<p>新しい住まいを探していると、好立地に位置しているにもかかわらず比較的安い物件に出会う機会があります。そのほとんどは、オーナーチェンジ物件と呼ばれる投資用物件です。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件に自分で住めれば、住まいと一定の収入を確保でき一石二鳥と考える方も多いでしょう。とはいえ、オーナーチェンジ物件は、自分が住むことを前提に購入できるのでしょうか。<br>&nbsp;<br>本記事では、オーナーチェンジ物件に自分で住む条件やメリット、デメリットを解説します。</p>

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<h2 id="h69ecefe12f">オーナーチェンジ物件に自分は住める？</h2><p>結論からいうと、オーナーチェンジ物件に自分で住むことは可能です。自分が入居するのに条件や難しい手続きはありません。空室があれば、購入後すぐに入居できます。<br>&nbsp;<br>また、オーナーの変更を入居者に事前通知したり、あらかじめ承諾をもらったりする必要はありません。現在のオーナーから物件に関わるすべての権利、義務などを引き継ぎ、取引が終われば晴れて新しいオーナーになれます。</p><h3 id="h436e69abb0">入居者に退去を促すのは難しい</h3><p>物件が満室の場合は、すぐに入居できず、今住んでいる人が退去するまで待たなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>「自分がオーナーだから入居者に退去をお願いできるのでは？」と思う方も多いでしょう。しかし、オーナーだからといって、好き勝手に今住んでいる人を退去させることはできません。<br>&nbsp;<br>貸主と借主が結ぶ賃貸借契約には、契約更新できる「普通借家契約」と契約更新できない「定期借家契約」の2種類があります。<br>&nbsp;<br>一般的な賃貸物件であれば普通借家契約を結んでいる場合が多く、契約期間は2年更新が通常です。とはいえ、契約期間に決まりはないため、物件によっては1年、3年としているところもあります。<br>&nbsp;<br>こうしてみると「期間が満了すれば契約を打ち切れるのでは？」と思う方もいるでしょう。しかし、実際はオーナーの都合で契約を打ち切ることはほとんどできません。無理に退去を迫ると立退料を請求される恐れもあるため、十分注意しましょう。<br>&nbsp;<br>もし、満室の物件を購入するなら、自然退去を待つのが賢明です。どうしてもすぐに住みたいなら、入居者と交渉して立退料を支払い、強制的に退去してもらう方法しかありません。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件と居住用物件の大きな違いは、購入の目的です。オーナーチェンジ物件は投資を目的としているのに対し、居住用物件は住むことを目的としています。</p>

<p>投資用の不動産物件を購入することで、前貸主から購入者に変更となるオーナーチェンジ。<br>このオーナーチェンジは入居者がすでに存在することから、投資による利回りが予想しやすく、投資初心者に人気となっています。<br>&nbsp;<br>一方で、オーナーチェンジによる投資は、入居者との訴訟トラブルになるなど、やや問題が発生しやすい手法でもあります。<br>&nbsp;<br>ここでは、オーナーチェンジにおける問題点と、解決に向けて入居者を追い出す（＝退去させる）ことが可能なのか。また追い出す場合、どのような方法が考えられるのかを説明します。</p>

<h2 id="ha59a5a54f4">オーナーチェンジ物件が人気の理由&nbsp;</h2><p>投資用物件を購入する目的としては、税金対策を除けば利益確保が主になります。<br>誰もが、より高い利回りで運用したいと考えるでしょう。<br><br>オーナーチェンジ物件は、住宅ローンが使用できないことから、買い手が不動産会社や投資家等に限定されるため、空室物件よりも低い価格で取引される傾向にあります。そのため、同じ物件を購入するなら、オーナーチェンジ物の方が安く購入できる分、利回りも高くなる可能性があります。<br>&nbsp;<br>さらに、家賃収入はもちろんのこと、仲介業者に依頼して入居者を探すという手間を減らし、家賃収入が得られない「収入0の期間」が無いというメリットがあります。<br>&nbsp;<br>一方、前のオーナーが強引な手法で入居者を確保していたために、購入後に問題が発生するケースもあります。<br>&nbsp;<br>この『強引』について具体的には、本来なら審査に通ることのない低所得（または無収入）な世帯主に貸し出しをしていたり、賃料を相場より低くしていたり将来における設備投資の空約束など、そもそも無理としか思えない内容であるなど、決して正常といえない契約であることを指します。<br>&nbsp;<br>そのため、特に1棟規模のオーナーチェンジ物件は当たりはずれの大きいギャンブル物件とも言われており、ときには購入後に入居者を追い出す必要性が出てくる場合もあります。<br>投資用物件について、すでに入居者が存在するというのはメリットとデメリットの両方があるものです。</p>

<h3 id="h72e3acaa2f">入居者が存在するメリット&nbsp;</h3><p>前述のとおり、投資物件を購入後すぐに家賃収入を得ることができることは大きなメリットでしょう。<br>また不動産会社とのパイプがない場合は、入居者探しの依頼もままならないことがありますが、そうした対応も必要ありません。<br>&nbsp;<br>不動産に関する知識や業界へのパイプがなくとも、すぐ収益を得ることができることから、不動産投資の初心者にもおすすめです。</p><h3 id="hf7ab6bd146">入居者が存在するデメリット&nbsp;</h3><p>入居者がすでに存在することはメリットでもあり、デメリットでもあります。<br>&nbsp;<br>たとえば購入した物件における部屋の中の管理状況が不明なことは、大きな不安材料でしょう。<br>いまの入居者が退去したタイミングで室内を確認してみたら、想像以上にボロボロでリフォーム代が高額になることもあります。<br>&nbsp;<br>また、入居者自身がトラブルメーカーであったり、家賃を再三にわたり滞納しているなど、問題を抱えているかどうか、実情が分かりにくい点も考えられます。<br>&nbsp;<br>そもそも入居時の審査が、どのように行われたのか不明なため、購入者が考える審査基準と異なる可能性があります。<br>&nbsp;<br>それが、前の貸主との単純な考え方の不一致であれば許容することもできますが、そうでなければ、入居者がいること自体が問題となるかも知れません。</p><h2 id="h978e5015d9">入居者を追い出す（退去させる）ことは可能なのか&nbsp;</h2><p>民法および宅地建物取引業法といった法律にて、賃貸借契約において借主の立場は手厚く保護されています。<br>&nbsp;<br>そのため、気に入らないといった感情論や、常識的な範囲といった曖昧な理屈で入居者を追い出すことは、ほぼ不可能といえるでしょう。<br>&nbsp;<br>実際に入居者を追い出す（退去させる）ためには、賃貸借契約に基づいた対応と手順が必要となり、それは費用と時間が多く必要になるものと認識しておく必要があります。</p><h3 id="hf492c211ac">居住権について&nbsp;</h3><p>賃貸借契約における退去トラブルや立ち退きが発生した場合、よく耳にするのが入居者の居住権についてです。<br>&nbsp;<br>まず居住権という言葉は、あくまでも一つの概念を表すものであり、法律上に存在するものではありません。そのため『居住権により入居者は守られている』という主張は法的根拠のないものです。<br>&nbsp;<br>一方で、投資用物件における居住権の概念を定義するのであれば『賃貸借契約に基づいて入居者が居住する権利 』を指していると解釈できます。<br>つまり、結局は賃貸借契約の内容が重要となるわけであり、居住権そのものではないことがわかります。</p><h3 id="h942f93838f">賃貸借契約について&nbsp;</h3><p>一般的に、賃貸マンションやアパートを貸し出す場合は『普通借家契約』または『定期借家契約』の2種類が大半です。<br>&nbsp;<br>この2つの契約について、大きく分類すると普通借家契約は『定められた年数ごとに更新契約を行うことを前提としている』となり、ほとんどのマンションやアパートなどで結ばれている契約方法です。<br>&nbsp;<br>一方で、定期借家契約は『当初から5年、10年といった期間を定めており、期間が経過すると契約も満了となる』ものです。こちらは分譲マンションや戸建てなどマイホームを貸し出しする時に結ばれることが一般的です。<br>たとえば海外への長期出張などにより、決まった期間において家を空ける際に利用されています。<br>&nbsp;<br>入居者への退去を求める際に、そもそもの契約が定期借家契約の場合、その契約期間を経過すれば何の問題もなく退去させることができます。<br>&nbsp;<br>しかし、普通借家契約の場合は、貸主が一方的に更新をしないことにより契約を終了する ことはできません。<br>更新契約としながらも、貸主が更新を拒否するには後述する『正当事由』が必要となるからです。<br>&nbsp;<br>一般的な感覚からすると、更新契約という言葉から貸主が更新しない権利を持っていると感じるかも知れません。しかし借主保護の観点により法律上は認めていないのが現状です。</p>

<h2 id="h9897b0914c">&nbsp;入居者を追い出すメリット・デメリット</h2><p>やや難易度の高い「追い出し」ですが、ここでメリット・デメリットを整理しておきます。</p><h3 id="h1863d239a0">入居者を追い出すメリット</h3><h4 id="hc6578fea0e">利回りが改善する</h4><p>現在低い賃料で貸し出してしまっている場合、追い出しをして新たな入居者に貸すことで利回りが改善する可能性があります。<br>同時に、オーナーチェンジ物件としての資産価値も上がる可能性があります。<br><br>逆に、現在高い賃料で契約できている場合は、逆も然り、と言うことになりますので注意が必要です。</p><h4 id="h2670c5f97d">トラブルが解消する</h4><p>賃料支払いや、近隣住民とのトラブルを抱えている場合は、追い出しを行うことでトラブル解消が見込めます。</p><h3 id="hba2380b921">入居者を追い出すデメリット</h3><h4 id="hf3cbd93e2e">手間がかかる</h4><p>すでに解説しましたが、追い出しは簡単には実施できません。<br>契約などを確認や、書面を送付などに加え、長期化した場合には時間的にもかなりの手間がかかります。</p><h4 id="h6325c8316a">トラブルの泥沼化</h4><p>交渉がスムーズに進んだ場合は良いですが、全てがうまくいくわけではありません。<br>訴訟への発展や、逆恨み・嫌がらせなどを受けてしまう可能性もあるため、慎重な判断が必要です。</p><h2 id="h4a1347f1e5">入居者を追い出す（退去させる）手順について&nbsp;</h2><p>実際にオーナーチェンジにより入居者を退去させる場合、以下の手順を取っていくことが必要です。</p><ul><li>賃貸借契約における契約不履行となる事由が発生していないかを確認する</li><li>定期借家契約への切り替えができないか検討する</li><li>正当事由により更新を拒否する</li></ul><p>これらの手続きについて順に説明していきます。</p>

<h3 id="h9a1a1ee07f">契約不履行となる事由&nbsp;</h3><p>契約不履行とは賃貸借契約に記載されている内容に対して、借主が違反する行為を行っていることを指します。<br>&nbsp;<br>ここ数年、賃貸借契約書面に公序良俗に反する行為や反社会勢力の排除といった項目について、ほとんど記載されるようになりました。<br>こうした項目に対して違反している場合は、速やかに退去を求めることが可能です。<br>&nbsp;<br>しかし家賃の支払いが遅れている場合は少し注意が必要です。<br>たとえ契約書面上に「1ヶ月または1回でも家賃の支払いが遅れた場合は退去を命ずることができる」と記載されていたとしても、その効果は認められない可能性があります。<br>&nbsp;<br>これは借主となる入居者保護の観点によるもので、たとえば月末に支払う予定だったが病気になってしまった、事故に遭って入院していたなど、不可抗力により遅延となった場合でも退去させられることを防ぐためです。<br>最近であれば、コロナウイルスにより外出不可になった場合など、銀行に行って振り込まないと退去というのは、少し横暴と考えるのが一般的でしょう。<br>他にも金融機関のシステムダウンによる振込不可なども同様です。<br>&nbsp;<br>過去の判例から考えると、家賃の支払い遅延は3ヶ月程度。<br>そして、その間に貸主が督促をしていることが必要条件となります。<br>&nbsp;<br>こうした条件を満たすなど、契約上の違反行為があれば、それを正当事由として退去を求めることが可能となります。</p><h3 id="h57876e1a4d">定期借家契約の切り替え&nbsp;</h3><p>そもそもの契約自体を普通借家契約から定期借家契約に切り替えることによって、退去までの期限を定めるという方法が考えられます。<br>ただ契約を切り替えるだけでは、入居者が不利益を被るため、この方法については入居者に対するメリットを考える必要があります。<br>&nbsp;<br>たとえば「2年間の定期借家契約に切り替える」その代わりとして「その2年間の賃料は半額とする」などです。<br>&nbsp;<br>入居者を追い出したいと考えるようなトラブルメーカーの場合、この交渉はあまりうまくいくことはないと考えるべきです。<br>それでも先程の2年間の例であれば、もし入居者が当初から2年程度で退去しようと考えて いた場合、渡りに船とばかりに承諾するかも知れません。<br>&nbsp;<br>その場合は損をしたと思うかもしれませんが、トラブルの原因を解決できる退去期日を明確にすることは大きな利点です。</p><h3 id="h4674c27a6b">正当な事由について&nbsp;</h3><p>更新契約を拒絶する正当な事由とはどのようなものがあるのか。<br>判例から紐解くと以下の内容を総合的に判断することになります。</p><ul><li>建物の利用に対する必要性</li><li>賃貸借契約に対する履行・整合性</li><li>利用状況について</li><li>建物自体の状況について</li><li>金銭等の提供</li></ul><p>これらを1つずつ簡単に解説します。</p><h4 id="h4f049f3405">建物の利用に対する必要性&nbsp;</h4><p>貸主が、その建物を利用する必要性があるかどうかは、正当事由として大きな影響を与えます。<br>&nbsp;<br>たとえば対象となる物件がバリアフリーであり、同様の状況にするのに数百万を要する場合。<br>貸主が事故に遭遇し、その物件が必要となった一方で、借主が他に自宅を所有し健康であれば、どちらがその物件の必要性が高いかが問われます。</p><h4 id="hb7cd365e84">賃貸借契約に対する履行・整合性&nbsp;</h4><p>賃料の支払いが行われているか、その金額が正当かどうか。<br>また金額が不相応に低い場合、改定の状況はどうかなどが問われます。<br>&nbsp;<br>ここには賃貸借契約が結ばれてからの期間なども加味されますが、影響は薄いといえるでしょう。</p><h4 id="h4859cd8ae1">利用状況について&nbsp;</h4><p>トラブルなど他の入居者および貸主に対して、被害をあたえていないか。<br>また出張などにより部屋を空けている（＝利用していない）期間はどうなのか。<br>&nbsp;<br>など利用状況が契約や法律を遵守しているか、また実際に利用しているかどうかを問います。</p><h4 id="hdcd821a3bd">建物自体の状況について&nbsp;</h4><p>こちらは建物そのものの状況であり、たとえば地震や火事などの災害による損害状況、アスベストの発生など大型修繕の必要性についてが焦点となります。<br>&nbsp;<br>ここでは違法建築による取り壊しなども含まれます。</p><h4 id="h8213b71d3d">金銭等の提供&nbsp;</h4><p>ここまでの項目を勘案し、正当な事由を充足するかを判断するのですが、ほとんどの場合において不足するでしょう。<br>その不足を補う方法が金銭等の提供です。<br>&nbsp;<br>もっとも多く行われるのが立ち退き料とされる金銭提供であり、敷金の全額返金および引っ越し費用などを貸主が負担する方法です。<br>&nbsp;<br>地域により異なりますが、相場としては40〜80万円程度とみられています。<br>&nbsp;<br>この他に別の物件を提供する方法もありますが、今回の趣旨には少しそぐわないかも知れません。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hfa4f2a4a32">Q1. 一棟のオーナーチェンジを購入するときに気を付けることはありますか？</h3><blockquote>強引な手法で集めた入居者でないか、設備の状態はどうか、入居者とトラブルを抱えていないかなど、利回り以外の部分もよく確認することが大切です。</blockquote><h3 id="h6d9f620d79">Q2. 賃貸借契約には種類がありますか？</h3><blockquote>賃貸借契約には、「普通借家契約」「定期借家契約」の2種類があります。</blockquote><h3 id="hfb4612b951">Q3. 入居者を追い出すことは簡単にできますか？</h3><blockquote>入居者を追い出す難易度は高いです。交渉によって進めるか、家賃滞納などの正当事由をもとに、手順を踏んで対応する必要があります。</blockquote><h3 id="hde2b2f01e4">Q4. 数年以内に退去してもらいたい場合、有効な手段はありますか？</h3><blockquote>普通借家契約の場合、交渉によって定期借家契約に切り替えてもらうという手段があります。</blockquote><h3 id="h36a93fbcee">Q5. 正当事由にはどんなものがありますか？</h3><blockquote>賃料の滞納、他の入居者へ被害を与えている、災害による建物の損壊などがあります。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジには家賃収入の確保という利点がある一方で、問題のある入居者を退去させることは、多くの手間と金銭を要します。<br>そのため、投資物件を購入する際には、可能な限り現在の入居状況や帳簿などを確認するようにしましょう。</p>

オーナーチェンジ物件を購入したあと、入居者に問題があることがわかった場合、追い出すことはできるのでしょうか。この記事では、入居者に退去を依頼できる場合や、方法について解説をします。

入居者を追い出すことはできる？オーナーチェンジの「退去」を解説

<h2 id="h4a30028950">オーナーチェンジ物件と居住物件の違い</h2><p>ここで、オーナーチェンジ物件と居住用物件の違いを押さえましょう。それぞれの違いは、次の通りです。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/cce9e59283b641d5936d388cc63a1388/%E3%82%AA%E3%83%BC%E3%83%8A%E3%83%BC%E3%83%81%E3%82%A7%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%82%99%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%A8%E5%B1%85%E4%BD%8F%E7%94%A8%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84-min.png?w=2708&amp;h=1237" alt="オーナーチェンジ物件  居住用物件  ・投資目的  ・一棟まるごと購入が多い  ・すぐに入居しにくい  ・居住目的  ・一部屋購入、賃貸が一般的  ・すぐに入居できる"><br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件と居住用物件の大きな違いは、購入の目的です。オーナーチェンジ物件は投資を目的としているのに対し、居住用物件は住むことを目的としています。</p><h2 id="h68c52856d3">オーナーチェンジ物件に住むメリット</h2><p>オーナーチェンジ物件の特徴が分かったところで、自分が住むメリットをみていきましょう。主なメリットは、次の3つです。<br></p><ul><li>家賃収入を得られる</li><li>居住用物件より価格が安い</li><li>自分で物件管理できる</li></ul><p><br>以下で、一つずつ説明します。</p><h3 id="h81c34bab53">家賃収入を得られる</h3><p>オーナーチェンジ物件に自分で住む大きなメリットは、家賃収入を得られる点です。たとえば、空室が少なく利回りの良い物件のオーナーになった場合、特別何もしなくてもコンスタントに収入を得られます。<br>&nbsp;<br>また、今住んでいる人が退去するまで、新たな入居者を募集するための広告費や室内のリフォーム費用も発生しません。築年数が新しい物件なら、購入後すぐに修繕費用がかかる心配もないでしょう。<br>&nbsp;<br>自分が住みながら収入を得られる点は、オーナーチェンジ物件ならではの魅力といえます</p><h3 id="h61ca413d5b">居住用物件より価格が安い</h3><p>オーナーチェンジ物件は、居住用物件より安価で売り出される場合がほとんどです。その理由に、次の2つが挙げられます。<br>&nbsp;</p><ul><li>自分で使うときに制限を受けるから</li><li>居住物件と査定方法が異なるから</li></ul><p>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件は、借主側の権利があるため自分で住みたいと思っても気軽に住めるものではありません。購入後、いつ使えるか分からず自分で使うときに制限を受けるといった理由から安くなるといわれています。<br>&nbsp;<br>また、一般的な居住用物件と査定方法が異なる点も安く売り出される理由の一つです。居住用物件は取引事例比較法を用いて査定するのに対し、オーナーチェンジ物件は収益還元法を使って査定額を算出します。<br>&nbsp;<br>収益還元法とは、物件の収益力に基づいて不動産価格を割り出す方法です。取引事例比較法と収益還元法では、同じ間取りの物件でも価格に差が出ます。</p><h3 id="hd24aa16178">自分で物件管理できる</h3><p>自分で物件管理できる点も、オーナーチェンジ物件に住むメリットの一つです。たとえば、賃貸物件を借りた場合、借主の都合で勝手に設備を変えたり、リフォームしたりすることはできません。<br>&nbsp;<br>一方、オーナーチェンジ物件は自分がオーナーのため、物件に関して気になることがあればすぐに対応できます。</p>

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<h2 id="h243cc562ca">オーナーチェンジ物件に住むにはデメリットもある</h2><p>最後に、オーナーチェンジ物件に自分で住むデメリットをみていきましょう。一見、メリットが多く感じますが、いくつかデメリットもあります。主なデメリットは、次のとおりです。<br></p><ul><li>住宅ローンを組めない</li><li>内覧できない場合が多い</li><li>購入前に入居者の情報を得にくい</li></ul><p>&nbsp;<br>それぞれ詳しくみていきましょう。</p><h3 id="h2ba94673f6">住宅ローンを組めない</h3><p>投資目的であるオーナーチェンジ物件は、たとえ自分が住む場合でも住宅ローンを組めません。もし、ローンを組んで購入するなら不動産投資用のローンを組む必要があります。<br>&nbsp;<br>不動産投資用のローンは、住宅ローンより金利が高く設定されている点が難点です。日常生活に必要な自宅を購入するための住宅ローンは、経済的負担が軽くなるよう配慮されています。<br>&nbsp;<br>しかし、不動産投資用のローンは、必ずしも日常生活で必要なものではないため、金利も高く設定されています。金利が高い分返済額が高くなり、将来的にローンの返済で悩むかもしれません。<br>&nbsp;<br>自分で住む目的であってもオーナーチェンジ物件である以上、住宅ローンを適用できない点は、デメリットといえるでしょう。</p>

<p>不動産投資をするときには収益物件を購入しますが、収益物件を購入するときには全額現金で購入する必要はありません。<br>金融機関の多くが不動産投資ローンという金融商品を提供しており、ローンを組んで収益不動産を購入することができます。<br>&nbsp;<br>この不動産投資ローンは、住宅ローンやフリーローンなどとは違い不動産投資用のローンです。<br>そのため、住宅ローンとは借入可能金額や金利などが異なります。<br>本記事では、不動産投資ローンについて徹底的に解説していきます。</p>

<h2 id="h841e230228">不動産投資ローンとは</h2><p>不動産投資ローンとは、不動産投資で収益物件を購入するための目的に利用ができるローンです。<br>不動産投資ローンはアパートローンと呼ばれることもあります。<br>不動産投資のためのローンなので、住宅ローンとは審査基準や借入可能金額、金利など多くの違いがあります。</p><h2 id="hdfaa8e0076">住宅ローンとの違い</h2><p>不動産投資ローンは住宅ローンと借り入れする目的が違うため、内容が大きく異なります。<br>不動産投資ローンと住宅ローンの違いを表にまとめました。<br>&nbsp;<br>この違いを解説していきます。<br>&nbsp;<br>まず、審査についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：物件の担保価値だけではなく投資計画の収益性も審査される</li><li>住宅ローン：個人に返済能力があるかを審査される</li></ul><p>このような違いがあります。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンは投資計画の内容が良ければローンが通りやすく、個人の返済能力よりも投資計画内容を重視されます。<br>一方、住宅ローンは、個人の返済能力に重点を置いて審査されます。<br>また、建物の不動産的価値の面でも不動産投資ローンは重視しますが、住宅ローンの審査では不動産投資ローンほど重視はしません。<br>&nbsp;<br>次に、金利についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：住宅ローンより金利が高い傾向にある</li><li>住宅ローン：不動産投資ローンより金利が低い傾向にある</li></ul><p>この金利の差は、ローンの使用目的の差の影響を受けています。<br>不動産投資ローンは、投資計画次第ではローン返済不能になりやすいですが、住宅ローンは借り入れている本人に何かない限りローン返済不能になりにくいという特性があります。<br>そのため、返済不能になったときのリスクを考え、不動産投資ローンは住宅ローンより金利を高く設定しています。<br>&nbsp;<br>借入期間も不動産投資ローンと住宅ローンでは内容が異なります。</p><ul><li>不動産投資ローン：原則、最長35年、建物の耐用年数によって借入期間が前後する</li><li>住宅ローン：原則、最長35年、建物の築年数によって借入期間が前後する</li></ul><p>どちらも借入期間の最長は同じですが、建物の耐用年数を見るのか、築年数を見るのかに違いがあります。<br>不動産投資ローンは建物価値を重視する傾向が強く、資産価値を厳しく見る耐用年数を採用しています。<br>耐用年数とは、税法上で定められた建物価値がどのくらいの期間で無くなるのかを定めた年数です。<br>例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。<br>&nbsp;<br>一方、住宅ローンでは築年数を見るため耐用年数を超えている不動産でもローンを組むことができます。<br>&nbsp;<br>最後は借入限度額についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：借入限度額は多い</li><li>住宅ローン：借入限度額は少ない</li></ul><p>不動産投資ローンは借入限度額上限が高く、年収の10倍〜20倍くらいのローンを借り入れることができます。<br>一方、住宅ローンは借入限度額が低く、年収の6倍〜8倍くらいのローンしか借り入れできません。</p>

<h2 id="hf7c1d7e9e7">不動産投資ローンの借入可能額を決める要素</h2><p>不動産投資ローンの借入限度額は、さまざまな項目の審査を経て決定されます。<br>この審査に影響する項目がどのようなものなのかを解説していきます。</p><h3 id="h98c68b0212">物件の収益性</h3><p>借入限度額を決める要素の1つとして物件の収益性があります。<br>不動産投資ローンを多く借りたとしても、収益性が高く、ローンをすぐに返済できる、ローン返済不能になりにくいという収益物件に対しては借り入れ限度額が高くなります。<br>また、投資計画自体がしっかりと練られており、空室率の算定や管理費用などの諸費用などを正確に盛り込んで事業の安定性が認められれば借入限度額が高くなりやすくなります。</p>

<h3 id="hc8633f1b28">融資を受ける人の勤務先や収入</h3><p>融資を受ける人の勤務先の規模や年収も借入限度額に影響します。<br>勤務先が大きいほど倒産やリストラなど、収入がなくなることが減ること、年収が高ければ収益物件の収益性が落ちてもローンを返済していくことができることがプラス材料になります。<br>そのため、勤務先が大企業だったり、年収が高かったりすると借入限度額が上がります。</p><h3 id="h1c672828d4">融資を受ける人の貯蓄の額</h3><p>融資を受ける人の貯蓄額も借入限度額に関係してきます。<br>前述した収入の安定性と同じ理由で、貯蓄額が多ければ多いほどローン返済不能になる確率が少なくなるためです。</p><h3 id="h8c80f42e44">融資を受ける人の与信</h3><p>融資を受けるには、ローンを借り入れる人の個人信用情報にキズが付いていないことが前提となります。<br>そのため、個人信用情報に傷がついている場合は借入限度額が大きく減らされるか、そもそもローン自体貸してくれない可能性もあります。<br>&nbsp;<br>なお、個人信用情報とは過去にローンなどを延滞、滞納したり、自己破産や債務整理などをしたりしたかという情報のことです。<br>この情報が登録されていることをブラックリストに登録されていると呼びます。</p>

<h2 id="h3e6bea91ca">不動産投資ローンの借入可能額を上げる方法</h2><p>不動産投資ローンの借入額を増やす方法がいくつかあるため、その方法を紹介していきます。</p><h3 id="h5123924365">勤務先を変える・年収を上げる</h3><p>不動産投資ローンの審査には年収が影響するため、転職をして年収を上げるという方法があります。<br>ただし、勤め先の勤続年数も審査される場合があるため、転職して何年経過したら不動産投資ローンを借り入れすることができるようになるのか、あらかじめ金融機関に確認をしておいたほうが良いでしょう。</p><h3 id="h307410987a">勤続年数を長くする</h3><p>前述した、転職して年収を上げることと逆の方法です。<br>同じ企業に勤め続け、勤続年数を増やすことで借入可能額を増やします。<br>勤続年数が長い方は転職をあまりしない傾向があり、安定して収入を得ることができる方だと金融機関から判断されます。</p><h3 id="hed2dcdcbd3">他の借入を返済する</h3><p>不動産投資ローンを借りる前に借りている他の借り入れは返済するようにします。<br>金融機関は、他の借り入れがあるとローン審査が厳しくなり、不動産投資ローンの借入限度額を大幅に減らしてくる可能性があります。<br>&nbsp;<br>金融機関は月々の返済金額が本当に返済できる金額か審査するため、他の借り入れを返済しつつ不動産投資ローンを返済できるのかと厳しい目で審査されることになってしまうからです。</p><h2 id="h0f83312cf4">不動産投資ローンの借入の流れ</h2><p>不動産投資ローンを借り入れる場合には、多くの手続きが必要になってきます。<br>不動産投資ローンを借りるときの流れは、次のような流れです。</p><ul><li>購入希望の収益物件の調査と投資計画などの資料を金融機関へ提出</li><li>不動産投資ローンの仮審査</li><li>収益物件の不動産売買契約締結</li><li>不動産投資ローンの本審査</li><li>金融機関と金銭消費貸借契約締結（金銭消費貸借契約とはローンを借りる契約のことです）</li><li>不動産投資ローンの実行と収益物件引渡し</li></ul><p>&nbsp;<br>この流れの中で重要なのは、1.の投資計画などの資料を提出するところです。<br>不動産投資ローンは投資計画の内容次第で借り入れができるかどうか変わってきます。<br>もし、借り入れする人の年収が低く、勤務先が小さい企業だとしても投資計画がしっかりと立案できており、収益性も高ければ審査に通過する可能性もあります。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hddf4175578">Q1. 不動産投資で住宅ローンは使えますか？</h3><blockquote>使用できません。不動産投資ローンを利用することになります。</blockquote><h3 id="hb5be0ec88c">Q2. 不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何ですか？</h3><blockquote>審査、金利、借入期間、限度額などの面で違いがあります。<br>簡単にいうと、住宅ローンより物件の収益性・耐用年数が重視され、金利が高く、借入限度額が高いです。</blockquote><h3 id="h846534d6ba">Q3. 物件の収益性を評価してもらうためのコツはありますか？</h3><blockquote>投資計画をしっかり立てることです。<br>空室リスクや管理費用などのランニングコストをしっかり盛り込んで作成しましょう。</blockquote><h3 id="h6e523f2ac4">Q4. 勤務先は融資を受けるときに影響しますか？</h3><blockquote>勤務先の規模や年収が借入限度額に影響することがあります。<br><span style="color:#333333">物件の収益性が落ちてもローンを返済できることがプラス材料になります。</span></blockquote><h3 id="h5c36f7ae10">Q5. 以前カードの支払いを滞納したことがあるのですが、審査に影響しますか？</h3><blockquote>過去にローンなどを延滞、滞納、自己破産や債務整理などをしている場合は融資自体をしてもらえない可能性があります。</blockquote><h3 id="h5f8b3a0355">Q6. 不動産投資ローンの借入可能額を上げる方法はありますか？</h3><blockquote>勤務先を変える・年収を上げる、勤続年数を長くする、他の借入を返済する、などの方法があります。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資ローンを借りる場合には、借り入れ限度額がどのくらいなのか確認する必要があります。<br>不動産投資ローンの借入限度額を決める要素は多くあり、投資計画の内容、借りる本人の年収や勤務先、他に借り入れがないか、個人の与信はしっかりしているかなどです。<br>もし、借入限度額を決める要素の中で借り入れ限度額が低くなりそうなことがあれば、不動産投資ローンを申し込む前に解消できる項目は解消しておきましょう。<br>&nbsp;<br>不動産投資をするときには不動産投資ローンを利用して、良質な収益物件を購入することが投資計画を安定させるコツです。</p>

不動産投資ローンと住宅ローンは、金利や審査基準、借入可能額などに違いがあります。この記事では、両者の違いや借入可能額を上げるための対策について解説しています。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？借入可能額を上げる方法も解説

<h3 id="h003b487d76">内覧できない場合が多い</h3><p>オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるため室内を内覧できない場合がほとんどです。そのため、外観から室内を想像して購入しなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>中には、入居者が内覧に応じてくれる場合もありますが、可能性は極めて低いでしょう。入居者からすると自宅を売るわけでもないのに、室内を見学されるのは不愉快です。内覧依頼しても断られてしまう場合が多いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、すべての権利、義務を引き継いだ状態では、今のオーナーである自分に修繕義務あります。物件購入後すぐに設備の故障が見つかっても、前のオーナーが修繕してくれることはありません。</p><h3 id="h29ef839d29">購入前に入居者の情報を得にくい</h3><p>物件購入前に、入居者の情報を得にくい点も、オーナーチェンジ物件のデメリットです。オーナーとして物件の管理のみするのと、実際に入居者になるのとでは感じ方は異なります。自分で住んでみないと分からないことも多々あるでしょう。<br>&nbsp;<br>たとえば、自分で住むことを目的に、空室のあるオーナーチェンジ物件を購入したとします。いざ入居してみると隣の部屋の騒音がひどかったり、下の階の住人がクレーマーだったりする可能性もあるでしょう。<br>&nbsp;<br>物件購入前に、オーナーに入居者の人柄を聞く方法もありますが、クレームや騒音の感じ方は人によって異なります。前のオーナーにとっては、気にならない程度のトラブルなら、特別問題ないと言われてしまうでしょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件は、投資目的の物件ですがオーナーが自分で住むことも可能です。とはいえ、すぐに入居できる保証はない点に注意しなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件に自分で住むときは、前もってメリット、デメリットを把握し、慎重に購入を進めるのをおすすめします。</p>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br><br><span style="background-color:#fff06c">WEBURUで売却するメリット</span><br>・夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）<br>・仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる<br>・交通費や、移動にかかる時間を節約できる<br>・電子契約では、印紙代がかからない<br><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>また、仲介だけではなく買取にも対応しております。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>オーナーチェンジ物件の売却を検討している方をはじめ、一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、お気軽にご相談ください。</p>

オーナーチェンジ_売却

オーナーチェンジ物件を購入するとき、自分で住みたい！と考える人もいるでしょう。実は、いくつかの条件をクリアしないと自分で住むことはできません。この記事では、その条件と理由について解説します。

オーナーチェンジ物件に自分で住みたい！住むための条件を解説

<p>オーナーチェンジ物件は、入居者を募集することなく家賃収入を見込めることから、不動産投資用の物件の中でも注目度が高いものになります。<br>&nbsp;<br>しかし、物件の特徴はなんとなく知っていても、敷金の取り扱いについて詳しく把握していない方も多いのではないでしょうか。<br>&nbsp;<br>本記事では、敷金の取り扱い方法を解説し、「新しくオーナーになった後の敷金はどうなるの？」「返還義務はだれが負うの？」といったさまざまな疑問を解決していきます。<br>&nbsp;<br>敷金は、問題になりやすい事項のため、きちんと知識を身につけておくことが大切です。今回紹介するポイントを押さえ、スムーズな取引を実現しましょう。</p>

<h2 id="hcfca3f48aa">オーナーチェンジ物件について</h2><p>まず、オーナーチェンジ物件の概要を簡単に押さえましょう。オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で売却に出す不動産取引方法で、その対象となる物件をオーナーチェンジ物件といいます。<br>&nbsp;<br>すでに入居者が決まっているため、物件購入後ただちに家賃収入を見込める点や入居率を確認してから購入できる点はメリットです。また、入居者を募集する手間や時間がかからないといった魅力もあります。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジは、オーナーのみが変わる取引形態です。物件を購入したからといって、前のオーナーと入居者間で交わされた賃貸借契約の内容を変えることは難しくなります。従前の契約内容が、新しいオーナーにそのまま引き継がれることが一般的です。</p>

<p>収益物件に不動産投資をしてみたいが、心配という方がいることでしょう。<br>不動産は専門性が高いと思われがちで、不動産投資は運用するのも大変だと思われがちなところがあります。<br>しかし、不動産投資はしっかりと計画を立て、計画通りに実行していけば一般の方でも運用することは可能です。<br>本記事では不動産投資を始めようと思っている方へ、オーナーチェンジで収益物件を購入し運用していくための基礎知識を紹介していきます。</p>

<h2 id="h6b74944d4f">収益物件とは</h2><p>収益物件とは、一定期間で所得を生み出してくれる不動産のことです。<br>収益物件はマンションやアパートだけでなく、さまざまな種類があります。<br>また、収益物件はオーナーチェンジという言葉とも深いつながりがあるため、収益物件についてとオーナーチェンジについて説明します。</p><h3 id="h90300bd0dd">収益物件</h3><p>収益物件とは一定期間で所得を生み出す不動産で、代表的な収益物件は一棟マンションやアパート、マンションの1室です。<br>しかし、一定期間に所得を生み出す不動産は数多くあり、太陽光発電やリートと呼ばれる証券化された不動産、他人が耕作している農地も収益物件です。</p><h3 id="h3f640de193">オーナーチェンジ</h3><p>オーナーチェンジとは、その言葉のとおり不動産のオーナー、つまり賃貸人をそのまま住まわせて、不動産の所有者だけを変えることです。<br>オーナーチェンジをおこなう不動産のことをオーナーチェンジ物件といい、収益物件を手に入れる方法として代表的な取得方法になります。</p><h2 id="he003976d53">オーナーチェンジ物件購入の魅力</h2><p>オーナーチェンジが収益物件を手に入れる代表的な取得方法になっているのには理由があります。<br>その理由とはオーナーチェンジ物件は、すでに運用されており運用実績や今後の実績を見通しやすいからです。<br>新築で事業をおこなう場合は、ゼロからのスタートとなり計画を綿密に立てないと計画と違う結果になりやすいというデメリットがあります。<br>また、新築での事業は多くの事業用資金が必要となるためリスクがかなり大きいという面もあります。<br>&nbsp;<br>しかし、オーナーチェンジ物件であれば投資費用を新規事業よりも抑えたうえで、運用計画を見通しやすいというリスクを排除することができるため、不動産投資初心者に向いている不動産投資方法なのです。</p><h2 id="h76477f45b0">オーナーチェンジ物件を購入して不動産投資を始める流れ</h2><p>オーナーチェンジ物件を購入して不動産投資をするためには、さまざまな計画や手続きを取る必要があります。<br>その計画や手続きなどの詳細な内容を解説していきます。</p><h3 id="he7ea27beb9">投資目標を決める</h3><p>オーナーチェンジ物件で不動産投資を始めるには、まず投資目標を決めることから始まります。<br>このくらいの投資金額で、このくらいの不労所得が欲しいな、というような簡単な目標から始めます。<br>この簡単な目標が投資として成り立っているかを精査し、徐々に具現化していけば良いのです。<br>投資金額に対して回収した金額が大きすぎれば回収金額の見直し、投資金額に対して回収する金額が少ないなら投資金額を抑えるなど調整を図っていきます。</p><h3 id="h3cb9baf3f7">不動産投資について情報収集をする</h3><p>不動産投資はさまざまなところから情報を収集できるため、知識を蓄えることは比較的容易な環境にあります。<br>不動産仲介会社に収益物件の情報を提供してもらうときに無料で物件資料の見方や不動産管理の方面からの視点を養ってもらうことができます。<br>また、不動産セミナーなどに参加し、収益物件に対して金銭的な注意点などの知識を蓄えることもできます。<br>その他にも、インターネットや書籍などでも不動産投資に対しての情報を収集することが可能です。<br>不動産投資の情報を集めるときには、収益物件の運用が上手くいかなかった事例などを聞き、その対策方法を事前に考えたり、専門家に相談したりして進めることが重要です。</p><h3 id="h19fdaf82bd">自己資金の金額を確認し、予算を決める</h3><p>収益物件購入のときに借りる事業用ローンは住宅ローンより金利が高く、ローンがあることにより収益を圧迫しやすくなります。<br>そのため、できる限り自己資金を多く利用して購入できる予算を組んでいきます。</p>

<h3 id="h070821fba3">エリアを決める</h3><p>収益物件購入に関してのエリア決めは重要な事項です。<br>収益物件に住んでいる人が出て行ってしまったときに、新たな入居者がすぐに決まる立地を選択しなければなりません。<br>空き家ができるような立地を選択してしまうと、運用実績がかなり低下してしまいます。<br>そのため、災害が起きやすいような立地、駅まで遠いというような不便な立地など、通常人が住むのを嫌がりそうな地域は外したほうが良いでしょう。</p><h3 id="h32577abc55">物件探し・不動産会社への相談</h3><p>エリアが決まったら物件探しを始めるために不動産会社へ相談をします。<br>不動産会社から学ぶというくらいのレベルから相談に入っても大丈夫です。<br>不動産投資初心者であれば、不動産会社からの情報は生きた情報になるため、物件を探してもらいつつ、収益物件について知っておかないといけないことも聞いておくと良いでしょう。</p><h3 id="h4c6394edef">物件の現地確認</h3><p>不動産会社から良い物件情報を提示されたら、実際に現地を確認します。<br>現地で確認すべきポイントはいくつかあります。<br>まず、不動産会社からもらった物件資料と現地に違いがないか確認します。<br>次に建物の外観に傷がないか、汚れているところはないかなどを確認し、駅や買い物施設への近さなども確認します。<br>自分が見に行った物件に住むとしたらどのようなことが気になるのかと、自分が住んだらと考えて現地を見ることが大切です。</p><h3 id="hdc4cb20686">賃貸借契約の内容や管理委託契約の内容を確認</h3><p>現地を見て問題がなければ、次に検討している賃貸借契約や管理委託契約の内容を精査します。<br>居住者との決め事である賃貸借契約や、管理会社との決め事である管理委託契約の内容で、収益物件の所有者に不利な事項はないか、賃貸人がすでに退去する予定になっていないかなど確認します。</p>

<h3 id="hb52a161208">買い付け申込書の提出</h3><p>物件の現地を確認し、書類の内容も確認し問題がなければ、収益物件を購入する意思表示を売主に示します。<br>この意思表示を示す方法は、買い付け申込書（不動産購入申込書）に記入し売主に提出します。<br>この意思表示を示すことによって、初めて売主に対して収益物件の値段交渉などをすることが可能になります。<br>そのため、まだ打ち合わせが続き、申し込みしたからといって必ず購入できるわけではありません。</p><h3 id="hdff6655f3d">ローンの審査申し込み</h3><p>売主に買い付け申込書を提出し、条件交渉が通ったらローン審査の申し込みをおこないます。<br>ローンを借りる金融機関は指定になっていることはあまりないため、不動産会社から紹介された金融機関でも、自分で調査した金融機関を利用しても構いません。</p>

<h3 id="hd35f371dd4">売買契約の締結</h3><p>ローン審査の申し込みをおこない、審査に通れば収益物件の売買契約に進むことができます。<br>不動産売買契約では、物件の説明である重要事項説明というものも同時におこなわれます。<br>重要事項説明と不動産売買契約で取り決めする内容は非常に大切なことのため、内容がわからないまま契約をしないようにしましょう。</p>

<h3 id="ha0d6883aac">ローンの本審査申し込み</h3><p>不動産売買契約が完了したら、次にローンの本審査に移ります。<br>売買契約前におこなったローン審査は仮審査で、仮審査を元に本審査をおこないます。<br>ローン本審査には多くの資料が必要になるため、あらかじめローンを借りるために用意しておかなければならない書類を金融機関に聞いておくと良いでしょう。</p><h3 id="hb38059c384">物件の引き渡し</h3><p>ローンの本審査に通過したら収益物件の引き渡しをおこないます。<br>引き渡しを受けたら収益不動産が自分の所有物になるため、運用はここから開始となります。</p>

<h2 id="h184aaa9ead">オーナーチェンジ物件を購入するときの注意点</h2><p>オーナーチェンジ物件を購入するときには注意しておくべきことがいくつかあります。<br>ここからは、オーナーチェンジ物件を購入するときに注意すべきことを解説していきます。</p><h3 id="he5c00e08a2">賃貸借契約の内容を確認する</h3><p>不動産投資をするにあたり、賃貸人との賃貸借契約事項の内容はかなり重要となります。<br>例えば、更新料がもらえるという契約であれば運用利回りは上がるでしょうし、退去時には敷金を全額返還するなどになっていた場合は利回りが下がってしまいます。<br>賃借人すべての賃貸借契約を確認し、自分に有利な事項、不利な事項を確認しなければなりません。</p>

<h3 id="h25317bb007">賃借人の属性や、トラブル履歴を確認する</h3><p>賃貸契約書ではわからない事項も確認する必要があります。<br>もし、賃借人の中に他人に迷惑をかける人物がいた場合、他の賃借人が退去してしまったり、新たな入居者が入りづらくなってしまったりします。<br>そのようなことを防止するため、賃借人の人柄やトラブル履歴などはしっかりと調査する必要があります。</p><h3 id="hf19b193f01">修繕履歴などを確認し、できる限り室内の状況を把握する</h3><p>不動産はメンテナンスをしないと汚れや建物寿命が短くなります。<br>汚れたり、老朽化したりした不動産は貸しづらくなるため、収益物件のどこを補修したことがあるのかなどはしっかりと確認しておきましょう。</p><h3 id="hb5051c0763">管理会社との管理委託契約の内容を確認する</h3><p>収益物件を管理している管理会社とどのような管理委託契約をしているのかも見ておく必要があります。<br>管理の仕事内容が少ないのにも関わらず、管理料などが高いという場合もあります。<br>管理会社を変更して運用利回りが上がったということも多くあるため、他の管理会社に任せたときとの比較をしておくことが大切です。</p><h3 id="h679b789621">出口戦略も意識して物件を選ぶ</h3><p>不動産投資は購入した不動産を売却するときまでを計画しなければなりません。<br>つまり、売却益がどのくらい出るのかも運用計画に入れておかなければならないということです。<br>売却までが運用のため月々の収益で利益が出なくても、売却のときに総合して利益が出ていれば、その不動産投資は成功です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h65de70f6f3">Q1. 収益不動産とは何ですか？</h3><blockquote>一定期間で所得を生み出してくれる不動産のことです。マンションやアパートの他、太陽光発電やリートと呼ばれる証券化された不動産、他人が耕作している農地も収益不動産です。</blockquote><h3 id="h20fa24dab4">Q2. オーナーチェンジ物件とは何ですか？</h3><blockquote>賃借人がいる状態で売買される物件のことです。</blockquote><h3 id="he878f42dd5">Q3. オーナーチェンジ物件を購入するメリットは何ですか？</h3><blockquote>（1）既に賃借人がいるため購入後すぐに収入が発生する（2）今後の運用見通しを立てやすいといったメリットがあります。</blockquote><h3 id="ha0f7ebddbc">Q4. オーナーチェンジ物件を購入して投資をするときの流れはどのようになりますか？</h3><blockquote>（1）投資目標を決める（2）不動産投資について情報収集をする（3）自己資金の金額を確認し予算を決める（4）エリアを決める（5）物件探し・不動産会社へ相談する（6）物件の現地確認をする（7）賃貸借契約の内容や管理委託契約の内容を確認する（8）買付申込書を提出する（9）ローン審査を申し込む（10）売買契約を締結する（11）ローン本審査を申し込む（12）物件の引き渡しを受ける、の流れで進みます。</blockquote><h3 id="h0beaadb65a">Q5. オーナーチェンジ物件は内見ができないことが多いですが、現地確認した方が良いですか？</h3><blockquote>マンションの管理状態や、近隣に嫌悪施設がないかを確認しておいた方が良いです。</blockquote><h3 id="h190ed026ce">Q6. 購入前に確認しておくべきことはありますか？</h3><blockquote>賃貸借契約の内容や、管理会社との契約内容を確認しておきましょう。<br>また、入居者とのトラブルがないか確認しておくことで購入後の運用がスムーズになります。</blockquote><h3 id="hce35890af3">Q7. 前オーナーから引き継いでおいた方が良いことはありますか？</h3><blockquote>修繕履歴とともに、修繕を依頼した業者についても聞いておくと良いでしょう。<br>何かトラブルがあったときに対応してもらえる可能性があり、自分で業者を探す手間を省くこともできます。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資は敷居が高いと思われがちですが、きちんとした準備と手順を踏んでいれば、通常の不動産売買と進め方はそこまで大きくありません。<br>ただし、投資計画だけはしっかりとおこなっておく必要があります。<br>計画が正確なものであれば、金銭的な部分での間違いは起きづらくなります。<br>もし運用計画を立てるのが心配ということであれば、専門家である不動産会社かファイナンシャルプランナーなどに相談すると良いでしょう。</p>

収益物件という言葉を知っていますか？この記事では、収益物件（オーナーチェンジ物件）を購入して不動産投資を始める方法・手順について解説をしています。

収益物件とは？オーナーチェンジでの不動産投資の始め方

<h2 id="hb73a304532">敷金とは？</h2><p>次に、敷金についてみていきましょう。敷金とは、賃貸物件を借りるとき、賃料や原状回復費用未払いなどに備えて、借主がオーナーに預けるお金のことです。<br>&nbsp;<br>あくまで、借主が家賃を滞納したときや故意に設備を壊してしまったときのみ利用できるお金のため、経年劣化が理由の設備交換や工事などには使えません。<br>&nbsp;<br>なお、特別な取り決めがなく、借主が物件に入居している期間に利用する場面がないなら、敷金は退去時に借主に返還されるのが通常です。</p><h3 id="ha8bb5a8442">敷金と礼金の違い</h3><p>賃貸物件を借りるとき、敷金のほかに礼金の支払いが発生する場合もあります。礼金とは、借主が部屋を貸してくれたお礼としてオーナーに支払うお金のことです。礼金は、謝礼のため敷金のように返還義務はありません。<br>&nbsp;<br>以下に、敷金と礼金の違いを簡単にまとめました。それぞれの違いを確認する際に、お役立てください。<br><br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7f174f4d6daa41b793d928f1380f493a/%E6%95%B7%E9%87%91%E3%81%A8%E7%A4%BC%E9%87%91%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84.png" alt=""></p><h2 id="h9bdb6cb0ee">オーナーチェンジ物件の敷金</h2><p>続いて、オーナーチェンジ物件の敷金の取り扱い方法を説明します。結論からいうと、オーナーチェンジの敷金は、物件の代金を支払い終わった段階で新しいオーナーに移動します。<br>&nbsp;<br>また、同時に敷金返還義務も引き継ぐため、新しいオーナーは入居者が退去するとき敷金を返す義務を負います。<br>&nbsp;<br>なお、オーナーチェンジ物件の敷金の取り扱いで注意すべき点は、家賃滞納者への対応です。物件購入後と前で、対応方法は異なるため事前に把握しておきましょう。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件購入後に家賃滞納者が現れた場合、新しいオーナーの裁量次第です。しかし、あらかじめ入居者とオーナー間で取り決めが行われていないと、問題が発生する恐れがあります。<br>&nbsp;<br>契約を締結する前に、賃貸借契約書に書かれている敷金に関する事項を念入りにチェックしましょう。<br>&nbsp;<br>物件購入前に家賃滞納者がいる場合、滞納分に敷金が使われている可能性があります。もし、敷金が使われていた場合、新しいオーナーは前のオーナーが預かった総額より少ない金額で引き継がなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>今後の家賃滞納分や原状回復費に充てるためのお金が減っていることは、新しいオーナーにとって好ましい状態ではありません。<br>&nbsp;<br>新しいオーナーが不利な状態で敷金を移動しないためにも、前のオーナーが使った敷金分を負担し本来の金額に戻してから引き継ぎます。<br>&nbsp;<br>とはいえ、中には支払いを負担したくないために、何も伝えずに取引を進めるオーナーもいるでしょう。物件購入後の問題を避けるためにも、売買契約を結ぶ前に滞納者の有無や敷金の利用状況に関して尋ねるのをおすすめします。</p>

<h2 id="h11e285c1fa">敷金承継は入居者に通知する？</h2><p>オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件の引き渡しが終わった段階で入居者に通知書を発行し、オーナーが変わった旨を伝えるのが一般的です。<br>&nbsp;<br>多くの場合通知書には、家賃の振込先が変わったことや、敷金が引き継がれたことなどを記します。<br>&nbsp;<br>通知書の発行は法律上の義務ではありませんが、発行することで入居者との関係を築きやすくなります。円滑に賃貸経営するためにも、必ず発行しましょう。</p>

<p>オーナーチェンジ物件購入後、入居者への対応はどうすべきなのでしょうか。オーナーが変わったことを一部屋ずつ回って伝えるべきなのか、特別通知せずにそのまま過ごすのか悩みますよね。<br>&nbsp;<br>結論からいうと、オーナーチェンジした旨は必ず手紙で入居者に通知すべきです。とはいえ、通知書の発行は、いつだれがすべきか分からない方も多いのではないでしょうか。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・賃貸人変更通知書を出すべき理由が分かる<br>・賃貸人変更通知書の記載内容が分かる<br>・物件購入からの基本的な流れが分かる</blockquote>

<h2 id="h76cf2dfe30">オーナーチェンジに通知は必要？</h2><p>オーナーチェンジの通知は、法律で義務付けられている事項ではありません。入居者に通知するかどうかは、オーナー側の自由です。<br>&nbsp;<br>しかし、もしオーナーが変わった旨を入居者が知らないと、以下のようなトラブルが発生する可能性があります。<br><br>・前のオーナーや管理会社宛てに誤って家賃を振り込んでしまう<br>・緊急時に連絡がつかない<br><br>もし、通知しなかったことが原因でトラブルが発生して、解決まで長引いてしまった場合、無駄な費用や時間がかかってしまうことになります。お互いのためにもしっかり通知をすることが必要です。<br></p><h2 id="hd3f9d50112">オーナーチェンジを通知するタイミング</h2><p>次に、オーナーチェンジ物件購入後から入居者に通知書を発行するまでの流れをみていきましょう。主な流れは、以下のとおりです。</p><ol><li>売買契約締結</li><li>管理会社解約手続き</li><li>決済・引き渡し</li><li>賃貸人変更通知書発行</li></ol><p>賃貸人変更通知書は、売買契約締結後に通知書は、前のオーナーと新しいオーナーの連名で作成し、物件の引き渡しが終わったタイミングで入居者に発行します。<br>&nbsp;<br>通知書の作成や発行は、管理会社で行う場合がほとんどです。管理会社を通していない物件を除いて、オーナーチェンジ物件の売主と買主が自ら書類を作成することはありません。<br>&nbsp;<br>また、オーナーチェンジ物件の売買取引では、前のオーナーが利用していた管理会社を引き継がず新しい管理会社と契約する場合も多くなります。<br>&nbsp;<br>新しい管理会社と契約するなら、オーナーチェンジした旨を入居者に伝えるのは新しい管理会社です。前のオーナーが利用していた管理会社の解約手続きを進めるとともに、新しい管理会社との連携を怠らないよう努めましょう。</p>

<h2 id="h238235bce2">賃貸人変更通知書の記載事項</h2><p>入居者への通知内容は、単にオーナーが変わった旨を伝えれば良いわけではありません。通知の手紙には、次の内容を必ず記載しましょう。</p><blockquote><strong>賃貸人変更通知書の記載事項</strong><br>・いつ時点で物件の所有者が変わったのか<br>・以前の賃貸借契約は、同じ条件で新しいオーナーに引き継がれること<br>・家賃の振込先が変更されたこと<br>・敷金返還義務は、新しいオーナーに引き継がれたこと<br>・新しいオーナーまたは管理会社の連絡先</blockquote><p>賃貸人変更通知の内容で特に重要となるのは、「<span style="background-color:#fff8b6">新しい家賃の振込先</span>」と「<span style="background-color:#fff8b6">敷金の返還義務</span>」です。<br>具体的な内容が明記されていないと、入居者の混乱を招いてしまう恐れもあります。<br>&nbsp;<br>振込先変更の旨は、新しい振込先の銀行名と支店名、名義人、口座番号などの詳細を記載します。<br>さらに、いつから振込先が変わるのか具体的な日程を記すのも忘れないようにしましょう。<br>&nbsp;<br>また、入居者にとってオーナーチェンジを実施すると、敷金返還義務がどうなるのかも大切なポイントです。<br>前のオーナーに預けた敷金は戻ってくるのか、不安を感じる入居者は多いでしょう。<br>&nbsp;<br>そこで、入居者の不安を払拭するために、敷金返還義務を前のオーナーから引き継いだ旨をきちんと明記しましょう。</p>

<h2 id="hc3d8984d4e">賃貸人変更通知書の例文</h2><p>この章では、入居者に発行する賃貸人変更通知書の例文を紹介します。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件の売主と買主は、通知書の作成に携わる機会はほとんどありません。<br>しかし、売買取引を進めるうえで、通知書にどのような内容が書かれているか知っておくと勉強になるため、チェックしておくと良いでしょう。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/ab8e092416bc44dbb1681bd6cdedfc85/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E4%BA%BA%E5%A4%89%E6%9B%B4%E9%80%9A%E7%9F%A5%E6%9B%B8%20-%20Google%20%E3%83%88%E3%82%99%E3%82%AD%E3%83%A5%E3%83%A1%E3%83%B3%E3%83%88.jpg" alt=""></p><blockquote><strong>基本的な記載項目</strong><br>・旧賃貸人の住所、氏名<br>・新賃貸人の住所、氏名<br>・挨拶文&nbsp;<br>・賃貸借契約の地位継承について<br>・敷金の継承<br>・賃料等の支払い<br>・賃料等の振込先<br>・問い合わせ先</blockquote>

<h2 id="hdad0485503">賃貸人変更通知発行後に新しいオーナーがすべきこと</h2><p>最後に、賃貸人変更通知発行後に新しいオーナーがすべきことを紹介します。事前に以下のポイントを押さえ、円滑に賃貸経営を始めましょう。</p><h3 id="h40b7a0e50e">一部屋ずつ挨拶回りに行く</h3><p>住戸数がそこまで多くなく、管理会社も入らず、自分で管理する物件なら、新しいオーナー自ら一部屋ずつ挨拶回りに行くと良いでしょう。入居者と直接交流を図ることで、どのような人が暮らしているのか見極めやすくなります。<br>&nbsp;<br>とはいえ、挨拶回りに行くなら日時に十分注意しなくてはなりません。たとえば、平日の朝や夜、土日祝日の朝から昼間はなるべく避けるべきです。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジは、家賃の振込先が変わったり、管理会社が変わったりして入居者の立場から考えると面倒なことでもあります。そのうえ、新しいオーナーに忙しい時間帯やゆっくりしたい時間帯に挨拶に来られたら、ストレスに感じてしまうでしょう。<br>&nbsp;<br>物件購入後、挨拶回りに行くことを決めているなら、前のオーナーに何号室にどのようなライフスタイルの人が暮らしているか聞くのがおすすめです。おおまかな生活リズムを把握するだけでも、挨拶に行く時間を計算しやすくなります。</p><h3 id="h7e5b104cb7">管理会社との協力体制を築く</h3><p>賃貸経営を進めるうえで、管理会社との協力体制を築くことは必要不可欠です。前のオーナーが利用していた管理会社を引き継ぐ場合も、新しい管理会社と契約する場合も管理会社との関係性は密に築いていきましょう。</p>

<p>協力体制を築く方法として、オーナーチェンジ物件購入後に疑問に思う点があればどのような些細なことでも質問するのをおすすめします。<br>&nbsp;<br>たとえば、管理業務の範囲や空室対策、管理委託契約の解消などについて尋ねると良いでしょう。プロの目線からアドバイスをもらうことで、利回りアップを期待できます。<br>&nbsp;<br>管理会社との協力体制を築くうえで大切なのは、管理をお願いしている立場であることを忘れないことです。「料金を支払っているから当たり前」と思って横柄な態度をとってはいけません。入居者に接するときと同様に、丁寧な対応を心がけましょう。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件購入後、新しいオーナーは賃貸人が変わった旨を入居者に伝える義務はありません。とはいえ、通知しないとトラブルが発生する恐れがあるため、必ず手紙で入居者に通知しましょう。<br>&nbsp;<br>賃貸人変更通知書は、発行した後の対応も重要です。新しいオーナーのできる範囲で入居者一人ひとりとコミュニケーションをとり、円滑な関係を築きましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h144d087133">Q1. 賃貸人変更通知書は出すべきですか？</h3><blockquote>新しい振込先やトラブル時の連絡先を伝えるためにも、必ず出すようにしましょう。</blockquote><h3 id="hf37ae6213a">Q2. 賃貸人変更通知書を出さないとどんなトラブルが起こりますか？</h3><blockquote>以下のようなトラブルが起こる可能性があります。<br>・誤った宛先に賃料が振り込まれ、各所への確認や再手続きの依頼などの業務が発生する。<br>・賃借人が連絡を取りたくても、連絡先が分からない。<br>・更新などの手続きがスムーズにいかない。<br>・その結果、賃借人と揉めて責任を追及される。</blockquote><h3 id="hcf2d5d3ba5">Q3. 賃貸人変更通知書を発行するタイミングはいつですか？</h3><blockquote>引き渡しが終わったときです。</blockquote><h3 id="h686a4d49d0">Q4. 賃貸人変更通知書は誰が作成しますか？</h3><blockquote>管理会社と契約している場合は、管理会社が作成してくれることが多いです。<br>管理会社と契約していない場合は、新オーナーが作成します。</blockquote><h3 id="h35f68bb02e">Q5. 賃貸人変更通知書は誰が発送しますか？</h3><blockquote>管理会社と契約している場合は、管理会社が発送してくれることが多いです。<br>管理会社と契約していない場合は、新オーナーが発送します。</blockquote><h3 id="ha3275b2d66">Q6. 賃貸人変更通知書で重要な内容は何ですか？</h3><blockquote>賃貸人変更通知書で特に重要なのは、「新しい家賃の振込先」と「敷金の返還義務」の記載です。</blockquote><h3 id="h41960dfc92">Q7. 管理会社との関係性づくりで大切なことは何ですか？</h3><blockquote>丁寧な対応を心がけましょう。たまに、カスタマーハラスメントとも取れるような横暴な態度をとるオーナーもいらっしゃいますが、相手も人なのでお互いのために気持ちの良い対応をしましょう。</blockquote>

オーナーチェンジの際には、賃借人にその旨を通知しなければなりません。この記事では、通知はいつ、誰がするのかや、賃貸人変更通知書に記載すべき事項とその理由について解説をします。

賃借人への通知はいつ誰がすべき？賃貸人変更通知書の書式について解説

<h2 id="h27e4f5302f">オーナーチェンジ物件は敷金の取り扱いに注意！</h2><p>最後に、オーナーチェンジ物件の敷金に関する注意点を5つ紹介します。前もって気をつけるべき点を押さえ、トラブルを未然に防ぎましょう。</p><h3 id="ha33554522e">敷金の精算を忘れない</h3><p>1つ目は、敷金の精算を忘れないことです。物件の代金を支払うときに、必ず敷金も精算しましょう。<br>&nbsp;<br>敷金は、前のオーナーが自分で預かっている場合もあれば、管理会社がオーナーから保管を頼まれている場合もあります。<br>&nbsp;<br>もし、新しい管理会社と契約を結ぶなら、前の管理会社を解約する際に敷金を受け取ることを忘れないよう注意しましょう。<br>&nbsp;<br>また、精算の際は領収書を発行してもらいましょう。領収書があれば敷金を受領したかどうか明白になり、買主と売主間で敷金の受領を巡るトラブルを防げます。</p><h3 id="h87facf982a">賃貸借契約書をきちんと確認する</h3><p>2つ目は、賃貸借契約書をきちんと確認することです。オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件の概要だけでなく、オーナーと入居者が交わした賃貸借契約書の内容も非常に重要となります。<br>&nbsp;<br>確認するときは、敷金のみならず月々の家賃や契約期間など、細かい内容を隅々までチェックしましょう。</p><h3 id="h3692a87944">保証金や礼金の取り扱いも把握する</h3><p>3つ目は、保証金や礼金の取り扱いも把握することです。敷金という名称ではなく、「保証金」という呼び名で借主からお金を預かっている場合もあります。<br>&nbsp;<br>「保証金は退去時に借主に返還する」といった契約を結んでいるなら、引き継ぎを忘れないよう気をつけましょう。<br>&nbsp;<br>保証金と敷金の機能はほとんど同じですが、保証金には償却が付いている場合がほとんどです。保証金の償却は物件ごとによって異なるため、事前に償却内容を把握するのをおすすめします。<br>&nbsp;<br>また、礼金は入居者が部屋を借りるときにオーナーにお礼として支払うお金です。敷金や保証金のような担保ではないため、承継することはありません。</p><h3 id="hf2e7f18b4d">滞納している家賃の取り扱いを知っておく</h3><p>4つ目は、滞納している家賃の取り扱いを知っておくことです。物件に関する義務や権利は、取引終了後すべて新しいオーナーに承継されます。しかし、滞納している家賃は、新しいオーナーに引き継がれません。<br>&nbsp;<br>そのため、前のオーナーは物件を売却した後も家賃債務者に対し、滞納分の家賃を請求できる権利があります。前のオーナーに代わって新しいオーナーが滞納分の家賃を得ることはできないことを覚えておきましょう。</p><h3 id="h0c065a5ee8">管理会社と積極的にコミュニケーションをとる</h3><p>5つ目は、管理会社と積極的にコミュニケーションをとることです。オーナーチェンジでは、管理会社が変更となる場合が多く、新しい管理会社と入居者間でトラブルが起きやすくなります。<br>&nbsp;<br>管理会社側とオーナー側で、敷金や家賃の扱いに認識の差があるのは問題です。円滑に賃貸経営するためにも、管理会社と密にやり取りし協力体制を整えておくと良いでしょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オーナーチェンジ物件の敷金は、取り扱いに十分注意しなくてはなりません。特に、物件の関係者間で認識に差があると、後々トラブルになる可能性が高まります。<br>&nbsp;<br>前のオーナーと新しいオーナー、管理会社の三者間で必ず話し合いを設け、関係者全員の認識を統一しておきましょう。</p>

オーナーチェンジ物件で注意すべき事項の一つが、「敷金」です。事前に確認をしておかないと入居者退去の時になって思わぬトラブルに見舞われることもあります。この記事では、敷金についての注意事項を解説します。

オーナーチェンジ物件で敷金の取り扱いはどうなる？トラブルを防ぐための注意点を解説

<p>「マンションを売却したら、やっぱり確定申告って必要なのかな？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・確定申告とは何かが分かる<br>・マンション売却時の確定申告の流れが分かる<br>・確定申告で利用される特例が分かる</blockquote>

<h2 id="h3f836b2c8a">そもそも確定申告って何？</h2><p>確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間に発生したすべての所得と納めるべき納税額を明らかにする手続きです。<br>一般的に、2月16日から3月15日までが確定申告の申告期間となっています。<br><br>サラリーマンの場合、確定申告をしていない人が多いですが、給与収入が2,000万円を超えたときや、給与以外に収入が発生した際には確定申告が必要になります。</p><h2 id="h3959745f2d">マンション売却時の確定申告は必要？不要？</h2><p>結論として、マンションを売却したら確定申告が必要です。<br><br>マンションなどの不動産を売却した際の収入は譲渡所得に該当します。<br><br>譲渡所得はサラリーマンの給与所得とは異なり、会社では把握できない収入ですので、個人で確定申告を行う必要があります。<br><br>譲渡所得が発生しないマンション売却の場合、納税という意味では確定申告は不要です。<br><br>しかし、損失を利益と合算できる損益通算などの節税につながる場合もありますので、マンションを売却したら確定申告を行うと考えておくのが良いでしょう。</p><h3 id="hed44efa347">マンション売却時の確定申告で提出する書類</h3><p>マンションを売却した際に行う確定申告で必要な書類を確認していきましょう。<br>確定申告に必要な書類は、税務署から取得する書類と、売買契約時に取得する書類があります。</p><h3 id="hd4b115233d">税務署から取得する書類</h3><p><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/eeca70697a6e4c5b8388fc7067378b89/%E7%A8%8E%E5%8B%99%E7%BD%B2%E3%81%8B%E3%82%89%E5%8F%96%E5%BE%97%E3%81%99%E3%82%8B%E6%9B%B8%E9%A1%9E.png?w=2048&amp;h=380" alt="税務署から取得する書類としては、  ・確定申告の記入書類  ・譲渡所得の内訳書があります。"><br>税務署から取得する書類としては、</p><ul><li>確定申告の記入書類</li><li>譲渡所得の内訳書</li></ul><p>があります。<br><br>上記の書類は税務署にて紙で受け取ることもできますが、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。<br>税務署に行く用事がない場合、まずはインターネットから必要書類を確認、取得しておくほうが手間なく進められますね。<br>もちろん、不足書類があってはいけませんので、心配であれば一度税務署に向かって窓口で確認しておくのも良いでしょう。</p><h3 id="hb68911ba86">売買契約時に取得する書類</h3><blockquote><strong>売買契約時に取得する書類</strong><br>・売却時の売買契約書<br>・購入時の売買契約書<br>・売買に関わる諸費用の領収書（仲介手数料・印紙など）</blockquote><p>自分で用意する書類としては、ほとんどがマンションの売買契約の際に取得した書類になります。<br><br>大切なのは、売却時だけでなく、購入時の売買契約書も必要ということです。<br>なぜなら、購入時の金額やかかった諸経費を証明する書類がないと、経費の計上ができなくなり、売却価格がそのまま利益として扱われてしまうからです。<br><br>確定申告の時期までに、マンションの売買に関わる書類一式を用意しておくことが大切です。</p>

<p>マンションを売却するとき、税金を支払うことは知っていても、どれくらい金額がかかるのかいまひとつ把握できていない方も多いのではないでしょうか。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・マンション売却でかかる税金の種類が分かる<br>・ケーススタディで税金の計算方法が分かる<br>・節税に役立つ3つの控除が分かる</blockquote>

<h2 id="h53001e6a5b">マンション売却でかかる税金の種類</h2><p>マンション売却でかかる税金には、「売却益がでたときにかかる税金」と「一律でかかる税金」の2種類があります。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/0eafad2d4bc640f79b91c63958911807/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%A6%E3%82%99%E3%81%8B%E3%81%8B%E3%82%8B%E7%A8%8E%E9%87%91-min.png" alt=""></p><h3 id="h901080b58e">売却益がでたときにかかる税金</h3><p>譲渡所得とは、土地や建物といった資産を売却することによって生ずる所得のことです。譲渡所得にかかる所得税、住民税、復興特別所得税を総称して、譲渡所得税といいます。<br>&nbsp;<br>譲渡所得税は、マンションを所有していた期間によって税率が変わる点を押さえておきましょう。所有期間が5年を超えている場合の税率は20.315％、5年未満の場合の税率は39.63％です。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/900690a7062c4ff28c1ad6e1a6964d70/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%A8%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97.png" alt=""><br>&nbsp;<br>譲渡所得税は、売却益がでたときのみ支払う税金のため、購入価格より売却価格のほうが大きく下回る場合は支払う必要はありません。</p><h3 id="hbe94a90306">一律でかかる税金</h3><p>マンションを売却して利益がでない場合も、印紙税と登録免許税は納めなくてはなりません。</p><h4 id="h302e4606f5">印紙税</h4><p>印紙税は、売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金のことです。印紙税の金額は、マンションの売却価格によって異なります。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7a2c3c8e40cf41349e58f70b21b53b16/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%99%82%E3%81%AE%E5%8D%B0%E7%B4%99%E7%A8%8E%E9%A1%8D.png" alt=""><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.7108不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置</a><br>&nbsp;<br>印紙税を納めないと、本来支払うべき印紙税の3倍に相当する過怠税を徴収されてしまうため、十分注意しましょう。<br><br>ちなみに、通常の契約では印紙税がかかりますが、電子契約では印紙税が不要になるケースがあります。<br>こちらの記事で解説をしているので、ぜひ読んでみてください。</p>

<h4 id="h4fb5df88b8">登録免許税</h4><p>登録免許税は、抵当権抹消手続きにかかる税金のことです。マンションに限らず、住宅ローンを組んで不動産を購入したときは、該当の不動産に抵当権が設定されます。<br>&nbsp;<br>住宅ローンの残債がある不動産を売却する際は、ローンを完済して抵当権抹消手続きをしなくてはなりません。このとき、登録免許税の支払いが必要になります。<br>&nbsp;<br>登録免許税の金額は、一つの不動産につき1,000円です。マンション一室を売却する場合は、マンションが建っている土地と建物とで別々に税金がかかるため、合わせて2,000円を納めます。</p><h2 id="hbead15fb5b">マンション売却にかかる譲渡所得の求め方</h2><p>次に、マンション売却にかかる譲渡所得の求め方をみていきましょう。譲渡所得の計算方法を押さえることで、マンション売却に必要な税金を把握できます。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4e4ce9f050dd4cba9ef73014a79e71f3/%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9.png" alt=""><br>譲渡所得の求め方<br>譲渡所得＝マンションの売却代金－（取得費＋譲渡費用）<br><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.3202 譲渡所得の計算のしかた</a><br>&nbsp;<br>取得費、譲渡費用について、以下で詳しく説明します。</p><h3 id="he9715fec82">取得費</h3><p>取得費とは、売却に出したマンションの購入代金や購入する際にかかった諸費用のことです。取得費には、購入時の仲介手数料や登録免許税などが含まれます。<br>&nbsp;<br>ただし、マンションのような建物は、年数が経つとともに資産価値が減少するため、償却費用を購入代金から差し引かなくてはなりません。マンションの減価償却費は、次の計算式で算出できます。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/16c390f054d74eacb9ae00d890f379aa/%E6%B8%9B%E4%BE%A1%E5%84%9F%E5%8D%B4%E8%B2%BB%E3%81%AE%E6%B1%82%E3%82%81%E6%96%B9-min.png" alt=""><br>減価償却費の求め方<br>減価償却費用＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数<br><br>減価償却費を求める際に必要な償却率も把握しておきましょう。居住用マンションの償却率は、次のとおりです。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/4b355b7e8bf34165bd94519aaaf8c7ba/%E5%B1%85%E4%BD%8F%E7%94%A8%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E5%84%9F%E5%8D%B4%E7%8E%87-min.png" alt=""><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/saigai/h30/0018008-045/05.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 |「減価償却費」の計算について</a><br>&nbsp;<br>マンションを売却するときは、物件を購入した代金をそのまま取得に含められない点に注意しましょう。</p><h3 id="hd1ad543b5d">譲渡費用</h3><p>譲渡費用とは、マンションを売却したときにかかった費用のことです。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や売主が負担した印紙税が含まれます。</p>

<h2 id="hf81334bdaf">マンション売却の税金をシミュレーションしてみよう</h2><p>ここで、以下の条件のマンションを売却した際にかかる税金をシミュレーションしてみましょう。売却に出すマンションの条件と試算結果は次のとおりです。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/e375d89ef61b47d39af1b8f9854b337f/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E6%9D%A1%E4%BB%B6-min.png" alt=""><br><br>まず、減価償却費を求めましょう。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/2e1ddb1febd74751b404dee16b7ebee3/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E6%B8%9B%E4%BE%A1%E5%84%9F%E5%8D%B4%E8%B2%BB-min.png" alt=""><br>減価償却費<br>3,000万円×0.9×0.015×20年＝810万円<br><br>次に、マンションの購入代金から減価償却費を差し引いて取得費を算出します。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/650bb8a6b5ca481882b63a6c6b080c46/%E5%8F%96%E5%BE%97%E8%B2%BB.png" alt=""><br>取得費<br>5,000万円－810万円＝4,190万円<br><br>続いて、譲渡所得を計算します。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/e5ad388279dc4c78861e4a9f4466495b/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97-min.png" alt=""><br>譲渡所得<br>4,800万円－（4,190万円＋166.2万円）＝443.8万円<br><br>最後に、税金を計算します。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/fa5e8dadcdbf44f096905dd5f62d0295/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E7%A8%8E%E9%87%91%E3%81%AE%E8%A9%A6%E7%AE%97%E7%B5%90%E6%9E%9C-min.png" alt=""><br>試算結果<br>443.8万円×20.315％＝90.1万円<br><br>上記条件のマンション売却時にかかる税金は90.1万円でした。マンションの状態や売却条件によっては、支払う税金も高くなります。売却後に税金の支払いができない状況に陥らないよう、前もってきちんと資金計画を立てましょう。</p><h2 id="h4b55be5c9b">マンション売却の節税に役立つ3つの控除</h2><p>マンションを売却したときは、利用条件を満たせば税金の負担を軽くする特例を受けられます。ここでは、マンション売却の際に役立つ3つの控除をご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。</p><h3 id="hfa29cdfd71">3000万円の特別控除</h3><p>3,000万円の特別控除とは、居住用財産を売却したときに、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除できる特例のことです。<br>&nbsp;<br>3,000万円の特別控除を適用できた場合、売却益が3,000万円以下であれば税金はかかりません。<br>&nbsp;<br>ただし、3,000万円の特別控除は一度利用すると、再び利用するまでに2年以上期間を空けなくてはならないほか、新居を購入するときに住宅ローンの控除を利用できなくなります。<br>&nbsp;<br>マンションを売却した後、新居の購入を検討している方は、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除のどちらを適用したほうが減額できるか計算してから決めると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>なお、この特例は、居住用財産を対象としたもののため、投資用マンションを売却したときは利用できません。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/a33925d79d5442cc9db9f7209ecf4156/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E3%81%AE%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%8E%A7%E9%99%A4%E3%81%AE%E9%81%A9%E7%94%A8%E6%9D%A1%E4%BB%B6-min.png?w=2713&amp;h=559" alt="適用要件  ・自分の住んでいる家を売却するか、家と一緒に敷地や借地権を売却すること。  ・以前住んでいた家や敷地を売却する場合は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。  ・売主と買主が、親子や夫婦といった特別な関係にないこと。　など"><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.3302 マイホームを売ったときの特例</a></p><h3 id="h1b728364fb">所有期間10年超えの軽減税率の特例</h3><p>売却するマンションの所有期間が10年を超えている場合、長期譲渡所得の税率を通常よりも低い税率で計算できます。<br>&nbsp;<br>この軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用可能です。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7263d81a5e2546568f40991ed9aeec93/%E6%89%80%E6%9C%89%E6%9C%9F%E9%96%9310%E5%B9%B4%E8%B6%8A%E3%81%88%E3%81%AE%E8%BB%BD%E6%B8%9B%E7%A8%8E%E7%8E%87%E3%81%AE%E7%89%B9%E4%BE%8B%E3%81%AE%E9%81%A9%E7%94%A8%E6%9D%A1%E4%BB%B6.png" alt=""><br>適用要件<br>・自分の住んでいる家を売却するか、家と一緒に敷地を売却すること。<br>・マンションの所有期間が10年を超えていること。<br>・親子や夫婦といった特別な関係の相手に売却したものでないこと。　など<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例</a></p><h3 id="h84d0e57df7">特定の居住用財産の買換え特例</h3><p>特定の居住用財産の買換え特例とは、一定条件を満たせば売却益に対する課税を将来に繰り延べられる特例です。<br>&nbsp;<br>この特例を活用できた場合、買換えた住まいを売却するときまで税金の支払いを繰り延べられます。<br>&nbsp;<br>ただし、税金が減額されたり非課税になったりするわけではない点に注意が必要です。買換えた住まいを売却するときに、前回売却した住まいの課税分を支払う必要があります。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/43bcfa74e5bd47c58f530ad0f6075c00/%E7%89%B9%E5%AE%9A%E3%81%AE%E5%B1%85%E4%BD%8F%E7%94%A8%E8%B2%A1%E7%94%A3%E3%81%AE%E8%B2%B7%E3%81%84%E6%9B%BF%E3%81%88%E7%89%B9%E4%BE%8B%E3%81%AE%E9%81%A9%E7%94%A8%E6%9D%A1%E4%BB%B6.png" alt=""><br>適用要件<br>・マンションの所有期間が10年を超えていること。<br>・同時に3,000万円の控除を受けていないこと。<br>・売却代金が10,000万円以下であること。　など<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例</a></p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hff7232c830">Q1.譲渡所得税に含まれている税金は何ですか？</h3><blockquote> 譲渡所得税には、「譲渡所得にかかる所得税」「住民税」「復興特別所得税」が含まれています。</blockquote><h3 id="h58f3bf3172">Q2. 購入価格を売却価格が下回ったときも、譲渡所得税は必要ですか？</h3><blockquote>売却益が出なかった場合は不要です。</blockquote><h3 id="hd738c6aaa4">Q3. 印紙税を納めないとどうなりますか？</h3><blockquote>本来支払うべき印紙税の3倍に相当する過怠税を徴収されてしまいます。<br>なお、電子契約では印紙は不要です。</blockquote><h3 id="h2a4bc39b9a">Q4. 抵当権抹消登記の費用はいくらですか？</h3><blockquote>1つの不動産につき1,000円です。土地と建物の場合はそれぞれ1,000円かかるため2,000円です。</blockquote><h3 id="h8ca0090bf5">Q5. 譲渡所得の求め方を教えてください。</h3><blockquote><strong style="color:#333333">譲渡所得の求め方</strong><br><span style="color:#333333">譲渡所得＝マンションの売却代金－（取得費＋譲渡費用）</span></blockquote><h3 id="hb253bfc1af">Q6. 減価償却費の求め方を教えてください。</h3><blockquote><strong>減価償却費の求め方</strong><br>減価償却費用＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数</blockquote><h3 id="h1ee7910e21">Q7. マンション売却の節税に役立つ控除はありますか？</h3><blockquote>「3,000万円の特別控除」「所有期間10年超えの軽減税率の特例」「特定の居住用財産の買換え特例」などがあります。</blockquote><h3 id="hbc57283778">Q8. 税金について詳しい情報を知りたいときはどうすればよいですか？</h3><blockquote>国税庁のサイトで確認するのが確実です。<br>https://www.nta.go.jp/</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>マンション売却時の税金は、仕組みが複雑で聞きなれない言葉も多く、難しく感じるかもしれません。しかし、すべてを理解しなくても税金の種類や計算方法を把握しておくことで、スムーズに取引しやすくなります。また、節税に役立つ控除も押さえ、損をしない売却を実現しましょう。</p>

自宅を売却すると、売却代金について税金がかかる場合があります。この記事では、自宅マンションを売却すると税金がいくらかかるのか、控除を利用するとどの程度節税できるのかを、シミュレーションをしながら解説します。

ケーススタディで学ぶ！マンション売却でかかる税金シミュレーション

<p>売却する不動産の種類によって必要書類は異なります。そのため、マンションを売却するなら、マンション売却で必要な書類を準備しなくてはなりません。とはいえ、マンション売却に必要な書類を把握していない売主も多いのではないでしょうか。<br>&nbsp;<br>本記事では、マンション売却に特化した必要書類や書類の準備方法を解説します。売却前に必要書類を知り、スムーズに売却を進めましょう。</p>

<h2 id="h7509d7fd13">必須！マンション売却時の必要書類と準備方法</h2><p>最初に、マンション売却時に必須となる書類と準備方法を紹介します。必要書類は次のとおりです。<br>&nbsp;</p><ul><li>登記済証（権利証）もしくは登記識別情報</li><li>マンション管理規約</li><li>マンション使用細則</li><li>マンションの維持費に関わる書類</li><li>長期修繕計画書</li><li>固定資産税納税通知書</li><li>本人確認書類</li><li>実印と印鑑登録証明書</li></ul><p>&nbsp;<br>それぞれ一つずつ詳しく解説します。</p><h3 id="h014e50ff8c">登記済証（権利証）もしくは登記識別情報</h3><p>登記済証とは、物件の登記名義人であることを公的に証明する大切な書類で、権利証と呼ばれることもあります。<br>&nbsp;<br>不動産登記法の改正により登記済証の発行制度は廃止され、現在は「登記識別情報」が発行されるようになりました。<br>&nbsp;<br>登記済証は紛失してしまっても再発行されません。もし、手元に書類がないときは、法務局で手続きできる「事前通知制度」を利用したり、資格者代理人に本人確認情報を提出してもらったりする必要があります。</p><h3 id="h40869ab9cb">マンションに関わる書類</h3><p>マンション管理規約や使用細則、マンションの維持費に関わる書類、長期修繕計画などは、マンションに関わる書類としてこの章でまとめて解説します。<br>&nbsp;<br>まず、マンション管理規約とは当該マンションに住むうえで守るべきルールが記された書類です。たとえば、ペットの飼育可否や専有部分の用途に関することなどが書かれています。<br>&nbsp;<br>また、使用細則とはマンションの管理や使用以外を対象とする取り決めが書かれた書類のことです。使用細則は管理規約と異なり、より具体的なルールが記載されています。<br>&nbsp;<br>さらに、長期修繕計画とは計画的な修繕や定期点検について書かれた書類を言い、維持費に関わる書類とは管理費や修繕積立費について記された書類を言います。<br>&nbsp;<br>マンションに関する書類は、物件購入時に渡されているものがほとんどです。もし、自宅に書類がない場合、マンションの管理組合や管理会社に問い合わせ再発行してもらいましょう。</p><h3 id="hbd4571cf3b">固定資産税納税通知書</h3><p>固定資産税納税通知書とは、マンションや土地といった固定資産を所有している人に対して納税額や時期を知らせる書類です。マンションを引き渡す際の精算時に、利用されます。<br>&nbsp;<br>通知書は、毎年4月〜6月の間に届け出ている住居に送付されます。売主はマンション売却の前に、最新の通知書を準備しておきましょう。<br>&nbsp;<br>固定資産税納税通知書は、どの自治体でも再発行ができません。通知書が見つからない場合は、管轄の役所に問い合わせて指示を仰ぎましょう。</p><h3 id="h740064cbd9">本人確認書類</h3><p>本人確認書類とは、売主本人であることを証明するための書類です。たとえば、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどが該当します。売却するマンションが共有名義になっている場合、名義人全員分の本人確認書類が必要です。</p><h3 id="h3f1a3d74cb">実印と印鑑登録証明書</h3><p>実印とは、市区町村の役所に登録された印鑑のことです。多くの場合、不動産取引や住宅ローンの申込といった重要な契約を交わすときに使われます。<br>&nbsp;<br>また、印鑑登録証明書とは実印を公的に認める書類のことです。印鑑登録証明書に有効期限はありませんが、不動産売買取引のときは発行から3カ月以内のものを準備するのが一般的といえます。<br>&nbsp;<br>早めに準備してしまうと取得し直しになるため、不動産会社の担当者から準備を促されてから取得すると良いでしょう。登録証明書は、市区町村の役所の窓口やコンビニエンスストアで取得できます。</p>

<h2 id="h5d05240d50">マンション売却時にあるとなお良い書類</h2><p>続いて、必須ではないものの準備しておくと良い書類を紹介します。必要書類と同様に以下で紹介する書類も準備し、早期成約に繋げましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>インスペクションの結果報告書</li><li>分譲時のパンフレット</li><li>住宅ローン返済予定表もしくは住宅ローン残高証明証</li></ul><p>&nbsp;<br>一つずつ詳しく説明します。</p><h3 id="he49d364c4d">インスペクションの結果報告書</h3><p>マンション売却の前にインスペクションを実施した場合、結果報告書を準備しましょう。内容によっては、買主に購入を後押しできる可能性があります。<br>&nbsp;<br>インスペクションとは、資格を有する住宅の専門家が物件を調査することです。インスペクションを実施することでマンションの不具合や欠陥、修繕時期などが分かり、買主に安心感を与えられるメリットがあります。<br>&nbsp;<br>結果報告書を紛失してしまった場合、インスペクションを実施してもらった会社に問い合わせてデータが残っていないか聞いてみましょう。データが残っていれば、コピーをもらえる可能性があります。</p><h2 id="h65f6ea6e2d">新築分譲時のパンフレット</h2><p>新築分譲時のパンフレットもマンション売却に役立つ書類の一つです。手元に残っているなら、査定時や売買契約時に持っていくことをおすすめします。<br>&nbsp;<br>売主の口からいくら物件の魅力を説明したとしても、判断材料となる物件資料がなければ買主にすべての魅力を伝えるのは難しいでしょう。しかし、不動産のプロが作成した新築分譲時のパンフレットがあれば、魅力をより伝えやすくなります。<br>&nbsp;<br>パンフレットが手元に残っていない場合、分譲のときに取引した営業担当者に問い合わせてみましょう。とはいえ、必須書類ではないため、準備しなくても特別問題はありません。</p><h3 id="hdc3fb9d06b">住宅ローン返済予定表もしくは住宅ローン残高証明証</h3><p>住宅ローンの残債があるマンションを売却する場合、売却時にローンを一括返済しなくてはなりません。そのため、住宅ローン返済予定表もしくは残高証明証が必要となります。<br>&nbsp;<br>住宅ローン返済予定表とは、毎月のローン返済額や借入残高などが記載された書類のことです。融資を受けた日から10日程度で手元に届きます。<br>&nbsp;<br>また、住宅ローン残高証明証とはローンの残債金額が記された書類のことです。ほとんどの場合、毎年10月〜11月頃に自宅に届きます。<br>&nbsp;<br>ローンの残債額はマンションの売却価格を決めるうえでも重要な材料となります。不動産会社と媒介契約を結ぶまでに準備しておきましょう。<br>&nbsp;<br>ローンの残高を確認できる書類がない場合、借入している金融機関に問い合わせてみてください。多くの金融機関は、身分証明証を持って窓口で手続きすれば書類を再発行してくれます。<br>&nbsp;<br>再発行には手数料がかかる場合もあるため、問い合わせの際に再発行の手続きに必要な持ち物と費用を聞いておくと良いでしょう。</p>

<h2 id="hf5e13d8ea7">マンション売却の必要書類チェックリスト！</h2><p>これまで紹介してきたマンション売却の必要書類を以下の表にまとめました。売却の際は、ぜひチェックリストを参考に書類を準備してください。<br><a href="https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Z4_SovLeP1-L8WFielQ3vPqi9-jiwiV07cblWoTuu_k/edit?usp=sharing" target="_blank" rel="noopener noreferrer">ダウンロードはこちら</a><span style="font-size: 0.75em">（ファイル　→　ダウンロードを選択してください）</span><br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/39356e0723fa4d359d4540c0949804e7/%E5%BF%85%E8%A6%81%E6%9B%B8%E9%A1%9E%E3%83%81%E3%82%A7%E3%83%83%E3%82%AF%E3%83%AA%E3%82%B9%E3%83%88.png" alt=""><br><br>※準備時期で提示したものは目安となる時期です。不動産会社によって異なる場合もあるため、あくまで参考にとどめ、準備時期は営業担当者からの指示を仰いでください。</p><h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="he544903348">Q1. 登記済証を紛失した場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>法務局に問い合わせをしましょう。再発行はできませんが、「事前通知制度」を利用することができます。</blockquote><h3 id="hda13e2ba3c">Q2. 管理規約を紛失した場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>管理組合に問い合わせ、再発行をしてもらいましょう。<br>仲介会社から問い合わせてもらえる場合もあります。</blockquote><h3 id="hd3a9d1fb8d">Q3. 本人確認書類は必須ですか？</h3><blockquote>必須です。契約時、引き渡し時どちらでも必要です。</blockquote><h3 id="h99c344c86f">Q4. インスペクションは必須ですか？</h3><blockquote>なくても問題ありません。マンションの売買ではしないケースも多いです。</blockquote><h3 id="ha2f018f991">Q5. 住宅ローンが残っていてもマンションを売却できますか？</h3><blockquote>できます。ただし、売却代金＋自己資金で住宅ローンを完済する必要があります。<br>抵当権が残ったままだと高リスクなので、売却は難しいです。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>マンション売却は、売主側で準備すべき書類が多くあります。すべての書類をすぐに準備できるとは限りません。中には、再発行できない書類や取得の手続きに時間を要する書類もあります。<br>&nbsp;<br>必要となったときに慌てて準備することがないよう、前もって用意しておくのが重要です。不動産会社からの指示を待つだけでなく、売主側でも積極的に行動していざというときに書類が足りないといった事態に陥らないよう心がけましょう。<br></p>

マンションを売却する時は、登記や、マンションに関わる書類、税金やローンに関わる書類など、準備すべき書類が数多くあります。この記事では、必要書類の準備方法や準備のタイミングについても解説します。

【チェックリストのデータ付き】マンション売却の必要書類と準備方法を解説

<h2 id="hf6843619de">確定申告の流れ</h2><p>マンションの売却から確定申告までの流れは、ポイントさえ抑えてしまえば難しいものではありません。<br>確定申告までの流れを3つのポイントに絞って解説していきます。</p><h3 id="h22bbe7a9df">譲渡所得の計算</h3><p>確定申告では、マンションの売買契約によって、課税対象となる所得がいくらかを算出することが大切です。<br><br>マンション売却によって得た収入（売却益）から、仲介手数料などの必要諸経費を差し引き、最終的に得た利益（譲渡益）、もしくは損失（譲渡損）を確定させます。</p><blockquote><strong>計上できる経費</strong><br>・マンション購入時の取得費<br>・マンション購入時のリフォーム費用<br>・司法書士への登記費用などの報酬<br>・不動産会社への仲介手数料などの報酬<br>・税金として支払った印紙税</blockquote><p>取得費やかかった経費が不明な場合は、事前に確認できる範囲で用意しておきましょう。<br><br>判断に迷った場合は、確定申告の会場窓口、もしくは税理士などに相談するのが安心です。</p><h3 id="h8346465999">所得に応じて税額を算出</h3><p>マンション売却から利益が発生した場合、譲渡所得の税率を乗じて税額を計算していきます。<br>譲渡所得の税率は、マンションの保有期間に応じて異なってきます。<br><br>具体的には、マンションを売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合は20.315%、5年以下である場合は、短期の売却ということで39.63%の税率になります。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/900690a7062c4ff28c1ad6e1a6964d70/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%A8%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97.png" alt=""><br><br>保有期間によっては、早くマンションを売却することで税金が上がってしまうケースもありますので、マンション売却前に確認しておくようにしましょう。</p><h3 id="haff1dfe910">確定申告手続き</h3><p>マンション売却の譲渡所得税が計算できたら、後は確定申告を行うだけです。<br>確定申告は税務署にある確定申告の書類に記載をして税務署に持っていくか郵送で提出することができます。<br><br>近年では、インターネットから手続きができるe-taxを利用するケースが増えてきています。<br>具体的な書類への書き方は、国税庁のサイトに詳細が書かれていますので、参考にしながら記載していくのがおすすめです。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2021/kisairei/joto/index.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | 譲渡所得の申告のしかた（記載例）</a></p>

<h2 id="h6a1d1139c5">確定申告で利用される特例</h2><p>マンションを売却したことで利益を得た場合には、譲渡所得として課税対象になります。<br>しかし、確定申告をすることで特例を利用できれば、譲渡税を減額させられる可能性があります。<br><br>ここからは、マンション売却時に節税効果を受けることができ、よく利用されている2つの特例について解説していきます。</p><h3 id="h12356cb48f">3,000万円特別控除</h3><p>マンションの売却時に利用される特別控除として、要件を満たすことで3,000万円まで譲渡所得税が控除される制度になります。<br>マンションの売却益が3,000万円以下であれば、全額が控除されるので非常に大きな節税になります。<br><br>控除を受けるための前提条件としては「自己の居住用」であること、つまり、マイホームであることが条件になります。<br><br>その上で、売却した相手方が親族などの特別な関係ではなく、マンション売却の前年、及び前々年に3,000万円特別控除などの特例措置を受けていないことが条件になります。<br>基本的には、上記の条件を満たせば3,000万円の特別控除が利用できます。<br><br>その他、細かい条件については、国税庁のサイトを確認しておきましょう。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例</a></p><h3 id="h067d932c93">所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例</h3><p>マンションを売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超える場合には、譲渡税率を軽減できる特例になります。<br><br>具体的には、</p><ul><li>譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21%</li><li>譲渡所得6,000万円超の部分：20.315%</li></ul><p>上記の税率が適用となります。<br><br>3,000万円の特別控除と併用して利用することができるので、マンション売却で得られた売却益が8,000万円の場合、3,000万円を控除した上で、残りの5,000万円に対して14.21%の減額税率を利用して税額を計算できます。<br><br>このようにマイホームを長期間保有していた場合には、税金の控除につながる制度が利用できるので、確定申告はきちんと行うようにしましょう。</p>

<p>「マイホームを売却したら税金ってどのくらいかかるんだろう？」<br>「せっかくのマイホームを手放すのに税金がたくさんかかるのは困るなぁ・・」<br><br>居住用財産として住んでいるマイホームを売却した際に、税金が最大で3,000万円控除される制度について知っている人は多くありません。<br>節税できる制度を知らずに、マイホームを売却して損をしてしまっては手放したことを後悔してしまうかもしれません。<br><br>今回は、マイホームの売却時に活用できる3,000万円の特別控除について、概要はもちろん、利用するための条件や必要な手続きについて詳しく解説していきます。<br>マイホームの売却を少しでも考えているという人は、最後までしっかり読んでいってくださいね。</p>

<h2 id="h5d9da6a0c0">3,000万円の特別控除とは？</h2><p>3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した際に得られる利益に対して、3,000万円までは課税対象から除外してくれる制度になります。<br><br>本来、マイホームを含む不動産を売却した際、利益が発生すると譲渡所得となり課税対象になります。<br>その際に、3,000万円の特別控除を利用することで、所得税の支払いを減額することができるのです。</p><h2 id="h84d62b2b14">3,000万円の特別控除の利用条件</h2><p>3,000万円の特別控除は非常に大きな節税効果があります。<br>売却価格ではなく、利益に対して3,000万円まで非課税にしてくれる制度なので、利用するためにはいくつかの条件があります。<br><br>最も大切な前提として、3,000万円の特別控除は住まいとして利用している居住用財産、つまりマイホームに利用できる制度になります。<br><br>それでは、マイホームと認められるにはどのような条件が必要となるのでしょうか。<br>具体的には、以下の条件を満たすことでマイホームとして認められます。</p><ul><li>現在、自分が主に住んでいる自宅であること</li><li>引っ越し済みの場合、転居後3年目の年末までの売却であること</li></ul><p>				※引っ越した後、空き家でも賃貸に出していてもどちらでもOK<br>上記に該当すれば、基本的にはマイホームとして認められます。<br><br>細かな条件として、売却した年の前年、及び前々年に3,000万円の特別控除を利用していないことや、買主が親子や夫婦などの特別な関係でないことなどがあります。<br><br>一般的な不動産売買契約でマイホームを手放す場合には3,000万円の特別控除を利用できるケースが大半になります。<br>より詳しく知りたい方は、国税庁のホームページから3,000万円の特別控除を適用するための条件を確認してみてくださいね。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例</a></p><h2 id="h1f271c8a6e">3,000万円の特別控除の注意点</h2><p>マイホームを売却する際には、相続する実家であったり、共有名義であったり、様々なケースが想定されます。<br>このような特別な状況であっても、3,000万円の特別控除は適用されるのでしょうか。<br><br>ここからは3,000万円の特別控除を利用する際の注意点について解説していきます。</p><h3 id="h6ac4649a30">すでに他の特例や控除を利用している</h3><p>3,000万円の特別控除は非常に大きな節税制度になるので、以下の特例をすでに受けている場合には利用することができません。</p><ul><li>売却した年の前年、及び前々年に3,000万円の特別控除を受けている</li><li>売却した年の前年、及び前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算、及び繰越控除を受けている</li><li>売却した年の前年、及び前々年にマイホームの買い替えや交換の特例の適用を受けている。</li></ul><p><br>上記のような場合は、改めて3,000万円の特別控除を利用できませんので注意が必要です。</p><h3 id="hb64429966c">居住用財産以外は認められない</h3><p>3,000万円の特別控除は主に生活をするための居住用物件に適用できる制度になります。<br><br>そのため、以下のようなケースだと利用することができません。</p><ul><li>3,000万円の特別控除を受けることを目的として入手した不動産</li><li>自宅を新築する際、一時的な仮住まいとして利用した家屋</li><li>一時的な目的で入居していた家屋</li><li>リゾートエリアなどの趣味や娯楽、保養のために所有する家屋</li></ul><p><br></p><blockquote>このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。<br>（1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋<br>（2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋<br>（3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋<br>引用元：<a href="https://weburu.microcms.io/apis/blogs/%E5%9B%BD%E7%A8%8E%E5%BA%81%20%7C%20No.3302%E2%80%83%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%92%E5%A3%B2%E3%81%A3%E3%81%9F%E3%81%A8%E3%81%8D%E3%81%AE%E7%89%B9%E4%BE%8B" target="_blank" rel="noopener noreferrer">国税庁 | No.3302 マイホームを売ったときの特例</a></blockquote><p><br>このような主な居住物件として利用していない不動産に関しては、3,000万円の特別控除は利用できませんので注意しましょう。</p><h3 id="h4b0f51cc02">購入者が配偶者や子供などの親族の場合</h3><p>3,000万円の特別控除を利用するには、購入者が特別な関係にない者に売却することが条件になります。<br>そのため、配偶者や子供に売却をして、譲渡税が課税されないように3,000万円の特別控除を利用するということはできません。</p><h3 id="he0158329dc">共有名義のマイホームを売却する場合</h3><p>マイホームの名義が配偶者との共有名義になっている場合、共有社一人につき、最大で3,000万円まで控除を利用することができます。<br><br>注意点として、共有名義のマイホームを売却した場合には、共有者の全員が確定申告を行う必要があるので忘れないように気をつけましょう。</p>

<h2 id="h70f4426389">3,000万円の特別控除を適用するための税金計算</h2><p>ここからは、3,000万円の特別控除を適用した場合にどのようになるのか、税金の計算の流れについて確認をしていきましょう。</p><h3 id="h62c479b37c">マイホームを売却した際の一般的な税率</h3><p>まずは、マイホームを売却した際の一般的な税率について確認していきましょう。<br><br>マイホームを売却した際、売却価格から購入価格を差し引いた利益部分が譲渡所得として課税対象になります。<br>売却価格の全額が課税対象になるわけではありませんので注意しておきましょう。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/f4cef8276f804a848ff68cc41c00fe3d/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%8E%A7%E9%99%A4%E3%82%92%E4%BD%BF%E3%82%8F%E3%81%AA%E3%81%84%E5%A0%B4%E5%90%88-min.png" alt=""><br>例えば、3,000万円で購入したマイホームが4000万円で売却できたとします。<br>※計算を分かりやすくするために、経費として計上できる諸経費を全て含んだ金額と仮定します。<br><br>この場合、4000万円-3,000万円=1,000万円が譲渡益として譲渡所得の課税対象になります。<br>譲渡益である1,000万円に、マイホームの所有期間に応じた税率をかけることで納めるべき税金額が計算できます。</p><ul><li>５年以下の短期売却：39.63%</li><li>５年を超える長期売却：20.315%</li></ul><p><br>マイホームに6年住んで売却したと仮定すると、1,000万円の20.315%である、203.15万円が譲渡所得税としてかかることになります。</p><h3 id="h650a3bc45e">3,000万円の特別控除を使った場合</h3><p>3,000万円の特別控除を利用した場合、売却価格から購入価格を差し引いた譲渡益から3,000万円を控除することができます。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/0910175c8bc6494997df210cf1609734/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%8E%A7%E9%99%A4%E3%82%92%E4%BD%BF%E3%81%A3%E3%81%9F%E5%A0%B4%E5%90%88-min.png" alt=""><br><br>先ほどの例で考えると、譲渡益は1,000万円ですから、<br>1,000万円-3,000万円=-2000万円<br>マイナスの金額に対して課税はされませんので、譲渡所得税は0円となります。<br><br>結果として、マイホームを売却した際に3,000万円の特別控除を利用すると、203.15万円の税金が控除されるということになります。<br>かなり大きな金額になるので、3,000万円の特別控除の節税効果の高さがよく分かるのではないでしょうか。</p><h2 id="h2e361e5ebd">マイホーム売却時の3,000万円特別控除のまとめ</h2><p>マイホームを売却する際、利用できるケースが多い節税制度として、3,000万円の特別控除について解説してきました。<br><br>不動産の売却では、大きな金額の取引になりますので、節税制度を知らずにマイホームを売却してしまっては、税金面で大きな損をしてしまう可能性があります。<br><br>一方、きちんとした節税制度を理解した上で売却することで、納めるべき税金の負担を減らすことができます。<br>マイホームの売却を検討している場合、3,000万円の特別控除を利用できるかどうか、きちんと確認した上で売却手続きを進めるようにしましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h36fe55fa0d">Q1. 3,000万円の特別控除とはなにですか？</h3><blockquote>マイホームを売却した際に得られる利益に対して、3,000万円までは課税対象から除外してくれる制度になります。</blockquote><h3 id="hd9aaef64c3">Q2. 3,000万円の特別控除を利用するとどんなメリットがありますか？</h3><blockquote>所得税の支払いを減額することができます。</blockquote><h3 id="hef55cd3169">Q3. 3,000万円の特別控除を利用する条件はありますか？</h3><blockquote>現在、自分が主に住んでいる自宅であること、引っ越し済みの場合、転居後3年目の年末までの売却であることなどの条件があります。国税庁のホームページで確認することがおすすめです。<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例</a></blockquote><h3 id="h5932064db0">Q4. 3,000万円の特別控除を利用するときの注意点はありますか？</h3><blockquote>すでに他の特例や控除を利用していると使えない、居住用財産以外は認められない、購入者が配偶者や子供などの親族の場合や共有名義のマイホームを売却するときには利用できないことです。</blockquote><h3 id="hac7ed42375">Q5. 譲渡所得税の税率は何％ですか？</h3><blockquote>５年以下の短期売却は39.63%、5年を超える長期売却は20.315%です。</blockquote>

マイホームを売却する時に使える、3,000万円の特別控除を知っていますか？これを活用することで、支払う譲渡所得税を大幅に節約できる可能性があります。この記事では、制度の特徴や使用条件について解説をします。

マイホームの売却は制度をうまく使おう！居住用財産3,000万円の特別控除について詳しく解説

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h2c1bc9a901">Q1. マンションを売却して利益が出たら、確定申告が必要ですか？</h3><blockquote>譲渡所得税を納めるために、必要です。</blockquote><h3 id="hd6568d2bff">Q2. 確定申告とは何ですか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">1月1日から12月31日までの1年間に発生したすべての所得と納めるべき納税額を明らかにする手続きです。</span></blockquote><h3 id="h0375a63318">Q3. 書類は税務署で取得しなければいけませか？</h3><blockquote>ウェブサイトから、確認・取得することもできます。</blockquote><h3 id="h4bcec52fe1">Q4. 購入時の売買契約書が必要なのはなぜですか？</h3><blockquote>譲渡所得を計算するために、購入時の金額やかかった諸経費を証明する書類が必要だからです。</blockquote><h3 id="hbcb202a84d">Q5. 確定申告の期間はいつですか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">一般的に、2月16日から3月15日です。</span></blockquote><h3 id="he57e893b48">Q6. 譲渡所得税の税率は何％ですか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">マンションを売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合は20.315%です。</span><br><span style="color:#333333">5年以下である場合は、短期の売却ということで39.63%です。</span></blockquote><h3 id="h9516aeab68">Q7. マンション売却時に利用できる特例は何ですか？</h3><blockquote>諸条件がありますが、「<span style="color:#333333">3,000万円の特別控除」や「</span>所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が使えます。</blockquote>

<h2 id="h5173dece10">マンション売却時の確定申告のまとめ</h2><p>マンション売却をした翌年には、原則として確定申告の手続きが必要になります。<br><br>確定申告をすることで、マンション売却から発生した譲渡益、もしくは譲渡損を確定できます。<br>要件を満たすことができれば、3,000万円の特別控除など減税することもできますし、損失が発生してしまった場合でも、損益通算や繰越控除などの特例措置を利用して節税できるケースもあります。<br><br>確定申告をしたことがない人にとっては大変な作業に感じられますが、確定申告をすることで納税額も大きく変わることがあります。<br>是非、後悔しないマンション売却をするためにも、確定申告に必要な手続きや書類について理解を深めておきましょう。</p>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br></p><h3 id="h9d7405fe17">WEBURUで売却するメリット</h3><ul><li>夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）</li><li>仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる</li><li>交通費や、移動にかかる時間を節約できる</li><li>電子契約では、印紙代がかからない</li></ul><p><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>仲介だけでなく、買取にも対応をしています。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、気軽にご相談ください。</p>

マンション売却

マンションを売却したときは、サラリーマンでも確定申告が必要です。この記事では、売却が決まった時から着実に準備をできるように、必要書類や手順を解説しています。

【はじめての確定申告】マンション売却時の「納税の流れ」と利用できる「特例」を紹介

<p>転職や失業により仕事を辞めた結果、住宅ローンの支払いが滞ってしまうことがあります。<br>最近ではコロナウイルスの流行の影響もあり全体的に失業率が伸びています。特に派遣社員や契約社員の雇止めの増加も話題となっていますが、正規雇用社員（正社員）の失業率も同様に上昇の傾向を示しています。<br>&nbsp;<br>また転職や失業だけではなく、定年退職後に住宅ローンの支払いが困難になる世帯も少なくありません。<br>&nbsp;<br>ここでは理由に関わらず、仕事を辞めた後に住宅ローンの支払いが苦しくなる要因と対処方法、そして事前にできる対策についてまとめます。</p>

<h2 id="h3c23dfed76">定年退職後に支払いが苦しくなる理由</h2><p>60歳の定年退職まで一生懸命働いた後は、潤沢な退職金と年金で悠々自適に余生を過ごすという時代は、はるか昔の話となり、日本人の長寿化に伴い就労年齢も引き上がり続けています。<br>&nbsp;<br>高年齢者雇用安定法の改正により、2012年には各企業の雇用義務年齢が60歳から65歳に引き上げられましたが、更に2021年の改正により70歳までに引き上げるよう努力義務が命じられています。<br>&nbsp;<br>これは健康であれば元気に働いて賃金を得られるメリットがありますが、企業から見ると人員計画の見直しが必要となり、またシニア人材とも呼ばれる60歳から65歳までの賃金を確保するために退職金を見直す必要もあるでしょう。<br>また、広い目で見るとシニア人材によって若い世代の働き口が減ることにも繋がるなど、問題点も少なくありません。<br>&nbsp;<br>さらに60歳を過ぎると身体が弱ってくるかも知れません。<br>雇用が長期化した一方で、公的年金の支給年齢も引き上げられたため、早期リタイアは無収入に繋がるため、これもまた住宅ローンの支払いを困難にさせています。</p><h3 id="hf557922268">住宅ローンの計画に無理がある</h3><p>金融機関によりますが、住宅ローンは「75歳になるまで」または「借入期間35年間まで」 が一般的です。他にもフラット40やフラット50とよばれる長期間の住宅ローンも存在しますが、定年退職後も住宅ローンを返済することは、そもそも無理があるかもしれません。<br>&nbsp;<br>会社員の収入は60歳を過ぎるタイミングから右肩下がりとなるものです。<br>&nbsp;<br>以前では晩婚と言われていた40代を過ぎての結婚も珍しくなくなり、そこから子どもを授かることも多くなっています。<br>その結果としてマイホームの購入も遅くなり、住宅ローンの完済予定年齢も同様に遅くなりがちです。<br>&nbsp;<br>収入と支出のバランスが難しいところですが、やはり住宅ローンは60歳完済で検討することが、安全で安心の借入になると言えるでしょう。<br>&nbsp;<br>ごく稀に『自分は長生きできないから、（健康を崩した際に貰える）保険金で住宅ローン完済する』など考える方がいますが、そうした方ほど健康で長生きするものです。</p><h3 id="h1fb5882d31">退職金で住宅ローンを支払いきれない</h3><p>以前であれば60歳で定年退職となり、受け取った退職金で住宅ローンの残額を支払うことが一般的でした。多くの企業にて退職金の制度自体が見直しされており、定年退職となっても住宅ローンを支払いきることが難しくなっています。<br>&nbsp;<br>そのため、退職後も住宅ローンを支払っていくことになりますが、仕事を退職しているため公的年金だけでは支出に収入が追いつかず、支払い困難になるケースが考えられます。</p><h3 id="h2901f3091e">予定より支出が大きくなった</h3><p>定年退職後に想定していた金額よりも支出が多くなることがあります。<br>健康面で問題が生じて医療費が膨らむこともあるでしょう。またマイホームに関する修理やリフォームが必要となることもあります。<br>&nbsp;<br>さらに40歳以降に子どもを授かっている場合は、定年退職の後に子どもの大学入学となることもあり、収入減になってから支出のピークを迎えることがあります。<br>このように定年退職後、収入が減るタイミングと支出が増えるタイミングが重なることにより、住宅ローンの支払いが困難となります。</p><h3 id="h72061df426">予想より収入が少なくなった</h3><p>またマイホームの購入時に想定していた収入を下回ることもあります。<br>&nbsp;<br>前述のとおり退職金の制度は見直しがされて減少の一途であり、公的年金の支払い開始年齢も60歳から65歳に引き上げられるなど、マイホームを購入した時と比較して、様々な要件に変化が生じているからです。</p><h2 id="he1e536ecc4">失業により支払いが苦しくなる理由</h2><p>また自分の意思で会社を辞めた場合、また意図せず雇止めなど解雇されたことにより、住宅ローンの支払いが困難となることもあります。<br>&nbsp;<br>特に倒産や業務縮小の煽りをうけて、企業側の都合により解雇となった場合は、そもそもの予測が難しいなかで世帯収入が下がることから支払いが困難になりやすいです。</p><h3 id="h9432d60450">転職先が見つからない&nbsp;</h3><p>長い期間、景気の回復が見込めない現在において、新しい仕事を探すことは難しいものとなっています。<br>&nbsp;<br>それでも、低賃金の仕事であれば存在するのですが、住宅ローンを支払いながら家族を養うのに十分なものとなると、募集数が少なくなります。<br>そのため1度、職を失ってしまうと新しい転職先を見つけることが難しく、長期間に渡って収入を得ることができないことが考えられます。</p><h3 id="h0401cd741c">雇用保険の支給額が少ない&nbsp;</h3><p>勤務していた企業において雇用保険に加入していた場合、離職事由に応じた待機期間の後に失業給付金が支給されます。<br>これは、あくまで無職期間の生活を保障することが目的であり、住宅ローンの支払いと生活を補うには十分とは言い難いものです。<br>&nbsp;<br>また失業にともない、住居の支払いが困難であることが認められた場合に給付される『住居確保給付金』という制度が存在しますが、あくまで賃貸住宅の家賃を対象としており、住宅ローンには適用されないので注意が必要です。</p>

<p>夢のマイホームを手に入れて幸せな暮らしを満喫していた…はずが、少しずつ住宅ローンの支払いが重くのしかかるようになり、気が付いた時には支払うことが不可能になるケースが、最近は増加の傾向にあります。<br>&nbsp;<br>なぜ支払いが困難になるのか、また解決する方法はあるのか、簡単に説明します。</p>

<h2 id="hbfbc077451">世の中の動きと住宅ローンの関係&nbsp;</h2><p>独立行政法人機関である『住宅金融支援機構』が2020年6月に報道機関向けに発表している資料より、コロナウイルスによる住宅ローンへの影響が顕著に示されています。<br>&nbsp;<br><a href="https://www.jhf.go.jp/files/400352876.pdf" target="_blank" rel="noopener noreferrer">住宅金融支援機構によるプレスリリースより</a><br>&nbsp;<br>あくまで相談窓口への問い合わせ件数ですが、最初の緊急事態宣言が発出された2020年の4月から5月にかけて、急増していることが見て取れます。<br>このようにコロナウイルスの影響による住宅ローンの支払い困難者、また予備軍となる世帯が増加しているといえるでしょう。<br>&nbsp;<br>しかし、その一方で『おうち時間』が見直されたこともあり、マイホームの購入者も増加の兆しを見せています。<br><br>また、さらには世界情勢の不安定により、全体的に物価高となる波は不動産業界にも押し寄せており一戸建て・マンション共に高騰しているため、結果として高値で購入する世帯が多くなってしまっているのが現在の不動産情勢です。</p><h2 id="hbd9cf040ca">住宅ローンが支払えなくなる6つのケース&nbsp;</h2><p>前述のとおりコロナウイルスや物価上昇の影響により、住宅ローンが支払えないケースは近年増加しており、これからも増えるでしょう。<br>&nbsp;<br>一方でコロナウイルスの流行以前から、住宅ローンが支払えず破綻するケースは意外と少なくはありません。</p><h3 id="hb598c02766">世帯収入の減少&nbsp;</h3><p>住宅ローンが支払えない理由として世帯年収の減少があります。<br>コロナウイルスによる解雇などによる不可抗力のものから、働き方改革による残業手当の減少や転職などが考えられます。<br>&nbsp;<br>不可抗力で収入が減少する場合は予測が難しいところですが、住宅ローンを組む際には『残業手当を見込まない』ことと『今後の年収増加を期待しない』ことが必要です。<br>&nbsp;<br>また今後、完全週休2日制、さらに週休3日制など取り入れる企業も増えてくるでしょう。<br><br>その場合、時給制また日給月給制の場合は収入減となるでしょうし、月給制の場合も基本給は下げにくいとしても諸手当の見直しが想定されています。</p><h3 id="h49d9419454">住宅ローンの借入額が多すぎる&nbsp;</h3><p>マイホーム購入の際に『一生に一度のことだから』と希望を詰め込んだ結果、予定の金額を大きく超えることがあります。<br>&nbsp;<br>最近では在宅ワークの推進により書斎に関する要望が増えていますが、昔から多くあるのはキッチンと浴室など水回りに対するオプションの追加です。<br>&nbsp;<br>また『住宅ローンの返済額は収入の3割程度が理想』とされていますが、これは年功序列とされた時代を基準としており、年齢と給料が比例して増加することを前提として成り立つものです。この言葉を根拠に借入金額を決定するのは少し危険ともいえます。</p><h3 id="he616ec97ef">世帯支出の増加&nbsp;</h3><p>世帯収入が減少する一方で、世帯支出の増加も住宅ローンの支払いを困難にさせる一因となっています。<br>&nbsp;<br>男性は4年制の大学で女性は短大という風潮も、時代錯誤なものとなり今では性別に関係なく大学や専門学校に通うなど選択肢が増えています。<br>&nbsp;<br>また習い事も同様で、学習塾以外にも英会話スクールやスポーツなど様々な選択肢があり、それらが世帯の支出を増やすことになっています。<br>&nbsp;<br>子どもが成長することは嬉しいですが、支出が増えることにもなるので注意が必要です。</p><h3 id="ha3a7881a2d">ライフスタイルの変化&nbsp;</h3><p>子どもの成長もライフスタイルの変化ですが、他にも出産や離婚、また転勤による単身赴任も住宅ローンの支払いに影響を与えるでしょう。<br>&nbsp;<br>こうしたライフスタイルの変化は収入を減らすことになるとともに、支出を増やす要因となるからです。ただ子どもが社会人となり独立した場合は支出の減少が見込まれます。<br><br>失業や定年退職後に住宅ローンの支払いが苦しくなってしまった方は、ぜひこちらの記事もご覧ください。</p>

<h3 id="h33c116026e">病気になってしまった&nbsp;</h3><p>もし万が一、自分自身や家族が病気になった場合、介護の時間も必要になるでしょう。<br>そして収入は減少し、支出は増加することになります。<br>&nbsp;<br>こればかりは日ごろ気を付けていても、完璧に防ぐことは難しいものです。<br>そのため各種保険を見直すことで、もし病気になってしまっても損失を最小限に抑えることを考えるのが最善です。</p><h3 id="h5ea61dc241">修繕費用が計算外である&nbsp;</h3><p>分譲マンションであれば毎月、修繕積立金を支払っているので管理組合の修繕計画が杜撰でない限り、問題にはなりませんが一戸建ての場合は持ち主が計画的に費用を貯めて行う必要があります。<br>&nbsp;<br>外壁塗装工事や台風などによる破損個所の修繕はイメージより高いものです。<br>必要な修繕を実施しなければ資産価値が下がるだけではなく、その家に住むことができなくなるかもしれません。<br>&nbsp;<br>その費用の支払いが発生することで、住宅ローンにしわ寄せがくるケースもよくあることです。</p><h2 id="hd5fd174350">住宅ローンの正しい考え方&nbsp;</h2><p>住宅ローンは単純に金利の安い・高いや金利の固定期間だけを考えるのではなく、返済計画も含めてしっかりと計画する必要があります。<br>特に現在支払えるかどうかではなく、5年後や10年後、さらに20年後はどうなのかシミュレーションを行うことが必要でしょう。</p><h3 id="h5192305d06">住宅ローンの借入期間について</h3><p>金融機関にもよりますが、住宅ローンの借入期間については『35年間または75歳まで』が一般的です。<br>最近では、住宅金融支援機構がフラット50というサービスを提供しており『50年間または80歳まで』という住宅ローンも誕生しました。<br>&nbsp;<br>もちろん借入期間が長ければ長いほど、借入金額に対する利息は高くなります。その反面、毎月の支払金額を抑えることが可能です。<br>&nbsp;<br>住宅ローンは35年という認識が一般的になっていますが、65歳で定年を迎えたあと75歳までの10年間の支払いはどうするのか。昔であれば退職金で一括返済が可能でしたが、現在は期待することは難しいでしょう。<br>&nbsp;<br>種類が豊富となり、返済期間も長くすることが可能となった住宅ローン。<br>未来設計図をよく考えて期間を選ぶことが重要です。</p>

<h3 id="h57b5c4efec">住宅ローンの支払い方法&nbsp;</h3><p>住宅ローンの支払い方法は『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類があります。どちらも同じ言葉に見えますが『元金と利息』を均等にするのか、それとも『元金』を均等にするのか大きく意味が異なります。<br>&nbsp;<br>元利均等返済は元金と利息を均等にすることで、毎月の支払いを一定の金額とします。<br>たとえば三井住友銀行「住宅ローン返済シミュレーション」を利用し、変動金利0.875%にて3,000万円を35年間借入と仮定した場合、元利均等返済であれば毎月82,949円です。<br>&nbsp;<br>一方で元金均等返済は常に一定に元金を返却することにより、将来の利息負担を減らす支払い方法です。総支払額が利均等返済より少なくなるメリットもありますが、借入時が支払額のピークとなるため、ある程度の年収が必要となります。<br>先程と同じ条件にて借入を行った場合、元金均等返済では当初「93,543円」の支払額が最終的には「71,480円」まで減少します。<br><br>ある程度の年収がある場合、または40代以上で購入する場合は世帯収入と相談にはなりますが、元金均等返済と繰り上げ返済を利用して、将来に残る住宅ローンを少なくしていくことが有効です。</p><h2 id="h75ac945fd1">住宅ローンを支払えないときの対応策&nbsp;</h2><p>それでも住宅ローンを支払うことができなくなった場合、様々な選択肢から行動していくことになるでしょう。<br>画期的な解決方法は存在しないため、地道に解決の糸口を探すことになります。</p><h3 id="h02b3931db6">金融機関へ相談する&nbsp;</h3><p>まずは住宅ローンを借りている金融機関に、支払いの延期を相談するのが最初の行動です。<br>&nbsp;<br>コロナウイルスにより店を閉めている、シフトが減ってしまったなど一時的に収入が減少している場合などであれば、金融機関も猶予を検討してくれるでしょう。<br>&nbsp;<br>それが長期的、また解消の目処がたたない場合は難しいかも知れません。</p><h3 id="h4b151a628a">住宅ローンの借り換え&nbsp;</h3><p>次に検討するのが住宅ローンの借り換えです。<br>具体的には現在の住宅ローンより低金利なものに借り換えることにより、支払額を減らすことになります。<br>&nbsp;<br>住宅ローンの借り換えには手数料が必要となりますが『手数料も一緒に借り入れが可能』な金融機関もあるため、借り入れ金額は増えますが、毎月の支払い金額を減らせる可能性があります。</p><h3 id="hb5d76bb06b">臨時収入の確保&nbsp;</h3><p>車などの資産を売却する、またはアルバイトをすることで一時的に収入を確保し住宅ローンの返済に充てることも考えられます。<br>&nbsp;<br>最近は副業が当たり前になりつつありますが、本業の会社規則で禁止となる場合があるので確認が必要です。</p><h3 id="h3296fcb5cb">人に頼る&nbsp;</h3><p>最終的な解決方法ですが、可能であれば親や兄弟、親戚、友人に頭を下げて現金を用意することです。<br>&nbsp;<br>住宅ローンと異なり金利がないので、毎月の支払いが楽になります。一方で信頼を切り崩す（失う）ことになるので、最後の最後といえます。</p><h3 id="hb8aa29d12e">マイホームの売却&nbsp;</h3><p>それでも住宅ローンの支払いが困難になった場合、マイホームを手放すことで精算することも必要でしょう。<br>&nbsp;<br>残念な解決方法となりますが、住宅ローンが全額返済できるかどうか売却価格について不動産会社に査定を依頼して検討することになります。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hf5f778224a">Q1. 住宅ローンが払えずに自宅売却を検討するのはよくあることですか？</h3><blockquote>ローンの支払いが苦しいと感じて自宅売却を検討する方は思いのほか多いです。</blockquote><h3 id="hfe59896f47">Q2. 住宅ローンが払えなくなるのはどんな理由がありますか？</h3><blockquote>転職や退職による収入の変化、子どもの進学や修繕積立金の値上げによる支出の変化などがあります。<br>また、そもそも借入額が収入に見合っていない場合もあります。</blockquote><h3 id="h12a5de8aaf">Q3. 修繕積立金の値上げは予測できますか？</h3><blockquote>管理がきちんとなされているマンションでは、長期修繕計画が作成されています。<br>そこには、値上げの時期と金額が記載されていますので、事前に確認しておきましょう。<br>記載がない場合でも、値上げの可能性を見込んでおくと良いでしょう。</blockquote><h3 id="hfa509e298a">Q4. 住宅ローンを組むときに重要なことは何ですか？</h3><blockquote>金利の高低だけではなく、5年後、10年後の自分自身の変化を含めてシミュレーションしておくことが重要です。</blockquote><h3 id="he65fcde057">Q5. 住宅ローンの借入期間はどのくらいですか？</h3><blockquote>一般的には、「35年間または75歳まで」が多いです。<br>また、フラット50というサービスでは、「50年間または80歳まで」というプランもあります。</blockquote><h3 id="h8f8386e0f1">Q6. 元利均等返済の特徴は何ですか？</h3><blockquote>毎月の支払い額が一定になる点です。</blockquote><h3 id="hb316831508">Q7. 元金均等返済の特徴は何ですか？</h3><blockquote>元金の支払いが一定になる点です。総支払額は元利均等返済より少なくなります。</blockquote><h3 id="he1d9b3dafe">Q8. 住宅ローンの支払いが苦しくなった時はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>まずは、金融機関に相談してみましょう。<br>その後、ローンの借り換えや臨時資金の確保、売却などを検討しましょう。</blockquote>

収入の変化やライフスタイルの変化をきっかけに、住宅ローンの支払いが苦しくなるケースは少なくありません。この記事では、住宅ローンの支払いが難しくなる６つのケースや対応策について解説します。

住宅ローンの支払いが苦しいときに読んでほしい、払えなくなる6つのケースと対応策

<h2 id="h45809c87d7">退職により住宅ローンが支払えない場合の４つの対処法&nbsp;</h2><p>失業や定年退職により住宅ローンが支払えなくなった場合、どのような対処法があるのでしょうか。<br>恐らく住宅ローンが支払えないということは貯金残高が少ない、また切り崩しており底が見えている状態だと思われます。<br>&nbsp;<br>そのため一時的であっても支出を減らす、もしくは収入を増やすことにより、根本的な解決を目指す必要があります。</p><h3 id="hd1aa6aecb8">金融機関に相談して返済期間の延長、繰り越しを行う&nbsp;</h3><p>住宅ローンは金融機関より借入を行い、毎月返済しているものです。<br>そのため、まずは金融機関に対して相談をすることで解決を図るのが、もっとも一般的となるでしょう。<br>&nbsp;<br>たとえば返済期間を伸ばすことができれば、必然的に毎月の支払金額は低くなります。<br>もちろん住宅ローンの完済年齢は、その分だけ高くなってしまいますが毎月の支払いはグッと楽になります。<br><br>また転職活動中や年金受給開始まで一時的に収入が減少している場合、一定期間の繰り越しを検討する方法もあります。期間終了後の支払い額が上昇することになりますが、無収入期間の支出を抑えられるというメリットがあります。</p><h3 id="h28f9b58053">住宅ローンの借り換えで金利を減らす&nbsp;</h3><p>借入している住宅ローンの金利が高い場合、低金利な商品へ借り換えを検討することにより支払金額を抑える方法もあります。これは退職時だけではなく、現役で働いているときも有効です。<br>&nbsp;<br>ただし住宅ローンの借り換えは『新しい住宅ローンを借りる』ことになるため借入審査の対象となります。その場合は老齢基礎年金など公的年金以外の収入（私的年金など）が求められます。<br>&nbsp;<br>また住宅ローンの借り換えには手数料が必要となるため、住宅ローンの残額が少ない場合や、金利が大きく下がらない場合は注意が必要です。<br>&nbsp;<br>目安は住宅ローン残額が1,000万円以上、借入期間が10年以上、そして金利が1%以上低くなることです。</p>

<h3 id="h3d905a1faf">新たな収入の確保</h3><p>公的年金の支給要件の範囲内になりますが、新たな収入の確保として働くという選択もあります。資格を有している場合や専門的な技術を身に着けている場合、企業側も即戦力を低賃金で雇用できるメリットがあり、雇用市場が活性化しています。</p><h3 id="h683af6b746">リバースモーゲージ・リースバックを利用する</h3><p>聞きなれない言葉ですがリバースモーゲージ・リースバックは最近、多く利用されている住宅のシステムです。<br>&nbsp;<br>リバースモーゲージとは、自治体や金融機関が主に実施している制度であり『自宅を担保としてお金を借りる』仕組みです。<br>返済は『借入金額に対する利息のみ』となるため、毎月の返済額を大きく減らすことが可能です。<br>&nbsp;<br>また借入金の返済は『死亡時に担保とした自宅を引き渡すこと』で完済となり、残額が発生しても相続人に請求されることはありません。<br>&nbsp;<br>リースバックは不動産会社が主として実施しており『自宅を売却してお金を受け取る』ことと『売却した自宅を借りる』ことを併せた仕組みです。<br>現金と住処の両方を確保できることが大きな特徴です。<br>&nbsp;<br>どちらも自宅の所有権を持ち続けることは難しいですが、住宅ローンの問題を解消したうえで住み続けることができることが利点です。<br>&nbsp;<br>定年退職後であれば、これらの制度がおすすめです。<br><br>上記のほか、売却の手段として買取や任意売却もあります。<br>こちらの記事で解説をしているため、確認してみてください。</p>

<p>分譲マンションなどマイホームの売却を検討する場合、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。<br>&nbsp;<br>この仲介という仕組みだけではなく不動産会社が直接、買主となり自ら購入する『買取』という仕組みがあることは、あまり知られていません。不動産の買取は、あまり耳慣れない ですが、その仕組みとメリットさえ理解すれば、とっても使い勝手の良い仕組みです。<br>&nbsp;<br>マンション売却における買取の仕組みについて、仲介と比較するとともにメリットについて解説します。</p>

<h2 id="hde11290d5b">仲介と買取の違い&nbsp;</h2><p>不動産会社に依頼する仲介と買取について、大きく異なるのは買主となる購入者です。<br>&nbsp;<br>仲介は不動産会社が広告活動を行うことで買主を広く募集し、売買契約を成立させることを目的とします。<br>また、買取は不動産会社が自ら買主となり購入することにより、売買契約を成立させます。</p><h3 id="had46f3a5bc">仲介の仕組み&nbsp;</h3><p>マンション売却における仲介とは、不動産会社に対して買主となる購入者を探してもらうよう依頼することで、売買契約の成立を目指します。<br>そのため購入希望者が見つからなければ、いつまでもマンションは売れないことになります。<br>&nbsp;<br>仲介を依頼した場合の一般的なスキームは以下のとおりです。<br>&nbsp;</p><ul><li>査定を依頼する</li><li>媒介契約を締結する</li><li>広告活動により購入希望者を探してもらう</li><li>問い合わせ対応をする</li><li>内覧者の対応をする</li><li>売買条件の確定</li><li>売買契約締結</li><li>マンションの引き渡し</li></ul><p>&nbsp;<br>ここに記載した以外にも、実際に不動産会社が購入希望者を探してみた結果により、売買金額の値下げの検討など、売却価格の見直しなども必要です。<br>&nbsp;<br>仲介の場合、売却について不動産会社に相談してから、契約が成立するまで最短でも6ヶ月程度は必要となるケースが多いため、時間に余裕を持っておきましょう。</p><h3 id="h43957048e2">買取の仕組み&nbsp;</h3><p>一方で買取の場合、仲介と比較すると必要なスキームが少ないことが最大の特徴です。<br>特に不動産会社が購入者となるため、買主を別に探す期間が不要な点は、大きなメリットになるでしょう。<br>&nbsp;<br>その反面、買取は依頼してから引き渡すまでが短いため、次の住まいが決まっている方が安心です。<br>&nbsp;<br>また不動産会社に依頼してから1ヶ月から2ヶ月程度で、引き渡しを行い現金化することが可能です。そのため離婚などにより、マンションなどを素早く処分して現金化する必要があったり、海外赴任が決定して日本に滞在する時間が残り少ない時など、少しでも早く処分したい 時にオススメです。</p><h2 id="h99f8a6c138">不動産会社に買取を依頼する流れ&nbsp;</h2><p>不動産会社に対して、買取を依頼する場合の流れについて、細かく説明していきます。<br>&nbsp;<br>そもそも買取の流れは単純明快です。<br>そのため、不動産会社が査定により提示する買取価格において納得できるのであれば、そのまま契約締結となり、マンションの引き渡しまで簡単にすすめることができます。</p><h3 id="h6a534ea3b6">査定により金額を確定する&nbsp;</h3><p>仲介の場合と同様に、買取りを実施する時も不動産会社に査定を依頼します。<br>買取では、この査定金額が不動産会社に売却する際の金額となります。<br>&nbsp;<br>また査定を実施する不動産会社によって、重視するポイントが異なるため、その査定金額も異なってきます。そのため、査定依頼は適正価格を把握するためにも、複数の不動産会社に対して行うのが基本です。<br>&nbsp;<br>また不動産会社は買取によって購入した物件に対して、必要によりリフォームやリノベーションを行い資産価値を高めて、改めて買主を探し売却します。<br>つまり「転売することで利益を得る」ことを目的としています。そのため仲介と比較すると、およそ1割から2割程度、売買金額が安くなる傾向にあります。</p>

<h3 id="h46dcdecb36">契約を締結する</h3><p>査定により納得ができる金額であれば、不動産会社と契約条件を決めます。<br>売買価格や引渡しの日時、他に細かな約款などを契約書に記載して契約締結を行います。<br>&nbsp;<br>細かな約款を含む契約内容については、不動産会社による契約書のテンプレートを基礎として特約事項を足しこむのが一般的です。そのため売る側としては、何かをする必要はなく説明を聞いて理解するだけで構いません。</p><h3 id="h583c4077cb">引き渡し・売買代金の受領&nbsp;</h3><p>契約締結した内容に従って物件を引き渡し、売買金額を受領します。<br>このように不動産会社に対して査定を依頼してから、約2ヶ月程度あれば引き渡しまで完了し、現金を受け取ることが可能です。</p><h2 id="h6a98d55291">買取による売却のメリット&nbsp;</h2><p>仲介による売却と比較しても、買取はメリットのある売買方法です。<br>売却金額は買取より仲介が高くなる傾向にありますが、その金額を考えても、買取には得られるメリットがあります。<br>&nbsp;<br>もちろんマイホームとなる不動産は、価格の安いものではないだけに、どうせ売るなら1円でも高く売りたい、というのが当たり前です。<br>買取のメリットと仲介の金額と、どちらを優先するのかは、よく比較して検討をするのが理想です。</p><h3 id="h22851f778a">契約成立までのスピード感が早い&nbsp;</h3><p>繰り返しになりますが、買取のメリットは契約成立までのスピード感にあります。<br>&nbsp;<br>前述したように、不動産会社に査定依頼してから約2ヶ月後には、現金を受領することができます。<br>特に離婚による現金化を急ぐ場合、海外赴任により日本滞在の期間が短い場合、また別の不動産物件を購入している場合など、様々なケースで利用されています。</p>

<h3 id="he0ad9645fc">仲介手数料が不要&nbsp;</h3><p>不動産会社が広告活動により購入者を探す場合、契約が成立した時点において仲介手数料を支払う必要があります。<br>しかし買取の場合、不動産会社が購入者となるため、そもそも仲介をする行為が発生していないため、仲介手数料の支払いは不要です。<br>&nbsp;<br>買取は仲介と比較して売却金額が安くなる傾向にありますが、一方で仲介手数料が不要となるため売却金額によって、そこまで大きな金額差が生じないこともあります。<br><br>仲介手数料は「売買価格×3%+6万円」 に消費税を足したものです。<br>&nbsp;<br>たとえば3,000万円の物件を売却する場合「3,000万円×3%+6万円」となります。<br>2022年時点で消費税は10%なので、96万円+9万6千円＝105万6千円です。<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/72bdb82999ec4ccc8acd70b49ff6407c/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E3%81%AE%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%82%92%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%99%E3%82%8B%E3%81%AF%E3%82%99%E3%81%82%E3%81%84-min.png" alt=""><br><br>売却する価格自体が、決して安い金額ではないだけに、仲介手数料も大きくなります。<br>買取により仲介手数料が不要となるのは、大きなメリットといえるでしょう。</p>

<h3 id="h9430251b3b">契約不適合責任を負わない&nbsp;</h3><p>契約不適合責任も近年、新しく登場した言葉です。<br>&nbsp;<br>以前は、売主に対して瑕疵担保責任が定められており、隠れた瑕疵に対しては売却後も責任が発生しました。<br>それに対して契約不適合責任は「契約内容」が重要となり、契約内容に相違があり買主が不利益となる場合に、 売主が責任を負うことになります。<br>&nbsp;<br>この法改正により、責任範囲が不明確であった「隠れた瑕疵」という耳慣れない言葉から、焦点が契約内容と分かりやすくなりました。しかし買主保護の観点が強まり、売主の責任がより重くなったともいえます。<br>&nbsp;<br>不動産会社と直接取引をおこなう買取は、売主は個人であり買主は不動産会社（＝宅地建物取引業者）との取引になることから、契約不適合責任の対象とはなりません。<br>&nbsp;<br>つまり売買契約後、物件に不具合が生じた場合でも、売主が金銭的負担を負う必要がないのです。これは買取の「隠れた」メリットといえます。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h768cde371e">Q1. マンション買取とは何ですか？</h3><blockquote>あなたのマンションを不動産会社に直接売却することです。</blockquote><h3 id="h5ea4e84a00">Q2. 仲介会社は何をしてくれますか？</h3><blockquote>ポータルサイトやチラシなどで物件を宣伝し、買主を探してくれます。また、条件交渉や調整、契約書類等の作成なども行います。</blockquote><h3 id="hc857f31d2a">Q3. 買取会社は、買い取ったマンションをどうするのですか？</h3><blockquote>買取会社の多くは、買い取ったマンションをリノベーションして再販売をしています。</blockquote><h3 id="h3b0c02830e">Q4. 買取の場合、内見は何回ありますか？</h3><blockquote>1社に相談する場合は1回で済みます。複数社に相談する場合は、日程を提示して一斉に内見してもらう方法でも良いでしょう。</blockquote><h3 id="h45b82c2209">Q5. 買取のメリットは何ですか？</h3><blockquote>契約成立までのスピードが早い、仲介手数料が不要、契約不適合責任を負わない、などです。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産を売却する際の、買取はストレスフリーな仕組みだといえます。<br>&nbsp;<br>特に売買契約の締結までの期間が短いため「いつ売れるのか」「本当に売れるのだろうか」と心配する必要がないのは、精神的な負担が少ないでしょう。<br>また前述のとおり、契約不適合責任の対象外となることで、売却より時間が経過してから保証責任や修理対応などを行わなくて良いことは大きなメリットです。<br>&nbsp;<br>確かに売却金額は仲介と比較して安くなる傾向はありますが、ストレスがなくなるという点は、特筆に値します。<br>&nbsp;<br>買取という馴染みのない仕組みですが、仲介と比較して検討をするのも良いでしょう。</p>

マンション売却の方法の一つに「買取」があります。この記事では、仲介との比較をしながら、買取の仕組みや手続きの流れ、メリット・デメリットについて解説をしています。

マンション売却における「買取」の仕組みとは？仲介との比較で解説

<p>「住宅ローンの支払いが苦しい・・任意売却で住宅ローンを減らせるって聞いたことあるけど、どういう仕組みなんだろう？」<br>住宅ローンを組んで不動産を買った後に、生活環境が変わってしまい、支払いを続けるのが難しくなってしまったらどうしたらいいのでしょうか？<br><br>住宅ローンの返済方法の1つとして、任意売却という方法があります。<br>任意売却をきちんと利用できれば、住宅ローンを返済した上で、引っ越し費用なども確保できるケースもあります。<br><br>今回は、任意売却の概要はもちろん、住宅ローンを任意売却で返済するメリットやデメリットについて詳しく解説していきます。</p>

<h2 id="h4c1eb9dde2">任意売却とは？</h2><p>任意売却とは、住宅ローンを利用した金融機関の許可を得て、不動産を売却する方法になります。<br>通常、住宅ローンを利用している不動産を売却する際は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しないと売却ができません。<br><br>不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合、金融機関に条件付きの許可をもらった上で抵当権を抹消して不動産を売却する方法を任意売却といいます。<br><br>住宅ローンの返済が難しくなった場合、滞納を続けてしまうと不動産は競売にかけられてしまい、通常の売却相場よりも、かなり不利な条件で売却されてしまうケースが多いです。<br><br>一方、任意売却であれば競売よりもより良い条件で売却できるケースが多く、競売に比べてメリットも多いので、住宅ローンの支払いが厳しくなった場合は任意売却を選んで売却する人が多いです。</p><h2 id="he0c1f598e3">任意売却の3つのメリット</h2><p>任意売却は一般の不動産売却に近い販売方法になるため、競売と比べてメリットが多いです。<br>ここからは任意売却のメリットを3つ解説していきます。</p><h3 id="h50e66a2886">リースバックと組み合わせて住み続けることができる</h3><p>任意売却で自宅を売却した後に、そのまま住み続ける方法があります。<br>それが、任意売却とリースバックを組み合わせる方法です。<br><br>リースバックとは、自宅を不動産業者に売却をして、売却代金を一括で受け取ることができます。<br>売却代金で住宅ローンを完済するまでは通常の売却と同じになります。<br>リースバックでは、自宅を売却した後に引っ越しをせずに、買主が大家さんとなって、毎月家賃を支払うことで変わらず住み続けることができます。<br><br>新居を探す手間や費用がなくなりますし、住まいが変わらないため、近所にも知られることなく任意売却ができるので注目されている自宅の売却方法です。</p><h3 id="h958dc6ccd9">住宅ローンの残債や利息を減らすことができる</h3><p>任意売却は競売と異なり、一般の不動産売却に近い方法で売却活動ができます。<br>そのため、売却価格も市場価格に近い金額で売れるケースが多いです。<br><br>高い金額で売却ができれば、任意売却後に住宅ローンを完済できることも少なくありませんし、完済できなくても残債を減らすことができます。<br><br>任意売却で住宅ローン残債や、完済までの利息を減らすことができれば、任意売却後に生活を立て直しやすくなります。</p><h3 id="hcb72749f8d">引っ越し資金を準備できる</h3><p>任意売却は自宅の売却になるので、基本的には新居を探して引っ越しをする必要があります。<br>しかし、住宅ローンの支払いが厳しくて任意売却を選ぶ人が多いので、引っ越し費用を捻出するのが難しいケースも少なくありません。<br><br>任意売却の場合、債権者との交渉次第ではありますが、売却価格の一部から、引っ越し費用を受け取れることがあります。<br>競売の場合、引っ越し費用はすべて実費になってしまうため、交渉次第ではありますが引っ越し費用を受け取れる可能性がある任意<br>売却は大きなメリットといえるでしょう。</p><h2 id="h0ff87770a0">任意売却の2つのデメリット</h2><p>任意売却には多くのメリットがありますが、一方で、注意するべきデメリットもあります。<br>デメリットを知らずに焦って任意売却を選択しないように気をつけましょう。<br>任意売却で注意するべき2つのデメリットを解説していきます。</p><h3 id="hca2b90eb55">自宅の売却に協力する必要がある</h3><p>住宅ローンをすでに滞納してしまっている場合、任意売却ができる期間に注意が必要です。<br><br>任意売却は競売が始まってしまうと、取り扱いができなくなってしまいます。<br>そのため、スムーズに自宅の売却が進められるように、任意売却を決めた後は、できる限り積極的に自宅の売却に協力する必要があります。<br><br>具体的には、不動産会社による内覧の査定、購入希望者の内覧立会などが該当します。<br>せっかく任意売却を選択しても、時間がかかってしまい任意売却を諦めざるを得なくなってしまっては後悔してもしきれません。<br><br>任意売却を進める際には、積極的に販売活動に協力するようにしましょう。</p><h3 id="h7d8a5f7551">債権者との打ち合わせが必要</h3><p>任意売却は住宅ローンを融資している金融機関との交渉が必要不可欠です。<br>住宅ローンの滞納が続くと、債権者である金融機関とのやり取りは気まずくて避けたいという人が少なくありません。<br><br>しかし、任意売却を進めるには、債権者である金融機関からの許可を受ける必要がありますし、完済できない場合、任意売却後も今後の支払いについて打ち合わせが必要です。<br><br>任意売却を進めるには、金融機関と誠意を持って接する必要があります。</p>

<h2 id="h6a945886e7">任意売却から住宅ローン返済までの流れ</h2><p>任意売却で少しでも早く自宅を売却するには、任意売却の流れを把握しておく必要があります。<br>任意売却を依頼してから、売却が完了するまでの流れを解説していきます。</p><h3 id="hc7fc3ba17a">物件の査定と金融機関との打ち合わせ</h3><p>任意売却を始めるには、自宅の価格を正しく把握した上で、住宅ローンを完済できるかどうか金融機関との打ち合わせが必要になります。<br><br>そのため、まずは任意売却を得意とする不動産会社に依頼をして自宅の査定をしてもらいましょう。<br>自宅の査定が完了したら、不動産会社の担当者と一緒に債権者である金融機関の担当者との面談を行います。<br><br>査定金額が住宅ローンと比べて安すぎる場合には、任意売却ができずに強制的に競売になってしまうケースもあります。<br>適切な査定結果と合わせて、任意売却に向けて債権者から条件の提示、任意売却への同意をしてもらうのが最初のステップとなります。</p><h3 id="ha2ffc3cbbd">販売活動の開始と売買契約の締結</h3><p>任意売却であっても、基本的には一般の不動産売却と流れは同じです。<br><br>不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を結んだ後、販売活動が始まります。<br>自宅の購入希望者が現れたら、建物状況を確認するための内覧があります。<br><br>内覧の際には、購入希望者に少しでも良い印象を持ってもらうために、室内をきれいにして質問にも誠実に対応していきましょう。<br>内覧を通して購入者が確定したら、不動産の売買契約を結びます。<br><br>この際、債権者である金融機関と最終的な調整を行います。<br>問題なく金融機関の同意を得られるように、販売活動中も金融機関とは丁寧なやり取りを心がけておきましょう。</p><h3 id="h67b28e01da">不動産の引き渡しと、残債務の返済</h3><p>不動産の売買が無事に完了し、代金の支払いが完了したら自宅の引き渡しになります。<br><br>代金の受け取りと同時に、住宅ローンの返済や所有権移転登記を行います。<br>所有権移転登記をしますので、決済と同時に自宅を引き渡して引っ越しをします。<br><br>この段階で住宅ローンを完済できれば任意売却は完了ですが、残債が残ってしまった場合は任意売却はまだ完了とはいえません。<br>残った残債をどのように返済していくか、返済に関する契約を金融機関と締結し、引越し後も返済を続けていく必要があります。<br><br>無理なく返済ができるように、債権者との返済計画は綿密に行っていきましょう。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="heca3266cf4">Q1. 任意売却とは何ですか？</h3><blockquote>任意売却とは、住宅ローンを利用した金融機関の許可を得て、不動産を売却する方法です。</blockquote><h3 id="hd13f392f1e">Q2. 任意売却をするのはどんなときですか？</h3><blockquote>不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合です。競売よりもより良い条件で売却できるケースが多いです。</blockquote><h3 id="h54ac150343">Q3. 任意売却のメリットは何ですか？</h3><blockquote>リースバックと組み合わせて同じ家に住み続けることができる、住宅ローンの残債や利息を減らすことができる、引越し資金を準備できることです。</blockquote><h3 id="hf4b1f3f3d2">Q4. 任意売却のデメリットは何ですか？</h3><blockquote>自宅の売却に協力する必要があること、債権者との打ち合わせが必要であることです。</blockquote><h3 id="h8ddfb3e5dc">Q5. 任意売却の時に、まずすることは何ですか？</h3><blockquote>物件の査定と、金融機関（債権者）との打ち合わせです。</blockquote><h3 id="he5cd36b887">Q6. 任意売却をスムーズに進めるために特に気を付けるべきことは何ですか？</h3><blockquote>各取引先と丁寧なやりとりをすることです。</blockquote><h3 id="h042de411ef">Q7. 任意売却をすると、ローンは無くなりますか？</h3><blockquote>任意売却によって完済できない場合、借金は残ります。金融機関と相談し、返済計画を綿密に行うことが大切です。</blockquote><h2 id="hb96e53fe97">任意売却のまとめ</h2><p>住宅ローンの支払いが苦しくなってしまった場合、持ち家の売却については、競売に比べて任意売却のほうがメリットが多いです。<br><br>正しく任意売却を進めることができれば、住宅ローンの完済、引っ越し費用の調達など、自宅を売却した後の再スタートもしやすくなります。<br><br>もちろん、任意売却は債権者である金融機関との交渉次第なので、住宅ローンの滞納をしてしまったら、できるだけ早く相談をするようにしましょう。<br><br>とはいえ、個人では専門的な不動産売買である任意売却を進めることは難しいので、任意売却を得意とする不動産業者に相談するのが大切です。<br><br>住宅ローンの滞納が始まると、不安が募り行動するのが嫌になってしまうかもしれませんが、できるだけ早く対応することで損失を最小限に抑えられます。<br>任意売却について正しく理解した上で、早めに相談するようにしていきましょう。</p>

住宅ローンの支払いが苦しくなったとき、返済方法の１つとして任意売却があります。この記事では、任意売却とは何かやメリットデメリット、手続きの流れについて解説します。

任意売却って何？住宅ローンの支払いが厳しくなる前に知っておくべき内容を徹底解説！

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>失業や退職後、または思いがけず働けなくなるなどで、住宅ローンの支払いが苦しくなることは、誰にも起こりうることであり、珍しいことではありません。<br>実際に支払いが苦しくなった時は、今後の見通しやライフスタイルをもとに、専門家にも相談しながら自分に合った解決方法を選んでください。</p>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br><br><span style="background-color:#fff06c">WEBURUで売却するメリット</span><br>・夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）<br>・仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる<br>・交通費や、移動にかかる時間を節約できる<br>・電子契約では、印紙代がかからない<br><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>また、仲介だけではなく買取にも対応しております。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>住宅ローンに悩んでいて自宅マンションの売却を検討している方をはじめ、一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、気軽にご相談ください。</p>

マンション売却_ローン苦しい

失業や退職をきっかけに、住宅ローンの支払いが苦しくなるケースは少なくありません。そして誰にでも起こり得ることです。この記事では、住宅ローンが苦しい時の４つの解決方法を解説します。

失業・退職後に住宅ローンの支払いが苦しい...４つの解決方法

<p>オーナーチェンジ物件を購入するとき、利回りだけに気を取られていませんか？<br>ときどきですが、思わぬ特約を初め、賃貸借契約書には時限爆弾やトラブルのもとが隠れている場合があります。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・賃貸借契約書の種類が分かる<br>・賃貸借契約書で特に確認すべき6つの項目が分かる</blockquote>

<h2 id="he68b7172b8">賃貸借契約の種類</h2><p>賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、貸主がどちらの契約内容で物件を貸し出すか決められます。ここでは、それぞれの違いを押さえましょう。<br>&nbsp;<br>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/9583bd7cbf4f44cf9a658e3035e881fd/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E5%80%9F%E5%A5%91%E7%B4%84%E3%81%AE%E7%A8%AE%E9%A1%9E.png?w=2048&amp;h=884" alt="普通借家契約  定期借家契約  契約方法  制限なし  書面  契約の存続期間  1年以上  契約書で定めた期間  1年未満の契約  認められない  ※期間の定めのない契約とみなされる  認められる  契約の更新  借主からの希望次第で更新される  ※貸主が更新を拒むには正当な理由が必要。  更新なし  契約期間満了をもって終了"></p><h3 id="h4c2efb73a9">普通借家契約</h3><p>普通借家契約は、貸主に正当な理由がない限り契約はそのまま更新されます。正当な理由とは、再開発エリアに入っていて建物の取り壊しを要求されている、建物の劣化がひどくこのまま住み続けていると危険を伴うといった事情が該当します。<br>&nbsp;<br>そのため、物件の利回りが低いため更地にして売却したい、借主の態度が気にくわないため追い出したいといった貸主の個人的な事情は正当な理由に当てはまりません。</p><h3 id="h4effbb898d">定期借家契約</h3><p>定期借家契約は、契約期間満了をもって更新されずに終了する契約形態です。定期借家契約を結んでいて契約終了後もそのまま住み続けたい場合「契約更新」ではなく「再契約」になります。<br>&nbsp;<br>しかし、再契約は貸主の合意がなければ成立しません。借主が再契約したい旨を伝えても貸主が拒んだら、契約期間終了に伴い退去する必要があります。</p><h2 id="hc42d7f88e4">オーナーチェンジ物件の賃貸借契約書で確認すべき6項目</h2><p>オーナーチェンジ物件を購入するうえで、賃貸借契約書の確認は必要不可欠です。契約書にきちんと目を通さずに取引を進めてしまうと、後にトラブルが起きる可能性が高まります。ここで紹介する6項目を中心に、隅々まで契約内容をチェックしましょう。</p><h3 id="he1bb846ddc">家賃</h3><p>家賃の項目をチェックするときは、以下のポイントを意識して相応しい金額が設定されているかみてみましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>相場に合っているか</li><li>借主ごとにばらつきはないか</li></ul><p>&nbsp;<br>相場より高い家賃が設定されている場合、今の借主が退去したときに家賃を下げないと新しい借主が見つからず利回りが下がる恐れがあります。<br>&nbsp;<br>また、借主ごとに家賃にばらつきがある場合も注意しなくてはなりません。たとえば、ほとんどの部屋は月8万円で貸し出されているのに対し、ある部屋のみ月3万円で貸し出されているとします。月5万円も差があるとなると、低家賃の部屋は何かトラブルを抱えているかもしれません。<br>&nbsp;<br>数百円～数千円ほどの違いなら良くあることですが、何万円も差があるなら物件のオーナーに低価格の理由を尋ねると良いでしょう。</p><h3 id="h3d4a4e1953">敷金</h3><p>敷金とは、賃貸物件を借りるときに家賃未払いや原状回復費に備えて、貸主が借主から預かるお金をいいます。敷金をチェックするときは、以下の内容を意識しましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>敷金の設定はあるか</li><li>何カ月預かっているか</li></ul><p>&nbsp;<br>購入を検討しているオーナーチェンジ物件に敷金の設定がない場合、注意しなくてはなりません。地域柄敷金を設けていない物件もありますが、賃貸のニーズが低く敷金を設定していると借主が見つからないため敷金なしとしている物件がほとんどです。<br>&nbsp;<br>また、敷金ありの物件なら、何カ月分預かっているかチェックし、前のオーナーから引き継がれている敷金の金額と契約書の内容が正しいか確かめましょう。</p>

<h3 id="h49ca5dcda0">更新料</h3><p>賃貸借契約書を確認するときは、家賃や敷金ばかりに目が行きがちですが、更新料のチェックも欠かしていけません。<br>&nbsp;<br>「前のオーナーは更新料を取らなかった」「事務手数料が発生するとは聞いていない」など、更新料を巡るトラブルは案外多くあります。契約更新料だけでなく、更新時に発生する事務手数料や取り決めも併せて確かめておきましょう。</p><h3 id="hdd68e3aefb">契約期間</h3><p>賃料以外に契約期間も大切なポイントです。契約期間をチェックするときは、以下のポイントを意識しましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>契約から日が浅い入居者はいないか</li><li>契約期限が迫っている入居者がいないか</li></ul><p>&nbsp;<br>たとえ満室の物件だったとしても数日前に入居した借主がいる場合、売主が物件を早期売却するためにサクラを入居させている可能性があります。<br>&nbsp;<br>契約して間もない入居者が一組でもいるなら、入居申込書を見せてもらい不審な点はないか確認すると良いでしょう。<br>&nbsp;<br>また、契約期限が迫っている入居がいると、期間満了のタイミングで空室になるかもしれません。入居者に更新の意思があるかどうか売主に尋ねることをおすすめします。</p><h3 id="heb93e9992f">特約</h3><p>賃貸借契約書の内容をよく読むと、特定の入居者とのみ交わされた特別の内容が記されていることもあります。たとえば、フリーレントが付いている、家賃発生日を遅らせるといった個別の取り決めです。<br>&nbsp;<br>入居者とのトラブルの種になることもありますので、どんな特約が定められているのか確認しておきましょう。</p><h3 id="h0e5aaf258b">入居者情報</h3><p>居者の情報を把握しておくことも重要です。氏名はもちろん、性別や職業、国籍、年齢など細かい部分までチェックすることをおすすめします。<br>&nbsp;<br>契約で禁止しているのにもかかわらず、契約者が第三者に又貸ししている場合や名義人と別の人が住んでいる場合もあるため、注意しましょう。<br>&nbsp;<br>とはいえ、賃貸借契約書のみでは詳細を確かめられません。可能であれば、直接現地に行きどのような人が住んでいるのか見てみると良いでしょう。</p>

<p>不動産投資は株やFXなどと違い、安定的に運用しやすいと言われている投資方法です。<br>そして、不動産投資は基本的に、収益物件をオーナーチェンジで購入するという流れを取ります。<br>もちろん、不動産投資も投資であるためメリットとデメリットなど注意点やポイントを押さえつつ投資をしていく必要があります。<br>&nbsp;<br>本記事では不動産投資を考え始めている方へ、収益物件を購入するときのメリットやデメリット、注意点やポイントを解説していきます。</p>

<h2 id="h6b74944d4f">収益物件とは</h2><p>収益物件とは、一定期間に所得を生み出してくれる不動産のことです。<br>一棟マンションやアパート、マンションの1室などが代表的な収益物件です。<br>収益物件にはその他にも、太陽光発電や資材置場などの借地、建物を建てるために貸した借地など数多くの種類があります。</p><h2 id="h96b561aaf6">収益物件を購入するメリット・デメリット</h2><p>収益物件を購入することには、さまざまなメリットやデメリットがあります。</p><h3 id="h3ab24f6f50">メリット</h3><p>収益物件を購入することの代表的なメリットは、次のとおりです。<br></p><ul><li>長期的な運用が可能</li><li>マンションの1室など投資額を低くして運用ができる</li><li>管理会社に任せれば管理の手間がかからない</li><li>売却益までの計画を立てれば良いので最終的に黒字になりやすい</li></ul><h3 id="h7e4a670898">デメリット</h3><p>収益物件を購入することの代表的なデメリットは、次のとおりです。</p><ul><li>空き家や家賃滞納をされたときに運用利回りが下がってしまう</li><li>分譲マンションで運用する場合はマンション管理費などがかかってしまう</li><li>ローンを借りて運用するときに空き家などがあると自己資金でローンを返済しなければならないこともある</li></ul><h2 id="h585971b46b">収益物件を購入する前の注意点</h2><p>収益物件を購入するにあたり上手く運用をしていくためには、収益物件購入に注意すべきポイントを確認しなければなりません。<br>ここからは、収益物件を購入する前の注意点を解説していきます。</p><h3 id="h4a5f6a8621">適正な価格かどうか</h3><p>収益物件を購入するときには、まず適正な価格なのかを確認しなければなりません。<br>適正な価格であるか確認するためには、物件価格、利回り、管理費・修繕積立金の額を把握し、各数字のバランスを取ることが重要です。<br>物件価格、利回り、管理費・修繕積立金の額の見方を解説していきます。</p><h4 id="h8e8bf4d7eb">物件価格</h4><p>収益物件の物件価格は利回りから算出されていることがあります。<br>利回りから算出されている場合、販売価格が周辺売却相場価格から大きく逸脱した価格になっていることがあります。<br>収益物件は売却までが運用のため、購入価格より売却価格が大きく下回るような状態だと投資に失敗する可能性が高まってしまいます。<br>そのため、物件価格を見るときには、周辺の相場まで確認するようにしましょう。</p><h4 id="hf08850560e">利回り</h4><p>利回りは表面利回りと実質利回りの2種類に分かれます。<br>表面利回りとは、年間家賃収入金額を不動産販売価格で割っただけの数字です。<br>一方、実質利回りは年間家賃収入金額を不動産販売価格に購入諸経費を足した額で割った数字です。<br>利回り表示でもこのような違いがあり、表面利回りでは内容が不十分のためおおよその参考にしかなりません。<br>利回りを確認するときには、販売価格と購入諸経費を考慮した実質利回りを確認することが大切です。</p>

<h4 id="h7655c0ccfe">管理費・修繕積立金の額</h4><p>分譲マンションの1室を購入する場合、管理費・修繕積立金の額を確認します。<br>これらは毎月の支出になるため、家賃から毎月差し引く数字となってしまいます。<br>そして、管理費・修繕積立金は値上がりする可能性もあるため、値上がりの予定はないかまで確認しておかなければなりません。</p><h3 id="hc20298de85">空室リスク・売却時のリスク</h3><p>収益物件にとって空き家リスク、売却時のリスクは運用計画に大きく影響してしまうため、必ず確認をしておかなければならない事項です。<br>空き家になった場合にすぐに入居者が見つかるような立地や家賃設定なのか、売却時に売却相場で売ることができる条件が揃っているのかなどを確認します。<br>一般的に人が住みたくないという事項があれば、空き家リスク、売却リスクは高まってしまいます。</p><h4 id="h2e3f3e612d">所有権か借地権か</h4><p>購入する収益物件によっては土地の権利を所有できる場合だけではなく、借りるという場合もあります。<br>借りた場合を借地権があるということになります。<br>借地権を得る場合には、その対価として借地料を土地所有者に支払うことが一般的です。<br>そのため、購入する収益物件が借地権だった場合は、借地料が発生する可能性が高いため、借地料も考慮した運用計画を立てる必要があります。</p><h4 id="h731dc794be">管理・運営状態は適切か</h4><p>マンションの管理状態も重要です。清掃や植栽の手入れがきちんとされているか、掲示板は整理整頓されているかを現地で確認しましょう。</p><h4 id="hcb725d1896">周辺環境は良好か</h4><p>収益物件の管理や運営状態が適切であったとしても、収益物件の周辺環境が悪ければ、今後運用が難しくなる可能性があります。<br>収益物件を購入するときには、周辺環境まで考慮して進めていくようにしましょう。</p><h4 id="h282eda0f9a">需要のある立地か</h4><p>収益物件を運営していくには、空き家の期間を短くすることが運用利回りを良くするコツです。<br>空き家の期間を短くするには、賃貸需要が高い立地に収益物件があるかどうかを調査しなければなりません。<br>近隣にマンションが多いという理由だけでは、調査は足りませんので注意ください。<br>あまりにも競合が多いと需要過多になっている可能性もあります。</p><h4 id="h500df2ce07">使いやすい間取りかどうか</h4><p>空き家になりにくいかどうかは、収益物件が使いやすい間取りなのかも影響します。<br>収益物件が都心の駅前の繁華街ど真ん中なのにも関わらずファミリータイプだったり、郊外のファミリーしかいないような立地にワンルームになっていたりするなど、地域の特性にあった間取りになっているかを確認します。</p><h4 id="h2310532c26">眺望・日当たりは良好か</h4><p>空き家リスクを減らすためにも眺望や日当たりも確保できているか、現地で確認しなければなりません。<br>眺望や日当たりが良いか悪いかは、住み心地に直結するため、賃借人が長年借りてくれるかの判断材料になります。</p>

<h3 id="h3c81e39d14">賃貸中のトラブルリスク</h3><p>賃貸中にトラブルを起こしている賃借人は、運用していくにあたって大きなリスクとなります。<br>そのため、賃貸中の賃借人に関連することを確認します。</p><h4 id="h19d7140b48">賃貸借契約の内容は問題ないか</h4><p>まず賃借人と締結している賃貸借契約に問題がないか確認します。<br>賃貸借契約書に賃借人に有利すぎる事項が入っていないか、賃貸人に不利すぎる事項が入っていないか、そもそも賃貸借契約は締結しているのかなどを調査します。</p>

<h4 id="hacb8d55d25">滞納・トラブル歴がないか</h4><p>賃貸借契約に問題がなくても、賃借人に問題があるケースがあります。<br>賃借人が度々家賃を滞納する、近隣住民とトラブルを起こすなどのリスクがあると運用が上手くいかなくなります。</p><h4 id="h0a1d293340">属性に問題がないか</h4><p>賃貸借契約書に問題はなく、滞納やトラブル歴がない賃借人でも属性があまり良くない場合は注意が必要です。<br>例えば、日雇いの仕事をしており家賃の滞納を起こしてしまう可能性がある、年金暮らしで独り暮らしの高齢者など、家賃滞納のリスクがある賃借人がいないか確認しておく必要があります。</p>

<h2 id="he9f367d55f">自分でもしっかり調べてから購入することが大切</h2><p>不動産会社の調査は信用できますが、完璧ではないこともあります。<br>不動産投資をする場合には、正確な情報が重要になるため、不動産会社からの情報を鵜呑みにすることなく自分で調査し購入することが大切です。</p><h3 id="h4bf5c7fdb7">自分で適正価格を調べる方法</h3><p>自分で適正価格を調べる方法は2つあり、まず1つ目は実質利回りから購入価格が適正なのか調べる方法です。<br>実質利回りを確認すると、表面利回りでは高かった利回りが諸経費の大きさにより大きく下がることがあります。<br>&nbsp;<br>適正価格を調べるもう1つの方法は、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどのサイトを利用します。<br>この2つのサイトは、国土交通省や国土交通省が指定する機構が運営しており、不動産の成約価格を調査することができます。<br>このサイトを利用し、相場にあった価格なのか確認できます。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資の方法の1つとして収益物件を購入し運用する方法があります。<br>収益物件を購入し運用をするには、収益物件を購入するメリットやデメリットを把握しておく必要があります。<br>&nbsp;<br>また、収益物件の適正価格や空き家リスク・売却リスク、賃借人の内容も知っておかなければなりません。<br>&nbsp;<br>数多くの事項を確認、調査しなければならないため、不動産会社や売主などから正確な情報を聞き出し、運用を上手く進めるための情報収集を怠らないように準備して、収益物件を購入していきましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h65de70f6f3">Q1. 収益不動産とは何ですか？</h3><blockquote>一定期間に所得を生み出してくれる不動産のことです。</blockquote><h3 id="h20fa24dab4">Q2. オーナーチェンジ物件とは何ですか？</h3><blockquote>賃借人がいる状態で売買される物件のことです。<br>オーナーのみが変わるのでオーナーチェンジと呼ばれています。</blockquote><h3 id="hd1318f9258">Q3. 収益物件を購入するメリットは何ですか？</h3><blockquote>長期的な運用ができる、1室から運用できる、管理会社に任せれば手間がかからない、最終的に黒字になりやすい、などが挙げられます。</blockquote><h3 id="h0d588e93eb">Q4. 収益物件を購入するデメリットは何ですか？</h3><blockquote>家賃滞納や空き家状態では運用利回りが下がってしまう、分譲マンションなどでは管理費がかかる、持ち出しが発生する場合がある、などが挙げられます。</blockquote><h3 id="h60a63b7c42">Q5. 収益物件を購入するときに注意することは何ですか？</h3><blockquote>まず、適正な価格で購入することが大切です。物件価格、利回り、管理費、修繕積立金の額を把握し、各数字のバランスをとることが重要です。</blockquote><h3 id="hf19fc8ef6b">Q6. 利回りの種類を教えてください。</h3><blockquote>表面利回りと実質利回りをよく使用します。<br>表面利回り▶︎年<span style="color:#333333">間家賃収入金額を不動産販売価格で割っただけの数字です。</span><br>実質利回り▶︎<span style="color:#333333">年間家賃収入金額を不動産販売価格に購入諸経費を足した額で割った数字です。</span></blockquote><h3 id="h9888c66a22">Q7. 管理費・修繕積立金の値上げはどこでわかりますか？</h3><blockquote>長期修繕計画や、重要事項調査報告書に記載があります。仲介会社の担当者に書類を取り寄せてもらいましょう。</blockquote><h3 id="h2827713e42">Q8. 自分で査定をする方法はありますか？</h3><blockquote>レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどのサイトを利用します。<br>この2つのサイトは、国土交通省や国土交通省が指定する機構が運営しており、不動産の成約価格を調査することができます。</blockquote>

収益物件の購入は、事前に確認すべきことが多くあります。この記事では、収益物件を購入して、マンション投資を始めようとしている方に向けて、利回り〜賃貸借契約の内容まで細かい注意ポイントを解説しています。

収益物件を購入する「前」に確認しておきたい注意事項

<h2 id="h0e2c7908b2">契約書に記載されていない特約に注意！</h2><p>オーナーチェンジ物件の賃貸借契約では、契約書に記載されていない特約に気をつけなくてはなりません。たとえば、ペット禁止物件で一部の人がペットを飼っている、居住用物件で事業所として利用している借主がいるといった例が挙げられます。<br>&nbsp;<br>契約書に記されていない特約や前のオーナーが黙認していたことは、新しいオーナーと借主間でトラブルになりかねません。<br>&nbsp;<br>しかし、賃貸借契約書に記載のない項目を新しいオーナーが見抜くことは難しくなります。そのため、契約前に物件調査に行ったり、オーナーに契約書にはない特約を交わしたりしていないか尋ねることをおすすめします。</p>

<h2 id="hb0df00368d">賃貸借契約書は原本を受け取る</h2><p>オーナーチェンジ物件の売買取引では、物件を引き渡したタイミングで前のオーナーから新しいオーナーに物件に関するすべての義務、権利が移行します。移行後、新しいオーナーと入居者間でのトラブルを避けるためにも、賃貸借契約書は必ず原本を受け取りましょう。<br>&nbsp;<br>また、入居者申込書や重要事項説明書、物件パンフレット、付帯設備の説明書といった書類の保管があれば受け取ることをおすすめします。退去の際や設備不良の際にスムーズに対応できるでしょう。</p><h3 id="hf5b7f5c09f">賃貸借契約書の原本がないときの対処法</h3><p>賃貸借契約書は、物件購入後のトラブルを未然に防ぐためにも原本で受け取るのが理想的です。しかし、どうしても原本が見つからないなら、管理会社に提出してあるコピーを入手しましょう。<br>&nbsp;<br>また、管理会社から原本のコピーを入手できなかった場合、事情を説明して入居者が保管している賃貸借契約書をコピーさせてもらいましょう。<br>&nbsp;<br>もし、入居者が契約書を紛失しているなら、オーナーチェンジを機に新たな契約書を作成することをおすすめします。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="ha7834355c4">Q1. 普通借家契約と定期借家契約の違いは何ですか？</h3><blockquote>大きな違いは、更新できるか否かです。<br>普通借家契約は貸主に正当な理由がない限りそのまま更新されますが、定期借家契約には更新はありません。<br>定期借家契約は、契約期間満了とともに契約が終了します。</blockquote><h3 id="hfd53729a36">Q2. 定期借家契約で契約満了後も入居者が住むことを希望した場合、どのような対応になりますか？</h3><blockquote>再度契約をすることになります。</blockquote><h3 id="he1918c75d8">Q3. 定期借家契約の再契約を拒否することはできますか？</h3><blockquote>可能です。正当事由なしに拒否することができます。</blockquote><h3 id="h30bb130b3b">Q4. 特約を確認していないとどんなトラブルが起こる可能性がありますか？</h3><blockquote>修繕費の負担や、退去時の取り決めなどでトラブルが発生する可能性があります。</blockquote><h3 id="hd790e0738f">Q5. 入居者関連で注意すべきことはありますか？</h3><blockquote>契約名義人と入居者の関係を確認しておきましょう。<br>名義貸しや、愛人が住んでいる場合など、後々トラブルになる可能性があります。</blockquote><h3 id="h0dca8efba8">Q6. 賃貸借契約書は、コピーを貰えば良いですか？</h3><blockquote>前オーナーから、原本をもらいましょう。</blockquote><h3 id="hbd243d2996">Q7. 前オーナーが賃貸借契約書を紛失していた場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>管理会社にコピーをもらう、賃借人の契約書をコピーさせてもらうなどの対応をしましょう。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>賃貸借契約書をきちんと確認せずに、オーナーチェンジ物件を購入してしまうのは危険です。契約書を確認するときは、今回紹介したポイントを参考にしてみてください。</p>

オーナーチェンジ物件を購入するとき、賃貸借契約書の内容をよく確認しておかないと、後々トラブルに巻き込まれる可能性もあります。この記事では、賃貸借契約の種類や、契約書の中で特に確認すべき６つの項目を解説しています。

【オーナーチェンジ】賃貸借契約書の理解を深める6つの項目

<p>どのような物件であっても物件の所有者が変わる場合は、不動産登記をしなくてはなりません。<br>投資用物件であるオーナーチェンジ物件も例外ではありません。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること&nbsp;</strong><br>・不動産登記について分かる<br>・登記申請方法が分かる<br>・登記に必要な書類が分かる<br>・登記費用が分かる</blockquote>

<h2 id="h71fa3fb3cf">オーナーチェンジ物件売買時に必要な登記</h2><p>オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買に出されている物件のことをいいます。投資目的の物件といえども物件の所有者が変わるときは、居住用物件と同じように不動産登記しなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>まず、ここでは不動産登記の種類を紹介します。売買契約成立後、以下の登記申請を忘れないよう注意しましょう。</p><h3 id="h4fd718d832">所有権の移転登記</h3><p>所有権の移転登記とは、売主から買主に所有権を移行させる手続きのことです。登記の申請は、売主と買主が共同で手続きしますが、法律で義務付けられているわけではないため、申請しなくても罰則を受けることはありません。<br>&nbsp;<br>そのため、オーナーチェンジ物件を売買しても、所有権の移転登記を申請する必要はありません。とはいえ、申請しないと物件を取得したことを入居者や管理会社に示せなくなります。<br>&nbsp;<br>買主にとって、自分が物件の所有者であることを提示できないのは大きな問題です。また、売主も固定資産税や都市計画税を請求されるといった不利益があります。<br>&nbsp;<br>売主と買主の二者間だけでなく、不動産会社や司法書士に間に入ってもらい、きちんと申請しましょう。</p><h3 id="h599c9b48d7">抵当権抹消の登記</h3><p>抵当権抹消の登記とは、ローンを組んで物件を購入した場合に担保に設定された抵当権を外す手続きのことです。<br>&nbsp;<br>ローンを完済したら自動的に抵当権が抹消されると思っている方も多いですが、実際はそのようなことはありません。自分で申請手続きするまで、抵当権が外れることはないため注意が必要です。<br>&nbsp;<br>ローンを完済していて抵当権抹消の登記を申請しない場合、買主がなかなか見つからなかったり、値引き交渉に持ち込まれたりする恐れもあります。売主は、手続きを忘れないようにしましょう。</p><h2 id="h369fe7d49a">オーナーチェンジ物件の登記申請はだれがする？</h2><p>オーナーチェンジ物件の登記申請は、個人で手続きする方法と司法書士に依頼して手続きしてもらう方法の2種類があります。</p><h3 id="h7cca8e643e">個人で手続きするメリット・デメリット</h3><p><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/2e14bf468db64492bcd2597f35dca7e6/%E7%99%BB%E8%A8%98%E7%94%B3%E8%AB%8B%E3%82%92%E4%BE%9D%E9%A0%BC%E3%81%99%E3%82%8B%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88%E3%83%86%E3%82%99%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88.png" alt=""><br>メリット</p><ul><li>コストを抑えて申請できる</li><li>登記申請の流れを知れる</li></ul><p><br>デメリット</p><ul><li>手間がかかる</li><li>自分で申請できない場合もある</li></ul><p><br>オーナーチェンジ物件の登記申請を自分で手続きするメリットは、コストを抑えて申請できる点です。自分で申請すれば、司法書士に支払う費用を節約できます。<br>&nbsp;<br>また、登記申請の流れを知れることもメリットです。新たに物件の売買予定がある場合、登記申請の手順や必要書類を詳しく把握できます。<br>&nbsp;<br>とはいえ、申請に手間や時間がかかる点はデメリットです。個人で登記申請する場合、法務局に行って手続きする必要があります。法務局は平日しか稼働していないため、平日仕事がある方は会社を休んで申請しに行かなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>さらに、特殊な事情がある場合、自分で登記申請できない可能性もあります。事前に自分で申請できるか調べると良いでしょう。</p><h3 id="h50bc973a3e">司法書士に依頼するメリット・デメリット</h3><p>メリット</p><ul><li>手間をかけずに申請できる</li><li>どのような登記もスムーズに対応してくれる</li></ul><p><br>デメリット</p><ul><li>費用がかかる</li></ul><p><br>司法書士に依頼するメリットは、手間をかけずに登記申請できる点です。専門家が手続きするため、登記の種類を問わずスムーズに対応してくれる点もメリットといえます。<br>&nbsp;<br>自分はほとんど何もせずに登記申請が完了することは、司法書士に依頼する魅力といえるでしょう。<br>&nbsp;<br>しかし、費用がかかる点はデメリットといえます。費用は事務所ごとによってまちまちですが、5万円～10万円ほどかかるのが一般的です。費用を抑えて登記申請したい方は、自分で手続きするほうが適しているかもしれません。<br>&nbsp;<br>登記申請の際は、費用と手間のどちらを優先するか判断し、自分に適した方法を選ぶことをおすすめします。</p><h2 id="h56b6391744">登記申請に必要な書類</h2><p>次に、オーナーチェンジ物件の売買取引に伴う登記申請時に、売主、買主が準備すべき書類を紹介します。</p><h3 id="he08ab4e595">売主が準備する必要書類</h3><p><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/417ef519b3f244d8acf01309920edca4/%E5%A3%B2%E4%B8%BB%E3%81%8B%E3%82%99%E6%BA%96%E5%82%99%E3%81%99%E3%82%8B%E6%9B%B8%E9%A1%9E.png?w=2048&amp;h=566" alt=" 売主が準備する書類・権利証または登記識別情報通知  ・印鑑証明書  ・印鑑  ・本人確認書類"><br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件を引き渡す日に権利証もしくは登記識別情報通知がなければ、所有権の移転登記ができなくなります。引き渡しのときに慌てて準備することにないよう、前もって用意しておきましょう。</p><h3 id="h53d7401c34">買主が準備する必要書類</h3><p><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/bca0ab97c1e64832841de0ee8c0c282c/%E8%B2%B7%E4%B8%BB%E3%81%8B%E3%82%99%E6%BA%96%E5%82%99%E3%81%99%E3%82%8B%E6%9B%B8%E9%A1%9E.png" alt=""><br>&nbsp;<br>ローンを組んで物件を購入する場合、住民票と実印の用意が必要です。通常、住民票と印鑑証明証は、ローンを組む金融機関に提出したものを使うため、新たに取得する必要はありません。また、物件を現金で一括購入する場合は、実印ではなく認印でこと足ります。</p>

<h2 id="h0860d7539d">登記にかかる費用はどれくらい？</h2><p>続いて、オーナーチェンジ物件の登記にかかる費用を説明します。登記費用は、物件売却時と購入時で異なるため、それぞれの違いを押さえましょう。</p><h3 id="h1973bf2786">オーナーチェンジ物件売却時の登記費用</h3><p><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/ee42ab3c684f4b399de4ca3de615c162/%E3%82%AA%E3%83%BC%E3%83%8A%E3%83%BC%E3%83%81%E3%82%A7%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%82%99%E7%89%A9%E4%BB%B6%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E6%99%82%E3%81%AE%E7%99%BB%E8%A8%98%E8%B2%BB%E7%94%A8-min.png?w=2617&amp;h=1301" alt="所有権の移転登記の登録免許税  固定資産税評価額×2.0％  抵当権抹消の登記の登録免許税  一つの不動産につき1,000円  司法書士への報酬  5万円～10万円  書類取得費  書類によって異なる"><br>&nbsp;<br>抵当権抹消の登記申請は、一つの不動産につき1,000円かかります。たとえば、マンションを売却する場合、土地と建物のそれぞれに対して1,000円かかるため、合計で2,000円の費用が必要です。</p><h3 id="h23a9d4d243">オーナーチェンジ物件購入時の登記費用</h3><p><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/fc6e8dbcc3f14a9a90b90c9455f20e61/%E3%82%AA%E3%83%BC%E3%83%8A%E3%83%BC%E3%83%81%E3%82%A7%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%82%99%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%B3%BC%E5%85%A5%E6%99%82%E3%81%AE%E7%99%BB%E8%A8%98%E8%B2%BB%E7%94%A8-min.png?w=2617&amp;h=1306" alt="所有権の移転登記の登録免許税  固定資産税評価額×2.0％  抵当権設定の登記の登録免許税  借入額×0.4%  司法書士への報酬  5万円～10万円  書類取得費  書類によって異なる"><br>&nbsp;<br>ローンを組んでオーナーチェンジ物件を購入するなら、抵当権の設定が必要です。上記の計算方法で費用を算出し、きちんと納めましょう。</p>

<p>不動産投資をするときには投資計画を立ててから収益物件を購入します。<br>この投資計画を立てるときには、収益物件の購入費用だけではなく、購入諸費用も計画に入れなければなりません。<br>投資計画に諸費用を入れるためには、諸費用として何がかかるのか、かかる諸費用はどのくらいの金額なのかを知っておく必要があります。<br>&nbsp;<br>本記事では、収益物件を購入するときに必要な諸費用を項目ごとに解説していきます。<br>投資計画を立てるときの参考としてください。</p>

<h2 id="h2c8e8040df">不動産投資とは？</h2><p>不動産投資とは収益物件を購入し、購入した収益物件を第三者に貸すことにより得る賃料で資金回収していくという投資方法です。<br>また、資金回収する方法は賃料だけではなく、不動産を売却して金銭を得ることも資金回収の方法の1つです。<br>&nbsp;<br>不動産投資は、収益物件売却までを計画するため、収益物件売却した金額を合わせた収入が黒字になっていれば不動産投資は成功したというような考え方をします。&nbsp;</p>

<h2 id="hc776bcee88">不動産投資にかかる初期費用の目安は物件価格の20～30%</h2><p>不動産投資をするときにかかる初期費用の目安は、購入する収益物件価格の20～30%ほどです。<br>自宅を購入する場合の不動産購入の初期費用はおおよそ10%弱になりますが、不動産投資の初期費用の方が高くなります。<br>これは自宅を購入するとき納める税金には減税措置が多く用意されているものの、不動産投資については減税措置が少ないということが理由となります。</p><h2 id="hf0252e0cd1">不動産投資にかかる初期費用の内訳</h2><p>不動産投資にかかる初期費用の項目は多くあるため、1つ1つの項目に分けて紹介していきます。</p><h3 id="haa6a4cb3b1">物件購入の頭金</h3><p>収益物件を購入するときには、頭金として物件代金の10～20%を入れる必要があります。<br>例えば1億円の収益物件を購入する場合は、1,000万円～2,000万円の頭金を用意する必要があるということです。</p><h3 id="he1f214dda7">ローン事務手数料</h3><p>ローン事務手数料とは、金融機関からローンを借りるときに必要になる費用の1つです。<br>ローン事務手数料は金融機関によりどのくらいの費用がかかるのか異なります。<br>代表的なローン事務手数料の金額は、次のとおりです。</p><ul><li>額制：3万円前後</li><li>率制：借入額の1％～3％</li></ul><p>例えば、ローン事務手数料が定率制で借入額の2%、不動産投資ローン1億円借りる場合は、ローン事務手数料で200万円必要になります。</p><h3 id="h7e91472cbc">ローン保証料</h3><p>金融機関に支払う費用としてローン保証料という費用があります。<br>このローン保証料もローン事務手数料と同じく、費用金額は金融機関によってことなります。<br>金融機関によってはローン保証料がかからないケースもあります。<br>ローン保証料の主な金額は、次のとおりです。</p><ul><li>括支払い：借入額の2％</li><li>利に上乗せしての支払い：支払いはゼロになるが、借入金利が0.2％～0.3％アップする</li></ul><p>例えば、ローン保証料が一括払いで借入額の2%、不動産投資ローン1億円借りる場合は、ローン保証料で200万円支払わなければなりません。</p>

<h3 id="h0d882ff8e3">仲介手数料</h3><p>仲介手数料は、不動産仲介会社に支払う費用です。<br>仲介手数料は法律で受け取って良い上限金額が決まっています。<br><br>仲介手数料の上限金額の計算方法は、次のとおりです。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/bbf5b696150b4cb1b27103e8b04de14c/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E3%81%AE%E9%99%90%E5%BA%A6%E9%A1%8D.png" alt=""><br><br>1億円の収益物件を購入したときの仲介手数料は、次のとおりです。<br>1億円 × 3% ＋ 6万円 = 306万円（税抜）</p><h3 id="h302e4606f5">印紙税</h3><p>印紙税は課税文書を作成すると、納税の義務が発生します。<br>収益物件購入のときに課税文書となるのは、不動産売買契約書と金銭消費貸借契約書の2通です。<br>金銭消費貸借契約とは、金融機関からお金を借りる、お金を貸すということを証明する契約書のことです。<br>&nbsp;<br>なお、印紙税は不動産売買契約書作成時と、金銭消費貸借契約とでは課税額が異なります。<br>&nbsp;<br>不動産売買契約書作成に必要な印紙税の例</p><ul><li>1,000万円を超え5,000万円以下2万円</li></ul><p>5,000万円を超え1億円以下6万円</p><ul><li>1億円を超え5億円以下10万円</li></ul><p><br>金銭消費貸借契約書作成に必要な印紙税の例</p><ul><li>1,000万円を超え5,000万円以下2万円</li><li>5,000万円を超え1億円以下6万円</li><li>1億円を超え5億円以下10万円</li></ul><h3 id="h4fb5df88b8">登録免許税</h3><p>登録免許税は登記をおこなうときに課税される税金です。<br>収益物件の購入のときには、所有権移転登記と抵当権設定登記が関係してきます。<br>所有権移転登記の税率と抵当権設定登記の税率は異なります。<br><br>登録免許税の原則である税率での計算方法は、次のとおりです。<br>所有権移転登記</p><ul><li>固定資産評価額 × 2％ = 登録免許税</li></ul><p>所有権移転登記の計算の基になるのは固定資産評価額であり、物件売買価格ではありません。<br>&nbsp;<br>抵当権設定登記</p><ul><li>ローン借入金額 × 0.4% = 登録免許税</li></ul><p>&nbsp;<br>なお、所有権移転登記と抵当権設定登記とも、築年数など一定条件を満たした場合には減税措置があります。</p>

<h3 id="h691f3b0063">司法書士報酬</h3><p>登記をおこなう場合には、司法書士に登記を代行してもらいます。<br>この代行には司法書士へ報酬を支払わなければなりません。<br>所有権移転登記の場合は10万円前後、抵当権設定登記の場合は5万円前後かかります。</p><h3 id="h3ca71f1bf7">不動産取得税</h3><p>不動産取得税は、不動産を所有したときに課税される税金です。<br>不動産取得税の計算方法は、次のとおりです。</p><ul><li>固定資産評価額 × 4% = 不動産取得税</li></ul><p>&nbsp;<br>不動産取得税も登録免許税と同じく、築年数などの減税措置があります。<br>また、計算の基になる数字はこちらも固定資産評価額です。</p><h3 id="ha42f16b697">固定資産税・都市計画税の清算費用</h3><p>売主が支払った1年間分の固定資産税・都市計画税を日割り計算し、買主から売主へ支払います。<br>どのくらいの費用になるかは、固定資産税の額や引き渡し日により大きく変動します。</p><h3 id="h043a173966">管理費・修繕積立金の清算費用</h3><p>売主が支払った1ヶ月分のマンションの管理費・修繕積立金を日割り計算し、買主から売主へ支払います。<br>どのくらいの費用になるかは、管理費・修繕積立金の額や引き渡し日により大きく変動します。</p><h3 id="h96c0a43dab">火災保険料・地震保険料</h3><p>火災保険や地震保険はどこまでの範囲を保証するかにより保険料が変動します。<br>一般的な区分所有マンション1室であれば契約期間5年で3万円前後です。<br>一棟マンションなど大規模不動産の場合には、高額になる可能性があります。</p><h2 id="h4d24a6cf45">初期費用を節約する方法</h2><p>収益物件を購入する場合には、多くの諸費用がかかります。<br>この諸費用の中には減額など節約できる費用もあります。<br>ここからは、初期費用を節約する方法を紹介します。</p><h3 id="hb32b400185">頭金を減額する</h3><p>不動産投資ローンを多く借り入れて頭金を減らし、自己資金を取っておくという方法があります。<br>自己資金の額と毎月の返済額とを比較考慮し、頭金を減額するか決めていきましょう。</p><h3 id="h8b7263c873">売主が不動産会社の物件を選ぶ</h3><p>仲介手数料は不動産仲介会社を介して収益物件を購入するとかかる費用です。<br>そのため、売主と直接、不動産売買を行った場合は仲介手数料がかかりません。</p><h3 id="hbea4ab48c4">電子契約で売買契約を締結する</h3><p>2021年から施行されたデジタル関連法案により、不動産売買契約書を電子化することが認められました。<br>電子書面での契約は印紙税が課税されないため、印紙税分の金額が浮きます。<br>なお、電子書面だと印紙税が課税されない理由は紙の契約書にしか納税義務はなく、電子書面で契約すると非課税となるからです。</p>

<h3 id="hbc9adb2cb6">仲介手数料の減額交渉をする</h3><p>仲介手数料はあくまで上限金額が定められているだけなので、下限金額はゼロ円でも法律上は構わないということになります。<br>そのため、仲介手数料の値引き交渉自体は可能です。<br>しかし、仲介手数料を減額すると仕事をまともにしてくれなかったり、取引をしてくれなかったりすることがあるため、過度の交渉は控えておきましょう。</p>

<h3 id="h5f8e8a93bc">中古の区分マンションを選ぶ</h3><p>単純に価格の安い収益物件を選択することも、自己資金の支払いを抑える方法です。<br>安い収益物件だったとしても投資計画をしっかりと立てることには変わらないため、安いからといって利回りだけを見て購入してはいけません。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h6dfdede937">Q1. <span style="color:#374151">不動産投資に必要な初期費用は何ですか？</span></h3><blockquote>不動産投資の初期費用には、物件の購入代金、仲介手数料、税金、ローン手数料、改装費用、保険料などが含まれます。</blockquote><h3 id="hf7e3ab41c5">Q2. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用をどのように調達すればよいですか？</span></h3><blockquote>不動産投資の初期費用を調達する方法には、自己資金、銀行融資、クラウドファンディング、投資家からの出資などがあります。</blockquote><h3 id="h4fa47df5fd">Q3. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用はどの程度かかりますか？</span></h3><blockquote><span style="color:#374151">不動産投資の初期費用は、物件の価格や状態、地域、改装内容などによって異なります。また、不動産投資の初期費用は、自己資金や融資額などによっても変わりますが、一般的には数百万円から数千万円程度が必要となります。</span></blockquote><h3 id="he04b1a32cd">Q4. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用はどのくらいの期間で回収できますか？</span></h3><blockquote><span style="color:#374151">不動産投資の初期費用の回収期間は、物件の状態や賃料相場、地域などによって異なりますが、一般的には数年から十数年程度が目安となります。</span></blockquote><h3 id="h1c5dfb9719">Q5. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用は、将来的な収益にどのような影響を与えますか？</span></h3><blockquote><span style="color:#374151">不動産投資の初期費用は、将来的な収益に大きく影響を与えます。例えば、改装費用をかけて物件を高級なものに仕上げると、高い賃料が設定できる場合があります。また、物件を安価に購入することで、より多くの利益を上げることができる場合があります。</span></blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>収益物件を購入するときには初期費用として、多くの諸費用がかかります。<br>そしてこの初期費用をすべて合計するとおおよそ、物件代金の20～30%の金額になります。<br>初期費用は金融機関に支払ったり、不動産会社に支払ったり、売主に支払ったりと支払い先が異なります。<br>また、諸費用の中には税金もあり、登記をするときや、所有権移転をした後に課税されます。<br>&nbsp;<br>この初期費用の中には、節約できる費用があります。<br>不動産売買契約を電子書面でおこなう、減税措置が利用できる収益物件を購入するなどさまざまな方法があります。<br>不動産投資をするときには、初期費用分の金額を把握し、節約できる費用は節約しつつ収益物件を探していきましょう。</p>

不動産投資には、頭金や手数料、税金、保険料など多くの初期費用がかかります。初期費用の中には、工夫することで減額できるものもあります。この記事では、かかる費用の項目と、その節約方法について解説します。

不動産投資にかかる初期費用はいくら？節約方法も解説

<h2 id="h1dc3da4249">登記費用は経費計上できるタイミングに注意</h2><p>オーナーチェンジ物件の売買取引では、購入時と売却時で経費計上できる費用が異なります。同じ登記費用であっても経費計上できないものがあるため、十分注意しましょう。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件購入時は、不動産登記にかかる登録免許税の支払い、司法書士への報酬を経費計上できます。<br>&nbsp;<br>一方、売却時はこれらを含む抵当権抹消の登記費用を経費計上できません。これは、ローン完済に必要な費用であり、譲渡にかかわる費用ではないと判断されているためです。<br>&nbsp;<br>そのため、ローン一括返済にかかる金融機関に支払う手数料も同じく計上することは難しくなります。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジ物件は、同じ登記費用であってもどの段階で発生した費用かによって、経費計上できるものとできないものがある点に注意しましょう。<br>&nbsp;<br>複雑で理解が難しいものではありますが、どの段階でどの費用を経費計上して良いか、しっかり理解しておく必要があります。<br>&nbsp;<br>どの費用が計上できるか分からない場合、不動産会社の担当者に尋ねるのがおすすめです。前もって計上できるものと計上できないものを整理しておきましょう。</p>

<p>投資用マンションを取得すると不動産所得を得ることになるため、確定申告が必要になります。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・確定申告が必要なケースを知って、自分はどうか判断することができる<br>・経費にできる項目を知って、節税を実践できる<br>・確定申告の流れを知って、確定申告の一歩を踏み出すことができる</blockquote>

<h2 id="haedf74aa6e">確定申告が必要なケース</h2><p>確定申告が必要なケースは以下の通りですが、詳しくは国税庁のHPにてご確認をお願いいたします。<br>本業がサラリーマンで、投資用マンションを保有している場合、不動産所得が年間で20万円以上あれば確定申告が必要になります。<br><br>ちなみに「所得」とは「収入から経費を差し引いた残りの部分」をいいます。<br>例えば不動産収入が年間100万円で経費に80万円かかったとすれば、残りの20万円が不動産所得となります。<br><br>年度の途中で不動産を取得したり、経費が莫大に掛かった等の特殊な事情が無い限り、年間で不動産所得が20万円を超えないケースは少ないと思いますので、基本的に投資用マンションを取得したら確定申告をするという認識で良いでしょう。<br></p><ul><li>個人事業主やフリーランスの方</li><li>一定額の公的年金を受け取っている方</li><li>株などの取引で一定の利益を得た場合</li><li>不動産の売却で売却益があった場合</li><li>給与所得者（サラリーマン）の収入が2,000万円を超える場合</li><li>本業の他に20万円を超える収入がある場合</li><li>2箇所以上から給与所得がある場合　など</li></ul><h2 id="h36bd0ba5e8">不動産投資で得られる所得は「不動産所得」</h2><p>不動産所得とは土地や建物等の不動産を貸付けて得る家賃収入などを「不動産所得」といいますが、不動産を売買することで得た利益は「譲渡所得」といいます。<br><br>また、投資用マンションを10室以上保有したり、5棟以上の建物を所有すると事業的規模と認められ、事業所得として扱われることになります。<br><br>不動産所得の場合は青色申告特別控除が10万円迄なのに対して、事業所得の場合は最高65万円まで適用されます。<br>その他にも配偶者や親族の専従者控除の適用や、未回収家賃や災害による損失を経費に計上したり、他の所得と損益通算なども可能となり、税金の優遇措置を受けることが出来ます。</p>

<h2 id="h2bbab2dce2">確定申告の4ステップ</h2><p>ここでは確定申告の流れや、事前に準備すべきものを紹介します。<br>最初は大変かもしれませんが、今は確定申告の手間を減らせるアプリやwebサービスが多数ありますので、<br>そういったサービスを利用すれば帳簿などの殆どは自動で作成することが可能です。</p><h3 id="h5ce4a6d309">【ステップ1】帳簿を用意</h3><p>毎月の家賃収入や投資用マンションの経費などを纏めた帳簿となります。<br>一気に帳簿を付けようとすると大変なので、毎月帳簿を纏めることをお勧めします。</p><h3 id="h8cd0f6375b">【ステップ2】源泉徴収票、生命保険などの控除証明書、地震保険の控除証明書、寄付金の受領証などの用意<br>【ステップ3】申告書の作成</h3><p>最寄りの税務署に行って申告をするか、eTaxで申告をする事が出来ます。<br>税務署に行く場合はスタッフがいるので直接聞きながら進めれば良いと思います。<br>初めて確定申告をする方は面倒でも税務署に行って手続きをするのが確実です。<br>2回目以降は時間や手間を省くためにeTaxを使って自宅のPCから申告することをお勧めします。</p><h3 id="h6c9cfc86ca">【ステップ4】4.申告書を提出</h3><p>税務署にいった場合は作成した申告書と必要書類をそのまま提出する事になります。<br>eTaxの場合はデータの送信と指定された書類を郵送すれば完了です。<br><br>国税庁のウェブサイトでも、確定申告の流れが記載されていますので、確認してみてください。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2016/a/02/2_01.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">（参考：国税庁 | 申告手続の流れ）</a></p><h2 id="h8db200e9e9">不動産投資で経費とできる項目</h2><p>不動産投資では、主に以下の項目が経費にできます。<br></p><ul><li>租税公課</li><li>建物減価償却費</li><li>修繕費</li><li>損害保険料</li><li>支払い手数料</li><li>広告宣伝費</li><li>通信費</li><li>旅費交通費</li><li>支払い利息</li><li>備品・消耗品費</li><li>接待交際費</li><li>諸会費</li></ul><h4 id="he695e58aca">租税公課</h4><p>固定資産税、不動産取得税、収入印紙代</p><h4 id="hc81bd252d9">建物減価償却費</h4><p>建物の減価償却費は耐用年数を基に定額法により毎年減価償却されます。<br>一気に建物価格を経費として計上できる訳ではないことに注意してください。<br>例えば投資マンションであれば以下のような計算式になります。<br><br>1年当たりの減価償却費＝建物価格×定額法償却率0.022<br><br>減価償却費は他の経費と違い実際に支払った経費では無いにも関わらず、<br>計上できる経費なので不動産投資をする上ではとても有難い経費となります。</p><h4 id="hda584a55a3">修繕費</h4><p>フルリフォームなどをした場合は減価償却の対象になる場合があるので注意が必要です。</p><h4 id="h061c2b9e6c">損害保険料</h4><p>火災保険や地震保険</p><h4 id="h881aa083b9">支払い手数料</h4><p>仲介手数料、振込手数料など</p><h4 id="h1f65ab0c90">広告宣伝費</h4><p>入居者募集の目的に使った広告宣伝費</p><h4 id="h056e10b964">通信費</h4><p>インターネット、CATV、電話代など</p><h4 id="ha31c9aca9e">旅費交通費</h4><p>所有物件に出向いた場合や不動産会社に訪問した際の交通費</p><h4 id="hce74fae802">支払い利息</h4><p>投資用ローンの利息部分</p><h4 id="hc8737d70be">備品・消耗品費</h4><p>照明器具の電球やリモコンの電池など</p><h4 id="h19af29c23c">接待交際費</h4><p>金額が不動産収入に対して高い場合は否認される場合もありますので、計上する際には注意が必要です。</p><h4 id="hbceff74c4c">諸会費</h4><p>不動産投資に関するセミナーの参加や書籍の購入代金など</p>

<h2 id="h735a31a863">不動産投資で経費にならない項目</h2><p>不動産投資で経費にならないのは、主に以下の項目です。<br></p><ul><li>土地の購入代金</li><li>投資用ローンの元本</li><li>敷金、保証金</li><li>その他不動産投資に関係がない経費</li></ul><h4 id="h72c38a9afd">土地の購入代金</h4><p>投資マンションであれば土地持分から導き出される土地の価格</p><h4 id="h9d96edd799">投資用ローンの元本</h4><p>利息は経費に計上することが可能</p><h4 id="hbc1622d79d">敷金、保証金</h4><p>入居者が退去する際に返還するため</p>

<h2 id="he7c362e2ff">確定申告を行わないとどうなる？</h2><p>確定申告を3月15日までに提出しなかった場合、納付するべき本税に加えて無申告加算課税が発生します。<br><br>無申告加算課税は納付税額が50万円までは15％、50万円を超える部分は20％、税務署の調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合は5％納付することになります。<br><br>故意に申告書を提出しない場合は5年以下の懲役もしくは最大500万円以下の罰金、またはその両方がかせれることもあり、かなり重い罰則を受けることもあるので注意が必要です。<br><br>また、不動産所得よりも経費の方が高い場合、納める税金が無いから確定申告をしないという方がいますが、<br>住宅ローンや投資用ローン等を組む際に審査に必要な書類を提出できないため、融資が受けられなくなります。<br><br>不動産の取得を継続して続けていきたい場合は、納税の有無に関わらず確定申告を期限日までに行いましょう。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hd29b05d99b">Q1. 投資用マンションを所有している場合、必ず確定申告は必要ですか？</h3><blockquote>本業がサラリーマンで、投資用マンションを保有している場合、不動産所得が年間で20万円以上あれば確定申告が必要です。</blockquote><h3 id="h413c51958d">Q2. 不動産投資で得られる所得はなんという分類ですか？</h3><blockquote>不動産所得です。</blockquote><h3 id="h8346a42f0c">Q3. 不動産の売買で得た所得はなんという分類ですか？</h3><blockquote>譲渡所得です。</blockquote><h3 id="h7cf39abd33">Q4. 減価償却はどんなメリットがありますか？</h3><blockquote>減価償却すると、<span style="color:#333333">実際に支払った費用では無いにも関わらず、経費として計上できます。</span></blockquote><h3 id="h962af19b73">Q5. 経費にできない項目には何がありますか？ </h3><blockquote>土地の購入代金、投資用ローンの元本、敷金、保証金、その他不動産投資に関係がない経費などです。</blockquote><h3 id="h9ac917a60f">Q6. 確定申告の提出期限はいつですか？</h3><blockquote>基本的に、3月15日までです。</blockquote><h3 id="h4b27a03475">Q7. 確定申告をしないとどうなりますか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">故意に申告書を提出しない場合は5年以下の懲役もしくは最大500万円以下の罰金、またはその両方が課される場合があります。</span></blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回は投資用マンションを所有している方向けに確定申告について解説しました。<br>税金は難しくてどうしたら良いか分からないことも多いと思いますが、不動産投資をする上では切っても切れない話になるため、少しずつでも勉強して正しく確定申告をできるようにしておきましょう。<br><br>脱税はよくありませんが、正しく経費を計上して節税をするのは悪いことではありません。<br>収益率を上げるためにも積極的に税金について学んで実践をしていきましょう。</p>

投資用マンションを取得し、不動産所得を得ているときは確定申告が必要です。この記事では、確定申告が必要なケースや、手続きの流れ、経費にできる項目などを解説しています。

投資用マンションを所有しているときの確定申告はどうする?手順や経費項目を解説！

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h78a454b689">Q1. 投資物件でも、不動産登記が必要ですか？</h3><p>必要です。<br>所有権移転登記や、抵当権に関する登記を忘れずにおこないましょう。<br></p><h3 id="h7937b2df6a">Q2. 登記申請は自分でできますか？</h3><p>自分でもおこなうことはできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。<br></p><h3 id="h560329baed">Q3. 登記のために売主が準備する書類は何ですか？</h3><p>登記識別情報通知、印鑑証明書、印鑑、本人確認書類です。<br></p><h3 id="h27c4ca67fe">Q4. 登記のために買主が準備する書類は何ですか？</h3><p>住民票、印鑑証明書、印鑑、本人確認書類です。<br></p><h3 id="h562d694c36">Q5. ローンを組んでオーナーチェンジ物件を購入するときの注意点は何ですか？</h3><p>所有権移転登記のほかに、抵当権設定登記が必要です。<br>追加で費用がかかることを把握しておきましょう。</p>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>どのような物件であっても物件の所有者が変わるときは、不動産登記申請が必要です。決められた期間内に、必ず手続きを終えましょう。<br>&nbsp;<br>また、オーナーチェンジ物件は、一般的な居住用物件とは異なる性質を持つ不動産です。場合によっては、自分で登記申請できない恐れもあります。売主、買主の負担を軽減するためにも、司法書士に依頼すると良いでしょう。<br></p>

不動産を売買するにあたり「登記」は避けて通れません。この記事では、「オーナーチェンジ物件の登記」を中心に、その方法や必要書類、費用について解説をしています。

【オーナーチェンジの不動産登記】費用や必要書類、手続き方法をまるっと解説

<p>「離婚するときの財産分与って何が含まれるんだろう？家は自分名義になっているけど、離婚のときはどうなるのか気になるなぁ・・」<br><br>離婚をするとなると、慰謝料、子供の養育費、そして住宅など、お金に関わる問題が次から次に思い浮かぶことでしょう。<br><br><strong>この記事で分かること</strong></p><ul><li>財産分与とは何か</li><li>財産分与に含まれる財産</li><li>住宅ローンの分け方</li></ul>

<h2 id="haaef1d4d6c">離婚の財産分与とは？</h2><p>離婚時の財産分与とは、結婚してから夫婦で協力して築いた財産を公平に分け合うことになります。<br>原則として、夫婦の収入の差に関わらず、公平に2分の1ずつ受け取ることができます。<br>財産分与についてきちんと決める前に離婚してしまうと、相手に財産を隠されたり、使われたりといったリスクが発生します。<br><br>また、財産分与の請求は離婚後2年以内にしなくてはならないという期限の成約もあります。<br>そのため、財産分与については離婚が成立するまでに決めておいたほうが安心です。</p><h2 id="h5011545a22">財産分与の種類</h2><p>離婚の財産分与には３つの種類があります。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/6029690f635041d9b028c62bfccc44e0/%E8%B2%A1%E7%94%A3%E5%88%86%E4%B8%8E%E3%81%AE%E7%A8%AE%E9%A1%9E-min.png" alt=""><br><br>それぞれの内容について詳しく解説していきます。</p><h3 id="hc2b4558215">清算的財産分与</h3><p>清算的財産分与とは、夫婦の婚姻中の財産を分け合うことで、一般的に財産分与という時は、清算的財産分与のことを指す場合が多いです。<br>分かりやすく2分の1ずつにすることで、例えば、預金が500万円あれば、250万円ずつにして受け取ることが清算的財産分与です。<br><br>基本的には夫婦の収入差による分配割合の変更はありません。<br>例えば、妻が専業主婦で収入がなかったとしても、2分の1の割合で財産分与を受けることができます。</p><h3 id="h1272391156">扶養的財産分与</h3><p>扶養的財産分与とは、離婚した後に、配偶者の生活が著しく苦しくなることが想定される際、相手の扶養のために行う財産分与になります。<br>具体的には、専業主婦と離婚する場合、離婚後にすぐに働くことが難しいことがあります。<br><br>その他にも、高齢で働き先を見つけにくい、健康状態が悪くてすぐには働けないなども該当します。<br>このような場合、離婚後の一定期間、毎月10万円の支払いをすることなどが扶養的財産分与になります。</p><h3 id="hac1a5c9829">慰謝料的財産分与</h3><p>慰謝料的財産分与とは、離婚の原因が片方に大きくある場合に発生する財産分与になります。<br>例えば、相手が不倫をしたことで離婚が成立した場合、慰謝料的財産分与としてまとまったお金を支払うことなどがあります。</p><h2 id="hb592818344">財産分与の対象</h2><p>ここからは、離婚時に財産分与の対象になる財産を確認していきましょう。<br>基本的には、結婚後に築いた財産の全てが対象になります。</p><h3 id="h04571c964d">現預金（貯金、定期預金など）</h3><p>現金は夫婦どちらの名義であっても財産分与の対象になります。<br>また、子供名義の通帳に積み立てていたとしても、実際に積み立てている収入が夫婦のものであれば、財産分与の対象になってきます。<br>預金をしている口座の名義に関わらず、実質的に夫婦の収入であれば財産分与の対象となるのです。</p><h3 id="hd9cf97bd1e">不動産</h3><p>自宅などの不動産も財産分与の対象になります。<br>不動産の場合、購入したときに支払った価格ではなく、財産分与をする際の時価によって評価されます。</p><h3 id="ha6cbe2f4d9">保険（生命保険、学資保険など）</h3><p>生命保険も財産分与の対象となります。<br>ただし、積立型の生命保険のみで、掛け捨て保険は資産性がないので財産分与の対象にはなりません。<br><br>また、子供の学資保険も子供ではなく両親が積み立てている場合には財産分与の対象となります。<br>例外として、祖父母など、夫婦以外の人の収入で積み立てていた場合は、財産分与の対象から外れることがあります。</p><h3 id="h5900635f52">有価証券（株式、債券など）</h3><p>株式や債券といった有価証券も財産分与の対象になります。<br>有価証券も不動産のように、購入時の価格ではなく、財産分与時の時価によって計算されます。</p><h3 id="h45a8872390">車</h3><p>車についても夫婦の財産分与の対象となります。<br>車も不動産のように、購入時の価格ではなく、財産分与時の評価額によって計算されます。<br>そのため、車の評価額は販売店で査定をするなどして評価を調べることが必要です。</p><h3 id="hb406c17db9">年金</h3><p>年金も将来受け取れる資産ではありますが、財産分与ではなく「年金分割」という制度によって分けられます。<br>分割される年金は受給時の満額ではなく、厚生年金の納付実績がある部分のみになります。<br>そのため、基礎年金である国民年金は対象外となります。</p><h3 id="h515c78cd2a">退職金</h3><p>退職金も財産分与の対象になります。<br>すでに支払いを受けている場合には、現金として手元にあるので分けやすいです。<br><br>一方で、支払われる前の退職金については対象にならないケースもあります。<br>なぜなら、退職金は必ずしも受け取れるわけではないからです。<br>会社が倒産してしまったり、早期退職をして受け取れなかったりという可能性もあります。<br><br>財産分与として退職金が含まれるのは、退職時期が近く、公務員や上場企業のサラリーマンなど、退職金を受け取れる可能性が高い場合になります。<br>そのため、個人事業主は勤め期間が短い場合などは、財産分与に含まれないことが多いです。</p>

<h2 id="h8ead67387f">住宅ローンなどの借金は財産分与でどうなる？</h2><p>財産分与の際には、現金や有価証券のようなプラスの財産だけではなく、住宅ローンなどの借金であるマイナスの財産も財産分与の対象となります。<br>具体的には、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた額を清算することになります。<br><br>この場合、独身時代に個人的にしてしまった借金や、婚姻生活とは関係ない趣味やギャンブルでつくった借金は含まれません。<br>住宅ローンなど不動産という資産を得るためにしている借金については、不動産の評価と住宅ローンの借金とを比較してプラスになるか、マイナスになるかで扱いが変わります。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/334ad64a1c8347b4b430863d7891335b/%E8%B2%A1%E7%94%A3%E5%88%86%E4%B8%8E%E3%81%AE%E4%BE%8B1-min.png" alt=""><br>例えば、不動産の評価額が2000万円、住宅ローンが2500万円であれば、マイナス500万円になるので、不動産には価値がないと評価され、財産分与の対象から外れます。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/3e2ce9b5488b4891ade8cbd3ca9bd66c/%E8%B2%A1%E7%94%A3%E5%88%86%E4%B8%8E%E3%81%AE%E4%BE%8B2-min.png" alt=""><br>一方、不動産の評価額が2000万円、住宅ローンが1000万円であれば、プラス1000万円になるので、夫婦の取り分は500万円ずつになります。<br>この場合、不動産を取得するほうが、相手に対して500万円の支払いをする必要があるので注意が必要です。</p>

<p>今の日本においては離婚することは珍しくはありません。<br>そして離婚が決まったときに、もっとも取り扱いに悩むのがマイホームです。<br>&nbsp;<br>そもそも離婚時には、財産分与でもめることが多いものですが、その中でも金額が大きく、簡単に分けることができない不動産は要注意です。<br>また住宅ローンが残っていても、財産分与の対象になるなど、気をつけなければならない点も多く存在します。<br>&nbsp;<br>ここでは離婚における、不動産トラブルの原因と、売却に対する考え方を中心として、簡単に説明します。</p>

<h2 id="h84a6aba7c5">離婚による不動産トラブルについて&nbsp;</h2><p>結婚しているときに購入した不動産は「一生一緒に暮らしていく」ことを前提としているでしょう。<br>&nbsp;<br>最近は男性の低年収化と共働きの家庭が増加しており、また住宅ローン控除など節税の観点から、共同名義として住宅ローンもお互いが組むケースが増えています。<br>そのため、以前は離婚時において、持ち家をどちらが保有するのかどうかという単純な問題でしたが、現在では飛躍的に不動産の財産分与のトラブルは複雑化しています。</p><h3 id="h9069356f39">共同名義・ペアローンの増加&nbsp;</h3><p>前述したとおり、夫婦共に所有する共同名義での購入が増加しています。<br>男性または女性単独の所有物であれば、それを慰謝料として引き渡して清算というのが、よくある離婚時の持ち家の処分方法でしたが、共同名義ではそうはいきません。<br>&nbsp;<br>そもそも不動産を引き渡して清算するにも、そもそも相手の持ち物でもあるので、それが慰謝料の代わりとならないためです。<br>&nbsp;<br>またペアローンと呼ばれる夫婦が共にローンを組んでいる場合は、その清算の問題が生じてきます。<br>ペアローンには節税の効果があり、最近は共働きの世帯において一般的となりましたが、お互いの収入だけでは購入が難しいため利用していることも少なくありません。</p><h3 id="h111f1bf7d9">住宅ローンの残額が精算できない&nbsp;</h3><p>不動産を処分することにより、住宅ローンの残高が清算できればトラブルも少なくなるのですが、物価高騰の影響もあり金額が不足する場合があります。<br>&nbsp;<br>この場合、引き続き残高をローンとして支払う必要がありますが、慰謝料と新たな住まいの生活費用が必要な状況で、さらに住宅ローンの残高を支払うことは重くのしかかってきます。</p><h3 id="h731fe2a25f">そもそもの離婚率が高くなっている</h3><p>厚生労働省が発表する離婚に関する統計によると、平成14年の約29万組をピークとして緩やかに減少しているものの、令和2年も約19万組の離婚が発生しています。<br><a href="https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/jinkou/tokusyu/rikon22/index.html" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：厚生労働省 | 令和４年度 離婚に関する統計の概況より</a><br>&nbsp;<br>離婚の数は減少傾向にありますが、協議離婚や調停離婚の割合は減少しており、裁判離婚が増加していることから泥沼化する率が増えていることが読み取れます。<br>&nbsp;<br>余談ですが、この離婚数については、コロナウィルスの流行に伴ってテレワークが推進されたことにより、お互いが家にいる時間が増加した結果、増加するのではないかといわれています。</p><h2 id="h758ce839e7">離婚が決まったら家を売るべきなのか&nbsp;</h2><p>そもそも離婚をする場合、持ち家は売却する方が良いのでしょうか。<br>理屈はさておき、子どもの学校や住環境を変えたくない場合は住み続ける方法を考えるのが良いでしょう。<br>また夫婦2人で生活していた場合は、心情的に考えて売却して清算する方がスッキリします。<br>&nbsp;<br>もし、どちらかが住み続けるのであれば、住宅ローンの連帯保証人など、どのような契約になっているのか、しっかりと確認することが重要です。</p><h3 id="h6d10aae8dc">単独ローンの場合</h3><p>どちらか一方だけがローンを組んでいる場合は売却することも、そのまま住み続けることも、どちらの選択も難しくありません。<br>また財産の清算が簡単なため、どちらを選択してもお互いの関係を絶ちやすいといえるでしょう。<br>&nbsp;<br>その土地や建物に愛着がある場合などは、どちらかが住み続けるケースも多いものです。</p><h3 id="h1029cf7123">共同名義の場合</h3><p>共同名義の場合、名義変更をするには登録免許税が必要になるほかに、譲渡所得税が必要となります。また資産価値（家の評価額）が残っている住宅ローンの金額より高い場合は、財産分与の対象です。<br>&nbsp;<br>このように名義変更や手続きには稼働とお金が必要になるため、住み続けるより売却する方が良いともいえます。<br>特に住宅ローンが残る場合は、お互いが支払いを続けることで関係性が維持されてしまうことを嫌うケースが多いです。また片方の支払いが滞った場合、しわ寄せがくるのも問題です。</p>

<h2 id="h658931e0ba">離婚による不動産売却時に確認するポイント&nbsp;</h2><p>離婚が決まったことにより、不動産を売却する場合、いくつか事前に確認しておく必要があります。<br>お互いが所有する財産の現状を把握し、その分担については離婚時に、しっかり決めておくことでトラブル防止につながります。</p><h3 id="h20292dd8cb">名義と所有割合について&nbsp;</h3><p>まず重要なのが不動産の名義が誰になっているのかです。<br>&nbsp;<br>単独名義であれば、大きな問題となるのが共同名義の場合。ここまで記載したようにトラブルの原因となりやすいので注意が必要です。<br>また同じ共同名義でも所有割合が50:50でない場合は、さらに複雑になります。<br>&nbsp;<br>様々な問題点を考えると、共同名義で所有しており、住宅ローンが残る場合は、不動産会社に相談し、売却を検討するのがスムーズな対応です。</p><h3 id="hb463466d6a">住宅ローンの残高について&nbsp;</h3><p>住宅ローンの残高についても、事前に確認しておきます。<br>そもそも、住宅ローンの支払方法には『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類が存在します。どちらも似たような言葉のため、勘違いしやすいのですが、元利均等返済は毎月の返済額が一定となるため、購入した当初は支払額の大半を利息が占めています。<br>&nbsp;<br>一方で、元金均等返済は毎月の「元金の支払額」が固定となるため、不動産を購入した当初が支払い金額のピークであり、その後、ゆるやかに金額が減少していきます。<br>&nbsp;<br>後者であれば住宅ローンの支払い途中であっても、ある程度の残高が減少しているのですが、前者では購入時から借入金額が変わっていない可能性があります。</p><h3 id="h2022c9f4dd">売却額とローン残高について&nbsp;</h3><p>ここで一番、大切になるのは結局のところ持ち家がいくらで売れるのか、という点です。<br>それには、「ローン残高」が大きく影響してきます。<br>ローン残高と比較して売却金額が高ければ、そのまま清算が可能であり、問題は少なくなります。</p><h4 id="h29bf28588b">ローンが残る場合はトラブルになりやすい</h4><p>離婚により持ち家を処分した時に、住宅ローンが残った場合はトラブルになるケースが多いです。<br>そのほとんどが残金について、どちらが負担をするのかという問題が発生します。<br>&nbsp;<br>また何より不動産の売却額より住宅ローンを上回る場合（オーバーローン）は、その不動産に設定された抵当権を解除することができないため、金融機関と相談となります。<br>&nbsp;<br>金融機関によっては任意売却として、住宅ローンが残っている状態でも、抵当権を解除してもらうことが可能です。<br>これは金融機関側としても、そのまま抵当権を設定することにより、住宅の売却ができない、または安値で販売することになり、結果として住宅ローンが返済できない事態を避けるためです。<br>&nbsp;<br>最近では住宅ローンの返済に困り結果、競売にかかるケースも少なくありません。<br>それによる金融機関の稼働負担は大きなものとなりますので、それを解消するために任意売却という手続きが認められるケースが増えています。</p>

<h4 id="hf13c1c561a">ローンが残らない場合は財産分与になる&nbsp;</h4><p>また不動産を売却した際に住宅ローンが残らなければ、その差分は財産分与の対象となります。<br>&nbsp;<br>これは売却しない場合においても、現在の資産価値と住宅ローンの残高に差分がある場合、住宅を譲ることで財産分与になるのと同じ考え方です。</p>

<h2 id="h2d3dee9def">離婚による不動産売却は仲介より買取がオススメの場合も</h2><p>離婚により、不動産を売却するときは、不動産会社に一般的な「仲介」を依頼するより、「買取」を利用する方が良いかもしれません。<br>&nbsp;<br>買取とは、不動産会社に対して、購入者（買主）を探すよう依頼する仲介とは異なり、不動産会社が自ら購入者（買主）となるものです。<br>&nbsp;<br>最大のメリットとして、不動産会社の査定金額（＝購入金額）に問題がなければ、すぐに売買契約の手続きが可能であり、現金を受け取るまでの期間が、仲介と比較して短い点にあります。<br>仲介が最短で半年、長ければ1年を超えるのに対して、買取は2ヶ月程度で引き渡しから現金を受領することが可能です。<br>&nbsp;<br>今回の離婚や海外赴任、また買替により次の住居が決定している場合など、現金化までの清算を早くしたいときには、買取を検討するのも良いでしょう。</p>

離婚時によくあるトラブルとして「持ち家」問題があります。財産分与やローン残高の状況、子どもの学区など考慮すべきポイントがたくさんあります。この記事では、離婚時の不動産トラブルや注意点を解説します。

離婚による不動産トラブルとは？持ち家の売却タイミングや共有名義の注意点も解説

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h2d17b83840">Q1. 財産分与とは何ですか？</h3><p><span style="color:#333333">離婚時の財産分与とは、結婚してから夫婦で協力して築いた財産を公平に分け合うことです。</span><br></p><h3 id="h8bae39b5c8">Q2. 財産分与の対象となる財産は何ですか？</h3><p><span style="color:#333333">基本的には、結婚後に築いた財産の全てが対象です。</span><br><span style="color:#333333">例</span></p><ul><li>現預金</li><li>不動産</li><li>保険</li><li>有価証券</li><li>車</li><li>年金</li><li>退職金</li></ul><p><br></p><h3 id="h9b1796b2cb">Q3. 住宅ローンは財産分与の対象ですか？</h3><p>対象です。<br><span style="color:#333333">現金や有価証券のようなプラスの財産だけではなく、住宅ローンなどの借金であるマイナスの財産も財産分与の対象となります。</span><br></p><h3 id="hbce9538210">Q4. 不動産は財産分与の対象ですか？</h3><p>対象です。<br><span style="color:#333333">購入したときに支払った価格ではなく、財産分与をする際の時価によって評価されます。</span></p>

<h2 id="h07af1b78f3">離婚するときの財産分与のまとめ</h2><p>離婚をする際の財産分与の取り決めについては、現金など分けやすい財産だけでなく、将来の年金や売却に手間のかかる不動産なども計算する必要があります。<br>また、当事者同士だけで話し合いを進めるとなると、意見の対立などスムーズに進まずに難航してしまうケースも少なくありません。<br>離婚の財産分与については、専門の弁護士などに相談をしながら進めていくのが良いでしょう。<br><br>財産分与に向けて、自宅などの不動産を持っている場合には、事前に不動産会社に査定をしておいてもらうのも有効です。<br>財産分与の対象となる財産や計算方法についての理解を含め、後悔することのない手続きをしていけるようにしましょう。</p>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br><br><span style="background-color:#fff491">WEBURUで売却するメリット</span><br>・夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）<br>・仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる<br>・交通費や、移動にかかる時間を節約できる<br>・電子契約では、印紙代がかからない<br><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>また、仲介だけではなく買取にも対応しております。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>離婚による自宅マンションの売却を検討している方をはじめ、一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、気軽にご相談ください。</p>

マンション売却_離婚

離婚時の財産分与には、清算的財産分与、扶養的財産分与、慰謝料的財産分与があり、対象になる財産にも種類があります。この記事では、財産分与の種類や項目、住宅ローンがある場合の分け方について解説します。

離婚時の財産分与｜家やローンはどうなる？対象の財産についても徹底解説！

<p>不動産の売買契約も、電子契約ができるようになったことを知っている人も多いはず。<br><br>この記事を読んで分かること</p><ul><li>不動産の電子契約のメリット、デメリット</li><li>電子契約が向いているのはどんな人か</li><li>不動産の電子契約で注意すること（意外と大事なことです）</li></ul>

<h2 id="h67eb23b294">インターネット上でマンションを売買できるってほんと？</h2><p>ほんとです。<br><br>以前は、賃貸借契約のみOKとされていましたが、<br>2022年5月に宅建業法が改正され売買契約でも電子契約できるようになりました。<br><br>不動産取引の電子契約が実現したことで、「不動産会社に行く時間がとれない…」「対面でやり取りするのは不安…」といった不動産取引特有の悩みも解消できます。<br>&nbsp;<br>また、電子契約では、売主をはじめ買主、不動産会社それぞれの負担が減り、スムーズな取引が期待されています。<br>&nbsp;<br>買主はオンライン上で気になる物件を手軽に閲覧でき便利です。不動産会社も内覧に同行したり、契約書を紙で発行したりする手間が省けるため業務効率化に繋がります。</p>

<p>近年、デジタル化の推進やコロナウイルスの流行などにより、社会が変化しテレワークとも称される在宅勤務という言葉も一般的になりました。<br>&nbsp;<br>そして、その変革の波は不動産業界にも波及することとなり、2022年の5月より不動産取引についても電子契約が可能となりました。<br>&nbsp;<br>不動産の契約について、電子契約が可能となると、私達にとって、どのような変化が生じるのでしょうか。<br>また、どこまで契約行為について電子契約とすることが可能なのでしょうか。<br>&nbsp;<br>不動産取引において、ついに実現可能となった電子契約について、簡単に説明していきます。</p>

<h2 id="hb4c4b42806">宅建業法の法改正について</h2><p>コロナ禍の影響により、2021年5月に契約書の効力を「契約書面に押印」しなくとも「電子媒体」で認める『デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（デジタル社会形成整備法）』が成立しました。<br>&nbsp;<br>一方で、これまで宅地建物取引業法により、不動産の取引が行われる際は、不動産会社の担当者（宅地建物取引主任者）と買主は対面および書面交付により「重要事項の説明」および「売買契約の締結」を行うことが義務付けられていました。<br>&nbsp;<br>そのためデジタル社会形成整備法で電子契約が認められていても、宅地建物取引業法では対面による書面交付が必須とされているため、電子契約は認められない状態となり、2つの法律が相まみえない状態が続いていました。<br>しかし、デジタル社会形成整備法の成立より遅れること1年、2022年5月に宅地建物取引業法等の改正が実施され、対面による書面交付が必須項目から解除となったことから、不動産取引においても電子契約が可能となったのです。</p><h3 id="hfa0ec4acc9">宅地建物取引業法が改正された経緯</h3><p>今回、改正されることとなった大きな要因は、コロナ禍の長期化も影響しますが、何より外出が自粛となり実際に物件を見る内見数が減少しており、不動産業界全体の動きが鈍くなっていることも考えられます。<br>&nbsp;<br>もちろん電子契約に必要となるオンライン会議・ビデオツールが充実してきたことも考えられるでしょう。<br>&nbsp;<br>ただ2022年を迎えた今となっては、双方が足を運んで対面で説明を行い、宅地建物取引主任者と共に押印して契約行為を行うことが、少し時代にそぐわないのかも知れません。<br>単純に考えるなら、契約書などの書面を紙に印刷しないだけでも、地球に優しいエコな行為だと思います。</p>

<h3 id="hcb84e0f85c">不動産取引において電子契約が可能になったもの</h3><p>今回の法改正により、実際に契約書面の交付が不要となり、電子契約が可能となった契約書は以下のとおりです。<br>&nbsp;</p><ul><li>媒介契約書</li><li>重要事項説明書</li><li>不動産売買契約書</li><li>賃貸借契約書</li><li>定期借地権設定契約書</li><li>定期建物賃貸借契約書</li></ul><p>&nbsp;<br>これらが電子契約可能となったことにより、不動産の売買を含む取引がすべてオンラインで完結できるようになりました。<br>不動産業界から見ると画期的なことだと言えます。</p><h4 id="haf8f70be89">媒介契約書</h4><p>媒介契約書は、売主が不動産会社に依頼する際に「購入希望者の探し方・報告方法」や「実際に契約が成立した際の手数料」などを明確にするものです。<br>この媒介契約書が電子契約となったことにより、売主が不動産会社を訪れること自体が無くなるかも知れません。</p>

<h4 id="h21ea224fd9">重要事項説明書</h4><p>不動産の取引における借主、または買主に対して宅地建物取引主任者が行う説明事項を記載したものを重要事項説明書といいます。<br>過去にIT重説として、WEB上での説明が可能ではありましたが、それに付随する形で電子契約が可能となり、書面送付のやり取りが不要となりました。</p><h4 id="ha8ddc2d461">不動産売買契約書</h4><p>マイホームを購入する際に締結する契約書です。<br>今回の法改正において、この契約書の電子契約が可能となったことが、不動産業界に大きな変化をもたらしています。&nbsp;</p><h4 id="hfe6cc8526d">賃貸借契約書</h4><p>賃貸マンションやアパートを借りる際に締結する契約書。<br>この契約書と重要事項説明書が電子契約で締結することが可能となったことから、たとえば地方から都会へ出てくる新大学生でも、わざわざ交通費をかけて移動することなく契約が可能となりました。<br>&nbsp;<br>Googleマップで周辺環境を確認して、Googleストリートビューで外観を見る。<br>●&nbsp;そして物件の室内は360°のバーチャルカメラで確認して、問題がなければ、そのまま電子で契約するという、まるでSF映画のような未来が実現されるかも知れません。</p><h2 id="h68edcac57b">不動産取引における契約は電子が主流となるのか</h2><p>今後、間違いなく増えていくであろう電子契約ですが、まだまだ問題点も多く普及するのは少し先になると予測されています。<br>&nbsp;<br>宅地建物取引業法上は、あくまで今まで対面説明を行い書面交付を義務付けていたものを撤廃したに過ぎません。つまり電子契約を新たに義務化した訳ではなく、電子契約も可能にしたのです。<br>&nbsp;<br>大いにメリットのある電子契約ですが、電子マネーが種類の乱立などもあり緩やかな普及であるように、不動産業界における電子契約も緩やかな動きを見せると言われています。</p>

<h3 id="h411dd18b0a">電子契約による問題点</h3><p>大きな問題点はオンラインであること、そのものです。<br>在宅勤務の浸透とともにオンラインで接続する会議ツールも多く誕生し、Zoom Meetings（ズーム）・Google Meet・Webex meetings・Microsoft Teams・Skypeなどなど、思いつくだけでも幾つかの種類が浮かびます。<br>&nbsp;<br>これらの中から不動産会社が使用するツールに合わせて対応するのは、売買主としても負担です。<br>&nbsp;<br>また重要事項説明時に音声が途切れたり、映像の乱れや遅延が発生した場合は宅地建物取引主任者が原因を解明する必要があります。これをシステム担当者でもない営業マン（宅地建物取引主任者）が対応するのは、少し酷でしょう。<br>&nbsp;<br>さらには重要事項説明書や契約書を送付する際のファイルフォーマットの問題もあります。</p><h3 id="h880a6b64ce">電子契約によるメリット</h3><p>電子契約を行うことになれば、自宅で完結することが可能となるため、移動する必要はありません。<br>交通費と時間の節約となり、さらにはコロナウィルスの感染対策にもなります。<br>&nbsp;<br>また電子契約書には収入印紙を貼る必要がありません。<br>&nbsp;<br>一般的な不動産購入価格に当てはまる1,000万円〜5,000万円の契約価格帯では、契約書毎に2万円の収入印紙が必要です。<br>土地や建物の購入契約、注文住宅であれば建設請負契約、そして住宅ローンを申し込む際の金銭消費貸借契約の、それぞれに必要となりますが、電子契約で締結する場合は全て不要となります。<br>&nbsp;<br>このように時間とお金の両方を節約することができるのは、不動産取引における電子契約の最大のメリットと言えるでしょう。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hd553f3204d">Q1. 不動産の売買契約を電子契約で実施することは可能ですか？</h3><blockquote>可能です。2022年5月に宅地建物取引業法等の改正が実施され、対面による書面交付が必須項目から解除となったことから、不動産取引においても電子契約が可能になりました。</blockquote><h3 id="he70eec2bb4">Q2. 電子契約ができるようになった書類は何ですか？</h3><blockquote>具体的には、媒介契約書、重要事項説明書、不動産売買契約書、賃貸借契約書、定期借地権設定契約書、定期建物賃貸借契約書です。</blockquote><h3 id="hc814a90080">Q3. 媒介契約書とは何ですか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">媒介契約書は、売主が不動産会社に依頼する際に「購入希望者の探し方・報告方法」や「実際に契約が成立した際の手数料」などを明確にするものです。</span></blockquote><h3 id="h695126e1fb">Q4. 媒介契約に種類はありますか？</h3><blockquote>専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。</blockquote><h3 id="h7d005a5006">Q5. 売買契約をこれまでどおり、紙で実施することは可能ですか？</h3><blockquote>可能です。電子契約は義務ではないため、希望の方法を選ぶことができます。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>大きなメリットが得られる不動産取引における電子契約の解禁。<br>これから不動産会社は、様々な準備を進めていくことでしょう。<br>&nbsp;<br>現在、一部の不動産会社ではオンライン接客という仕組みを取り入れています。<br>まだまだ慣れない仕組みではありますが、不動産業界に蔓延る「なんだか怖くて店に入りにくい」というイメージを緩和する効果も期待できます。<br>&nbsp;<br>ここ数年、今までのように外で過ごす時間は減少し、自宅で過ごす時間が増加したことからマイホームの充実が見直されています。法改正により、その需要を大きく促進することに繋がれば不動産業界も活性化し、経済の好転に繋がるかもしれません。<br>&nbsp;<br>電子契約が可能となった一連の法改正は、それだけの可能性を秘めた大きな変更だといえるでしょう。</p>

2022年5月から不動産の売買契約でも電子契約が解禁されました。この記事では、宅建業法が改正され、何が変わったのか、どんな影響があるのか、契約においてどの書類が電子化されるのかを解説します。

ついに不動産の売買でも電子契約が解禁に!宅建業法の改正による変更点を解説

<h2 id="he02f7cdaeb">電子契約のメリット</h2><p>次に、不動産取引を電子契約で進めるメリットを紹介します。主なメリットは、次のとおりです。<br>&nbsp;</p><ul><li>スムーズに取引できる</li><li>隙間時間を有効活用できる</li><li>書類の捺印、保管する手間を省ける</li><li>印紙税を節約できる</li><li>気軽に質問できる</li></ul><p>&nbsp;<br>以下で、一つずつ詳しく説明します。<br></p><h3 id="h168a4287a2">【メリット1】スムーズに取引できる</h3><p>電子契約の大きなメリットは、スムーズに取引できる点です。従来の取引方法では、不動産会社に来店する予約を入れたり、契約書類を紙で郵送する手続きがあったりと一つひとつの工程に時間がかかりました。<br>&nbsp;<br>しかし、電子取引では、実際に店舗に赴くことなく、オンライン上のみでやり取りを完結できます。契約書や必要書類は、メールやチャットアプリを通して手元に届くため、送付に時間がかかることもありません。<br></p><h3 id="ha157701470">【メリット2】隙間時間を有効活用できる</h3><p>隙間時間を有効活用して不動産取引を進められる点も、電子取引のメリットです。これまでの契約方法では、わざわざ時間をとって不動産会社とやり取りする必要がありました。<br>&nbsp;<br>しかし、電子契約はスマートフォンやパソコンがあれば、時間や場所を問わずに不動産取引を進められます。<br>&nbsp;<br>たとえば、通勤時間や家事の合間などちょっとした時間に、気になる不動産会社を調べたり、査定依頼したりできるでしょう。<br>&nbsp;<br>休日を無駄にせずに空いている時間を活用できることは、電子取引ならではの魅力といえます。<br></p><h3 id="h393e4baac1">【メリット3】書類の捺印、保管する手間を省ける</h3><p>電子契約では、紙で契約書を発行せずにデータで管理するため、書類に捺印する必要はありません。また、書類の原本をしまっておく場所も確保せずに済みます。<br>&nbsp;<br>不動産取引を終えた直後は、大切に保管していた書類も時が経つとともにどこにしまったか忘れてしまう場合も多いでしょう。その点、電子取引は、オンライン上に保存されているため探す手間がかかりません。<br></p><h3 id="hecc72b35f5">【メリット4】印紙税を節約できる</h3><p>売却時にかかる印紙税を節約できる点も、電子取引の魅力の一つです。契約書を紙で交付する取引方法では、売買契約書に必ず収入印紙を貼り付けて印紙税を納める必要がありました<br>&nbsp;<br>印紙税は、契約金額に応じて課税され1,000万円を超え～5,000万円以下で契約合意に至った場合、1万円の印紙税を納めなくてはなりません。（※1）。しかし、電子取引では、収入印紙を貼り付ける書類がないため、印紙税はかかりません。<br>（※1令和6年3月31日までに契約締結される場合）<br></p><h3 id="h3d64b4c655">【メリット5】気軽に質問できる</h3><p>電子取引は、対面では聞きにくいことも気軽に質問できます。また、マンション売却を検討している段階であれば、必ずしもカメラを繋げて担当者と顔を見合わせる必要はないでしょう。音声やメッセージ機能を使い、どんどん質問してみましょう。<br>&nbsp;<br>たとえば、囲い込みをしないか、マンションの売却実績はどれくらいかといった踏み込んだことを質問するのがおすすめです。掘り下げたことを質問して、担当者の対応を見極めましょう。</p>

<p>不動産契約と言うと、「手続きが面倒」「書類の数が多すぎる」などのイメージを持ってはいないでしょうか？事実、これだけIT化が進んでいる現代でも、不動産関連の法律が流れに追いついていなかったことから、不動産契約は紙ベースでの手続きが主流になっていました。<br>&nbsp;<br>ところが、昨今デジタル改革関連法が成立したことを契機として、少しずつ不動産契約にもオンライン化の流れが生じています。今回はオンライン契約に興味があるものの、その有効性に不安がある方や具体的な手順が知りたい方向けに、オンライン上での不動産契約の特徴や方法を詳しく解説していきますのでチェックしてください。</p>

<h2 id="h2bf307a8fe">オンラインによる不動産契約とは</h2><p>オンラインによる不動産契約とは具体的にどの部分を指すのでしょうか。基本的にオンラインによる不動産契約においては、2022年5月18日に施行された「改正宅地建物取引業法」により、不動産取引における電子契約が解禁されました。。<br>&nbsp;<br>気になる書面への押印や氏名の記入に関しては、デジタル改革関連法により不要となり、電子契約で完結させることが可能になりました。もちろん、不正防止用の特殊技術も開発され、書類の偽造や改ざんの心配もないと言えます。</p><h2 id="he197ef1493">なぜ今オンライン化が加速しているのか？</h2><p>オンライン上への移行が加速化している不動産契約ですが、なぜここへきて急加速しているのでしょうか。実は以前より不動産賃貸契約においても、申し込みや物件の内見、各種相談など一部では、積極的にIT技術が取り入れられていました。<br>&nbsp;<br>ところが、宅地建物取引業法と呼ばれる法律により「重要事項説明書」「売買借契約書」に関しては押印・氏名表記をした書面交付・対面による重要事項説明が原則として必要と決められていたために、この点がネックとなり不動産契約の完全オンライン化が実現できずにいたのです。<br>&nbsp;<br>その課題解決に一役買うことになったのが2021年のデジタル改革関連法施行です。これによりまず、賃貸借契約における各種書類手続きもオンライン上で行えるようになり、次いで2022年の改正宅地建物取引業法により、不動産取引のオンライン化が急加速しています。</p><h3 id="h0471c49555">重要事項説明について</h3><p>デジタル改革関連法成立以前は、重要事項説明がオンライン上で行えないことが完全オンライン化への足かせとなっていたと上述しましたが、そもそも重要事項説明とはどういった手続きなのでしょうか。重要事項説明とは、文字通り「売買契約に関して重要な事項（売買代金・物件の状況・違約金・マンションの管理規約の定めなど）について購入希望者に説明をする手続き」を指します。<br>&nbsp;<br>重要事項説明は原則として重要事項説明書を手元に置いたうえで、対面式で行うものと定められていました。しかしながら、デジタル改革関連法成立によりITを利用して行うことも可能になり、ITを利用した重要事項説明である「IT重説」という言葉も生まれたのです。</p>

<h2 id="h440214f0b3">オンライン上で不動産契約をする5つのメリットとは</h2><p>オンライン上で非対面にて不動産契約を行えることに魅力を感じる一方で、有効性やトラブルなどに懸念を持たれる方も少なくないでしょう。ここでは、そのような懸念点を払拭するために不動産契約をするメリットについて解説します。</p><h3 id="h382d5e8de4">時間短縮可能</h3><p>メリットの一つ目に「契約完了までの時間を短縮可能」という点が挙げられますね。契約のために不動産会社まで出向くのは遠距離での引越しを検討している方にとっては大きな時間ロスでしょう。<br>&nbsp;<br>その点、オンラインだけで申し込みから、内見、契約まで完結することができれば、どれだけ時間を短縮できるかは容易に想像がつきますね。また、電子契約解禁に伴いスマホやPCで書類入力が可能になったため、スムーズかつストレスフリーで書類作成が可能です。記入ミスがあっても、その度に書類の再送をする手間もなくスマホでポチッとするだけで解決できることでしょう。</p><h3 id="h9be21ec49b">スケジュール調整がスムーズ</h3><p>続いて「スケジュール調整がスムーズになる」という点がオンライン上でのメリットに挙げられます。従来の対面式における契約では、売主、買主、不動産会社の担当者の都合がよい時間を見つけ出すのに苦労してスケジュール調整が難航するケースも少なくなかったはずです。<br>&nbsp;<br>オンライン上での契約であれば、場所を問わずに行えることから、仕事のある平日であっても自宅で対応が可能になるため、スケジュール調整はぐんと楽になります。</p><h3 id="hfce5458a9d">契約時のやりとりを録画可能</h3><p>「重説などのやりとりを録画することが可能」という点もメリットです。原則としてIT重説を行う際はやり取りを録画することになっています。不動産契約は大きな金額の流れが発生する契約のため、細かい部分の見落としや不正を気にする方も少なくないと思われますね。<br>&nbsp;<br>そのような方にとっても、やりとりをすべて録画可能なオンライン契約は従来の対面式の契約以上に信頼を置けるのではないでしょうか。</p><h3 id="h4679a9092a">印紙代が不要</h3><p>通常、売買契約書には印紙税がかかります。<br>印紙税は契約金額によって変わり、1,000万円〜5,000万円以下で1万円、5,000万円〜1億円以下で3万円と定められています。<br>電子契約では、この印紙税が課税されないため、費用を節約することができます。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7a2c3c8e40cf41349e58f70b21b53b16/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%99%82%E3%81%AE%E5%8D%B0%E7%B4%99%E7%A8%8E%E9%A1%8D.png" alt=""></p><h3 id="hdcf0377a38">書類をデータで保管できる</h3><p>電子契約では、契約書類をデータで保管できることもメリットです。万が一、自宅が自然災害等の被害を受けてしまったとき、紙の書類だと紛失や破損してしまう可能性が高いですが、データで保管することでそのリスクを軽減することができます。</p>

<h2 id="hc3c8a78d94">オンライン契約の手順とは</h2><p>オンラインでの不動産契約手順を見ていきましょう。ここでは不動産の電子契約の手順を解説します。<br>&nbsp;</p><ol><li>IT重説を行うための機器設定、ネットワーク環境を整備する。</li><li>映像および音声にてコミュニケーション可能なツールをインストールする。</li><li>IT重説利用の同意書を作成、電子化して電子署名をしてもらう。</li><li>接続テストを行い、音声、動画に問題ないことを確認する。</li><li>「重要事項説明書」「賃貸契約書」を受け取り、宅地建物取引士の署名を確認。</li><li>「重要事項説明書」「身分証明書」を手元に置きながらIT重説を実施。</li></ol><p>&nbsp;<br>以上が、不動産のオンライン契約の大まかな手順になるため、押さえておきましょう。問い合わせから、相談および物件の内見もオンラインで行えば、非対面で契約を完結できますね。</p>

<h2 id="he7f6c8c463">オンライン契約での注意点とは</h2><p>不動産のオンライン契約は便利な一方で、押さえておくべき注意点もあります。注意点を把握し、不安を解消した上でオンライン契約に臨みましょう。</p><h3 id="h47f131ec69">インターネット環境を整える。</h3><p>IT重説を行っている間に、通信が途切れ中断してしまうことは極力避けたいところです。あらためてスケジュール調整を行うことは手間になりますし、中断中に勝手に重説が進められてしまう可能性もあります。そのため、安定した通信環境で実施できるように準備をしておきましょう。<br>&nbsp;<br>また、IT重説は原則として録画を行い、トラブル発生時には事実確認用に有効なため、音声はもちろん、書類内容をしっかり認識できるよう一定水準以上の画質を維持できるようにしておいてください。</p><h3 id="h29aebf644c">必要書類、身分証明書を準備する。</h3><p>オンライン契約は従来の対面契約同様に書類を手元に用意した上で、進めていきますので、必ず不足の無いように準備しておきましょう。また、身分証明書の掲示を求められるケースもあるため、うっかり忘れてしまうことの無いように注意してください。</p><h3 id="ha13fce1eb9">決済（引き渡し）は原則対面で行うことが多い</h3><p>不動産売買では、重要事項説明、売買契約をオンラインで行うことは可能ですが、決済（引き渡し）は、取引の安全性の観点から、対面で行うことがほとんどです。不動産売買取引のすべてがオンラインで完結するわけではないことは、あらかじめ知っておきましょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オンライン上での不動産契約について、特徴から手順・注意事項を解説してきました。デジタル改革関連法の成立により、オンライン化が進み始めている不動産契約ですが、売買契約は、まだまだ対面での実施がほとんどというのが現状です。<br>まだオンライン契約が広く認知されていないことや紙ベースでの契約への愛着・安心によるものと考えられますが、今後、オンライン契約の割合が増えていくことは間違いないでしょう。<br>&nbsp;<br>これから、不動産の売買を予定されている方は、この機会にぜひオンライン不動産契約も検討してみてはいかがでしょうか。</p>

2022年5月から不動産の売買契約をオンライン上で行えるようになりました。この記事では、オンライン化が進む背景や、メリットデメリット、契約の流れについて解説します。

不動産契約はオンライン上で行う時代に？契約手順や注意点を解説

<h2 id="h96fbbb233a">電子契約のデメリット</h2><p>電子契約は、オンラインの特性を活かしたさまざまなメリットがある一方、デメリットもあります。主なデメリットは、次のとおりです。<br>&nbsp;</p><ul><li>インターネットに不慣れだと扱いにくい</li><li>紙よりも契約内容を把握しにくい</li></ul><p>&nbsp;<br>一つずつみていきましょう。<br></p><h3 id="h9160c0204e">【デメリット1】インターネットに不慣れだと扱いにくい</h3><p>オンライン上で契約を進めるとき、インターネットに不慣れだと扱いにくく感じるでしょう。日常的に、スマートフォンやパソコンを使う機会がない場合、契約書を開くにも手間取り面倒に感じるかもしれません。<br>&nbsp;<br>また、契約を進めるにも次の操作が分からず、人の手を借りないとできない場合もあるでしょう。インターネットに不慣れだと、電子契約の形式を受け入れるまでに時間がかかります。<br></p><h3 id="h93d0c433b3">【デメリット2】紙よりも契約内容を把握しにくい</h3><p>紙で発行された契約書に比べて、データのものは全体像を把握するのが難しく感じる場合があります。<br>&nbsp;<br>たとえば、スマートフォンの小さな画面ではすべての内容を映し出すのは不可能です。また、一度操作を誤ると違うページに飛んでしまう場合もあります。さらに、データの文字を目で追っていると、どこまで読んだか分からなくなってしまうこともあるでしょう。<br>&nbsp;<br>端末機によっては、契約内容の全部を表示できるものもありますが、紙に比べると全体像を把握するのに時間がかかります。</p>

<h2 id="hfecfbe3468">電子契約が向いている人・不向きな人</h2><p>ここまで、不動産取引における電子契約のメリット、デメリットを解説してきました。それでは、どのような人が電子契約に向いているのでしょうか。<br>&nbsp;<br>この章では、電子契約が向いている人と不向きな人の特徴を紹介します。それぞれの特徴から自分がどちらに当てはまるか考えてみましょう。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/a24b73a9b2f34884a15ad77b105fd939/%E9%9B%BB%E5%AD%90%E5%A5%91%E7%B4%84%E3%81%8B%E3%82%99%E5%90%91%E3%81%84%E3%81%A6%E3%81%84%E3%82%8B%E4%BA%BA%E4%B8%8D%E5%90%91%E3%81%8D%E3%81%AA%E4%BA%BA%E3%81%AE%E4%BE%8B.png?w=2048&amp;h=1043" alt="向いている人  ・日常的にインターネットを使っている  ・時間と手間をかけずに取引完了したい  ・対面でのやり取りを最小限に抑えたい  ・電子取引に抵抗を感じない  不向きな人  ・インターネットの操作に慣れていない  ・担当者と直接会って相性を見極めたい  ・多少時間と手間がかかっても対面して契約を進めたい  ・電子取引に不安を感じる"><br>&nbsp;<br>日常的にインターネットを使う機会があり、オンライン上でのやり取りに抵抗を感じない人は、電子取引に向いています。オンライン特有のメリットを享受して、スムーズに売却を進められるでしょう。<br>&nbsp;<br>一方、インターネットの操作に不慣れで、オンライン上の契約に不安を感じるなら電子取引に向いていないといえます。たとえ、時間とお金をかけても一つひとつの手続きを担当者と一緒にこなしたい場合、対面でのやり取りがおすすめです。</p>

<p>2022年5月に宅建業法が改正されたことにより、不動産取引のオンライン化が始まりました。不動産売買のオンライン取引が実現したことで、これまでより円滑な不動産売却が期待できます。<br>&nbsp;<br>本記事では、オンラインで不動産を売却できるネット不動産の概要やメリット、利用時の注意点を解説します。前もってオンライン取引について学びを深め、不動産売却に関する知識の幅を広げましょう。</p>

<h2 id="hceb775b7a6">ネット不動産とは？</h2><p>ネット不動産とは、オンライン上で不動産取引することです。近年では、相談から契約までネット上で完結できるオンライン不動産マーケットが台頭しています。<br>&nbsp;<br>ネット不動産は、パソコンやスマートフォンがあれば、時間や場所の制約を受けずに手軽に利用できる点が魅力です。不動産会社の業務効率化に繋がるだけでなく、売主、買主の利便性向上も期待されています。</p><h3 id="h27aed1ea50">従来の取引とネット不動産の取引の違い</h3><p>ここで、従来の取引とネット不動産の取引の特徴から、それぞれの違いをみていきましょう。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/68e2df7957f24088add1d8a61734aece/%E5%BE%93%E6%9D%A5%E3%81%AE%E5%8F%96%E5%BC%95%E3%81%A8%E3%83%8D%E3%83%83%E3%83%88%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84.png" alt="">&nbsp;<br><br>従来の取引方法では、相談から契約に至るまで売主が不動産会社に足を運ばなくてはなりませんでした。また、契約書や必要書類などはすべて紙で交付され、取引終了時には自宅で保管するのが一般的でした。<br>&nbsp;<br>一方、ネット不動産の取引方法は、不動産会社と売主が対面でやり取りする機会はほとんどなく、すべてオンライン上で完結するのが特徴です。さらに、書類関係はデータで交付されるため、保管場所を確保する必要もありません。</p>

<h2 id="h4951d07e09">手軽で簡単！ネット不動産のメリット</h2><p>次に、ネット不動産を利用してオンラインで不動産を売却するメリットをご紹介します。主なメリットは、次のとおりです。</p><h3 id="hdff5157f95">場所や時間を問わずに利用できる</h3><p>ネット不動産の大きなメリットは、場所や時間を問わずに好きなタイミングで利用できる点です。<br>&nbsp;<br>売主は、空いている時間や隙間時間を有効活用して、不動産会社をリサーチしたり、売却相談したりできます。</p><h3 id="haa04368455">移動にかかるお金や時間の節約につながる</h3><p>不動産会社へ出向くための時間やお金を節約できる点も、オンラインで不動産を売却する魅力の一つです。<br>&nbsp;<br>不動産売却は、時間をかけて信頼できる不動産会社を見つけなくてはなりません。また、遠方の会社に依頼するのであれば、現地に行くまでの費用もかかります。<br>&nbsp;<br>しかし、ネット不動産ならオンライン上でいくつもの会社とやり取りができるため、移動にかかる時間はありません。ネット環境さえあれば好きな場所で利用できるため、移動費用も不要です。</p><h3 id="h165e250f2a">ラフな格好で相談できる</h3><p>ネット不動産は、ラフな格好で相談できる点もメリットといえます。対面でやり取りするなら、きちんと身支度を整えなければなりませんが、オンライン上ならカメラを繋げずに音声やメッセージでやり取りすることもできます。<br>&nbsp;<br>本格的に売却を進める場合を除き、検討段階ならラフな格好で音声のみのやり取りでも問題ないでしょう。カジュアルに利用できるのは、オンラインならではの魅力です。</p><h3 id="hf484af9db1">聞きにくいことも気軽に質問できる</h3><p>オンラインなら、対面で直接聞きにくいことでも気軽に質問できます。ネット不動産を利用する時は、思い切って踏み込んだことを質問すると良いでしょう。どのようなことを質問しても、丁寧かつ親身に答えてくれる会社なら信頼度が高まります。<br>&nbsp;<br>依頼前にさまざまな角度から売却に関することを質問してみましょう。質問に回答するときの態度や言葉遣い、売却に取り組む姿勢などから依頼を検討するのをおすすめします。</p>

<h2 id="hf01b5bbcc9">ネット不動産にデメリットはある…？</h2><p>オンライン上の取引は、対面での取引にはない欠点がいくつかあります。ここでは、ネット不動産のデメリットをみていきましょう。</p><h3 id="hc64b8d9263">不動産会社全体の雰囲気を見るのは難しい</h3><p>オンラインでは、担当者との相性を見極めることはできても、会社全体の雰囲気を見るのは難しいかもしれません。担当者の雰囲気だけで依頼を決めてしまうと、後悔する恐れがあります。<br>&nbsp;<br>売却を依頼する不動産会社を決めるなら、オンライン上のやり取りだけではなく、その会社のホームページやSNSなどから雰囲気を確かめるのがおすすめです。いつの間にか悪徳業者と契約を結んでしまっているといった状況にならないよう、十分注意しましょう。</p><h3 id="hbd7aedc847">ネット環境が悪いと通信が途切れることも</h3><p>ネット環境によって通信が切断されてしまうのは、オンライン特有のデメリットです。契約方法や日程を決めている段階で、通信が途切れてしまう可能性も考えられます。<br>&nbsp;<br>ネット不動産を利用するときは、通信環境が良い場所でのやり取りを心がけ、何を話したか分からなくならないようメモをとると良いでしょう。</p><h2 id="h6c3f4a9e91">オンラインでマンションを売却するときの流れ</h2><p>続いて、実際にオンラインでマンションを売却するときの流れを説明します。主な流れは、次のとおりです。<br><br>①物件情報を登録し査定を受ける<br>②オンライン面談で売却相談<br>③ビデオカメラで物件を撮影<br>④詳細な査定額の提示を受ける<br>⑤媒介契約締結<br>⑥売却活動開始<br>⑦売買契約締結<br>⑧物件引き渡し<br>※売却の流れは、ネット不動産のサービスを提供している会社ごとに異なります。詳しい流れは、利用する際に各会社に尋ねてください。<br>&nbsp;<br>まず、売却予定期間や物件の種類、所在地などを入力し簡単な査定を受けます。そのうえで売却を進めるのであれば、オンライン面談で売却相談して話を詰めていきます。相談する際、売主はしっかりと自分の要望を伝えましょう。<br>&nbsp;<br>その後、物件の詳細な査定を受けるなら、ビデオカメラを繋ぎ担当者と一緒にマンション内の細部を確かめます。そして、売主が査定結果に納得できれば、媒介契約を結んで売却活動スタートです。</p><h2 id="h612f6fe337">ネット不動産の注意点！</h2><p>最後に、ネット不動産を利用する時に売主が気をつけるべきことを紹介します。前もって注意点を押さえ、しっかりと対策してから売却に臨みましょう。</p><h3 id="h76087d336c">オンライン対応の範囲を調べる</h3><p>ネット不動産と記載があるサイトの中には、査定と売却相談のみオンラインで対応する会社もあります。もし、すべての取引をネット上で実施したいなら、オンラインで対応できる範囲はどこまでかきちんと調べましょう。<br>&nbsp;<br>不動産会社側と売主側で対応範囲に認識の差があると、再度求めている取引方法を実施している会社に申込しなくてはなりません。余計な手間をかけないために、事前にオンラインの対応範囲を調べるのをおすすめします。</p><h3 id="h65727df4aa">少しでも違和感があったら依頼しない</h3><p>オンライン面談の中で、少しでも担当者に違和感があったら依頼を避けるべきです。「オンラインで取引を完結できる会社は少ないから…」と妥協してはいけません。<br>&nbsp;<br>オンライン上の取引は、対面の取引に比べ担当者の行動が目に見えにくいのが難点です。大切な不動産の売却を妥協して依頼してしまうと、なかなか思うように取引が進まず後悔してしまうでしょう。依頼前に、担当者との相性をしっかりと見極めるのが大切です。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>ネット不動産は、パソコンやスマートフォンがあれば場所や時間を問わずに、オンライン上で不動産取引ができる便利な方法です。わざわざ不動産会社に行く時間を取らなくても、空いている時間を活用して利用できます。<br>&nbsp;<br>しかし、オンラインならではのデメリットがある点も押さえなくてはなりません。オンライン上で取引を完結させるなら、担当者との相性を見極めてから依頼する会社を決めるのをおすすめします。</p>

2022年5月から、不動産の売買でも電子契約が可能になりました。この記事では、オンラインで不動産を売却する5つのメリットや、注意すべきポイント、実際に売却する流れについて解説します。

オンラインでマンションを売却したい！最近増えているネット不動産について解説

<h2 id="h86c1eb6dfa">注意点</h2><h3 id="h1b854bd82a">決済（引き渡し）は対面で行う</h3><p>電子契約を活用すれば、媒介契約、売買契約、重要事項説明をオンラインで実施することが可能になります。<br>ただし、全ての取引をオンラインでできるわけではありません。<br>残金決済（引き渡し）は対面で実施することがほとんどです。<br>海外にいるなどで、出席できない場合は代理人を立てる必要もありますので、知っておきましょう。<br></p><h3 id="h435375bd3c">家族に書類へのアクセス方法を伝えておく</h3><p>紙の書類であれば、家族がすぐ見つけることができます。<br>しかし、データはその存在自体、他人が認知することが難しいです。<br>必要なときにアクセスできるように対策しておくことも必要でしょう。<br></p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hc1224509ca">不動産の売買契約を電子契約で締結することは可能ですか？</h3><p>可能です。<br></p><h3 id="hee3da8c850">不動産の売買における電子契約はいつから解禁されましたか？</h3><p><span style="color:#333333">2022年5月です。</span><br>それまでは「紙」での締結が定められていましたが<br>宅建業法が改正されたことで解禁されました。<br></p><h3 id="hdabe48b8a1">電子契約のデメリットは何ですか？</h3><p>以下の2点があげられます。</p><ul><li>インターネットに不慣れだと扱いにくい</li><li>紙よりも契約内容を把握しにくい</li></ul><p><br></p><h3 id="hd283d0a041">電子契約のメリットは何ですか？</h3><p>以下の5つがあげられます。</p><ul><li>スムーズに取引できる</li><li>隙間時間を有効活用できる</li><li>書類の捺印、保管する手間を省ける</li><li>印紙税を節約できる</li><li>気軽に質問できる</li></ul><p><br></p><h3 id="hac86ca8146">不動産の電子契約が向いている人はどんな人ですか？</h3><p>以下のような人に向いていると言えます。</p><ul><li>日常的にインターネットを使っている</li><li>時間と手間をかけずに取引完了したい</li><li>対面でのやり取りを最小限に抑えたい</li><li>電子取引に抵抗を感じない</li></ul><p><br></p><h3 id="h02f25a2b2e">電子契約であれば、匿名で売却できますか？</h3><p>本人確認をする必要があるため、匿名で売却することはできません。<br></p><h3 id="h4a1a1046d2">電子契約で注意することは何ですか？</h3><p>以下の2点があげられます。</p><ul><li>全てをオンラインでできるわけではないこと</li><li>家族に書類の存在やアクセス方法を伝えておくこと</li></ul>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>宅建業法の改正によって、インターネット上でもマンションをはじめとする不動産を売却できるようになりました。電子契約は、従来の契約方法で課題となっていた手間を省け、スムーズな売却を期待できます。<br>&nbsp;<br>しかし、全くデメリットがないわけではありません。今回紹介したメリット、デメリットを把握し、電子取引にするか対面での取引にするか検討すると良いでしょう。</p>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br><br><span style="background-color:#fff06c">WEBURUで売却するメリット</span><br>・夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）<br>・仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる<br>・交通費や、移動にかかる時間を節約できる<br>・電子契約では、印紙代がかからない<br><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>また、仲介だけではなく買取にも対応しております<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>マンション売却を検討中で、オンライン対応をしてほしい、電子契約で契約をしたい、という方をはじめ、一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、お気軽にご相談ください。</p>

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