賃交渉をしている</li><li>無理な修繕を依頼してくる</li></ul><p>こういった条件に当てはまる入居者がいる場合、少し損をしても売ってしまいたいというオーナーは少なくありません。<br><br>また、入居者に問題があるかというのはオーナー、もしくは不動産会社の担当者にきちんと聞かないと教えてもらえないケースもあります。<br>どんな入居者なのかはきちんとヒアリングをして、回答が曖昧であったり、不信感を感じるようであれば、数値上魅力的な物件であっても見送るのが吉の場合も多いです。</p><h2 id="h28d4f4ebc4">オーナーチェンジで確認すべきチェックポイント</h2><p>上記を踏まえて、オーナーチェンジで確認すべきポイントをまとめておきます。</p><h3 id="h8443930fbb">入居者関連</h3><ul><li>入居者属性</li><li>入居者とのトラブル</li><li>賃貸借契約書の内容</li></ul><p><br></p><h3 id="hc901011724">修繕関連</h3><ul><li>修繕履歴を確認する</li></ul><p><br></p><h3 id="h58d7fad9b1">建物関連</h3><ul><li>管理費等の値上げ計画の有無と金額</li><li>建物の管理状況</li></ul><p><br></p><h3 id="h4f6fea3f36">管理関係</h3><ul><li>管理会社との契約内容</li></ul><p><br></p><h3 id="ha739b3b8f6">その他</h3><ul><li>部屋の位置</li><li>周辺環境</li></ul>

<h2 id="hdf501595a4">【売りたい人向け】懸念事項がある収益物件を売却するには？</h2><p>ここまで、オーナーチェンジ物件の購入検討者向けの内容でしたが、ここで、売却検討者向けの内容に、売却理由が渋いときにどのような売却戦略が良いのかを記載します。<br></p><h3 id="hee2657c691">売却期限が決まっていない</h3><p>売却期限が決まっていない場合は、賃借人と交渉してみるのも一つの手です。<br></p><h4 id="ha243603b74">退去交渉をする（普通借の場合）</h4><p>高く売却したから、という理由で入居者を退去させることはできず、更新を阻止することもできません。<br><br>そのため、立退料を支払う前提で交渉するか、<br>再契約不可の定期借家契約に切り替えた上で、契約満了を待つ、という手法になります。<br><br>定期借家に切り替える際は、賃料減額などでお得感を出したうえで交渉していくことが一般的です。</p><h4 id="h4973aa315c">賃料値上げをする</h4><p>賃料を値上げして、利回りを高くすることで売却しやすくする方法です。<br>ただし、賃借人も簡単には受け入れてもらえない可能性が高いです。</p><h3 id="h4b6e78f9a5">売却期限が決まっている</h3><h4 id="hbd8645dfa4">値下げ</h4><p>売却期限が決まっている場合は、長期戦が見込まれる退去交渉や値上げ交渉は効率的ではありません。<br>残念ながら、値下げをするのが効果的な手段になります。</p><h4 id="h29805b6b99">買取業者</h4><p>とにかく早く売却したいという場合は、買取業者への売却も検討しましょう。<br>ただし、買取価格は市場価格よりも低くなるのが一般的です。<br>賃料収入を得ながら長期的に売却活動をするのと、すっぱり売却してしまうのと、どちらがメリットが大きいかを考えてから決めるのがおすすめです。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h81ada1b267">Q1. オーナーチェンジ物件とは？</h3><p><span style="color:#333333">オーナーチェンジ物件とは、入居者が居住している状態で販売されている収益物件です。</span><br></p><h3 id="h95c015ed1e">Q2. オーナーチェンジ物件を売却するケースは？</h3><p>以下のようなケースがあります。</p><ul><li>満室になった（一棟マンションのとき）</li><li>資金が必要になった</li><li>住む予定がなくなった</li><li>管理が煩わしい</li><li>収支が悪化した▶︎注意</li><li>建物の老朽化▶︎注意</li><li>入居者とのトラブル▶︎注意</li></ul><p><br></p><h3 id="hdbf1e5835f">Q3. オーナーチェンジ物件を購入するときに確認すべきことは？</h3><p>少なくとも以下は確認しましょう。</p><ul><li>どんな人が住んでいるか</li><li>トラブルは発生していないか</li><li>修繕積立金などの値上げの予定はないか</li><li>周辺環境は問題ないか</li></ul><p><br></p><h3 id="h358735da49">Q4. より良い条件で収益物件を売却するには？</h3><p>以下のような対策があります。</p><ul><li>退去交渉</li><li>賃料値上げ</li></ul><p><br></p><h3 id="h0cb551e841">Q5. 買取業者に売るのはどんなとき？</h3><p>以下のような場合は買取業者も検討しましょう。</p><ul><li>至急売却したいとき</li><li>室内の状態が悪いとき</li><li>利回りが低いとき</li><li>築年が経過しているとき</li></ul><p><br></p>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件の売却理由ごとに、注意点を解説しました。<br>これから購入される方にはより良い物件の購入のために、<br>売却を検討されている方にはより良い条件での売却のために、この記事が参考になれば幸いです。</p>

オーナーチェンジ物件の売却理由と原因がわかれば、良い物件の購入にぐっと近づきます。この記事では、オーナーチェンジ物件の売却理由と注意ポイントを解説しています。

【売却理由から探る】良い収益物件の見極め方｜オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか？

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hed00ada740">Q1. サブリースとは何ですか？</h3><blockquote>不動産所有者▶︎サブリース会社に「賃貸」し<br>サブリース会社▶︎一般の入居者に「転貸」する仕組みです。</blockquote><h3 id="h365e04b4c1">Q2. サブリースのメリットは何ですか？</h3><blockquote>空室であったとしても、サブリース会社から決まった賃料を受け取れることです。</blockquote><h3 id="hf3cfff7c09">Q3. サブリースで注意すべきことは何ですか？</h3><blockquote>オーナーとサブリース会社との関係が、貸主と借主であるということです。</blockquote><h3 id="hc6a8dcab76">Q4. サブリースのデメリットは何ですか？</h3><blockquote>サブリース会社から受け取る賃料は、一般的に賃貸した際の賃料の80％から90％になり、満室稼働した場合に収益の最大化ができないことです。</blockquote><h3 id="h6937472d68">Q5. サブリース物件が売却しにくいのはなぜですか？</h3><blockquote>（1）契約解除の条件が厳しいこと（2）手数料が高く利回りが低くなりやすいことなどが挙げられます。</blockquote><h3 id="hdc007ab3f5">Q6. サブリースを解除したいときに最初にするべきことは何ですか？</h3><blockquote>サブリース会社との契約書で、解除条件を確認してください。<br>その後、サブリース会社の担当者に相談をしてください。</blockquote><h3 id="hbab59ab672">Q7. サブリースの解除ができない物件を購入するとどうなりますか？</h3><blockquote>すでに締結されているサブリース契約を「継承」することになります。</blockquote><h3 id="h1b988573fc">Q8. サブリースを解除するのに違約金はかかりますか？</h3><blockquote>契約内容によりますが、かかる場合が多いです。</blockquote>

マンション投資では、安定した収益を確保するためにサブリース契約をする人も多いですが、サブリース契約が原因で売却が難しくなるケースもあります。この記事では、サブリースの解約とマンション売却をテーマに解説をしています。

サブリースを解約してマンションを売却するまでの流れを徹底解説！

<p>「会社の業績が傾いて収入が減ってしまい住宅ローンが支払えない・・このまま支払いが滞ったらどうなってしまうんだろう？」<br><br>きちんと計画を立てて住宅ローンを組んだとしても、予期せぬ病気や、思わぬ出費、予定していた収入がなくなってしまうなどの理由で、住宅ローンが支払えなくなってしまうケースは少なくありません。<br><br>しかし、どんな事情があったとしても、住宅ローンを支払わずに放置していると、家を競売にかけられて強制的に追い出されてしまうかもしれません。<br><br>今回は、住宅ローンの支払いに悩んでいる方に向けて、住宅ローンが払えないとどうなってしまうのか？住宅ローンに悩んだときに避けるべき3つのNG行動と合わせて詳しく解説していきます。</p>

<h2 id="h48bbb117f4">住宅ローンが払えないとどうなる？</h2><p>「住宅ローンを支払えないと、どんな目にあってしまうんだろう・・？」<br>住宅ローンが払えなくなってしまった後の流れが分からないと、漠然とした不安からどうしていいか分からなくなってしまうかもしれません。<br><br>まずは、住宅ローンが払えなくなってしまった後の流れについて理解していきましょう。</p><h3 id="h6cd04c30e5">督促状が届く</h3><p>残高不足や支払い忘れなどによって、一時的に住宅ローンが支払えなかった場合は、できるだけ早く返済をすれば問題はありません。<br><br>しかし、住宅ローンを支払えずに一週間、一ヶ月と滞納してしまうと、債権者である金融機関から、催促の電話や書類が自宅に届き始めます。<br><br>最初は住宅ローン支払いの通知のみですが、滞納期間が続いていってしまうと、遅延損害金の通知や、残債を一括で払うようにと督促状が届き始めます。</p><h3 id="hce84666062">期限の利益の喪失</h3><p>督促状が届いても住宅ローンを支払えずにいると「期限の利益の喪失」の通知が届きます。<br>期限の利益の喪失とは、分割で支払う権利を失ってしまうということです。<br><br>つまり、住宅ローンの残債を一括で支払うよう請求されてしまうのです。<br>住宅ローンを一括で返済できない場合、自宅の売却をして返済に充てる任意売却などを検討する必要がでてきてしまいます。</p><h3 id="h7fae431598">競売手続き開始</h3><p>期限の利益の喪失してからは、金融機関が裁判所に申請をした上で、競売開始決定通知書が届きます。<br>競売開始決定通知とは、競売の手続きが始まり、自宅を担保として差し押さえたことを知らせる通知になります。<br><br>競売手続きが開始されると、自宅の評価を算出するために、裁判所の執行官や不動産鑑定士が自宅を訪れ、強制的に自宅の捜査が始まります。<br><br>当然ですが、近所の人に見られてしまえば、何かしらトラブルがあったことが知られてしまう可能性が高いです。</p><h3 id="h220fde2439">競売スタート</h3><p>自宅の現地確認、不動産査定が完了してしまったら、ついに競売の入札決定通知が届きます。<br>競売がいつから始まり、いつまでに入札が完了するかスケジュールが決まってしまったということです。<br><br>こうなってしまったら、後は誰が競売で競り落とすのか、自宅が売られるのをただ待つしか無い状況になってしまいます。</p><h3 id="hd2a6c7c90e">競売完了後の立ち退き</h3><p>競売が終わり落札者が決まったら、所有権は落札者に移行します。<br>つまり、不動産の元所有者は何の権利も持たない人になってしまいます。<br><br>競売完了後も自宅に住み続けていた場合には、不法滞在者と見なされてしまいます。<br>当然ですが、すぐにでも家を退去する必要があります。<br><br>退去せずに住み続けていた場合、強制執行がなされて、強制的に荷物を運び出されてしまい、行き場を失ってしまうという最悪の結末を迎えることになってしまいます。</p><h2 id="ha25f9ed569">住宅ローンが払えないときの3つの解決策</h2><p>住宅ローンを支払えないまま放置してしまうことが、結果として大きな問題につながることが理解できたのではないでしょうか。<br>ここからは、住宅ローンが払えなくなってしまったときの3つの解決策をまとめていきます。</p><h3 id="h686f9af97a">支払い猶予や借り換えの相談</h3><p>自宅を購入した際は住宅ローンの支払いに問題がなかったとしても、生活状況が変わって支払いができなくなるケースは少なくありません。<br><br>「コロナで仕事がなくなってしまった・・」<br>「会社でトラブルを起こして収入が減ってしまった・・」<br><br>このような場合、支払いが遅れる前に債権者である金融機関に相談するようにしましょう。<br><br>金融機関としても、競売には労力や費用もかかりますし、融資したお金を全額回収できるとも限りません。<br>できる限り、継続可能な返済ができるように相談に応じてくれることもあります。<br><br>具体的には、月々の支払額を減らしたり、ボーナス払いの負担を減らしたりなどがあります。<br>また、住宅ローンを利用したときの金利が高かった人の場合には、ローンの借り換えも合わせて検討するようにしましょう。</p>

<h3 id="h4bef56b9ff">リースバック</h3><p>リースバックとは、住みながら家を売却して賃貸契約を結び、家賃を支払いながら今までと同じように住み続けるという方法です。<br><br>住宅ローンの支払いが困難になってしまった際に、住みながら家を売却して住宅ローンを完済した上で、引っ越しをしないで住み続けられるということで注目されています。<br><br>リースバックは不動産会社が自宅を買い取りしてくれるので、現金化も早く、競売が迫ってきて時間がないという場合にも相談ができます。<br><br>ただし、リースバックは住宅ローンを完済できるかどうかが取り組みできるかの条件になっています。<br>また、住宅ローンの毎月の返済よりも、設定される家賃のほうが高くなってしまうケースもあります。<br><br>住宅ローンの支払いが厳しくなってきた際は、まずはリースバックの査定をしてもらい、取り組みができるかどうかを確認してみましょう。</p><h3 id="h1e06019fe1">任意売却</h3><p>住宅ローンを返済する方法として任意売却があります。<br>任意売却とは、債権者である金融機関の同意を得た上で、家を売却して住宅ローンを返済する方法になります。<br><br>一般的に、住宅ローンが完済できなければ家を売却することができません。<br>しかし、事前に債権者の同意を得ることで、住宅ローンを全額完済できなくても抵当権を抹消して自宅を売却することができます。<br>競売に比べて高く売れるケースも多いですし、全額返済ができなかったとしても、その後の分割支払に応じてくれることもあります。<br><br>また、任意売却によっては引っ越しする際の引越し代を受け取れることもあるので、競売になってしまう前に、任意売却の相談をするようにしましょう。</p>

<p>「住宅ローンの支払いが苦しい・・任意売却で住宅ローンを減らせるって聞いたことあるけど、どういう仕組みなんだろう？」<br>住宅ローンを組んで不動産を買った後に、生活環境が変わってしまい、支払いを続けるのが難しくなってしまったらどうしたらいいのでしょうか？<br><br>住宅ローンの返済方法の1つとして、任意売却という方法があります。<br>任意売却をきちんと利用できれば、住宅ローンを返済した上で、引っ越し費用なども確保できるケースもあります。<br><br>今回は、任意売却の概要はもちろん、住宅ローンを任意売却で返済するメリットやデメリットについて詳しく解説していきます。</p>

<h2 id="h4c1eb9dde2">任意売却とは？</h2><p>任意売却とは、住宅ローンを利用した金融機関の許可を得て、不動産を売却する方法になります。<br>通常、住宅ローンを利用している不動産を売却する際は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しないと売却ができません。<br><br>不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合、金融機関に条件付きの許可をもらった上で抵当権を抹消して不動産を売却する方法を任意売却といいます。<br><br>住宅ローンの返済が難しくなった場合、滞納を続けてしまうと不動産は競売にかけられてしまい、通常の売却相場よりも、かなり不利な条件で売却されてしまうケースが多いです。<br><br>一方、任意売却であれば競売よりもより良い条件で売却できるケースが多く、競売に比べてメリットも多いので、住宅ローンの支払いが厳しくなった場合は任意売却を選んで売却する人が多いです。</p><h2 id="he0c1f598e3">任意売却の3つのメリット</h2><p>任意売却は一般の不動産売却に近い販売方法になるため、競売と比べてメリットが多いです。<br>ここからは任意売却のメリットを3つ解説していきます。</p><h3 id="h50e66a2886">リースバックと組み合わせて住み続けることができる</h3><p>任意売却で自宅を売却した後に、そのまま住み続ける方法があります。<br>それが、任意売却とリースバックを組み合わせる方法です。<br><br>リースバックとは、自宅を不動産業者に売却をして、売却代金を一括で受け取ることができます。<br>売却代金で住宅ローンを完済するまでは通常の売却と同じになります。<br>リースバックでは、自宅を売却した後に引っ越しをせずに、買主が大家さんとなって、毎月家賃を支払うことで変わらず住み続けることができます。<br><br>新居を探す手間や費用がなくなりますし、住まいが変わらないため、近所にも知られることなく任意売却ができるので注目されている自宅の売却方法です。</p><h3 id="h958dc6ccd9">住宅ローンの残債や利息を減らすことができる</h3><p>任意売却は競売と異なり、一般の不動産売却に近い方法で売却活動ができます。<br>そのため、売却価格も市場価格に近い金額で売れるケースが多いです。<br><br>高い金額で売却ができれば、任意売却後に住宅ローンを完済できることも少なくありませんし、完済できなくても残債を減らすことができます。<br><br>任意売却で住宅ローン残債や、完済までの利息を減らすことができれば、任意売却後に生活を立て直しやすくなります。</p><h3 id="hcb72749f8d">引っ越し資金を準備できる</h3><p>任意売却は自宅の売却になるので、基本的には新居を探して引っ越しをする必要があります。<br>しかし、住宅ローンの支払いが厳しくて任意売却を選ぶ人が多いので、引っ越し費用を捻出するのが難しいケースも少なくありません。<br><br>任意売却の場合、債権者との交渉次第ではありますが、売却価格の一部から、引っ越し費用を受け取れることがあります。<br>競売の場合、引っ越し費用はすべて実費になってしまうため、交渉次第ではありますが引っ越し費用を受け取れる可能性がある任意<br>売却は大きなメリットといえるでしょう。</p><h2 id="h0ff87770a0">任意売却の2つのデメリット</h2><p>任意売却には多くのメリットがありますが、一方で、注意するべきデメリットもあります。<br>デメリットを知らずに焦って任意売却を選択しないように気をつけましょう。<br>任意売却で注意するべき2つのデメリットを解説していきます。</p><h3 id="hca2b90eb55">自宅の売却に協力する必要がある</h3><p>住宅ローンをすでに滞納してしまっている場合、任意売却ができる期間に注意が必要です。<br><br>任意売却は競売が始まってしまうと、取り扱いができなくなってしまいます。<br>そのため、スムーズに自宅の売却が進められるように、任意売却を決めた後は、できる限り積極的に自宅の売却に協力する必要があります。<br><br>具体的には、不動産会社による内覧の査定、購入希望者の内覧立会などが該当します。<br>せっかく任意売却を選択しても、時間がかかってしまい任意売却を諦めざるを得なくなってしまっては後悔してもしきれません。<br><br>任意売却を進める際には、積極的に販売活動に協力するようにしましょう。</p><h3 id="h7d8a5f7551">債権者との打ち合わせが必要</h3><p>任意売却は住宅ローンを融資している金融機関との交渉が必要不可欠です。<br>住宅ローンの滞納が続くと、債権者である金融機関とのやり取りは気まずくて避けたいという人が少なくありません。<br><br>しかし、任意売却を進めるには、債権者である金融機関からの許可を受ける必要がありますし、完済できない場合、任意売却後も今後の支払いについて打ち合わせが必要です。<br><br>任意売却を進めるには、金融機関と誠意を持って接する必要があります。</p>

<h2 id="h6a945886e7">任意売却から住宅ローン返済までの流れ</h2><p>任意売却で少しでも早く自宅を売却するには、任意売却の流れを把握しておく必要があります。<br>任意売却を依頼してから、売却が完了するまでの流れを解説していきます。</p><h3 id="hc7fc3ba17a">物件の査定と金融機関との打ち合わせ</h3><p>任意売却を始めるには、自宅の価格を正しく把握した上で、住宅ローンを完済できるかどうか金融機関との打ち合わせが必要になります。<br><br>そのため、まずは任意売却を得意とする不動産会社に依頼をして自宅の査定をしてもらいましょう。<br>自宅の査定が完了したら、不動産会社の担当者と一緒に債権者である金融機関の担当者との面談を行います。<br><br>査定金額が住宅ローンと比べて安すぎる場合には、任意売却ができずに強制的に競売になってしまうケースもあります。<br>適切な査定結果と合わせて、任意売却に向けて債権者から条件の提示、任意売却への同意をしてもらうのが最初のステップとなります。</p><h3 id="ha2ffc3cbbd">販売活動の開始と売買契約の締結</h3><p>任意売却であっても、基本的には一般の不動産売却と流れは同じです。<br><br>不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を結んだ後、販売活動が始まります。<br>自宅の購入希望者が現れたら、建物状況を確認するための内覧があります。<br><br>内覧の際には、購入希望者に少しでも良い印象を持ってもらうために、室内をきれいにして質問にも誠実に対応していきましょう。<br>内覧を通して購入者が確定したら、不動産の売買契約を結びます。<br><br>この際、債権者である金融機関と最終的な調整を行います。<br>問題なく金融機関の同意を得られるように、販売活動中も金融機関とは丁寧なやり取りを心がけておきましょう。</p><h3 id="h67b28e01da">不動産の引き渡しと、残債務の返済</h3><p>不動産の売買が無事に完了し、代金の支払いが完了したら自宅の引き渡しになります。<br><br>代金の受け取りと同時に、住宅ローンの返済や所有権移転登記を行います。<br>所有権移転登記をしますので、決済と同時に自宅を引き渡して引っ越しをします。<br><br>この段階で住宅ローンを完済できれば任意売却は完了ですが、残債が残ってしまった場合は任意売却はまだ完了とはいえません。<br>残った残債をどのように返済していくか、返済に関する契約を金融機関と締結し、引越し後も返済を続けていく必要があります。<br><br>無理なく返済ができるように、債権者との返済計画は綿密に行っていきましょう。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="heca3266cf4">Q1. 任意売却とは何ですか？</h3><blockquote>任意売却とは、住宅ローンを利用した金融機関の許可を得て、不動産を売却する方法です。</blockquote><h3 id="hd13f392f1e">Q2. 任意売却をするのはどんなときですか？</h3><blockquote>不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合です。競売よりもより良い条件で売却できるケースが多いです。</blockquote><h3 id="h54ac150343">Q3. 任意売却のメリットは何ですか？</h3><blockquote>リースバックと組み合わせて同じ家に住み続けることができる、住宅ローンの残債や利息を減らすことができる、引越し資金を準備できることです。</blockquote><h3 id="hf4b1f3f3d2">Q4. 任意売却のデメリットは何ですか？</h3><blockquote>自宅の売却に協力する必要があること、債権者との打ち合わせが必要であることです。</blockquote><h3 id="h8ddfb3e5dc">Q5. 任意売却の時に、まずすることは何ですか？</h3><blockquote>物件の査定と、金融機関（債権者）との打ち合わせです。</blockquote><h3 id="he5cd36b887">Q6. 任意売却をスムーズに進めるために特に気を付けるべきことは何ですか？</h3><blockquote>各取引先と丁寧なやりとりをすることです。</blockquote><h3 id="h042de411ef">Q7. 任意売却をすると、ローンは無くなりますか？</h3><blockquote>任意売却によって完済できない場合、借金は残ります。金融機関と相談し、返済計画を綿密に行うことが大切です。</blockquote><h2 id="hb96e53fe97">任意売却のまとめ</h2><p>住宅ローンの支払いが苦しくなってしまった場合、持ち家の売却については、競売に比べて任意売却のほうがメリットが多いです。<br><br>正しく任意売却を進めることができれば、住宅ローンの完済、引っ越し費用の調達など、自宅を売却した後の再スタートもしやすくなります。<br><br>もちろん、任意売却は債権者である金融機関との交渉次第なので、住宅ローンの滞納をしてしまったら、できるだけ早く相談をするようにしましょう。<br><br>とはいえ、個人では専門的な不動産売買である任意売却を進めることは難しいので、任意売却を得意とする不動産業者に相談するのが大切です。<br><br>住宅ローンの滞納が始まると、不安が募り行動するのが嫌になってしまうかもしれませんが、できるだけ早く対応することで損失を最小限に抑えられます。<br>任意売却について正しく理解した上で、早めに相談するようにしていきましょう。</p>

住宅ローンの支払いが苦しくなったとき、返済方法の１つとして任意売却があります。この記事では、任意売却とは何かやメリットデメリット、手続きの流れについて解説します。

任意売却って何？住宅ローンの支払いが厳しくなる前に知っておくべき内容を徹底解説！

<h2 id="hb416ad23ef">住宅ローンが払えないときに避けるべき3つのNG行動</h2><p>住宅ローンが払えなくなったときの解決方法とは逆になりますが、住宅ローンが払えないときに避けるべき行動もあります。<br>絶対におすすめしない住宅ローンが払えないときにやってはいけない3つのNG行動について解説していきます。</p><h3 id="hed53508d54">消費者金融を利用する</h3><p>住宅ローンに困った人が最初に考えるのが、別の借金をして何とか目先の問題を解決させようとすることです。<br><br>もちろん、キャッシングやカードローンを利用して住宅ローンの返済に充てるのはNG行動です。<br>住宅ローンに比べて、金利が高い借金をして返済したとしても、結果として利息は膨らみやすく、また返済先も増えてしまうため自転車操業になりやすいです。<br><br>目先の支払いはできたとしても、翌月にはさらに大きな返済が迫ってきますので、さらなる借金を重ねることになってしまいます。<br>最終的には自己破産にまでつながる可能性が高まりますので、住宅ローンの返済のために消費者金融を利用するのは避けましょう。</p><h3 id="hf045f698bc">将来の収入を充てにする</h3><p>住宅ローンの支払いに遅れてしまった場合、安易に将来に期待するのは危険です。<br><br>「来月にお金の余裕ができたら支払いをしよう」<br>「3ヶ月後のボーナスでまとめて払えば問題ないだろう」<br>このように、勝手な判断で支払いを遅らせたり、将来の収入に過度な期待をしたりするのは危険です。<br><br>今、支払いが苦しいということは、来月、再来月はもっと苦しくなっているかもしれません。<br>目先の問題から目を背けて、問題を先送りにするのはよくないということを肝に銘じておきましょう。</p><h3 id="h48758d3e0f">夜逃げ</h3><p>住宅ローンの支払いから逃れるために、何もかも捨てて逃げてしまえばいいのではないかと考えてしまうかもしれません。<br><br>しかし、お金がない中で夜逃げをしても、新しい住まいや仕事を確保するのは難しいです。<br>また、住民票がない中では身分証の作成や、保険証の利用も困難になってしまいます。<br><br>借金から逃げてしまったことで、普通の日常生活を送ることができなくなってしまっては本末転倒です。<br>借金に追い詰められて、逃げ出したくなる気持ちは分かりますが、まずは債権者である金融機関や、状況によっては行政の窓口などに相談するようにしましょう。</p>

<p>夢のマイホームを手に入れて幸せな暮らしを満喫していた…はずが、少しずつ住宅ローンの支払いが重くのしかかるようになり、気が付いた時には支払うことが不可能になるケースが、最近は増加の傾向にあります。<br>&nbsp;<br>なぜ支払いが困難になるのか、また解決する方法はあるのか、簡単に説明します。</p>

<h2 id="hbfbc077451">世の中の動きと住宅ローンの関係&nbsp;</h2><p>独立行政法人機関である『住宅金融支援機構』が2020年6月に報道機関向けに発表している資料より、コロナウイルスによる住宅ローンへの影響が顕著に示されています。<br>&nbsp;<br><a href="https://www.jhf.go.jp/files/400352876.pdf" target="_blank" rel="noopener noreferrer">住宅金融支援機構によるプレスリリースより</a><br>&nbsp;<br>あくまで相談窓口への問い合わせ件数ですが、最初の緊急事態宣言が発出された2020年の4月から5月にかけて、急増していることが見て取れます。<br>このようにコロナウイルスの影響による住宅ローンの支払い困難者、また予備軍となる世帯が増加しているといえるでしょう。<br>&nbsp;<br>しかし、その一方で『おうち時間』が見直されたこともあり、マイホームの購入者も増加の兆しを見せています。<br><br>また、さらには世界情勢の不安定により、全体的に物価高となる波は不動産業界にも押し寄せており一戸建て・マンション共に高騰しているため、結果として高値で購入する世帯が多くなってしまっているのが現在の不動産情勢です。</p><h2 id="hbd9cf040ca">住宅ローンが支払えなくなる6つのケース&nbsp;</h2><p>前述のとおりコロナウイルスや物価上昇の影響により、住宅ローンが支払えないケースは近年増加しており、これからも増えるでしょう。<br>&nbsp;<br>一方でコロナウイルスの流行以前から、住宅ローンが支払えず破綻するケースは意外と少なくはありません。</p><h3 id="hb598c02766">世帯収入の減少&nbsp;</h3><p>住宅ローンが支払えない理由として世帯年収の減少があります。<br>コロナウイルスによる解雇などによる不可抗力のものから、働き方改革による残業手当の減少や転職などが考えられます。<br>&nbsp;<br>不可抗力で収入が減少する場合は予測が難しいところですが、住宅ローンを組む際には『残業手当を見込まない』ことと『今後の年収増加を期待しない』ことが必要です。<br>&nbsp;<br>また今後、完全週休2日制、さらに週休3日制など取り入れる企業も増えてくるでしょう。<br><br>その場合、時給制また日給月給制の場合は収入減となるでしょうし、月給制の場合も基本給は下げにくいとしても諸手当の見直しが想定されています。</p><h3 id="h49d9419454">住宅ローンの借入額が多すぎる&nbsp;</h3><p>マイホーム購入の際に『一生に一度のことだから』と希望を詰め込んだ結果、予定の金額を大きく超えることがあります。<br>&nbsp;<br>最近では在宅ワークの推進により書斎に関する要望が増えていますが、昔から多くあるのはキッチンと浴室など水回りに対するオプションの追加です。<br>&nbsp;<br>また『住宅ローンの返済額は収入の3割程度が理想』とされていますが、これは年功序列とされた時代を基準としており、年齢と給料が比例して増加することを前提として成り立つものです。この言葉を根拠に借入金額を決定するのは少し危険ともいえます。</p><h3 id="he616ec97ef">世帯支出の増加&nbsp;</h3><p>世帯収入が減少する一方で、世帯支出の増加も住宅ローンの支払いを困難にさせる一因となっています。<br>&nbsp;<br>男性は4年制の大学で女性は短大という風潮も、時代錯誤なものとなり今では性別に関係なく大学や専門学校に通うなど選択肢が増えています。<br>&nbsp;<br>また習い事も同様で、学習塾以外にも英会話スクールやスポーツなど様々な選択肢があり、それらが世帯の支出を増やすことになっています。<br>&nbsp;<br>子どもが成長することは嬉しいですが、支出が増えることにもなるので注意が必要です。</p><h3 id="ha3a7881a2d">ライフスタイルの変化&nbsp;</h3><p>子どもの成長もライフスタイルの変化ですが、他にも出産や離婚、また転勤による単身赴任も住宅ローンの支払いに影響を与えるでしょう。<br>&nbsp;<br>こうしたライフスタイルの変化は収入を減らすことになるとともに、支出を増やす要因となるからです。ただ子どもが社会人となり独立した場合は支出の減少が見込まれます。<br><br>失業や定年退職後に住宅ローンの支払いが苦しくなってしまった方は、ぜひこちらの記事もご覧ください。</p>

<h3 id="h33c116026e">病気になってしまった&nbsp;</h3><p>もし万が一、自分自身や家族が病気になった場合、介護の時間も必要になるでしょう。<br>そして収入は減少し、支出は増加することになります。<br>&nbsp;<br>こればかりは日ごろ気を付けていても、完璧に防ぐことは難しいものです。<br>そのため各種保険を見直すことで、もし病気になってしまっても損失を最小限に抑えることを考えるのが最善です。</p><h3 id="h5ea61dc241">修繕費用が計算外である&nbsp;</h3><p>分譲マンションであれば毎月、修繕積立金を支払っているので管理組合の修繕計画が杜撰でない限り、問題にはなりませんが一戸建ての場合は持ち主が計画的に費用を貯めて行う必要があります。<br>&nbsp;<br>外壁塗装工事や台風などによる破損個所の修繕はイメージより高いものです。<br>必要な修繕を実施しなければ資産価値が下がるだけではなく、その家に住むことができなくなるかもしれません。<br>&nbsp;<br>その費用の支払いが発生することで、住宅ローンにしわ寄せがくるケースもよくあることです。</p><h2 id="hd5fd174350">住宅ローンの正しい考え方&nbsp;</h2><p>住宅ローンは単純に金利の安い・高いや金利の固定期間だけを考えるのではなく、返済計画も含めてしっかりと計画する必要があります。<br>特に現在支払えるかどうかではなく、5年後や10年後、さらに20年後はどうなのかシミュレーションを行うことが必要でしょう。</p><h3 id="h5192305d06">住宅ローンの借入期間について</h3><p>金融機関にもよりますが、住宅ローンの借入期間については『35年間または75歳まで』が一般的です。<br>最近では、住宅金融支援機構がフラット50というサービスを提供しており『50年間または80歳まで』という住宅ローンも誕生しました。<br>&nbsp;<br>もちろん借入期間が長ければ長いほど、借入金額に対する利息は高くなります。その反面、毎月の支払金額を抑えることが可能です。<br>&nbsp;<br>住宅ローンは35年という認識が一般的になっていますが、65歳で定年を迎えたあと75歳までの10年間の支払いはどうするのか。昔であれば退職金で一括返済が可能でしたが、現在は期待することは難しいでしょう。<br>&nbsp;<br>種類が豊富となり、返済期間も長くすることが可能となった住宅ローン。<br>未来設計図をよく考えて期間を選ぶことが重要です。</p>

<h3 id="h57b5c4efec">住宅ローンの支払い方法&nbsp;</h3><p>住宅ローンの支払い方法は『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類があります。どちらも同じ言葉に見えますが『元金と利息』を均等にするのか、それとも『元金』を均等にするのか大きく意味が異なります。<br>&nbsp;<br>元利均等返済は元金と利息を均等にすることで、毎月の支払いを一定の金額とします。<br>たとえば三井住友銀行「住宅ローン返済シミュレーション」を利用し、変動金利0.875%にて3,000万円を35年間借入と仮定した場合、元利均等返済であれば毎月82,949円です。<br>&nbsp;<br>一方で元金均等返済は常に一定に元金を返却することにより、将来の利息負担を減らす支払い方法です。総支払額が利均等返済より少なくなるメリットもありますが、借入時が支払額のピークとなるため、ある程度の年収が必要となります。<br>先程と同じ条件にて借入を行った場合、元金均等返済では当初「93,543円」の支払額が最終的には「71,480円」まで減少します。<br><br>ある程度の年収がある場合、または40代以上で購入する場合は世帯収入と相談にはなりますが、元金均等返済と繰り上げ返済を利用して、将来に残る住宅ローンを少なくしていくことが有効です。</p><h2 id="h75ac945fd1">住宅ローンを支払えないときの対応策&nbsp;</h2><p>それでも住宅ローンを支払うことができなくなった場合、様々な選択肢から行動していくことになるでしょう。<br>画期的な解決方法は存在しないため、地道に解決の糸口を探すことになります。</p><h3 id="h02b3931db6">金融機関へ相談する&nbsp;</h3><p>まずは住宅ローンを借りている金融機関に、支払いの延期を相談するのが最初の行動です。<br>&nbsp;<br>コロナウイルスにより店を閉めている、シフトが減ってしまったなど一時的に収入が減少している場合などであれば、金融機関も猶予を検討してくれるでしょう。<br>&nbsp;<br>それが長期的、また解消の目処がたたない場合は難しいかも知れません。</p><h3 id="h4b151a628a">住宅ローンの借り換え&nbsp;</h3><p>次に検討するのが住宅ローンの借り換えです。<br>具体的には現在の住宅ローンより低金利なものに借り換えることにより、支払額を減らすことになります。<br>&nbsp;<br>住宅ローンの借り換えには手数料が必要となりますが『手数料も一緒に借り入れが可能』な金融機関もあるため、借り入れ金額は増えますが、毎月の支払い金額を減らせる可能性があります。</p><h3 id="hb5d76bb06b">臨時収入の確保&nbsp;</h3><p>車などの資産を売却する、またはアルバイトをすることで一時的に収入を確保し住宅ローンの返済に充てることも考えられます。<br>&nbsp;<br>最近は副業が当たり前になりつつありますが、本業の会社規則で禁止となる場合があるので確認が必要です。</p><h3 id="h3296fcb5cb">人に頼る&nbsp;</h3><p>最終的な解決方法ですが、可能であれば親や兄弟、親戚、友人に頭を下げて現金を用意することです。<br>&nbsp;<br>住宅ローンと異なり金利がないので、毎月の支払いが楽になります。一方で信頼を切り崩す（失う）ことになるので、最後の最後といえます。</p><h3 id="hb8aa29d12e">マイホームの売却&nbsp;</h3><p>それでも住宅ローンの支払いが困難になった場合、マイホームを手放すことで精算することも必要でしょう。<br>&nbsp;<br>残念な解決方法となりますが、住宅ローンが全額返済できるかどうか売却価格について不動産会社に査定を依頼して検討することになります。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hf5f778224a">Q1. 住宅ローンが払えずに自宅売却を検討するのはよくあることですか？</h3><blockquote>ローンの支払いが苦しいと感じて自宅売却を検討する方は思いのほか多いです。</blockquote><h3 id="hfe59896f47">Q2. 住宅ローンが払えなくなるのはどんな理由がありますか？</h3><blockquote>転職や退職による収入の変化、子どもの進学や修繕積立金の値上げによる支出の変化などがあります。<br>また、そもそも借入額が収入に見合っていない場合もあります。</blockquote><h3 id="h12a5de8aaf">Q3. 修繕積立金の値上げは予測できますか？</h3><blockquote>管理がきちんとなされているマンションでは、長期修繕計画が作成されています。<br>そこには、値上げの時期と金額が記載されていますので、事前に確認しておきましょう。<br>記載がない場合でも、値上げの可能性を見込んでおくと良いでしょう。</blockquote><h3 id="hfa509e298a">Q4. 住宅ローンを組むときに重要なことは何ですか？</h3><blockquote>金利の高低だけではなく、5年後、10年後の自分自身の変化を含めてシミュレーションしておくことが重要です。</blockquote><h3 id="he65fcde057">Q5. 住宅ローンの借入期間はどのくらいですか？</h3><blockquote>一般的には、「35年間または75歳まで」が多いです。<br>また、フラット50というサービスでは、「50年間または80歳まで」というプランもあります。</blockquote><h3 id="h8f8386e0f1">Q6. 元利均等返済の特徴は何ですか？</h3><blockquote>毎月の支払い額が一定になる点です。</blockquote><h3 id="hb316831508">Q7. 元金均等返済の特徴は何ですか？</h3><blockquote>元金の支払いが一定になる点です。総支払額は元利均等返済より少なくなります。</blockquote><h3 id="he1d9b3dafe">Q8. 住宅ローンの支払いが苦しくなった時はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>まずは、金融機関に相談してみましょう。<br>その後、ローンの借り換えや臨時資金の確保、売却などを検討しましょう。</blockquote>

収入の変化やライフスタイルの変化をきっかけに、住宅ローンの支払いが苦しくなるケースは少なくありません。この記事では、住宅ローンの支払いが難しくなる６つのケースや対応策について解説します。

住宅ローンの支払いが苦しいときに読んでほしい、払えなくなる6つのケースと対応策

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h5a5fdef8b5">Q1. 住宅ローンが払えずにマンションを売却する人は珍しいですか？</h3><blockquote>住宅ローンが払えずにマンションを売却する人は案外多いです。<br>転職や退職、固定費の増加、子どもの学費など理由は様々です。</blockquote><h3 id="h2018469b64">Q2. 住宅ローンが苦しくて売却する場合、どのようにすれば生活を立て直せますか？</h3><blockquote>実家などを頼れる場合は頼り、そうでない場合は安い賃貸に引っ越しましょう。<br>借金がない状態で月々の支出を減らすことで、心にゆとりが生まれます。その状態でもう一度今後のプランを考えることをお勧めします。</blockquote><h3 id="haa9c5d0358">Q3. 住宅ローンの支払いが滞りそうです。払えないとどうなりますか？</h3><blockquote>まず、督促状や支払い催促の電話などが来ます。その後、期限の利益の喪失通知、競売開始決定通知書が届きます。競売手続きが始まると、自宅の強制捜査→入札→落札→所有権を失うという流れです。競売になれば住み続けることはできません。</blockquote><h3 id="h0aec7922a0">Q4. 期限の利益の喪失とは何ですか？</h3><blockquote>分割で支払う権利を失ってしまうということです。</blockquote><h3 id="h877942ce25">Q5. 競売完了後も住み続けていた場合はどうなりますか？</h3><blockquote>不動産の所有権もなく、賃借権もないため「不法滞在」になります。</blockquote><h3 id="he60744a6c5">Q6. 住宅ローンが払えない時に一番してはいけないことは何ですか？</h3><blockquote>放置してしまうことです。自分だけで抱え込まず、まずは金融機関に相談してみましょう。</blockquote><h3 id="h500d60d51c">Q7. 住宅ローンが払えないときの解決策はありますか？</h3><blockquote>（1）支払い猶予や借り換えの相談をする、（2）リースバックをする、（3）任意売却をする、といった解決策があります。</blockquote><h3 id="hbb101c1c2b">Q8. リースバックとは何ですか？</h3><blockquote>自宅を売却すると同時に、買主と賃貸借契約を締結します。<br>所有権は買主に移りますが、賃貸としてそのまま住み続ける仕組みです。</blockquote><h3 id="h4ec4f85118">Q9. リースバックはどんなときにおすすめですか？</h3><blockquote>自宅をすぐに売却したいけれど<br>・今すぐに引っ越すことは難しい<br>・せめて子どもが学校を卒業するまで住みたい<br>など、1年〜4、5年など住みたい期間が決まっている場合におすすめです。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>住宅ローンを支払えなくなってしまった際の競売までの流れについて解説してきました。<br>また、住宅ローンが支払えなくなったときに取るべき解決策、避けるべきNG行動についても事前に理解しておくことが大切です。</p>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br><br><span style="background-color:#fff06c">WEBURUで売却するメリット</span><br>・夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）<br>・仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる<br>・交通費や、移動にかかる時間を節約できる<br>・電子契約では、印紙代がかからない<br><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>また、仲介だけではなく買取にも対応しております。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>住宅ローンに悩んでいて自宅マンションの売却を検討している方をはじめ、一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、気軽にご相談ください。</p>

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収入の変化や、支出の増加などで住宅ローンの支払いが苦しくなることは少なくありません。この記事では、住宅ローンが払えないとどうなるのか、また避けるべき３つのNG行動について解説しています。

住宅ローンが払えないとどうなる？避けるべき3つのNG行動も詳しく解説！

<p>「マイホームを売却したら税金ってどのくらいかかるんだろう？」<br>「せっかくのマイホームを手放すのに税金がたくさんかかるのは困るなぁ・・」<br><br>居住用財産として住んでいるマイホームを売却した際に、税金が最大で3,000万円控除される制度について知っている人は多くありません。<br>節税できる制度を知らずに、マイホームを売却して損をしてしまっては手放したことを後悔してしまうかもしれません。<br><br>今回は、マイホームの売却時に活用できる3,000万円の特別控除について、概要はもちろん、利用するための条件や必要な手続きについて詳しく解説していきます。<br>マイホームの売却を少しでも考えているという人は、最後までしっかり読んでいってくださいね。</p>

<h2 id="h5d9da6a0c0">3,000万円の特別控除とは？</h2><p>3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した際に得られる利益に対して、3,000万円までは課税対象から除外してくれる制度になります。<br><br>本来、マイホームを含む不動産を売却した際、利益が発生すると譲渡所得となり課税対象になります。<br>その際に、3,000万円の特別控除を利用することで、所得税の支払いを減額することができるのです。</p><h2 id="h84d62b2b14">3,000万円の特別控除の利用条件</h2><p>3,000万円の特別控除は非常に大きな節税効果があります。<br>売却価格ではなく、利益に対して3,000万円まで非課税にしてくれる制度なので、利用するためにはいくつかの条件があります。<br><br>最も大切な前提として、3,000万円の特別控除は住まいとして利用している居住用財産、つまりマイホームに利用できる制度になります。<br><br>それでは、マイホームと認められるにはどのような条件が必要となるのでしょうか。<br>具体的には、以下の条件を満たすことでマイホームとして認められます。</p><ul><li>現在、自分が主に住んでいる自宅であること</li><li>引っ越し済みの場合、転居後3年目の年末までの売却であること</li></ul><p>				※引っ越した後、空き家でも賃貸に出していてもどちらでもOK<br>上記に該当すれば、基本的にはマイホームとして認められます。<br><br>細かな条件として、売却した年の前年、及び前々年に3,000万円の特別控除を利用していないことや、買主が親子や夫婦などの特別な関係でないことなどがあります。<br><br>一般的な不動産売買契約でマイホームを手放す場合には3,000万円の特別控除を利用できるケースが大半になります。<br>より詳しく知りたい方は、国税庁のホームページから3,000万円の特別控除を適用するための条件を確認してみてくださいね。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例</a></p><h2 id="h1f271c8a6e">3,000万円の特別控除の注意点</h2><p>マイホームを売却する際には、相続する実家であったり、共有名義であったり、様々なケースが想定されます。<br>このような特別な状況であっても、3,000万円の特別控除は適用されるのでしょうか。<br><br>ここからは3,000万円の特別控除を利用する際の注意点について解説していきます。</p><h3 id="h6ac4649a30">すでに他の特例や控除を利用している</h3><p>3,000万円の特別控除は非常に大きな節税制度になるので、以下の特例をすでに受けている場合には利用することができません。</p><ul><li>売却した年の前年、及び前々年に3,000万円の特別控除を受けている</li><li>売却した年の前年、及び前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算、及び繰越控除を受けている</li><li>売却した年の前年、及び前々年にマイホームの買い替えや交換の特例の適用を受けている。</li></ul><p><br>上記のような場合は、改めて3,000万円の特別控除を利用できませんので注意が必要です。</p><h3 id="hb64429966c">居住用財産以外は認められない</h3><p>3,000万円の特別控除は主に生活をするための居住用物件に適用できる制度になります。<br><br>そのため、以下のようなケースだと利用することができません。</p><ul><li>3,000万円の特別控除を受けることを目的として入手した不動産</li><li>自宅を新築する際、一時的な仮住まいとして利用した家屋</li><li>一時的な目的で入居していた家屋</li><li>リゾートエリアなどの趣味や娯楽、保養のために所有する家屋</li></ul><p><br></p><blockquote>このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。<br>（1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋<br>（2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋<br>（3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋<br>引用元：<a href="https://weburu.microcms.io/apis/blogs/%E5%9B%BD%E7%A8%8E%E5%BA%81%20%7C%20No.3302%E2%80%83%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%92%E5%A3%B2%E3%81%A3%E3%81%9F%E3%81%A8%E3%81%8D%E3%81%AE%E7%89%B9%E4%BE%8B" target="_blank" rel="noopener noreferrer">国税庁 | No.3302 マイホームを売ったときの特例</a></blockquote><p><br>このような主な居住物件として利用していない不動産に関しては、3,000万円の特別控除は利用できませんので注意しましょう。</p><h3 id="h4b0f51cc02">購入者が配偶者や子供などの親族の場合</h3><p>3,000万円の特別控除を利用するには、購入者が特別な関係にない者に売却することが条件になります。<br>そのため、配偶者や子供に売却をして、譲渡税が課税されないように3,000万円の特別控除を利用するということはできません。</p><h3 id="he0158329dc">共有名義のマイホームを売却する場合</h3><p>マイホームの名義が配偶者との共有名義になっている場合、共有社一人につき、最大で3,000万円まで控除を利用することができます。<br><br>注意点として、共有名義のマイホームを売却した場合には、共有者の全員が確定申告を行う必要があるので忘れないように気をつけましょう。</p>

<h2 id="h70f4426389">3,000万円の特別控除を適用するための税金計算</h2><p>ここからは、3,000万円の特別控除を適用した場合にどのようになるのか、税金の計算の流れについて確認をしていきましょう。</p><h3 id="h62c479b37c">マイホームを売却した際の一般的な税率</h3><p>まずは、マイホームを売却した際の一般的な税率について確認していきましょう。<br><br>マイホームを売却した際、売却価格から購入価格を差し引いた利益部分が譲渡所得として課税対象になります。<br>売却価格の全額が課税対象になるわけではありませんので注意しておきましょう。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/f4cef8276f804a848ff68cc41c00fe3d/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%8E%A7%E9%99%A4%E3%82%92%E4%BD%BF%E3%82%8F%E3%81%AA%E3%81%84%E5%A0%B4%E5%90%88-min.png" alt=""><br>例えば、3,000万円で購入したマイホームが4000万円で売却できたとします。<br>※計算を分かりやすくするために、経費として計上できる諸経費を全て含んだ金額と仮定します。<br><br>この場合、4000万円-3,000万円=1,000万円が譲渡益として譲渡所得の課税対象になります。<br>譲渡益である1,000万円に、マイホームの所有期間に応じた税率をかけることで納めるべき税金額が計算できます。</p><ul><li>５年以下の短期売却：39.63%</li><li>５年を超える長期売却：20.315%</li></ul><p><br>マイホームに6年住んで売却したと仮定すると、1,000万円の20.315%である、203.15万円が譲渡所得税としてかかることになります。</p><h3 id="h650a3bc45e">3,000万円の特別控除を使った場合</h3><p>3,000万円の特別控除を利用した場合、売却価格から購入価格を差し引いた譲渡益から3,000万円を控除することができます。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/0910175c8bc6494997df210cf1609734/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%8E%A7%E9%99%A4%E3%82%92%E4%BD%BF%E3%81%A3%E3%81%9F%E5%A0%B4%E5%90%88-min.png" alt=""><br><br>先ほどの例で考えると、譲渡益は1,000万円ですから、<br>1,000万円-3,000万円=-2000万円<br>マイナスの金額に対して課税はされませんので、譲渡所得税は0円となります。<br><br>結果として、マイホームを売却した際に3,000万円の特別控除を利用すると、203.15万円の税金が控除されるということになります。<br>かなり大きな金額になるので、3,000万円の特別控除の節税効果の高さがよく分かるのではないでしょうか。</p><h2 id="h2e361e5ebd">マイホーム売却時の3,000万円特別控除のまとめ</h2><p>マイホームを売却する際、利用できるケースが多い節税制度として、3,000万円の特別控除について解説してきました。<br><br>不動産の売却では、大きな金額の取引になりますので、節税制度を知らずにマイホームを売却してしまっては、税金面で大きな損をしてしまう可能性があります。<br><br>一方、きちんとした節税制度を理解した上で売却することで、納めるべき税金の負担を減らすことができます。<br>マイホームの売却を検討している場合、3,000万円の特別控除を利用できるかどうか、きちんと確認した上で売却手続きを進めるようにしましょう。</p>

<p>マンションを売却するとき、税金を支払うことは知っていても、どれくらい金額がかかるのかいまひとつ把握できていない方も多いのではないでしょうか。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・マンション売却でかかる税金の種類が分かる<br>・ケーススタディで税金の計算方法が分かる<br>・節税に役立つ3つの控除が分かる</blockquote>

<h2 id="h53001e6a5b">マンション売却でかかる税金の種類</h2><p>マンション売却でかかる税金には、「売却益がでたときにかかる税金」と「一律でかかる税金」の2種類があります。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/0eafad2d4bc640f79b91c63958911807/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%A6%E3%82%99%E3%81%8B%E3%81%8B%E3%82%8B%E7%A8%8E%E9%87%91-min.png" alt=""></p><h3 id="h901080b58e">売却益がでたときにかかる税金</h3><p>譲渡所得とは、土地や建物といった資産を売却することによって生ずる所得のことです。譲渡所得にかかる所得税、住民税、復興特別所得税を総称して、譲渡所得税といいます。<br>&nbsp;<br>譲渡所得税は、マンションを所有していた期間によって税率が変わる点を押さえておきましょう。所有期間が5年を超えている場合の税率は20.315％、5年未満の場合の税率は39.63％です。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/900690a7062c4ff28c1ad6e1a6964d70/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%A8%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97.png" alt=""><br>&nbsp;<br>譲渡所得税は、売却益がでたときのみ支払う税金のため、購入価格より売却価格のほうが大きく下回る場合は支払う必要はありません。</p><h3 id="hbe94a90306">一律でかかる税金</h3><p>マンションを売却して利益がでない場合も、印紙税と登録免許税は納めなくてはなりません。</p><h4 id="h302e4606f5">印紙税</h4><p>印紙税は、売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金のことです。印紙税の金額は、マンションの売却価格によって異なります。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7a2c3c8e40cf41349e58f70b21b53b16/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%99%82%E3%81%AE%E5%8D%B0%E7%B4%99%E7%A8%8E%E9%A1%8D.png" alt=""><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.7108不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置</a><br>&nbsp;<br>印紙税を納めないと、本来支払うべき印紙税の3倍に相当する過怠税を徴収されてしまうため、十分注意しましょう。<br><br>ちなみに、通常の契約では印紙税がかかりますが、電子契約では印紙税が不要になるケースがあります。<br>こちらの記事で解説をしているので、ぜひ読んでみてください。</p>

<h4 id="h4fb5df88b8">登録免許税</h4><p>登録免許税は、抵当権抹消手続きにかかる税金のことです。マンションに限らず、住宅ローンを組んで不動産を購入したときは、該当の不動産に抵当権が設定されます。<br>&nbsp;<br>住宅ローンの残債がある不動産を売却する際は、ローンを完済して抵当権抹消手続きをしなくてはなりません。このとき、登録免許税の支払いが必要になります。<br>&nbsp;<br>登録免許税の金額は、一つの不動産につき1,000円です。マンション一室を売却する場合は、マンションが建っている土地と建物とで別々に税金がかかるため、合わせて2,000円を納めます。</p><h2 id="hbead15fb5b">マンション売却にかかる譲渡所得の求め方</h2><p>次に、マンション売却にかかる譲渡所得の求め方をみていきましょう。譲渡所得の計算方法を押さえることで、マンション売却に必要な税金を把握できます。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4e4ce9f050dd4cba9ef73014a79e71f3/%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9.png" alt=""><br>譲渡所得の求め方<br>譲渡所得＝マンションの売却代金－（取得費＋譲渡費用）<br><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.3202 譲渡所得の計算のしかた</a><br>&nbsp;<br>取得費、譲渡費用について、以下で詳しく説明します。</p><h3 id="he9715fec82">取得費</h3><p>取得費とは、売却に出したマンションの購入代金や購入する際にかかった諸費用のことです。取得費には、購入時の仲介手数料や登録免許税などが含まれます。<br>&nbsp;<br>ただし、マンションのような建物は、年数が経つとともに資産価値が減少するため、償却費用を購入代金から差し引かなくてはなりません。マンションの減価償却費は、次の計算式で算出できます。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/16c390f054d74eacb9ae00d890f379aa/%E6%B8%9B%E4%BE%A1%E5%84%9F%E5%8D%B4%E8%B2%BB%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9-min.png" alt=""><br>減価償却費の求め方<br>減価償却費用＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数<br><br>減価償却費を求める際に必要な償却率も把握しておきましょう。居住用マンションの償却率は、次のとおりです。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4b355b7e8bf34165bd94519aaaf8c7ba/%E5%B1%85%E4%BD%8F%E7%94%A8%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E5%84%9F%E5%8D%B4%E7%8E%87-min.png" alt=""><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/saigai/h30/0018008-045/05.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 |「減価償却費」の計算について</a><br>&nbsp;<br>マンションを売却するときは、物件を購入した代金をそのまま取得に含められない点に注意しましょう。</p><h3 id="hd1ad543b5d">譲渡費用</h3><p>譲渡費用とは、マンションを売却したときにかかった費用のことです。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や売主が負担した印紙税が含まれます。</p>

<h2 id="hf81334bdaf">マンション売却の税金をシミュレーションしてみよう</h2><p>ここで、以下の条件のマンションを売却した際にかかる税金をシミュレーションしてみましょう。売却に出すマンションの条件と試算結果は次のとおりです。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/e375d89ef61b47d39af1b8f9854b337f/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E6%9D%A1%E4%BB%B6-min.png" alt=""><br><br>まず、減価償却費を求めましょう。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/2e1ddb1febd74751b404dee16b7ebee3/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E6%B8%9B%E4%BE%A1%E5%84%9F%E5%8D%B4%E8%B2%BB-min.png" alt=""><br>減価償却費<br>3,000万円×0.9×0.015×20年＝810万円<br><br>次に、マンションの購入代金から減価償却費を差し引いて取得費を算出します。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/650bb8a6b5ca481882b63a6c6b080c46/%E5%8F%96%E5%BE%97%E8%B2%BB.png" alt=""><br>取得費<br>5,000万円－810万円＝4,190万円<br><br>続いて、譲渡所得を計算します。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/e5ad388279dc4c78861e4a9f4466495b/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97-min.png" alt=""><br>譲渡所得<br>4,800万円－（4,190万円＋166.2万円）＝443.8万円<br><br>最後に、税金を計算します。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/fa5e8dadcdbf44f096905dd5f62d0295/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E7%A8%8E%E9%87%91%E3%81%AE%E8%A9%A6%E7%AE%97%E7%B5%90%E6%9E%9C-min.png" alt=""><br>試算結果<br>443.8万円×20.315％＝90.1万円<br><br>上記条件のマンション売却時にかかる税金は90.1万円でした。マンションの状態や売却条件によっては、支払う税金も高くなります。売却後に税金の支払いができない状況に陥らないよう、前もってきちんと資金計画を立てましょう。</p><h2 id="h4b55be5c9b">マンション売却の節税に役立つ3つの控除</h2><p>マンションを売却したときは、利用条件を満たせば税金の負担を軽くする特例を受けられます。ここでは、マンション売却の際に役立つ3つの控除をご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。</p><h3 id="hfa29cdfd71">3000万円の特別控除</h3><p>3,000万円の特別控除とは、居住用財産を売却したときに、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除できる特例のことです。<br>&nbsp;<br>3,000万円の特別控除を適用できた場合、売却益が3,000万円以下であれば税金はかかりません。<br>&nbsp;<br>ただし、3,000万円の特別控除は一度利用すると、再び利用するまでに2年以上期間を空けなくてはならないほか、新居を購入するときに住宅ローンの控除を利用できなくなります。<br>&nbsp;<br>マンションを売却した後、新居の購入を検討している方は、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除のどちらを適用したほうが減額できるか計算してから決めると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>なお、この特例は、居住用財産を対象としたもののため、投資用マンションを売却したときは利用できません。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/a33925d79d5442cc9db9f7209ecf4156/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E3%81%AE%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%8E%A7%E9%99%A4%E3%81%AE%E9%81%A9%E7%94%A8%E6%9D%A1%E4%BB%B6-min.png?w=2713&amp;h=559" alt="適用要件  ・自分の住んでいる家を売却するか、家と一緒に敷地や借地権を売却すること。  ・以前住んでいた家や敷地を売却する場合は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。  ・売主と買主が、親子や夫婦といった特別な関係にないこと。　など"><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.3302 マイホームを売ったときの特例</a></p><h3 id="h1b728364fb">所有期間10年超えの軽減税率の特例</h3><p>売却するマンションの所有期間が10年を超えている場合、長期譲渡所得の税率を通常よりも低い税率で計算できます。<br>&nbsp;<br>この軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用可能です。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7263d81a5e2546568f40991ed9aeec93/%E6%89%80%E6%9C%89%E6%9C%9F%E9%96%9310%E5%B9%B4%E8%B6%8A%E3%81%88%E3%81%AE%E8%BB%BD%E6%B8%9B%E7%A8%8E%E7%8E%87%E3%81%AE%E7%89%B9%E4%BE%8B%E3%81%AE%E9%81%A9%E7%94%A8%E6%9D%A1%E4%BB%B6.png" alt=""><br>適用要件<br>・自分の住んでいる家を売却するか、家と一緒に敷地を売却すること。<br>・マンションの所有期間が10年を超えていること。<br>・親子や夫婦といった特別な関係の相手に売却したものでないこと。　など<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例</a></p><h3 id="h84d0e57df7">特定の居住用財産の買換え特例</h3><p>特定の居住用財産の買換え特例とは、一定条件を満たせば売却益に対する課税を将来に繰り延べられる特例です。<br>&nbsp;<br>この特例を活用できた場合、買換えた住まいを売却するときまで税金の支払いを繰り延べられます。<br>&nbsp;<br>ただし、税金が減額されたり非課税になったりするわけではない点に注意が必要です。買換えた住まいを売却するときに、前回売却した住まいの課税分を支払う必要があります。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/43bcfa74e5bd47c58f530ad0f6075c00/%E7%89%B9%E5%AE%9A%E3%81%AE%E5%B1%85%E4%BD%8F%E7%94%A8%E8%B2%A1%E7%94%A3%E3%81%AE%E8%B2%B7%E3%81%84%E6%9B%BF%E3%81%88%E7%89%B9%E4%BE%8B%E3%81%AE%E9%81%A9%E7%94%A8%E6%9D%A1%E4%BB%B6.png" alt=""><br>適用要件<br>・マンションの所有期間が10年を超えていること。<br>・同時に3,000万円の控除を受けていないこと。<br>・売却代金が10,000万円以下であること。　など<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例</a></p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hff7232c830">Q1.譲渡所得税に含まれている税金は何ですか？</h3><blockquote> 譲渡所得税には、「譲渡所得にかかる所得税」「住民税」「復興特別所得税」が含まれています。</blockquote><h3 id="h58f3bf3172">Q2. 購入価格を売却価格が下回ったときも、譲渡所得税は必要ですか？</h3><blockquote>売却益が出なかった場合は不要です。</blockquote><h3 id="hd738c6aaa4">Q3. 印紙税を納めないとどうなりますか？</h3><blockquote>本来支払うべき印紙税の3倍に相当する過怠税を徴収されてしまいます。<br>なお、電子契約では印紙は不要です。</blockquote><h3 id="h2a4bc39b9a">Q4. 抵当権抹消登記の費用はいくらですか？</h3><blockquote>1つの不動産につき1,000円です。土地と建物の場合はそれぞれ1,000円かかるため2,000円です。</blockquote><h3 id="h8ca0090bf5">Q5. 譲渡所得の求め方を教えてください。</h3><blockquote><strong style="color:#333333">譲渡所得の求め方</strong><br><span style="color:#333333">譲渡所得＝マンションの売却代金－（取得費＋譲渡費用）</span></blockquote><h3 id="hb253bfc1af">Q6. 減価償却費の求め方を教えてください。</h3><blockquote><strong>減価償却費の求め方</strong><br>減価償却費用＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数</blockquote><h3 id="h1ee7910e21">Q7. マンション売却の節税に役立つ控除はありますか？</h3><blockquote>「3,000万円の特別控除」「所有期間10年超えの軽減税率の特例」「特定の居住用財産の買換え特例」などがあります。</blockquote><h3 id="hbc57283778">Q8. 税金について詳しい情報を知りたいときはどうすればよいですか？</h3><blockquote>国税庁のサイトで確認するのが確実です。<br>https://www.nta.go.jp/</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>マンション売却時の税金は、仕組みが複雑で聞きなれない言葉も多く、難しく感じるかもしれません。しかし、すべてを理解しなくても税金の種類や計算方法を把握しておくことで、スムーズに取引しやすくなります。また、節税に役立つ控除も押さえ、損をしない売却を実現しましょう。</p>

自宅を売却すると、売却代金について税金がかかる場合があります。この記事では、自宅マンションを売却すると税金がいくらかかるのか、控除を利用するとどの程度節税できるのかを、シミュレーションをしながら解説します。

ケーススタディで学ぶ！マンション売却でかかる税金シミュレーション

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h36fe55fa0d">Q1. 3,000万円の特別控除とはなにですか？</h3><blockquote>マイホームを売却した際に得られる利益に対して、3,000万円までは課税対象から除外してくれる制度になります。</blockquote><h3 id="hd9aaef64c3">Q2. 3,000万円の特別控除を利用するとどんなメリットがありますか？</h3><blockquote>所得税の支払いを減額することができます。</blockquote><h3 id="hef55cd3169">Q3. 3,000万円の特別控除を利用する条件はありますか？</h3><blockquote>現在、自分が主に住んでいる自宅であること、引っ越し済みの場合、転居後3年目の年末までの売却であることなどの条件があります。国税庁のホームページで確認することがおすすめです。<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例</a></blockquote><h3 id="h5932064db0">Q4. 3,000万円の特別控除を利用するときの注意点はありますか？</h3><blockquote>すでに他の特例や控除を利用していると使えない、居住用財産以外は認められない、購入者が配偶者や子供などの親族の場合や共有名義のマイホームを売却するときには利用できないことです。</blockquote><h3 id="hac7ed42375">Q5. 譲渡所得税の税率は何％ですか？</h3><blockquote>５年以下の短期売却は39.63%、5年を超える長期売却は20.315%です。</blockquote>

マイホームを売却する時に使える、3,000万円の特別控除を知っていますか？これを活用することで、支払う譲渡所得税を大幅に節約できる可能性があります。この記事では、制度の特徴や使用条件について解説をします。

マイホームの売却は制度をうまく使おう！居住用財産3,000万円の特別控除について詳しく解説

<p>不動産投資をしているとマイナス収支になってしまい、持ち出しがをする事があります。<br>この状況になった場合、早急に対処をしなければローンが払えなくなり、とても大変な状況になってしまいます。<br>今回はマイナス収支にならない為の方法と、マイナス収支になってしまった場合の対処方法を紹介させて頂きます。<br>不動産投資をこれから始める方や、既に不動産投資をしている方にもお役に立てると思います。</p>

<h2 id="h0d317357da">不動産のマイナス収支・持ち出しとは</h2><p>そもそも不動産のマイナス収支や持ち出しとはどんな状況でしょうか？<br>先ずはマイナス収支と持ち出しについて解説をさせて頂きます。</p><h3 id="h82ee8901e8">マイナス収支とは</h3><p>マイナス収支とは毎月の家賃収入より支出の方が多い状況を言います。<br>分かり易く言えば赤字状態です。</p><h3 id="he10ff24509">持ち出しとは</h3><p>マイナス収支で毎月赤字になっているので、その赤字分を補填する為に、自身の預貯金などから支払いをする状況を持ち出しと言います。</p><h2 id="hcd0c16eef6">マイナス収支が発生する原因</h2><p>マイナス収支が発生する原因について紹介をさせて頂きます。<br>特にこれから不動産投資を検討している方は、どんなところに落とし穴があるかをご確認下さい。</p><h3 id="h3e65ecaae9">入居者が見つからない</h3><p>入居者が決まらず、空室の状態が続いている状況です。<br>物件の立地や環境が悪い、募集を依頼している不動産会社の営業力が弱い、物件の設備が古いなどの理由が考えられます。</p><h3 id="h8c2460f6c4">低い賃料で貸してしまう</h3><p>入居者がなかなか決まらない為、家賃を値下げして募集するというケースがあります。<br>空室の状況が長く続くよりはマシですが、安い家賃で貸してしまうと収支が厳しい状況が続きます。</p><h3 id="h8621e7611a">管理費・修繕積立金の値上がり</h3><p>マンションの場合、数年に一度管理費や修繕積立金が値上がりするのが一般的です。<br><br>特に修繕積立金はマンション全体を修繕する為に使うので、築年数が経過するに連れて直すところも増えてくる関係で修繕積立金は徐々に値上がりをします。<br>タワーマンションなどは10年一回位の頻度で一時金の徴収があるケースがもありますので注意が必要です。</p><h3 id="h8d38a26521">室内の修繕費や設備交換費がかさんだ</h3><p>室内の設備が故障すればそれを修理交換する必要があります。<br><br>また、賃借人が退去する際に原状回復工事も必要になり、次の募集に向けて直ぐ入居できるくらいの状況にする必要があります。<br>それ以外にも設備が古くなれば交換する場面も発生するので、室内の修繕費や設備の交換費用によって収支がマイナスになる事があります。</p><h3 id="h43e72aa1f1">ランニングコストなど事前把握が甘かった</h3><p>不動産投資には様々なコストがあります。<br>管理費や一時金・固定資産税等・不動産会社に支払う管理の手数料や仲介手数料、室内の修繕費用など、予め想定する事ができるコストもあれば、予想外で発生するケースもあるので、ランニングコストの事前把握が甘くなって収支がマイナスになる事もあります。</p>

<h2 id="h2f412b46bd">マイナス収支を防ぐ方法</h2><p>ここではマイナス収支を防ぐ方法について解説させて頂きます。<br>不動産投資はコストのコントロールが最も重要になってくるので、以下をしっかり押させて頂ければマイナス収支になる可能性は低くなります。</p><h3 id="hfbc0859abb">需要のある物件を選ぶ</h3><p>都内（23区）を例に上げるのであれば、現在はシングルとディンクス世帯が増えている為、ファミリー向けの不動産に投資するよりはワンルームから2LDK位までの物件に需要があります。<br><br>駅から近いというのも大切ですが、何という駅なのかも大切です。<br>リモートワークが増えてきたと言っても、会社に通勤している人はたくさんいます。<br>なので都心にアクセスし易い駅である事が大切です。<br>その他には周辺環境も大切です。<br><br>例えば駅から近い物件でも線路沿いにあって音がうるさいとか、<br>日当たりが悪い物件は入居者がなかなか決まらなくなる要因となります。<br>物件の購入を検討する際には自分だったらここに住みたいか？という観点で考えるのが大切です。</p><h3 id="h407e6d8acd">管理費等の値上げ予定がないかを確認する</h3><p>管理費などの値上げ予定が無いか確認をしましょう。<br><br>不動産会社に頼めばマンションの管理会社が発行する「管理に係る重要事項調査報告書」を貰う事が出来ます。<br>「管理に係る重要事項調査報告書」には管理費や修繕積立金の値上げ予定などが記載されていますのでそれを参考にしましょう。<br><br>また、大抵のマンションでは管理会社作成の「長期修繕計画」という資料があります。<br>長期修繕計画は30年くらいの期間でいつ何を修繕するか？という計画が記されています。<br>そこには何年次点ではどれくらい修繕積立金が貯まっていて、どれくら余剰金が生まれるか？或いはマイナスになるか？などが記されており、段階的な修繕積立金の推移なども記載されている事があります。<br><br>そういった資料も合わせて確認すればいつ頃どれくらい修繕積立金が上がるかを予想する事が出来ます。<br>管理費等の値上げを確認する時は「管理に係る重要事項調査」と「長期修繕計画」を確認をしてみて下さい。</p>

<h3 id="h030f68de45">築年や修繕履歴から費用を予測しておく</h3><p>前期の長期修繕計画の件と連動する内容にはなりますが、修繕積立金は5年事くらいのペースで修繕計画が見直されて、それに合わせて修繕積立金を値上げするという事が多いです。<br><br>大体12年から13年くらいに一度のペースで大規模修繕が行われる事が多く、大規模修繕の後に修繕積立金を値上げするというケースが多いです。<br><br>因みに管理費が上がるというのはケースとしては少なく、人件費が高騰したり、消費税が増税された時に見直される事が多い為、定期的に値上げする修繕積立金と比較すると、管理費の値上げは社会情勢による影響多いのが特徴です。</p><h3 id="hbab249f294">収支の見通しを細かく計算しておく</h3><p>不動産投資をする上ではたくさんの経費がありますので、それらを細かく計算をしておく事がマイナス収支を防ぐ為の一歩です。<br>不動産投資で使う経費は以下の通りです。</p><ul><li>管理費、修繕積立金（値上げ分も考慮する）</li><li>固定資産税など</li><li>管理手数料</li><li>原状回復費と突発的な設備の交換費用</li><li>仲介手数料</li><li>投資ローンの金利</li></ul><p>また、家賃も段階的に下げて行かないといけない事も考えましょう。<br><br>築年が古くなれば賃料を下げるのも必須です。<br>なかなか入居者が決まらない時にも家賃など募集条件を見直したりする場面もあります。<br>ずっと同じ条件で貸せるとは思わないようにしましょう。</p>

<h2 id="h7a1fb9d045">既にマイナス収支の場合の対策</h2><p>既にマイナス収支の場合で、一過性のものであれば良いのですが、継続的にマイナス収支になるのであれば早急に改善が必要となります。<br>マイナス収支に陥ってしまった場合の対策を紹介させて頂きます。</p><h3 id="hd6366e57a8">ランニングコストの見直しを行う</h3><p>ランニングコストの見直し、管理手数料が安い会社に変えたり、そもそも直接管理に変える事で管理手数料を安くするか、カットする事が出来ます。<br><br>原状回復費用や突発的な設備修理・交換費用は安くやってくれるリフォーム会社を見つけたり、<br>ネットなどで設備品を買って自分で取り付けるなど、不動産会社から紹介される業者だけで判断しないことも大切です。<br><br>不動産会社から紹介されるリフォーム業者は修繕費の一部を紹介料として不動産会社に支払っているケースが多い為、<br>直接依頼するケースよりも割高になってしまうこともあります。<br>不動産会社を挟まずに自身で対応できることは対応して、業者に依頼する場合は直接依頼をしましょう。</p><h3 id="h908688766a">ローンの借り換えを行う</h3><p>ローンの借り換えも有効的です。<br><br>住宅ローン等と比較してアパートローンは金利が高い為、複数の銀行に相談をすれば今より金利が安くなって、収支を改善する事が出来ます。実際に借り換えをする時はローン事務手数や登記費用などの経費も係るので、借り換えをする場合の経費も考慮して収支が改善されるかを考えましょう。</p>

<p>不動産投資をする際に、不動産投資ローンを借りるという方が多くいらっしゃいます。<br>選択した不動産投資ローンが、借りたときには適切なローンだったとしても長年返済していくことにより、他の不動産投資ローンの方が運用に有利になるローンが登場する場合もあります。<br>そのようなときには、不動産投資ローンに借り換えをすることを検討してみましょう。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンの返済は、投資計画に大きな影響を与えるため、より良い返済条件になる不動産投資ローンに変更することが投資計画の改善にもつながります。<br>&nbsp;<br>本記事では、投資計画の改善につながる不動産投資ローンの借り換えについて解説していきます。</p>

<h2 id="hdcba045ba7">不動産投資ローンの借り換えとは</h2><p>不動産投資ローンの借り換えとは、現在借りている不動産投資ローンよりも良い条件の不動産投資ローンへ乗り換え、返済条件などを見直すことをいいます。</p><h3 id="h17f4df9391">借り換えのしくみ</h3><p>現在借りている不動産投資ローンは、借り換える不動産投資ローンにより一括返済をします。<br>そして、現在借りている不動産投資ローンは無くなり、新たに借り換えた不動産投資ローンだけを返済していくことになります。</p><h2 id="ha5943b6caf">借り換えのメリット</h2><p>不動産投資ローンを借り換えることには、金利負担を減らすことができる、借り換え特典を受けることができるなど多くのメリットがあります。<br>ここからは、不動産投資ローンを借り換えることのメリットを5つ紹介していきます。</p><h3 id="h780ec83526">金利負担を減らすことができる</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることによって得られるメリットの1つ目は「金利負担を減らすことができる」ことです。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンには金利が設定されており、金融機関は金利を利息として収益を上げています。<br>この金利が高い状態になると、不動産投資ローンを全額返済したときに借りたときの金額より相当高い金銭を支払うことになってしまいます。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/c98c812b7bb9471abbeee3de200635c5/%E7%B9%B0%E3%82%8A%E4%B8%8A%E3%81%91%E3%82%99%E8%BF%94%E6%B8%88%E3%81%97%E3%81%AA%E3%81%8B%E3%81%A3%E3%81%9F%E5%A0%B4%E5%90%88-min.png" alt=""><br>例えば、2億円を金利3%で借りて35年間繰り上げ返済などせずに返済した場合、金利の影響で最終返済総額は約3億2,300万円になります。<br>この場合借りたのは2億円ですが、ローン返済総額は約3億2,300万円になるため、金利負担は約1億2,300万円ということになります。<br>このように金利負担は重い負担となるため、少しでも減らしておくことが大切なこととなります。</p><h3 id="h575a6a76b3">月々の返済額を減らすことができる</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることによって得られるメリットの2つ目は「月々の返済額を減らすことができる」ことです。<br>&nbsp;<br>借り換える不動産投資ローンの金利が現在借りている不動産投資ローンより低くなると、月々の返済額も低くなります。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/5af51d24d6b64cafaecad481420c8ed7/%E5%80%9F%E3%82%8A%E6%8F%9B%E3%81%88%E3%81%9F%E5%A0%B4%E5%90%88.png" alt=""><br>1億円を金利3%、35年返済した場合、月々の返済額は約38万5,000円です。<br>1億円を金利2%、35年返済の不動産投資ローンに借り換えした場合、月々の返済額は約33万1,000円と約5万円の差が出てきます。<br>このように月々の返済額にも大きな違いが出てきます。</p><h3 id="h6a50ccf333">借り換え特典を受けられる</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることによって得られるメリットの3つ目は「借り換え特典を受けられる」ことです。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンを借り換えるだけで、お得な特典を受けることができるケースがあります。<br>金融機関によっては不動産投資ローンを借り換えるだけで、クレジットカードのゴールドカードの年会費が無料になったり、借り換え限定の金利優遇が受けられるなどのキャンペーンを実施していたりする場合があります。</p><h3 id="hb1a7cd9c80">より自分に合う金融機関が見つかる</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることによって得られるメリットの4つ目は「より自分に合う金融機関が見つかる」ことです。<br>&nbsp;<br>より自分に合う金融機関が見つかることは、不動産投資をするにあたってかなり重要なことになります。<br>不動産投資を上手く運用していくことができた場合、収益物件を買い足していくという流れになります。<br>買い足していくには不動産投資ローンをより多く借り入れる必要があります。<br>このときに自分に合った金融機関であれば、不動産投資ローンの追加に対応してくれたり、金利を優遇してくれたりします。<br>そのため、自分に合った金融機関を発見するかどうかで、今後、不動産投資が軌道に乗っていくかどうかが変わってくる可能性もあります。</p><h3 id="hac538f99b0">保険の見直しができる</h3><p>不動産投資ローンを借り換えることによって得られるメリットの5つ目は「保険の見直しができる」ことです。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンを借り入れする際には、団体信用生命保険に加入します。<br>団体信用生命保険とは、ローンの返済中に借りている人が死亡したり、高度障害になったりした場合、保険を利用しローンの残額をすべて返済することができる保険のことです。<br>&nbsp;<br>この団体信用生命保険は日々更新されており、不動産投資ローンを借り換えることにより、最新の内容の団体信用生命保険に加入し直すことができます。</p>

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