<p>購入した分譲マンションに一生住み続けるということは、意外と少ないもので、年齢を重ねてライフスタイルが変化するなど、様々な要因により、住み替えを行うことが一般的となっています。<br>&nbsp;<br>終のすみかに向けて、住み替えを成功させるには、正しいタイミングと準備が必要となります。<br>&nbsp;<br>ここでは簡単に、分譲マンションの住み替えに関する注意点などを解説します。</p>

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<h2 id="h28b9c8ac49">マンションを売却して住み替えするケース&nbsp;</h2><p>実際に購入した分譲マンションを売却して、新たに住み替える理由としては、以下のものが考えられます 。<br>&nbsp;</p><ul><li>ライフスタイルの変化</li><li>マンション内のトラブル</li><li>資産価値の向上</li></ul><p>&nbsp;<br>この他にも、分譲マンションを売却して賃貸に引っ越すケースも考えられます。<br>特にシニアとも言われる60代以降の世代においては、子どもが独立するなどして部屋が広すぎること、また生活資金の不足によることが、理由として挙げられます。</p><h3 id="ha3a7881a2d">ライフスタイルの変化&nbsp;</h3><p>前述したように、子どもが独立することによって部屋が広くなりすぎる。<br>また反対に、結婚や出産に伴って家族が増えて手狭になったことから、より広い住まいを求めて引っ越すというケースが考えられます。<br>&nbsp;<br>前者は50から60代が多く、後者は30から40代が主流でしたが、最近は幅広い年代層において住み替えを行う傾向にあります。<br>&nbsp;<br>以前は転勤や海外赴任にともない、売却や賃貸化を計画するケースが多かったのですが、このコロナウイルスの流行により、こうした傾向は激減しています。<br>&nbsp;<br>一方では、不動産業界では新築だけではなく中古住宅の需要も増加傾向です。<br>これは、外出や旅行を気軽に行えなくなった結果、自宅でゆっくりと過ごす『おうち時間』が見直されたことによるもので、ひとつのライフスタイルの変化といえるでしょう。</p><h3 id="h8e40a4bbd0">マンション内のトラブル&nbsp;</h3><p>また多くの住民が暮らす分譲マンションにおいては、敷地内においてトラブルが発生することもあります。<br>&nbsp;<br>このトラブルの種類は騒音や近隣との人間関係など、様々な要因が考えられます。<br>こうした問題を避けるために、分譲マンションを手放し、戸建住宅を購入し住み替えるケースも少なくありません。<br>&nbsp;<br>これもまたコロナウイルスの影響により、テレワークが一般化したことで、普段は留守にしていた平日の昼間においても、自分も隣人や上階の住民も、同じように家の中にいる時間が多くなったことも要因です。<br>&nbsp;<br>分譲マンション内で発生したトラブルに対応するのは、管理会社または管理組合となりますが、実際にすっきりと解決した事例は少なく、騙し騙しの生活を強いられることになりがちです。<br>&nbsp;<br>その結果が新たな住まいへ、住み替える要因ともなっています。</p>

<p>分譲マンションにおけるトラブルは避けては通れない問題といえます。<br>&nbsp;<br>そして、ここ数年においてトラブル数が増加傾向にあります。<br>これは同一の敷地内に複数の住人が暮らしている中で、コロナウイルスの流行によりテレワークの推奨や、いわゆる『おうち時間』の見直しにより居住スペースの滞在時間が大きく増加したことに比例していると考えられます。<br>&nbsp;<br>ここでは分譲マンションにおけるトラブルについて、その原因と対策をまとめていきます</p>

<h2 id="h8a4f314d08">分譲マンションでトラブルが起こりやすい原因</h2><p>賃貸マンションも同様ですが、共同住宅となるマンションにおいては、一定のトラブルはつきものともいえます。<br>&nbsp;<br>特に分譲マンションにおいては、終のすみかとしてマイホームのである事も多く、その環境や資産価値を守りたいという気持ちが強くなることで、 周囲の騒音や共同部分の使用方法に対して、 どうしても意識することが増えることも要因です。<br>これはマイホームに対して当然の反応ともいえます。</p><h3 id="h702f5573cd">上層階と下層階で価格帯の差が大きい&nbsp;</h3><p>マンションという共同住宅で暮らす場合、その居住者間の生活環境が似ている方が、トラブルの発生率は低くなる傾向にあります。<br>例えば小さな子どもがいる世帯だけが揃っている場合と、小さな子どもがいる世帯とシニア世代だけで暮らしている場合とでは、後者の方がトラブル発生率は高くなりがちです。<br>&nbsp;<br>よく見落とされる要因ですが、上層階とか下層階において、販売価格に大きく差がある場合も少し注意が必要です。<br>最近では階数マウントという言葉が生まれたように、上層階の居住者によるマウント行為が問題視されています。また場合によっては、上層階の子どもが下層階の子どもをいじめるといった事例も見受けられます。<br>&nbsp;<br>マンションの販売価格に剥離がある場合、生活環境も同様に乖離がある傾向にあり、どちらが良いというわけではありませんが、居住者の質そのものが異なることがあります。<br>こうした場合、住まいに対する考え方も異なることも多く、トラブルの原因となりがちです。</p><h3 id="h9468db30f1">賃貸による入居者が多い&nbsp;</h3><p>特にワンルームマンションに多く見られますが、 投資用物件として購入し賃貸化されているケースがあります。<br>夢のマイホームとして暮らしている住人と、賃貸として入居している居住者とでは、居住者の質が異なるのは当然といえます。<br>&nbsp;<br>また分譲マンションを賃貸とする場合、一般の賃貸マンションと比較すると少し賃料が高くなります。そのため長期間ではなく、転勤等に伴う短期間の入居であることが多く見受けられます。<br>&nbsp;<br>その場合は、 なおさら物件に対する思い入れが少ないため、 騒音を含めたトラブルの原因となりやすい傾向にあります。</p>

<h3 id="h8ef66c50fb">管理会社・管理組合が機能していない&nbsp;</h3><p>分譲マンションにおいてトラブルが発生した場合は、管理会社や管理組合が対応することになりますが、そもそもどちらも機能していないことも見受けられます。<br>特に管理会社においては物件の維持管理や清掃が主な仕事と考えていて、住民間のトラブルについては対応しないことも少なくはありません。<br>&nbsp;<br>また管理組合においても、前述したとおり住人の質が異なる場合など統制が取れず、 管理機能が働いていないことがあります。<br>こうした場合はトラブルが増えていき、無法地帯となりやすい傾向にあります。</p><h2 id="h3bc842cf43">分譲マンションでよくあるトラブル</h2><p><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/14c8b6c18b4547998c787680653f9b96/%E3%83%88%E3%83%A9%E3%83%95%E3%82%99%E3%83%AB%E3%81%AE%E7%99%BA%E7%94%9F%E7%8A%B6%E6%B3%81-min.png" alt="">&nbsp;<br><a href="https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html" target="_blank" rel="noopener noreferrer">平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）より</a><br>&nbsp;<br>国土交通省が公表しているマンション総合調査結果によると、分譲マンションのトラブルは居住者間マナーによるものが、最も多くなっています。<br>&nbsp;<br>この調査結果は平成30年度のものであり、コロナウイルスが流行する以前の調査となりますので、ここ数年における住宅の在り方の変化を考えると、この比率分類は大きく変わってくるかもしれません。</p><h3 id="h38cd910f2a">騒音によるトラブルが1番多い</h3><p>さらに国土交通省のデータを集約していくと、生活音による騒音トラブルの高さは顕著であり、いつの時代も問題視されていることがわかります。<br>また最近は床の厚みである『スラブ厚』について、以前は120mm程度であったものが150mmが最低基準となり、一般的には180〜200mm程度が標準装備となりつつあります。<br>&nbsp;<br>スラブ厚の数字が大きくなるということは遮音性が強くなるということですが、あくまでも遮音性であり、振動を防ぐのはまた別の話となります。<br>&nbsp;<br>これを混同していることが多く、スラブ厚が高いので防音マットなどは必要なく、遠慮もいらないと勘違いしているケースがあります。<br>こうして、たとえば子どもがリビングを走っても大丈夫と思い込み、結果として下の階の居住者に対して、 音を響かせてしまっていることも考えられます。</p><h3 id="h4a49bf6c7b">バルコニーの使用方法やニオイ&nbsp;</h3><p>意外と多いのがバルコニーの使用方法や、ニオイによるものです。<br>管理規則で禁止されていることが増えてきたため、ホタル族とも揶揄されていたバルコニーで喫煙するケースは少なくなりましたが、電子タバコの普及により近年、改めて増加傾向にあります。<br>&nbsp;<br>これは、電子タバコに対する規則の改定が追いついていないこともありますが、結局は『電子タバコなら大丈夫という勝手な思い込みによる、居住者のマナーの問題』でもあります。<br>&nbsp;<br>また稀なケースとして、バルコニーでバーベキューや魚を焼くといったトラブルも見受けられます。</p>

<h3 id="h556edd2cc8">駐車場のトラブル&nbsp;</h3><p>駐車場のトラブルは分譲マンションにおいて、騒音トラブルと同様に発生しやすい問題といえます。<br>&nbsp;<br>他人のスペースに勝手に駐車することはもちろんですが、よくあるケースとしてはマンションの敷地内に、友人や知人の車を勝手に駐車するトラブルです。<br>こうした迷惑駐車は、車の出し入れに対して邪魔になるだけではなく、運転者の視界を遮るため、敷地内における接触事故の要因となります。また緊急車両の妨げにもなるため、問題は多いといえます。</p><h3 id="h3c3b3d0176">ペット飼育など禁止行為の横行&nbsp;</h3><p>管理規則で禁止されている、犬や猫といったペットを飼育するなどのトラブルも後を絶ちません。 一度、飼育されたペットについては、処分が容易ではないため、トラブルの解決が難しい問題でもあります。<br>&nbsp;<br>一方で入居者によっては、犬アレルギー・猫アレルギーといった病気を抱えている方もいるでしょう。こうした方にとって敷地内で禁止されているペットの飼育は、 体調不良を引き起こすだけではなく、精神的な苦痛と、最悪の場合は命に関わる問題となってきます。<br>&nbsp;<br>禁止されているペットの飼育は、 裁判となる事例が多いことから、訴訟問題につながりやすいと考えられます。 反対に考えるとそれだけ発生しやすいトラブルの1つともいえます。</p>

<h3 id="h0ce76f543a">管理費・修繕積立金の未納&nbsp;</h3><p>住宅ローンとは別に、管理組合や管理会社に対して支払う管理費と修繕積立金について、未納となるトラブルも根強く残っています。<br>特にバブル崩壊後の不景気の時に多かったトラブルですが、 近年においても景気が回復したとは言いがたく、住宅ローンの支払いが困難になるとともに未納となるケースが後を絶ちません。<br>&nbsp;<br>管理費や修繕積立金の未納額が膨らんでいくと、 マンションを維持管理するために 他の入居者が補填することとなります。<br>そのため、金銭的な負担が生じるので、よりトラブルとなりやすい問題といえます。</p><h2 id="h427d4949c1">分譲マンションのトラブル解決は管理組合が重要&nbsp;</h2><p>分譲マンションでトラブルが発生した場合、解決に向けては管理組合が最も重要となります。<br>管理会社はあくまでも物件の管理がメインとなっており入居者間のトラブルに対応するのは、管理組合の役割とすることが多いからです。<br>&nbsp;<br>入居者の代表でもある管理組合がしっかりしているところほどトラブルが少なく、資産価値も守られています。</p><h3 id="h7d985e5eb3">管理組合が「自治体化」していると危険&nbsp;</h3><p>自治体化という言葉が適切かどうかはさておき、 積極的に管理組合の活動をしている わけではなく、比較的時間の空いている入居者を中心として運営されている場合は、少し注意が必要かもしれません。<br>&nbsp;<br>特にシニアの世代で構成されている場合は、維持管理など長期的な目線より、 短期的な目線で運営される傾向にあります。</p><h3 id="hd616e959e1">管理組合が機能していると資産価値も低下しにくい&nbsp;</h3><p>一方で、管理組合がしっかりと機能している分譲マンションにおいては、トラブルの防止策が行われており、管理状態も良く資産価値が低下しにくい傾向にあります。<br>&nbsp;<br>自分たちのマイホームの資産価値は自分たちで守る。<br>そうした運営は、分譲マンションにおける管理組合の理想系です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h8199837638">Q1. マンションではどんな騒音トラブルがありますか？ </h3><blockquote>楽器なのど音、人の声のほか、日常の足音、工事の音など様々な音のトラブルがあります。</blockquote><h3 id="hb3ca6e30cd">Q2. マンションでよくあるトラブルは何ですか？</h3><blockquote>マンションで多いのは、居住者間のマナーを起因とするトラブルです。</blockquote><h3 id="hb2a05b3298">Q3. 騒音以外のトラブルには何がありますか？</h3><blockquote>バルコニーでの喫煙や、ゴミの出し方などのトラブルがあります。<br>喫煙は、ニオイが洗濯物につくなどの実害も出てしまうので、トラブルになりやすいです。</blockquote><h3 id="h8172e9878d">Q4. ペット禁止のマンションでペットを飼ってることがバレたらどうなりますか？</h3><blockquote>契約違反になりますが、強制退去になることはありません。<br>多くの場合は、ペットを飼うことをやめるか、退去のどちらかを選ぶよう求められることになります。</blockquote><h3 id="hfb5b5d5410">Q5. 入居者同士のトラブルが発生した場合は、どうすれば良いですか？</h3><blockquote>方法は大きく4つです。<br>（1）直接話し合う<br>（2）管理会社・管理組合に相談する<br>（3）警察に相談する<br>（4）引っ越す</blockquote><h3 id="h5059346286">Q6. 管理会社に騒音トラブルの相談をしましたが、張り紙しかしてくれません。</h3><blockquote>騒音トラブルは、あくまでも個人どうしの紛争という扱いです。管理会社は、あくまでも建物や契約の管理をしている立場のため、張り紙や注意文書投函、電話での注意の対応になってしまいます。文書で解決できない場合は、警察に相談することをお勧めします。</blockquote>

マンションでは、騒音やニオイ、ペットや管理費の未納など色々なトラブルの当事者になる可能性があります。この記事では、マンショントラブル事例や解決のための注意点について解説しています。

騒音やペット、管理費未納など..マンションで起こりやすいトラブル事例

<h3 id="h3cf0b0241e">資産価値の向上&nbsp;</h3><p>分譲マンション、また一戸建てのどちらも、築年数の経過により経年劣化が進行することで、原則として資産価値は下がっていきます。<br>&nbsp;<br>それは、購入時にこだわりの仕様にしたり、環境を吟味したとしてもです。<br>&nbsp;<br>もし資産に余裕があったり、購入価格と売却価格の差分がない場合、また新たにグレードの高い物件が建築された場合など、所有する建物の資産価値を高めるために住み替えは有効です。</p><h2 id="hcd46e72493">マンションから住み替えする際に注意すべき点&nbsp;</h2><p>現在、所有している分譲マンションを売却し、新しい建物に住み替える場合、いくつか注意すべき点があります 。<br>&nbsp;<br>特に、大きなポイントは『お金』に関するところです。<br>&nbsp;<br>住み替え時点において住宅ローンの支払いが完済しているのであれば良いのですが、多くは住宅ローンの返済途中で住み替えることになるでしょう。</p><h3 id="hefcc52a4d9">売却が先か、購入が先か&nbsp;</h3><p>例えば分譲マンションから一戸建てに引っ越しをする場合、分譲マンションの売却を先に進めていくべきか。それとも一戸建ての購入を先に進めるべきか。<br>どちらも平行して進めていったとしても、なかなかタイミングを合わせることは難しいかも知れません。<br>&nbsp;<br>鶏が先か卵が先かではありませんが、それでも同時平行にて準備を行うことで、物件購入の意思表示（ローン審査の申請）と売買契約の手続きが同じタイミングになると、スムーズな住み替えが可能となります。</p><h4 id="h543df95a27">売却が先だと新居に困る&nbsp;</h4><p>もし分譲マンションの売却を先に締結した場合は事前に、ある程度の資金の確保はできるでしょう。<br>&nbsp;<br>一方で、売却日（引き渡し日）が先に決まってしまうため、それまでに新たな住まいを見つける必要性が生じます。<br>すでに候補となる物件を見つけている場合は別ですが、そうでない場合は焦りにより、理想とする物件から遠い条件のもので、妥協することになるかもしれません 。<br>&nbsp;<br>また実際に新しい住まいが見つからないまま売却日を迎えた場合は、仮住まいを用意する必要があります。<br>&nbsp;<br>分譲マンションを売却する際は、売買契約の手続きを住み替え先が見つかるタイミングまで延期することができるのか、依頼する不動産会社に確認しておくことが重要です。</p><h4 id="hd1ef35dc64">購入が先だとダブルローンの期間が増える&nbsp;</h4><p>反対に新しい住まいの購入や賃貸契約が先に完了した場合、住宅ローンの支払い、または家賃の支払い開始日が決定することになりますので、売却が決まるまで二重支払いが必要となります。<br>&nbsp;<br>一時的に金銭的な負担が大きくなるので、支払いが開始するタイミングに合わせて売却を完了させておくことが理想となります。</p><h3 id="h4467c04eb8">住宅ローンの残額と売却価格&nbsp;</h3><p>現在の住まいを売却したお金で、住宅ローンの残額を完済できれば住み替えに関しての金銭的な問題はないといえます。<br>一方で売却金額より住宅ローンの残債が多い場合は、注意が必要です。<br>&nbsp;<br>不動産を売却しローンを組む場合は、その不動産に対して金融機関により抵当権が設定されます。この抵当権とはローンの返却が困難になった場合、担保として金融機関は該当の不動産を競売にかけることで、強制的に返済に充てることができます。<br>&nbsp;<br>そのため他人の抵当権が残っている物件を購入することは、非常にリスクが高いため現実的には売却が難しいといえます。<br>&nbsp;<br>もし住宅ローンが残ってしまう場合は、予め金融機関に相談して住み替えローンの相談をする方法があります。<br>&nbsp;<br>また金融機関側も抵当権の設定を外さなければ、不動産の売却が難しいことは重々理解をしています。そのため相談することで、状況に応じて抵当権の設定を外すなど柔軟な対応をしてくれる場合もあります。<br>そもそも担保とした不動産を競売することは、手続き上も含めて手間がかかります。そのため抵当権を外すことによって売却が可能となり、住宅ローンの支払いがされるのであれば、 双方に利点があると考えるためです。</p>

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<h2 id="h9858bd0164">住み替えは同日決済が理想&nbsp;</h2><p>分譲マンションから新たに住み替えをする際は、売却と購入の同日決済が理想となります。<br>それにより売却が先行して仮住まいが必要になることもなく、購入が先行して支払いが二重となることもなく、負担が少なくなるためです。<br>&nbsp;<br>ここまで記載したように、同時進行でタイミングを合わせることのメリットは大きいものですが、少し難しさはあるものです。しかし、ちょっとしたコツを掴んでいれば、実現する可能性は高くなるともいえます。</p><h3 id="h7fbe01ad7a">信頼できる不動産会社に同時依頼&nbsp;</h3><p>まずは信頼できる不動産会社に対して、売却と購入の両方を同時に依頼するのがポイントです。<br>&nbsp;<br>それにより、不動産会社は両方の進行具合を把握することが可能となり、動きやすくなります。購入する物件の目星をつけつつ、その進捗具合に応じて売却の手続きを進めていくなど、 タイミングを調整してくれることで、当日決済の可能性が高くなります。<br>&nbsp;<br>また住み替え先の住宅が見つかるのかどうかによって、売却のタイミングは大きく変わりますが、同じ不動産会社に依頼しておけば、意識する必要もありません。</p><h3 id="heba47947ef">買取による売却でタイミングを合わせる&nbsp;</h3><p>分譲マンションを売却する際には、 不動産会社に対して購入者を探すよう依頼する『仲介』を利用するのが一般的ですが、不動産会社が購入者となる『買取』という仕組みもあります。<br>&nbsp;<br>買取の場合は不動産会社が買主となりますので、購入者を新たに探す必要がないため、査定金額で問題なければ、スムーズに売買契約を行うことができます。<br>すでに新しい転居先が決まっている場合など、現在の住まいを早期に売却したい場合は、特に有効な手段となりますのでおすすめです。</p>

<p>分譲マンションなどマイホームの売却を検討する場合、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。<br>&nbsp;<br>この仲介という仕組みだけではなく不動産会社が直接、買主となり自ら購入する『買取』という仕組みがあることは、あまり知られていません。不動産の買取は、あまり耳慣れない ですが、その仕組みとメリットさえ理解すれば、とっても使い勝手の良い仕組みです。<br>&nbsp;<br>マンション売却における買取の仕組みについて、仲介と比較するとともにメリットについて解説します。</p>

<h2 id="hde11290d5b">仲介と買取の違い&nbsp;</h2><p>不動産会社に依頼する仲介と買取について、大きく異なるのは買主となる購入者です。<br>&nbsp;<br>仲介は不動産会社が広告活動を行うことで買主を広く募集し、売買契約を成立させることを目的とします。<br>また、買取は不動産会社が自ら買主となり購入することにより、売買契約を成立させます。</p><h3 id="had46f3a5bc">仲介の仕組み&nbsp;</h3><p>マンション売却における仲介とは、不動産会社に対して買主となる購入者を探してもらうよう依頼することで、売買契約の成立を目指します。<br>そのため購入希望者が見つからなければ、いつまでもマンションは売れないことになります。<br>&nbsp;<br>仲介を依頼した場合の一般的なスキームは以下のとおりです。<br>&nbsp;</p><ul><li>査定を依頼する</li><li>媒介契約を締結する</li><li>広告活動により購入希望者を探してもらう</li><li>問い合わせ対応をする</li><li>内覧者の対応をする</li><li>売買条件の確定</li><li>売買契約締結</li><li>マンションの引き渡し</li></ul><p>&nbsp;<br>ここに記載した以外にも、実際に不動産会社が購入希望者を探してみた結果により、売買金額の値下げの検討など、売却価格の見直しなども必要です。<br>&nbsp;<br>仲介の場合、売却について不動産会社に相談してから、契約が成立するまで最短でも6ヶ月程度は必要となるケースが多いため、時間に余裕を持っておきましょう。</p><h3 id="h43957048e2">買取の仕組み&nbsp;</h3><p>一方で買取の場合、仲介と比較すると必要なスキームが少ないことが最大の特徴です。<br>特に不動産会社が購入者となるため、買主を別に探す期間が不要な点は、大きなメリットになるでしょう。<br>&nbsp;<br>その反面、買取は依頼してから引き渡すまでが短いため、次の住まいが決まっている方が安心です。<br>&nbsp;<br>また不動産会社に依頼してから1ヶ月から2ヶ月程度で、引き渡しを行い現金化することが可能です。そのため離婚などにより、マンションなどを素早く処分して現金化する必要があったり、海外赴任が決定して日本に滞在する時間が残り少ない時など、少しでも早く処分したい 時にオススメです。</p><h2 id="h99f8a6c138">不動産会社に買取を依頼する流れ&nbsp;</h2><p>不動産会社に対して、買取を依頼する場合の流れについて、細かく説明していきます。<br>&nbsp;<br>そもそも買取の流れは単純明快です。<br>そのため、不動産会社が査定により提示する買取価格において納得できるのであれば、そのまま契約締結となり、マンションの引き渡しまで簡単にすすめることができます。</p><h3 id="h6a534ea3b6">査定により金額を確定する&nbsp;</h3><p>仲介の場合と同様に、買取りを実施する時も不動産会社に査定を依頼します。<br>買取では、この査定金額が不動産会社に売却する際の金額となります。<br>&nbsp;<br>また査定を実施する不動産会社によって、重視するポイントが異なるため、その査定金額も異なってきます。そのため、査定依頼は適正価格を把握するためにも、複数の不動産会社に対して行うのが基本です。<br>&nbsp;<br>また不動産会社は買取によって購入した物件に対して、必要によりリフォームやリノベーションを行い資産価値を高めて、改めて買主を探し売却します。<br>つまり「転売することで利益を得る」ことを目的としています。そのため仲介と比較すると、およそ1割から2割程度、売買金額が安くなる傾向にあります。</p>

<h3 id="h46dcdecb36">契約を締結する</h3><p>査定により納得ができる金額であれば、不動産会社と契約条件を決めます。<br>売買価格や引渡しの日時、他に細かな約款などを契約書に記載して契約締結を行います。<br>&nbsp;<br>細かな約款を含む契約内容については、不動産会社による契約書のテンプレートを基礎として特約事項を足しこむのが一般的です。そのため売る側としては、何かをする必要はなく説明を聞いて理解するだけで構いません。</p><h3 id="h583c4077cb">引き渡し・売買代金の受領&nbsp;</h3><p>契約締結した内容に従って物件を引き渡し、売買金額を受領します。<br>このように不動産会社に対して査定を依頼してから、約2ヶ月程度あれば引き渡しまで完了し、現金を受け取ることが可能です。</p><h2 id="h6a98d55291">買取による売却のメリット&nbsp;</h2><p>仲介による売却と比較しても、買取はメリットのある売買方法です。<br>売却金額は買取より仲介が高くなる傾向にありますが、その金額を考えても、買取には得られるメリットがあります。<br>&nbsp;<br>もちろんマイホームとなる不動産は、価格の安いものではないだけに、どうせ売るなら1円でも高く売りたい、というのが当たり前です。<br>買取のメリットと仲介の金額と、どちらを優先するのかは、よく比較して検討をするのが理想です。</p><h3 id="h22851f778a">契約成立までのスピード感が早い&nbsp;</h3><p>繰り返しになりますが、買取のメリットは契約成立までのスピード感にあります。<br>&nbsp;<br>前述したように、不動産会社に査定依頼してから約2ヶ月後には、現金を受領することができます。<br>特に離婚による現金化を急ぐ場合、海外赴任により日本滞在の期間が短い場合、また別の不動産物件を購入している場合など、様々なケースで利用されています。</p>

<h3 id="he0ad9645fc">仲介手数料が不要&nbsp;</h3><p>不動産会社が広告活動により購入者を探す場合、契約が成立した時点において仲介手数料を支払う必要があります。<br>しかし買取の場合、不動産会社が購入者となるため、そもそも仲介をする行為が発生していないため、仲介手数料の支払いは不要です。<br>&nbsp;<br>買取は仲介と比較して売却金額が安くなる傾向にありますが、一方で仲介手数料が不要となるため売却金額によって、そこまで大きな金額差が生じないこともあります。<br><br>仲介手数料は「売買価格×3%+6万円」 に消費税を足したものです。<br>&nbsp;<br>たとえば3,000万円の物件を売却する場合「3,000万円×3%+6万円」となります。<br>2022年時点で消費税は10%なので、96万円+9万6千円＝105万6千円です。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/72bdb82999ec4ccc8acd70b49ff6407c/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E3%81%AE%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%82%92%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%99%E3%82%8B%E3%81%AF%E3%82%99%E3%81%82%E3%81%84-min.png" alt=""><br><br>売却する価格自体が、決して安い金額ではないだけに、仲介手数料も大きくなります。<br>買取により仲介手数料が不要となるのは、大きなメリットといえるでしょう。</p>

<h3 id="h9430251b3b">契約不適合責任を負わない&nbsp;</h3><p>契約不適合責任も近年、新しく登場した言葉です。<br>&nbsp;<br>以前は、売主に対して瑕疵担保責任が定められており、隠れた瑕疵に対しては売却後も責任が発生しました。<br>それに対して契約不適合責任は「契約内容」が重要となり、契約内容に相違があり買主が不利益となる場合に、 売主が責任を負うことになります。<br>&nbsp;<br>この法改正により、責任範囲が不明確であった「隠れた瑕疵」という耳慣れない言葉から、焦点が契約内容と分かりやすくなりました。しかし買主保護の観点が強まり、売主の責任がより重くなったともいえます。<br>&nbsp;<br>不動産会社と直接取引をおこなう買取は、売主は個人であり買主は不動産会社（＝宅地建物取引業者）との取引になることから、契約不適合責任の対象とはなりません。<br>&nbsp;<br>つまり売買契約後、物件に不具合が生じた場合でも、売主が金銭的負担を負う必要がないのです。これは買取の「隠れた」メリットといえます。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h768cde371e">Q1. マンション買取とは何ですか？</h3><blockquote>あなたのマンションを不動産会社に直接売却することです。</blockquote><h3 id="h5ea4e84a00">Q2. 仲介会社は何をしてくれますか？</h3><blockquote>ポータルサイトやチラシなどで物件を宣伝し、買主を探してくれます。また、条件交渉や調整、契約書類等の作成なども行います。</blockquote><h3 id="hc857f31d2a">Q3. 買取会社は、買い取ったマンションをどうするのですか？</h3><blockquote>買取会社の多くは、買い取ったマンションをリノベーションして再販売をしています。</blockquote><h3 id="h3b0c02830e">Q4. 買取の場合、内見は何回ありますか？</h3><blockquote>1社に相談する場合は1回で済みます。複数社に相談する場合は、日程を提示して一斉に内見してもらう方法でも良いでしょう。</blockquote><h3 id="h45b82c2209">Q5. 買取のメリットは何ですか？</h3><blockquote>契約成立までのスピードが早い、仲介手数料が不要、契約不適合責任を負わない、などです。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産を売却する際の、買取はストレスフリーな仕組みだといえます。<br>&nbsp;<br>特に売買契約の締結までの期間が短いため「いつ売れるのか」「本当に売れるのだろうか」と心配する必要がないのは、精神的な負担が少ないでしょう。<br>また前述のとおり、契約不適合責任の対象外となることで、売却より時間が経過してから保証責任や修理対応などを行わなくて良いことは大きなメリットです。<br>&nbsp;<br>確かに売却金額は仲介と比較して安くなる傾向はありますが、ストレスがなくなるという点は、特筆に値します。<br>&nbsp;<br>買取という馴染みのない仕組みですが、仲介と比較して検討をするのも良いでしょう。</p>

マンション売却の方法の一つに「買取」があります。この記事では、仲介との比較をしながら、買取の仕組みや手続きの流れ、メリット・デメリットについて解説をしています。

マンション売却における「買取」の仕組みとは？仲介との比較で解説

<p>「マンションを早く売却したいけど、マンションの買取相場ってどのくらいなのかな？」<br>マンションの売却をするには、仲介と買取の2つの売却方法があります。<br>そこで、マンションを買取してもらう際の、買取相場がどのくらいなのか気になるという方も多いのではないでしょうか。<br>今回は、マンション買取相場の目安や価格が決められる理由はもちろん、どういったマンションが買取に向いているのかを解説していきます。</p>

<h2 id="h6090fbf5e1">マンションの買取相場は市場価格の70％前後</h2><p>結論として、マンションの買取相場は市場価格の70％前後になります。<br>市場価格とは、仲介業者を利用して個人に向けて売却する際の相場になります。<br>基本的には買取よりも仲介のほうが高く売れるため、買取相場としては仲介で売却する際の70％前後の買取価格になるのです。</p><h2 id="h07586850a7">マンションの買取価格が相場より低い3つの理由</h2><p>「なんで買取だと仲介よりも安くなってしまうの？」<br>こういった疑問を感じる方に向けて、マンション買取が市場価格よりも安くなってしまう理由を3つ解説していきます。</p><h3 id="hf4af453a5b">リフォーム費用</h3><p>マンションを買取した不動産会社は、室内のリフォームをしてから販売します。<br>マンションの間取りにもよりますが、フルリフォームするとなると400万円から500万円前後の費用がかかってきます。<br>リフォームに必要な費用は買取価格から差し引いているため、仲介よりも価格が安くなってしまうのです。</p><h3 id="h8d1066c5d9">購入時、販売時にかかる諸費用</h3><p>マンションを買い取りして再販売するには様々な諸経費がかかります。<br>リフォーム費用だけでなく、不動産取引に関わる不動産取得税や登録免許税などの税金はもちろん、広告費や人件費などの事業経費も必要です。<br>こういった費用がマンションの買取価格から引かれてしまうので相場より安くなってしまうのです。</p><h3 id="hdb71d2ffab">不動産会社の利益</h3><p>マンションの売却をする際に、仲介であれば、売買価格に応じた仲介手数料が不動産会社の利益になります。<br>しかし、買取の場合は仲介手数料が発生しないため、利益分を買取価格から差し引く必要があります。<br>マンション買取の不動産会社も営利企業ですから、買取をして再販売をした際に利益を残せるように買取価格を設定せざるを得ないのです。</p>

<h2 id="h545b95b7f4">マンション買取のメリット</h2><p>市場価格よりも安くなってしまうマンション買取ですが、買取にもメリットがあります。<br>ここからはマンション買取のメリットについて3つ解説していきます。</p><h3 id="h503ee003e7">短期間で現金化できる</h3><p>マンション買取の大きなメリットとして、即現金化があります。<br>仲介の場合、買主を探してから条件交渉、契約決済と進んでいきますので、決済完了まで3ヶ月から6ヶ月ほどかかってしまいます。<br>一方、買取の場合は不動産会社が直接買い取るため、1週間から1ヶ月で決済を終わらせることができます。<br>理由があって急いで売却しないといけない場合、買取は選択肢の1つになってくるでしょう。</p>

<h3 id="hebdb045f2b">売却後の責任がない</h3><p>マンション買取の場合、買主が不動産会社なので、売却後の室内状況に応じた責任を負わなくて良いケースがほとんどです。<br>マンションの築年数が古く、売却してから目に見えなかった配管の故障や漏水などが見つかった場合、売主が責任を負う場合があります。<br>せっかく仲介で売却できたのに、1年たってから売却したマンションが原因で支払いが発生するのは避けたいですよね。<br>マンション買取だと、売却後の責任がなくなる契約が多いですので、築古のマンションを売却する場合には買取も検討してみるのがよいでしょう。</p><h3 id="ha74164df52">内覧などの販売活動がない</h3><p>マンションを仲介で売却する場合、買主が決まるまで何度でも内覧の立ち会いをする必要があります。<br>仲介だと個人が買主になるため、マイホームとして室内状況を見てから決めるというケースが多く、必然的に内覧の回数が増えていきます。<br>内覧の都度、室内をきれいにしたり、スケジュール調整をするのは想像以上に負担になるという方が多いです。<br>せっかく購入希望者が決まっても、融資の審査が通らず販売活動がやり直しになってしまうこともあるでしょう。<br>売却活動に手間を掛けたくない人も、買取を検討してみるのがおすすめです。</p><h2 id="h027997d74a">マンション買取のデメリット</h2><p>手間を減らして早期売却できるマンション買取ですが、価格面でのデメリットや買取自体ができないというケースもあります。</p><h3 id="he5654a3af8">売却価格が仲介売却より低くなる</h3><p>マンション買取で一番のデメリットは市場価格よりも安くなってしまうことです。<br>せっかくのマンションという資産ですから、少しでも高く売却したいという方が多いです。<br>「1ヶ月以内に現金にしないと借金が返せない・・」<br>「転勤が決まったからできるだけ早く処分しないと・・」<br>「仕事が忙しいから内覧には時間をかけたくない・・」<br>こういった理由がある方には向いているマンション買取ですが、特別な事情があって早期に売却しなくても良いのであれば、買取よりも仲介を検討するのがよいでしょう。</p><h3 id="h5adac2dc13">マンションによっては買い取りしてもらえない</h3><p>マンション買取といっても、全てのマンションを買取してもらえるわけではありません。<br>不動産会社が査定をした結果、買取不可という結果がでてしまう可能性もあります。<br>例えば、過疎化が進んでおり再販売が難しいエリアのマンションや、マンションの維持管理に問題があるマンションなどは買取ができないケースもあります。<br>マンション査定自体は無料の不動産会社がほとんどなので、取り扱いができるかどうか、事前に確認をしておくのがよいでしょう。</p>

<h2 id="hf7648d2395">買取に向いているマンションの特徴</h2><p>ここまでマンション買取のメリット、デメリットを解説してきました。<br>仲介に比べて価格が安くなってしまう買取ですが、買取に向いているマンションというのも存在しています。<br>ここからは買取に向いているマンションの特徴を3つ解説していきます。</p><h3 id="hc8ec035842">リフォームが必要</h3><p>マンションが古い場合や、しばらく空室にしていて状態が悪く、リフォームが必要なマンションの場合は買取を利用するのがおすすめです。<br>仲介で売却する場合、室内状況が悪いのは内覧の際にネガティブなイメージを持たれてしまいます。<br>そのため、相場よりも安く販売しても購入希望者が見つからず、時間だけがたってしまい、維持管理に費用がかかってしまうことも少なくありません。<br>買取の場合は不動産会社がリフォームする前提で購入するので、室内状況が悪いマンションは買取査定から依頼してみるのがよいでしょう。</p><h3 id="h514aed8d06">早く売却しないといけない理由がある</h3><p>マンション買取は早期現金化が大きなメリットになります。<br>人によっては、できるだけ早く現金化したいという理由もあります。<br>「住宅ローンの返済が滞って督促状が届いた・・」<br>「今月中に資金を準備しないと会社が潰れてしまう・・」<br>「コロナで職を失ってしまった子供に援助したい・・」<br>このように売却理由が明確な場合、いつまでに現金化できるかを調べるためにも買取査定をしておくことをおすすめします。</p><h3 id="h51879cd8ec">売却活動ができる時間が限られている</h3><p>マンションの販売は、内覧立会や担当者とのやり取りなど、想像以上に手間と時間がかかります。<br>仕事が忙しく休日が取れない人や、転勤や引っ越しが決まっていて、限られた期間内に売却をしたいという人にもマンション買取は向いています。<br>マンション買取であれば、マンション査定の立会と、契約、決済と行うべき作業が限られていますので、時間的にも余裕を持って売却をすることができます。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h768cde371e">Q1. マンション買取とは何ですか？</h3><blockquote>あなたの不動産を買取会社に直接売却することです。</blockquote><h3 id="h5c7eb881d2">Q2. マンション買取のメリットは何ですか？</h3><blockquote>仲介手数料がかからないこと、売却を周囲に知られにくいこと、仲介よりも売却スピードが早いこと、契約等の日程調整が柔軟にできること、契約不適合責任が免責になることが多いことなどです。</blockquote><h3 id="hf275ab1a80">Q3.  マンション買取価格が相場より低いのはなぜですか？</h3><blockquote>買取会社は営利企業だからです。<br>買取会社は、リフォームをして再販売をし、買取金額と再販売金額の差額を利益にしていることが多いです。<br>その過程で、リフォーム費用や、売買にかかる諸費用、人件費等がかかります。それらの費用を見込んだ上で利益が出る価格で買取をしないといけないため、相場よりも低くなってしまいます。</blockquote><h3 id="he7d17b75f5">Q4. マンション買取では、周囲に売却が知られにくいのはなぜですか？</h3><blockquote>広く一般から買主を探す必要がないためです。<br>ポータルサイトへの掲載や、チラシ投函等の広告活動がないため売却を知られにくいです。</blockquote><h3 id="h8061f1f22a">Q5. マンション買取はどんな物件でも買取してもらえますか？</h3><blockquote>会社によって条件を設けており、買取不可の場合もあります。</blockquote><h2 id="h67ada42d61">マンションの買取相場のまとめ</h2><p>マンション買取のメリット、デメリット、買取に向いているマンションの特徴について解説をしてきました。<br>マンション買取は、すぐに現金化でき、販売の手間を減らすことができる特徴があります。<br>一方、仲介に比べると売却価格が下がってしまうので注意が必要です。<br>何かしらの事情があり、マンション売却を急いでいる場合は、まずはマンション買取の査定をしてみるのがおすすめです。<br>買取価格を知っておくことで、仲介で売却するのかどうかの判断材料になります。<br>マンションの売却を検討している方は、後悔をしないためにも、仲介と買取の特徴を理解した上で査定からスタートするのがよいでしょう。<br></p>

マンションの買取相場は市場価格の70％程度と言われています。この記事では、なぜマンション買取価格が安くなってしまうのか、どんな場合に買取が向いているのかを解説します。

マンションの買取相場はいくら？不動産価格に影響を与えるポイントも詳しく解説！

<h2 id="h27f946b65e">よくある質問と回答</h2><h3 id="h85d0090994">Q1. マンションの住み替えの理由にはどんなものがありますか？</h3><blockquote>ライフスタイルの変化、トラブル、資産価値の向上などがあります。</blockquote><h3 id="haa7b0a5ae5">Q2. 住宅ローンが残っている場合でも住み替えできますか？</h3><blockquote>可能です。が、売却と同時に完済できるのかしっかり計画を立てましょう。</blockquote><h3 id="h4e95030f93">Q3. 売却を先にしてしまい、住む場所がなくなる場合はどうすれば良いでしょうか？</h3><blockquote>仮住まいに引っ越すという方法があります。または、次に住む家が決まるまでの間、リースバックをするという方法もあります。</blockquote><h3 id="h27d54a7eeb">Q4. 住宅ローンを完済できない場合、売却ができないのはなぜですか？</h3><blockquote>抵当権が残ったままの物件は、リスクが高いためです。</blockquote><h3 id="hd2fa61ecfc">Q5. 売却日程を柔軟に決めたい場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>買取会社に売却すれば、ある程度柔軟な日程設定をしてもらえます。ただし、売却価格は低くなりやすいので注意が必要です。</blockquote>

<p>マンションを売却する場合や、現在の資産価値を確認したい場合、不動産会社に査定を依頼するという方法があります。<br>&nbsp;<br>この査定の進め方により売却価格に影響するとも言われており、うまく利用することで適正価格を導くことができる重要なものとなります。<br>&nbsp;<br>ここでは主にマンションにおける査定について解説していきます。</p>

<h2 id="h5a701cc9a1">マンション査定の種類について</h2><p>分譲マンションにおける査定には、いくつかの種類があります。<br>&nbsp;<br>Webを利用した『匿名査定』と『一括査定』はスマートフォンがあれば、自宅でも通勤途中の電車の中でも簡単に申し込むことが可能です。<br>&nbsp;<br>一方で不動産会社に依頼する査定としては『簡易査定』と『訪問査定』があります。<br>&nbsp;<br>この4つにおいては、匿名査定が1番手軽に行える査定であり、訪問査定が最も精度の高い査定といえます。</p><h3 id="hce12e15e0d">Webによる匿名査定&nbsp;</h3><p>匿名査定は個人情報を入力する必要がないため、手軽に行えるのが特徴です。<br>&nbsp;<br>必要な情報は申し込むマンションの住所や築年数、間取りや広さといった物件情報と、査定額の回答を受け取るためのメールアドレス程度で完了します。<br>&nbsp;<br>簡単に金額を知ることができる一方で、提供する情報量が少ないため匿名査定で得られる金額については、あくまでも参考程度 となります。<br>&nbsp;<br>マンション売却は先になる予定だけど、事前に目安となる金額が知りたい時などに、利用する資産価値の確認用の査定といえるでしょう。</p><h3 id="h33e7a8e6f3">Webによる一括査定&nbsp;</h3><p>最近では、いくつかの一括査定用のサイトが誕生しており、そこから複数の不動産会社に『一括して査定を依頼』できるのがメリットです。<br>&nbsp;<br>査定依頼を受け取った不動産会社は、情報をもとに後述する簡易査定または訪問査定を行っていきます。<br>複数の不動産会社にアプローチをすることで、比較検討を行うことが容易となり、適正価格を導くことができます。</p>

<h3 id="h29edf9fc42">不動産会社が行う簡易査定&nbsp;</h3><p>簡易査定とは別名『机上査定』とも呼ばれるデータから査定金額を算出する方法です。<br>一般的に周辺相場や取引事例、また物件の情報など様々な観点から査定額を計算するものです。<br>&nbsp;<br>実際に現地に赴くわけではないので、周辺環境や建物および室内の劣化状況などは加味されるません。<br>そのため室内等が綺麗な状況であっても、逆にかなりの汚損や破損が発生している場合であっても、査定額が同じになりやすい点は注意が必要です。</p><h3 id="hf31b3d2c4d">不動産会社が行う訪問査定&nbsp;</h3><p>一方で訪問査定とは言葉の通り、実際に不動産会社の担当者が対象のマンションまで訪問し、部屋の中から周辺環境まで確認をして査定金額を導き出す方法です。<br>&nbsp;<br>そのため訪問日の調整が必要となり、訪問後も査定額の算出に時間を要することになります。<br>時間はかかりますが、その分だけ適正価格に近い金額を知ることができるのは大きな利点です。</p>

<h2 id="h1d1660d371">おすすめの査定依頼方法&nbsp;</h2><p>実際にマンションを売却する際の査定依頼については、一括査定から実施するのがオススメです。<br>&nbsp;<br>できるだけ複数の不動産会社に依頼することによって、より適正な売却価格を知ることが可能となります。<br>一方で複数の不動産会社に訪問査定を依頼すると、訪問日の調整やその対応によって時間を大きく割く必要ができてしまいます。<br>&nbsp;<br>そのため以下の要領で進めていくと、適正な売却価格を得ることが可能であり、稼働時間も最低限で済ますことができるといえます。</p><h3 id="hd1378fc34b">まずは一括査定から&nbsp;</h3><p>まずは最初にWeb上で一括査定を申し込み、複数の不動産会社にアプローチするのが良いでしょう。<br>その際に、不動産会社の担当者が、どのような対応を示してくるのかな、メールの返信は内容を時間共に適切かなど、大切なマイホームの売却を任せることができるかどうか判断する基準にすると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>こうした問い合わせに対する対応を見た時に、違和感を覚える担当者は実際に話してみても同じ感覚を覚えることが多々あります。<br>そうしたストレスを避けるためにも、一括査定は有効だといえます。</p><h3 id="h6eae8623fe">簡易査定で不動産会社を絞る&nbsp;</h3><p>一括査定を行った不動産会社に対しては、まずは簡易査定を依頼し、その査定額を比較検討していくこととなります。<br>また査定額の理由も確認することにより、どのような考え方で金額を算出したのかが明確になります。<br>&nbsp;<br>これらを比較することによって、そのマンションを売却する時の適正金額というものが見えてくるようになります。<br>また査定額が高い不動産会社の中から、しっかりとした査定理由、売却への戦略を示す会社に対して訪問査定を依頼し、売却を任せるかどうか判断すると良いでしょう。</p><h3 id="he5abcd0ed5">最後は訪問査定へ&nbsp;</h3><p>最後は不動産会社に訪問査定を依頼し、最終的な金額を設定していきます。<br>その金額に問題がなければ不動産会社に依頼することになりますが、その手段として『買取』と『仲介』が存在します。<br>&nbsp;<br>どちらを選ぶかは、それぞれのメリットと、売主側の事情により判断することになります。</p><h2 id="heaf4e649db">買取と仲介とは&nbsp;</h2><p>不動産会社に売却を依頼する場合は『買取』と『仲介』の2つの方法があります。<br>一般的なマンションの売却方法は仲介です。<br>&nbsp;<br>また買取は物件の条件により不動産会社に拒否されることもあり、その場合は仲介しか選べない可能性があることを理解しておく必要があります。</p><h3 id="hc7b95b43a9">買取と仲介の違い&nbsp;</h3><p>買取と仲介の大きな違いは購入者が異なる点です。<br>買取は依頼した『不動産会社自身が買主となり物件を購入する』方法を指しており、取引がスムーズに行われる仕組みとなっています。<br>&nbsp;<br>一方、仲介は不動産の取引では一般的に行われている方法であり、不動産会社が買主を募集することで『売主と買主の売買契約を仲介する』方法を指します。<br>&nbsp;<br>どちらにもメリットが存在するために、状況に応じて選択することになります。</p><h3 id="h1bbc00d01f">買取のメリット&nbsp;</h3><p>マンション売却における買取の大きなメリットは、そのスピードにあるといえます。<br>不動産会社が購入者となるため、仲介と異なり買主を探す必要がありません。そのため売買金額さえ決定すれば、後は契約を締結し、引渡しを行うだけになります。<br>&nbsp;<br>訪問査定から1ヶ月程度で契約を締結することが可能であり、売却の依頼から現金化できるまでが早いことが特徴です。<br>&nbsp;<br>海外転勤や離婚、また相続による利用しない物件の処分の場合、次の転居先となる物件の購入が決まっており、速やかに現在のマンションを売却したい場合や、また隣近所に売却することに気づかれたくない場合などに多く利用されています。</p><h3 id="h3b6a9173dd">仲介のメリット&nbsp;</h3><p>仲介は不動産会社が購入者となる買主を探すことで、売買契約を成立させる行為になります。<br>そのため買取に比べると契約締結まで時間が必要となりますが、売却金額が高くなる傾向にあります。<br>&nbsp;<br>マンションを売却する場合は少しでも高く売りたいと思うのが当然なのですぐに現金化しないといけない理由がなければ仲介をまずは検討することがお勧めです。</p>

<h2 id="h3ddc9f91b6">マンションの査定は難しくない&nbsp;</h2><p>マンションの査定は、意外と簡単で適正金額が導きやすいのが特徴です。<br>これはマンションとしては当たり前ですが、同じ敷地内に同じような条件の物件が多くあるため、相場がわかりやすく過去の販売事例を得ることが容易であるためです。<br>&nbsp;<br>戸建てに比べると、分譲マンションは売却時に適正な価格を見つけやすくなっています。そして査定にも様々な種類がありますが、その仕組みも整理して考えると難しくはありません。<br>&nbsp;<br>また、不明な点があれば不動産会社に確認し、そこで真摯に回答をしてもらえるかどうかも、一つの基準としても良いでしょう。</p>

マンションの査定には、訪問査定や簡易査定などの種類があります。また、仲介会社と買取会社で査定価格にも違いがあります。この記事では、査定の種類や査定依頼の方法、買取と仲介の違いについて解説します。

マンションの売却査定に種類はある？一括査定や買取・仲介の査定との違いも解説

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br></p><h3 id="h9d7405fe17">WEBURUで売却するメリット</h3><ul><li>夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）</li><li>仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる</li><li>交通費や、移動にかかる時間を節約できる</li><li>電子契約では、印紙代がかからない</li></ul><p><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>仲介だけでなく、買取にも対応をしています。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、気軽にご相談ください。</p>

マンション売却

ライフスタイルの変化などによりマンションを買い替えたり、戸建に住み替えを検討する人は少なくありません。この記事では、住み替えを検討するケースやローンが残っているときの注意点について解説しています。

マンションを売却して住み替えたい！ローンが残っている時の注意点を解説

<p>賃貸マンションやアパートを借りる際、またマイホームの購入や売却の際に仲介手数料を支払うことは『なんとなく知っている』方も多いと思います。<br>しかし、その仲介手数料における支払う理由や計算方法については、あまり知られておらず『なんとなく不動産会社の請求額のまま支払っている』のが現状かも知れません。<br>&nbsp;<br>実際に仲介手数料が必要となるケース、または不要となるケース。<br>また、どのような計算式で請求されるかなど簡単に説明します。</p>

<h2 id="h3aa57a9427">不動産会社への仲介手数料とは&nbsp;</h2><p>仲介手数料とは文字通り『仲介をしたことに対する手数料（謝礼）』です。<br>ここでいう仲介とは、家を売りたい（貸したい）人と買いたい（借りたい）人の間を取り持つことを指します。<br>&nbsp;<br>また宅地建物取引業法により仲介手数料は成功報酬と定められていますので、契約が成立するまで支払いは不要です。<br>なお契約請求前に請求することは宅地建物取引業法違反となり、不動産業を営む資格のはく奪対象です。</p><h3 id="hfb5f887701">媒介契約と仲介手数料の関係&nbsp;</h3><p>マイホームの売却、購入を不動産会社に依頼する際に媒介契約書を交わします。<br>&nbsp;<br>媒介と仲介の違いについては諸説あるため割愛しますが、どちらも意味合いは同じであり、媒介契約書とは不動産会社に仲介を依頼する内容を書面化したものと思って良いでしょう。<br>&nbsp;<br>この媒介契約書には、買主（売主）の探し方や業務報告の方法や周期など、不動産会社が実際に実施する業務が記載されており、仲介手数料の金額（計算方法）や支払い請求のタイミングなどが明記されます。<br>&nbsp;<br>マイホームを売却する際は複数の不動産会社と交渉が可能な一般媒介契約か、1社の不動産会社のみと交渉可能な専任媒介契約・専属専任媒介契約から選択する必要があるため、媒介契約書の締結は必須でした。<br>一方でマイホームの購入や賃貸マンションの契約時には、今まで不動産業界の慣例により契約が成立した際に媒介契約書も締結するのが一般的でしたが、近年になり仲介手数料を支払わないトラブルが増加したため、あらかじめ締結する不動産会社も多くなっています。</p>

<p>不動産の売却を仲介会社に依頼するときには、「媒介契約」を締結します。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・媒介契約とは何かが分かる<br>・3つの媒介契約の違いが分かって、どれが良いか自分で判断できるようになる<br>・媒介契約をやめたい時の対処法が分かる</blockquote>

<h2 id="h5c27461d63">媒介契約について</h2><p>媒介の意味を広辞苑で調べてみると『①双方の間に立ってとりもつこと。なかだち。とりもち。きもいり』とあります。<br>これを不動産業界の言葉に置き換えると、不動産会社に対して買主および売主の間を仲介するよう依頼することを指します。<br>&nbsp;<br>つまり媒介契約とは、不動産会社に対して購入または売却における仲介の依頼内容を具体的に契約として結ぶものと考えると良いでしょう。</p><h3 id="hda77ff705d">媒介契約を締結する理由</h3><p>媒介契約は、仲介手数料について定める契約でもあります。<br>&nbsp;<br>媒介の依頼をうけた不動産会社は、取引を成立させることで売主や買主より成果報酬となる仲介手数料を受け取ります。<br>これは売買契約ではなく「媒介契約に基づいて請求する」ものです。<br>&nbsp;<br>そのため、そもそも媒介契約を結んでいなければ、依頼者が仲介手数料を払わなかったり、その金額が安い高いなどでトラブルになることが考えられます。<br>&nbsp;<br>また媒介依頼をしたにも関わらず、どちらか片方が責務を果たさない場合、契約不履行の対象とできるかどうかも異なります。<br>&nbsp;<br>つまり買主・売主と不動産会社の双方が「約束を反故にされることを心配することなく」安心して取引をおこなうために結ぶ契約として、媒介契約は存在しています。</p><h3 id="h2a3e552e49">媒介契約による依頼業務</h3><p>媒介契約により不動産会社へ依頼する項目は、買主なのか売主なのかの立場によって少し異なります。<br>&nbsp;<br>売主であれば物件情報を広く掲載・表示することで購入者を探すことが依頼目的の主となり、その活動状況の報告も求めることになります。<br>一方で、買主であれば希望する物件情報の提供や現地見学の手配、また物件における状況の確認などが主な内容です。<br>&nbsp;<br>どちらの場合も双方との交渉窓口として、売買契約を締結するための調整や交渉が付随してきます。</p><h2 id="hc5d7eb04cb">媒介契約の種類について</h2><p>不動産売買における媒介契約は主に3種類あります。<br>&nbsp;</p><ul><li>一般媒介契約</li><li>専任媒介契約</li><li>専属専任媒介契約</li></ul><p>&nbsp;<br>売主にとっては、不動産を購入する際に専任媒介を結ぶメリットが少ない（むしろ存在しない）ため、大半が一般媒介契約を結ぶことになります。<br>マンション売却においては、それぞれのメリットとデメリットを比較して選択することになります。<br>&nbsp;<br>注意するべきは、専任媒介契約または専属専任媒介契約を不動産会社と締結した場合、 その契約期間中に、他の不動産会社から仲介をうけて売買契約を締結することは、媒介契約の違反となることです。<br>&nbsp;<br>そのため不動産会社のほとんどが「囲い込み」の意味も込めて、専任媒介または専属専任媒介を提案してくることは覚えておく必要があります。</p><h3 id="hded384c64a">一般媒介契約</h3><p>複数の不動産会社に購入者を探すよう依頼する際は、一般媒介契約を結びます。<br>一般媒介契約であれば、どの不動産会社の仲介により売買を行っても問題はありません。<br>また売主自らが購入者を探すことも可能です。<br>&nbsp;<br>そのため、マンション売却の選択肢は多くなりますが、不動産会社の立場から見ると『頑張って活動しても他社で契約する（＝利益がない）可能性がある物件』となるため、積極的な営業活動は行いにくい側面があります。<br>&nbsp;<br>最近は需要が少ない立地であったり、築年数の古いマンションの売却時に結ぶことが主流となっています。<br>仲介会社が報酬を受け取れるのは、物件が成約したときのみになります。つまり、どれだけ販売活動に力を入れても、他社仲介で成約した場合、収益として1円も入りません。そのため、積極的な営業活動を行いにくい傾向があります。</p><h3 id="hf6dda44fa6">専任媒介契約</h3><p>一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間となるのが専任媒介契約です。<br>こちらは提携をした不動産会社以外からの仲介にて売買契約を行うことは契約違反となりますが、売主自ら購入者を探すことは可能です。<br>&nbsp;<br>また締結している不動産会社は、売却活動の報告を最低でも2週間に1回実施する必要があります。</p><h3 id="hefb0e98513">専属専任媒介契約</h3><p>専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、他社の仲介による売買契約締結は契約違反です。<br>また売主が購入者を探すことも不可能となるので、不動産会社に「おまかせ」となります。<br>&nbsp;<br>一方で活動報告は最低でも1週間に1回以上となり、よりリアルタイムな報告を受けることが可能です。<br>また不動産会社の立場からみれば『他社で契約を結ぶことがないため、買主を探すことに注力しやすい』ことが大きなメリットとなります。<br>&nbsp;<br>需要が高く売れやすい物件、また人気のエリアで多く用いられる傾向にあります。</p><h3 id="h4f89814113">媒介契約の比較</h3><p>幅広く購入希望者を探すことが可能な一般媒介契約と、不動産会社の営業活動を後押しする専任媒介契約および専属専任媒介契約と大きく2つに分けることが可能です。</p>

<h2 id="hfc153568a9">媒介契約におけるポイント</h2><p>マンションの売却に際して、不動産会社に仲介を依頼するために結ぶ媒介契約も『契約』の1つです。<br>&nbsp;<br>そのため契約の約款（契約内容を記載した細かな文章）の意味を把握することは大切です。また特に金銭に関する契約内容については、しっかりと確認しておきましょう。<br>&nbsp;<br>大きなポイントとしては『仲介手数料』と『契約違反による違約金』の取り決めが考えられます。</p><h3 id="hdc3f8eb456">仲介手数料は媒介契約の種類に影響しない</h3><p>仲介手数料については「（売買価格×3％＋6万円）×消費税」を下回ることと定められており、媒介契約の種類による金額の違いはありません。<br>&nbsp;<br>3,000万円の物件の売買が成立した場合、支払う必要がある仲介手数料は96万円です。<br>&nbsp;<br>そのため一般媒介なら安い、専属専任媒介契約なら高いなどはないので、希望に応じた媒介契約を結ぶと良いでしょう。</p>

<h3 id="hdd66f2e24a">違約金が発生する場合</h3><p>媒介契約の種類により認められない行為をすると違約金を支払う必要が発生します。<br>たとえば専任媒介契約、または専属専任媒介契約を締結している場合において、その媒介契約期間中に他の不動産会社の仲介によって売買契約を成立させることは違約金の対象となります。<br>&nbsp;<br>その違約金は媒介契約書に記載する約定報酬額（＝仲介手数料）と同額となるため、高額となるので注意が必要です。</p>

<h2 id="h358757d2db">媒介契約をやめたくなったら？</h2><h3 id="hdff63977c9">専任媒介契約で、売却そのものをやめたいとき</h3><p>その旨を仲介会社に伝えて、レインズやポータルサイトから物件情報を取り下げてもらいましょう。<br>そのまま期間満了になれば媒介契約は自動的に終了します。<br>また、契約解除通知書などの書面で合意する方法もあります。<br>違約金の有無など言った言わないになることを避けるために確実な方法で進めたいですね。</p><h3 id="h2b52d93708">専任媒介契約で、仲介会社を乗り換えたいとき</h3><p>こちらは少し慎重に進めたい内容です。<br>トラブルなく進めるのであれば<br>・契約期間満了後に更新をせず、別の仲介会社に依頼<br>・一般媒介契約に切り替えてもらい、別の仲介会社とも一般媒介契約を締結する<br><br>専任期間中なのに、別の仲介会社に嘘をついて新たに契約したりすると、トラブルに発展する可能性もあるため、ルールーを守りつつ進めることをお勧めします。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h548ad2782a">Q1. 媒介契約は必ず締結する必要がありますか？</h3><blockquote>不動産売却の仲介を依頼するときは必要です。<br>契約というと、一方的に不利な契約を押し付けられそう、と不安に思う人もいるかと思いますが、内容をしっかり確認・納得した上で締結すれば、いざというときに自分を守ってくれるものになります。</blockquote><h3 id="ha328d4dadd">Q2. 仲介会社はどんなことをしてくれますか？</h3><blockquote>物件の広告、買主の捜索、交渉や調整、契約書類等の作成などです。</blockquote><h3 id="hcb9aef13d0">Q3. 媒介契約の種類には何がありますか？</h3><blockquote>専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。</blockquote><h3 id="h6300af02cd">Q4. できるだけ多くの仲介会社に依頼したいときはどの契約が良いですか？</h3><blockquote>一般媒介契約を選びましょう。</blockquote><h3 id="hc76a9226e5">Q5. 媒介契約で大切なことな何ですか？</h3><blockquote>契約書は約款もしっかり読んで、疑問に思うところがあれば締結前に確認しましょう。</blockquote>

<h3 id="h0098e43ab4">どの媒介契約がおすすめか</h3><p>3種類ある媒介契約において、これがおすすめ！というのは難しいところです。<br>それぞれに利点があるため、物件の状況や立地、需要に基づいて判断する必要があります。<br>&nbsp;<br>どれを選べばいいか判断が付かない場合は、複数の不動産会社に査定を依頼して、売却までの計画を確認、比較して考えるのがよいでしょう。 その中で信頼がおける不動産会社が見つかれば専属専任媒介を検討するとよいかもしれません。<br>それでも迷うときは、一般媒介から始めることが多いものです。<br>&nbsp;<br>媒介契約にはそれぞれ利点があって判断が難しいところはありますが、 不動産会社任せにするのではなく、自分たちで考えることがマンションを売却の1歩目となります。<br></p>

マンション売却を仲介会社に依頼するときには、「媒介契約」を締結します。この契約には、一般、専任、専属専任の3種類があり、それぞれメリットデメリットがあります。この記事では媒介契約の種類やポイントについて解説します。

【マンション売却】「媒介契約」のキホンを解説｜売却をやめたい時の対処法も教えます！

<h3 id="h04cf8e2bd0">仲介手数料の支払うタイミングについて&nbsp;</h3><p>前述のとおり仲介手数料は成功報酬となるため、契約が成立した後に不動産会社は請求することが可能となります。<br>また実際に支払うタイミングは不動産会社により異なるため、媒介契約書に従うことになりますが、あまり早いタイミングにすると契約破棄による返金が発生するため、引き渡し時と定めるのが一般的です。<br>&nbsp;<br>正確には当事者間において契約が破棄された場合も、不動産会社による仲介行為は成立しているため仲介手数料を請求することは可能です。ただし過去の判例から考えると、全額を請求することは難しく、契約破棄の防止にむけた不動産会社の寄与割合により減額されることになるでしょう。</p><h3 id="haaed7b8a14">仲介手数料を住宅ローンに組み込みたい&nbsp;</h3><p>よくある質問の1つとして、仲介手数料も住宅ローンに含めて分割払いが可能かどうかがあります。<br>結論として仲介手数料は住宅ローンに含むことは基本的に不可能です。<br>&nbsp;<br>これはマイホームの売買は当事者間によるものであり、住宅ローンは売買契約に基づいて金融機関が貸し出すものです。そのため本来は住宅ローンの性質と仲介手数料の性質が異なるからです。<br>&nbsp;<br>ただし、地方銀行などによっては諸経費ローンとして住宅費に巻き込んで借入ることが可能な場合も増えています。</p><h2 id="hbc7e700fdb">仲介手数料の金額について&nbsp;</h2><p>不動産会社が請求する仲介手数料についても、宅地建物取引業法により上限が設けられています。<br>&nbsp;<br>なお賃貸住宅の場合は、借主と貸主あわせて合計で「家賃の1カ月分＋消費税」が上限と定められています。<br>そのため借主には仲介手数料1カ月分を請求し、貸主には仲介手数料ではなく広告手数料の名目にて請求するのが通例となっています。</p><h3 id="hc5c79b6cf3">売買における仲介手数料の計算方法とは&nbsp;</h3><p>マイホームの売買における仲介手数料の限度額は、以下の数式で求めることが可能です。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/962cf4fe8b2d4cdeab03b49b49f411c6/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E3%81%AE%E9%99%90%E5%BA%A6%E9%A1%8D-min.png?w=2626&amp;h=1063" alt="売買金額  仲介手数料の計算式  ① 200万円以下の金額について  売買価格×5％＋消費税  ② 200万円超～400万以下の金額について  売買価格×4％＋消費税  ③ 400万円超の金額について  売買価格×3％＋消費税"><br><br>例として売買価格が1,000万円の場合の仲介手数料は<br>&nbsp;<br>① 200万円×5%＝10万円<br>② 200万円×4%＝&nbsp;8万円<br>③ 600万円×3%＝18万円<br>&nbsp;<br>となり合計36万円＋消費税であることが求められます。<br>なお400万円を超える場合①と②の合計は常に18万円であり「=400万円×3%＋6万円」となることから、仲介手数料は『（売買金額×3%＋6万円）＋消費税』で計算することが可能です。<br>&nbsp;<br>1,000万円×3%=30万円＋6万円＝36万円＋消費税</p><h3 id="h1491df4c49">400万円以下の取引は特例がある&nbsp;</h3><p>2018年に仲介手数料の上限が改正されたことにより『売買価格400万以下の場合、借主からの仲介手数料は最大18万円（＋消費税）』とすることが可能となりました。<br>&nbsp;<br>以前までは売買価格300万円の場合「300万円×3%＝9万円＋6万円＝15万円＋消費税」でしたが、それより3万円ほど高い18万円となります。<br>&nbsp;<br>これは老朽化した空き家など売買価格の低い物件について仲介手数料より、不動産会社が仲介する際に必要となる経費（現地調査や内覧、また手続きによるもの）の方が高くなりやすく、結果として仲介を拒否されることが散見したためです。<br>&nbsp;<br>なお、この制度は売主だけに適用されるため、買主に請求できる金額は今までと同じであり、先ほどの例であれば15万円＋消費税となります。</p>

<h2 id="h3342f4b0d4">仲介手数料を安くする方法&nbsp;</h2><p>当然ながら売買価格が大きくなると、比例して仲介手数料も大きな金額となります。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/9c1d88431249431eb92c4a739bed1266/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E6%97%A9%E8%A6%8B%E8%A1%A8.png" alt=""><br><br>そのため買主または売主としては、可能なかぎり仲介手数料を安くしたいものです。<br>&nbsp;<br>ここまで紹介してきた仲介手数料について、宅地建物取引業法で定められているのは上限金額であり、義務として決められている訳ではありません。<br>言い方を変えると『不動産会社が値下げするのは自由』です。</p><h3 id="hbb035bbb16">仲介手数料の最適な交渉タイミング</h3><p>仲介手数料の値引き交渉を実施するのであれば『媒介契約を締結する前』が最適です。<br>むしろ媒介契約を締結した後では、仲介手数料の金額も契約上に記載されているため、交渉が難しくなります。<br>&nbsp;<br>売主の場合であれば一般媒介契約ではなく専任媒介契約・専属専任媒介契約を結ぶ条件として仲介手数料の値下げを迫る方法もあります。<br>&nbsp;<br>また買主であれば購入時に交渉するのも良いでしょう。</p><h3 id="h871e7dc924">仲介ではなく買取による売却を検討する</h3><p>マイホームを売却する際には、不動産会社に買主を探すよう依頼する仲介とは別に、不動産会社自身が買主（購入者）となる『買取』という制度があります。<br>&nbsp;<br>買取の最大のメリットは、買主を探す必要がないため売却依頼から契約、また現金化までの期間が短いことです。そして不動産会社が購入することにより、仲介行為が発生しないため仲介手数料が不要となります。<br>&nbsp;<br>仲介と買取には、それぞれ異なるメリットが存在するため、マイホームを売却する際は仲介だけではなく比較検討するのがおすすめです。</p>

<p>不動産売却について調べていると行き着く「買取」という方法。<br>なんだか怪しそう、あの手この手で騙してきて買い叩かれそう、というイメージを持っていませんか？<br><br><strong>この記事で分かること</strong></p><ul><li>買取業者の収益の仕組みや考え方が分かる</li><li>自分に適した売却方法が分かる</li></ul>

<h2 id="ha4a859b46f">マンション買取とは</h2><p>マンション買取とは、マンションを不動産会社に直接売却することです。<br>この不動産会社は「業者買取」や「即時買取」と呼ばれる場合もあります。<br>仲介会社が間に入らないため、仲介手数料がかかりません。<br></p><h3 id="hf5cd7bb5f4">買取業者の収益の仕組み</h3><p>多くの買取業者は、購入した物件をリフォームしてバリューアップ下のちに再販売をします。<br><br>簡単に言えば、再販売価格と購入価格の差で儲けています。<br>ただし、そこからリフォーム費用や人件費、管理にかかる費用などがかかってきます。<br><br>つまり、リフォームをしっかりした上で収益を出すためには、<br>できるだけ低い価格で購入する必要があります。<br><br>さらに、リフォームによって付加価値の付きやすい物件を選ぶ必要もあります。<br>例えば、新築のマンションを買い取ってリフォームしても、バリューアップさせることは難しいです。<br>それよりは、築10年以上で「きれいに生まれ変わる」ことを実現できる部屋の方が良いわけです。<br><br>もっと言えば、再販売時に、売れなければ意味がありません。<br>マンション全体の管理状況が良好か、需要のある立地なのかという点も評価に入ってきます。<br></p><h3 id="h9fc911514f">買取と相性の良い物件</h3><p>ここまでで、もう買取と相性の良い物件が少しわかってきたのではないでしょうか？<br></p><ul><li>ある程度築年が経過している</li><li>室内の状態が悪い（リフォームするので問題なし）</li><li>管理状態が良い</li><li>立地も良い</li></ul><p><br>ただし、先ほども言ったように、買取業者はマンションをできるだけ安く購入する必要があります。<br>つまり、あなたから見れば相場より低い価格で売却することになってしまいます。<br><br>それでも、買取業者に売却するメリットはあるのでしょうか？<br></p><h2 id="h545b95b7f4">マンション買取のメリット</h2><p><br>相場以下の価格で売却するということは、間違いなくあなたにとってデメリットでしょう。<br>そのため、メリットと天秤にかけてどちらを選んだ方が得なのか見極める必要があります。<br></p><h3 id="h1a346640d9">【メリット1】短期間で売却できる</h3><p>買取は、仲介に比べて売れるまでの期間が短くて済みます。<br><br>買い手を探すのに時間がかからないため、不動産会社への買取が決まればすぐにでも契約できます。<br><br>なお、査定から1週間〜1ヵ月程度で売却か完了する場合が多いです。&nbsp;<br><br>仲介だと3ヵ月以上かかる場合も多いので、できるだけ早く売却・現金化したい方は買取を選ぶのがおすすめです。<br></p><h3 id="h323b29473e">【メリット2】他の住人に知られず売却できる</h3><p>買取は、他の住人に知られずに売却しやすいです。<br><br>仲介の場合は、買い手を探すために広告を掲載するので、チラシやポータルサイトを通じて近隣の住民に売却を知られる可能性があります。<br><br>また、物件のチラシには物件の外観や内装などの写真が掲載されるため、いくらで売られているのかだけでなく室内の様子についても知られてしまう場合も多いです。&nbsp;<br><br>買取の場合は、不動産会社が物件を直接買取ります。買い手を探すために広告を掲載される心配がないので、周囲に売却を知られたくない方におすすめです。</p>

<h3 id="h60b7aaff2f">【メリット3】契約不適合責任が発生しない</h3><p>買取の場合は、基本的に契約不適合責任が発生しません。<br></p><blockquote>契約不適合責任とは、物件に欠陥があった場合に売主が負う責任のことです。<br>仲介の場合は、個人が買主になるケースが多いため、売主に対して契約不適合責任が発生します。</blockquote><p><br>しかし、買取の場合は不動産会社が買主になるため、責任の対象が限定されるケースがほとんどです。<br>また、成約後に欠陥が発見されても責任を問われる可能性は低いでしょう。<br></p><h3 id="h8ba36f15c0">【メリット4】内見の対応をする必要がない</h3><p>買取の場合は、内見の対応をする必要がありません。<br><br>買取業者が室内を確認するだけでよいので、部屋をきれいに片づけたり内覧のためにスケジュールを開けたりする手間を省区ことができます。<br><br>そのため、内見の手間を省きたい方は、仲介より買取がおすすめです。<br><br>つまり買取は、こんなニーズに応えることが可能です。</p><ul><li>急いで売却する必要がある</li><li>とにかく手間なく売却したい</li><li>室内の状態が悪くて、一般の人には売却が難しい</li></ul><p><br></p><h2 id="h98d98de2aa">マンションを高額買取してもらえるケース</h2><p>買取は安くなりがち。<br>それでも、少しでも高く売れるなら検討しても良いかなと思っている方もいるでしょう。<br><br>本章では、マンションを高く買取してもらえる可能性のあるケースを紹介します。<br></p><h3 id="ha7d4e8eb3a">新耐震基準の物件</h3><p>旧耐震物件に対する評価は年々厳しくなっています。<br>銀行の中には、旧耐震物件だと住宅ローンを組めないところもあります。<br>つまり、再販売時に苦戦してしまう可能性が高いです。<br><br>そのため、新耐震基準をクリアしている場合は、高く買取をしてもらいやすいです。</p><blockquote>新耐震基準は、1981年6月1日以降に適用されている基準です。</blockquote><p>&nbsp;<br>なお、外観がきれいだとしても、築年数によっては新耐震基準に対応していない可能性があります。<br><br>築40年以上の旧耐震基準で建てられた物件を売却したい方は、補強工事がされているかを調べておきましょう。<br>さらに、事前に耐震診断の数値で安全が証明されているかを調べて、不動産会社にアピールするのも効果的です。<br><br>ちなみに、旧耐震物件は、仲介での売却も苦戦する可能性があります。<br>しばらく売却活動をしてみてなかなか売れない場合は、思い切って買取にしてしまった方が良いかもしれません。<br></p><h3 id="he3653d9647">間取りが良い物件</h3><p>マンションの間取りも買取価格に影響する場合があります。<br><br>特に、マンション買取を専門としている不動産会社は、ファミリータイプのマンションを求めている場合が多いです。<br><br>そのため、1LDKや2LDK以上のマンションを売却したいと考えている方は、買取会社にも査定を依頼してみると良いでしょう。<br></p><h3 id="h75f538a566">日当たりが良い物件</h3><p>マンションの日当たりの良さも買取価格に影響する場合があります。<br><br>中でも南向きのマンションは、買取価格が高くなりやすいです。<br>また、南向きの部屋にバルコニーが付いているマンションも人気が高いです。&nbsp;<br><br>マンションを買取に出す場合は、どの方角に向いた部屋に住んでいるかを確認しましょう。<br><br>なお、マンションの買取価格は、バルコニーの向きが南・東・西・北の順に高額買取になる傾向があります。</p>

<h3 id="hdee71c1073">周辺環境が良い物件</h3><p>買取価格には周辺の環境も影響する場合があります。<br><br>生活利便性が高かったり、駅近なのに静かな環境は一定のニーズが見込めます。<br>一方、駅近でもマンションが大きな国道沿いにあったり、高速道路が目の前にあったりすると、騒音などの懸念から価格が下がる可能性があります。<br><br>さらに、周辺に工場があったり最寄駅からの利便性が悪かったりする場合も価格は上がりづらいです。</p>

<h2 id="h2a936e192d">マンション買取の注意点</h2><p>本章では、マンションを買取に出す際の注意点を紹介します。<br>マンションを買取に出す際にはいくつか注意すべき点があります。<br><br>また、買取価格だけで業者を決めるのは危険です。マンションをスムーズに買い取ってもらうためにも、ぜひ参考にしてください。<br></p><h3 id="hc391457632">手数料がかかる場合がある</h3><p>買取の際にかかる費用は、主に印紙税・登記費用・譲渡所得費用・住宅ローンの一括返金手数料です。<br><br>仲介と違って仲介手数料はかかりませんが、各種手数料は通常どおりがかかるので注意してください。<br>なお、購入価格より買取価格が低い場合は譲渡所得税が発生する心配はありません。<br></p><h3 id="h96ab02b279">物件に合ったマンション買取業者を選ぶ</h3><p>買取に出す場合は、物件にあった買取業者を選ぶのがポイントです。<br><br>中には一軒家を専門に取り扱っている買取業者もいるので、マンションの買取に対応しているか確認してください。<br>また、買取業者によっては買取条件を設けている場合があるので、トラブルに発展しないためにも事前に確認しましょう。<br></p><h3 id="h761032e9d3">買取NG物件に当てはまらないか確認する</h3><p>買取に出す場合は、事前に買取NG物件に当てはまらないか確認してください。<br><br>特にマンション内で過去に火事や事件が起きている場合は、買い取ってもらえない可能性があります。<br><br>また、築年数が古いのに修繕がされていなかったり、管理状況が悪いマンションも注意が必要です。<br></p><h3 id="h1c05d28bd7">マンション買取に強い業者を選ぶ</h3><p>買取に出す場合は、マンション買取に強い業者を選ぶのがおすすめです。<br><br>マンション買取に強い業者なら、相場より高く買い取ってもらえる可能性があります。<br>なお、買取価格は買取業者によって大きく変わる場合があるので、複数社に査定を出し、交渉してみましょう。<br></p><h3 id="h2f35837a1f">複数業者で比較検討する</h3><p>買取に出す場合は、複数業者で比較検討するのがおすすめです。<br><br>複数業者で比較すれば、高く売れる確率が上がるうえに、悪徳業者から囲い込みをされるリスクを下げられます。<br>そのため、買取を考えている場合は、1社ではなく複数業者で比較検討してください。<br></p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h81c74de626">マンション買取とは何ですか？</h3><p>あなたのマンションを不動産会社（買取業社）に直接売却することです。<br></p><h3 id="h8660794913">買取業社はどのように収益をあげているのですか？</h3><p>買取業社の多くは、購入した物件をリフォームした後に「リノベ済み物件」として再販売しています。<br>再販売価格　-（購入価格＋リフォーム費用など）＝収益です。<br></p><h3 id="h7399096f21">買取価格が相場より低いのはなぜですか？</h3><p>売買にかかる諸費用やリフォーム費用、人件費を見込んだ上で利益を出すためです。<br></p><h3 id="h8621dd1707">買取価格をあげるためにはどのような交渉が有効ですか？</h3><p>複数社に査定依頼した結果をもとに交渉してみるのが良いでしょう。<br></p><h3 id="hfe399323ba">買取のメリットは何ですか？</h3><p>以下があげられます。</p><ul><li>仲介手数料がかからない</li><li>短期間で売却できる</li><li>売却することを他人に知られにくい</li><li>契約不適合責任が発生しない</li><li>内見の対応は1回で良い</li><li>契約日等を柔軟に設定できる</li></ul><p><br></p><h3 id="h21b34ff720">買取の注意点はありますか？</h3><p>以下があげられます。</p><ul><li>ローン一括返済手数料などは通常どおりかかる</li><li>買取してもらえない場合もある</li><li>複数社に査定依頼する</li></ul><p><br></p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回は、マンションを高額買取してもらえるケースや注意点を解説しました。マンションを高額買取してもらうためにはいくつか条件があるので、自分のマンションが当てはまるか確認してください。また、マンションを買取に出す場合は、複数業者で比較検討するのがおすすめです。ぜひ参考にして、最適な買取業者を見つけてください。</p>

マンション買取は、売却までのスピードが速い、契約不適合責任が免責になるなどのメリットがあります。この記事では、マンション買取のメリットや高額買取してもらえるケース、注意点について解説します。

マンション買取とは？仕組みを理解して、自分に適した売却方法か確認しよう

<h3 id="hdb40afa2e7">個人間取引による売買は難しい&nbsp;</h3><p>不動産会社を介さず個人間で取引を行うことも、当然に仲介行為が発生しないため仲介手数料は発生しません。<br>しかし、不動産登記をはじめとした様々な手続きを自分たちで行うことになるため、ハードルは少し高くなります。<br>&nbsp;<br>また契約書についても同様ですので、売主と買主の信頼関係が必要となります。<br>&nbsp;<br>こうした手間賃を仲介手数料として支払っていると考えると、少し高い金額でも納得できるかも知れません。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h5e0fd18a72">Q1. 仲介手数料は売買契約前に請求されることはありますか？</h3><blockquote>ありません。不動産の売買の仲介手数料は成果報酬です。売買契約前に請求されることはありません。</blockquote><h3 id="hbb6edc2686">Q2. 媒介契約の種類を教えてください。</h3><blockquote>専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類です。<br>一度に複数の仲介会社と契約したい場合は一般媒介契約を選択してください。</blockquote><h3 id="haf3ee3d47f">Q3. 仲介手数料の金額は法律で決まっていますか？</h3><blockquote>宅地建物取引業法により、上限は決まっています。下限は決まっていません。</blockquote><h3 id="h81d90e9967">Q4. 仲介手数料の交渉をするのはいつが良いですか？</h3><blockquote>媒介契約を締結する前が最適です。</blockquote><h3 id="hbd1f093e2e">Q5. 買取で仲介手数料がかからないのはなぜですか？</h3><blockquote>直接取引になり、間に仲介会社が入らないからです。<br>ただし、同じ買取会社に売却する場合でも間に仲介会社を入れて取引した場合は仲介手数料がかかります。</blockquote>

不動産を売買するときの仲介手数料のルールを知っていますか？この記事では、仲介手数料を払うタイミングや計算方法、支払わなくて良いケースについて解説しています。

不動産を売買するときの仲介手数料はいくら？金額のルールと計算方法を解説

<p>2021年4月1日の民法改正により、売主（または請負人）の不備による責任を問う法律が「瑕疵（かし）担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。<br>&nbsp;<br>それにより、不動産の取引においては買主のメリットが大きくなり、売主にとってはデメリットが大きくなったと言われています。<br>&nbsp;<br>ここでは瑕疵担保責任について改めて説明するとともに、新しく定められた契約不適合責任との変更点について解説します。&nbsp;</p>

<h2 id="h6e643e19a1">瑕疵担保責任と契約不適合責任とは</h2><p>瑕疵担保責任とは「その売買物（土地や建物）について隠れた瑕疵がある場合、責任を負う」と、定められており対象は隠れた瑕疵です。<br>&nbsp;<br>一方で契約不適合責任は「その契約内容について、数量や品質などが異なる場合、責任を負う」ものです。<br>&nbsp;<br>一見すると同じ意味に感じますが、契約不適合責任は今まで以上に『契約』が重要となります。</p><h3 id="h2443822a48">瑕疵担保責任の考え方</h3><p>前述のとおり、瑕疵担保責任は隠れた瑕疵が発生した場合、売主が責任を負うものです。<br>この「隠れた瑕疵」とは契約時には分からなかった欠陥・問題点を指しており、買主が知らずにうける損失を守るために定められています。<br>&nbsp;<br>また、その対象は特定物とされており、土地の売買であれば土地、建物の売買であれば建物を示すのが一般的です。<br>&nbsp;<br>たとえば、土壌汚染によりマイホームの建設が不可能な土地の売買が行われた際、売主が汚染について知らなかった場合は「売主は契約の履行をしている」ことから責任は問われない可能性があります。<br>これでは買主が一方的に不利益を被るため、瑕疵担保責任を定めることで買主に損害賠償請求権と解除権を付与しています。<br>&nbsp;<br>そのため、瑕疵担保責任により買主が行える行為は損害賠償請求か契約の解除となります。</p><h3 id="h4b0acfa1c5">契約不適合責任の考え方</h3><p>一方、契約不適合責任は契約そのものに対しての不備を対象としています。<br>この場合の不備とは具体的には、契約上の種類・数量・品質（仕様）などが異なる場合を指します。<br>&nbsp;<br>また瑕疵担保責任が法定責任によるものでしたが、契約不適合責任は契約責任を根底としています。<br>そのため「契約不適合責任は債務不履行として考える」こととなりました。<br>&nbsp;<br>それにより損害賠償と契約解除の他に、追完請求権（契約どおりの納品を求めるもの）や代金減額請求権も新たに付与されています。</p><h3 id="h8dbec9df85">法改正が行われた要因について</h3><p>瑕疵担保責任は、あくまで法定責任に基づくものであり、特定物を対象としています。<br>不動産の特定物（唯一無二の存在）は土地、建物となりますが、その他の取引においては、そもそも特定物なのかどうかの定義が難しい面があります。<br>&nbsp;<br>また不具合があれば、本来は損害賠償の対象になるところを代替品の提供等で済まそうとする売主も多く、定められた法律と実際の運用が異なる傾向が見られていました。<br>&nbsp;<br>それを解消するために瑕疵担保責任を契約不履行として取り扱いするべく、契約不適合責任が定められることとなりました。</p><h2 id="h2148551f5c">瑕疵担保責任と契約不適合責任との違い&nbsp;</h2><p>瑕疵担保責任と契約不適合責任の考え方と法改正の理由を説明しましたが、実際にどのように異なるのでしょうか。<br>&nbsp;<br>大きな違いは追完請求権と代金減額請求権が認められたこと、そして責任の保全とされる権利の行使に関する考え方が異なる点です。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/52cfafbaa0d64878b5922b8bec589e92/%E7%91%95%E7%96%B5%E6%8B%85%E4%BF%9D%E8%B2%AC%E4%BB%BB%E3%81%A8%E5%A5%91%E7%B4%84%E4%B8%8D%E9%81%A9%E5%90%88%E8%B2%AC%E4%BB%BB%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84.png" alt="">&nbsp;<br><br>考え方は前述のとおり法定責任から契約責任となり、契約不履行が問えるようになりました。</p><h3 id="h19eaabcaac">対象物</h3><p>瑕疵担保責任は特定物に対しての責任となりますが、契約不適合責任は契約そのものに対してとなります。<br>また『隠れた』という要件が無くなったことも大きなポイントです。<br>&nbsp;<br>恐らく今回の法改正により、裁判による論争になるであろう2つの要件の1つが、この点です。<br>&nbsp;<br>以前は隠れた瑕疵に対する責任となっていました。この「隠れた瑕疵」の定義とは、特定物の売買契約締結時において、買主が知り得ることが出来なかった欠陥・問題点を指します。<br>&nbsp;<br>極端に言えば玄関扉がない等は一目瞭然のため『隠れた』とはならないものです。<br>&nbsp;<br>一方で契約不適合責任とは、あくまで契約内容に対して責任を問うものです。<br>本来、建物には玄関扉が存在するのは当たり前のことですから、契約書面に『玄関扉がないこと』の明記がなければ売主に責任が発生することになります。<br>&nbsp;<br>このように現在の法解釈では契約書面の書き方が重要となりますが、どこまで認められてどこから契約不適合責任に関わってくるのかについては、今後トラブルになると推測されます。</p><h3 id="h54be3c6eda">損害賠償</h3><p>帰責事由とは「責めに帰すべき事由」という意味であり、責められるに値する理由や落ち度を指します。<br>&nbsp;<br>瑕疵担保責任は帰責事由の有無は不要であり、売主に落ち度がない場合でも「瑕疵がないことによる得られた利益」に対して損害賠償請求の対象となります。また改正後の契約不適合では、契約不履行の考え方から帰責事由が必要となる一方で、その範囲を「契約が履行された場合に得られた利益」にまで広げることとなりました。<br>&nbsp;<br>前者の場合は土地や家を取得することで得られた利益が対象でしたが、後者ではその後の転売や値上がりなどの利益も対象としています。</p><h3 id="hf84625e244">追完請求権</h3><p>改正民法の562条1項本文に以下のように定められています。<br>&nbsp;<br>「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる」<br>&nbsp;<br>簡単にいえば『契約に不備があれば、それを追加し完了するよう請求できる』ということです。<br>&nbsp;<br>契約不適合責任においては、雨漏りや設備不良があれば補修を求めることが可能ですし、契約上にミストサウナを設置すると記載しながら未設置の場合は、設置をするよう求めることが可能となりました。<br>&nbsp;<br>以前の瑕疵担保責任では、この追完請求権がない代わりに前項の損害賠償として「瑕疵がないことによる得られた利益」を請求することになります。</p>

<h3 id="h218884adc9">代金減額請求権</h3><p>代金減額請求権については改正民法563条1項本文に記載されています<br>&nbsp;<br>「買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる」<br>&nbsp;<br>こちらも瑕疵担保責任では権利がありませんでしたが、改正民法により契約不適合責任で権利を得ることとなりました。<br>追完請求権を行使した後に履行されなかった場合、代金を減額することで相殺することを可能とする権利です。</p><h3 id="hf392807080">契約解除</h3><p>契約解除における改正民法は民法第542条の1項です。<br>&nbsp;<br>「次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。<br>一　債務の全部の履行が不能であるとき。<br>二　債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。<br>三　債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき」<br>&nbsp;<br>契約の履行がされない、また目的が達成できない場合は無催告にて解除することが可能となります。<br>&nbsp;<br>この「目的の達成」について法的に判断する材料は契約内容をどこまで満たしているかどうかになりますので、今まで以上に契約書面が重要となります。<br>&nbsp;<br>以前の瑕疵担保責任においては、あくまで社会通念上という「各々の常識」に頼る部分があるため、買不誠実な不動産会社の主張に対する術が買主にない場合が往々として発生していました。<br>そうしたことを防ぐためにも、今回の民法改正は有意義といえます。</p><h3 id="h01890e7b26">責任保全&nbsp;</h3><p>瑕疵担保責任については、隠れた瑕疵を見つけてから1年以内に解除か損害賠償か権利行使を行う必要があります。そのため権利行使の判断が難しいこと、後から他に不具合が発生した場合など、様々な問題がありました。<br>&nbsp;<br>今回の契約不適合責任では権利行使はせずとも、通知をすれば事足るようになるため、買主がしっかりと検討する時間を設けることが可能です。&nbsp;</p><h2 id="h84c054f41b">契約書面の重要性が高まる</h2><p>今回の民法改正による契約不適合責任は『契約に対する責任』が重要となりました。<br>&nbsp;<br>それだけに契約書面の記載内容、特約事項の表記は売主・買主ともに今まで以上に気を付ける必要があります。<br>&nbsp;<br>一方で不動産会社の担当者としては改正民法による、契約不適合責任に関する知識が問われるでしょう。<br>しっかりと意識した契約書面、重要事項説明書が作成できるかどうか。また各種権利を正しく遂行することができるかは、企業イメージも含めて大切になります。<br>&nbsp;<br>こうした法改正のあとは判例がなく、解釈の相違から様々なトラブルが発生しやすくなります。<br>それを未然に防げるかどうかは不動産会社の腕の見せ所でもありますし、売主・買主ともに意識しておくと、スムーズな取引が可能となるでしょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hb5514d452e">Q1. 「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わったのはいつですか？</h3><blockquote>2021年4月1日の民法改正により、変わりました。</blockquote><h3 id="h9e518b5387">Q2. 瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いを一言で教えてください。</h3><blockquote>契約不適合責任は、より「契約」が重要視されている点が違いです。</blockquote><h3 id="h4af36a03df">Q3. 契約不適合責任で注意すべきことは何ですか？</h3><blockquote>契約書面の記載内容、特約事項の表記に気をつける必要があります。<br>双方に内容を吟味し、納得したうえで契約を締結するようにしましょう。</blockquote>

契約不適合責任は、売主の責任に関する法律です。この記事では、瑕疵担保責任との違いを解説しつつ、不動産における契約不適合責任の内容について解説をします。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ。民法改正による変更点とは

<p>人生50年とされた時代は、はるか昔のこととなり、今では人生100年と倍増しています。<br>そのため、老後を健康的に『どこで過ごすのか』は、とても大きな課題といえるでしょう。<br>&nbsp;<br>老後に分譲マンションで暮らすことは、メリットもたくさんありますが、一方で後悔しやすいポイントも少なくありません。<br>&nbsp;<br>ここでは老後のマンション暮らしに注目して、後悔しやすいポイントをまとめます。</p>

<h2 id="h9b1c9bd355">老後にマンションで後悔することは多い？！&nbsp;</h2><p>実際に、老後をマンションで過ごすと後悔しやすいのでしょうか。<br><br>一戸建てとは違い同じ敷地内に様々な入居者が暮らす分譲マンションにおいては、マンション内のコミュニティが存在します。そこに積極的に参加するかどうかは別として、生活に対し人の目が向けられるというのは、 高齢者にとっては安心できるポイントになるかもしれません。<br><br>逆に、コミュニティとの関わりが煩わしく感じる人もいるでしょう。<br>&nbsp;それぞれのライフスタイルにより、後悔するポイントもまた変わってくるともいえます。</p>

<p>マンションを購入した方の約7割は、何かしらの後悔をしていると言われています。<br>そして、その半分となる3割強が売却を検討しているとか。<br>&nbsp;<br>この記事で分かること</p><ul><li>マンション購入を後悔するケース</li><li>後悔したときの対処法</li><li>マンションの売却方法</li></ul><p><br>それでは見てきましょう。</p>

<h2 id="hb2743953bd">マンション購入で後悔する理由</h2><p>マンション購入は、1つの縁と思い切りだといわれています。特に新築マンションの場合、同じような家族構成の方が、同じタイミングでマイホームを考え始めて購入しています。<br>&nbsp;<br>それが一期一会の良き出会いとなるか、それとも…と、なるかかになかよってその後に大きな影響があるでしょう。<br>&nbsp;<br>また、マンション購入で後悔するのは『人間関係』だけではありません。<br>ローン、間取り、設備、環境など様々な問題が考えられます。<br></p><h3 id="h23698e5957">【後悔理由1】生活環境がイメージと違った</h3><p>下調べが不足していて、後悔してしまうパターンです。<br><br>たとえば購入まで、モデルルームの見学や手続きの際、いつも休日の昼間に訪れる方も多いでしょう。<br>その場合は、マンションのある地域の休日の夜の顔、平日の昼間と夜の顔を見ていないことがあります。<br></p><blockquote><strong>調べておくと良いこと</strong><br>（1）会社員や子どもがいない平日の昼間<br>（2）人通りが少なくなる平日の夜<br>（3）子どもが遊ぶ休日の昼間<br>（4）地域性が見える休日の夜</blockquote><p>&nbsp;<br>地域に存在する4つの顔を調べておくことは、とても重要です。<br>昼間では気付かなかった夜道の暗さ、治安の問題や買い物施設の閉店時間に気付くこともあるでしょう。<br>&nbsp;<br>また休日の夜間の賑わいが、ライフスタイルから考える理想と異なる事もあります。<br>&nbsp;<br>このように『マイホームの中（室内）』については下調べをしていたが『マイホームの外（環境）』は確認していなかった場合、後悔しやすくなります。<br><br>実際に、昼間はなんてことの無い道でも、<br>夜は路上生活者の方がテントを張って寝ている場所だった！という事例もあるので<br>環境にこだわりがある場合は、少し手間でも昼と夜、平日と土日の様子を見ておくことをおすすめします。<br></p><h3 id="h4a2e16b5a4">【後悔理由2】ローン額が収入より高すぎる&nbsp;</h3><p>こちらも下調べに分類されるかもしれません。購入金額が家庭の収入と比較して、高すぎるため生活が困窮するパターンです。<br>&nbsp;<br>特に近年のコロナ禍により、リモートワークが中心となる企業が増えています。それに備えて、より快適な仕事環境を整えようと、オプションや間取り変更により、書斎など仕事が出来る環境を希望される方が多くなりました。<br>&nbsp;<br>その他にも、せっかくのマイホームだからと気が大きくなり設備をグレードアップしたり、仕様変更を多く行った結果、当初の予定よりローン借入額が大きくなり、支払いが苦しくなるのも典型的な事例といえます。<br>&nbsp;<br>ローン額の理想は年収の5倍まで。<br>毎月の支払いでみると月収の30%までといわれています。<br>&nbsp;<br>注意すべきは、あくまで1つの目安であり絶対条件ではないことです。<br>たとえば、子どもが生まれることによって、産前産後休暇や育児休暇を取得すれば、収入に変化が出るでしょうし、それから家族が増えたことによって支出も右肩上がりに増えていきます。<br>&nbsp;<br>年収が右肩上がりになるとは言えない今の世の中では、しっかりと家庭における収入と支出の変化に適応したローン設計をしなければ、どこかで無理が生じる可能性があります。</p>

<h3 id="hfdc458eb07">【後悔理由3】ライフスタイルの変化に対応が出来ない&nbsp;</h3><p>パートナーと2人で暮らしていくのであれば、大きなライフスタイルの変化はないかもしれません。<br>一方で子どもが生まれた、子どもが成長して巣立って行ったなど、ファミリータイプのマンションでは必要な間取りが、その時々で変化しやすくなります。<br>&nbsp;<br>その中でも多いのは、家族が増えて手狭になってしまったというケース。特に子どもの人数に対して、部屋の数が足りないというものです。<br>&nbsp;<br>これは広めの主寝室を半分に間仕切りができるような間取りであったり、部屋を分割できるような間取りなど、一時的に部屋数を増やせる設計であれば解消出来るかも知れません。<br>&nbsp;<br>多くの子どもは、大学生や社会人になったタイミングで独立することが考えられます。<br>そのために、部屋数が多ければ良いという時期は意外と短いもの。そこも踏まえたプラン設計を考えておくと良いでしょう。<br></p><h3 id="h2b07a8d5fc">【後悔理由4】ご近所トラブルに巻き込まれた&nbsp;</h3><p>よくある問題ではありますが、未然に防ぐことが難しいのが、ご近所トラブルです。<br>これが一軒家であれば、あらかじめ隣近所の様子や雰囲気を知った上で購入することができますが、新築マンションの場合はそうはいきません。<br>&nbsp;<br>そのため隣、上下階の住人と生活リズムの違いも含めて、トラブルが発生するケースがあります。<br>特に最近ではコロナ禍の影響から、在宅ワークとなり、日中においても部屋で過ごすことが増えているため、より快適な住環境を求める結果、騒音トラブルが多くなっています。<br>&nbsp;<br>ここ近年、急に増えたのが『窓を開けた状態でオンライン会議をする』ことによる騒音です。<br>これは会社情報の漏れも含めて、セキュリティ上も良いとは思えないので、実施している方は気を付けて頂きたいですね。<br>&nbsp;<br>ただ、近隣とのトラブルは解決が難しく、管理会社などが介入しづらい問題でもあります。<br>また自分自身に非がある場合は、反省し改めることで解決できますが、相手側の主張が無理難題であったり、どうすることもできない場合は、解決の糸口が見つからず泥沼化するかも知れません。</p>

<h2 id="h0831b0cf34">マンション購入で失敗を感じた場合の対処法&nbsp;</h2><p>色々な方法を模索しても、解消に至らない場合は、失敗を受け止めて、手放す方向で対処していくことになります。<br>&nbsp;<br>マイホームにおいて最後の手段になりますが、他のマンションや一戸建てに住み替えするのが、最もストレスがなく効果的なトラブル解消方法であったりします。<br></p><h3 id="h397385a989">【対処法1】賃貸として貸し出す&nbsp;</h3><p>せっかく購入したマイホームを手放すことなく、資産として運用していくのが、賃貸マンションとして貸し出す方法です。<br>そうすることで、将来的には自分で暮らすという方法も取れますし、割り切って資産運用の物件として利用する方法もあります。。<br>&nbsp;<br>マンションを購入して後悔したことは、時間の経過と共に解決することもあるため、その間の別の住まいの費用であったり、ローン残額や固定資産税といった支払いを、家賃収入で補っていく方法も有効です。<br>&nbsp;<br>ただし、賃貸として貸し出す場合は住宅ローンから投資用のアパートローンに変更する必要があるため、必然的に金利が高くなることは留意しておきましょう。<br></p><h3 id="hb7e762b309">【対処法2】家族に贈与・売却・貸出する&nbsp;</h3><p>状況によっては両親や子どもに対して、贈与を行ったり売却をする方法もあります。<br>家族間の取引になりますので、買い戻しや賃貸として、活用する方法も考えられるなど、柔軟な対応が可能となります。<br>&nbsp;<br>多いのは、子どもが家庭を持った際に、今のマンションを贈与し、自分たちは田舎に引っ越して第二の人生を過ごすというものです。<br>&nbsp;<br>これは、ここ最近の文明の発達であったり、テレワークの推進など、様々な要件が重なった結果、以前のように田舎暮らしにおける制約が少なくなったためでしょう。<br></p><h3 id="h49e3d45fe8">【対処法3】不動産業者を通じて売却する&nbsp;</h3><p>最もシンプルな解決方法が、不動産会社に依頼して売却する方法です。<br>買主を探して売却する方法や、不動産会社に直接、売却する方法もあります。<br>&nbsp;<br>資産を手放すことでストレスをなくし、確実に現金化することで、新たな住まいに移り住むというのは、非常に現実的な方法です。</p>

<h2 id="h1c29c86717">マンションの売却方法は買取と仲介がメイン</h2><p>マンションの売却方法については、前述の通り不動産会社に依頼して買主を探し売却する『仲介』とよばれる方法と、不動産会社に直接売却する『買取』とよばれる方法があります。<br>どちらにもメリットとデメリットが存在しており、自身のライフスタイルや、売却する際の状況に応じて適したものを利用することが、おすすめです。<br></p><h3 id="hfc60d93314">買取によるマンション売却のメリット・デメリット&nbsp;</h3><p>不動産会社が直接買取する方法は、最もストレスが少ない資産の処分方法といえます。<br>もちろん、信頼できる不動産業者と出会えていることが前提条件となりますが、売主側が行うことが少く、手間がかからないのは大きな利点だと言えます。<br></p><h4 id="he0ad9645fc">仲介手数料が不要&nbsp;</h4><p>業者に直接売却する買取の場合、仲介手数料が不要です。そもそも直接売買を行っているため、誰かに対して『仲介』という行為をしていないためです。<br>&nbsp;<br>仲介手数料は計算求めることができ3千万円の物件があればいくらいくらになりますので、それが無料となる大きなメリットと言えるでしょう。<br><br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/bbf5b696150b4cb1b27103e8b04de14c/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E3%81%AE%E9%99%90%E5%BA%A6%E9%A1%8D.png" alt=""><br></p><blockquote><strong>※3,000万円の売却の場合</strong><br>&nbsp;<br>200万円×5%+200万円×4%+2,600万円×3%+消費税<br>＝10万円+8万円+78万円+消費税<br>＝96万円+消費税となります。</blockquote><p>&nbsp;<br>この計算式は400万円×3%+6万円+2,600万円×3%+消費税とも表せるため<span style="background-color:#fff8b6">『3,000万円×3%+6万円+消費税』</span>と簡略化することも可能です。<br></p><h4 id="h2d160ccd89">現金化が早く行える&nbsp;</h4><p>買主を探す仲介と異なり、不動産会社が買い取る場合は、査定を行い売却価格を確定すれば、あとは契約するだけで完了となります。<br>そのため売却を決めてから、約2ヶ月から3ヶ月程度という短い期間で、マンションを現金化することができます。<br>&nbsp;<br>特に、次の住まいの購入が決まってる場合や、海外赴任などで日本を離れる場合など、早急な売却を希望する場合に、大きな利点となります。<br>また相続や離婚などにより、現金化を急ぐ場合にもよく使われる手法です。</p>

<h4 id="h9430251b3b"><br>契約不適合責任を負わない&nbsp;</h4><p>以前は瑕疵担保責任とされていた、売却後に判明する住宅の欠陥に対する売主の責任についても、買取の場合は必要がありません。<br>これは買主となる不動産会社が適用外となる宅地建物取引業者であるためです。<br>&nbsp;<br>また、契約不適合責任と法改正がされてからは、今まで以上に契約書面の記載が重要となりました。<br>この点は間に入る不動産会社の担当者によって、まだ理解をしていないことも多いので、やや気をつけるべき制度となっています。<br>恐らく、今後においてトラブルが増える要素の1つになると考えますが、買取であれば免除されるので安心といえます。<br>&nbsp;<br>また売却後に発生する補償・修理対応が不要となるため、その後の資産計画が立てやすいのも重要なポイントです。</p>

<h3 id="h72cbca34c6">仲介によるマンション売却のメリット・デメリット&nbsp;</h3><p>一方で、買取とは異なり、不動産業者が実際に買主を探す仲介においてもメリットまたデメリットが存在します。<br>マンション売却を行う場合、一般的に行われているのは、この仲介となります。<br></p><h4 id="hc0d36d4e1a">周辺相場やニーズが分かりやすい&nbsp;</h4><p>仲介とするメリットの1つとして周辺相場やニーズがわかりやすく、それに応じた対応ができる点です。<br>買取の場合、あくまで不動産業者が査定した金額が基準となりますが、仲介の場合は不動産業者と相談して設定した買取価格に対し、問い合わせや内見希望の件数、また購入希望者による生の声を聞くことができるので、物件の問題点であったり価格設定に対して、適切なものを把握しやすくなります。<br></p><h4 id="h4bdd2762d5">売却価格が高くなる&nbsp;</h4><p>買取をする不動産会社は、転売することにより利益を得るため、仲介に比べて2割程度は売却価格が安くなります。<br>仲介は売主と不動産会社が相談しながら決定するため、売却価格が比較しても高くなります。<br>&nbsp;<br>特に現金化を急ぐ必要がない場合は、少しでも高く売却できる可能性がある仲介を、お勧めします。<br></p><h3 id="hece4c0f811">どうしても売れない場合は&nbsp;</h3><p>マンションの売却を進めていく中でどうしても売れない場合は、寄付や譲渡とまでは言わずとも、値下げを検討することになります。<br>相場より値段が低ければ低いほど、当然売れやすくなるでしょう。<br>&nbsp;<br>ただし、そもそも周辺価格とそれほど剥離がないにもかかわらず、問い合わせや案内の申し込みがない場合、他の不動産業者に相談するなど、値段以外に問題がないか確認が必要です。<br></p><h2 id="h8b926106b9">まとめ&nbsp;</h2><p>マイホームを購入した際には、多かれ少なかれ後悔することもあるでしょう。<br>それでも、大きく後悔しやすい点は、事前にしっかりと検討することによって防ぐことができることが多いのも事実です。<br>&nbsp;<br>せっかくのマイホームですから、毎日を大満足に過ごせるような計画ができるといいですね。<br>おうち時間という言葉が生まれたように、これからは快適に家の中で過ごすことが重要となってきました。<br>&nbsp;<br>できるだけ後悔のないように、楽しいマイホームとなればと思います。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h9c44dc01a5">Q1. マンション売却で後悔する理由にはどんなものがありますか？</h3><p>以下の理由があげられます。</p><ul><li>生活環境がイメージと違った</li><li>ローンが収入より高すぎる</li><li>ライフスタイルの変化に対応ができない</li><li>ご近所トラブルに巻き込まれた</li></ul>

<h3 id="h379864c008">Q2. マンションを賃貸として貸し出すメリットとデメリットは何ですか？</h3><p>メリット</p><ul><li>家賃収入を得られる</li><li>相場を見極めて売却することができる</li></ul><p><br>デメリット</p><ul><li>築年の経過とともに修繕費がかさむ場合がある</li><li>赤字になる場合もある</li><li>売却時、空室のときよりも低い価格になることがある</li></ul><p><br></p><h3 id="h17aa8481e7">Q3. 売却方法に種類はありますか？</h3><p>大きく、「仲介」と「買取」の2種類があります。</p>

住宅ローンや生活環境の変化、ご近所トラブルなど、マンションを購入した後で後悔するケースは少なくありません。この記事では、マンション購入を後悔する理由や対処法について解説します。

一度は確認しておこう！マンション購入後に後悔する「理由」と「対処法」

<h3 id="he953e72d12">マンション内の当番制が辛くなる</h3><p>分譲マンションによっては、入居者間で様々な当番を持ち回りにしているところがあります。<br>ゴミ出しの当番であったり、共用部の清掃であったり、また場合によっては管理組合の運営なども同様にすることも。<br>&nbsp;<br>1つのコミュニケーションの場として、活用できるうちは良いのですが、老後になると身体的に辛くなってくるかもしれません。こうした当番制は年齢を理由に断ることが難しく、無理をせざるを得ないのが現状です。</p><h3 id="hafacf4c574">周辺環境が老後の生活合わない&nbsp;</h3><p>駅から離れた場所のマンションの場合、現役の社会人として働いているときは気にもならなかったことが、老後になると負担に感じることも増えていきます。<br><br>仕事に行くために、バスに乗って最寄り駅まで向かい、そこから電車に乗って会社へ行く。<br>というスタイルも「仕事のため」なら苦にならなかったが、老後を迎えると行動範囲が狭くなり、バスに乗らないと行けない、電車に乗らないと行けないに変わっていきます。<br>&nbsp;<br>たとえば、駅前にスーパーや薬局といった買い物施設がある場合、日常の生活のためだけにバスに乗って遠くまで行くというのは、少し億劫に感じるようになるでしょう。<br>&nbsp;<br>仕事帰りに寄ったり、遊びに行くついでに買い物をしたり、そうして気にならなかった周辺環境がライフスタイルの変化とともに気になってくることがあります。</p><h3 id="h149cfaa917">金銭的負担が大きい&nbsp;</h3><p>年金の支給年齢が引き上げられ、また支給金額が目減りしている中で、分譲マンションに対する支払いは負担になります。少し前まで、住宅ローンといえば35年で支払うものが一般的でしたが、現在ではフラット40やフラット50など、今まで以上の長期住宅ローンの商品が登場しています。<br>&nbsp;<br>フラット50を例にすると、借入れ可能な年齢は、80歳までとなっています。<br>これは言い方を変えると、80歳になっても住宅ローンを支払わなければならない、ともいえます。<br>&nbsp;<br>長期住宅ローンは月々における支払い額が少なく、負担を軽減できるメリットがありますが、定年退職後においては、たちまち支払いに困窮する可能性を秘めていることに注意が必要です。</p>

<p>転職や失業により仕事を辞めた結果、住宅ローンの支払いが滞ってしまうことがあります。<br>最近ではコロナウイルスの流行の影響もあり全体的に失業率が伸びています。特に派遣社員や契約社員の雇止めの増加も話題となっていますが、正規雇用社員（正社員）の失業率も同様に上昇の傾向を示しています。<br>&nbsp;<br>また転職や失業だけではなく、定年退職後に住宅ローンの支払いが困難になる世帯も少なくありません。<br>&nbsp;<br>ここでは理由に関わらず、仕事を辞めた後に住宅ローンの支払いが苦しくなる要因と対処方法、そして事前にできる対策についてまとめます。</p>

<h2 id="h3c23dfed76">定年退職後に支払いが苦しくなる理由</h2><p>60歳の定年退職まで一生懸命働いた後は、潤沢な退職金と年金で悠々自適に余生を過ごすという時代は、はるか昔の話となり、日本人の長寿化に伴い就労年齢も引き上がり続けています。<br>&nbsp;<br>高年齢者雇用安定法の改正により、2012年には各企業の雇用義務年齢が60歳から65歳に引き上げられましたが、更に2021年の改正により70歳までに引き上げるよう努力義務が命じられています。<br>&nbsp;<br>これは健康であれば元気に働いて賃金を得られるメリットがありますが、企業から見ると人員計画の見直しが必要となり、またシニア人材とも呼ばれる60歳から65歳までの賃金を確保するために退職金を見直す必要もあるでしょう。<br>また、広い目で見るとシニア人材によって若い世代の働き口が減ることにも繋がるなど、問題点も少なくありません。<br>&nbsp;<br>さらに60歳を過ぎると身体が弱ってくるかも知れません。<br>雇用が長期化した一方で、公的年金の支給年齢も引き上げられたため、早期リタイアは無収入に繋がるため、これもまた住宅ローンの支払いを困難にさせています。</p><h3 id="hf557922268">住宅ローンの計画に無理がある</h3><p>金融機関によりますが、住宅ローンは「75歳になるまで」または「借入期間35年間まで」 が一般的です。他にもフラット40やフラット50とよばれる長期間の住宅ローンも存在しますが、定年退職後も住宅ローンを返済することは、そもそも無理があるかもしれません。<br>&nbsp;<br>会社員の収入は60歳を過ぎるタイミングから右肩下がりとなるものです。<br>&nbsp;<br>以前では晩婚と言われていた40代を過ぎての結婚も珍しくなくなり、そこから子どもを授かることも多くなっています。<br>その結果としてマイホームの購入も遅くなり、住宅ローンの完済予定年齢も同様に遅くなりがちです。<br>&nbsp;<br>収入と支出のバランスが難しいところですが、やはり住宅ローンは60歳完済で検討することが、安全で安心の借入になると言えるでしょう。<br>&nbsp;<br>ごく稀に『自分は長生きできないから、（健康を崩した際に貰える）保険金で住宅ローン完済する』など考える方がいますが、そうした方ほど健康で長生きするものです。</p><h3 id="h1fb5882d31">退職金で住宅ローンを支払いきれない</h3><p>以前であれば60歳で定年退職となり、受け取った退職金で住宅ローンの残額を支払うことが一般的でした。多くの企業にて退職金の制度自体が見直しされており、定年退職となっても住宅ローンを支払いきることが難しくなっています。<br>&nbsp;<br>そのため、退職後も住宅ローンを支払っていくことになりますが、仕事を退職しているため公的年金だけでは支出に収入が追いつかず、支払い困難になるケースが考えられます。</p><h3 id="h2901f3091e">予定より支出が大きくなった</h3><p>定年退職後に想定していた金額よりも支出が多くなることがあります。<br>健康面で問題が生じて医療費が膨らむこともあるでしょう。またマイホームに関する修理やリフォームが必要となることもあります。<br>&nbsp;<br>さらに40歳以降に子どもを授かっている場合は、定年退職の後に子どもの大学入学となることもあり、収入減になってから支出のピークを迎えることがあります。<br>このように定年退職後、収入が減るタイミングと支出が増えるタイミングが重なることにより、住宅ローンの支払いが困難となります。</p><h3 id="h72061df426">予想より収入が少なくなった</h3><p>またマイホームの購入時に想定していた収入を下回ることもあります。<br>&nbsp;<br>前述のとおり退職金の制度は見直しがされて減少の一途であり、公的年金の支払い開始年齢も60歳から65歳に引き上げられるなど、マイホームを購入した時と比較して、様々な要件に変化が生じているからです。</p><h2 id="he1e536ecc4">失業により支払いが苦しくなる理由</h2><p>また自分の意思で会社を辞めた場合、また意図せず雇止めなど解雇されたことにより、住宅ローンの支払いが困難となることもあります。<br>&nbsp;<br>特に倒産や業務縮小の煽りをうけて、企業側の都合により解雇となった場合は、そもそもの予測が難しいなかで世帯収入が下がることから支払いが困難になりやすいです。</p><h3 id="h9432d60450">転職先が見つからない&nbsp;</h3><p>長い期間、景気の回復が見込めない現在において、新しい仕事を探すことは難しいものとなっています。<br>&nbsp;<br>それでも、低賃金の仕事であれば存在するのですが、住宅ローンを支払いながら家族を養うのに十分なものとなると、募集数が少なくなります。<br>そのため1度、職を失ってしまうと新しい転職先を見つけることが難しく、長期間に渡って収入を得ることができないことが考えられます。</p><h3 id="h0401cd741c">雇用保険の支給額が少ない&nbsp;</h3><p>勤務していた企業において雇用保険に加入していた場合、離職事由に応じた待機期間の後に失業給付金が支給されます。<br>これは、あくまで無職期間の生活を保障することが目的であり、住宅ローンの支払いと生活を補うには十分とは言い難いものです。<br>&nbsp;<br>また失業にともない、住居の支払いが困難であることが認められた場合に給付される『住居確保給付金』という制度が存在しますが、あくまで賃貸住宅の家賃を対象としており、住宅ローンには適用されないので注意が必要です。</p>

<h2 id="h45809c87d7">退職により住宅ローンが支払えない場合の４つの対処法&nbsp;</h2><p>失業や定年退職により住宅ローンが支払えなくなった場合、どのような対処法があるのでしょうか。<br>恐らく住宅ローンが支払えないということは貯金残高が少ない、また切り崩しており底が見えている状態だと思われます。<br>&nbsp;<br>そのため一時的であっても支出を減らす、もしくは収入を増やすことにより、根本的な解決を目指す必要があります。</p><h3 id="hd1aa6aecb8">金融機関に相談して返済期間の延長、繰り越しを行う&nbsp;</h3><p>住宅ローンは金融機関より借入を行い、毎月返済しているものです。<br>そのため、まずは金融機関に対して相談をすることで解決を図るのが、もっとも一般的となるでしょう。<br>&nbsp;<br>たとえば返済期間を伸ばすことができれば、必然的に毎月の支払金額は低くなります。<br>もちろん住宅ローンの完済年齢は、その分だけ高くなってしまいますが毎月の支払いはグッと楽になります。<br><br>また転職活動中や年金受給開始まで一時的に収入が減少している場合、一定期間の繰り越しを検討する方法もあります。期間終了後の支払い額が上昇することになりますが、無収入期間の支出を抑えられるというメリットがあります。</p><h3 id="h28f9b58053">住宅ローンの借り換えで金利を減らす&nbsp;</h3><p>借入している住宅ローンの金利が高い場合、低金利な商品へ借り換えを検討することにより支払金額を抑える方法もあります。これは退職時だけではなく、現役で働いているときも有効です。<br>&nbsp;<br>ただし住宅ローンの借り換えは『新しい住宅ローンを借りる』ことになるため借入審査の対象となります。その場合は老齢基礎年金など公的年金以外の収入（私的年金など）が求められます。<br>&nbsp;<br>また住宅ローンの借り換えには手数料が必要となるため、住宅ローンの残額が少ない場合や、金利が大きく下がらない場合は注意が必要です。<br>&nbsp;<br>目安は住宅ローン残額が1,000万円以上、借入期間が10年以上、そして金利が1%以上低くなることです。</p>

<h3 id="h3d905a1faf">新たな収入の確保</h3><p>公的年金の支給要件の範囲内になりますが、新たな収入の確保として働くという選択もあります。資格を有している場合や専門的な技術を身に着けている場合、企業側も即戦力を低賃金で雇用できるメリットがあり、雇用市場が活性化しています。</p><h3 id="h683af6b746">リバースモーゲージ・リースバックを利用する</h3><p>聞きなれない言葉ですがリバースモーゲージ・リースバックは最近、多く利用されている住宅のシステムです。<br>&nbsp;<br>リバースモーゲージとは、自治体や金融機関が主に実施している制度であり『自宅を担保としてお金を借りる』仕組みです。<br>返済は『借入金額に対する利息のみ』となるため、毎月の返済額を大きく減らすことが可能です。<br>&nbsp;<br>また借入金の返済は『死亡時に担保とした自宅を引き渡すこと』で完済となり、残額が発生しても相続人に請求されることはありません。<br>&nbsp;<br>リースバックは不動産会社が主として実施しており『自宅を売却してお金を受け取る』ことと『売却した自宅を借りる』ことを併せた仕組みです。<br>現金と住処の両方を確保できることが大きな特徴です。<br>&nbsp;<br>どちらも自宅の所有権を持ち続けることは難しいですが、住宅ローンの問題を解消したうえで住み続けることができることが利点です。<br>&nbsp;<br>定年退職後であれば、これらの制度がおすすめです。<br><br>上記のほか、売却の手段として買取や任意売却もあります。<br>こちらの記事で解説をしているため、確認してみてください。</p>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>失業や退職後、または思いがけず働けなくなるなどで、住宅ローンの支払いが苦しくなることは、誰にも起こりうることであり、珍しいことではありません。<br>実際に支払いが苦しくなった時は、今後の見通しやライフスタイルをもとに、専門家にも相談しながら自分に合った解決方法を選んでください。</p>

失業や退職をきっかけに、住宅ローンの支払いが苦しくなるケースは少なくありません。そして誰にでも起こり得ることです。この記事では、住宅ローンが苦しい時の４つの解決方法を解説します。

失業・退職後に住宅ローンの支払いが苦しい...４つの解決方法

<h4 id="h610d460066">修繕積立金や管理費など&nbsp;</h4><p>修繕積立金や管理費は、住宅ローンとは別に毎月の支払いが必要です。<br>&nbsp;<br>これらの費用は、マンションの維持管理や劣化状況に応じて、数千〜数万円単位で値上がりすることもあります。<br>特に、管理組合における修繕計画に不備があったり、地震や台風といった災害被害が生じた場合には、修繕積立一時金として臨時に追加で、支払いを求められることもあります。<br>&nbsp;<br>こうした費用は老後の年金生活の身には重くのしかかります。一戸建てを所有していれば、自身の裁量のみで決められる修繕計画も、マンションにおいては管理組合を含めた他の入居者の意見が反映されるため、老後の後悔しやすいポイントになるかもしれません。</p><h4 id="h10b8ddb67b">固定資産税など</h4><p>不動産を所有するということは、その資産価値に応じて固定資産税など税金の対象となります。<br>こうした税金額に関しては、不動産購入時に、営業担当者が説明しないケースも多く、実際に購入してから、その金額に驚くことも少なくありません。<br>&nbsp;<br>管理費や修繕積立金と同様に固定資産税も、分譲マンションを所有している限り支払い義務が発生するので注意が必要です。</p><h3 id="ha5d8cd70f7">騒音トラブルの加害者or被害者となる&nbsp;</h3><p>共同住宅においては、騒音トラブルなど入居者のマナーの問題を切り離すことができません。<br>&nbsp;<br>また、年齢を重ねると夜は寝るのが早くなる一方で、朝の目覚めも早くなりがちです。<br>そうして、早朝からトイレに行ったり食事を用意しているだけでも、その生活音によって、隣近所の入居者が、騒音と感じることもあるでしょう。<br>&nbsp;<br>また反対に、日常生活において上の階の足音が気になるなど、隣近所の生活音に不満を感じることもあります。<br>&nbsp;<br>騒音トラブルは、感じ方次第なところも否定できず、加害者になることも被害者になることも想定される問題です。<br>解決するためには、管理組合に相談することになりますが、そもそも騒音の定義が人それぞれなこともあり、なかなか解決が難しいのが現状です。</p>

<h3 id="h172ab6de8b">リフォームが難しい&nbsp;</h3><p>一戸建てと比較すると、分譲マンションのリフォームには構造上の制限があり、勝手気ままに自由に行えるわけではありません。<br>&nbsp;<br>また管理組合の許可がいる場合や、上下階を含めた隣近所への説明が必要になるなど、ステップを踏む必要もあります。<br>&nbsp;<br>老後になり、足腰が弱ったからバリアフリーにしたい、と考えていてもマンションの構造によっては、そもそも実現できないことも。<br>さらに築年数がどれほど経過しても、取り壊して立て直すということもできないので、リフォームやリノベーションの自由度は、分譲マンションにおいては決して高くないものです。</p><h2 id="h894503718e">老後はシニア向け住宅が安心か&nbsp;</h2><p>通常の分譲マンションで、老後の生活を後悔している方が、シニア向けの住宅に引っ越すケースが増えています。<br>高齢化社会を迎えた日本において、シニア世代に対するビジネスは需要が拡大しており、今後も活性化することが予想されます。</p><h3 id="hf3a32dc184">シニア向け住宅の代表的な種類&nbsp;</h3><p>一言でシニア向けの住宅と表現しましたが、そこには様々な種類があります。<br>&nbsp;<br>代表的なのは以下の3種類です。<br>&nbsp;</p><ul><li>シニア向け分譲マンション</li><li>自立型有料老人ホーム</li><li>サービス付き高齢者向け住宅</li></ul><p>&nbsp;<br>現在の分譲マンションを売却し、新たに転居する場合はシニア向けの分譲マンションがおすすめです。</p>

<h4 id="ha789b3a53a">シニア向け分譲マンション&nbsp;</h4><p>その仕組みは分譲マンションと同じで、各部屋を所有することが原則となり、所有権を売却したり、子どもに相続することも可能です。ただし、賃貸として他人に貸し出すことは認められていないケースがほとんどです。<br>&nbsp;<br>大きな特徴として、室内のバリアフリー完備はもちろん。大浴場や食事施設、リラクゼーションルームが設けられているなど、高齢者同士の交流を意識した造りとなっています。<br>&nbsp;<br>一方で、介護や医療は外部委託になることが大半であり、あくまで健康なシニア世代に向けた住宅ともいえます。</p><h4 id="hf567e1b622">自立型有料老人ホーム&nbsp;</h4><p>自立型の有料老人ホームとは、健康を維持している間は独立した室内で生活し、病気やケガなど要介護の認定を受けた際に、介護居室へ移動して介護を受ける仕組みです。<br>&nbsp;<br>簡単にいえば、自宅と老人ホームがセットになったイメージです。<br>&nbsp;<br>充実したサービスを受けられるメリットが大きいですが、その分だけ費用は高額となります。</p><h4 id="hb32f4c461a">サービス付き高齢者向け住宅&nbsp;</h4><p>主に高齢者向けの賃貸住宅を指しており、安否確認や生活支援などのサービスが付属してくる住宅です。<br>大きな特徴としては定期的に、担当者が訪問し日々の健康状態や、生活において困っている点などを確認してくれることです。<br>&nbsp;<br>今まで賃貸住宅において、高齢者向け物件を作るメリットがオーナーには少なく、事故住宅になるなどのデメリットが大きいことから、需要に対して供給が追いつかないのが現状です。<br>&nbsp;<br>それでも。現在の高齢化社会を勘案し、国が補助金を設けるなど重点的に強化されていることから、急激とはならずとも、今後は全国的に増えていくと予想されます。</p><h3 id="h69d12c4e56">シニア向け分譲マンションの需要が増えている&nbsp;</h3><p>人生100年の時代を迎えるにあたり、老後も健康に過ごす方が増えると同時に、シニア向け分譲マンションの需要も増加しています。<br>&nbsp;<br>マンションには後悔する点も多く存在しますが、マンションによるメリット、良さも多く存在します。<br>ライフスタイルに適したマンション生活を行うことにより、後悔の少ない日々を過ごせるともいえるでしょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hf63d21bbcd">Q1. 老後に後悔かもしれないマンションにはどんなものがありますか？</h3><blockquote>自主管理のマンション・・・マンション運営の当番制が辛くなる<br>スキップフロアのマンション・・・エレベーターが止まらない階の場合、階段移動が辛くなる<br>駅から遠い、坂の上にあるマンション・・・外出が辛くなる<br>管理費、修繕積立金の高いマンション・・・生活費を圧迫する</blockquote><h3 id="hf3d530dc64">Q2. 生活スタイルの違いによるトラブルは何かありますか？</h3><blockquote>最も起こりやすいのは、騒音トラブルです。生活時間が他の入居者と異なることで生じやすいです。</blockquote><h3 id="h304f940fef">Q3. 戸建と比較して難しい点はありますか？</h3><blockquote>リフォームが難しい場合があります。管理規約に則った施行をしなければならないため、望んだ形のリフォームができない可能性があります。</blockquote><h3 id="hbda0645f37">Q4. リフォームについて管理規約で制限されていることは何ですか？</h3><blockquote>マンションによって異なりますが、床の種類（フローリングか、カーペットか）、フローリングの性能などが制限される場合が多いです。</blockquote><h3 id="h8ecdb6727e">Q5. シニア向け住宅にはどんな種類がありますか？</h3><blockquote>「シニア向け分譲マンション」「自立型有料老人ホーム」「サービス付き高齢者向け住宅」などがあります。</blockquote>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br><br><span style="background-color:#fff06c">WEBURUで売却するメリット</span><br>・夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）<br>・仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる<br>・交通費や、移動にかかる時間を節約できる<br>・電子契約では、印紙代がかからない<br><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>また、仲介だけではなく買取にも対応しております。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>マンションを買ったけれど後悔をしていて売却を検討している方をはじめ、一人ひとりに合わせた売却サポートをいたします。<br>ぜひ、気軽にご相談ください。</p>

マンション売却_後悔

老後にマンション暮らしが良いか、戸建てが良いかは人それぞれです。大事なのは事前にそれぞれのリスクを知っておくこと。この記事では、マンションに焦点をあて、老後の後悔ポイントについて解説しています。

マンション暮らしは老後に後悔する！？知っておくべきリスクを解説

<p>オーナーチェンジ物件購入後、入居者への対応はどうすべきなのでしょうか。オーナーが変わったことを一部屋ずつ回って伝えるべきなのか、特別通知せずにそのまま過ごすのか悩みますよね。<br>&nbsp;<br>結論からいうと、オーナーチェンジした旨は必ず手紙で入居者に通知すべきです。とはいえ、通知書の発行は、いつだれがすべきか分からない方も多いのではないでしょうか。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・賃貸人変更通知書を出すべき理由が分かる<br>・賃貸人変更通知書の記載内容が分かる<br>・物件購入からの基本的な流れが分かる</blockquote>

<h2 id="h76cf2dfe30">オーナーチェンジに通知は必要？</h2><p>オーナーチェンジの通知は、法律で義務付けられている事項ではありません。入居者に通知するかどうかは、オーナー側の自由です。<br>&nbsp;<br>しかし、もしオーナーが変わった旨を入居者が知らないと、以下のようなトラブルが発生する可能性があります。<br><br>・前のオーナーや管理会社宛てに誤って家賃を振り込んでしまう<br>・緊急時に連絡がつかない<br><br>もし、通知しなかったことが原因でトラブルが発生して、解決まで長引いてしまった場合、無駄な費用や時間がかかってしまうことになります。お互いのためにもしっかり通知をすることが必要です。<br></p><h2 id="hd3f9d50112">オーナーチェンジを通知するタイミング</h2><p>次に、オーナーチェンジ物件購入後から入居者に通知書を発行するまでの流れをみていきましょう。主な流れは、以下のとおりです。</p><ol><li>売買契約締結</li><li>管理会社解約手続き</li><li>決済・引き渡し</li><li>賃貸人変更通知書発行</li></ol><p>賃貸人変更通知書は、売買契約締結後に通知書は、前のオーナーと新しいオーナーの連名で作成し、物件の引き渡しが終わったタイミングで入居者に発行します。<br>&nbsp;<br>通知書の作成や発行は、管理会社で行う場合がほとんどです。管理会社を通していない物件を除いて、オーナーチェンジ物件の売主と買主が自ら書類を作成することはありません。<br>&nbsp;<br>また、オーナーチェンジ物件の売買取引では、前のオーナーが利用していた管理会社を引き継がず新しい管理会社と契約する場合も多くなります。<br>&nbsp;<br>新しい管理会社と契約するなら、オーナーチェンジした旨を入居者に伝えるのは新しい管理会社です。前のオーナーが利用していた管理会社の解約手続きを進めるとともに、新しい管理会社との連携を怠らないよう努めましょう。</p>

<p>不動産投資をしている中で、空室が続く、原状回復工事の費用が高い、そもそも対応の質が悪いなどの理由で、管理会社の変更を検討している方もいらっしゃることでしょう。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・賃貸管理の種類が分かる<br>・管理会社変更のメリットを知って、自分に適しているか判断できるようになる<br>・管理会社変更の注意点を知って、トラブルを防げるようになる<br>・手順を知って、実際に管理会社変更のための一歩を踏み出せる</blockquote>

<h2 id="h2779864c2e">オーナーチェンジ物件とは</h2><p>オーナーチェンジ物件とは、不動産の所有者が第三者に賃貸をして賃料を得ている物件のことをいいます。<br>販売図面の現況に「賃貸中」と書いてあればそれはオーナーチェンジ物件となります。<br>ちなみに、「居住中」と書いてある物件は所有者が住んでいるという意味で、オーナーチェンジ物件ではありませんので注意をしてください。</p>

<h2 id="h86f78f430f">賃貸管理の種類</h2><p>投資用不動産の賃貸管理には3つの種類があります。<br>それぞれ特徴やメリット・デメリットがあるので、どんな管理形態が自分に合っているかを考えながら確認してみてください。</p><h3 id="h758a0b1998">管理委託</h3><p>管理委託は管理会社に毎月手数料を支払って、家賃の収納代行のほか、設備などの故障があった場合はオーナーに代わって業者の手配などをします。<br><br>管理委託のメリットは面倒な事務手続きなどを不動産会社が全てやってくれることです。<br>家賃が滞納されている場合は賃借人に対して督促もしてくれるので、賃借人と面倒なやり取りをしたく無い方や、時間を取られたく無い方にオススメな管理形態です。<br><br>デメリットは毎月手数料がかかる為、家賃の収益率が若干目減りすることです。</p><h3 id="h21946a9e9d">サブリース</h3><p>サブリースは管理会社がオーナーと賃貸借契約を締結して、管理会社が自ら貸主となり賃借人に賃貸をする形式です。<br><br>この場合、オーナーが貸している相手は管理会社なので、管理会社は賃借人の入居の有無に関わらず毎月の家賃をオーナーに収めることになり、オーナーは空室になる心配が無くなるというのが最大のメリットです。<br><br>デメリットとしては管理会社から支払われる家賃が相場の70％から80％くらいになってしまうことです。つまり受け取れる家賃が大幅に目減りしてしまう可能性があります。<br><br>しかし、所有しているオーナーチェンジ物件を投資ローンで取得している場合で、毎月安定した家賃収入を得たい方にはお勧めの管理形態です。</p>

<h3 id="he732243b6e">直接管理</h3><p>直接管理は、文字通りオーナー自身が管理をする方法です。賃借人との間に管理会社を挟まないため、設備の故障等があれば直接対応をしたり、家賃の集金や督促もオーナー自身で対応をすることになります。<br><br>メリットは、管理委託やサブリースと違って管理会社に支払う手数料もなければ、サブリースのように家賃が目減りすることも無いので、家賃を最大化できるということです。<br><br>デメリットは、賃借人とのやり取りを直接対応することになるので、オーナーの時間や労力の負担があることです。</p><h2 id="h8a7a237571">管理会社の業務内容と管理手数料</h2><p>投資用不動産を保有して管理会社へ管理を依頼する場合の業務内容と、管理手数料について解説をします。</p><h3 id="h5ac78880ee">賃貸管理</h3><p>賃貸管理で行うことは主に以下の通りです。<br></p><ul><li>入居者募集</li><li>家賃集金業務</li><li>設備の故障があった場合の対応（費用はオーナー負担）</li><li>賃貸契約更新業務</li><li>退去立会業務</li><li>敷金精算業務</li><li>リフォーム提案</li></ul><p><br>手数料の相場は、一般的に家賃の3％から5％が多いのですが、数千円の定額性を採用している会社もあります。<br><br>また、管理を依頼しないで入居者の募集だけを依頼するという形式もあります。<br>この場合は入居者の募集と更新手続き、退去立会と敷金精算をしてくれるのが一般的です。</p><h3 id="h96c3624a69">建物管理</h3><p>建物管理で行うことは主に以下の通りです。<br>主にマンションやビル全体を管理している会社の業務となります。<br></p><ul><li>共用部分の清掃、ゴミ出し</li><li>修繕計画と立案と提案</li><li>管理費等の集金及び会計業務</li><li>総会などの運営</li></ul><p><br>建物管理は管理をする物件の規模によりますが、1ヶ月に数十万円から数百万円かかるのが一般的です。<br>アパートなどの小規模な共同住宅であれば賃貸管理で任せることが一般的です。</p><h2 id="h3e6a23fa9a">管理会社を変更するメリット</h2><p>それでは、管理会社を実際に変更したいと考えた場合、オーナーにはどんなメリットがあるのでしょうか<br>依頼する管理会社次第で入居率や収益率に大きく影響するので慎重に検討することが大切です。</p><h3 id="h550b32d142">管理費用を安くできる可能性がある</h3><p>管理会社を変更することで現在よりも管理費用が安くなる可能性があります。<br>賃貸管理の業務内容はどこの会社も似たり寄ったりなので、管理費用はなるべく安いところに依頼するのがオススメです。<br><br>他の管理会社を検討することで現在依頼している管理会社が管理費用を安くしてくれる場合もあるので、実際に管理会社の変更をする気はなかったとしても検討価値が十分にあります。</p><h3 id="hc2b91dfee1">契約内容に納得してから契約をできる</h3><p>賃貸管理の変更を検討する上で、実際に依頼した場合の管理内容等をしっかり確認して依頼できることもメリットの一つです。<br><br>オーナーチェンジ物件を購入して、前のオーナーの管理委託契約を引き継いだり、一度も管理会社を変更した経験が無い場合、比較検討することで現在の管理会社との良い部分、悪い部分が見えてくると思います。<br><br>本当に管理会社の変更が必要なのかという判断をする為にも契約内容を確認して進めるのがベストです。</p>

<h2 id="h8d9eb8741a">オーナーチェンジで管理会社を変更するときの注意点</h2><p>それでは、実際に管理会社を変更する際にはどんなことに注意したら良いのでしょうか。</p><h3 id="hdc0cbd5657">契約内容を確認する</h3><p>賃貸管理を依頼する場合、管理委託契約書の内容をよく確認してから契約を締結することが大切です。契約書は、主に以下の項目に注意して確認をしましょう。</p><h4 id="h622302756c">解約予告期間</h4><p>一般的に3ヶ月から6ヶ月を記載されていることが多いです。。<br>解約をしたいと思ってもすぐには出来ない場合が多いため、事前に確認をしておきましょう。</p><h4 id="h5c66882915">違約金</h4><p>契約期間の途中で解約する場合、違約金がかかるケースがあります。<br>どれくらいの違約金がかかるのかを必ず確認しましょう。</p><h4 id="heb93e9992f">特約</h4><p>その他に解約する際の特約があれば合わせて確認をしましょう。<br>後からこんなハズではなかったと後悔しないように注意をして下さい。</p><h3 id="h15a7c54c03">新しい管理会社は複数社比較する</h3><p>管理会社の変更を検討する場合は必ず2〜3社くらいは比較検討することをお勧めします。<br>比較検討することで管理手数料が安くなることもあります。<br><br>また、担当者が信頼できる人なのかというのも非常に重要です。<br><br>オーナーチェンジ物件は担当者の対応によって収益率が変わると言っても過言では有りませんので、費用面も重要ですが、担当者が信頼できる人物であるかどうかもチェックしましょう。</p><h2 id="h6292abea73">オーナーチェンジで管理会社を変更する手順</h2><p>管理会社を変更したいと思ったらまずは契約内容を確認して、管理委託契約の解除をする場合の内容を確認して下さい。<br><br>次に候補となる管理会社を2〜3社くらい問い合わせをして説明を受けて下さい。<br><br>比較検討をした上で信頼して任せられそうな会社が見つかった時点で、現在の管理会社の解約手続きをして、新たな管理会社へ委託するという流れです。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h381067eff0">Q1. オーナーチェンジ物件とは何ですか？</h3><blockquote>賃借人がいる状態で売買される物件のことです。</blockquote><h3 id="h3f246bf998">Q2. 管理の種類には何がありますか？</h3><blockquote>大きく、管理委託、サブリース、直接管理があります。</blockquote><h3 id="hd75fad1f5e">Q3. 管理委託、サブリースの手数料はどのくらいでしょうか？</h3><blockquote>管理委託で3〜5％、サブリースは5〜15％程度ですが、会社によってまちまちです。<br>サービス内容も異なりますで、複数社に問い合わせて比較することをお勧めします。</blockquote><h3 id="h1621264f1f">Q4. 管理会社変更のメリットは何ですか？</h3><blockquote>「管理費用を安くできる可能性がある」「契約内容に納得してから契約をできる」などです。</blockquote><h3 id="hfdaf0ae2dc">Q5. 管理会社を変更するときの注意点は何ですか？</h3><blockquote>「契約内容を確認する」、「新しい管理会社は複数社比較する」などです。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回はオーナーチェンジ物件の管理会社の変更方法について解説しました。<br>冒頭でお話したとおり、管理会社選びは不動産投資をする上で、収益率や空室率などを左右する重要な項目となります。<br>定期的に見直しをして常に最適な運営ができるようにしましょう。</p>

収益物件の管理は、委託、サブリースなどの種類があります。この記事では、オーナーチェンジに着目して、管理会社の業務内容や契約の種類、変更するときの手順や注意点を解説します。

【オーナーチェンジ】管理会社を変えたい！トラブルを防ぐための注意点と基礎知識

<h2 id="h238235bce2">賃貸人変更通知書の記載事項</h2><p>入居者への通知内容は、単にオーナーが変わった旨を伝えれば良いわけではありません。通知の手紙には、次の内容を必ず記載しましょう。</p><blockquote><strong>賃貸人変更通知書の記載事項</strong><br>・いつ時点で物件の所有者が変わったのか<br>・以前の賃貸借契約は、同じ条件で新しいオーナーに引き継がれること<br>・家賃の振込先が変更されたこと<br>・敷金返還義務は、新しいオーナーに引き継がれたこと<br>・新しいオーナーまたは管理会社の連絡先</blockquote><p>賃貸人変更通知の内容で特に重要となるのは、「<span style="background-color:#fff8b6">新しい家賃の振込先</span>」と「<span style="background-color:#fff8b6">敷金の返還義務</span>」です。<br>具体的な内容が明記されていないと、入居者の混乱を招いてしまう恐れもあります。<br>&nbsp;<br>振込先変更の旨は、新しい振込先の銀行名と支店名、名義人、口座番号などの詳細を記載します。<br>さらに、いつから振込先が変わるのか具体的な日程を記すのも忘れないようにしましょう。<br>&nbsp;<br>また、入居者にとってオーナーチェンジを実施すると、敷金返還義務がどうなるのかも大切なポイントです。<br>前のオーナーに預けた敷金は戻ってくるのか、不安を感じる入居者は多いでしょう。<br>&nbsp;<br>そこで、入居者の不安を払拭するために、敷金返還義務を前のオーナーから引き継いだ旨をきちんと明記しましょう。</p>

<p>オーナーチェンジ物件は、入居者を募集することなく家賃収入を見込めることから、不動産投資用の物件の中でも注目度が高いものになります。<br>&nbsp;<br>しかし、物件の特徴はなんとなく知っていても、敷金の取り扱いについて詳しく把握していない方も多いのではないでしょうか。<br>&nbsp;<br>本記事では、敷金の取り扱い方法を解説し、「新しくオーナーになった後の敷金はどうなるの？」「返還義務はだれが負うの？」といったさまざまな疑問を解決していきます。<br>&nbsp;<br>敷金は、問題になりやすい事項のため、きちんと知識を身につけておくことが大切です。今回紹介するポイントを押さえ、スムーズな取引を実現しましょう。</p>

<h2 id="hcfca3f48aa">オーナーチェンジ物件について</h2><p>まず、オーナーチェンジ物件の概要を簡単に押さえましょう。オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で売却に出す不動産取引方法で、その対象となる物件をオーナーチェンジ物件といいます。<br>&nbsp;<br>すでに入居者が決まっているため、物件購入後ただちに家賃収入を見込める点や入居率を確認してから購入できる点はメリットです。また、入居者を募集する手間や時間がかからないといった魅力もあります。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジは、オーナーのみが変わる取引形態です。物件を購入したからといって、前のオーナーと入居者間で交わされた賃貸借契約の内容を変えることは難しくなります。従前の契約内容が、新しいオーナーにそのまま引き継がれることが一般的です。</p>

<h2 id="hb73a304532">敷金とは？</h2><p>次に、敷金についてみていきましょう。敷金とは、賃貸物件を借りるとき、賃料や原状回復費用未払いなどに備えて、借主がオーナーに預けるお金のことです。<br>&nbsp;<br>あくまで、借主が家賃を滞納したときや故意に設備を壊してしまったときのみ利用できるお金のため、経年劣化が理由の設備交換や工事などには使えません。<br>&nbsp;<br>なお、特別な取り決めがなく、借主が物件に入居している期間に利用する場面がないなら、敷金は退去時に借主に返還されるのが通常です。</p><h3 id="ha8bb5a8442">敷金と礼金の違い</h3><p>賃貸物件を借りるとき、敷金のほかに礼金の支払いが発生する場合もあります。礼金とは、借主が部屋を貸してくれたお礼としてオーナーに支払うお金のことです。礼金は、謝礼のため敷金のように返還義務はありません。<br>&nbsp;<br>以下に、敷金と礼金の違いを簡単にまとめました。それぞれの違いを確認する際に、お役立てください。<br><br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7f174f4d6daa41b793d928f1380f493a/%E6%95%B7%E9%87%91%E3%81%A8%E7%A4%BC%E9%87%91%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84.png" alt=""></p><h2 id="h9bdb6cb0ee">オーナーチェンジ物件の敷金</h2><p>続いて、オーナーチェンジ物件の敷金の取り扱い方法を説明します。結論からいうと、オーナーチェンジの敷金は、物件の代金を支払い終わった段階で新しいオーナーに移動します。<br>&nbsp;<br>また、同時に敷金返還義務も引き継ぐため、新しいオーナーは入居者が退去するとき敷金を返す義務を負います。<br>&nbsp;<br>なお、オーナーチェンジ物件の敷金の取り扱いで注意すべき点は、家賃滞納者への対応です。物件購入後と前で、対応方法は異なるため事前に把握しておきましょう。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件購入後に家賃滞納者が現れた場合、新しいオーナーの裁量次第です。しかし、あらかじめ入居者とオーナー間で取り決めが行われていないと、問題が発生する恐れがあります。<br>&nbsp;<br>契約を締結する前に、賃貸借契約書に書かれている敷金に関する事項を念入りにチェックしましょう。<br>&nbsp;<br>物件購入前に家賃滞納者がいる場合、滞納分に敷金が使われている可能性があります。もし、敷金が使われていた場合、新しいオーナーは前のオーナーが預かった総額より少ない金額で引き継がなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>今後の家賃滞納分や原状回復費に充てるためのお金が減っていることは、新しいオーナーにとって好ましい状態ではありません。<br>&nbsp;<br>新しいオーナーが不利な状態で敷金を移動しないためにも、前のオーナーが使った敷金分を負担し本来の金額に戻してから引き継ぎます。<br>&nbsp;<br>とはいえ、中には支払いを負担したくないために、何も伝えずに取引を進めるオーナーもいるでしょう。物件購入後の問題を避けるためにも、売買契約を結ぶ前に滞納者の有無や敷金の利用状況に関して尋ねるのをおすすめします。</p>

<h2 id="h11e285c1fa">敷金承継は入居者に通知する？</h2><p>オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件の引き渡しが終わった段階で入居者に通知書を発行し、オーナーが変わった旨を伝えるのが一般的です。<br>&nbsp;<br>多くの場合通知書には、家賃の振込先が変わったことや、敷金が引き継がれたことなどを記します。<br>&nbsp;<br>通知書の発行は法律上の義務ではありませんが、発行することで入居者との関係を築きやすくなります。円滑に賃貸経営するためにも、必ず発行しましょう。</p>

<h2 id="h27e4f5302f">オーナーチェンジ物件は敷金の取り扱いに注意！</h2><p>最後に、オーナーチェンジ物件の敷金に関する注意点を5つ紹介します。前もって気をつけるべき点を押さえ、トラブルを未然に防ぎましょう。</p><h3 id="ha33554522e">敷金の精算を忘れない</h3><p>1つ目は、敷金の精算を忘れないことです。物件の代金を支払うときに、必ず敷金も精算しましょう。<br>&nbsp;<br>敷金は、前のオーナーが自分で預かっている場合もあれば、管理会社がオーナーから保管を頼まれている場合もあります。<br>&nbsp;<br>もし、新しい管理会社と契約を結ぶなら、前の管理会社を解約する際に敷金を受け取ることを忘れないよう注意しましょう。<br>&nbsp;<br>また、精算の際は領収書を発行してもらいましょう。領収書があれば敷金を受領したかどうか明白になり、買主と売主間で敷金の受領を巡るトラブルを防げます。</p><h3 id="h87facf982a">賃貸借契約書をきちんと確認する</h3><p>2つ目は、賃貸借契約書をきちんと確認することです。オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件の概要だけでなく、オーナーと入居者が交わした賃貸借契約書の内容も非常に重要となります。<br>&nbsp;<br>確認するときは、敷金のみならず月々の家賃や契約期間など、細かい内容を隅々までチェックしましょう。</p><h3 id="h3692a87944">保証金や礼金の取り扱いも把握する</h3><p>3つ目は、保証金や礼金の取り扱いも把握することです。敷金という名称ではなく、「保証金」という呼び名で借主からお金を預かっている場合もあります。<br>&nbsp;<br>「保証金は退去時に借主に返還する」といった契約を結んでいるなら、引き継ぎを忘れないよう気をつけましょう。<br>&nbsp;<br>保証金と敷金の機能はほとんど同じですが、保証金には償却が付いている場合がほとんどです。保証金の償却は物件ごとによって異なるため、事前に償却内容を把握するのをおすすめします。<br>&nbsp;<br>また、礼金は入居者が部屋を借りるときにオーナーにお礼として支払うお金です。敷金や保証金のような担保ではないため、承継することはありません。</p><h3 id="hf2e7f18b4d">滞納している家賃の取り扱いを知っておく</h3><p>4つ目は、滞納している家賃の取り扱いを知っておくことです。物件に関する義務や権利は、取引終了後すべて新しいオーナーに承継されます。しかし、滞納している家賃は、新しいオーナーに引き継がれません。<br>&nbsp;<br>そのため、前のオーナーは物件を売却した後も家賃債務者に対し、滞納分の家賃を請求できる権利があります。前のオーナーに代わって新しいオーナーが滞納分の家賃を得ることはできないことを覚えておきましょう。</p><h3 id="h0c065a5ee8">管理会社と積極的にコミュニケーションをとる</h3><p>5つ目は、管理会社と積極的にコミュニケーションをとることです。オーナーチェンジでは、管理会社が変更となる場合が多く、新しい管理会社と入居者間でトラブルが起きやすくなります。<br>&nbsp;<br>管理会社側とオーナー側で、敷金や家賃の扱いに認識の差があるのは問題です。円滑に賃貸経営するためにも、管理会社と密にやり取りし協力体制を整えておくと良いでしょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件の敷金は、取り扱いに十分注意しなくてはなりません。特に、物件の関係者間で認識に差があると、後々トラブルになる可能性が高まります。<br>&nbsp;<br>前のオーナーと新しいオーナー、管理会社の三者間で必ず話し合いを設け、関係者全員の認識を統一しておきましょう。</p>

オーナーチェンジ物件で注意すべき事項の一つが、「敷金」です。事前に確認をしておかないと入居者退去の時になって思わぬトラブルに見舞われることもあります。この記事では、敷金についての注意事項を解説します。

オーナーチェンジ物件で敷金の取り扱いはどうなる？トラブルを防ぐための注意点を解説

<h2 id="hc3d8984d4e">賃貸人変更通知書の例文</h2><p>この章では、入居者に発行する賃貸人変更通知書の例文を紹介します。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件の売主と買主は、通知書の作成に携わる機会はほとんどありません。<br>しかし、売買取引を進めるうえで、通知書にどのような内容が書かれているか知っておくと勉強になるため、チェックしておくと良いでしょう。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/ab8e092416bc44dbb1681bd6cdedfc85/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E4%BA%BA%E5%A4%89%E6%9B%B4%E9%80%9A%E7%9F%A5%E6%9B%B8%20-%20Google%20%E3%83%88%E3%82%99%E3%82%AD%E3%83%A5%E3%83%A1%E3%83%B3%E3%83%88.jpg" alt=""></p><blockquote><strong>基本的な記載項目</strong><br>・旧賃貸人の住所、氏名<br>・新賃貸人の住所、氏名<br>・挨拶文&nbsp;<br>・賃貸借契約の地位継承について<br>・敷金の継承<br>・賃料等の支払い<br>・賃料等の振込先<br>・問い合わせ先</blockquote>

<h2 id="hdad0485503">賃貸人変更通知発行後に新しいオーナーがすべきこと</h2><p>最後に、賃貸人変更通知発行後に新しいオーナーがすべきことを紹介します。事前に以下のポイントを押さえ、円滑に賃貸経営を始めましょう。</p><h3 id="h40b7a0e50e">一部屋ずつ挨拶回りに行く</h3><p>住戸数がそこまで多くなく、管理会社も入らず、自分で管理する物件なら、新しいオーナー自ら一部屋ずつ挨拶回りに行くと良いでしょう。入居者と直接交流を図ることで、どのような人が暮らしているのか見極めやすくなります。<br>&nbsp;<br>とはいえ、挨拶回りに行くなら日時に十分注意しなくてはなりません。たとえば、平日の朝や夜、土日祝日の朝から昼間はなるべく避けるべきです。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジは、家賃の振込先が変わったり、管理会社が変わったりして入居者の立場から考えると面倒なことでもあります。そのうえ、新しいオーナーに忙しい時間帯やゆっくりしたい時間帯に挨拶に来られたら、ストレスに感じてしまうでしょう。<br>&nbsp;<br>物件購入後、挨拶回りに行くことを決めているなら、前のオーナーに何号室にどのようなライフスタイルの人が暮らしているか聞くのがおすすめです。おおまかな生活リズムを把握するだけでも、挨拶に行く時間を計算しやすくなります。</p><h3 id="h7e5b104cb7">管理会社との協力体制を築く</h3><p>賃貸経営を進めるうえで、管理会社との協力体制を築くことは必要不可欠です。前のオーナーが利用していた管理会社を引き継ぐ場合も、新しい管理会社と契約する場合も管理会社との関係性は密に築いていきましょう。</p>

<p>協力体制を築く方法として、オーナーチェンジ物件購入後に疑問に思う点があればどのような些細なことでも質問するのをおすすめします。<br>&nbsp;<br>たとえば、管理業務の範囲や空室対策、管理委託契約の解消などについて尋ねると良いでしょう。プロの目線からアドバイスをもらうことで、利回りアップを期待できます。<br>&nbsp;<br>管理会社との協力体制を築くうえで大切なのは、管理をお願いしている立場であることを忘れないことです。「料金を支払っているから当たり前」と思って横柄な態度をとってはいけません。入居者に接するときと同様に、丁寧な対応を心がけましょう。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件購入後、新しいオーナーは賃貸人が変わった旨を入居者に伝える義務はありません。とはいえ、通知しないとトラブルが発生する恐れがあるため、必ず手紙で入居者に通知しましょう。<br>&nbsp;<br>賃貸人変更通知書は、発行した後の対応も重要です。新しいオーナーのできる範囲で入居者一人ひとりとコミュニケーションをとり、円滑な関係を築きましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h144d087133">Q1. 賃貸人変更通知書は出すべきですか？</h3><blockquote>新しい振込先やトラブル時の連絡先を伝えるためにも、必ず出すようにしましょう。</blockquote><h3 id="hf37ae6213a">Q2. 賃貸人変更通知書を出さないとどんなトラブルが起こりますか？</h3><blockquote>以下のようなトラブルが起こる可能性があります。<br>・誤った宛先に賃料が振り込まれ、各所への確認や再手続きの依頼などの業務が発生する。<br>・賃借人が連絡を取りたくても、連絡先が分からない。<br>・更新などの手続きがスムーズにいかない。<br>・その結果、賃借人と揉めて責任を追及される。</blockquote><h3 id="hcf2d5d3ba5">Q3. 賃貸人変更通知書を発行するタイミングはいつですか？</h3><blockquote>引き渡しが終わったときです。</blockquote><h3 id="h686a4d49d0">Q4. 賃貸人変更通知書は誰が作成しますか？</h3><blockquote>管理会社と契約している場合は、管理会社が作成してくれることが多いです。<br>管理会社と契約していない場合は、新オーナーが作成します。</blockquote><h3 id="h35f68bb02e">Q5. 賃貸人変更通知書は誰が発送しますか？</h3><blockquote>管理会社と契約している場合は、管理会社が発送してくれることが多いです。<br>管理会社と契約していない場合は、新オーナーが発送します。</blockquote><h3 id="ha3275b2d66">Q6. 賃貸人変更通知書で重要な内容は何ですか？</h3><blockquote>賃貸人変更通知書で特に重要なのは、「新しい家賃の振込先」と「敷金の返還義務」の記載です。</blockquote><h3 id="h41960dfc92">Q7. 管理会社との関係性づくりで大切なことは何ですか？</h3><blockquote>丁寧な対応を心がけましょう。たまに、カスタマーハラスメントとも取れるような横暴な態度をとるオーナーもいらっしゃいますが、相手も人なのでお互いのために気持ちの良い対応をしましょう。</blockquote>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br><br><span style="background-color:#fff06c">WEBURUで売却するメリット</span><br>・夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）<br>・仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる<br>・交通費や、移動にかかる時間を節約できる<br>・電子契約では、印紙代がかからない<br><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>また、仲介だけではなく買取にも対応しております。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>オーナーチェンジ物件の売却を検討している方をはじめ、一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、お気軽にご相談ください。</p>

オーナーチェンジ_売却

オーナーチェンジの際には、賃借人にその旨を通知しなければなりません。この記事では、通知はいつ、誰がするのかや、賃貸人変更通知書に記載すべき事項とその理由について解説をします。

賃借人への通知はいつ誰がすべき？賃貸人変更通知書の書式について解説

<p>不動産の投資市場が活発化しており、オーナーチェンジも珍しいことではなくなりつつあります。<br>投資の中では問題点が多く、難易度が高いオーナーチェンジですが、賃貸人の変更に伴う賃料（いわゆる家賃）の値上げは可能なのでしょうか。<br>&nbsp;<br>賃料値上げに必要な条件と、値上げまでの手順を解説します。</p>

<h2 id="h73514654e6">オーナーチェンジとは&nbsp;</h2><p>オーナーチェンジとは、物件の売買を行う際に「入居者がいる」状態を指します。<br>その建物の入居者（＝賃借人）は変更せず、オーナー（＝賃借人）だけが変更になるため『オーナーチェンジ』と呼ばれています。<br>&nbsp;<br>もし入居者がいない（＝空き部屋）の場合は、単純な売買契約です。</p>

<p>「オーナーチェンジ物件に興味があるけど、不動産を購入するのに失敗しなくないなぁ・・」<br>不動産投資を目的に物件を探していると「オーナーチェンジ物件」という文字を目にしたことがある方も多いのではないでしょうか。<br><br>オーナーチェンジ物件は、すでに賃貸で部屋を借りている人がいる状態で販売されている物件のことで、購入してすぐに家賃が得られるということで不動産初心者にも注目されている物件です。<br><br>しかし、オーナーチェンジ物件ならではのデメリットや注意点もあり、購入後に後悔したという方も少なくありません。<br>今回は、オーナーチェンジ物件の特徴やメリット、デメリットはもちろん、購入する際に失敗しないポイントについて詳しく解説していきます。</p>

<h2 id="h2a34473bf0">オーナーチェンジ物件とは？</h2><p>オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で売買される不動産のことです。<br>つまり、物件を購入して引き渡しを受けた日から、すぐに家賃収入を得ることができるのです。<br><br>この際、売主と入居者との間で結ばれている賃貸借契約は引き継がれます。<br>入居者は変わらず、物件の所有者である大家さん（オーナー）だけが変わる（チェンジ）不動産取引のことを「オーナーチェンジ」といいます。<br><br>オーナーチェンジ物件の場合、入居者を探さずに賃料を得られるというメリットがある反面、賃貸契約の内容によってはデメリットが生じる場合もあるので注意が必要です。</p><h2 id="h79c2dfdcff">オーナーチェンジ物件の3つメリット</h2><p>不動産投資を始めたいという初心者にとっては、オーナーチェンジ物件から始めるのはおすすめの選択肢の1つです。<br>オーナーチェンジ物件ならではの3つのメリットを解説していきます。</p><h3 id="h729bf7b6fd">すぐに家賃収入が得られる</h3><p>オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいて賃貸借契約を引き継ぐことで不動産オーナーになれます。<br>つまり、不動産投資を始めた月から家賃収入を得ることができるのです。<br><br>一般的に、空室の不動産を取得した場合、入居者を募集してから内覧、賃貸契約を結ぶのに1ヶ月から2ヶ月ほどかかり、その期間は空室のため家賃収入を得られないケースが多いです。<br><br>オーナーチェンジ物件であれば、入居者の募集活動や、いつから家賃収入が得られるかという不安なく不動産投資を始めることができます。</p><h3 id="hb8d0260163">購入後の収支計画がたてやすい</h3><p>不動産投資を成功させるには、中長期に渡った収支計画を立てることがポイントの1つです。<br><br>不動産購入後の家賃収入が分かっているため、収入の見込みを計算できますし、支出に関しても入居者募集の広告費など不確定要素の高い支出を抑えて始めることが可能です。<br><br>さらに、場合によっては前オーナーから過去の収支実績を引き継ぐこともできますので、より現実味のある収支計画を立てやすいです。<br>不動産投資を始める前に、過去の実績をきちんと確認できるのはオーナーチェンジ物件の強みといえるでしょう。</p><h3 id="h6b4ea05bcd">物件によっては相場よりも割安で購入できる</h3><p>オーナーチェンジ物件の場合、相場よりも割安で購入できるケースが多いです。<br><br>なぜなら、オーナーチェンジ物件は不動産評価よりも、賃料収入から計算される利回りを基準に販売価格が決められるケースが多いからです。<br><br>また、前オーナーの売却理由によっては、</p><ul><li>両親から相続した不動産で、管理経験がないから現金化してしまいたい。</li><li>地方に転勤が決まったから、住まいが変わる前に処分したい。</li></ul><p>このように、できるだけ早く手放して現金化したいという理由も少なくないため、相場よりも割安で販売されることもあります。<br><br>一方で、周辺の家賃相場よりも高い賃料のオーナーチェンジ物件の場合、購入後、賃料が下がってしまい、結果として割高で購入してしまうということもあります。<br>オーナーチェンジ物件の購入を検討する際は、前オーナーの売却理由と、家賃相場が適切かどうかをチェックすることが大切です。</p>

<h2 id="h97526d81d2">オーナーチェンジ物件の3つのデメリット</h2><p>オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいることからメリットの多い物件になります。<br><br>一方で、すでに入居者がいることから発生するデメリットもあります。<br>ここからはオーナーチェンジ物件において注意するべき3つのデメリットを解説していきます。</p><h3 id="hcdc1ea4cae">室内状況を確認できない</h3><p>オーナーチェンジ物件の場合、すでに入居者がいるため、購入前に室内を確認することが難しいです。<br><br>そのため、想像以上に室内の劣化が進んでおり、購入してすぐにリフォーム費用などの支出が発生してしまう可能性があります。<br><br>室内状況や過去のリフォーム履歴については、前オーナーにきちんとヒアリングをして確認しておくことが大切です。<br>また、室内写真について撮影日なども含めて確認をして、できる限り詳細に把握しておくのが良いでしょう。</p><h3 id="hac07b0d467">賃貸契約や入居者に問題がある可能性がある</h3><p>オーナーチェンジ物件では、賃貸契約や入居者に問題があり売却されているケースもあります。<br>せっかく家賃収入が得られる物件を手放すということは、何かしら理由があると考えられます。<br><br>例えば、昔に結んだ賃貸契約でオーナーにとって不利な内容であるとか、入居者に問題があり家賃滞納や近隣トラブルの常習犯ということも考えられます。<br><br>オーナーチェンジ物件を取得した後に、賃貸契約の変更や入居者を追い出すというのはかなりハードルが高いです。<br>売却理由や入居者の属性をきちんと確認することを怠らないようにしましょう。</p>

<h3 id="h740969e124">購入後に入居者の退去や賃料減額の可能性がある</h3><p>オーナーチェンジ物件のメリットはすでに入居者がいて決まった家賃収入を得られることです。<br><br>しかし、物件の購入後に入居者が退去したり、賃料を減額しないと新しい入居者が見つからないこともあります。<br>短期的に得られる賃料収入だけでなく、今の入居者が退去した後の広告費用や、今の賃料が周辺相場と比べて適正かどうかなど確認しておくようにしましょう。</p>

<h2 id="hfecdc77958">オーナーチェンジ物件で確認するべき５つのポイント</h2><p>オーナーチェンジ物件は収益の計算がしやすいというメリットもありますが、注意するべきデメリットもあります。<br>実際に、オーナーチェンジ物件の購入で失敗しないために確認するべきポイントを5つ解説していきます。</p><h3 id="h28630fcea6">賃貸契約書の内容を確認する</h3><p>オーナーチェンジ物件は前オーナーが締結した賃貸借契約を勝手に変更することができません。<br>そのため、現在の入居者と結んでいる賃貸契約書の内容確認は必要不可欠です。<br><br>毎月の賃料はもちろん、契約期間、更新や保証人の有無、退去時の原状回復費用についてなどトラブルになりやすい項目は重点的にチェックしましょう。</p><h3 id="h1a14bc078b">入居者の属性や入居期間を確認する</h3><p>現在の入居者の属性と入居期間も大切なポイントになります。<br>例えば、大学4年生であれば卒業後に退去してしまう可能性もあります。<br><br>また、入居期間が長い場合は、その入居者の賃料が今の建物の築年数に対して割高の可能性があります。<br>一般的に、築年数が経過するほど建物評価が下がり賃料も下がる傾向があります。<br><br>長期間入居している場合、築浅のときに設定した賃料が継続しており、入居者が退去した際に値下げをしなくてはならないかもしれません。<br>現在の家賃相場を確認した上で、高すぎる賃料ではないか注意しましょう。</p><h3 id="h2314815b11">家賃や管理費などの滞納履歴を確認する</h3><p>オーナーチェンジ物件の場合、過去の賃料や管理費の滞納履歴について調べておきましょう。<br><br>すでに滞納が発生している場合、オーナーチェンジ物件を購入してしまったら、未納分の催促についても自ら行う必要があります。<br>また、過去の滞納履歴が多い入居者の場合、将来的に繰り返し滞納をしてしまう可能性も高くなります。</p><h3 id="h00694a73b2">オーナーチェンジ物件の現地確認をする</h3><p>オーナーチェンジ物件は、基本的に室内を確認することができません。<br>そのため、立地条件や賃料利回りを確認して、現地を確認せずに購入されるケースも少なくありません。<br><br>しかし、特別な事情が無い限り、購入する不動産の現地確認、周辺環境の確認は行ったほうが良いです。<br>室内に入れなくても、外観から日当たりを確認できますし、マンションの場合、エントランスやオートロックなどの共用部もチェックできます。<br><br>また、周辺の商業施設や坂道の有無など、実際に見て回るのが一番のリサーチになるというのは覚えておきましょう。</p><h3 id="h5c31fe6532">大家さんの売却理由をヒアリングする</h3><p>オーナーチェンジ物件は入居者がいて賃料が発生していますので、所有者からすると安定収益がある優良物件ということになります。<br><br>それにも関わらず物件を売却するということは、売却するべき何かしらの理由があると考えられます。<br>急いで現金化したいとか、両親の相続で思わぬ形で大家さんになってしまったという場合には、早期に手放したい可能性もありますので価格交渉の余地もあります。<br><br>一方で、入居者と揉めたとか、今後の物件価格が下落すると考えての売却など、ネガティブな理由も考えられますので、できる限り詳細に売却理由をヒアリングするようにしましょう。<br>曖昧な売却理由の場合、何かしらの問題を抱えている物件である可能性がありますので注意が必要です。</p>

<h2 id="h5a3a0ca422">オーナーチェンジ物件のまとめ</h2><p>今回は、オーナーチェンジ物件で失敗しないために、特徴やメリット、デメリット、確認するべきポイントについて解説してきまし<br>た。<br><br>オーナーチェンジ物件は購入後にすぐ賃料収入が得られるということで、投資初心者にとっても魅力的な物件になります。<br>しかし、室内確認や賃貸契約書の変更ができないなど、引き継ぎの際に確認するべきポイントを見落としてしまうと損をしてしまうかもしれません。<br><br>オーナーチェンジ物件の特徴をよく理解して、今後の不動産投資の選択肢として、オーナーチェンジ物件も検討してみてくださいね。</p>

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買される物件のことです。すぐに収益を得られる一方、失敗のリスクもあります。この記事では、オーナーチェンジを成功させるための5つのポイントを解説します。

オーナーチェンジ物件とは？メリット・デメリットと失敗しないための５つのポイントを解説

<h2 id="hec6b34ab30">入居者から見るオーナーチェンジの影響&nbsp;</h2><p>賃借人となる入居者の立場から見ると、オーナーチェンジによる「影響はない」と考えられます。<br>もし、影響があるとすれば管理会社の変更や、賃料の振込先に変更がある場合でしょう。</p><h3 id="hf99da03fc7">突然の通知に驚く&nbsp;</h3><p>オーナーチェンジのお知らせは、基本的に入居者全員に対して文書などが送付されます。<br>賃貸人が変更となることについて、通知を受けた入居者は「何がどうなるのか不明」であるのが一般的な反応です。<br>&nbsp;<br>むしろ、何がどうなるというより、ただ驚くという表現の方が正しいかも知れません。</p>

<h2 id="h5c225a352c">賃料の値上げについて&nbsp;</h2><p>ただ驚いているだけの入居者に対して、毎月の賃料を値上げするには、順をおって対応していく必要があります。<br>&nbsp;<br>たまに、オーナーや管理会社が、一方的に通知するケースを見受けますが、それは横暴なやり方であり、無効となります。<br>&nbsp;<br>ほとんどの賃貸契約書の条項に「賃料の増減は双方協議により」という文言が記載されています。<br>そのため、入居者の合意がなければ賃料の改定も成されないのです。もちろん、契約書に記載がなくとも借主保護の観点から、双方の合意を得ないまま賃料の変更は認められません。</p><h3 id="h662de938a4">必要となる要件&nbsp;</h3><p>オーナーチェンジだけではなく、賃貸住宅における賃料の値上げについては借地借家法32条１項が根拠要件となります。&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/cd92f7a94a57451fa904da1a3d8789a4/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%9532.png?w=2048&amp;h=433" alt="＜借地借家法32条１項＞  建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。"><br>&nbsp;<br>ここに記載されている内容を要約すると、賃料の値上げ（または値下げ）に関する考え方は、以下の3つによるものです。</p><ol><li>建物および土地の課税額が増えた</li><li>建物および土地の資産価値が高くなった</li><li>周辺の賃料相場と比較して著しく賃料が低い</li></ol><p>&nbsp;<br>これらの条件より「適正な価格よりも賃料が低い」場合に、賃料値上げの交渉が可能となります。</p><h3 id="h4a75dcc2ed">値上げ交渉の進め方&nbsp;</h3><p>値上げ交渉のゴールは『賃借人である入居者の合意を得ること』です。<br>そのために行う選択肢は少なく、結局はコツコツと交渉するしかありません。<br>&nbsp;<br>一般的な流れとしては、書面にて値上げとなる理由を示し、合意する場合は記名のうえ返信を依頼します。<br>ここで記名、返信が成されればスムーズな値上げ交渉の成功となります。<br>&nbsp;<br>返信がない場合、入居者が拒否している場合のみならず「単純に郵便物を見ていない」「返信することを忘れていた」などの可能性もあります。<br>&nbsp;<br>そのため、1度の送付で済まさず2度、3度と送付することも重要です。</p><h3 id="h91e0df01a5">入居者の同意が得られない場合&nbsp;</h3><p>入居者からの同意が得られない場合、また返信がない場合は電話連絡するか訪問することになります。<br>&nbsp;<br>ただし、いきなり男性が訪問して「賃料を値上げさせろ」ということは、トラブルになりやすいので注意が必要です。<br>特に入居者が女性の場合は、意識するべきでしょう。<br>&nbsp;<br>それでも、承諾が得られない場合は裁判により賃料が適正価格かどうか、判断をあおぐことになります。<br>&nbsp;<br>ここで気をつけるべきは、賃料が適正価格を上回っていると判断されることです。<br>&nbsp;<br>裁判によるリスク、また時間と労力を要すること、さらに裁判となる場合、ほとんどの入居者が退去を考えることによる空室リスクは、よく考えることです。</p><h2 id="h0b241d24aa">賃料値上げによるトラブル&nbsp;</h2><p>賃料の値上げを入居者に求めることにより、様々なトラブルが発生する可能性があります。<br>&nbsp;<br>裁判まではならないにしても、賃料の値上げを求められた時点で、オーナーに対して不信感を抱くことは間違いありません。<br>&nbsp;<br>また、賃料値上げに関する理由について不明確である場合も同様です。<br>&nbsp;<br>そもそもオーナーチェンジの時点で、入居者は身構えているのです。そこに、新しいオーナーから賃料を上げさせてほしいと伝えられたとしたら、その印象は良いものではないでしょう。</p>

<h3 id="h2d66d55827">入居者の退去による空室リスク&nbsp;</h3><p>交渉の結果、賃料値上げに応じたとしても、退去する可能性があります。<br>これは周辺の相場にもよりますが、いまの住まいの近くに引っ越すことで賃料が安くなるのであれば、当然ともいえるでしょう。<br>&nbsp;<br>たとえば、今の賃料が70,000円として、5,000円値上がりしたとします。<br>&nbsp;<br>ところが値上げしたことにより、半年後には退去してしまい、次の入居者が見つかるまで2ヶ月空室だとすると、どうでしょうか。<br>&nbsp;<br>値上げによる収入：5,000円×6ヶ月＝30,000円<br>空室による収入減：70,000円×2ヶ月＝140,000円<br>&nbsp;<br>差し引いて110,000円の損失となっています。<br>&nbsp;<br>このように値上げ交渉をすることによる、空室になるリスクは意識しておくことが大切です。</p><h3 id="h5b8baaf077">夜逃げに繋がるケースも&nbsp;</h3><p>また裁判となることで、夜逃げするケースも増えてきます。<br>これは生活に困窮している入居者が「値上げされると生活ができない！」と思い悩み、結果として思い切った行動をするからです。<br>&nbsp;<br>夜逃げになると、そのことに気付いてから、法的に対応するまでの期間、賃料が未払いになるだけではなく、残された家財道具の処分や修繕費用もかかります。<br>&nbsp;<br>これらには敷金や保証金を充当することが可能ですが、手間を含めると、決して十分な金額とはならないでしょう。</p><h3 id="hec662e08db">賃料未払いの原因に&nbsp;</h3><p>入居者においては、法律で手厚く保護がされているため『問題が発生した場合、解決するまでは賃借人が適正価格と認める賃料を支払いすれば良い』と思われています。<br>&nbsp;<br>もちろん、この考え方は誤りで、本来であれば主張している金額に合意が得られるまでは、従前の賃料（先の例えでは70,000円）を支払う必要があります。<br>&nbsp;<br>ところが賃料値上げを受けたことにより「ここの管理が不足している」「ここの設備故障を放置している」「隣や上下階の賃料より高い」などの理由により、値下げを主張するとともに、値下げ後の金額しか支払わないケースが横行しています。<br>&nbsp;<br>この金額は裁判などで適正価格が示された後、差分があれば支払い要求が可能となります。<br>しかし、労力を考えると、費用対効果としては疑問が残る対応を強いられることになります。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h381067eff0">Q1. オーナーチェンジ物件とは何ですか？</h3><blockquote>賃借人がいる状態で売買される物件のことです。</blockquote><h3 id="h7e35e80fe7">Q2. 賃借人にオーナーが変わったことを知らせるのはいつですか？</h3><blockquote>引き渡しを終えた後です。「賃貸人変更通知書」を送付することによってお知らせします。</blockquote><h3 id="h13e99d407e">Q3. 賃料値上げの交渉ができるのはどんなときですか？</h3><blockquote>基本的には、適正な価格よりも賃料が低い場合です。</blockquote><h3 id="h9a9481b3cf">Q4. 賃料値上げの交渉はどのように進めれば良いですか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">一般的な流れとしては、書面にて値上げとなる理由を示し、合意する場合は記名のうえ返信を依頼します。</span></blockquote><h3 id="hacaddf0607">Q5. 賃料値上げについて、賃借人の同意が得られない場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>交渉により同意が得られない場合は、裁判で判断を仰ぐことになります。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジによる値上げについて、明らかに周辺相場などと比較して安すぎる場合を除いては「合意が得られたらラッキー」程度で考えておくのが良いでしょう。<br>&nbsp;<br>不動産投資における利回りを見る際に、賃料の値上げを前提としている場合は、とてもリスクが高いものです。<br>&nbsp;<br>またオーナーチェンジ物件は室内の仕様状況が不明です。<br>そのため退去してみたら、相当に劣悪な状況にある場合も考えられます。<br>また悪質な場合、そうした状況を隠して売買するために、入居者がサクラであることも考えられます。<br>&nbsp;<br>いずれにしても、オーナーチェンジはあらゆる可能性を考えて行うことが大前提であり、値上げについてはより慎重に検討することが大切です。</p>

オーナーチェンジ物件の賃料値上げは、入居者とのトラブルに発展するケースもあるため、慎重に行うことが大切です。この記事では、賃料値上げの手順やリスクについて解説しています。

オーナーチェンジですぐ値上げしたい！手順やトラブルリスクを分かりやすく解説

<p>同じ投資物件でも、オーナーチェンジ物件と空室物件とでは、売却価格に差がでることを知っていますか。どちらの物件でも、売りに出すなら高値で売却したいものですよね。<br>&nbsp;<br>そこで、本記事ではオーナーチェンジ物件と空室物件とで価格差がある理由を解説します。また、早く、高く売るポイントも一緒に紹介しますので、投資用マンションの売却を検討している方はぜひお役立てください。</p>

<h2 id="hd41906a6e8">オーナーチェンジ物件と空室物件の違い</h2><p>オーナーチェンジと空室物件の違いは何でしょうか。それぞれの違いを以下の表にまとめました。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7738222d877a4920af88069613a7437e/%E3%82%AA%E3%83%BC%E3%83%8A%E3%83%BC%E3%83%81%E3%82%A7%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%82%99%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%A8%E7%A9%BA%E5%AE%A4%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84-min.png?w=2708&amp;h=1604" alt="オーナーチェンジ物件  ・居住者あり  ・内覧できない  ・すぐに家賃収入が見込める  ・事情がない限り修繕の必要なし  ・売却価格は空室物件よりも高め  空室物件  ・居住者なし  ・内覧できる  ・入居者が決まるまで収入なし  ・リフォームが必要な場合もある  ・売却価格はオーナーチェンジ物件よりも安め"></p><h3 id="hff72674369">オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット</h3><p>物件購入後、すぐに家賃収入を見込める点はオーナーチェンジ物件の魅力です。また、入居率が高い物件なら、入居者を募集するための手間や時間をかけずに利益を得られるメリットもあります。<br>&nbsp;<br>ただし、オーナーチェンジ物件は居住者がいる状態で売買に出されているため、内覧できない物件がほとんどです。室内を確かめられずに購入を決断しなくてはならない点は、欠点といえるでしょう。</p><h3 id="h6d6055543a">空室物件のメリット・デメリット</h3><p>空室物件の魅力は、オーナーチェンジ物件に比べて売り出し価格が安い点です。また、居住者がいないため、隅々まで物件を見学してから購入を決められることもメリットといえます。<br>&nbsp;<br>しかし、入居者が決まるまで家賃収入を得られない点はデメリットです。また、入居者を募るためにリフォームやハウスクリーニングを実施する場合は、費用がかかります。いつ収入を得られるか分からない中、支払いが発生するのは難点です。</p>

<h2 id="hca312bcdc6">オーナーチェンジ物件と空室物件とで売却価格に差が出る理由</h2><p>それぞれメリットとデメリットがあるオーナーチェンジ物件と空室物件ですが、なぜ売却価格に差がでるのでしょうか。その秘密は、不動産査定の方法にあります。早速、みていきましょう。</p><h3 id="h13c3ae677c">投資用物件の査定方法</h3><p>オーナーチェンジ物件や空室物件など投資目的の物件は、収益還元法を用いて不動産価格を算出します。<br>&nbsp;<br>収益還元法とは、対象となる物件が将来的にどれくらいの利益を生み出せるか、収益力に基づいて査定する方法です。物件の収益力が高ければ査定額も高くなり、収益力が低ければ査定額も安くなります。<br>&nbsp;<br>また、収益還元法の評価対象は今の稼働率のため、入居者がいるオーナーチェンジ物件に比べるとだれも住んでいない空室物件のほうが売却価格は安くなります。<br>&nbsp;<br>一般的な居住用物件は、住むことが目的のため物件に収益力は求められません。しかし、投資用物件は、利益を得られるかどうかが重要視されます。<br>&nbsp;<br>そのため、収益還元法は、居住用物件では使われず投資用物件を査定するときに利用されるのが通常です。</p><h3 id="hea3e4998d5">収益還元法の種類</h3><p>収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2つの計算方法があります。計算方法を把握しておくと査定時に役立つため、2種類の求め方を覚えておきましょう。</p><h4 id="hfda4d9c24e">直接還元法</h4><p>直接還元法とは、年間の純利益を還元利回りで割って求める方法です。<br><strong>直接還元法の計算式</strong></p><ul><li>年間の純利益÷還元利回り</li></ul><p>利回りは、次の式で求められます。<br><strong>利回りの求め方</strong></p><ul><li>年間の純利益÷初期投資費×100</li></ul><p>純利益とは、年間の家賃収入から固定資産税や修繕費用、入居者募集のための広告費など賃貸経営でかかった費用を差し引いた金額のことです。</p>

<p>不動産投資をする上で重要な「利回り」ですが、表面利回り、実質利回りなど種類もあり、よく分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。この記事では、３つの利回りの種類や、計算方法、注意点について解説をします。</p>

<h2 id="h06dd5a14ed">利回りとは</h2><p>不動産投資のために収益物件を購入する場合、購入するための指標として利回りを確認します。<br>この利回りには、表面利回りと実質利回り、想定利回りがありますが、同じ利回りという言葉でも内容が異なります。<br>&nbsp;<br>収益物件を購入するとき、投資計画を立てるには、表面利回りと実質利回りとの違いを把握しておかなければならなりません。<br>本記事では、表面利回りと実質利回りの違いや、代表的な政令指定都市での利回り相場、利回りについて注意しなければならないことなどを解説します。</p><h2 id="h0b6a14b7cd">表面利回りと実質利回り・想定利回りの違い</h2><p>利回りには、表面利回りと実質利回りがあり、それぞれの利回りは内容が異なります。<br>ここからは、表面利回りと実質利回りについて解説していきます。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/5cd827d7594949e1aabd877f8a05f50c/%E8%A1%A8%E9%9D%A2%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E5%AE%9F%E8%B3%AA%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E3%81%AE%E8%A8%88%E7%AE%97%E5%BC%8F.png" alt=""></p><h3 id="h660646e547">表面利回り（グロス）とは</h3><p>表面利回りはグロスとも呼ばれ、年間家賃収入を購入物件の価格で割った数字のことをいいます。<br>表面利回りの具体的な計算式は、次のとおりです。<br>&nbsp;<br>年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 表面利回り・グロス（%）<br>&nbsp;<br>このように表面利回りは大雑把な計算方法をします。<br>そして、不動産の物件資料には表面利回りが掲載されていることが多くあるため、表面利回りではなく、実質利回りはどのくらいなのかを不動産会社に問い合わせることが大切になってきます。</p><h3 id="h210e9b2c72">実質利回り（ネット）とは</h3><p>実質利回りとはネットとも呼ばれ、年間家賃収入や購入物件の価格だけではなく、年間にかかった経費や購入物件にかかった諸費用などを考慮して計算した数字のことをいいます。<br>実質利回りの具体的な計算式は、次のとおりです。<br>&nbsp;<br>（年間家賃収入 – 年間にかかった経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入にかかった諸経費）× 100 = 実質利回り・ネット（%）</p><h3 id="h12ed7759ab">想定利回りとは</h3><p>想定利回りとは、空き室がある収益物件が満室になったときの想定で計算した利回りのことです。<br>想定利回りの具体的な計算式は、次のとおりです。<br>&nbsp;<br>満室になったときの予測年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 想定利回り（%）</p><h2 id="hc980ba6c38">主要都市の表面利回り相場</h2><p>利回りは各地域で相場があり、各都市で利回りに対する期待数字が異なります。<br>2022年に一般社団法人日本不動産研究所が実施した不動産投資家へのアンケートによると、不動産投資への投資姿勢は積極的なまま推移しており、期待利回りの下がっているとの結果が出ました。<br>積極的な姿勢の背景には、国際的には不安定な情勢になったものの、国が引き続き金融緩和を図る方針であることが影響しています。<br>&nbsp;<br>各都市での期待利回りを表にまとめてみました。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4168893cdcc541d5bad722de3ab42336/%E5%90%84%E9%83%BD%E5%B8%82%E3%81%A6%E3%82%99%E3%81%AE%E6%9C%9F%E5%BE%85%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A-min.png" alt=""><br>&nbsp;<br>各都市の期待利回りを見ると、人口が多い都市ほど利回りが低くなっている傾向があります。<br>これは、人口が多いほど入居者が多く空き家リスクが低下することや、土地の価格が高値で安定するなどのメリットがあるため、投資として適していると判断されるからです。</p><h2 id="ha78682e461">利回りの計算シミュレーション</h2><p>表面利回りと実質利回りでどれくらの利回り数字に違いが出るのかシミュレーションを用い、計算をしてみます。<br>&nbsp;<br>シミュレーション例<br>①物件購入代金：3,000万円<br>②購入諸費用：250万円<br>③年間家賃収入：200万円<br>④年間にかかる経費：50万円<br>このような例で利回りを計算してみます。<br>&nbsp;<br>面利回り<br>③200万円 ÷ ①3,000万円 × 100 = 約6.6%（表面利回り・グロス）<br>&nbsp;<br>実質利回り<br>（③200万円 - ④50万円）÷（①3,000万円 ＋ ②250万円）× 100 = 約5.4%（実質利回り・グロス）<br>&nbsp;<br>上記の計算の通り、表面利回りと実質利回りでは利回りの数字が異なります。<br>投資計画をする場合は、より現実に近い数字を用いるべきなので、実質利回りで計画を立てることが重要です。</p>

<h2 id="h7f3bc38797">利回りで注意すべきポイント</h2><p>投資計画を立てる際には、利回り表示で注意すべきことがあります。<br>ここからは利回り表示で注意すべきポイントを3つ解説していきます。</p><h3 id="h62eb9ea469">どの利回りで表示されているかを確認する</h3><p>利回り表示で注意しなければならない事項の1つ目は「どの利回りで表示されているかを確認する」ことです。<br>&nbsp;<br>シミュレーションで計算したように、表面利回りと実質利回りでは利回りの数字が異なります。<br>そのため、利回り表示がどのような計算方法で計算されているのか確認する必要があります。<br>&nbsp;<br>特に、想定利回りには注意が必要です。<br>想定利回りは表面利回りで計算されていることが多く、家賃の最高額で計算されていることもあります。<br>例えば、5,000万円の収益物件で空き室の最高家賃が7万円、平均家賃が5万円、空き室が4戸あったとします。<br>そうすると、最高家賃での年間収入336万円、平均家賃での年間収入は240万円になります。<br>また、これを表面利回りで表示すると、最高家賃での満室想定表面利回り6.7%、平均家賃での満室想定表面利回り4.8%と、かなりの差が出てしまいます。<br>&nbsp;<br>このようなことがあるため、利回り表示はどのように計算されているのかを確認しておくことが重要です。</p><h3 id="hb72a20ea61">利回りが高すぎる物件は理由を確認する</h3><p>利回り表示で注意しなければならない事項の2つ目は「利回りが高すぎる物件は理由を確認する」ことです。<br>&nbsp;<br>利回りが高ければ高いほど、運用は楽になりますし、黒字化を容易に図れるようになります。<br>しかし、利回りが高いからと言って、良質な収益物件とは呼べないこともあります。<br>&nbsp;<br>利回りが高くても良質な収益物件と呼べない主な理由は、次のとおりです。</p><ul><li>旧耐震基準で大地震がきたときに倒壊するおそれがある</li><li>駅からかなり遠いなど出口戦略が立てづらい物件</li><li>賃借人にトラブルを起こす人が住んでいる</li><li>敷地が借地権</li><li>管理状態が悪く築年数の割に老朽化しているように見える</li><li>ただ単に不動産会社が資料を作るときに計算ミスをしているだけ</li></ul><p>&nbsp;<br>このように良い物件ではないことを利回りでカバーしていることがあります。<br>利回りだけではないリスクが多く存在しているため、管理上や権利上リスクがある場合には購入を見送るという検討をすることも大切なことです。</p><h3 id="h346d098379">利回りだけでなく、他の要素も総合的に判断する</h3><p>利回り表示で注意しなければならない事項の3つ目は「利回りだけでなく、他の要素も総合的に判断する」ことです。<br>&nbsp;<br>利回り表示は収益物件の購入を判断する1つの材料であり、利回り表示だけで購入を決めるのは良くありません。<br>前述のように、利回り表示は高いが維持費が極端に高額になったり、管理や権利上の問題があったりする収益物件の場合があります。<br>また、逆に利回りは低いが、運用が安定するような好立地に建築されていたり、質の良い建材を利用しておりメンテナンスに費用があまりかからなかったりする場合もあります。<br>そのため、利回りは収益物件購入の1つの指標として考え、利回りだけで収益物件を購入しないようにすることが重要です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h62ea384361">Q1. 利回りとは何ですか？</h3><blockquote>収益物件を購入する際の指標です。<br>表面利回り、実質利回り、想定利回りがあります。</blockquote><h3 id="h2051160c53">Q2. 不動産投資では、表面利回りだけ確認しておけば良いですか？</h3><blockquote>単純な比較時点においては表面利回りだけ見る場合もあります。<br>実際に購入を検討する段階では、必ず実質利回りを確認してください。</blockquote><h3 id="hd72cc7fdc4">Q3. 利回りの計算方法を教えてください。</h3><blockquote>・表面利回り（グロス）▶︎<span style="color:#333333">年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100</span><br><span style="color:#333333">・実質利回り（ネット）▶︎</span>（年間家賃収入 – 年間にかかった経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入にかかった諸経費）× 100&nbsp;<br>・想定利回り▶︎<span style="color:#333333">満室になったときの予測年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100&nbsp;</span></blockquote><h3 id="hc267441d6a">Q4. 東京都の表面利回り相場を教えてください。</h3><blockquote>4~4.2％程度です。（一般社団法人日本不動産研究所の調査による）<br>ただし、同じ東京都の中でも、立地や建物条件によって大きく異なります。</blockquote><h3 id="hec9ec88b2c">Q5. 不動産投資において、物件情報を見るときに注意するポイントはありますか？</h3><blockquote>どの利回りで表示されているか確認しましょう。また、利回りが高すぎる物件は訳ありの可能性がありますので理由を確認するようにしましょう。</blockquote><h3 id="h3686c54a4b">Q6. 不動産投資で利回り以外に見るべきポイントはありますか？</h3><blockquote>物件そのものの状態、ランニングコストの値上がりがないか、修繕履歴はどうなっているか、売却時に問題ないか、オーナーチェンジの場合は賃借人の属性が問題ないかなど、総合的に確認する必要があります。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>利回りには表面利回りや実質利回り、想定利回りなどの種類があります。<br>それぞれの利回りの種類によって計算方法や表示されるパーセンテージが異なります。<br>投資計画を立てる場合には、現実に近い数字を用いることが必要なため、実質利回りを基準にしておくと良いでしょう。<br>&nbsp;<br>しかし、あくまで利回りは収益物件を購入するための判断材料の1つであり、いくら実質利回りが良くてもそれだけで購入してはいけません。<br>利回りが高いのには理由があることが多く、だいたいこの理由は運用に大きなマイナス影響を及ぼすことばかりです。<br>&nbsp;<br>利回りだけを見ていると利回り以外のマイナス点を見落とすことがあるため、収益物件を総合的に見てから購入をすることが不動産投資にとって重要なことになります。</p>

投資をするときに必ず耳にする利回り。この記事では、表面、実質、想定利回りの違いと、注意すべき３つのポイントについて解説をしています。

過信にご注意 | 表面利回り・実質利回りの違いと３つの注意ポイント

<p><br>また、還元利回りとは、対象となる物件から得られる利益の割合をいいます。正確な利回りを算出するのは難しいため、周辺エリアにある類似物件の取引事例や不動産会社が公表しているエリアごとの想定利回りを参考にして割り出すことがほとんどです。<br>&nbsp;<br>ここで、以下の物件の不動産価格を算出してみましょう。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/c3114f81ccfb4427a91ced792598a603/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%AE%E6%9D%A1%E4%BB%B6.png?w=2048&amp;h=566" alt="物件条件  ・物件種類：マンション  ・1か月の家賃収入：10万円  ・年間経費：20万円  ・物件購入価格：2,000万円"><br>&nbsp;<br>上記条件の不動産価格を求めると次のようになります。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/8377b199de194f73a5b66a0b0cae7aef/%E7%AE%97%E5%87%BA%E7%B5%90%E6%9E%9C.png?w=2048&amp;h=466" alt="算出結果  ・年間の純利益：10万円×12か月－20万円＝100万円  ・還元利回り：100万円÷2,000万円×100＝5％  ・不動産価格：100万円÷5％＝2,000万円"></p>

<h4 id="ha74322865a">DCF法</h4><p>DCF法とは、ディスカウントキャッシュフロー法の略称で、将来得られる利益と売却価格から現在の価値に割り戻し不動産価値を算出する方法です。<br>&nbsp;<br>「現在の価値に割り戻す」というと理解しにくいかもしれませんが、簡単にいうと同じ金額であっても将来得られるお金より、今得られるお金のほうが価値は高いということです。<br>&nbsp;<br>たとえば、年間100万円の純利益を見込める物件があるとします。しかし、現在の100万円の価値と将来の100万円の価値は同じではありません。<br>&nbsp;<br>仮に、100万円を銀行に預けるなら利息を得られます。また、経済的問題や世界情勢などから、物価が上昇すればお金の価値は下がってしまいます。<br>&nbsp;<br>不動産は、所有期間が長ければ長いほどあらゆるリスクにさらされてしまうため、今後どうなるか分からない将来より、現在の100万円のほうが価値は高いとするのがDCF法の考え方です。<br>&nbsp;<br>現在価値の求め方<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4e43d69f8da643659d3ba4972311e2a3/%E7%8F%BE%E5%9C%A8%E4%BE%A1%E5%80%A4%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9-min.png?w=2713&amp;h=572" alt="純利益÷（1＋割引率）A（※1）    （※1）A＝所有年数"><br><br>ここで、DCF法を利用して以下条件の物件の現在価値を割り出してみましょう。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7a786369293a44908a1184652fc1a7b1/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%AE%E6%9D%A1%E4%BB%B6%E7%8F%BE%E5%9C%A8%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9.png?w=2048&amp;h=646" alt="物件条件  ・物件種類：マンション  ・1か月の家賃収入：10万円（年間収入：10万円×12か月＝120万円）  ・年間経費：10万円  ・割引率：3%  ・5年後の売却価格：2,500万円"><br><br>上記条件の物件の現在価値は、次のとおりです。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/2305294fd20143b5bbb12b9ddfa53cb1/%E7%8F%BE%E5%9C%A8%E4%BE%A1%E5%80%A4%E3%81%AE%E8%A8%88%E7%AE%97%E5%BC%8F-min.png?w=1888&amp;h=1590" alt="年数  計算式  1年目  110万円÷（1＋0.03）＝106万円  2年目  110万円÷（1＋0.03）2＝103.6万円  3年目  110万円÷（1＋0.03）3＝100.6万円  4年目  110万円÷（1＋0.03）4＝97.7万円  5年目  110万円÷（1＋0.03）5＝94.8万円">&nbsp;<br><br>また、5年後に2,500万円で売却すると仮定すると、売却価格は2,500万円÷（1＋0.03）5＝2,156.5万円と算出できます。<br>&nbsp;<br>さらに、上記の計算結果をもとに不動産価格を求めると、106万円＋103.6万円＋100.6万円＋97.7万円＋94.8万円＋2,156.5万円＝2,659.2万円となります。<br>&nbsp;<br>DCF法は、直接還元法より計算が複雑ですが精度の高い評価が可能です。査定に出す前にオーナー自身で計算できるようにしておくことをおすすめします。</p><h2 id="h8824116d50">オーナーチェンジ物件と空室物件を早く高く売却するには？</h2><p>最後に、オーナーチェンジ物件と空室物件を早く、高く売却に導くポイントを紹介します。査定前に以下のポイントを押さえ、売却成功を目指しましょう。</p><h3 id="hc7d98e57a5">オーナーチェンジ物件の場合</h3><p>オーナーチェンジ物件の高値売却を狙うなら、空室を減らし入居率を上げることです。売却を検討している物件に空室が目立つ場合、すぐには売りに出さず入居者が確定した後に売却すると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、買い手に売却理由をきちんと伝えるのも効果的です。特に利回りの良い物件なら、条件の良い物件を手放すことを不思議に思う買い手は少なくありません。<br>&nbsp;<br>売却理由を変に勘繰られてしまっては、売主が損してしまう可能性もあります。少しでも早く、高く売却したいならしっかりと理由を伝えましょう。</p><h3 id="h329fcc7cb8">空室物件の場合</h3><p>空室物件は、室内の設備を新しいものに交換したり、室内をリフォームしたりすることで早く、高く売却しやすくなります。<br>&nbsp;<br>とはいえ、無計画に行動してしまうと売却期間が長引いたり、売却価格が下がってしまったりする恐れがあるため注意が必要です。設備交換やリフォームの際は、不動産会社に相談し立地のニーズに合わせて施工すると良いでしょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件や空室物件などの投資用物件の査定方法は、収益還元法で求められます。この査定方法を知っておくと、査定に出したときに正しい価格を提示されているかどうか売主側である程度判断できるようになるため、前もって把握しておくと良いでしょう。</p>

オーナーチェンジ物件と空室とでは査定価格に差がありますが、その理由は査定方法の違いです。この記事では、収益還元法やDCF法といった査定方法を紹介しながら、なぜ価格差が生まれるのかについて解説をしています。

【査定方法を解説】オーナーチェンジ物件と空室で、査定価格に差があるのはなぜ？

<p>オーナーチェンジ物件を購入するとき、利回りだけに気を取られていませんか？<br>ときどきですが、思わぬ特約を初め、賃貸借契約書には時限爆弾やトラブルのもとが隠れている場合があります。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・賃貸借契約書の種類が分かる<br>・賃貸借契約書で特に確認すべき6つの項目が分かる</blockquote>

<h2 id="he68b7172b8">賃貸借契約の種類</h2><p>賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、貸主がどちらの契約内容で物件を貸し出すか決められます。ここでは、それぞれの違いを押さえましょう。<br>&nbsp;<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/9583bd7cbf4f44cf9a658e3035e881fd/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E5%80%9F%E5%A5%91%E7%B4%84%E3%81%AE%E7%A8%AE%E9%A1%9E.png?w=2048&amp;h=884" alt="普通借家契約  定期借家契約  契約方法  制限なし  書面  契約の存続期間  1年以上  契約書で定めた期間  1年未満の契約  認められない  ※期間の定めのない契約とみなされる  認められる  契約の更新  借主からの希望次第で更新される  ※貸主が更新を拒むには正当な理由が必要。  更新なし  契約期間満了をもって終了"></p><h3 id="h4c2efb73a9">普通借家契約</h3><p>普通借家契約は、貸主に正当な理由がない限り契約はそのまま更新されます。正当な理由とは、再開発エリアに入っていて建物の取り壊しを要求されている、建物の劣化がひどくこのまま住み続けていると危険を伴うといった事情が該当します。<br>&nbsp;<br>そのため、物件の利回りが低いため更地にして売却したい、借主の態度が気にくわないため追い出したいといった貸主の個人的な事情は正当な理由に当てはまりません。</p><h3 id="h4effbb898d">定期借家契約</h3><p>定期借家契約は、契約期間満了をもって更新されずに終了する契約形態です。定期借家契約を結んでいて契約終了後もそのまま住み続けたい場合「契約更新」ではなく「再契約」になります。<br>&nbsp;<br>しかし、再契約は貸主の合意がなければ成立しません。借主が再契約したい旨を伝えても貸主が拒んだら、契約期間終了に伴い退去する必要があります。</p><h2 id="hc42d7f88e4">オーナーチェンジ物件の賃貸借契約書で確認すべき6項目</h2><p>オーナーチェンジ物件を購入するうえで、賃貸借契約書の確認は必要不可欠です。契約書にきちんと目を通さずに取引を進めてしまうと、後にトラブルが起きる可能性が高まります。ここで紹介する6項目を中心に、隅々まで契約内容をチェックしましょう。</p><h3 id="he1bb846ddc">家賃</h3><p>家賃の項目をチェックするときは、以下のポイントを意識して相応しい金額が設定されているかみてみましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>相場に合っているか</li><li>借主ごとにばらつきはないか</li></ul><p>&nbsp;<br>相場より高い家賃が設定されている場合、今の借主が退去したときに家賃を下げないと新しい借主が見つからず利回りが下がる恐れがあります。<br>&nbsp;<br>また、借主ごとに家賃にばらつきがある場合も注意しなくてはなりません。たとえば、ほとんどの部屋は月8万円で貸し出されているのに対し、ある部屋のみ月3万円で貸し出されているとします。月5万円も差があるとなると、低家賃の部屋は何かトラブルを抱えているかもしれません。<br>&nbsp;<br>数百円～数千円ほどの違いなら良くあることですが、何万円も差があるなら物件のオーナーに低価格の理由を尋ねると良いでしょう。</p><h3 id="h3d4a4e1953">敷金</h3><p>敷金とは、賃貸物件を借りるときに家賃未払いや原状回復費に備えて、貸主が借主から預かるお金をいいます。敷金をチェックするときは、以下の内容を意識しましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>敷金の設定はあるか</li><li>何カ月預かっているか</li></ul><p>&nbsp;<br>購入を検討しているオーナーチェンジ物件に敷金の設定がない場合、注意しなくてはなりません。地域柄敷金を設けていない物件もありますが、賃貸のニーズが低く敷金を設定していると借主が見つからないため敷金なしとしている物件がほとんどです。<br>&nbsp;<br>また、敷金ありの物件なら、何カ月分預かっているかチェックし、前のオーナーから引き継がれている敷金の金額と契約書の内容が正しいか確かめましょう。</p>

<h3 id="h49ca5dcda0">更新料</h3><p>賃貸借契約書を確認するときは、家賃や敷金ばかりに目が行きがちですが、更新料のチェックも欠かしていけません。<br>&nbsp;<br>「前のオーナーは更新料を取らなかった」「事務手数料が発生するとは聞いていない」など、更新料を巡るトラブルは案外多くあります。契約更新料だけでなく、更新時に発生する事務手数料や取り決めも併せて確かめておきましょう。</p><h3 id="hdd68e3aefb">契約期間</h3><p>賃料以外に契約期間も大切なポイントです。契約期間をチェックするときは、以下のポイントを意識しましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>契約から日が浅い入居者はいないか</li><li>契約期限が迫っている入居者がいないか</li></ul><p>&nbsp;<br>たとえ満室の物件だったとしても数日前に入居した借主がいる場合、売主が物件を早期売却するためにサクラを入居させている可能性があります。<br>&nbsp;<br>契約して間もない入居者が一組でもいるなら、入居申込書を見せてもらい不審な点はないか確認すると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、契約期限が迫っている入居がいると、期間満了のタイミングで空室になるかもしれません。入居者に更新の意思があるかどうか売主に尋ねることをおすすめします。</p><h3 id="heb93e9992f">特約</h3><p>賃貸借契約書の内容をよく読むと、特定の入居者とのみ交わされた特別の内容が記されていることもあります。たとえば、フリーレントが付いている、家賃発生日を遅らせるといった個別の取り決めです。<br>&nbsp;<br>入居者とのトラブルの種になることもありますので、どんな特約が定められているのか確認しておきましょう。</p><h3 id="h0e5aaf258b">入居者情報</h3><p>居者の情報を把握しておくことも重要です。氏名はもちろん、性別や職業、国籍、年齢など細かい部分までチェックすることをおすすめします。<br>&nbsp;<br>契約で禁止しているのにもかかわらず、契約者が第三者に又貸ししている場合や名義人と別の人が住んでいる場合もあるため、注意しましょう。<br>&nbsp;<br>とはいえ、賃貸借契約書のみでは詳細を確かめられません。可能であれば、直接現地に行きどのような人が住んでいるのか見てみると良いでしょう。</p>

<h2 id="h0e2c7908b2">契約書に記載されていない特約に注意！</h2><p>オーナーチェンジ物件の賃貸借契約では、契約書に記載されていない特約に気をつけなくてはなりません。たとえば、ペット禁止物件で一部の人がペットを飼っている、居住用物件で事業所として利用している借主がいるといった例が挙げられます。<br>&nbsp;<br>契約書に記されていない特約や前のオーナーが黙認していたことは、新しいオーナーと借主間でトラブルになりかねません。<br>&nbsp;<br>しかし、賃貸借契約書に記載のない項目を新しいオーナーが見抜くことは難しくなります。そのため、契約前に物件調査に行ったり、オーナーに契約書にはない特約を交わしたりしていないか尋ねることをおすすめします。</p>

<h2 id="hb0df00368d">賃貸借契約書は原本を受け取る</h2><p>オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件を引き渡したタイミングで前のオーナーから新しいオーナーに物件に関するすべての義務、権利が移行します。移行後、新しいオーナーと入居者間でのトラブルを避けるためにも、賃貸借契約書は必ず原本を受け取りましょう。<br>&nbsp;<br>また、入居者申込書や重要事項説明書、物件パンフレット、付帯設備の説明書といった書類の保管があれば受け取ることをおすすめします。退去の際や設備不良の際にスムーズに対応できるでしょう。</p><h3 id="hf5b7f5c09f">賃貸借契約書の原本がないときの対処法</h3><p>賃貸借契約書は、物件購入後のトラブルを未然に防ぐためにも原本で受け取るのが理想的です。しかし、どうしても原本が見つからないなら、管理会社に提出してあるコピーを入手しましょう。<br>&nbsp;<br>また、管理会社から原本のコピーを入手できなかった場合、事情を説明して入居者が保管している賃貸借契約書をコピーさせてもらいましょう。<br>&nbsp;<br>もし、入居者が契約書を紛失しているなら、オーナーチェンジを機に新たな契約書を作成することをおすすめします。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="ha7834355c4">Q1. 普通借家契約と定期借家契約の違いは何ですか？</h3><blockquote>大きな違いは、更新できるか否かです。<br>普通借家契約は貸主に正当な理由がない限りそのまま更新されますが、定期借家契約には更新はありません。<br>定期借家契約は、契約期間満了とともに契約が終了します。</blockquote><h3 id="hfd53729a36">Q2. 定期借家契約で契約満了後も入居者が住むことを希望した場合、どのような対応になりますか？</h3><blockquote>再度契約をすることになります。</blockquote><h3 id="he1918c75d8">Q3. 定期借家契約の再契約を拒否することはできますか？</h3><blockquote>可能です。正当事由なしに拒否することができます。</blockquote><h3 id="h30bb130b3b">Q4. 特約を確認していないとどんなトラブルが起こる可能性がありますか？</h3><blockquote>修繕費の負担や、退去時の取り決めなどでトラブルが発生する可能性があります。</blockquote><h3 id="hd790e0738f">Q5. 入居者関連で注意すべきことはありますか？</h3><blockquote>契約名義人と入居者の関係を確認しておきましょう。<br>名義貸しや、愛人が住んでいる場合など、後々トラブルになる可能性があります。</blockquote><h3 id="h0dca8efba8">Q6. 賃貸借契約書は、コピーを貰えば良いですか？</h3><blockquote>前オーナーから、原本をもらいましょう。</blockquote><h3 id="hbd243d2996">Q7. 前オーナーが賃貸借契約書を紛失していた場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>管理会社にコピーをもらう、賃借人の契約書をコピーさせてもらうなどの対応をしましょう。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>賃貸借契約書をきちんと確認せずに、オーナーチェンジ物件を購入してしまうのは危険です。契約書を確認するときは、今回紹介したポイントを参考にしてみてください。</p>

オーナーチェンジ物件を購入するとき、賃貸借契約書の内容をよく確認しておかないと、後々トラブルに巻き込まれる可能性もあります。この記事では、賃貸借契約の種類や、契約書の中で特に確認すべき６つの項目を解説しています。

【オーナーチェンジ】賃貸借契約書の理解を深める6つの項目

<p>入居者がいる状態で収益物件を売買する「オーナーチェンジ」。賃料収入もあるはずなのに、なぜ売却するのか気になったことはありませんか？<br><br>オーナーチェンジ物件を購入しようとしている方の多くは投資目的です。儲からなければ意味がありませんよね。<br><br>売却理由は、その物件を購入しても良いか、危険かを判断する重要な材料の一つになります。<br><br>この記事では、オーナーチェンジ物件の売却理由を紐解きながら、物件を見極める視点を解説します。<br></p><h2 id="h2a34473bf0">オーナーチェンジ物件とは？</h2><p>オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で販売されている収益物件になります。<br>つまり、物件のオーナー（所有者）のみ変わる物件ということです。<br>区分マンション、アパート1棟など種類は異なっていても、入居者が居住中のままオーナーが変更になる場合はオーナーチェンジ物件と呼ばれます。</p>

<h2 id="h3be15aa7ff">なぜ売る？オーナーチェンジ物件を売却する7つのケース</h2><p>それでは早速、売却理由を紹介しています。<br>危険度と注意ポイントも記載していますので、参考にして見てください。<br></p><h3 id="h351f9b50ce">理由1：物件が満室になり価値が高くなった【危険度：★☆☆☆☆】</h3><p>まずは1棟もの特有のケースです。<br><br>不動産投資の上級者がオーナーである場合が多いですが、空室が多かった物件を安く購入し、満室にして価値を高め、キャピタルゲイン狙いで売却しているようなケースです。<br><br>満室であれば家賃収入も高く、数字上は非常に魅力的に見える物件が多いのが特徴です。<br><br>しかし、適正な方法以外で空室を埋めていた場合は、購入後すぐに入居者が退去してしまう、という事態も考えられます。<br>面倒でも、レントロールに目を通し、違和感がないか、入居者の属性は問題ないか確認するようにしましょう。<br><br>また、一棟ものは設備の交換や修理が同じタイミングで複数発生する可能性もあるため、そのことも視野に入れて購入を検討してください。<br></p><h3 id="h11d66a611c">理由2：資金が必要になった【危険度：★☆☆☆☆】</h3><p>まとまった資金を調達するために売却するケースです。<br>区分マンションでもよくあり、以下のような理由が挙げられます。</p><ul><li>他の収益物件を購入</li><li>事業資金に充当</li><li>借金返済</li><li>子どもの学費</li><li>自宅購入費用</li></ul><p><br>この場合は、売主の事情によるものなので、売却理由としての危険度は低いです。</p><h3 id="h4f5e5fd5e8">理由3：いずれ住む予定だったが、その予定がなくなった【危険度：★☆☆☆☆】</h3><p>転勤等で、数年後にまた戻ってくる予定で一定期間限定で賃貸に出したけれど、戻る予定がなくなったというケースです。<br><br>賃貸のままでも良いけれど、遠方で管理も手間という理由や、転勤先で新たに自宅を購入するために、ローンを完済しておきたい、といったニーズが挙げられます。</p>

<h3 id="hb4b4c87280">理由4：相続が発生して管理が難しくなった【危険度：★★☆☆☆】</h3><p>収益物件を相続したけれど、未経験である不動産管理をする手間やリスクを避け、早く売却して現金化をしたいといったケースです。<br><br>また、相続税の支払いのために、現金化を急ぐという理由で相場よりも安く販売される場合もあります。<br><br>物件の詳細をわかっている人ないない場合があるため、賃貸借契約書や修繕履歴などが揃っているか、管理会社との契約がどうなっているのかなど、確認しておく必要があります。</p>

<h3 id="h5495d88f0d">理由5：収支が悪化した【危険度：★★★☆☆】</h3><p>収支悪化の理由によっては危険度がぐっと高くなります。<br>収支悪化には以下のような理由があげられます。</p><ul><li>返済比率が大きく月々の返済額が大きい</li><li>管理費や修繕積立金が増額になり、支出が増えた</li><li>設備の修繕費がかさんだ</li><li>想定より低い賃料で貸してしまった</li></ul><p><br>最初の理由は、オーナー個人が起因になるため危険度は低いです。<br><br>管理費等の値上げについては、マンションに長期計画が作成されているのか、今後の値上げ計画はあるのかを確認して、許容できるか判断しましょう。<br><br>設備の故障は、どの物件でも起こります。<br>何の設備がどんな理由で修繕が必要になったのかを確認しましょう。<br><br>老朽化が原因であれば、修繕履歴を確認の上、他の設備があとどのくらいで修繕が発生しそうか、支出を予測しておきましょう。<br>（設備の修繕をめぐって、入居者とオーナーが揉めているケースも考えられますので、少し注意が必要です）</p>

<h3 id="hcdab0290c9">理由6：建物や設備の老朽化【危険度：★★★★☆】</h3><p>前項と似ていますが、これは、建物や設備の老朽化によるトラブルや修繕費の高騰を「見越して」売却しているケースです。<br><br>今後、修繕費や対応コストがかさむ可能性があるため、築年が経過しているのに、一度も修繕履歴がない物件は慎重に検討しましょう。<br><br>また、長期修繕計画が作成されていない物件などは、今後修繕積立金が旧に値上げされたりする可能性もあるため、建物自体の管理状況も注視する必要があります。<br></p><h3 id="h6469ce1a5f">理由7：入居者の属性に問題がある【危険度：★★★★★】</h3><p><br>危険度がぐっと高くなるのが、入居者に問題がある場合です。<br>例えば、</p><ul><li>家賃の滞納が多い</li><li>近隣住民とトラブルを頻繁に起こす</li><li>難癖に近いクレームが多い</li><li>大幅な家賃交渉をしている</li><li>無理な修繕を依頼してくる</li></ul><p>こういった条件に当てはまる入居者がいる場合、少し損をしても売ってしまいたいというオーナーは少なくありません。<br><br>また、入居者に問題があるかというのはオーナー、もしくは不動産会社の担当者にきちんと聞かないと教えてもらえないケースもあります。<br>どんな入居者なのかはきちんとヒアリングをして、回答が曖昧であったり、不信感を感じるようであれば、数値上魅力的な物件であっても見送るのが吉の場合も多いです。</p><h2 id="h28d4f4ebc4">オーナーチェンジで確認すべきチェックポイント</h2><p>上記を踏まえて、オーナーチェンジで確認すべきポイントをまとめておきます。</p><h3 id="h8443930fbb">入居者関連</h3><ul><li>入居者属性</li><li>入居者とのトラブル</li><li>賃貸借契約書の内容</li></ul><p><br></p><h3 id="hc901011724">修繕関連</h3><ul><li>修繕履歴を確認する</li></ul><p><br></p><h3 id="h58d7fad9b1">建物関連</h3><ul><li>管理費等の値上げ計画の有無と金額</li><li>建物の管理状況</li></ul><p><br></p><h3 id="h4f6fea3f36">管理関係</h3><ul><li>管理会社との契約内容</li></ul><p><br></p><h3 id="ha739b3b8f6">その他</h3><ul><li>部屋の位置</li><li>周辺環境</li></ul>

<h2 id="hdf501595a4">【売りたい人向け】懸念事項がある収益物件を売却するには？</h2><p>ここまで、オーナーチェンジ物件の購入検討者向けの内容でしたが、ここで、売却検討者向けの内容に、売却理由が渋いときにどのような売却戦略が良いのかを記載します。<br></p><h3 id="hee2657c691">売却期限が決まっていない</h3><p>売却期限が決まっていない場合は、賃借人と交渉してみるのも一つの手です。<br></p><h4 id="ha243603b74">退去交渉をする（普通借の場合）</h4><p>高く売却したから、という理由で入居者を退去させることはできず、更新を阻止することもできません。<br><br>そのため、立退料を支払う前提で交渉するか、<br>再契約不可の定期借家契約に切り替えた上で、契約満了を待つ、という手法になります。<br><br>定期借家に切り替える際は、賃料減額などでお得感を出したうえで交渉していくことが一般的です。</p><h4 id="h4973aa315c">賃料値上げをする</h4><p>賃料を値上げして、利回りを高くすることで売却しやすくする方法です。<br>ただし、賃借人も簡単には受け入れてもらえない可能性が高いです。</p><h3 id="h4b6e78f9a5">売却期限が決まっている</h3><h4 id="hbd8645dfa4">値下げ</h4><p>売却期限が決まっている場合は、長期戦が見込まれる退去交渉や値上げ交渉は効率的ではありません。<br>残念ながら、値下げをするのが効果的な手段になります。</p><h4 id="h29805b6b99">買取業者</h4><p>とにかく早く売却したいという場合は、買取業者への売却も検討しましょう。<br>ただし、買取価格は市場価格よりも低くなるのが一般的です。<br>賃料収入を得ながら長期的に売却活動をするのと、すっぱり売却してしまうのと、どちらがメリットが大きいかを考えてから決めるのがおすすめです。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h81ada1b267">Q1. オーナーチェンジ物件とは？</h3><p><span style="color:#333333">オーナーチェンジ物件とは、入居者が居住している状態で販売されている収益物件です。</span><br></p><h3 id="h95c015ed1e">Q2. オーナーチェンジ物件を売却するケースは？</h3><p>以下のようなケースがあります。</p><ul><li>満室になった（一棟マンションのとき）</li><li>資金が必要になった</li><li>住む予定がなくなった</li><li>管理が煩わしい</li><li>収支が悪化した▶︎注意</li><li>建物の老朽化▶︎注意</li><li>入居者とのトラブル▶︎注意</li></ul><p><br></p><h3 id="hdbf1e5835f">Q3. オーナーチェンジ物件を購入するときに確認すべきことは？</h3><p>少なくとも以下は確認しましょう。</p><ul><li>どんな人が住んでいるか</li><li>トラブルは発生していないか</li><li>修繕積立金などの値上げの予定はないか</li><li>周辺環境は問題ないか</li></ul><p><br></p><h3 id="h358735da49">Q4. より良い条件で収益物件を売却するには？</h3><p>以下のような対策があります。</p><ul><li>退去交渉</li><li>賃料値上げ</li></ul><p><br></p><h3 id="h0cb551e841">Q5. 買取業者に売るのはどんなとき？</h3><p>以下のような場合は買取業者も検討しましょう。</p><ul><li>至急売却したいとき</li><li>室内の状態が悪いとき</li><li>利回りが低いとき</li><li>築年が経過しているとき</li></ul><p><br></p>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件の売却理由ごとに、注意点を解説しました。<br>これから購入される方にはより良い物件の購入のために、<br>売却を検討されている方にはより良い条件での売却のために、この記事が参考になれば幸いです。</p>

オーナーチェンジ物件の売却理由と原因がわかれば、良い物件の購入にぐっと近づきます。この記事では、オーナーチェンジ物件の売却理由と注意ポイントを解説しています。

【売却理由から探る】良い収益物件の見極め方｜オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか？

<p>独身の方による分譲マンションの購入数が増加傾向となり、にわか活性化した産業となりつつあります。<br>&nbsp;<br>2005年には『おひとりさま』という言葉が流行語大賞にノミネートされるなど、1人でのライフスタイルの見直しがされて久しいところですが、さらに近年のコロナウイルスの流行により『おうち時間』も注目を浴びています。<br>&nbsp;<br>おうち時間の充実に向けて、あらためて住まいの重要性が見直されたことにより、独身の方のマンション購入も活性化しているのかも知れません。<br>&nbsp;<br>一軒家や分譲マンションといった不動産の購入は、人生の中でも大きな買い物となるため 、できるだけ後悔はしたくないものです。<br>&nbsp;<br>ここでは、事前に知っておきたい単身用の分譲マンション購入によって後悔しやすいポイントを重点的に解説します。</p>

<h2 id="hc4bc7105b3">単身用マンションについて&nbsp;</h2><p>単身用マンションとは、主に1人で生活することを目的としたワンルーム（または1LDK）の部屋で構成された建物を指します。<br>&nbsp;<br>最近では、独身女性が購入することも多くなったことから、ミストサウナや浴室乾燥機など 、女性の一人暮らしを充実させる設備を備えた単身用マンションも増加しています。</p><h3 id="hf8f9de1245">コロナ禍でマイホームの需要が向上&nbsp;</h3><p>コロナウィルスが流行したことによりテレワークが浸透しました。<br>また、旅行のみならず、そもそもの外出が気軽に行えなくなったことから、自宅での生活を充実させるため、マイホームの需要が単身用マンションだけではなく、ファミリータイプや一戸建ても含めて、全体的に向上の一途をたどっています。<br>&nbsp;<br>またテレワークを意識した間取りとして、畳1～2畳程度の書斎スペースを設けたプランも人気となるなど、住まいに対する需要の傾向が少しずつ変化してきたことも見て取れます。</p><h3 id="h4b7b056081">世界情勢の影響による価格高騰の傾向</h3><p>2008年に発生したリーマンショックにより、バブル期からの価格低下に拍車をかけるように、不動産の価格は底値まで落ち込みました。<br>その後、2015年頃より日銀による金融政策をうけて、緩やかな上昇カーブを描くようになりましたが、世界情勢の変化により一気に値上がり傾向となります。<br>&nbsp;<br>ロシアによるウクライナ侵攻の影響は、様々な業界にダメージを与えていますが、不動産業界も同様に資材不足が顕著となり、全体的な価格高騰の要因となっています。</p><h3 id="h4ce421ab89">頭金なしの長期ローンが流行</h3><p>少し前までは、マンションを購入するには頭金の支払いが必要であり、ローンは最長の35年借入するというのが一般的でしたが、最近は金融機関同士の競争も激化しており、様々な住宅ローンが登場しています。<br>&nbsp;<br>特に注目されているのが、住宅ローンの借入期間を35年以上とした、フラット40やフラット50といった超長期ローンです。<br>また定年退職の引き上げに比例するように、返済年齢も緩和されておりフラット50であれば80歳まで借入することが可能です。<br>&nbsp;<br>もちろん、支払期間が長くなることにより元金の返済額が下がるため、利息も多くなりますが、月々の支払金額を大きく抑えることができることは魅力の1つです。<br>&nbsp;<br>こうした超長期ローンの誕生により20代、30代の住宅購入も増えつつありますが、住宅価格の高騰と需要増、そして超長期ローンの誕生は少し危険な組み合わせである予感もします。</p>

<p>夢のマイホームを手に入れて幸せな暮らしを満喫していた…はずが、少しずつ住宅ローンの支払いが重くのしかかるようになり、気が付いた時には支払うことが不可能になるケースが、最近は増加の傾向にあります。<br>&nbsp;<br>なぜ支払いが困難になるのか、また解決する方法はあるのか、簡単に説明します。</p>

<h2 id="hbfbc077451">世の中の動きと住宅ローンの関係&nbsp;</h2><p>独立行政法人機関である『住宅金融支援機構』が2020年6月に報道機関向けに発表している資料より、コロナウイルスによる住宅ローンへの影響が顕著に示されています。<br>&nbsp;<br><a href="https://www.jhf.go.jp/files/400352876.pdf" target="_blank" rel="noopener noreferrer">住宅金融支援機構によるプレスリリースより</a><br>&nbsp;<br>あくまで相談窓口への問い合わせ件数ですが、最初の緊急事態宣言が発出された2020年の4月から5月にかけて、急増していることが見て取れます。<br>このようにコロナウイルスの影響による住宅ローンの支払い困難者、また予備軍となる世帯が増加しているといえるでしょう。<br>&nbsp;<br>しかし、その一方で『おうち時間』が見直されたこともあり、マイホームの購入者も増加の兆しを見せています。<br><br>また、さらには世界情勢の不安定により、全体的に物価高となる波は不動産業界にも押し寄せており一戸建て・マンション共に高騰しているため、結果として高値で購入する世帯が多くなってしまっているのが現在の不動産情勢です。</p><h2 id="hbd9cf040ca">住宅ローンが支払えなくなる6つのケース&nbsp;</h2><p>前述のとおりコロナウイルスや物価上昇の影響により、住宅ローンが支払えないケースは近年増加しており、これからも増えるでしょう。<br>&nbsp;<br>一方でコロナウイルスの流行以前から、住宅ローンが支払えず破綻するケースは意外と少なくはありません。</p><h3 id="hb598c02766">世帯収入の減少&nbsp;</h3><p>住宅ローンが支払えない理由として世帯年収の減少があります。<br>コロナウイルスによる解雇などによる不可抗力のものから、働き方改革による残業手当の減少や転職などが考えられます。<br>&nbsp;<br>不可抗力で収入が減少する場合は予測が難しいところですが、住宅ローンを組む際には『残業手当を見込まない』ことと『今後の年収増加を期待しない』ことが必要です。<br>&nbsp;<br>また今後、完全週休2日制、さらに週休3日制など取り入れる企業も増えてくるでしょう。<br><br>その場合、時給制また日給月給制の場合は収入減となるでしょうし、月給制の場合も基本給は下げにくいとしても諸手当の見直しが想定されています。</p><h3 id="h49d9419454">住宅ローンの借入額が多すぎる&nbsp;</h3><p>マイホーム購入の際に『一生に一度のことだから』と希望を詰め込んだ結果、予定の金額を大きく超えることがあります。<br>&nbsp;<br>最近では在宅ワークの推進により書斎に関する要望が増えていますが、昔から多くあるのはキッチンと浴室など水回りに対するオプションの追加です。<br>&nbsp;<br>また『住宅ローンの返済額は収入の3割程度が理想』とされていますが、これは年功序列とされた時代を基準としており、年齢と給料が比例して増加することを前提として成り立つものです。この言葉を根拠に借入金額を決定するのは少し危険ともいえます。</p><h3 id="he616ec97ef">世帯支出の増加&nbsp;</h3><p>世帯収入が減少する一方で、世帯支出の増加も住宅ローンの支払いを困難にさせる一因となっています。<br>&nbsp;<br>男性は4年制の大学で女性は短大という風潮も、時代錯誤なものとなり今では性別に関係なく大学や専門学校に通うなど選択肢が増えています。<br>&nbsp;<br>また習い事も同様で、学習塾以外にも英会話スクールやスポーツなど様々な選択肢があり、それらが世帯の支出を増やすことになっています。<br>&nbsp;<br>子どもが成長することは嬉しいですが、支出が増えることにもなるので注意が必要です。</p><h3 id="ha3a7881a2d">ライフスタイルの変化&nbsp;</h3><p>子どもの成長もライフスタイルの変化ですが、他にも出産や離婚、また転勤による単身赴任も住宅ローンの支払いに影響を与えるでしょう。<br>&nbsp;<br>こうしたライフスタイルの変化は収入を減らすことになるとともに、支出を増やす要因となるからです。ただ子どもが社会人となり独立した場合は支出の減少が見込まれます。<br><br>失業や定年退職後に住宅ローンの支払いが苦しくなってしまった方は、ぜひこちらの記事もご覧ください。</p>

<h3 id="h33c116026e">病気になってしまった&nbsp;</h3><p>もし万が一、自分自身や家族が病気になった場合、介護の時間も必要になるでしょう。<br>そして収入は減少し、支出は増加することになります。<br>&nbsp;<br>こればかりは日ごろ気を付けていても、完璧に防ぐことは難しいものです。<br>そのため各種保険を見直すことで、もし病気になってしまっても損失を最小限に抑えることを考えるのが最善です。</p><h3 id="h5ea61dc241">修繕費用が計算外である&nbsp;</h3><p>分譲マンションであれば毎月、修繕積立金を支払っているので管理組合の修繕計画が杜撰でない限り、問題にはなりませんが一戸建ての場合は持ち主が計画的に費用を貯めて行う必要があります。<br>&nbsp;<br>外壁塗装工事や台風などによる破損個所の修繕はイメージより高いものです。<br>必要な修繕を実施しなければ資産価値が下がるだけではなく、その家に住むことができなくなるかもしれません。<br>&nbsp;<br>その費用の支払いが発生することで、住宅ローンにしわ寄せがくるケースもよくあることです。</p><h2 id="hd5fd174350">住宅ローンの正しい考え方&nbsp;</h2><p>住宅ローンは単純に金利の安い・高いや金利の固定期間だけを考えるのではなく、返済計画も含めてしっかりと計画する必要があります。<br>特に現在支払えるかどうかではなく、5年後や10年後、さらに20年後はどうなのかシミュレーションを行うことが必要でしょう。</p><h3 id="h5192305d06">住宅ローンの借入期間について</h3><p>金融機関にもよりますが、住宅ローンの借入期間については『35年間または75歳まで』が一般的です。<br>最近では、住宅金融支援機構がフラット50というサービスを提供しており『50年間または80歳まで』という住宅ローンも誕生しました。<br>&nbsp;<br>もちろん借入期間が長ければ長いほど、借入金額に対する利息は高くなります。その反面、毎月の支払金額を抑えることが可能です。<br>&nbsp;<br>住宅ローンは35年という認識が一般的になっていますが、65歳で定年を迎えたあと75歳までの10年間の支払いはどうするのか。昔であれば退職金で一括返済が可能でしたが、現在は期待することは難しいでしょう。<br>&nbsp;<br>種類が豊富となり、返済期間も長くすることが可能となった住宅ローン。<br>未来設計図をよく考えて期間を選ぶことが重要です。</p>

<h3 id="h57b5c4efec">住宅ローンの支払い方法&nbsp;</h3><p>住宅ローンの支払い方法は『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類があります。どちらも同じ言葉に見えますが『元金と利息』を均等にするのか、それとも『元金』を均等にするのか大きく意味が異なります。<br>&nbsp;<br>元利均等返済は元金と利息を均等にすることで、毎月の支払いを一定の金額とします。<br>たとえば三井住友銀行「住宅ローン返済シミュレーション」を利用し、変動金利0.875%にて3,000万円を35年間借入と仮定した場合、元利均等返済であれば毎月82,949円です。<br>&nbsp;<br>一方で元金均等返済は常に一定に元金を返却することにより、将来の利息負担を減らす支払い方法です。総支払額が利均等返済より少なくなるメリットもありますが、借入時が支払額のピークとなるため、ある程度の年収が必要となります。<br>先程と同じ条件にて借入を行った場合、元金均等返済では当初「93,543円」の支払額が最終的には「71,480円」まで減少します。<br><br>ある程度の年収がある場合、または40代以上で購入する場合は世帯収入と相談にはなりますが、元金均等返済と繰り上げ返済を利用して、将来に残る住宅ローンを少なくしていくことが有効です。</p><h2 id="h75ac945fd1">住宅ローンを支払えないときの対応策&nbsp;</h2><p>それでも住宅ローンを支払うことができなくなった場合、様々な選択肢から行動していくことになるでしょう。<br>画期的な解決方法は存在しないため、地道に解決の糸口を探すことになります。</p><h3 id="h02b3931db6">金融機関へ相談する&nbsp;</h3><p>まずは住宅ローンを借りている金融機関に、支払いの延期を相談するのが最初の行動です。<br>&nbsp;<br>コロナウイルスにより店を閉めている、シフトが減ってしまったなど一時的に収入が減少している場合などであれば、金融機関も猶予を検討してくれるでしょう。<br>&nbsp;<br>それが長期的、また解消の目処がたたない場合は難しいかも知れません。</p><h3 id="h4b151a628a">住宅ローンの借り換え&nbsp;</h3><p>次に検討するのが住宅ローンの借り換えです。<br>具体的には現在の住宅ローンより低金利なものに借り換えることにより、支払額を減らすことになります。<br>&nbsp;<br>住宅ローンの借り換えには手数料が必要となりますが『手数料も一緒に借り入れが可能』な金融機関もあるため、借り入れ金額は増えますが、毎月の支払い金額を減らせる可能性があります。</p><h3 id="hb5d76bb06b">臨時収入の確保&nbsp;</h3><p>車などの資産を売却する、またはアルバイトをすることで一時的に収入を確保し住宅ローンの返済に充てることも考えられます。<br>&nbsp;<br>最近は副業が当たり前になりつつありますが、本業の会社規則で禁止となる場合があるので確認が必要です。</p><h3 id="h3296fcb5cb">人に頼る&nbsp;</h3><p>最終的な解決方法ですが、可能であれば親や兄弟、親戚、友人に頭を下げて現金を用意することです。<br>&nbsp;<br>住宅ローンと異なり金利がないので、毎月の支払いが楽になります。一方で信頼を切り崩す（失う）ことになるので、最後の最後といえます。</p><h3 id="hb8aa29d12e">マイホームの売却&nbsp;</h3><p>それでも住宅ローンの支払いが困難になった場合、マイホームを手放すことで精算することも必要でしょう。<br>&nbsp;<br>残念な解決方法となりますが、住宅ローンが全額返済できるかどうか売却価格について不動産会社に査定を依頼して検討することになります。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hf5f778224a">Q1. 住宅ローンが払えずに自宅売却を検討するのはよくあることですか？</h3><blockquote>ローンの支払いが苦しいと感じて自宅売却を検討する方は思いのほか多いです。</blockquote><h3 id="hfe59896f47">Q2. 住宅ローンが払えなくなるのはどんな理由がありますか？</h3><blockquote>転職や退職による収入の変化、子どもの進学や修繕積立金の値上げによる支出の変化などがあります。<br>また、そもそも借入額が収入に見合っていない場合もあります。</blockquote><h3 id="h12a5de8aaf">Q3. 修繕積立金の値上げは予測できますか？</h3><blockquote>管理がきちんとなされているマンションでは、長期修繕計画が作成されています。<br>そこには、値上げの時期と金額が記載されていますので、事前に確認しておきましょう。<br>記載がない場合でも、値上げの可能性を見込んでおくと良いでしょう。</blockquote><h3 id="hfa509e298a">Q4. 住宅ローンを組むときに重要なことは何ですか？</h3><blockquote>金利の高低だけではなく、5年後、10年後の自分自身の変化を含めてシミュレーションしておくことが重要です。</blockquote><h3 id="he65fcde057">Q5. 住宅ローンの借入期間はどのくらいですか？</h3><blockquote>一般的には、「35年間または75歳まで」が多いです。<br>また、フラット50というサービスでは、「50年間または80歳まで」というプランもあります。</blockquote><h3 id="h8f8386e0f1">Q6. 元利均等返済の特徴は何ですか？</h3><blockquote>毎月の支払い額が一定になる点です。</blockquote><h3 id="hb316831508">Q7. 元金均等返済の特徴は何ですか？</h3><blockquote>元金の支払いが一定になる点です。総支払額は元利均等返済より少なくなります。</blockquote><h3 id="he1d9b3dafe">Q8. 住宅ローンの支払いが苦しくなった時はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>まずは、金融機関に相談してみましょう。<br>その後、ローンの借り換えや臨時資金の確保、売却などを検討しましょう。</blockquote>

収入の変化やライフスタイルの変化をきっかけに、住宅ローンの支払いが苦しくなるケースは少なくありません。この記事では、住宅ローンの支払いが難しくなる６つのケースや対応策について解説します。

住宅ローンの支払いが苦しいときに読んでほしい、払えなくなる6つのケースと対応策

<h2 id="h0a0529deac">独身者によるマンション購入で後悔しやすいポイント&nbsp;</h2><p>独身時代に分譲マンションを購入する事は、快適で豊かな住まいの確保として大切です。<br>&nbsp;<br>一方で、独身のうちに分譲マンションを購入したことにより、後悔しやすくなるポイントがあるのも事実です。<br>後悔しやすいポイントを、事前に理解しておくことにより、さらなる充実したマンションライフを過ごすことができるかもしれません。</p><h3 id="ha3a7881a2d">ライフスタイルの変化&nbsp;</h3><p>独身のうちに分譲マンションを購入して後悔する、大きなポイントはライフスタイルの変化 でしょう。<br>大きな話となりますが、人生とは予想どおりにはいかないものです。<br>&nbsp;<br>マンションを購入したときに、思い描いていたライフスタイルと、現実が異なってしまうことも、人生においては当然かもしれません。<br>予期せぬ変化に直面した結果として、単身用のマンションを購入したことが良かったのか、と振り返り考えることもおきるでしょう。</p><h4 id="hefafbef7c8">独身ではなくなった&nbsp;</h4><p>単身用マンションを購入し生活をしていくなかで、結婚することにより、世帯人数が増加することで、生活するには手狭になることがあります。<br>&nbsp;<br>購入するときには『私は一生独身で生きていく』と思っていても、いつの間にか恋愛をしていて、いつの間にか結婚するのも自然なことです。<br>&nbsp;<br>また、今の世の中において『結婚』に拘ることはなく、心許せるパートナーと巡り会い、一緒に暮らすことも考えられます。<br>&nbsp;<br>こうしたライフスタイルの変化は、歓迎すべきものですが、そのときになって「もう少し広い物件にしとけばよかった」と後悔しやすいのも、また事実です。</p><h4 id="heb03e3f809">転勤や転職により勤務地が変わった&nbsp;</h4><p>近年においては、転勤という仕組み自体が見直しされていますが、ほかにも転職などにより、勤務地が変わってしまうこともあります。<br>&nbsp;<br>それにより、現在の住まいから通うことができない場合は、転居する必要が発生します。<br>&nbsp;<br>転居することになれば、現在の住まいは売却するのか、一時的に賃貸として利用するのか、 どちらかの選択になるでしょう。勤務地の変更により、せっかくのマイホームから離れるというのは、後悔するかも知れません。</p>

<p>この記事を読んでいる方には、転勤が決まって、持ち家をどうするか悩んでいる方も多いはず。<br>中には、突然、思いがけず転勤が決まってしまい、不安な方もいるでしょう。<br><br>この記事を読んで分かること</p><ul><li>迷ったときに確認する5つの判断軸</li><li>4つの選択肢のメリットデメリット</li></ul><p><br>それではさっそく見ていきましょう。</p>

<h2 id="h57fa5defb1">5つの判断軸</h2><p>それでは、早速5つの判断軸を見ていきましょう。<br></p><h3 id="h0e666c2204">単身赴任するか迷っている場合</h3><p>まずは、そもそも単身赴任かどうかを迷っている場合の判断軸です。<br>単身者の方や、もう家族みんなで引っ越すことが決まっている方は、次の賃貸にするか売却するか迷っている場合からお読みください。</p><h4 id="h4928860ff7"><br>【判断軸1】家族のライフスタイルを変更できるか</h4><p>住む場所が変われば、ライフスタイルも変わってしまします。<br>パートナーの仕事や、子どもの学習環境を変更することは可能ですか？<br>家族の気持ちもしっかり確認しながら、ベストな選択を探ってください。<br></p><h4 id="h3c1dda7ffc">【判断軸2】金銭面にお得な方はどちらか</h4><p>単身赴任で手当が出る会社もあるでしょう。<br>寮や社宅のある会社であれば、単身赴任した方がお得な場合もあるでしょう。<br>特に、転勤期間も決まっている、という場合はお得な方を選んでも良いかもしれません。<br></p><h3 id="ha303c8f81e">賃貸に出すか売却するか迷っている場合</h3><p>ここからは、家族みんなで引っ越すことを決めた場合の、「持ち家どうする」問題です。数ヶ月程度のことであれば空き家にしておいても良いでしょう。転勤が数年に渡るのであれば、賃貸に出したり、思いきって売却すると言う選択肢もあります。<br></p><h4 id="ha3e9505b68">【判断軸3】また住みたいか</h4><p>今の自宅に、愛着がある方も多いでしょう。また住みたいと考えているならば、とりあえず賃貸に出してみても良いかもしれません。売ることはいつでもできます。<br></p><h4 id="h95edaf7a85">【判断軸4】自宅に他人が住むことに抵抗はないか</h4><p>賃貸に出すということは、言うまでもなく、他人があなたの家に住むということです。<br>今はないキズや汚れができてしまうことは大いにあります。<br>気持ち的に、そのことを許容できるかどうかも判断軸になります。<br></p><h4 id="h3462d5cba0">【判断軸5】投資用物件として価値が高いか</h4><p>気持ちも大切ですが、損得で考えるのも大切です。<br>もし、あなたの自宅の立地がよく、需要のあるエリアにある場合は賃貸に出してみるのも良いでしょう。<br>ずっと所有していても良いですが、賃料収入を得ながら、良いタイミングで売却することで利益を最大化することもできます。<br><br>逆に、そこまで需要が見込めなさそうで、かつ売却もアリかもと考えている場合は、今のうちに売却しておくことも手です。<br><br>需要が少なく、築年も経過してしまったマンションは高い価格で売却することが難しいです。<br>負の資産になってしまわないよう、手放しておくことも考えましょう。<br><br>ちなみに、遠方からでもマンション売却は可能です。<br>内見は仲介会社がしてくれますので、いちいち対応する必要はありません。<br>希望に近い価格で売れるまで、ゆっくり売却を進めることも可能です。<br><br>ここまで、迷った時の判断軸を紹介してきました。<br>持ち家をどうするか、少し見えてきましたか？<br><br>次からは、選択肢ごとのメリットデメリットを紹介します。</p>

<h2 id="h4b2b23facc">転勤の際、持ち家に関する4つの対応方法</h2><p>転勤の際、持ち家をどうするべきか4つの選択肢について詳しく解説していきます。<br></p><h3 id="hb72aa7570a">（１）賃貸にする</h3><p>持ち家を放置したままにしておくと、建物はどんどん傷んでいってしまいます。<br>転勤の期間中に賃貸にすることで、家賃収入を受け取りながら、持ち家の維持管理も賃借人が行ってくれます。<br>特に住宅ローンを利用している人からすると、家賃収入でローンの支払いを補填できるのは大きなメリットといえるでしょう。<br><br>注意点としては、賃貸期間についてです。<br><br>賃貸として人に貸してしまえば、所有者とはいえ急に退去させることは難しいです。<br>転勤が2年間など、具体的に決まっていればいいのですが、急に転勤が終わって戻ることになったらどうでしょうか。<br><br>せっかくの持ち家は賃貸中なので、退去手続きが完了するまで、別で住まいを探さなくてはならないケースもでてきます。<br>持ち家を賃貸にする場合、家賃収入という金銭的なメリットがある反面、持ち家の取り扱いに制限が発生することに注意しておきましょう。<br><br>【メリット】<br>・家賃収入を受け取れる<br>・建物の維持管理を入居者にしてもらえる<br><br>【デメリット】<br>・転勤期間の変更に対して対応が難しい<br>・賃貸中の売却がしにくい<br></p><h3 id="h49dcd5e3d2">（２）売却する</h3><p>持ち家を売却すれば、転勤中の維持管理の負担もなく、売却した資金が手元に入るケースも多く身軽に転勤ができます。<br>将来的に転勤が終わった際、改めて住まいを探さなくてはなりませんが、長期間転勤される場合、家族構成や収入も変化している可能性があるので、状況に合わせた住まい探しができます。<br><br>住宅ローンを利用している場合、ローンを完済できるかがポイントになりますので、転勤前にスムーズに売却できるか一度査定しておくのが良いでしょう。<br><br>もし、住宅ローンを売却代金で返せない場合、手出しで不足分を賄う必要があります。<br>そのため、売却を選ぶ際には、比較的金銭的な余裕があり、長期間の転勤を予定している方にとってメリットが大きいといえるでしょう。<br><br>【メリット】<br>・持ち家の維持管理が不要になる<br>・売却代金が受け取れる<br>・転勤の期間に対して柔軟に対応できる<br><br>【デメリット】<br>・将来、家を探す手間がある<br>・ローンが残った場合、手出しで完済が必要<br>・不動産売却に関わる諸費用が発生する<br></p><h3 id="h6e3ad9391d">（３）親族・身内に管理を任せる</h3><p>持ち家の近くに両親や兄弟が住んでいる場合、管理をお願いするのも方法の1つです。<br>管理人のように常駐するわけではなく、月に1回から2回、持ち家に来て頂いて郵送物の確認や室内の手入れをして頂くことになるので比較的頼みやすいのではないでしょうか。<br><br>家を管理会社に依頼するよりもずっとコストを抑えられますし、ずっと放置しておくより持ち家の劣化を防ぐことができます。<br>とはいえ、親族は不動産管理のプロではないケースがほとんどですので、何をしたらいいか具体的に打ち合わせしておくのが良いでしょう。<br><br>・室内の清掃<br>・郵送物の確認対応<br>・上下水道やガスの利用（凍結・悪臭予防）<br>・庭の手入れ（戸建て・庭付きマンションの場合）<br><br>上記が一般的な管理対応になります。<br>親族との関係にもよりますが、無償で依頼するのか、手間賃としていくらか支払うのかもきちんと確認しておくことで親族間のトラブルも防げるでしょう。<br>【メリット】<br>・転勤の期間に応じて柔軟に対応できる<br>・第三者に使われることがない<br>【デメリット】<br>・信頼できる親族が近くにいないと難しい<br>・管理は素人なので不具合が起きる可能性がある<br>・きちんと打ち合わせをしないと親族間トラブルに繋がる<br></p><h3 id="h2afe3f828d">（４）単身赴任する</h3><p>転勤といえば単身赴任というイメージの方も多いのではないでしょうか。<br>単身赴任であれば、家族が持ち家に住んで管理ができますし、外部へ依頼することもないので手間暇はかかりません。<br><br>ただし、勤め先の転勤に対する補助の有無にもよりますが、転勤先と持ち家との二重生活のため、生活費や住居費が家計を圧迫する可能性があります。<br><br>また、家族と離れての生活になりますので、家族間での話し合いをしっかりする必要があります。<br><br>【メリット】<br>・家族の生活環境が変わらない<br>・管理面の心配がなくなる<br>・手間がかからない<br><br>【デメリット】<br>・家族で離れ離れになる<br>・生活費、住居費の負担が増える</p>

<h2 id="h7b3a3a237e">転勤が決まったら不動産会社に相談しよう</h2><p>実際に転勤が決まった場合、どの選択肢がベストかを判断するのは簡単ではありません。<br>「具体的に、持ち家をどうしたらいいんだろう・・？」<br>「売るのと、賃貸に出すのはどちらがお得なんだろう・・？」<br><br>転勤という大きな節目で後悔する選択はしたくないですよね。<br>転勤が決まったら、売却なのか、賃貸なのか、不動産会社に早めに相談しておくのがおすすめです。<br>この場合、売買、賃貸を両方扱える不動産会社に依頼するようにしましょう。<br>早めに相談を始めることで、落ち着いて2社〜3社に相談ができれば、判断の選択肢が増えることで、後悔しない選択に近づけることができます。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h2ec58caf05">転勤の時、持ち家の対処方法としては何がありますか。</h3><p>大きく4つの対処法があります。</p><ol><li>賃貸にする</li><li>売却する</li><li>親族・身内に管理を任せる</li><li>単身赴任する</li></ol><p><br></p><h3 id="h2b221f4761">転勤の時、持ち家を賃貸に出すメリットは何ですか。</h3><ul><li>家賃収入を受け取れる</li><li>建物の維持管理を入居者にしてもらえる</li></ul><p><br></p><h3 id="hd1db532c0e">転勤の時、持ち家を賃貸に出すデメリットは何ですか。</h3><ul><li>転勤期間の変更に対して対応が難しい</li><li>賃貸中の売却がしにくい場合がある</li></ul><p>一つ目については、1年定期借家契約にするなどの対応によってある程度はコントロールすることができます。</p>

急に転勤が決まった時、持ち家をどうするかは家族のライフスタイルにも関わる大きな問題です。賃貸化、売却か、単身赴任か...この記事では、４つの選択肢とそのメリットデメリットを解説します。

慌てなくても大丈夫！転勤の「持ち家」問題に悩むあなたへ贈る5つの判断軸

<h3 id="hd960c3d03f">テレワークをする場所がない&nbsp;</h3><p>コロナウィルスの流行にともない、テレワークが推奨されるようになり、自宅で勤務する機会が多くなりました。<br>&nbsp;<br>youtubeやブログ、調べもの程度であれば部屋の片隅や膝の上でも可能でしたが、1日働くとなると机と椅子がなければ、肩や腰が悲鳴をあげてしまいます。<br>金銭的な負担はさておき、この机や椅子を置くスペースがないことも、単身用マンションのサイズ感であれば、よくあるパターンといえます。</p><h3 id="hf95b454361">近隣トラブル&nbsp;</h3><p>近隣とのトラブルは単身用マンションだけではなく、ファミリータイプのマンションでも一戸建てでも発生する問題となっています。<br>特に同じ敷地内で生活するマンションにおいては、入居者のマナーも含めてトラブルとなりやすいともいえるでしょう。</p>

<h4 id="h1aa4934dd7">独身の場合、生活リズムが様々&nbsp;</h4><p>子どもがいる世帯であれば、生活リズムは子どもに合わせたものとなりやすく、夜早く寝て朝も早く起きるというパターンとなります。<br>しかし、独身者の場合は、夜更かしをしても自己管理の問題となり、生活リズムが様々となりがちです。<br>&nbsp;<br>そのために、夜間に音楽を聴いたり、テレビを見たり、また時には洗濯をしたりするなど生活音を出すことがあります。何気ないことであっても、当事者ではない近隣住民からすると騒音に感じることがあります。<br>&nbsp;<br>ほとんどの住民が寝静まる深夜帯の音は、意識せずとも気になるものでしょう。</p><h4 id="hd6327ca02d">ワンルームは投資による賃貸化も</h4><p>ワンルームタイプのマンションは、ファミリータイプと比べて投資における利回りが良いため、投資運用されていることも多くあります。<br>この投資運用というのは、実際には投資家が購入し賃貸経営することで利益を生み出すことが一般的であり、結果として持ち家としてではなく賃貸入居者が存在することになります。<br>&nbsp;<br>賃貸として借りている人と、分譲として購入している人とでは、建物に対する意識が異なるのは当然ともいえます。<br>そのため価値観が異なる入居者間において、トラブルが発生するケースも少なくありません。</p>

<h3 id="he2dc3f0c4c">支払いが苦しくなる&nbsp;</h3><p>分譲マンションを購入するということで、毎月住宅ローンを支払う必要が発生します。<br>さらに見落とされやすいのが、分譲マンションにおいては、金融機関に対する住宅ローンだけではなく、毎月の管理費や修繕積立金も必要となります。<br>&nbsp;<br>こうした費用は管理組合が定めている金額であり、入居状況や建物の劣化状況、また過去の維持管理計画により、増減する可能性があります。<br>&nbsp;<br>ほとんどの場合において、金額は増加すると考えておくべきです。</p><h4 id="h25f6465f29">収入が減ってしまった</h4><p>支払いが苦しくなる原因としては、リストラや雇用満了による退職や収入自体が減少することです。<br>当初の支払い計画に基づいた収入を得ることができなくなった場合、住宅ローンを含め各種支払いが苦しくなります。<br>&nbsp;<br>昨今の不況下において収入が大幅に増加するケースは、あまり見込みがないため、一度減少してしまった収入を立て直すというのは容易ではありません。</p><h4 id="h570e9acf27">税金が予想より高すぎた&nbsp;</h4><p>またマンション購入の費用だけではなく、不動産を所有することによって固定資産税などの税金を支払う必要があります。<br>税金の支払いについて、購入時に不動産会社の営業マンが、詳細まで説明するというケースは意外と少ないようで、当初の資金計画の中から見落とされやすいものとなっています。<br>&nbsp;<br>そのため、実際に請求がされてから、支払いに困ることも。</p><h3 id="hf31cd7b025">資産価値の低下が早い&nbsp;</h3><p>単身用マンションは、利回りが良いため定期的に建設されています。<br>そのため新築マンションの総数が多くなり、一方で築年数が経過したマンションは需要が一気に落ち込む傾向にあります。<br>&nbsp;<br>需要が落ち込むと、資産価値も低下することになり、結果として単身マンションにおいては資産価値の低下が早いともいえます。</p>

<p>「同じマンションに何年住めるのかな？」と疑問に感じたことはありませんか。購入後から間もなくして買い替えになるのは避けたいですよね。<br>&nbsp;<br>本記事では、マンション購入を検討している方に向けて、マンションの耐用年数や長く住める物件を見極めるポイントを解説します。<br>&nbsp;<br>また、中古マンションを購入するときの注意点も紹介します。ぜひ、マンション購入の際にお役立てください。</p>

<h2 id="h49cd2733ff">マンションに寿命はあるの？</h2><p>マンションの寿命は、管理が行き届いていれば100年以上です。国土交通省の調査によれば、鉄筋コンクリート造（RC構造）のマンションの平均寿命は68年、最長寿命は120年と発表されています。<br>&nbsp;<br>この結果から、新築マンションを購入した場合、100年に渡って同じ物件に住み続けられることが分かります。<br>&nbsp;<br>とはいえ、マンションの寿命は管理状況に大きく左右されるのが実情です。物件の構造ごとに適したメンテナンスを定期的に実施しなければ、寿命は短くなってしまいます。<br>&nbsp;<br><a href="https://www.mlit.go.jp/common/001014514.pdf" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国土交通省 |「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介</a></p><h2 id="h497331758a">耐用年数と寿命は別物</h2><p>耐用年数と寿命は混同して考えられがちですが、まったくの別物です。マンションの耐用年数とは、法律で定められた対象となる資産を使える期間のことをいいます。<br>&nbsp;<br>一方、マンションの寿命とは使用期間に関係なく一定の理由により建物の維持が難しくなったときに使われる言葉です。耐用年数には明確な定義があるのに対し、寿命には定義がないのが特徴といえます。</p><h3 id="h5fb37c24a9">耐用年数が過ぎたらどうなる？</h3><p>「耐用年数が過ぎたら同じマンションに住み続けられないのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、決してそのようなことはありません。<br>&nbsp;<br>また、「あと何年で退去しなくてはならない」という決まりもありません。税務上の資産価値はなくなりますが、建物の状態によってはそのまま住み続けられます。<br>&nbsp;<br>ただし、管理業者によっては法定耐用年数が過ぎたことを理由に、建物の取り壊しや大規模な修繕工事を実施する可能性があります。</p><h3 id="h36fd7f06c2">マンションの構造別の耐用年数一覧</h3><p>以下に、マンションの構造別耐用年数を表にしてまとめました。マンション選びの際に一つの目安としてお役立てください。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/2e693b6b0b6344909b4fbefbed607b42/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E6%A7%8B%E9%80%A0%E5%88%A5%E3%81%AE%E8%80%90%E7%94%A8%E5%B9%B4%E6%95%B0-min.png" alt=""><br><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 |「主な減価償却資産の耐用年数表」</a></p>

<h2 id="h672c5ca0a2">中古マンションを購入するときの3つの注意点</h2><p>次に、中古マンションを購入するときに気をつけるべきことを紹介します。マンション購入後、あと何年住めるのか考えながら生活するのは避けたいですよね。<br>&nbsp;<br>中古マンションは新築マンションに比べると、築年数が経過していることが特徴です。長く住むことを考えているのであれば、注意点を押さえ慎重に物件を選びましょう。</p><h3 id="hbac43d858b">長期修繕計画をチェックする</h3><p>長期修繕計画とは、建物や設備の性能、品質を維持し劣化を防ぐ目的で、管理組合が作成する修繕計画のことです。<br>&nbsp;<br>多くの場合、10年～30年ほどの期間を対象に、マンションの外壁塗装工事や排水管工事といった大規模な修繕工事をいつ、どれくらいの金額で実施するかの計画が作成されています。<br>&nbsp;<br>中古のマンションを購入するときは、必ず長期修繕計画があるかチェックしましょう。もし、計画表がない場合、適切な時期にメンテナンスを実施できず長く住み続けられない恐れがあります。<br>&nbsp;<br>長期修繕計画は、すべてのマンションで作成されているわけではありません。購入前に、きちんと確かめましょう。</p><h3 id="h9f6db500a6">修繕履歴を確かめる</h3><p>マンションの修繕履歴には、不具合が生じたときの修繕方法や法定検査など、過去に実施した修繕の履歴が記されています。<br>&nbsp;<br>中古マンションの購入に際し修繕履歴を確かめるべき理由は、購入を考えているマンションが定期的に修繕されているかチェックするためです。建築後、何も不具合が生じないマンションはありません。年数が経過すれば少なからず劣化します。<br>&nbsp;<br>履歴が残っていても、修繕工事をした日時や工事の内容が記されていない場合があるため、いつどの業者がどのような修繕を実施したか必ずチェックしましょう。</p><h3 id="h08765fe478">修繕積立金が不足していないか調べる</h3><p>修繕積立金が不足していなか調べるのも大切なポイントです。修繕積立金が不足している場合、入居者はさまざまな不利益を被ることになります。<br><br>修繕計画が立てられていたとしても、計画に見合う費用が用意できていないと工事はできません。適切な修繕ができないとなれば、マンションの劣化が進み住み続けられなくなってしまうでしょう。<br><br>上記の他にも、築年が経過したマンションの中には今の法律には合わなくなってしまったものもあるので注意が必要です。</p>

<h2 id="hd6525ae6cc">長く住めるマンションを見極めるポイント</h2><p>最後に、長く住み続けられるマンションの見極め方を紹介します。基準となる耐用年数が日本全国にあるマンションのすべてが当てはまるとは限りません。同じマンションに何年住めるかは、修繕の頻度や立地条件によって異なります。</p><h3 id="hbf4767e53b">管理状況</h3><p>長く住めるマンションの特徴は、管理が行き届いていることです。購入を検討しているマンションの管理状況を見極めるためには、次のポイントを意識してチェックしてみましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>専有部分と共用部分の設備</li><li>共用部分の手入れ具合</li></ul><p>&nbsp;<br>設備は、内装や外装よりも劣化が早く汚れも目立ちやすい箇所です。特に、給水設備や排水設備は毎日の生活を支えるうえで大切な設備となるため、きちんとチェックしましょう。<br>&nbsp;<br>しかし、設備の中の劣化具合は目視では把握しにくい場合もあります。内覧するときに、給水設備の交換が完了しているか、年式はいつのものか不動産会社の担当者に尋ねると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、廊下やエレベーター、ゴミ捨て場などの共用部分の手入れ具合もよく見るべき場所です。内覧のときは、専有部分だけに気を取られがちですが、共用部分もしっかりと見なくてはなりません。<br>&nbsp;<br>廊下にゴミが散らかっている、エレベーター内にほこりが溜まっているといったマンションは、管理が行き届いていない恐れがあります。細部までチェックしましょう。</p><h3 id="h9683478ada">立地条件</h3><p>同じマンションに何年住めるかは、立地条件によっても変わります。たとえば、海の近くにあるマンションは日々潮風にさらされているため、その分劣化が進みやすい傾向にあります。<br>&nbsp;<br>また、台風がよく発生するエリアにあるマンションなら、強風や豪雨の被害に遭う恐れもあるでしょう。<br>&nbsp;<br>もし、海に近いエリアや台風が多いエリアのマンションの購入を検討しているなら、そのエリアに合った対策を講じている物件を選ぶことをおすすめします。<br>&nbsp;<br>ここで重要になるのは、具体的な対策を不動産会社の担当者に尋ねることです。単に対策していると言われただけでは、どのような対策を講じているのか分かりません。<br>&nbsp;<br>「塩に強いコーティング剤を使っている」「雨をはじく塗装剤を使っている」など具体的な対策を聞いてから購入を検討すると良いでしょう。&nbsp;</p><h3 id="ha66684d9ef">劣化対策</h3><p>劣化対策はマンションによって異なります。何の劣化対策も講じていない物件は、長く住み続けることが難しいでしょう。<br>&nbsp;<br>具体的な劣化対策を実施しているマンションを選ぶのも良いですが、おすすめなのは劣化対策等級が付いている物件を選ぶことです。<br>&nbsp;<br>劣化対策等級とは、住宅性能表示制度による建物の評価項目の一つで、建物の性能を維持するための対策の程度を3等級で評価したものをいいます。<br>&nbsp;<br>等級1は、建築基準法で定められた対策が講じられているマンションのことで、等級2はおよそ50～60年、2世代に渡って耐久性がある物件のことを指します。さらに、等級3は、およそ75～90年、3世代の耐久性を持つマンションのことです。<br>&nbsp;<br>長く住むことを前提にマンション購入を進めているのであれば、等級2～3の物件を選ぶことをおすすめします。<br><br>築年が古くても人気のあるマンションには、ヴィンテージマンションと呼ばれるものもあります。<br>気になる方はこちらの記事も確認してみてください。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h82b7edfe58">Q1. マンションに寿命はありますか？</h3><blockquote>国土交通省の調査によれば、鉄筋コンクリート造（RC構造）のマンションの平均寿命は68年、最長寿命は120年と発表されています。</blockquote><h3 id="ha51ef22535">Q2. マンションの寿命で重要な要素は何ですか？</h3><blockquote>管理状況です。大規模修繕を定期的に実施している、日常的にきちんと清掃されていることなどが寿命に影響してきます。</blockquote><h3 id="hb794f23eaf">Q3. 耐用年数=寿命ですか？</h3><blockquote>耐用年数と寿命は別物です。耐用年数とは、法律で定められた対象となる資産を使える期間です。</blockquote><h3 id="h043fb4d963">Q4. 耐用年数が過ぎたら、もう住めませんか？</h3><blockquote>税務上の資産価値はなくなりますが、建物の状態によってはそのまま住み続けられます。&nbsp;</blockquote><h3 id="h8783b90009">Q5. 築年が古い物件を購入する時は何に注意すれば良いですか？</h3><blockquote>長期修繕計画、修繕履歴、権利に関する問題を特に注意して確認しましょう。</blockquote><h3 id="h4d85d13258">Q6. 良いマンションかを見極めるポイントはありますか？</h3><blockquote>管理状況、立地条件見ることで、ある程度良いマンションか判断することができます。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>マンションには法定耐用年数が定められているものの、手入れ次第で何十年も住み続けられます。今回紹介した長く住めるマンションを見極める方法を参考に、最適な物件を見つけてみてください。<br></p>

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