<p>マンション投資の収支を計算する上でランニングコストが毎月どれくらいかかるかを把握するのはとても大切です。<br>ランニングコストまで考慮しなければ、検討している投資不動産をいくらで買うべきか、そもそも見送るべきかの判断は難しいでしょう。<br><br>また、賃貸開始後は、賃貸人（オーナー）が負担するべきコストと、賃借人が負担するべきコストがありますのでこれについても把握をしておくのがベストです。マンション投資をこれから始めようと検討中の方はぜひ参考にしてみてください。</p>

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<h2 id="hba1cc4d826">不動産投資のランニングコストとは</h2><p>不動産投資のランニングコストは区分マンションの場合以下が挙げられます。</p><h3 id="h976f284556">管理費等</h3><p>マンションの所有者になると管理組合の一員になるため、マンションを運営していく上で管理費と修繕積立金を毎月収めることになります。<br><br>管理組合は集めた管理費でマンション全体を管理してくれる管理会社に委託をしたり、修繕積立金を使ってマンション全体を修繕したりして、マンションの資産価値を維持していきます。</p><h3 id="heec957473e">管理費等の4つの確認ポイント</h3><ol><li>金額が異常に高くないか、または低くないか、滞納がないか</li><li>修繕積立金がきちんと積み立てられているか</li><li>値上げ予定がないか、あるときは値上げ後の金額</li><li>専用庭やルーフバルコニーがある場合は、その使用料</li></ol><h3 id="hed9e1a3f36">固定資産税・都市計画税</h3><p>不動産を取得した場合は必ず固定資産税・都市計画税が課税されます。<br>地域によって納付書が届くタイミングは違いますが、例えば都内であれば毎年6月に納付書が届いて、一括で納付するか分割で納付するかを選ぶ事ができます。<br><br>納付を忘れを防止するためには、口座引落がおすすめです。固定資産税の納付額を知りたい場合は、各市町村の都税事務所もしくは役所などの窓口で固定資産税等評価証明を取得すれば確認することができます。<br></p><h3 id="hb7f93c5454">賃貸管理料</h3><p>マンション投資で賃貸の管理を管理会社に依頼した場合、メインの業務は家賃の集金と設備故障の一次対応です。<br>家賃の引き落としが出来なかった場合は保証会社への連絡などもやってくれます。<br><br>料金は賃料の5％くらいが相場ですが、定額制でやっている管理会社もあります。</p><h3 id="hc103642d71">修繕費用</h3><p>室内の設備が故障した際に修理する費用や、入居者が退去した際の原状回復工事などの費用です。</p><h3 id="h0d882ff8e3">仲介手数料</h3><p>仲介手数料入居者の募集をして契約が決まった際に不動産会社に支払う報酬です。<br>不動産会社によっては広告宣伝料や委託管理料等と言ったりする場合もあります。<br><br>賃貸の仲介手数料は貸主・借主合わせて家賃の1ヶ月分しかとることができないため、呼び名を変えて報酬を受け取っているケースが多いです。</p><h3 id="he8da885169">更新手数料</h3><p>入居者が賃貸契約を更新する際に不動産会社が間に入って更新手続きをする時の費用です。<br>家賃の0.5ヶ月分くらいが手数料の相場です。<br>オーナーが負担するケースもあれば、入居者が負担するケースもあります。事前に契約書をよく確認しておきましょう。</p><h3 id="hbf95727eea">投資用ローンの利息</h3><p>融資を使って物件を取得している場合は、毎月の返済額に含まれている利息もランニングコストになります。</p><h2 id="h951437acf3">ランニングコストの目安</h2><p>ワンルームマンションで月7万円の家賃設定のとき</p><ul><li>家賃収入84万円/年</li><li>管理費等6万円/年</li><li>固定資産税等6万円/年</li><li>賃貸管理料4.2万円/年</li><li>仲介手数料7万円</li></ul><p>となり、手取収入は60万円/年くらいとなります。<br><br>礼金を取ることが出来れば仲介手数料を実施0円にすることは出来ますが、それでも年間収入の20％弱はランニグコストで出ていく費用となり、入居期間が数ヶ月で原状回復工事にお金がかかる場合は収益率がかなり悪くなるので注意が必要です。</p><h2 id="h5721581e35">ランニングコストの種類</h2><p>上記のランニングコストをタイプ別に分けると以下のようになります。</p><h3 id="h96e429c4cc">管理にかかる費用</h3><p>賃貸管理料、マンション全体の管理費等</p><h3 id="h3dfc02aac8">入居者対応にかかる費用</h3><p>仲介手数料、更新手数料、修繕費用</p><h3 id="hd4da59e9eb">税金・ローン返済にかかる費用</h3><p>固定資産税等、ローン返済額に含まれている利息</p>

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<h2 id="hcc8acaaf41">ランニングコストを減らす方法</h2><p>マンション投資にはランニングコストが色々かかることがお分かりいただけたかと思います。<br>そのため、マンション投資の成功には、ランニングコストをいかに減らすのかもポイントになってきます。<br><br>ここではランニングコストを減らす方法をご紹介します。</p><h3 id="h96e429c4cc">管理にかかる費用</h3><h4 id="h976f284556">管理費等</h4><p>マンション全体の管理費等については、管理組合全体の話なので個人的に減らすことは出来ません。<br>そのため、管理費等が高い物件はそもそも買わないようにするのが一番の対策です。<br>例えば、総戸数が少ない物件は注意が必要で、ワンルームマンションで管理費等が月1万円を超える場合は管理費等が高いと考えた方が良いです。</p><h4 id="hb7f93c5454">賃貸管理料</h4><p>賃貸管理料については、そもそも管理を依頼しないで直接ご自身で管理するというのが最もコストダウンに繋がります。ただし、保有しているマンションの数や、マンション投資の経験値によっては、コストをかけてでも管理を依頼した方が良い場合もあるので、慎重に検討しましょう。</p>

<p>不動産投資をしている中で、空室が続く、原状回復工事の費用が高い、そもそも対応の質が悪いなどの理由で、管理会社の変更を検討している方もいらっしゃることでしょう。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・賃貸管理の種類が分かる<br>・管理会社変更のメリットを知って、自分に適しているか判断できるようになる<br>・管理会社変更の注意点を知って、トラブルを防げるようになる<br>・手順を知って、実際に管理会社変更のための一歩を踏み出せる</blockquote>

<h2 id="h2779864c2e">オーナーチェンジ物件とは</h2><p>オーナーチェンジ物件とは、不動産の所有者が第三者に賃貸をして賃料を得ている物件のことをいいます。<br>販売図面の現況に「賃貸中」と書いてあればそれはオーナーチェンジ物件となります。<br>ちなみに、「居住中」と書いてある物件は所有者が住んでいるという意味で、オーナーチェンジ物件ではありませんので注意をしてください。</p>

<h2 id="h86f78f430f">賃貸管理の種類</h2><p>投資用不動産の賃貸管理には3つの種類があります。<br>それぞれ特徴やメリット・デメリットがあるので、どんな管理形態が自分に合っているかを考えながら確認してみてください。</p><h3 id="h758a0b1998">管理委託</h3><p>管理委託は管理会社に毎月手数料を支払って、家賃の収納代行のほか、設備などの故障があった場合はオーナーに代わって業者の手配などをします。<br><br>管理委託のメリットは面倒な事務手続きなどを不動産会社が全てやってくれることです。<br>家賃が滞納されている場合は賃借人に対して督促もしてくれるので、賃借人と面倒なやり取りをしたく無い方や、時間を取られたく無い方にオススメな管理形態です。<br><br>デメリットは毎月手数料がかかる為、家賃の収益率が若干目減りすることです。</p><h3 id="h21946a9e9d">サブリース</h3><p>サブリースは管理会社がオーナーと賃貸借契約を締結して、管理会社が自ら貸主となり賃借人に賃貸をする形式です。<br><br>この場合、オーナーが貸している相手は管理会社なので、管理会社は賃借人の入居の有無に関わらず毎月の家賃をオーナーに収めることになり、オーナーは空室になる心配が無くなるというのが最大のメリットです。<br><br>デメリットとしては管理会社から支払われる家賃が相場の70％から80％くらいになってしまうことです。つまり受け取れる家賃が大幅に目減りしてしまう可能性があります。<br><br>しかし、所有しているオーナーチェンジ物件を投資ローンで取得している場合で、毎月安定した家賃収入を得たい方にはお勧めの管理形態です。</p>

<h3 id="he732243b6e">直接管理</h3><p>直接管理は、文字通りオーナー自身が管理をする方法です。賃借人との間に管理会社を挟まないため、設備の故障等があれば直接対応をしたり、家賃の集金や督促もオーナー自身で対応をすることになります。<br><br>メリットは、管理委託やサブリースと違って管理会社に支払う手数料もなければ、サブリースのように家賃が目減りすることも無いので、家賃を最大化できるということです。<br><br>デメリットは、賃借人とのやり取りを直接対応することになるので、オーナーの時間や労力の負担があることです。</p><h2 id="h8a7a237571">管理会社の業務内容と管理手数料</h2><p>投資用不動産を保有して管理会社へ管理を依頼する場合の業務内容と、管理手数料について解説をします。</p><h3 id="h5ac78880ee">賃貸管理</h3><p>賃貸管理で行うことは主に以下の通りです。<br></p><ul><li>入居者募集</li><li>家賃集金業務</li><li>設備の故障があった場合の対応（費用はオーナー負担）</li><li>賃貸契約更新業務</li><li>退去立会業務</li><li>敷金精算業務</li><li>リフォーム提案</li></ul><p><br>手数料の相場は、一般的に家賃の3％から5％が多いのですが、数千円の定額性を採用している会社もあります。<br><br>また、管理を依頼しないで入居者の募集だけを依頼するという形式もあります。<br>この場合は入居者の募集と更新手続き、退去立会と敷金精算をしてくれるのが一般的です。</p><h3 id="h96c3624a69">建物管理</h3><p>建物管理で行うことは主に以下の通りです。<br>主にマンションやビル全体を管理している会社の業務となります。<br></p><ul><li>共用部分の清掃、ゴミ出し</li><li>修繕計画と立案と提案</li><li>管理費等の集金及び会計業務</li><li>総会などの運営</li></ul><p><br>建物管理は管理をする物件の規模によりますが、1ヶ月に数十万円から数百万円かかるのが一般的です。<br>アパートなどの小規模な共同住宅であれば賃貸管理で任せることが一般的です。</p><h2 id="h3e6a23fa9a">管理会社を変更するメリット</h2><p>それでは、管理会社を実際に変更したいと考えた場合、オーナーにはどんなメリットがあるのでしょうか<br>依頼する管理会社次第で入居率や収益率に大きく影響するので慎重に検討することが大切です。</p><h3 id="h550b32d142">管理費用を安くできる可能性がある</h3><p>管理会社を変更することで現在よりも管理費用が安くなる可能性があります。<br>賃貸管理の業務内容はどこの会社も似たり寄ったりなので、管理費用はなるべく安いところに依頼するのがオススメです。<br><br>他の管理会社を検討することで現在依頼している管理会社が管理費用を安くしてくれる場合もあるので、実際に管理会社の変更をする気はなかったとしても検討価値が十分にあります。</p><h3 id="hc2b91dfee1">契約内容に納得してから契約をできる</h3><p>賃貸管理の変更を検討する上で、実際に依頼した場合の管理内容等をしっかり確認して依頼できることもメリットの一つです。<br><br>オーナーチェンジ物件を購入して、前のオーナーの管理委託契約を引き継いだり、一度も管理会社を変更した経験が無い場合、比較検討することで現在の管理会社との良い部分、悪い部分が見えてくると思います。<br><br>本当に管理会社の変更が必要なのかという判断をする為にも契約内容を確認して進めるのがベストです。</p>

<h2 id="h8d9eb8741a">オーナーチェンジで管理会社を変更するときの注意点</h2><p>それでは、実際に管理会社を変更する際にはどんなことに注意したら良いのでしょうか。</p><h3 id="hdc0cbd5657">契約内容を確認する</h3><p>賃貸管理を依頼する場合、管理委託契約書の内容をよく確認してから契約を締結することが大切です。契約書は、主に以下の項目に注意して確認をしましょう。</p><h4 id="h622302756c">解約予告期間</h4><p>一般的に3ヶ月から6ヶ月を記載されていることが多いです。。<br>解約をしたいと思ってもすぐには出来ない場合が多いため、事前に確認をしておきましょう。</p><h4 id="h5c66882915">違約金</h4><p>契約期間の途中で解約する場合、違約金がかかるケースがあります。<br>どれくらいの違約金がかかるのかを必ず確認しましょう。</p><h4 id="heb93e9992f">特約</h4><p>その他に解約する際の特約があれば合わせて確認をしましょう。<br>後からこんなハズではなかったと後悔しないように注意をして下さい。</p><h3 id="h15a7c54c03">新しい管理会社は複数社比較する</h3><p>管理会社の変更を検討する場合は必ず2〜3社くらいは比較検討することをお勧めします。<br>比較検討することで管理手数料が安くなることもあります。<br><br>また、担当者が信頼できる人なのかというのも非常に重要です。<br><br>オーナーチェンジ物件は担当者の対応によって収益率が変わると言っても過言では有りませんので、費用面も重要ですが、担当者が信頼できる人物であるかどうかもチェックしましょう。</p><h2 id="h6292abea73">オーナーチェンジで管理会社を変更する手順</h2><p>管理会社を変更したいと思ったらまずは契約内容を確認して、管理委託契約の解除をする場合の内容を確認して下さい。<br><br>次に候補となる管理会社を2〜3社くらい問い合わせをして説明を受けて下さい。<br><br>比較検討をした上で信頼して任せられそうな会社が見つかった時点で、現在の管理会社の解約手続きをして、新たな管理会社へ委託するという流れです。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h381067eff0">Q1. オーナーチェンジ物件とは何ですか？</h3><blockquote>賃借人がいる状態で売買される物件のことです。</blockquote><h3 id="h3f246bf998">Q2. 管理の種類には何がありますか？</h3><blockquote>大きく、管理委託、サブリース、直接管理があります。</blockquote><h3 id="hd75fad1f5e">Q3. 管理委託、サブリースの手数料はどのくらいでしょうか？</h3><blockquote>管理委託で3〜5％、サブリースは5〜15％程度ですが、会社によってまちまちです。<br>サービス内容も異なりますで、複数社に問い合わせて比較することをお勧めします。</blockquote><h3 id="h1621264f1f">Q4. 管理会社変更のメリットは何ですか？</h3><blockquote>「管理費用を安くできる可能性がある」「契約内容に納得してから契約をできる」などです。</blockquote><h3 id="hfdaf0ae2dc">Q5. 管理会社を変更するときの注意点は何ですか？</h3><blockquote>「契約内容を確認する」、「新しい管理会社は複数社比較する」などです。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回はオーナーチェンジ物件の管理会社の変更方法について解説しました。<br>冒頭でお話したとおり、管理会社選びは不動産投資をする上で、収益率や空室率などを左右する重要な項目となります。<br>定期的に見直しをして常に最適な運営ができるようにしましょう。</p>

収益物件の管理は、委託、サブリースなどの種類があります。この記事では、オーナーチェンジに着目して、管理会社の業務内容や契約の種類、変更するときの手順や注意点を解説します。

【オーナーチェンジ】管理会社を変えたい！トラブルを防ぐための注意点と基礎知識

<h3 id="h3dfc02aac8">入居者対応にかかる費用</h3><p>仲介手数料や更新手数料などの不動産会社に支払うお金については半額などで募集してくれる会社があるので、そういった会社に依頼することで費用の節約ができます。<br><br>しかしながら、入居者を早く見つける、という観点から、不動産会社の売上が下がる行為はなるべくしない方が良い場合もあります。仲介手数料は安いけどなかなか入居者が決まらないのでは本末転倒です。<br><br>更新手数料については自分で管理をして、更新書類をご自身で取り付けをすれば更新手数料はカット出来ますが、これも書類を準備したり、契約期限を忘れずに更新書類を取り付けしないといけないので費用対効果が弱いかもしれません。<br><br>入居者対応にかかる費用で最も検討するべきなのは修繕費用となります。複数の内装業者から見積もりをとり、最適な価格で良い仕事をしてくれる会社を見つけることをおすすめします。ポイントは「安ければ良い」ということではないことです。<br><br>安いけれど施工が雑だったり、レスポンスが遅かったり、工事に入るのが遅いのでは頼む意味がありません。特に急に故障をした場合や原状回復作業は素早く対応が重要になります。必ず複数社を比較するようにしてください。<br></p><h3 id="hd4da59e9eb">税金・ローン返済にかかる費用</h3><p>税金については帳簿をしっかりつけて、経費を漏れなく計上するということに尽きます。<br>税理士に任せるのも良いのですが、ある程度自分でも勉強をしてどこまで経費として計上できるのか等を把握することが大切です。<br><br>また、マンション投資の規模にもよりますが、事業的規模に満たない場合は自分で確定申告をしてみるのも良いでしょう。<br>自分で申告すれば税金についても、会計についても理解出来るうえに、余分な経費も抑えることが出来ます。規模が小さいうちは自分で、規模が大きくなってから時間を節約するという意味で税理士へ依頼するのがおすすめです。<br><br>投資ローンについては定期的に金融機関へ借換えの相談をしましょう。返済の実績が長くなったり、収入が増えたりすれば貸してくれる銀行もあるので、積極的に借換え相談をして金利が安い銀行を探してください。</p>

<p>不動産投資をするときには収益物件を購入しますが、収益物件を購入するときには全額現金で購入する必要はありません。<br>金融機関の多くが不動産投資ローンという金融商品を提供しており、ローンを組んで収益不動産を購入することができます。<br>&nbsp;<br>この不動産投資ローンは、住宅ローンやフリーローンなどとは違い不動産投資用のローンです。<br>そのため、住宅ローンとは借入可能金額や金利などが異なります。<br>本記事では、不動産投資ローンについて徹底的に解説していきます。</p>

<h2 id="h841e230228">不動産投資ローンとは</h2><p>不動産投資ローンとは、不動産投資で収益物件を購入するための目的に利用ができるローンです。<br>不動産投資ローンはアパートローンと呼ばれることもあります。<br>不動産投資のためのローンなので、住宅ローンとは審査基準や借入可能金額、金利など多くの違いがあります。</p><h2 id="hdfaa8e0076">住宅ローンとの違い</h2><p>不動産投資ローンは住宅ローンと借り入れする目的が違うため、内容が大きく異なります。<br>不動産投資ローンと住宅ローンの違いを表にまとめました。<br>&nbsp;<br>この違いを解説していきます。<br>&nbsp;<br>まず、審査についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：物件の担保価値だけではなく投資計画の収益性も審査される</li><li>住宅ローン：個人に返済能力があるかを審査される</li></ul><p>このような違いがあります。<br>&nbsp;<br>不動産投資ローンは投資計画の内容が良ければローンが通りやすく、個人の返済能力よりも投資計画内容を重視されます。<br>一方、住宅ローンは、個人の返済能力に重点を置いて審査されます。<br>また、建物の不動産的価値の面でも不動産投資ローンは重視しますが、住宅ローンの審査では不動産投資ローンほど重視はしません。<br>&nbsp;<br>次に、金利についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：住宅ローンより金利が高い傾向にある</li><li>住宅ローン：不動産投資ローンより金利が低い傾向にある</li></ul><p>この金利の差は、ローンの使用目的の差の影響を受けています。<br>不動産投資ローンは、投資計画次第ではローン返済不能になりやすいですが、住宅ローンは借り入れている本人に何かない限りローン返済不能になりにくいという特性があります。<br>そのため、返済不能になったときのリスクを考え、不動産投資ローンは住宅ローンより金利を高く設定しています。<br>&nbsp;<br>借入期間も不動産投資ローンと住宅ローンでは内容が異なります。</p><ul><li>不動産投資ローン：原則、最長35年、建物の耐用年数によって借入期間が前後する</li><li>住宅ローン：原則、最長35年、建物の築年数によって借入期間が前後する</li></ul><p>どちらも借入期間の最長は同じですが、建物の耐用年数を見るのか、築年数を見るのかに違いがあります。<br>不動産投資ローンは建物価値を重視する傾向が強く、資産価値を厳しく見る耐用年数を採用しています。<br>耐用年数とは、税法上で定められた建物価値がどのくらいの期間で無くなるのかを定めた年数です。<br>例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。<br>&nbsp;<br>一方、住宅ローンでは築年数を見るため耐用年数を超えている不動産でもローンを組むことができます。<br>&nbsp;<br>最後は借入限度額についての違いです。</p><ul><li>不動産投資ローン：借入限度額は多い</li><li>住宅ローン：借入限度額は少ない</li></ul><p>不動産投資ローンは借入限度額上限が高く、年収の10倍〜20倍くらいのローンを借り入れることができます。<br>一方、住宅ローンは借入限度額が低く、年収の6倍〜8倍くらいのローンしか借り入れできません。</p>

<h2 id="hf7c1d7e9e7">不動産投資ローンの借入可能額を決める要素</h2><p>不動産投資ローンの借入限度額は、さまざまな項目の審査を経て決定されます。<br>この審査に影響する項目がどのようなものなのかを解説していきます。</p><h3 id="h98c68b0212">物件の収益性</h3><p>借入限度額を決める要素の1つとして物件の収益性があります。<br>不動産投資ローンを多く借りたとしても、収益性が高く、ローンをすぐに返済できる、ローン返済不能になりにくいという収益物件に対しては借り入れ限度額が高くなります。<br>また、投資計画自体がしっかりと練られており、空室率の算定や管理費用などの諸費用などを正確に盛り込んで事業の安定性が認められれば借入限度額が高くなりやすくなります。</p>

<h3 id="hc8633f1b28">融資を受ける人の勤務先や収入</h3><p>融資を受ける人の勤務先の規模や年収も借入限度額に影響します。<br>勤務先が大きいほど倒産やリストラなど、収入がなくなることが減ること、年収が高ければ収益物件の収益性が落ちてもローンを返済していくことができることがプラス材料になります。<br>そのため、勤務先が大企業だったり、年収が高かったりすると借入限度額が上がります。</p><h3 id="h1c672828d4">融資を受ける人の貯蓄の額</h3><p>融資を受ける人の貯蓄額も借入限度額に関係してきます。<br>前述した収入の安定性と同じ理由で、貯蓄額が多ければ多いほどローン返済不能になる確率が少なくなるためです。</p><h3 id="h8c80f42e44">融資を受ける人の与信</h3><p>融資を受けるには、ローンを借り入れる人の個人信用情報にキズが付いていないことが前提となります。<br>そのため、個人信用情報に傷がついている場合は借入限度額が大きく減らされるか、そもそもローン自体貸してくれない可能性もあります。<br>&nbsp;<br>なお、個人信用情報とは過去にローンなどを延滞、滞納したり、自己破産や債務整理などをしたりしたかという情報のことです。<br>この情報が登録されていることをブラックリストに登録されていると呼びます。</p>

<h2 id="h3e6bea91ca">不動産投資ローンの借入可能額を上げる方法</h2><p>不動産投資ローンの借入額を増やす方法がいくつかあるため、その方法を紹介していきます。</p><h3 id="h5123924365">勤務先を変える・年収を上げる</h3><p>不動産投資ローンの審査には年収が影響するため、転職をして年収を上げるという方法があります。<br>ただし、勤め先の勤続年数も審査される場合があるため、転職して何年経過したら不動産投資ローンを借り入れすることができるようになるのか、あらかじめ金融機関に確認をしておいたほうが良いでしょう。</p><h3 id="h307410987a">勤続年数を長くする</h3><p>前述した、転職して年収を上げることと逆の方法です。<br>同じ企業に勤め続け、勤続年数を増やすことで借入可能額を増やします。<br>勤続年数が長い方は転職をあまりしない傾向があり、安定して収入を得ることができる方だと金融機関から判断されます。</p><h3 id="hed2dcdcbd3">他の借入を返済する</h3><p>不動産投資ローンを借りる前に借りている他の借り入れは返済するようにします。<br>金融機関は、他の借り入れがあるとローン審査が厳しくなり、不動産投資ローンの借入限度額を大幅に減らしてくる可能性があります。<br>&nbsp;<br>金融機関は月々の返済金額が本当に返済できる金額か審査するため、他の借り入れを返済しつつ不動産投資ローンを返済できるのかと厳しい目で審査されることになってしまうからです。</p><h2 id="h0f83312cf4">不動産投資ローンの借入の流れ</h2><p>不動産投資ローンを借り入れる場合には、多くの手続きが必要になってきます。<br>不動産投資ローンを借りるときの流れは、次のような流れです。</p><ul><li>購入希望の収益物件の調査と投資計画などの資料を金融機関へ提出</li><li>不動産投資ローンの仮審査</li><li>収益物件の不動産売買契約締結</li><li>不動産投資ローンの本審査</li><li>金融機関と金銭消費貸借契約締結（金銭消費貸借契約とはローンを借りる契約のことです）</li><li>不動産投資ローンの実行と収益物件引渡し</li></ul><p>&nbsp;<br>この流れの中で重要なのは、1.の投資計画などの資料を提出するところです。<br>不動産投資ローンは投資計画の内容次第で借り入れができるかどうか変わってきます。<br>もし、借り入れする人の年収が低く、勤務先が小さい企業だとしても投資計画がしっかりと立案できており、収益性も高ければ審査に通過する可能性もあります。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hddf4175578">Q1. 不動産投資で住宅ローンは使えますか？</h3><blockquote>使用できません。不動産投資ローンを利用することになります。</blockquote><h3 id="hb5be0ec88c">Q2. 不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何ですか？</h3><blockquote>審査、金利、借入期間、限度額などの面で違いがあります。<br>簡単にいうと、住宅ローンより物件の収益性・耐用年数が重視され、金利が高く、借入限度額が高いです。</blockquote><h3 id="h846534d6ba">Q3. 物件の収益性を評価してもらうためのコツはありますか？</h3><blockquote>投資計画をしっかり立てることです。<br>空室リスクや管理費用などのランニングコストをしっかり盛り込んで作成しましょう。</blockquote><h3 id="h6e523f2ac4">Q4. 勤務先は融資を受けるときに影響しますか？</h3><blockquote>勤務先の規模や年収が借入限度額に影響することがあります。<br><span style="color:#333333">物件の収益性が落ちてもローンを返済できることがプラス材料になります。</span></blockquote><h3 id="h5c36f7ae10">Q5. 以前カードの支払いを滞納したことがあるのですが、審査に影響しますか？</h3><blockquote>過去にローンなどを延滞、滞納、自己破産や債務整理などをしている場合は融資自体をしてもらえない可能性があります。</blockquote><h3 id="h5f8b3a0355">Q6. 不動産投資ローンの借入可能額を上げる方法はありますか？</h3><blockquote>勤務先を変える・年収を上げる、勤続年数を長くする、他の借入を返済する、などの方法があります。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資ローンを借りる場合には、借り入れ限度額がどのくらいなのか確認する必要があります。<br>不動産投資ローンの借入限度額を決める要素は多くあり、投資計画の内容、借りる本人の年収や勤務先、他に借り入れがないか、個人の与信はしっかりしているかなどです。<br>もし、借入限度額を決める要素の中で借り入れ限度額が低くなりそうなことがあれば、不動産投資ローンを申し込む前に解消できる項目は解消しておきましょう。<br>&nbsp;<br>不動産投資をするときには不動産投資ローンを利用して、良質な収益物件を購入することが投資計画を安定させるコツです。</p>

不動産投資ローンと住宅ローンは、金利や審査基準、借入可能額などに違いがあります。この記事では、両者の違いや借入可能額を上げるための対策について解説しています。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？借入可能額を上げる方法も解説

<h2 id="h906ca481f5">ランニングコストを計算するときの注意点</h2><p>マンション投資にはランニングコストが色々かかることがお分かりいただけたかと思います。<br>そのため、マンション投資の成功には、ランニングコストをいかに減らすのかもポイントになってきます。<br><br>ここではランニングコストを減らす方法をご紹介します。<br>	</p><h3 id="h0474987499">貸主・借主の負担区分を知っておく</h3><p>原状回復工事をする上で、貸主が負担するべき範囲と借主が負担するべき範囲があります。<br></p><h4 id="h56904facd2">貸主負担</h4><p>通常損耗による原状回復費用は貸主の負担になります。<br>例えばクロスが経年で劣化して張り替えをする費用等です。<br>		</p><h4 id="h91c987ff25">借主負担</h4><p>タバコを吸ってクロスが汚れたので張り替える費用や、借主の使用が悪くて壊れた設備など、借主に 過失があって起きた不具合や著しい汚れなどは借主負担で請求することが出来ます。<br><br>原状回復については、国土交通省がガイドラインを作成していますので、こちらも参考にしてみてください。<br><a href="https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html" target="_blank" rel="noopener noreferrer">（参考：国土交通省 | 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について）</a><br></p><h3 id="h6ddd55e636">できるだけ詳しく見積もっておく</h3><p>管理を不動産会社に依頼をしておけば、原状復帰工事の見積もりを貸主負担・借主負担で分かり安く見積もり を作ってくれることが多い傾向にあります。<br><br>親切なリフォーム業者であれば部材の仕入れ値と手間賃を分けて見 積もりを作ってくれる会社もあります。<br>原状回復をしてくれる業者にはなるべくわかりやすい見積もりを出して貰うように 依頼をしましょう。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h00d08dba32">Q1. 不動産投資のランニングコストには何がありますか？</h3><blockquote>管理費等、固定資産税・都市計画税、賃貸管理料、修繕費、仲介手数料、更新手数料、ローンの利息等です。</blockquote><h3 id="hfbf7a0b41d">Q2. 管理費等を確認するときに気をつけることはありますか？</h3><blockquote>滞納や値上げ予定の有無、専用庭やルーフバルコニーがある場合はその使用料を確認しておきましょう。</blockquote><h3 id="h426ac2c24d">Q3. 賃貸管理料はいくらくらいですか？</h3><blockquote>管理委託で3~5％、サブリースで5〜15％くらいですが、会社によるので複数社問い合わせてみましょう。</blockquote><h3 id="h6f04db07a1">Q4. 修繕費で金額が大きいものは何ですか？</h3><blockquote>給湯器やエアコンです。また、設備が壊れて通常の居住が難しい場合は、修繕完了までのホテル代等を請求される場合もあります。</blockquote><h3 id="h0023318154">Q5. 節税でランニングコストを削減する方法はありますか？</h3><blockquote>経費をもれなく計上して確定申告をすることです。税理士に任せるのも良いのですが、ある程度自分でも勉強をしてどこまで経費として計上できるのか等を把握することが大切です。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>今回はマンション投資のランニングコストと貸主・借主の負担区分などについて解説させて頂きました。<br>マンション投資はランニングコストに色々な費用がかかるため、これらの費用を上手くコントロールすることが収益UPの秘訣になりますので、今回の記事が参考になれば幸いです。</p>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br><br><span style="background-color:#fff06c">WEBURUで売却するメリット</span><br>・夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）<br>・仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる<br>・交通費や、移動にかかる時間を節約できる<br>・電子契約では、印紙代がかからない<br><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>また、仲介だけではなく買取にも対応しております。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>オーナーチェンジ物件の売却を検討している方をはじめ、一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、お気軽にご相談ください。</p>

オーナーチェンジ_売却

<p>不動産投資をするときには投資計画を立ててから収益物件を購入します。<br>この投資計画を立てるときには、収益物件の購入費用だけではなく、購入諸費用も計画に入れなければなりません。<br>投資計画に諸費用を入れるためには、諸費用として何がかかるのか、かかる諸費用はどのくらいの金額なのかを知っておく必要があります。<br>&nbsp;<br>本記事では、収益物件を購入するときに必要な諸費用を項目ごとに解説していきます。<br>投資計画を立てるときの参考としてください。</p>

<h2 id="h2c8e8040df">不動産投資とは？</h2><p>不動産投資とは収益物件を購入し、購入した収益物件を第三者に貸すことにより得る賃料で資金回収していくという投資方法です。<br>また、資金回収する方法は賃料だけではなく、不動産を売却して金銭を得ることも資金回収の方法の1つです。<br>&nbsp;<br>不動産投資は、収益物件売却までを計画するため、収益物件売却した金額を合わせた収入が黒字になっていれば不動産投資は成功したというような考え方をします。&nbsp;</p>

<h2 id="hc776bcee88">不動産投資にかかる初期費用の目安は物件価格の20～30%</h2><p>不動産投資をするときにかかる初期費用の目安は、購入する収益物件価格の20～30%ほどです。<br>自宅を購入する場合の不動産購入の初期費用はおおよそ10%弱になりますが、不動産投資の初期費用の方が高くなります。<br>これは自宅を購入するとき納める税金には減税措置が多く用意されているものの、不動産投資については減税措置が少ないということが理由となります。</p><h2 id="hf0252e0cd1">不動産投資にかかる初期費用の内訳</h2><p>不動産投資にかかる初期費用の項目は多くあるため、1つ1つの項目に分けて紹介していきます。</p><h3 id="haa6a4cb3b1">物件購入の頭金</h3><p>収益物件を購入するときには、頭金として物件代金の10～20%を入れる必要があります。<br>例えば1億円の収益物件を購入する場合は、1,000万円～2,000万円の頭金を用意する必要があるということです。</p><h3 id="he1f214dda7">ローン事務手数料</h3><p>ローン事務手数料とは、金融機関からローンを借りるときに必要になる費用の1つです。<br>ローン事務手数料は金融機関によりどのくらいの費用がかかるのか異なります。<br>代表的なローン事務手数料の金額は、次のとおりです。</p><ul><li>額制：3万円前後</li><li>率制：借入額の1％～3％</li></ul><p>例えば、ローン事務手数料が定率制で借入額の2%、不動産投資ローン1億円借りる場合は、ローン事務手数料で200万円必要になります。</p><h3 id="h7e91472cbc">ローン保証料</h3><p>金融機関に支払う費用としてローン保証料という費用があります。<br>このローン保証料もローン事務手数料と同じく、費用金額は金融機関によってことなります。<br>金融機関によってはローン保証料がかからないケースもあります。<br>ローン保証料の主な金額は、次のとおりです。</p><ul><li>括支払い：借入額の2％</li><li>利に上乗せしての支払い：支払いはゼロになるが、借入金利が0.2％～0.3％アップする</li></ul><p>例えば、ローン保証料が一括払いで借入額の2%、不動産投資ローン1億円借りる場合は、ローン保証料で200万円支払わなければなりません。</p>

<h3 id="h0d882ff8e3">仲介手数料</h3><p>仲介手数料は、不動産仲介会社に支払う費用です。<br>仲介手数料は法律で受け取って良い上限金額が決まっています。<br><br>仲介手数料の上限金額の計算方法は、次のとおりです。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/bbf5b696150b4cb1b27103e8b04de14c/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E3%81%AE%E9%99%90%E5%BA%A6%E9%A1%8D.png" alt=""><br><br>1億円の収益物件を購入したときの仲介手数料は、次のとおりです。<br>1億円 × 3% ＋ 6万円 = 306万円（税抜）</p><h3 id="h302e4606f5">印紙税</h3><p>印紙税は課税文書を作成すると、納税の義務が発生します。<br>収益物件購入のときに課税文書となるのは、不動産売買契約書と金銭消費貸借契約書の2通です。<br>金銭消費貸借契約とは、金融機関からお金を借りる、お金を貸すということを証明する契約書のことです。<br>&nbsp;<br>なお、印紙税は不動産売買契約書作成時と、金銭消費貸借契約とでは課税額が異なります。<br>&nbsp;<br>不動産売買契約書作成に必要な印紙税の例</p><ul><li>1,000万円を超え5,000万円以下2万円</li></ul><p>5,000万円を超え1億円以下6万円</p><ul><li>1億円を超え5億円以下10万円</li></ul><p><br>金銭消費貸借契約書作成に必要な印紙税の例</p><ul><li>1,000万円を超え5,000万円以下2万円</li><li>5,000万円を超え1億円以下6万円</li><li>1億円を超え5億円以下10万円</li></ul><h3 id="h4fb5df88b8">登録免許税</h3><p>登録免許税は登記をおこなうときに課税される税金です。<br>収益物件の購入のときには、所有権移転登記と抵当権設定登記が関係してきます。<br>所有権移転登記の税率と抵当権設定登記の税率は異なります。<br><br>登録免許税の原則である税率での計算方法は、次のとおりです。<br>所有権移転登記</p><ul><li>固定資産評価額 × 2％ = 登録免許税</li></ul><p>所有権移転登記の計算の基になるのは固定資産評価額であり、物件売買価格ではありません。<br>&nbsp;<br>抵当権設定登記</p><ul><li>ローン借入金額 × 0.4% = 登録免許税</li></ul><p>&nbsp;<br>なお、所有権移転登記と抵当権設定登記とも、築年数など一定条件を満たした場合には減税措置があります。</p>

<h3 id="h691f3b0063">司法書士報酬</h3><p>登記をおこなう場合には、司法書士に登記を代行してもらいます。<br>この代行には司法書士へ報酬を支払わなければなりません。<br>所有権移転登記の場合は10万円前後、抵当権設定登記の場合は5万円前後かかります。</p><h3 id="h3ca71f1bf7">不動産取得税</h3><p>不動産取得税は、不動産を所有したときに課税される税金です。<br>不動産取得税の計算方法は、次のとおりです。</p><ul><li>固定資産評価額 × 4% = 不動産取得税</li></ul><p>&nbsp;<br>不動産取得税も登録免許税と同じく、築年数などの減税措置があります。<br>また、計算の基になる数字はこちらも固定資産評価額です。</p><h3 id="ha42f16b697">固定資産税・都市計画税の清算費用</h3><p>売主が支払った1年間分の固定資産税・都市計画税を日割り計算し、買主から売主へ支払います。<br>どのくらいの費用になるかは、固定資産税の額や引き渡し日により大きく変動します。</p><h3 id="h043a173966">管理費・修繕積立金の清算費用</h3><p>売主が支払った1ヶ月分のマンションの管理費・修繕積立金を日割り計算し、買主から売主へ支払います。<br>どのくらいの費用になるかは、管理費・修繕積立金の額や引き渡し日により大きく変動します。</p><h3 id="h96c0a43dab">火災保険料・地震保険料</h3><p>火災保険や地震保険はどこまでの範囲を保証するかにより保険料が変動します。<br>一般的な区分所有マンション1室であれば契約期間5年で3万円前後です。<br>一棟マンションなど大規模不動産の場合には、高額になる可能性があります。</p><h2 id="h4d24a6cf45">初期費用を節約する方法</h2><p>収益物件を購入する場合には、多くの諸費用がかかります。<br>この諸費用の中には減額など節約できる費用もあります。<br>ここからは、初期費用を節約する方法を紹介します。</p><h3 id="hb32b400185">頭金を減額する</h3><p>不動産投資ローンを多く借り入れて頭金を減らし、自己資金を取っておくという方法があります。<br>自己資金の額と毎月の返済額とを比較考慮し、頭金を減額するか決めていきましょう。</p><h3 id="h8b7263c873">売主が不動産会社の物件を選ぶ</h3><p>仲介手数料は不動産仲介会社を介して収益物件を購入するとかかる費用です。<br>そのため、売主と直接、不動産売買を行った場合は仲介手数料がかかりません。</p><h3 id="hbea4ab48c4">電子契約で売買契約を締結する</h3><p>2021年から施行されたデジタル関連法案により、不動産売買契約書を電子化することが認められました。<br>電子書面での契約は印紙税が課税されないため、印紙税分の金額が浮きます。<br>なお、電子書面だと印紙税が課税されない理由は紙の契約書にしか納税義務はなく、電子書面で契約すると非課税となるからです。</p>

<h3 id="hbc9adb2cb6">仲介手数料の減額交渉をする</h3><p>仲介手数料はあくまで上限金額が定められているだけなので、下限金額はゼロ円でも法律上は構わないということになります。<br>そのため、仲介手数料の値引き交渉自体は可能です。<br>しかし、仲介手数料を減額すると仕事をまともにしてくれなかったり、取引をしてくれなかったりすることがあるため、過度の交渉は控えておきましょう。</p>

<h3 id="h5f8e8a93bc">中古の区分マンションを選ぶ</h3><p>単純に価格の安い収益物件を選択することも、自己資金の支払いを抑える方法です。<br>安い収益物件だったとしても投資計画をしっかりと立てることには変わらないため、安いからといって利回りだけを見て購入してはいけません。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h6dfdede937">Q1. <span style="color:#374151">不動産投資に必要な初期費用は何ですか？</span></h3><blockquote>不動産投資の初期費用には、物件の購入代金、仲介手数料、税金、ローン手数料、改装費用、保険料などが含まれます。</blockquote><h3 id="hf7e3ab41c5">Q2. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用をどのように調達すればよいですか？</span></h3><blockquote>不動産投資の初期費用を調達する方法には、自己資金、銀行融資、クラウドファンディング、投資家からの出資などがあります。</blockquote><h3 id="h4fa47df5fd">Q3. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用はどの程度かかりますか？</span></h3><blockquote><span style="color:#374151">不動産投資の初期費用は、物件の価格や状態、地域、改装内容などによって異なります。また、不動産投資の初期費用は、自己資金や融資額などによっても変わりますが、一般的には数百万円から数千万円程度が必要となります。</span></blockquote><h3 id="he04b1a32cd">Q4. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用はどのくらいの期間で回収できますか？</span></h3><blockquote><span style="color:#374151">不動産投資の初期費用の回収期間は、物件の状態や賃料相場、地域などによって異なりますが、一般的には数年から十数年程度が目安となります。</span></blockquote><h3 id="h1c5dfb9719">Q5. <span style="color:#374151">不動産投資の初期費用は、将来的な収益にどのような影響を与えますか？</span></h3><blockquote><span style="color:#374151">不動産投資の初期費用は、将来的な収益に大きく影響を与えます。例えば、改装費用をかけて物件を高級なものに仕上げると、高い賃料が設定できる場合があります。また、物件を安価に購入することで、より多くの利益を上げることができる場合があります。</span></blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>収益物件を購入するときには初期費用として、多くの諸費用がかかります。<br>そしてこの初期費用をすべて合計するとおおよそ、物件代金の20～30%の金額になります。<br>初期費用は金融機関に支払ったり、不動産会社に支払ったり、売主に支払ったりと支払い先が異なります。<br>また、諸費用の中には税金もあり、登記をするときや、所有権移転をした後に課税されます。<br>&nbsp;<br>この初期費用の中には、節約できる費用があります。<br>不動産売買契約を電子書面でおこなう、減税措置が利用できる収益物件を購入するなどさまざまな方法があります。<br>不動産投資をするときには、初期費用分の金額を把握し、節約できる費用は節約しつつ収益物件を探していきましょう。</p>

不動産投資には、頭金や手数料、税金、保険料など多くの初期費用がかかります。初期費用の中には、工夫することで減額できるものもあります。この記事では、かかる費用の項目と、その節約方法について解説します。

不動産投資にかかる初期費用はいくら？節約方法も解説

不動産投資では、管理費やローン支払い、修繕費などランニングコストが発生します。この記事では、ランニングコストの項目や節約方法、計算ほうほについて解説します。

区分マンション投資のランニングコストは？確認ポイントや貸主の負担区分も解説

<p>不動産の売却を仲介会社に依頼するときには、「媒介契約」を締結します。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・媒介契約とは何かが分かる<br>・3つの媒介契約の違いが分かって、どれが良いか自分で判断できるようになる<br>・媒介契約をやめたい時の対処法が分かる</blockquote>

<h2 id="h5c27461d63">媒介契約について</h2><p>媒介の意味を広辞苑で調べてみると『①双方の間に立ってとりもつこと。なかだち。とりもち。きもいり』とあります。<br>これを不動産業界の言葉に置き換えると、不動産会社に対して買主および売主の間を仲介するよう依頼することを指します。<br>&nbsp;<br>つまり媒介契約とは、不動産会社に対して購入または売却における仲介の依頼内容を具体的に契約として結ぶものと考えると良いでしょう。</p><h3 id="hda77ff705d">媒介契約を締結する理由</h3><p>媒介契約は、仲介手数料について定める契約でもあります。<br>&nbsp;<br>媒介の依頼をうけた不動産会社は、取引を成立させることで売主や買主より成果報酬となる仲介手数料を受け取ります。<br>これは売買契約ではなく「媒介契約に基づいて請求する」ものです。<br>&nbsp;<br>そのため、そもそも媒介契約を結んでいなければ、依頼者が仲介手数料を払わなかったり、その金額が安い高いなどでトラブルになることが考えられます。<br>&nbsp;<br>また媒介依頼をしたにも関わらず、どちらか片方が責務を果たさない場合、契約不履行の対象とできるかどうかも異なります。<br>&nbsp;<br>つまり買主・売主と不動産会社の双方が「約束を反故にされることを心配することなく」安心して取引をおこなうために結ぶ契約として、媒介契約は存在しています。</p><h3 id="h2a3e552e49">媒介契約による依頼業務</h3><p>媒介契約により不動産会社へ依頼する項目は、買主なのか売主なのかの立場によって少し異なります。<br>&nbsp;<br>売主であれば物件情報を広く掲載・表示することで購入者を探すことが依頼目的の主となり、その活動状況の報告も求めることになります。<br>一方で、買主であれば希望する物件情報の提供や現地見学の手配、また物件における状況の確認などが主な内容です。<br>&nbsp;<br>どちらの場合も双方との交渉窓口として、売買契約を締結するための調整や交渉が付随してきます。</p><h2 id="hc5d7eb04cb">媒介契約の種類について</h2><p>不動産売買における媒介契約は主に3種類あります。<br>&nbsp;</p><ul><li>一般媒介契約</li><li>専任媒介契約</li><li>専属専任媒介契約</li></ul><p>&nbsp;<br>売主にとっては、不動産を購入する際に専任媒介を結ぶメリットが少ない（むしろ存在しない）ため、大半が一般媒介契約を結ぶことになります。<br>マンション売却においては、それぞれのメリットとデメリットを比較して選択することになります。<br>&nbsp;<br>注意するべきは、専任媒介契約または専属専任媒介契約を不動産会社と締結した場合、 その契約期間中に、他の不動産会社から仲介をうけて売買契約を締結することは、媒介契約の違反となることです。<br>&nbsp;<br>そのため不動産会社のほとんどが「囲い込み」の意味も込めて、専任媒介または専属専任媒介を提案してくることは覚えておく必要があります。</p><h3 id="hded384c64a">一般媒介契約</h3><p>複数の不動産会社に購入者を探すよう依頼する際は、一般媒介契約を結びます。<br>一般媒介契約であれば、どの不動産会社の仲介により売買を行っても問題はありません。<br>また売主自らが購入者を探すことも可能です。<br>&nbsp;<br>そのため、マンション売却の選択肢は多くなりますが、不動産会社の立場から見ると『頑張って活動しても他社で契約する（＝利益がない）可能性がある物件』となるため、積極的な営業活動は行いにくい側面があります。<br>&nbsp;<br>最近は需要が少ない立地であったり、築年数の古いマンションの売却時に結ぶことが主流となっています。<br>仲介会社が報酬を受け取れるのは、物件が成約したときのみになります。つまり、どれだけ販売活動に力を入れても、他社仲介で成約した場合、収益として1円も入りません。そのため、積極的な営業活動を行いにくい傾向があります。</p><h3 id="hf6dda44fa6">専任媒介契約</h3><p>一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間となるのが専任媒介契約です。<br>こちらは提携をした不動産会社以外からの仲介にて売買契約を行うことは契約違反となりますが、売主自ら購入者を探すことは可能です。<br>&nbsp;<br>また締結している不動産会社は、売却活動の報告を最低でも2週間に1回実施する必要があります。</p><h3 id="hefb0e98513">専属専任媒介契約</h3><p>専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、他社の仲介による売買契約締結は契約違反です。<br>また売主が購入者を探すことも不可能となるので、不動産会社に「おまかせ」となります。<br>&nbsp;<br>一方で活動報告は最低でも1週間に1回以上となり、よりリアルタイムな報告を受けることが可能です。<br>また不動産会社の立場からみれば『他社で契約を結ぶことがないため、買主を探すことに注力しやすい』ことが大きなメリットとなります。<br>&nbsp;<br>需要が高く売れやすい物件、また人気のエリアで多く用いられる傾向にあります。</p><h3 id="h4f89814113">媒介契約の比較</h3><p>幅広く購入希望者を探すことが可能な一般媒介契約と、不動産会社の営業活動を後押しする専任媒介契約および専属専任媒介契約と大きく2つに分けることが可能です。</p>

<h2 id="hfc153568a9">媒介契約におけるポイント</h2><p>マンションの売却に際して、不動産会社に仲介を依頼するために結ぶ媒介契約も『契約』の1つです。<br>&nbsp;<br>そのため契約の約款（契約内容を記載した細かな文章）の意味を把握することは大切です。また特に金銭に関する契約内容については、しっかりと確認しておきましょう。<br>&nbsp;<br>大きなポイントとしては『仲介手数料』と『契約違反による違約金』の取り決めが考えられます。</p><h3 id="hdc3f8eb456">仲介手数料は媒介契約の種類に影響しない</h3><p>仲介手数料については「（売買価格×3％＋6万円）×消費税」を下回ることと定められており、媒介契約の種類による金額の違いはありません。<br>&nbsp;<br>3,000万円の物件の売買が成立した場合、支払う必要がある仲介手数料は96万円です。<br>&nbsp;<br>そのため一般媒介なら安い、専属専任媒介契約なら高いなどはないので、希望に応じた媒介契約を結ぶと良いでしょう。</p>

<p>賃貸マンションやアパートを借りる際、またマイホームの購入や売却の際に仲介手数料を支払うことは『なんとなく知っている』方も多いと思います。<br>しかし、その仲介手数料における支払う理由や計算方法については、あまり知られておらず『なんとなく不動産会社の請求額のまま支払っている』のが現状かも知れません。<br>&nbsp;<br>実際に仲介手数料が必要となるケース、または不要となるケース。<br>また、どのような計算式で請求されるかなど簡単に説明します。</p>

<h2 id="h3aa57a9427">不動産会社への仲介手数料とは&nbsp;</h2><p>仲介手数料とは文字通り『仲介をしたことに対する手数料（謝礼）』です。<br>ここでいう仲介とは、家を売りたい（貸したい）人と買いたい（借りたい）人の間を取り持つことを指します。<br>&nbsp;<br>また宅地建物取引業法により仲介手数料は成功報酬と定められていますので、契約が成立するまで支払いは不要です。<br>なお契約請求前に請求することは宅地建物取引業法違反となり、不動産業を営む資格のはく奪対象です。</p><h3 id="hfb5f887701">媒介契約と仲介手数料の関係&nbsp;</h3><p>マイホームの売却、購入を不動産会社に依頼する際に媒介契約書を交わします。<br>&nbsp;<br>媒介と仲介の違いについては諸説あるため割愛しますが、どちらも意味合いは同じであり、媒介契約書とは不動産会社に仲介を依頼する内容を書面化したものと思って良いでしょう。<br>&nbsp;<br>この媒介契約書には、買主（売主）の探し方や業務報告の方法や周期など、不動産会社が実際に実施する業務が記載されており、仲介手数料の金額（計算方法）や支払い請求のタイミングなどが明記されます。<br>&nbsp;<br>マイホームを売却する際は複数の不動産会社と交渉が可能な一般媒介契約か、1社の不動産会社のみと交渉可能な専任媒介契約・専属専任媒介契約から選択する必要があるため、媒介契約書の締結は必須でした。<br>一方でマイホームの購入や賃貸マンションの契約時には、今まで不動産業界の慣例により契約が成立した際に媒介契約書も締結するのが一般的でしたが、近年になり仲介手数料を支払わないトラブルが増加したため、あらかじめ締結する不動産会社も多くなっています。</p>

<h3 id="h04cf8e2bd0">仲介手数料の支払うタイミングについて&nbsp;</h3><p>前述のとおり仲介手数料は成功報酬となるため、契約が成立した後に不動産会社は請求することが可能となります。<br>また実際に支払うタイミングは不動産会社により異なるため、媒介契約書に従うことになりますが、あまり早いタイミングにすると契約破棄による返金が発生するため、引き渡し時と定めるのが一般的です。<br>&nbsp;<br>正確には当事者間において契約が破棄された場合も、不動産会社による仲介行為は成立しているため仲介手数料を請求することは可能です。ただし過去の判例から考えると、全額を請求することは難しく、契約破棄の防止にむけた不動産会社の寄与割合により減額されることになるでしょう。</p><h3 id="haaed7b8a14">仲介手数料を住宅ローンに組み込みたい&nbsp;</h3><p>よくある質問の1つとして、仲介手数料も住宅ローンに含めて分割払いが可能かどうかがあります。<br>結論として仲介手数料は住宅ローンに含むことは基本的に不可能です。<br>&nbsp;<br>これはマイホームの売買は当事者間によるものであり、住宅ローンは売買契約に基づいて金融機関が貸し出すものです。そのため本来は住宅ローンの性質と仲介手数料の性質が異なるからです。<br>&nbsp;<br>ただし、地方銀行などによっては諸経費ローンとして住宅費に巻き込んで借入ることが可能な場合も増えています。</p><h2 id="hbc7e700fdb">仲介手数料の金額について&nbsp;</h2><p>不動産会社が請求する仲介手数料についても、宅地建物取引業法により上限が設けられています。<br>&nbsp;<br>なお賃貸住宅の場合は、借主と貸主あわせて合計で「家賃の1カ月分＋消費税」が上限と定められています。<br>そのため借主には仲介手数料1カ月分を請求し、貸主には仲介手数料ではなく広告手数料の名目にて請求するのが通例となっています。</p><h3 id="hc5c79b6cf3">売買における仲介手数料の計算方法とは&nbsp;</h3><p>マイホームの売買における仲介手数料の限度額は、以下の数式で求めることが可能です。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/962cf4fe8b2d4cdeab03b49b49f411c6/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E3%81%AE%E9%99%90%E5%BA%A6%E9%A1%8D-min.png?w=2626&amp;h=1063" alt="売買金額  仲介手数料の計算式  ① 200万円以下の金額について  売買価格×5％＋消費税  ② 200万円超～400万以下の金額について  売買価格×4％＋消費税  ③ 400万円超の金額について  売買価格×3％＋消費税"><br><br>例として売買価格が1,000万円の場合の仲介手数料は<br>&nbsp;<br>① 200万円×5%＝10万円<br>② 200万円×4%＝&nbsp;8万円<br>③ 600万円×3%＝18万円<br>&nbsp;<br>となり合計36万円＋消費税であることが求められます。<br>なお400万円を超える場合①と②の合計は常に18万円であり「=400万円×3%＋6万円」となることから、仲介手数料は『（売買金額×3%＋6万円）＋消費税』で計算することが可能です。<br>&nbsp;<br>1,000万円×3%=30万円＋6万円＝36万円＋消費税</p><h3 id="h1491df4c49">400万円以下の取引は特例がある&nbsp;</h3><p>2018年に仲介手数料の上限が改正されたことにより『売買価格400万以下の場合、借主からの仲介手数料は最大18万円（＋消費税）』とすることが可能となりました。<br>&nbsp;<br>以前までは売買価格300万円の場合「300万円×3%＝9万円＋6万円＝15万円＋消費税」でしたが、それより3万円ほど高い18万円となります。<br>&nbsp;<br>これは老朽化した空き家など売買価格の低い物件について仲介手数料より、不動産会社が仲介する際に必要となる経費（現地調査や内覧、また手続きによるもの）の方が高くなりやすく、結果として仲介を拒否されることが散見したためです。<br>&nbsp;<br>なお、この制度は売主だけに適用されるため、買主に請求できる金額は今までと同じであり、先ほどの例であれば15万円＋消費税となります。</p>

<h2 id="h3342f4b0d4">仲介手数料を安くする方法&nbsp;</h2><p>当然ながら売買価格が大きくなると、比例して仲介手数料も大きな金額となります。<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/9c1d88431249431eb92c4a739bed1266/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E6%97%A9%E8%A6%8B%E8%A1%A8.png" alt=""><br><br>そのため買主または売主としては、可能なかぎり仲介手数料を安くしたいものです。<br>&nbsp;<br>ここまで紹介してきた仲介手数料について、宅地建物取引業法で定められているのは上限金額であり、義務として決められている訳ではありません。<br>言い方を変えると『不動産会社が値下げするのは自由』です。</p><h3 id="hbb035bbb16">仲介手数料の最適な交渉タイミング</h3><p>仲介手数料の値引き交渉を実施するのであれば『媒介契約を締結する前』が最適です。<br>むしろ媒介契約を締結した後では、仲介手数料の金額も契約上に記載されているため、交渉が難しくなります。<br>&nbsp;<br>売主の場合であれば一般媒介契約ではなく専任媒介契約・専属専任媒介契約を結ぶ条件として仲介手数料の値下げを迫る方法もあります。<br>&nbsp;<br>また買主であれば購入時に交渉するのも良いでしょう。</p><h3 id="h871e7dc924">仲介ではなく買取による売却を検討する</h3><p>マイホームを売却する際には、不動産会社に買主を探すよう依頼する仲介とは別に、不動産会社自身が買主（購入者）となる『買取』という制度があります。<br>&nbsp;<br>買取の最大のメリットは、買主を探す必要がないため売却依頼から契約、また現金化までの期間が短いことです。そして不動産会社が購入することにより、仲介行為が発生しないため仲介手数料が不要となります。<br>&nbsp;<br>仲介と買取には、それぞれ異なるメリットが存在するため、マイホームを売却する際は仲介だけではなく比較検討するのがおすすめです。</p>

<h3 id="hdb40afa2e7">個人間取引による売買は難しい&nbsp;</h3><p>不動産会社を介さず個人間で取引を行うことも、当然に仲介行為が発生しないため仲介手数料は発生しません。<br>しかし、不動産登記をはじめとした様々な手続きを自分たちで行うことになるため、ハードルは少し高くなります。<br>&nbsp;<br>また契約書についても同様ですので、売主と買主の信頼関係が必要となります。<br>&nbsp;<br>こうした手間賃を仲介手数料として支払っていると考えると、少し高い金額でも納得できるかも知れません。</p>

<h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="h5e0fd18a72">Q1. 仲介手数料は売買契約前に請求されることはありますか？</h3><blockquote>ありません。不動産の売買の仲介手数料は成果報酬です。売買契約前に請求されることはありません。</blockquote><h3 id="hbb6edc2686">Q2. 媒介契約の種類を教えてください。</h3><blockquote>専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類です。<br>一度に複数の仲介会社と契約したい場合は一般媒介契約を選択してください。</blockquote><h3 id="haf3ee3d47f">Q3. 仲介手数料の金額は法律で決まっていますか？</h3><blockquote>宅地建物取引業法により、上限は決まっています。下限は決まっていません。</blockquote><h3 id="h81d90e9967">Q4. 仲介手数料の交渉をするのはいつが良いですか？</h3><blockquote>媒介契約を締結する前が最適です。</blockquote><h3 id="hbd1f093e2e">Q5. 買取で仲介手数料がかからないのはなぜですか？</h3><blockquote>直接取引になり、間に仲介会社が入らないからです。<br>ただし、同じ買取会社に売却する場合でも間に仲介会社を入れて取引した場合は仲介手数料がかかります。</blockquote>

不動産を売買するときの仲介手数料のルールを知っていますか？この記事では、仲介手数料を払うタイミングや計算方法、支払わなくて良いケースについて解説しています。

不動産を売買するときの仲介手数料はいくら？金額のルールと計算方法を解説

<h3 id="hdd66f2e24a">違約金が発生する場合</h3><p>媒介契約の種類により認められない行為をすると違約金を支払う必要が発生します。<br>たとえば専任媒介契約、または専属専任媒介契約を締結している場合において、その媒介契約期間中に他の不動産会社の仲介によって売買契約を成立させることは違約金の対象となります。<br>&nbsp;<br>その違約金は媒介契約書に記載する約定報酬額（＝仲介手数料）と同額となるため、高額となるので注意が必要です。</p>

<p>ライフスタイルの変化や、資金計画の問題によって、分譲マンションの売却を検討することも考えられます。<br>世間的に、マイホームを売却するのは「お金に困った人」による最後の手段とも思われる傾向がありますが、最近では不動産の購入＝終の棲家ではなく、住み替えなどを行い、その時時に応じた「最適なマイホーム」を求めることが主流となりつつあります。<br>&nbsp;<br>また、マイホームを含む不動産とは、あくまで1つの資産であることから、売却や賃貸化することは資金調達の手段として有効な方法です。<br>&nbsp;<br>しかし、売却を検討し、実際に動き始めてみた後に、さまざまな状況の変化が生じた結果、マンション売却をやめたいと考えることもあるかもしれません。<br>&nbsp;<br>ここでは、マンション売却をやめることによる手続きと、違約金などによる金銭負担や注意点について説明します。</p>

<h2 id="h1828766987">マンション売却の契約解除について&nbsp;</h2><p>分譲マンションを売却する際に締結する契約は、大きく分類して2種類存在します。<br>1つは不動産会社に対して、購入希望者を探すことを依頼するために締結する「媒介契約」であり、1つは買主と契約を締結する「不動産売買契約」です。<br>&nbsp;<br>流れとしては「媒介契約」を締結し、購入希望者を探して「不動産売買契約」を締結します。</p><h3 id="h84b8b2a767">媒介契約の解除と違約金について&nbsp;</h3><p>不動産会社に対して、購入希望者を探すことを依頼する「媒介契約」ですが、これも3種類存在します。<br>複数の不動産会社に依頼する際に締結する「一般媒介契約」と、1つの不動産会社にのみ依頼することを目的として締結する「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」です。<br>&nbsp;<br>なお「一般媒介契約」の期間に法律上の定めはありませんが、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」については宅地建物取引業法により最大3ヵ月と定められています。<br>契約書面に4ヵ月、5ヵ月と記載されていても、3ヵ月経過時点で更新しなければ契約は自動的に解除されます。<br>&nbsp;<br>このことから「一般媒介契約」には定めはありませんが、不動産業界の通例として3ヵ月の期限を設けて締結することが一般的です。<br>&nbsp;<br>つまり、分譲マンションの売却をやめたいと考えた場合、購入希望者を探している段階であれば媒介契約を解除するだけとなり、また3ヵ月を期日として自動的に解除されることから、違約金を含めた金銭的な負担はないものです。</p>

<h3 id="h2c3791a673">売買契約の解除と違約金について&nbsp;</h3><p>媒介契約と異なり、分譲マンションを売却するための売買契約を締結した後の解除は、無条件で行うことが難しくなります。<br>そもそも、売買契約を締結とは『具体的な条件を定めて分譲マンションを売却することに同意する』ことを指します。その後に契約を解除する意思を示すことから、違約手付の支払いや損害賠償にあたる違約金の支払いが必要です。</p><h2 id="he4ae0a6646">契約締結後の売主都合による契約解除について&nbsp;</h2><p>分譲マンションだけではなく、不動産において売買契約の締結後に、契約そのものを解除するには制約が存在します。<br>ここで鍵になるのが、相手側となる買主が契約の履行に着手しているかどうかです。<br>&nbsp;<br>契約履行に着手する前と後では、必要となる対応と請求される金額に違いが生じます。</p><h3 id="he852c04c3c">契約の解除には支払いが伴う&nbsp;</h3><p>買主が契約の履行に着手する前であれば、売主は違約手付を支払うことにより、契約の解除を求めることが可能であり、着手後であれば違約金の支払いが必要です。<br>&nbsp;<br>どちらの場合も、契約を解除するためには金銭の提供が必要になることは、注意するべきであり、それ以上に、締結した契約を解除するということは、買主に対して大きな負担を与えることである点は特に考慮するべきといえるでしょう。</p><h4 id="h22eb2e1954">手付金の倍額が必要&nbsp;</h4><p>買主が契約の履行前であれば、解約手付金として買主が支払った金額に対して、倍額の支払いが必要です。<br>たとえば、買主が手付金として200万円を支払っている場合、売主は手付金200万円を返金したうえで、さらに違約手付金として200万円。合計400万円の支払義務が生じます。<br>&nbsp;<br>そのため、買主サイドからすれば頭金・中間金の性質を持つ手付金の支払いについて、初期費用の負担を減らすため、できるだけ少ない金額にしたい気持ちと、売主からの一方的な契約解除を抑制できる金額にする考え方と、折り合いをつけた金額にするべきです。<br>&nbsp;<br>一般的な手付金が売買金額の5％〜10％とする傾向にあるのも、この考え方に基づいているともいえます。</p>

<h4 id="h92c1a54c41">契約履行の着手と認められる行為&nbsp;</h4><p>ここまで説明している『買主による契約の履行、また契約履行の着手』とは具体的に以下の2点があげられます。<br>&nbsp;</p><ul><li>中間金など代金の支払いを行った場合</li><li>売主に対して契約の履行を要求した場合</li></ul><p>&nbsp;<br>代金の支払いはわかりやすい契約の履行といえるでしょう。<br>すでに金銭の支払いを行っているのですから、買主に契約を履行（契約に従う）する意思は明確だからです。<br>&nbsp;<br>一方で、売主に対しての契約履行の請求は、少し複雑に感じるかもしれませんが、簡単に説明すると『（中間金を支払う準備ができているから）移転登記や引き渡しを○月○日までに実施して欲しい』と要求することなどです。<br>&nbsp;<br>これは契約と同様で、口頭での請求でも構いませんが、後にトラブルになりやすいことから、内容証明郵便などを利用するのが通例です。ただ、近年では電子メールによる請求も増加の傾向にあります。<br>&nbsp;<br>なお、契約書に手付金放棄（違約手付金）により解約できる期間を設けている場合は、契約履行の着手の有無に関わらず、違約手付金の支払いにより契約を解除することができる点は、ここ数年の通例となっています。</p><h4 id="h9e1d4cc61b">違約金が発生する&nbsp;</h4><p>買主による契約履行の着手が行われた後に、売主が契約の解除を要求する場合は、手付金による解除ではなく、定められた違約金（損害賠償金）を支払います。<br>そのため、手付金の倍返しより高額ですので、マンション売却をやめるかどうかの判断は遅くとも契約履行の着手前に行うことが、売主のみならず買主に対しても1つの目安となるでしょう。</p><h3 id="h1ef5f66fc9">住宅ローン特約による解除&nbsp;</h3><p>一方、買主が金融機関に対して住宅ローンの借入審査に通らなかった場合、契約の履行することができないため、自然と契約解除にむけた調整を行います。<br>&nbsp;<br>この場合、売買契約書に記載された住宅ローン特約の取り扱いに従いますが、一般的には契約の自動解除、および手付金の全額返金となります。</p><h3 id="h9c82b77211">契約不適合責任による解除（買主のみ可能）&nbsp;</h3><p>物件の引き渡しが完了した後に、契約内容に不備がある場合、その内容により買主は補修・契約金額の削減、または売買契約そのものの解除を要求することが可能です。<br>&nbsp;<br>これは近年の法改正により、以前の瑕疵担保責任から契約不適合責任に様変わりしたものです。また契約の不適合な内容が軽微であり、補修が可能な場合は契約の解除を申し出ることはできないなど、一定の制限がされています。</p>

<h3 id="h9b776da9ea">クーリング・オフによる解約（買主のみ可能）&nbsp;</h3><p>買主は一定の条件を満たす場合、契約締結より8日以内であればクーリング・オフにより解除することが可能です。<br>ただし、要件の1つとして以下の場所で締結した場合は対象外です。<br>&nbsp;</p><ul><li>&nbsp;売主の事務所、または準ずる場所</li><li>&nbsp;買主の自宅、勤務地</li></ul><p>&nbsp;<br>つまりクーリング・オフの対象となる場所は、ファミレスやカフェなどの飲食店。売主が届け出をしていない場所（倉庫など）、また車の中などになるでしょう。<br>これらの要件が存在する理由は、強要されたり冷静な判断ができない状態で「締結させられた悪質な契約から守るため」に売買契約のクーリング・オフが存在するからです。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h90f1df5028">Q1. マンション売却を途中でやめる人はいますか？</h3><blockquote>いらっしゃいます。売却の必要がなくなったり、売却の時期を変更したい、もう一度よく検討したい、などが理由として挙げられます。</blockquote><h3 id="ha5f21f9423">Q2. 売却を途中でやめると違約金が発生しますか？</h3><blockquote>媒介契約については、基本的に違約金は発生しません。<br>売却をやめたいと思ったら、仲介会社に連絡してレインズやポータルサイトから物件を取り下げてもらいましょう。<br>媒介契約は期間が満了すれば自動的に解除になります。</blockquote><h3 id="h2823e61605">Q3. 売買契約の解除に違約金は発生しますか？</h3><blockquote>売買契約の締結後であれば、売主都合の契約解除のため違約金が発生します。<br>売買契約書に定められた違約金の額を買主に支払う必要があります。</blockquote><h3 id="h12cdb514f6">Q4. 買主が住宅ローン審査に通らずに契約解除になる場合、売主は違約金を受け取れますか？</h3><blockquote>受け取れません。売買契約書に記載された住宅ローン特約の取り扱いに従いますが、一般的には契約の自動解除、および手付金の全額返金となります。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>分譲マンションの売却をやめたいと考える場合、やむを得ない理由があるはずです。<br>それでも金銭的な負担が大きくなるため、もし可能性があるのであれば、事前に解消しておくことが重要です。<br>&nbsp;<br>また双方、合意による契約解除ができれば、違約金などを支払う必要はありません。<br>それでも誠意をもった対応は必要ですので、トラブルを回避するためにも、できる限り契約を締結するまでに判断するようにしたいものです。</p>

現在売却活動中の方の中には、売却そのものをやめたいと考えている方もいるでしょう。この記事では、マンション売却をやめる場合の手続きや違約金、注意点について解説します。

マンション売却をやめたい..やめる方法と違約金が発生するケースを解説

<h2 id="h358757d2db">媒介契約をやめたくなったら？</h2><h3 id="hdff63977c9">専任媒介契約で、売却そのものをやめたいとき</h3><p>その旨を仲介会社に伝えて、レインズやポータルサイトから物件情報を取り下げてもらいましょう。<br>そのまま期間満了になれば媒介契約は自動的に終了します。<br>また、契約解除通知書などの書面で合意する方法もあります。<br>違約金の有無など言った言わないになることを避けるために確実な方法で進めたいですね。</p><h3 id="h2b52d93708">専任媒介契約で、仲介会社を乗り換えたいとき</h3><p>こちらは少し慎重に進めたい内容です。<br>トラブルなく進めるのであれば<br>・契約期間満了後に更新をせず、別の仲介会社に依頼<br>・一般媒介契約に切り替えてもらい、別の仲介会社とも一般媒介契約を締結する<br><br>専任期間中なのに、別の仲介会社に嘘をついて新たに契約したりすると、トラブルに発展する可能性もあるため、ルールーを守りつつ進めることをお勧めします。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h548ad2782a">Q1. 媒介契約は必ず締結する必要がありますか？</h3><blockquote>不動産売却の仲介を依頼するときは必要です。<br>契約というと、一方的に不利な契約を押し付けられそう、と不安に思う人もいるかと思いますが、内容をしっかり確認・納得した上で締結すれば、いざというときに自分を守ってくれるものになります。</blockquote><h3 id="ha328d4dadd">Q2. 仲介会社はどんなことをしてくれますか？</h3><blockquote>物件の広告、買主の捜索、交渉や調整、契約書類等の作成などです。</blockquote><h3 id="hcb9aef13d0">Q3. 媒介契約の種類には何がありますか？</h3><blockquote>専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。</blockquote><h3 id="h6300af02cd">Q4. できるだけ多くの仲介会社に依頼したいときはどの契約が良いですか？</h3><blockquote>一般媒介契約を選びましょう。</blockquote><h3 id="hc76a9226e5">Q5. 媒介契約で大切なことな何ですか？</h3><blockquote>契約書は約款もしっかり読んで、疑問に思うところがあれば締結前に確認しましょう。</blockquote>

<h3 id="h0098e43ab4">どの媒介契約がおすすめか</h3><p>3種類ある媒介契約において、これがおすすめ！というのは難しいところです。<br>それぞれに利点があるため、物件の状況や立地、需要に基づいて判断する必要があります。<br>&nbsp;<br>どれを選べばいいか判断が付かない場合は、複数の不動産会社に査定を依頼して、売却までの計画を確認、比較して考えるのがよいでしょう。 その中で信頼がおける不動産会社が見つかれば専属専任媒介を検討するとよいかもしれません。<br>それでも迷うときは、一般媒介から始めることが多いものです。<br>&nbsp;<br>媒介契約にはそれぞれ利点があって判断が難しいところはありますが、 不動産会社任せにするのではなく、自分たちで考えることがマンションを売却の1歩目となります。<br></p>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br></p><h3 id="h9d7405fe17">WEBURUで売却するメリット</h3><ul><li>夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）</li><li>仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる</li><li>交通費や、移動にかかる時間を節約できる</li><li>電子契約では、印紙代がかからない</li></ul><p><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>仲介だけでなく、買取にも対応をしています。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、気軽にご相談ください。</p>

マンション売却

マンション売却を仲介会社に依頼するときには、「媒介契約」を締結します。この契約には、一般、専任、専属専任の3種類があり、それぞれメリットデメリットがあります。この記事では媒介契約の種類やポイントについて解説します。

【マンション売却】「媒介契約」のキホンを解説｜売却をやめたい時の対処法も教えます！

<p>「住宅ローンの支払いが苦しい・・任意売却で住宅ローンを減らせるって聞いたことあるけど、どういう仕組みなんだろう？」<br>住宅ローンを組んで不動産を買った後に、生活環境が変わってしまい、支払いを続けるのが難しくなってしまったらどうしたらいいのでしょうか？<br><br>住宅ローンの返済方法の1つとして、任意売却という方法があります。<br>任意売却をきちんと利用できれば、住宅ローンを返済した上で、引っ越し費用なども確保できるケースもあります。<br><br>今回は、任意売却の概要はもちろん、住宅ローンを任意売却で返済するメリットやデメリットについて詳しく解説していきます。</p>

<h2 id="h4c1eb9dde2">任意売却とは？</h2><p>任意売却とは、住宅ローンを利用した金融機関の許可を得て、不動産を売却する方法になります。<br>通常、住宅ローンを利用している不動産を売却する際は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しないと売却ができません。<br><br>不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合、金融機関に条件付きの許可をもらった上で抵当権を抹消して不動産を売却する方法を任意売却といいます。<br><br>住宅ローンの返済が難しくなった場合、滞納を続けてしまうと不動産は競売にかけられてしまい、通常の売却相場よりも、かなり不利な条件で売却されてしまうケースが多いです。<br><br>一方、任意売却であれば競売よりもより良い条件で売却できるケースが多く、競売に比べてメリットも多いので、住宅ローンの支払いが厳しくなった場合は任意売却を選んで売却する人が多いです。</p><h2 id="he0c1f598e3">任意売却の3つのメリット</h2><p>任意売却は一般の不動産売却に近い販売方法になるため、競売と比べてメリットが多いです。<br>ここからは任意売却のメリットを3つ解説していきます。</p><h3 id="h50e66a2886">リースバックと組み合わせて住み続けることができる</h3><p>任意売却で自宅を売却した後に、そのまま住み続ける方法があります。<br>それが、任意売却とリースバックを組み合わせる方法です。<br><br>リースバックとは、自宅を不動産業者に売却をして、売却代金を一括で受け取ることができます。<br>売却代金で住宅ローンを完済するまでは通常の売却と同じになります。<br>リースバックでは、自宅を売却した後に引っ越しをせずに、買主が大家さんとなって、毎月家賃を支払うことで変わらず住み続けることができます。<br><br>新居を探す手間や費用がなくなりますし、住まいが変わらないため、近所にも知られることなく任意売却ができるので注目されている自宅の売却方法です。</p><h3 id="h958dc6ccd9">住宅ローンの残債や利息を減らすことができる</h3><p>任意売却は競売と異なり、一般の不動産売却に近い方法で売却活動ができます。<br>そのため、売却価格も市場価格に近い金額で売れるケースが多いです。<br><br>高い金額で売却ができれば、任意売却後に住宅ローンを完済できることも少なくありませんし、完済できなくても残債を減らすことができます。<br><br>任意売却で住宅ローン残債や、完済までの利息を減らすことができれば、任意売却後に生活を立て直しやすくなります。</p><h3 id="hcb72749f8d">引っ越し資金を準備できる</h3><p>任意売却は自宅の売却になるので、基本的には新居を探して引っ越しをする必要があります。<br>しかし、住宅ローンの支払いが厳しくて任意売却を選ぶ人が多いので、引っ越し費用を捻出するのが難しいケースも少なくありません。<br><br>任意売却の場合、債権者との交渉次第ではありますが、売却価格の一部から、引っ越し費用を受け取れることがあります。<br>競売の場合、引っ越し費用はすべて実費になってしまうため、交渉次第ではありますが引っ越し費用を受け取れる可能性がある任意<br>売却は大きなメリットといえるでしょう。</p><h2 id="h0ff87770a0">任意売却の2つのデメリット</h2><p>任意売却には多くのメリットがありますが、一方で、注意するべきデメリットもあります。<br>デメリットを知らずに焦って任意売却を選択しないように気をつけましょう。<br>任意売却で注意するべき2つのデメリットを解説していきます。</p><h3 id="hca2b90eb55">自宅の売却に協力する必要がある</h3><p>住宅ローンをすでに滞納してしまっている場合、任意売却ができる期間に注意が必要です。<br><br>任意売却は競売が始まってしまうと、取り扱いができなくなってしまいます。<br>そのため、スムーズに自宅の売却が進められるように、任意売却を決めた後は、できる限り積極的に自宅の売却に協力する必要があります。<br><br>具体的には、不動産会社による内覧の査定、購入希望者の内覧立会などが該当します。<br>せっかく任意売却を選択しても、時間がかかってしまい任意売却を諦めざるを得なくなってしまっては後悔してもしきれません。<br><br>任意売却を進める際には、積極的に販売活動に協力するようにしましょう。</p><h3 id="h7d8a5f7551">債権者との打ち合わせが必要</h3><p>任意売却は住宅ローンを融資している金融機関との交渉が必要不可欠です。<br>住宅ローンの滞納が続くと、債権者である金融機関とのやり取りは気まずくて避けたいという人が少なくありません。<br><br>しかし、任意売却を進めるには、債権者である金融機関からの許可を受ける必要がありますし、完済できない場合、任意売却後も今後の支払いについて打ち合わせが必要です。<br><br>任意売却を進めるには、金融機関と誠意を持って接する必要があります。</p>

<h2 id="h6a945886e7">任意売却から住宅ローン返済までの流れ</h2><p>任意売却で少しでも早く自宅を売却するには、任意売却の流れを把握しておく必要があります。<br>任意売却を依頼してから、売却が完了するまでの流れを解説していきます。</p><h3 id="hc7fc3ba17a">物件の査定と金融機関との打ち合わせ</h3><p>任意売却を始めるには、自宅の価格を正しく把握した上で、住宅ローンを完済できるかどうか金融機関との打ち合わせが必要になります。<br><br>そのため、まずは任意売却を得意とする不動産会社に依頼をして自宅の査定をしてもらいましょう。<br>自宅の査定が完了したら、不動産会社の担当者と一緒に債権者である金融機関の担当者との面談を行います。<br><br>査定金額が住宅ローンと比べて安すぎる場合には、任意売却ができずに強制的に競売になってしまうケースもあります。<br>適切な査定結果と合わせて、任意売却に向けて債権者から条件の提示、任意売却への同意をしてもらうのが最初のステップとなります。</p><h3 id="ha2ffc3cbbd">販売活動の開始と売買契約の締結</h3><p>任意売却であっても、基本的には一般の不動産売却と流れは同じです。<br><br>不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を結んだ後、販売活動が始まります。<br>自宅の購入希望者が現れたら、建物状況を確認するための内覧があります。<br><br>内覧の際には、購入希望者に少しでも良い印象を持ってもらうために、室内をきれいにして質問にも誠実に対応していきましょう。<br>内覧を通して購入者が確定したら、不動産の売買契約を結びます。<br><br>この際、債権者である金融機関と最終的な調整を行います。<br>問題なく金融機関の同意を得られるように、販売活動中も金融機関とは丁寧なやり取りを心がけておきましょう。</p><h3 id="h67b28e01da">不動産の引き渡しと、残債務の返済</h3><p>不動産の売買が無事に完了し、代金の支払いが完了したら自宅の引き渡しになります。<br><br>代金の受け取りと同時に、住宅ローンの返済や所有権移転登記を行います。<br>所有権移転登記をしますので、決済と同時に自宅を引き渡して引っ越しをします。<br><br>この段階で住宅ローンを完済できれば任意売却は完了ですが、残債が残ってしまった場合は任意売却はまだ完了とはいえません。<br>残った残債をどのように返済していくか、返済に関する契約を金融機関と締結し、引越し後も返済を続けていく必要があります。<br><br>無理なく返済ができるように、債権者との返済計画は綿密に行っていきましょう。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="heca3266cf4">Q1. 任意売却とは何ですか？</h3><blockquote>任意売却とは、住宅ローンを利用した金融機関の許可を得て、不動産を売却する方法です。</blockquote><h3 id="hd13f392f1e">Q2. 任意売却をするのはどんなときですか？</h3><blockquote>不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合です。競売よりもより良い条件で売却できるケースが多いです。</blockquote><h3 id="h54ac150343">Q3. 任意売却のメリットは何ですか？</h3><blockquote>リースバックと組み合わせて同じ家に住み続けることができる、住宅ローンの残債や利息を減らすことができる、引越し資金を準備できることです。</blockquote><h3 id="hf4b1f3f3d2">Q4. 任意売却のデメリットは何ですか？</h3><blockquote>自宅の売却に協力する必要があること、債権者との打ち合わせが必要であることです。</blockquote><h3 id="h8ddfb3e5dc">Q5. 任意売却の時に、まずすることは何ですか？</h3><blockquote>物件の査定と、金融機関（債権者）との打ち合わせです。</blockquote><h3 id="he5cd36b887">Q6. 任意売却をスムーズに進めるために特に気を付けるべきことは何ですか？</h3><blockquote>各取引先と丁寧なやりとりをすることです。</blockquote><h3 id="h042de411ef">Q7. 任意売却をすると、ローンは無くなりますか？</h3><blockquote>任意売却によって完済できない場合、借金は残ります。金融機関と相談し、返済計画を綿密に行うことが大切です。</blockquote><h2 id="hb96e53fe97">任意売却のまとめ</h2><p>住宅ローンの支払いが苦しくなってしまった場合、持ち家の売却については、競売に比べて任意売却のほうがメリットが多いです。<br><br>正しく任意売却を進めることができれば、住宅ローンの完済、引っ越し費用の調達など、自宅を売却した後の再スタートもしやすくなります。<br><br>もちろん、任意売却は債権者である金融機関との交渉次第なので、住宅ローンの滞納をしてしまったら、できるだけ早く相談をするようにしましょう。<br><br>とはいえ、個人では専門的な不動産売買である任意売却を進めることは難しいので、任意売却を得意とする不動産業者に相談するのが大切です。<br><br>住宅ローンの滞納が始まると、不安が募り行動するのが嫌になってしまうかもしれませんが、できるだけ早く対応することで損失を最小限に抑えられます。<br>任意売却について正しく理解した上で、早めに相談するようにしていきましょう。</p>

<p>「会社の業績が傾いて収入が減ってしまい住宅ローンが支払えない・・このまま支払いが滞ったらどうなってしまうんだろう？」<br><br>きちんと計画を立てて住宅ローンを組んだとしても、予期せぬ病気や、思わぬ出費、予定していた収入がなくなってしまうなどの理由で、住宅ローンが支払えなくなってしまうケースは少なくありません。<br><br>しかし、どんな事情があったとしても、住宅ローンを支払わずに放置していると、家を競売にかけられて強制的に追い出されてしまうかもしれません。<br><br>今回は、住宅ローンの支払いに悩んでいる方に向けて、住宅ローンが払えないとどうなってしまうのか？住宅ローンに悩んだときに避けるべき3つのNG行動と合わせて詳しく解説していきます。</p>

<h2 id="h48bbb117f4">住宅ローンが払えないとどうなる？</h2><p>「住宅ローンを支払えないと、どんな目にあってしまうんだろう・・？」<br>住宅ローンが払えなくなってしまった後の流れが分からないと、漠然とした不安からどうしていいか分からなくなってしまうかもしれません。<br><br>まずは、住宅ローンが払えなくなってしまった後の流れについて理解していきましょう。</p><h3 id="h6cd04c30e5">督促状が届く</h3><p>残高不足や支払い忘れなどによって、一時的に住宅ローンが支払えなかった場合は、できるだけ早く返済をすれば問題はありません。<br><br>しかし、住宅ローンを支払えずに一週間、一ヶ月と滞納してしまうと、債権者である金融機関から、催促の電話や書類が自宅に届き始めます。<br><br>最初は住宅ローン支払いの通知のみですが、滞納期間が続いていってしまうと、遅延損害金の通知や、残債を一括で払うようにと督促状が届き始めます。</p><h3 id="hce84666062">期限の利益の喪失</h3><p>督促状が届いても住宅ローンを支払えずにいると「期限の利益の喪失」の通知が届きます。<br>期限の利益の喪失とは、分割で支払う権利を失ってしまうということです。<br><br>つまり、住宅ローンの残債を一括で支払うよう請求されてしまうのです。<br>住宅ローンを一括で返済できない場合、自宅の売却をして返済に充てる任意売却などを検討する必要がでてきてしまいます。</p><h3 id="h7fae431598">競売手続き開始</h3><p>期限の利益の喪失してからは、金融機関が裁判所に申請をした上で、競売開始決定通知書が届きます。<br>競売開始決定通知とは、競売の手続きが始まり、自宅を担保として差し押さえたことを知らせる通知になります。<br><br>競売手続きが開始されると、自宅の評価を算出するために、裁判所の執行官や不動産鑑定士が自宅を訪れ、強制的に自宅の捜査が始まります。<br><br>当然ですが、近所の人に見られてしまえば、何かしらトラブルがあったことが知られてしまう可能性が高いです。</p><h3 id="h220fde2439">競売スタート</h3><p>自宅の現地確認、不動産査定が完了してしまったら、ついに競売の入札決定通知が届きます。<br>競売がいつから始まり、いつまでに入札が完了するかスケジュールが決まってしまったということです。<br><br>こうなってしまったら、後は誰が競売で競り落とすのか、自宅が売られるのをただ待つしか無い状況になってしまいます。</p><h3 id="hd2a6c7c90e">競売完了後の立ち退き</h3><p>競売が終わり落札者が決まったら、所有権は落札者に移行します。<br>つまり、不動産の元所有者は何の権利も持たない人になってしまいます。<br><br>競売完了後も自宅に住み続けていた場合には、不法滞在者と見なされてしまいます。<br>当然ですが、すぐにでも家を退去する必要があります。<br><br>退去せずに住み続けていた場合、強制執行がなされて、強制的に荷物を運び出されてしまい、行き場を失ってしまうという最悪の結末を迎えることになってしまいます。</p><h2 id="ha25f9ed569">住宅ローンが払えないときの3つの解決策</h2><p>住宅ローンを支払えないまま放置してしまうことが、結果として大きな問題につながることが理解できたのではないでしょうか。<br>ここからは、住宅ローンが払えなくなってしまったときの3つの解決策をまとめていきます。</p><h3 id="h686f9af97a">支払い猶予や借り換えの相談</h3><p>自宅を購入した際は住宅ローンの支払いに問題がなかったとしても、生活状況が変わって支払いができなくなるケースは少なくありません。<br><br>「コロナで仕事がなくなってしまった・・」<br>「会社でトラブルを起こして収入が減ってしまった・・」<br><br>このような場合、支払いが遅れる前に債権者である金融機関に相談するようにしましょう。<br><br>金融機関としても、競売には労力や費用もかかりますし、融資したお金を全額回収できるとも限りません。<br>できる限り、継続可能な返済ができるように相談に応じてくれることもあります。<br><br>具体的には、月々の支払額を減らしたり、ボーナス払いの負担を減らしたりなどがあります。<br>また、住宅ローンを利用したときの金利が高かった人の場合には、ローンの借り換えも合わせて検討するようにしましょう。</p>

<h3 id="h4bef56b9ff">リースバック</h3><p>リースバックとは、住みながら家を売却して賃貸契約を結び、家賃を支払いながら今までと同じように住み続けるという方法です。<br><br>住宅ローンの支払いが困難になってしまった際に、住みながら家を売却して住宅ローンを完済した上で、引っ越しをしないで住み続けられるということで注目されています。<br><br>リースバックは不動産会社が自宅を買い取りしてくれるので、現金化も早く、競売が迫ってきて時間がないという場合にも相談ができます。<br><br>ただし、リースバックは住宅ローンを完済できるかどうかが取り組みできるかの条件になっています。<br>また、住宅ローンの毎月の返済よりも、設定される家賃のほうが高くなってしまうケースもあります。<br><br>住宅ローンの支払いが厳しくなってきた際は、まずはリースバックの査定をしてもらい、取り組みができるかどうかを確認してみましょう。</p><h3 id="h1e06019fe1">任意売却</h3><p>住宅ローンを返済する方法として任意売却があります。<br>任意売却とは、債権者である金融機関の同意を得た上で、家を売却して住宅ローンを返済する方法になります。<br><br>一般的に、住宅ローンが完済できなければ家を売却することができません。<br>しかし、事前に債権者の同意を得ることで、住宅ローンを全額完済できなくても抵当権を抹消して自宅を売却することができます。<br>競売に比べて高く売れるケースも多いですし、全額返済ができなかったとしても、その後の分割支払に応じてくれることもあります。<br><br>また、任意売却によっては引っ越しする際の引越し代を受け取れることもあるので、競売になってしまう前に、任意売却の相談をするようにしましょう。</p>

<h2 id="hb416ad23ef">住宅ローンが払えないときに避けるべき3つのNG行動</h2><p>住宅ローンが払えなくなったときの解決方法とは逆になりますが、住宅ローンが払えないときに避けるべき行動もあります。<br>絶対におすすめしない住宅ローンが払えないときにやってはいけない3つのNG行動について解説していきます。</p><h3 id="hed53508d54">消費者金融を利用する</h3><p>住宅ローンに困った人が最初に考えるのが、別の借金をして何とか目先の問題を解決させようとすることです。<br><br>もちろん、キャッシングやカードローンを利用して住宅ローンの返済に充てるのはNG行動です。<br>住宅ローンに比べて、金利が高い借金をして返済したとしても、結果として利息は膨らみやすく、また返済先も増えてしまうため自転車操業になりやすいです。<br><br>目先の支払いはできたとしても、翌月にはさらに大きな返済が迫ってきますので、さらなる借金を重ねることになってしまいます。<br>最終的には自己破産にまでつながる可能性が高まりますので、住宅ローンの返済のために消費者金融を利用するのは避けましょう。</p><h3 id="hf045f698bc">将来の収入を充てにする</h3><p>住宅ローンの支払いに遅れてしまった場合、安易に将来に期待するのは危険です。<br><br>「来月にお金の余裕ができたら支払いをしよう」<br>「3ヶ月後のボーナスでまとめて払えば問題ないだろう」<br>このように、勝手な判断で支払いを遅らせたり、将来の収入に過度な期待をしたりするのは危険です。<br><br>今、支払いが苦しいということは、来月、再来月はもっと苦しくなっているかもしれません。<br>目先の問題から目を背けて、問題を先送りにするのはよくないということを肝に銘じておきましょう。</p><h3 id="h48758d3e0f">夜逃げ</h3><p>住宅ローンの支払いから逃れるために、何もかも捨てて逃げてしまえばいいのではないかと考えてしまうかもしれません。<br><br>しかし、お金がない中で夜逃げをしても、新しい住まいや仕事を確保するのは難しいです。<br>また、住民票がない中では身分証の作成や、保険証の利用も困難になってしまいます。<br><br>借金から逃げてしまったことで、普通の日常生活を送ることができなくなってしまっては本末転倒です。<br>借金に追い詰められて、逃げ出したくなる気持ちは分かりますが、まずは債権者である金融機関や、状況によっては行政の窓口などに相談するようにしましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h5a5fdef8b5">Q1. 住宅ローンが払えずにマンションを売却する人は珍しいですか？</h3><blockquote>住宅ローンが払えずにマンションを売却する人は案外多いです。<br>転職や退職、固定費の増加、子どもの学費など理由は様々です。</blockquote><h3 id="h2018469b64">Q2. 住宅ローンが苦しくて売却する場合、どのようにすれば生活を立て直せますか？</h3><blockquote>実家などを頼れる場合は頼り、そうでない場合は安い賃貸に引っ越しましょう。<br>借金がない状態で月々の支出を減らすことで、心にゆとりが生まれます。その状態でもう一度今後のプランを考えることをお勧めします。</blockquote><h3 id="haa9c5d0358">Q3. 住宅ローンの支払いが滞りそうです。払えないとどうなりますか？</h3><blockquote>まず、督促状や支払い催促の電話などが来ます。その後、期限の利益の喪失通知、競売開始決定通知書が届きます。競売手続きが始まると、自宅の強制捜査→入札→落札→所有権を失うという流れです。競売になれば住み続けることはできません。</blockquote><h3 id="h0aec7922a0">Q4. 期限の利益の喪失とは何ですか？</h3><blockquote>分割で支払う権利を失ってしまうということです。</blockquote><h3 id="h877942ce25">Q5. 競売完了後も住み続けていた場合はどうなりますか？</h3><blockquote>不動産の所有権もなく、賃借権もないため「不法滞在」になります。</blockquote><h3 id="he60744a6c5">Q6. 住宅ローンが払えない時に一番してはいけないことは何ですか？</h3><blockquote>放置してしまうことです。自分だけで抱え込まず、まずは金融機関に相談してみましょう。</blockquote><h3 id="h500d60d51c">Q7. 住宅ローンが払えないときの解決策はありますか？</h3><blockquote>（1）支払い猶予や借り換えの相談をする、（2）リースバックをする、（3）任意売却をする、といった解決策があります。</blockquote><h3 id="hbb101c1c2b">Q8. リースバックとは何ですか？</h3><blockquote>自宅を売却すると同時に、買主と賃貸借契約を締結します。<br>所有権は買主に移りますが、賃貸としてそのまま住み続ける仕組みです。</blockquote><h3 id="h4ec4f85118">Q9. リースバックはどんなときにおすすめですか？</h3><blockquote>自宅をすぐに売却したいけれど<br>・今すぐに引っ越すことは難しい<br>・せめて子どもが学校を卒業するまで住みたい<br>など、1年〜4、5年など住みたい期間が決まっている場合におすすめです。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>住宅ローンを支払えなくなってしまった際の競売までの流れについて解説してきました。<br>また、住宅ローンが支払えなくなったときに取るべき解決策、避けるべきNG行動についても事前に理解しておくことが大切です。</p>

収入の変化や、支出の増加などで住宅ローンの支払いが苦しくなることは少なくありません。この記事では、住宅ローンが払えないとどうなるのか、また避けるべき３つのNG行動について解説しています。

住宅ローンが払えないとどうなる？避けるべき3つのNG行動も詳しく解説！

<p>夢のマイホームを手に入れて幸せな暮らしを満喫していた…はずが、少しずつ住宅ローンの支払いが重くのしかかるようになり、気が付いた時には支払うことが不可能になるケースが、最近は増加の傾向にあります。<br>&nbsp;<br>なぜ支払いが困難になるのか、また解決する方法はあるのか、簡単に説明します。</p>

<h2 id="hbfbc077451">世の中の動きと住宅ローンの関係&nbsp;</h2><p>独立行政法人機関である『住宅金融支援機構』が2020年6月に報道機関向けに発表している資料より、コロナウイルスによる住宅ローンへの影響が顕著に示されています。<br>&nbsp;<br><a href="https://www.jhf.go.jp/files/400352876.pdf" target="_blank" rel="noopener noreferrer">住宅金融支援機構によるプレスリリースより</a><br>&nbsp;<br>あくまで相談窓口への問い合わせ件数ですが、最初の緊急事態宣言が発出された2020年の4月から5月にかけて、急増していることが見て取れます。<br>このようにコロナウイルスの影響による住宅ローンの支払い困難者、また予備軍となる世帯が増加しているといえるでしょう。<br>&nbsp;<br>しかし、その一方で『おうち時間』が見直されたこともあり、マイホームの購入者も増加の兆しを見せています。<br><br>また、さらには世界情勢の不安定により、全体的に物価高となる波は不動産業界にも押し寄せており一戸建て・マンション共に高騰しているため、結果として高値で購入する世帯が多くなってしまっているのが現在の不動産情勢です。</p><h2 id="hbd9cf040ca">住宅ローンが支払えなくなる6つのケース&nbsp;</h2><p>前述のとおりコロナウイルスや物価上昇の影響により、住宅ローンが支払えないケースは近年増加しており、これからも増えるでしょう。<br>&nbsp;<br>一方でコロナウイルスの流行以前から、住宅ローンが支払えず破綻するケースは意外と少なくはありません。</p><h3 id="hb598c02766">世帯収入の減少&nbsp;</h3><p>住宅ローンが支払えない理由として世帯年収の減少があります。<br>コロナウイルスによる解雇などによる不可抗力のものから、働き方改革による残業手当の減少や転職などが考えられます。<br>&nbsp;<br>不可抗力で収入が減少する場合は予測が難しいところですが、住宅ローンを組む際には『残業手当を見込まない』ことと『今後の年収増加を期待しない』ことが必要です。<br>&nbsp;<br>また今後、完全週休2日制、さらに週休3日制など取り入れる企業も増えてくるでしょう。<br><br>その場合、時給制また日給月給制の場合は収入減となるでしょうし、月給制の場合も基本給は下げにくいとしても諸手当の見直しが想定されています。</p><h3 id="h49d9419454">住宅ローンの借入額が多すぎる&nbsp;</h3><p>マイホーム購入の際に『一生に一度のことだから』と希望を詰め込んだ結果、予定の金額を大きく超えることがあります。<br>&nbsp;<br>最近では在宅ワークの推進により書斎に関する要望が増えていますが、昔から多くあるのはキッチンと浴室など水回りに対するオプションの追加です。<br>&nbsp;<br>また『住宅ローンの返済額は収入の3割程度が理想』とされていますが、これは年功序列とされた時代を基準としており、年齢と給料が比例して増加することを前提として成り立つものです。この言葉を根拠に借入金額を決定するのは少し危険ともいえます。</p><h3 id="he616ec97ef">世帯支出の増加&nbsp;</h3><p>世帯収入が減少する一方で、世帯支出の増加も住宅ローンの支払いを困難にさせる一因となっています。<br>&nbsp;<br>男性は4年制の大学で女性は短大という風潮も、時代錯誤なものとなり今では性別に関係なく大学や専門学校に通うなど選択肢が増えています。<br>&nbsp;<br>また習い事も同様で、学習塾以外にも英会話スクールやスポーツなど様々な選択肢があり、それらが世帯の支出を増やすことになっています。<br>&nbsp;<br>子どもが成長することは嬉しいですが、支出が増えることにもなるので注意が必要です。</p><h3 id="ha3a7881a2d">ライフスタイルの変化&nbsp;</h3><p>子どもの成長もライフスタイルの変化ですが、他にも出産や離婚、また転勤による単身赴任も住宅ローンの支払いに影響を与えるでしょう。<br>&nbsp;<br>こうしたライフスタイルの変化は収入を減らすことになるとともに、支出を増やす要因となるからです。ただ子どもが社会人となり独立した場合は支出の減少が見込まれます。<br><br>失業や定年退職後に住宅ローンの支払いが苦しくなってしまった方は、ぜひこちらの記事もご覧ください。</p>

<h3 id="h33c116026e">病気になってしまった&nbsp;</h3><p>もし万が一、自分自身や家族が病気になった場合、介護の時間も必要になるでしょう。<br>そして収入は減少し、支出は増加することになります。<br>&nbsp;<br>こればかりは日ごろ気を付けていても、完璧に防ぐことは難しいものです。<br>そのため各種保険を見直すことで、もし病気になってしまっても損失を最小限に抑えることを考えるのが最善です。</p><h3 id="h5ea61dc241">修繕費用が計算外である&nbsp;</h3><p>分譲マンションであれば毎月、修繕積立金を支払っているので管理組合の修繕計画が杜撰でない限り、問題にはなりませんが一戸建ての場合は持ち主が計画的に費用を貯めて行う必要があります。<br>&nbsp;<br>外壁塗装工事や台風などによる破損個所の修繕はイメージより高いものです。<br>必要な修繕を実施しなければ資産価値が下がるだけではなく、その家に住むことができなくなるかもしれません。<br>&nbsp;<br>その費用の支払いが発生することで、住宅ローンにしわ寄せがくるケースもよくあることです。</p><h2 id="hd5fd174350">住宅ローンの正しい考え方&nbsp;</h2><p>住宅ローンは単純に金利の安い・高いや金利の固定期間だけを考えるのではなく、返済計画も含めてしっかりと計画する必要があります。<br>特に現在支払えるかどうかではなく、5年後や10年後、さらに20年後はどうなのかシミュレーションを行うことが必要でしょう。</p><h3 id="h5192305d06">住宅ローンの借入期間について</h3><p>金融機関にもよりますが、住宅ローンの借入期間については『35年間または75歳まで』が一般的です。<br>最近では、住宅金融支援機構がフラット50というサービスを提供しており『50年間または80歳まで』という住宅ローンも誕生しました。<br>&nbsp;<br>もちろん借入期間が長ければ長いほど、借入金額に対する利息は高くなります。その反面、毎月の支払金額を抑えることが可能です。<br>&nbsp;<br>住宅ローンは35年という認識が一般的になっていますが、65歳で定年を迎えたあと75歳までの10年間の支払いはどうするのか。昔であれば退職金で一括返済が可能でしたが、現在は期待することは難しいでしょう。<br>&nbsp;<br>種類が豊富となり、返済期間も長くすることが可能となった住宅ローン。<br>未来設計図をよく考えて期間を選ぶことが重要です。</p>

<h3 id="h57b5c4efec">住宅ローンの支払い方法&nbsp;</h3><p>住宅ローンの支払い方法は『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類があります。どちらも同じ言葉に見えますが『元金と利息』を均等にするのか、それとも『元金』を均等にするのか大きく意味が異なります。<br>&nbsp;<br>元利均等返済は元金と利息を均等にすることで、毎月の支払いを一定の金額とします。<br>たとえば三井住友銀行「住宅ローン返済シミュレーション」を利用し、変動金利0.875%にて3,000万円を35年間借入と仮定した場合、元利均等返済であれば毎月82,949円です。<br>&nbsp;<br>一方で元金均等返済は常に一定に元金を返却することにより、将来の利息負担を減らす支払い方法です。総支払額が利均等返済より少なくなるメリットもありますが、借入時が支払額のピークとなるため、ある程度の年収が必要となります。<br>先程と同じ条件にて借入を行った場合、元金均等返済では当初「93,543円」の支払額が最終的には「71,480円」まで減少します。<br><br>ある程度の年収がある場合、または40代以上で購入する場合は世帯収入と相談にはなりますが、元金均等返済と繰り上げ返済を利用して、将来に残る住宅ローンを少なくしていくことが有効です。</p><h2 id="h75ac945fd1">住宅ローンを支払えないときの対応策&nbsp;</h2><p>それでも住宅ローンを支払うことができなくなった場合、様々な選択肢から行動していくことになるでしょう。<br>画期的な解決方法は存在しないため、地道に解決の糸口を探すことになります。</p><h3 id="h02b3931db6">金融機関へ相談する&nbsp;</h3><p>まずは住宅ローンを借りている金融機関に、支払いの延期を相談するのが最初の行動です。<br>&nbsp;<br>コロナウイルスにより店を閉めている、シフトが減ってしまったなど一時的に収入が減少している場合などであれば、金融機関も猶予を検討してくれるでしょう。<br>&nbsp;<br>それが長期的、また解消の目処がたたない場合は難しいかも知れません。</p><h3 id="h4b151a628a">住宅ローンの借り換え&nbsp;</h3><p>次に検討するのが住宅ローンの借り換えです。<br>具体的には現在の住宅ローンより低金利なものに借り換えることにより、支払額を減らすことになります。<br>&nbsp;<br>住宅ローンの借り換えには手数料が必要となりますが『手数料も一緒に借り入れが可能』な金融機関もあるため、借り入れ金額は増えますが、毎月の支払い金額を減らせる可能性があります。</p><h3 id="hb5d76bb06b">臨時収入の確保&nbsp;</h3><p>車などの資産を売却する、またはアルバイトをすることで一時的に収入を確保し住宅ローンの返済に充てることも考えられます。<br>&nbsp;<br>最近は副業が当たり前になりつつありますが、本業の会社規則で禁止となる場合があるので確認が必要です。</p><h3 id="h3296fcb5cb">人に頼る&nbsp;</h3><p>最終的な解決方法ですが、可能であれば親や兄弟、親戚、友人に頭を下げて現金を用意することです。<br>&nbsp;<br>住宅ローンと異なり金利がないので、毎月の支払いが楽になります。一方で信頼を切り崩す（失う）ことになるので、最後の最後といえます。</p><h3 id="hb8aa29d12e">マイホームの売却&nbsp;</h3><p>それでも住宅ローンの支払いが困難になった場合、マイホームを手放すことで精算することも必要でしょう。<br>&nbsp;<br>残念な解決方法となりますが、住宅ローンが全額返済できるかどうか売却価格について不動産会社に査定を依頼して検討することになります。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hf5f778224a">Q1. 住宅ローンが払えずに自宅売却を検討するのはよくあることですか？</h3><blockquote>ローンの支払いが苦しいと感じて自宅売却を検討する方は思いのほか多いです。</blockquote><h3 id="hfe59896f47">Q2. 住宅ローンが払えなくなるのはどんな理由がありますか？</h3><blockquote>転職や退職による収入の変化、子どもの進学や修繕積立金の値上げによる支出の変化などがあります。<br>また、そもそも借入額が収入に見合っていない場合もあります。</blockquote><h3 id="h12a5de8aaf">Q3. 修繕積立金の値上げは予測できますか？</h3><blockquote>管理がきちんとなされているマンションでは、長期修繕計画が作成されています。<br>そこには、値上げの時期と金額が記載されていますので、事前に確認しておきましょう。<br>記載がない場合でも、値上げの可能性を見込んでおくと良いでしょう。</blockquote><h3 id="hfa509e298a">Q4. 住宅ローンを組むときに重要なことは何ですか？</h3><blockquote>金利の高低だけではなく、5年後、10年後の自分自身の変化を含めてシミュレーションしておくことが重要です。</blockquote><h3 id="he65fcde057">Q5. 住宅ローンの借入期間はどのくらいですか？</h3><blockquote>一般的には、「35年間または75歳まで」が多いです。<br>また、フラット50というサービスでは、「50年間または80歳まで」というプランもあります。</blockquote><h3 id="h8f8386e0f1">Q6. 元利均等返済の特徴は何ですか？</h3><blockquote>毎月の支払い額が一定になる点です。</blockquote><h3 id="hb316831508">Q7. 元金均等返済の特徴は何ですか？</h3><blockquote>元金の支払いが一定になる点です。総支払額は元利均等返済より少なくなります。</blockquote><h3 id="he1d9b3dafe">Q8. 住宅ローンの支払いが苦しくなった時はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>まずは、金融機関に相談してみましょう。<br>その後、ローンの借り換えや臨時資金の確保、売却などを検討しましょう。</blockquote>

収入の変化やライフスタイルの変化をきっかけに、住宅ローンの支払いが苦しくなるケースは少なくありません。この記事では、住宅ローンの支払いが難しくなる６つのケースや対応策について解説します。

住宅ローンの支払いが苦しいときに読んでほしい、払えなくなる6つのケースと対応策

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br><br><span style="background-color:#fff06c">WEBURUで売却するメリット</span><br>・夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）<br>・仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる<br>・交通費や、移動にかかる時間を節約できる<br>・電子契約では、印紙代がかからない<br><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>また、仲介だけではなく買取にも対応しております。<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>住宅ローンに悩んでいて自宅マンションの売却を検討している方をはじめ、一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、気軽にご相談ください。</p>

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住宅ローンの支払いが苦しくなったとき、返済方法の１つとして任意売却があります。この記事では、任意売却とは何かやメリットデメリット、手続きの流れについて解説します。

任意売却って何？住宅ローンの支払いが厳しくなる前に知っておくべき内容を徹底解説！

<p>「借金が増えて自己破産するしかない・・自己破産したら持ち家ってどうなるんだろう？」<br>予期せぬ出来事をきっかけに自己破産するしかなくなってしまった場合、持ち家はどうなってしまうのでしょうか？<br><br>自己破産をすれば借金をなくすことはできますが、原則、不動産や預金などもなくなることになります。<br>そうはいっても、長く住み慣れた持ち家だけでも手放したくないという人は少なくないでしょう。<br><br>今回は、自己破産をする際に持ち家がどのように取り扱われるかについて詳しく解説していきます。</p>

<h2 id="h78e7296f15">自己破産とは？</h2><p>自己破産とは、借金が返せなくなってしまった場合に、裁判所の許可を得て借金の返済義務が免除される手続きのことです。<br>借金の返済義務が免除されるのと引き換えに、車や不動産などの一定以上の価値がある資産は手放す必要があります。<br><br>持ち家は資産と見なされますので、自己破産をした場合、持ち家は手放して引っ越しをするのが原則となります。</p><h3 id="ha45672f880">自己破産すると持ち家は原則として失う</h3><p>自己破産をすれば、借金がすべて免除されます。<br><br>しかし、自己破産するには持っている財産を処分して、債権者である金融機関や個人に対してできる限り返済をする必要があります。<br>高価な時計や車などはもちろん、持ち家も売却するべき財産の対象になってしまいます。<br><br>つまり、自己破産をするには持ち家を手放して引っ越しをする必要があります。<br>ただし、持ち家ではなく賃貸の場合、賃貸契約が解約になることは原則ありませんので、自己破産した後も退去する必要はありません。<br><br>注意点として、賃貸契約の解除条件に自己破産が含まれている場合もありますので、賃貸契約書の内容を確認しておきましょう。</p>

<p>マイホームを購入するとき、住宅ローンを組む方がほとんどです。しかし、憧れのマイホームを手に入れても、住宅ローンの返済が負担となり購入を後悔する方が多くいます。一生に何度もないマイホームの購入で後悔するのは避けたいですよね。<br>&nbsp;<br>本記事では、住宅ローンで後悔するケースや後悔しないための対策を紹介します。併せてすでに住宅ローンで後悔している方向けに対処法も解説します。これから、住宅ローンを組んでマイホームを購入しようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。</p>

<h2 id="h056842d1a1">住宅ローンで後悔する5つのケース</h2><p>最初に、住宅ローンで後悔するケースを紹介します。代表的なケースは次の5つです。<br>&nbsp;</p><ul><li>身の丈以上の金額を借りた</li><li>現状の収入から返済プランを決めた</li><li>収入が上がることを前提に住宅ローンを組んだ</li><li>定年後のことを考えず返済期間を決めた</li><li>将来を考えずペアローンを組んだ</li></ul><p>&nbsp;<br>上記で挙げた5つのケースを一つずつ詳しくみていきましょう。</p><h3 id="hba3c86d3f9">身の丈以上の金額を借りた</h3><p>金融機関からの承認がおりれば、物件金額のすべてを借入れるフルローン契約も可能です。とはいえ、借りられるだけ借りてしまうと返済が苦しくなり後悔してしまいます。<br>&nbsp;<br>購入したい家と購入できる家は大きく異なります。「ドラマに出てくるようなマンションに住みたい」「タワーマンションの高層階で暮らしたい」といったように、具体性に欠ける理由で身の丈以上のお金を借りるのは避けるべきです。<br>&nbsp;<br>住宅ローンを組むときは、収入や今後のライフプランを考えたうえで、身の丈にあった物件を選び適正な金額を借りることを心がけましょう。</p><h3 id="h503bca3c06">現在の収入から返済プランを決めた</h3><p>現在の収入から返済金額、期間を決めてしまうのも住宅ローンで後悔する理由の一つです。今の収入はいつまで続くか分かりません。もしかすると、半年後に会社が倒産して収入がほとんどなくなる状況も考えられます。<br>&nbsp;<br>解雇やケガ、病気、家族の介護などさまざまなことが原因で収入が下がるときがくるかもしれません。そのため、収入が少なくなっても返済できる金額を設定することをおすすめします。</p><h3 id="hc5fe5cf38a">収入が上がることを前提に住宅ローンを組んだ</h3><p>今後、収入が上がることを予想して少し背伸びしたローンを組み、後悔するケースもよくある話です。<br>&nbsp;<br>長く同じ会社に勤めたり、仕事で結果を出したりすると給料が上がることもありますが、確約ではありません。急な業績不振で希望退職者を募ったり、物価高騰により経営破綻したりする場合も考えられます。<br>&nbsp;<br>未来のことは誰にも分からないため、今の収入額から身の丈に合った借入金額、返済期間を算出し後悔しない住宅ローンを選びましょう。</p><h3 id="h69f2c1b71a">定年後のことを考えず返済期間を決めた</h3><p>「フラット35」のように35年と長めの返済期間を設定している住宅ローンを借りれば、月々の返済金額を減らせます。<br>&nbsp;<br>そのため、毎月の経済的負担を減らそうと長めの返済期間を考える方も多いでしょう。しかし、定年後のことを考えずに返済期間を決めてしまうと後悔する可能性が高まります。<br>&nbsp;<br>たとえば、40歳で4,000万円のマンションを購入するのに35年ローンを組んだとすると、完済時期は75歳です。60歳で定年を迎えた後、15年ほど返済が残る計算になります。<br>&nbsp;<br>60歳以降も再雇用制度を活用して働くことはできますが、現役のときと同じような収入を得られるわけではありません。収入は減るのに対して住宅ローンの返済額が変わらないとなると、経済的な負担が重くのしかかるでしょう。</p><h3 id="h62b2bd4aa3">将来を考えずペアローンを組んだ</h3><p>ペアローンとは、1つの物件に対し複数名の債務者がそれぞれローンを契約する方法です。債務者の対象は夫婦やパートナー、親子といった間柄が多くなります。<br>&nbsp;<br>ペアローンは、借入額が多くなる点や債務者どちらもが団体信用生命保険に加入できる点がメリットです。<br>&nbsp;<br>共働き世帯でマイホームを検討している方には、有効な契約方法といえます。しかし、もし離婚になったときに返済で揉めたり、どちらか一方の収入が減ったときに返済できなくなったりすることはデメリットです。<br>&nbsp;<br>結婚して間もない頃や会社の業績が上がっている頃は、最悪の事態を考えられないかもしれませんが、万が一に備えることが大切です。ペアローンを組むときは、将来起きるかもしれないことを考えたうえで申し込みましょう。</p>

<h2 id="hbda216bf1a">住宅ローンで後悔しないための対策3つ</h2><p>次に、住宅ローンで後悔しないための対策を紹介します。前もって対策を講じ、後悔することなく憧れのマイホームを手に入れましょう。</p><h3 id="ha5b652bdb6">住宅ローンについて知識を深める</h3><p>金融機関の説明通りに契約を進めることなく、住宅ローンについて自分で調べ理解することが大切です。<br>&nbsp;<br>たとえば、変動金利と固定金利の違いを押さえる、金融機関ごとの金利やサービス内容を知るといったことが挙げられます。<br>&nbsp;<br>自分である程度知識を持っていれば、銀行の言いなりになることなく自分に適したプランを見つけやすくなるでしょう。</p><h4 id="hf6428ff634">変動金利と固定金利の違い</h4><p>変動金利とは、借入期間中の金利の見直しがあり適用される金利が変わる仕組みです。一方、固定金利とは、借入開始から終了まで金利が一定の仕組みをいいます。<br>&nbsp;<br>それぞれ一長一短があるため、どちらが良いとは断定できません。変動金利と固定金利双方の特徴から、自分に合ったほうを選ぶことをおすすめします。</p><h3 id="h70eac091b3">無理せず返済できる金額を借りる</h3><p>住宅ローン破綻を回避するためには、無理せず返済できる金額を設定することが重要です。背伸びしてローンを組むと、後悔しやすくなります。<br>&nbsp;<br>適切な借入金額を設定するためには、金融機関の担当者とよく話し合うことです。現在の収入やこれからのライフプランを詳細に話し、最適な額を提案してもらいましょう。</p><h3 id="hfc44410229">将来のライフプランを考えて返済金額と期間を設定する</h3><p>将来のライフプランを練ってから返済金額と期間を設定すると、後悔する可能性が低くなります。<br>&nbsp;<br>ここでポイントとなるのは、具体的なライフプランを練ることです。「3年後に500万円の車の購入を検討している」「5年後に自宅で手芸教室を開業しようと思っている」といったように事細かにプランを立てましょう。これにより、必要なお金を把握しやすくなります。<br>&nbsp;<br>これからのライフプランを考えず住宅ローンを組んでしまい、後悔する方は多くいます。ローンを組むときは、現在よりも将来に焦点を当てて考えると良いでしょう。</p><h2 id="ha2340872a3">すでに住宅ローンで後悔しているときの3つの対処法</h2><p>最後に、すでに住宅ローンで後悔している方に向けて対処法を3つお伝えします。一人で不安を抱えることなく以下の方法をお試しください。</p><h3 id="h2e96a40d11">マイホームを売却する</h3><p>まず、1つ目はマイホームを売却する方法です。売却して得たお金を利用し住宅ローンを完済すれば、ローンの返済に苦しまずに済みます。<br>&nbsp;<br>とはいえ、売却価格がローンより下回った場合、自己資金をローンに充てる必要がある点を覚えておきましょう。もし、手持ちの資金がないなら、新たなローンが発生する恐れもあります。</p><h3 id="h6e2f2c8ffb">低金利の住宅ローンに借り換える</h3><p>2つ目は、低金利の住宅ローンに借り換える方法です。住宅ローンの借り換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを申し込み、残債を一括返済することをいいます。<br>&nbsp;<br>借り換えは、今申し込んでいるローンより低金利のローンを申し込めば、総支払額を少なくできる点がメリットです。しかし、借り換え時に手数料がかかったり、申し込みの際に新たな審査があったりする点はデメリットといえます。<br>&nbsp;<br>借り換えの際は、自分一人で判断することなく、新たに申し込みを検討している金融機関の担当者に相談しましょう。</p><h3 id="h90735b8db7">金融機関の担当者に相談する</h3><p>3つ目の方法は、現在融資を受けている金融機関の担当者に相談する方法です。相談するときは、返済が難しい理由を具体的に話しましょう。内容次第では、返済期間を延長してくれる場合もあります。<br><br>住宅ローンの支払いが苦しくなったときの対応として、マンション買取や任意売却という手段もあります。<br>こちらの記事で解説していますので、ぜひご覧下さい。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h2721a63ef7">Q1. 住宅ローンの支払いが苦しくてマンションを売却する人はいますか？</h3><blockquote>案外多いです。そもそも借りている額が大きすぎる、収入が変化した、支出が増えた、という理由で支払いが難しくなるケースが多いです。</blockquote><h3 id="h7bedd646dc">Q2. 住宅ローンを借りるときは、今の収入をベースに考えれば良いですか？</h3><blockquote>様々な事情で収入は変化する可能性があります。もしもの時のことも考えて返済プランを組み立てておくと安心です。</blockquote><h3 id="h3436aeb421">Q3. ペアローンの注意点は何ですか？</h3><blockquote>パートナーがそれぞれローンを契約するため、どちらか一方の収入が減った時に返済が滞ったり、離婚時に揉めたりする可能性があります。</blockquote><h3 id="h1bedd21937">Q4. 住宅ローンで後悔しないための対策を教えてください。</h3><blockquote>「住宅ローンについて知識を深める」「無理せずに返済できる金額を借りる」「将来のライフプランを考えて返済金額と期間を設定する」ことなどが大切です。</blockquote><h3 id="hc08b3c58b6">Q5. 住宅ローンですでに後悔しているときはどうすれば良いですか？</h3><blockquote>「マイホームを売却する」「低金利の住宅ローンに借り換える」「金融機関の担当者に相談する」などの選択肢が考えられます。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>住宅ローンを組むときは長期的な視点を持って、慎重に進めなくてはなりません。住宅ローンで後悔している方は、見通しが甘い傾向にあります。現在の状況はもちろんのこと、将来のことも考えて返済金額や期間を決めましょう。</p>

マイホームを購入するとき、多くの人が住宅ローンを利用しますが、身の丈以上の金額を借りたり、離婚の可能性を考えずにペアローンを組んだりして、後悔することがあります。この記事では、住宅ローンで後悔するケースや、対応策について解説します。

住宅ローンが苦しい…後悔するケースと対処法を解説

<p>手に入れたマイホームについて、さまざまな理由により売却を検討することきもやってきます。<br>また、その理由によっては売却する金額よりも時間、売却までの速さを優先することも考えられます。<br>&nbsp;<br>所有する不動産を売却することは、一番大きな資産を現金化することが可能であり、金銭面による理由を解消する近道です。<br>&nbsp;<br>一方で、その資産の大きさゆえに不動産の売却は、即時決定とはいかないものです。<br>&nbsp;<br>ここでは不動産を最短で売却する方法、また現金化に向けた手法について解説します。</p>

<h2 id="h0bb32d67a5">今すぐマンションを売りたい理由について&nbsp;</h2><p>マンションを急いで売却する理由とは、どのようなものが考えられるでしょうか。<br>単純に、住宅ローンが支払えないといった『これ以上、所有することができない状況である』ことも考えられます。<br>&nbsp;<br>またはライフスタイルの変化により、マンションを手放すことも少なくないでしょう。</p><h3 id="hdc8ec89d44">住宅ローンの支払いが困難になった&nbsp;</h3><p>金銭的に問題が生じているのであれば、金融機関と相談することで、住宅ローンの支払を延期することができるかもしれません。また年収や資産状況によっては、追加で金銭消費貸借契約（お金を借りること）を締結できる可能性もあります。<br>&nbsp;<br>もちろん、売却することと比較すると、金額は大きく下回りますが、資産としてマイホームは残ることは大きなメリットです。</p>

<h3 id="h995d9e64fe">新しい住まいが決まった&nbsp;</h3><p>転勤や家族が増えたなど、いまのマンションが手狭になった場合など、転居をするためにマンションを売却することも、一般的な理由の1つです。<br>&nbsp;<br>転居先の住宅を購入している場合、住宅ローンの支払いが重なる可能性があるため、できる限り『新しい住宅ローンの支払い開始時には売却を完了したい』と考えるのは、当然のことです。<br>&nbsp;<br>一方で、新しい住宅の引き渡しが完了するまえに、いまのマンションを明け渡した場合、仮住まいを用意するなどにより、仮住まいの費用は必要になり、引っ越しは2回に増えるなど負担が大きくなります。<br>そのため、引き渡しが確定してから売却の手続き（売出し開始）とすることになるため、結果として売却までの期間が短くなり、急いで売り出すことにつながります。</p><h3 id="h3cf3552a8d">離婚などにより財産の処分が必要&nbsp;</h3><p>離婚も1つのライフスタイルの変化ですが、この場合は財産分与や慰謝料などにより、売却を急ぐ理由です。<br>とくにマイホームの支払い、その売却価格については未確定な部分もあるため、よほどの円満離婚でないかぎりは、トラブルにつながりやすい問題です。<br>&nbsp;<br>できるだけ早期に金額を確定し、双方の縁を切りたいということもあるため、売却を急ぐことになります。</p>

<h2 id="h82bb2157d0">マンションの売却について&nbsp;</h2><p>マンションを売却する際には、不動産会社に対して見積もり（住宅の査定）を依頼し、その後に媒介契約（買主を探すよう依頼するためのもの）を締結するのが一般的です。<br>&nbsp;<br>そのマンションの価格や立地、また地域による需要などにより、購入希望者から問い合わせや実際に室内を確認する内覧などが行われます。</p><h3 id="h022e225f89">一般的なマンションの売却期間について&nbsp;</h3><p>一般的なマンションにおける売却期間は、早くて査定後の販売開始から3〜4カ月程度、長ければ1年以上が必要です。<br>これは前述した価格・立地・需要により大きく変動します。<br>&nbsp;<br>ただし、当然ながら売却時においては、立地と需要を変更することは不可能です。<br>そのため売主にできることは価格、それも価格交渉に応じるのか、もしくは金額を下げて売り出すのかの選択になります。<br>&nbsp;<br>もちろん、室内写真を充実できるよう撮影し不動産会社へ提供するなど、細かい部分では広告活動の一環として、売主にできることもありますが、大きな部分では難しいものです。</p>

<h3 id="he317619fd6">不動産会社と契約が必要&nbsp;</h3><p>不動産会社に仲介を依頼する際は、媒介契約を締結する必要があります。<br>この媒介契約には3種類あり、それぞれ意味合いが異なります。</p><ul><li>一般媒介契約</li><li>専任媒介契約</li><li>専属専任媒介契約</li></ul><p>大きく分類すると『一般媒介契約』と『専任媒介契約・専属専任媒介契約』の2つに分けることが可能です。<br>&nbsp;<br>一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約が可能なため、売主が販売に向けた活動状況をコントロールしながら進めることができます。<br>下手な鉄砲も数撃ちゃ当たる、ではありませんが多くの不動産会社に依頼することで可能性をあげることができます。<br>&nbsp;<br>専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社の不動産会社としか契約ができないため、その不動産会社を信用するしかありません。<br>ただ、不動産会社から見ると『商談している間に、他社が成約してしまった』ということがないため、積極的に宣伝しやすい傾向にあります。<br>&nbsp;<br>どちらが早く売却することができるかについては、判断が難しいところですが、信頼のおける不動産会社が見つかっているのであれば、専属専任媒介契約を締結する方がおすすめです。</p>

<h2 id="hc474c7a2c8">マンションを今すぐ売却するなら不動産会社に「買取」を依頼しよう&nbsp;</h2><p>ここまで不動産会社に対して「仲介による売却」を依頼することを前提としていましたが、実際には「仲介」だけではなく「買取」という仕組みもあります。<br>&nbsp;<br>あまり知られていない売却方法ですが、今すぐマンションを売却して現金がほしいという場合には、とても有効な手段といえます。</p><h3 id="hcffd6b96d2">仲介と買取の違いとは&nbsp;</h3><p>この「買取」は買主となる購入希望者を探す「仲介」とは異なり、不動産会社が買主となり、マンションを購入するものです。<br>そのため、不動産会社の査定金額に問題がなければ、そのまま売買契約の締結に進むことが可能であり「仲介」における媒介契約などは不要です。</p><h3 id="h06ae2e90bd">不動産会社に「買取」を依頼するメリット&nbsp;</h3><p>「買取」を依頼する大きなメリットは主に３つあります。</p><ul><li>買主を探す必要がないことから、現金化まで1カ月程度</li><li>契約不適合責任が免責となる</li><li>内覧対応などが不必要となり売主の負担が少ない</li></ul><p>今すぐマンションを売却して現金を手に入れたい方にとっては、大きなメリットがある方法となるでしょう。</p><h3 id="h9d57848e91">「買取」を依頼する際に気をつけるポイント&nbsp;</h3><p>不動産会社は「買取」によって物件を購入した後、必要に応じてリフォームなどを実施し、転売することで利益を得ます。<br>そのため「仲介」で売却するときと比較すると、その売却額は1割から2割程度、安くなる傾向にあります。<br>&nbsp;<br>時間をかけて高く売る「仲介」か、金額は安くなるが時間をかけずに売る「買取」か。<br>売却時の状況などに応じて、選択することにより、メリットを享受することができるといえます。</p>

<h2 id="hfb038dc64a">売却以外で現金化する方法&nbsp;</h2><p>不動産を現金化する方法は「仲介」と「買取」による売却だけではなく、リースバックやリバースモーゲージといった比較的、新しい仕組みを利用するのも良いでしょう。<br>&nbsp;<br>どちらも資産としては手放す形になりますが、継続して住み続けることが可能というメリットがあります。<br>特に高齢者における、老後2,000万円問題に代表されるような年金不足を補う方法として、注目を集めています。</p><h3 id="hfe7b729872">リースバックについて&nbsp;</h3><p>リースバックは不動産会社にマンションを売却した後で、賃貸借契約を締結することで『自宅を賃貸として借りる』ことで住み続ける仕組みです。<br>&nbsp;<br>大前提として売却額が残っている住宅ローン金額を上回る必要がありますが、一括してまとまった現金を得ることができるのがリースバックの特徴です。<br>&nbsp;<br>なお、リースバックの売却先は不動産会社です。</p><h3 id="ha7c9ee7267">リバースモーゲージについて&nbsp;</h3><p>リバースモーゲージは自治体や金融機関に対して、マンションを担保として生活資金の融資を受けて『そのまま自宅で暮らす』ことで住み続ける仕組みです。<br>&nbsp;<br>リースバックとの大きな違いは、売却先と売却のタイミングで、リバースモーゲージは死亡時に担保とした自宅を売却し、借入金を返済します。<br>&nbsp;<br>一方で融資された資金については、使用目的が限られており、高齢者向けの仕組みとなるため、若い世代では利用ができないなど、制限が存在します。<br>また戸建てを基本的に対象としているため、マンションでは利用できないこともあるため、事前に自治体や金融機関に確認することが必要です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h96b6bdff61">Q1. マンションは最短何日で売却することができますか？</h3><blockquote>買取を利用した場合、1週間程度で売却することが可能です。<br>ただし、権利の状態や書類の準備状況によっては時間がかかる場合もあります。</blockquote><h3 id="heb21088215">Q2. マンションを今すぐ売らなければならないのはどんなときですか？</h3><blockquote>様々な事情がありますが、住宅ローンの支払いが苦しい、まとまった現金が必要になった、急に引っ越しが必要になった時などです。</blockquote><h3 id="h99fd1c51e2">Q4. 一般的な売却期間はどのくらいですか？</h3><blockquote>3〜4ヶ月程度です。</blockquote><h3 id="hd58da375e7">Q5. 買取以外で少しでも早く売却する方法はありますか？</h3><blockquote>適正価格で売り出しをする、ポータルサイトに掲載する、魅力的な写真を撮る、ホームステージングをするなどがあります。</blockquote><h3 id="h87d3eac99d">Q6. 買取のメリットは何ですか？</h3><blockquote>売却スピードが早い、仲介手数料不要、売却活動を周囲に知られにくい、契約不適合責任が免責になることが多い、室内の状態が悪くても売却しやすい、などです。</blockquote><h3 id="hd9ae5ce3f4">Q7. 買取で仲介手数料が不要になるのはなぜですか？</h3><blockquote>あなたの不動産を買取会社に「直接」売却するからです。間に仲介会社が入らないため、仲介手数料はかかりません。</blockquote><h3 id="h1974176a2a">Q8. 買取のデメリットは何ですか？</h3><blockquote>売却価格が相場より安くなってしまうことです。</blockquote>

マンション売却には、平均で3ヶ月以上かかりますが、すぐに売却して現金化したいケースもあるでしょう。この記事では、マンション売却の最短ルートとその注意点について解説をします。

今すぐマンションを売却して、現金がほしい！最短で自宅を売る方法

<h2 id="h59ceedac32">自己破産する前に検討するべき持ち家を残す３つの方法</h2><p>「せっかくの持ち家から引っ越しをしたくない！自己破産する前に持ち家を残す方法はなにか無いのかなぁ・・？」<br>持ち家に住み続けるために、自己破産をする前に検討するべき３つの方法について解説していきます。</p><h3 id="h8d8628db7a">個人再生の住宅ローン特則</h3><p>個人再生とは、裁判所の許可を得て借金を減額する手続きです。<br><br>通常は、個人再生であっても返済が滞ったことを理由に、債権者は持ち家を競売によって売却して借金を優先的に回収します。<br>その際、住宅ローンを利用している債権者は、特別にローン返済を続けさせてもらうことで持ち家に住み続けることができる制度が「住宅ローン特則」になります。<br><br>住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローン自体は減額されず、減額される借金は住宅ローン以外の借り入れになります。<br>住宅ローン特則が認められるには、いくつかの条件がありますが、住宅ローンを利用している場合、利用ができるかを検討するべき制度といえます。</p><h3 id="h4bef56b9ff">リースバック</h3><p>持ち家をリースバックすることで借金を減らしながら住み続ける場合があります。<br><br>リースバックとは、持ち家を不動産業者に買い取ってもらい、代金を一括で受け取ることができます。<br>受け取った代金で借金を返済し、その後、不動産業者が大家さんとなって、賃貸借契約を結ぶことで、家賃を支払いながら持ち家に住み続けることができます。<br><br>リースバックは持ち家を買い戻すことができる権利がついてくるケースもあり、将来的に持ち家を買い戻せる可能性があります。<br>もちろん、買い戻しの権利や賃貸で住み続けられる権利は債務者にとってメリットになるため、破産管財人に認めてもらえるかがポイントになります。<br><br>注意点として、リースバックの賃料は周辺の賃料相場とは異なり、不動産業者によって設定されるため、高額な賃料が生活を圧迫してしまうことがないように気をつけましょう。</p><h3 id="h9ba864f108">オーナーチェンジ売却</h3><p>リースバックと近い方法として、オーナーチェンジ売却があります。<br><br>オーナーチェンジ売却とは、入居者は変わらずに所有者（オーナー）だけ変わる不動産売買の手法の1つになります。<br>オーナーチェンジ売却は不動産業者に持ち家を買ってもらうのではなく、個人や法人の投資家に持ち家を売却して、賃料を支払うことで住み続けることができます。<br><br>リースバックとの違いとしては、一般市場に持ち家を売却するので、売却価格や賃料を不動産業者と相談の上、販売活動ができる点にあります。<br><br>もちろん、相場よりも高い価格で販売して売れなくては借金を返済することができませんので、不動産業者の査定結果を参考にして、適正価格に近い価格で販売していくことが大切になります。</p><h2 id="h8801818eae">自己破産前に検討するべき任意売却とは</h2><p>持ち家を残す方法が選べずに自己破産しかないという場合でも、自己破産をする前に任意売却ができるか検討するのがおすすめです。<br><br>任意売却とは、債権者である金融機関の許可を得て、不動産を売却する方法です。<br>任意売却は、不動産を売却して住宅ローンを全額返済できない場合でも、債権者の許可を得て条件付きで持ち家を売却し、抵当権を外してローン返済を行える可能性があります。</p>

<h2 id="h8ddb304c73">任意売却するメリットとは？</h2><p>どうしても持ち家を手放さなくてはならないのであれば、少しでも良い条件で売却したいですよね。<br>自己破産をする前に任意売却をすることで得られるメリットが3つあります。</p><h3 id="hcc34700909">市場価格に近い金額で売却できる</h3><p>持ち家を競売で売却した場合、市場価格に比べて5割から7割程度の価格で売られてしまうのが一般的です。<br>もちろん、競売で安く売ることになってしまっては借金を減らすことができず、自己破産をするしかなくなってしまうかもしれません。<br><br>任意売却であれば、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高まります。<br><br>任意売却で持ち家を高く売ることができれば、借金を減らすことができ、自己破産を避けることができる可能性もあります。<br>任意売却を活用して少しでも持ち家を高く売るために、任意売却に強みがある不動産会社にきちんと査定を依頼してもらうようにしましょう。</p><h3 id="hfb165d0920">自己破産の手続きにかかる時間を短縮できる</h3><p>持ち家を保有したまま自己破産の手続きを始めると、裁判所から専任された破産管財人が持ち家の査定や売却の手続きを進めることになります。<br><br>もちろん、破産管財人が持ち家の査定を行うことになりますが、管財事件として手続きを進めるため、自己破産の手続きにより時間がかかってしまいます。<br>任意売却で持ち家を売却し、ローン返済など借金返済に充てられていれば、持ち家の売却理由もきちんと認められるケースも多いです。<br><br>自己破産にかかる手間や時間が短縮できれば、弁護士費用なども結果として安く抑えることができるので、負担を軽減して自己破産手続きが行える可能性が高くなります。<br><br>また、任意売却では金融機関の許可を得ることで、売却価格の一部を引っ越し費用などに充てることもできます。</p><h3 id="hecb90d7eae">新しい住まいへの費用が確保できるケースがある</h3><p>任意売却は持ち家の売却になりますので、任意売却後は新しい住まいに引っ越しをする必要があります。<br>しかし、自己破産を検討するくらい生活に困窮している場合、引っ越しするためのお金がないケースも少なくないでしょう。<br><br>任意売却の場合、債権者との交渉次第にはなりますが、持ち家を売却した価格から、引っ越し費用として一部を受け取れる可能性があります。<br><br>自己破産によって競売になってしまった場合、引っ越し費用は受け取れないため、自己破産で持ち家を失ってしまう前に、任意売却を検討するのがよいといえるでしょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h47b2265415">Q1. 自己破産とは何ですか？</h3><blockquote>借金が返せなくなってしまった場合に、裁判所の許可を得て借金の返済義務が免除される手続きのことです。</blockquote><h3 id="hf5f95a136e">Q2. 自己破産すると、持ち家はどうなりますか？</h3><blockquote>通常、資産と見なされ、手放すことになります。</blockquote><h3 id="h541a5f0bdf">Q3. 自己破産をすると借金はどうなりますか？</h3><blockquote>免除されますが、債権者である金融機関や個人に対してできる限り返済をする必要があります。</blockquote><h3 id="h39b977c0b3">Q4. 自己破産をすると賃貸の部屋はそのまま住めますか？</h3><blockquote>賃貸契約の解除条件に自己破産が含まれていると、退去しなければならない場合があります。</blockquote><h3 id="h2482dc9aa9">Q5. 自己破産をするときに持ち家を残す方法はありますか？</h3><blockquote>個人再生の住宅ローン特則、リースバックなどがあります。</blockquote><h3 id="hc5a49cfe2c">Q6. リースバックとは何ですか？</h3><blockquote>不動産の売却と賃貸を組み合わせた仕組みです。<br>売却と同時に、買主と賃貸借契約を締結することで、住んだまま売却をすることが可能です。</blockquote><h3 id="h72be866275">Q7. 自己破産の前に検討できることはありますか？</h3><blockquote>債権者である金融機関の許可を得て、不動産を売却する「任意売却」を検討することができます。</blockquote>

<h2 id="h8a32d7a7aa">自己破産のまとめ</h2><p>自己破産をしてしまうと、原則として持ち家を手放さなくてはなりません。<br><br>住み慣れた持ち家に住み続けたいのであれば、自己破産前に個人再生やリースバック、オーナーチェンジ売却など、自己破産以外の方法で借金を減額して立ち直れないかを検討しましょう。<br><br>どうしても持ち家を手放さなくてはならない場合でも、自己破産をする前に、任意売却によって、少しでも良い条件で持ち家を売却できないかを検討するのがおすすめです。<br><br>個人再生を含め、どの方法を選ぶ場合であっても、借金は時間が経過するに従って利息が膨らんでしまい、選べる選択肢が限られていってしまいます。<br><br>自己破産を検討する段階になってしまっているのであれば、できるだけ早く自己破産の専門家に相談をするのが良いでしょう。</p>

借金が増え、住宅ローンも払えなくなったとき、最終手段として自己破産というものがあります。この記事では、自己破産とは何か、持ち家はどうなるのかについて解説します。

自己破産すると持ち家はどうなる？持ち家を残す方法について徹底解説！

<p>近年、デジタル化の推進やコロナウイルスの流行などにより、社会が変化しテレワークとも称される在宅勤務という言葉も一般的になりました。<br>&nbsp;<br>そして、その変革の波は不動産業界にも波及することとなり、2022年の5月より不動産取引についても電子契約が可能となりました。<br>&nbsp;<br>不動産の契約について、電子契約が可能となると、私達にとって、どのような変化が生じるのでしょうか。<br>また、どこまで契約行為について電子契約とすることが可能なのでしょうか。<br>&nbsp;<br>不動産取引において、ついに実現可能となった電子契約について、簡単に説明していきます。</p>

<h2 id="hb4c4b42806">宅建業法の法改正について</h2><p>コロナ禍の影響により、2021年5月に契約書の効力を「契約書面に押印」しなくとも「電子媒体」で認める『デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（デジタル社会形成整備法）』が成立しました。<br>&nbsp;<br>一方で、これまで宅地建物取引業法により、不動産の取引が行われる際は、不動産会社の担当者（宅地建物取引主任者）と買主は対面および書面交付により「重要事項の説明」および「売買契約の締結」を行うことが義務付けられていました。<br>&nbsp;<br>そのためデジタル社会形成整備法で電子契約が認められていても、宅地建物取引業法では対面による書面交付が必須とされているため、電子契約は認められない状態となり、2つの法律が相まみえない状態が続いていました。<br>しかし、デジタル社会形成整備法の成立より遅れること1年、2022年5月に宅地建物取引業法等の改正が実施され、対面による書面交付が必須項目から解除となったことから、不動産取引においても電子契約が可能となったのです。</p><h3 id="hfa0ec4acc9">宅地建物取引業法が改正された経緯</h3><p>今回、改正されることとなった大きな要因は、コロナ禍の長期化も影響しますが、何より外出が自粛となり実際に物件を見る内見数が減少しており、不動産業界全体の動きが鈍くなっていることも考えられます。<br>&nbsp;<br>もちろん電子契約に必要となるオンライン会議・ビデオツールが充実してきたことも考えられるでしょう。<br>&nbsp;<br>ただ2022年を迎えた今となっては、双方が足を運んで対面で説明を行い、宅地建物取引主任者と共に押印して契約行為を行うことが、少し時代にそぐわないのかも知れません。<br>単純に考えるなら、契約書などの書面を紙に印刷しないだけでも、地球に優しいエコな行為だと思います。</p>

<p>不動産契約と言うと、「手続きが面倒」「書類の数が多すぎる」などのイメージを持ってはいないでしょうか？事実、これだけIT化が進んでいる現代でも、不動産関連の法律が流れに追いついていなかったことから、不動産契約は紙ベースでの手続きが主流になっていました。<br>&nbsp;<br>ところが、昨今デジタル改革関連法が成立したことを契機として、少しずつ不動産契約にもオンライン化の流れが生じています。今回はオンライン契約に興味があるものの、その有効性に不安がある方や具体的な手順が知りたい方向けに、オンライン上での不動産契約の特徴や方法を詳しく解説していきますのでチェックしてください。</p>

<h2 id="h2bf307a8fe">オンラインによる不動産契約とは</h2><p>オンラインによる不動産契約とは具体的にどの部分を指すのでしょうか。基本的にオンラインによる不動産契約においては、2022年5月18日に施行された「改正宅地建物取引業法」により、不動産取引における電子契約が解禁されました。。<br>&nbsp;<br>気になる書面への押印や氏名の記入に関しては、デジタル改革関連法により不要となり、電子契約で完結させることが可能になりました。もちろん、不正防止用の特殊技術も開発され、書類の偽造や改ざんの心配もないと言えます。</p><h2 id="he197ef1493">なぜ今オンライン化が加速しているのか？</h2><p>オンライン上への移行が加速化している不動産契約ですが、なぜここへきて急加速しているのでしょうか。実は以前より不動産賃貸契約においても、申し込みや物件の内見、各種相談など一部では、積極的にIT技術が取り入れられていました。<br>&nbsp;<br>ところが、宅地建物取引業法と呼ばれる法律により「重要事項説明書」「売買借契約書」に関しては押印・氏名表記をした書面交付・対面による重要事項説明が原則として必要と決められていたために、この点がネックとなり不動産契約の完全オンライン化が実現できずにいたのです。<br>&nbsp;<br>その課題解決に一役買うことになったのが2021年のデジタル改革関連法施行です。これによりまず、賃貸借契約における各種書類手続きもオンライン上で行えるようになり、次いで2022年の改正宅地建物取引業法により、不動産取引のオンライン化が急加速しています。</p><h3 id="h0471c49555">重要事項説明について</h3><p>デジタル改革関連法成立以前は、重要事項説明がオンライン上で行えないことが完全オンライン化への足かせとなっていたと上述しましたが、そもそも重要事項説明とはどういった手続きなのでしょうか。重要事項説明とは、文字通り「売買契約に関して重要な事項（売買代金・物件の状況・違約金・マンションの管理規約の定めなど）について購入希望者に説明をする手続き」を指します。<br>&nbsp;<br>重要事項説明は原則として重要事項説明書を手元に置いたうえで、対面式で行うものと定められていました。しかしながら、デジタル改革関連法成立によりITを利用して行うことも可能になり、ITを利用した重要事項説明である「IT重説」という言葉も生まれたのです。</p>

<h2 id="h440214f0b3">オンライン上で不動産契約をする5つのメリットとは</h2><p>オンライン上で非対面にて不動産契約を行えることに魅力を感じる一方で、有効性やトラブルなどに懸念を持たれる方も少なくないでしょう。ここでは、そのような懸念点を払拭するために不動産契約をするメリットについて解説します。</p><h3 id="h382d5e8de4">時間短縮可能</h3><p>メリットの一つ目に「契約完了までの時間を短縮可能」という点が挙げられますね。契約のために不動産会社まで出向くのは遠距離での引越しを検討している方にとっては大きな時間ロスでしょう。<br>&nbsp;<br>その点、オンラインだけで申し込みから、内見、契約まで完結することができれば、どれだけ時間を短縮できるかは容易に想像がつきますね。また、電子契約解禁に伴いスマホやPCで書類入力が可能になったため、スムーズかつストレスフリーで書類作成が可能です。記入ミスがあっても、その度に書類の再送をする手間もなくスマホでポチッとするだけで解決できることでしょう。</p><h3 id="h9be21ec49b">スケジュール調整がスムーズ</h3><p>続いて「スケジュール調整がスムーズになる」という点がオンライン上でのメリットに挙げられます。従来の対面式における契約では、売主、買主、不動産会社の担当者の都合がよい時間を見つけ出すのに苦労してスケジュール調整が難航するケースも少なくなかったはずです。<br>&nbsp;<br>オンライン上での契約であれば、場所を問わずに行えることから、仕事のある平日であっても自宅で対応が可能になるため、スケジュール調整はぐんと楽になります。</p><h3 id="hfce5458a9d">契約時のやりとりを録画可能</h3><p>「重説などのやりとりを録画することが可能」という点もメリットです。原則としてIT重説を行う際はやり取りを録画することになっています。不動産契約は大きな金額の流れが発生する契約のため、細かい部分の見落としや不正を気にする方も少なくないと思われますね。<br>&nbsp;<br>そのような方にとっても、やりとりをすべて録画可能なオンライン契約は従来の対面式の契約以上に信頼を置けるのではないでしょうか。</p><h3 id="h4679a9092a">印紙代が不要</h3><p>通常、売買契約書には印紙税がかかります。<br>印紙税は契約金額によって変わり、1,000万円〜5,000万円以下で1万円、5,000万円〜1億円以下で3万円と定められています。<br>電子契約では、この印紙税が課税されないため、費用を節約することができます。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/7a2c3c8e40cf41349e58f70b21b53b16/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%99%82%E3%81%AE%E5%8D%B0%E7%B4%99%E7%A8%8E%E9%A1%8D.png" alt=""></p><h3 id="hdcf0377a38">書類をデータで保管できる</h3><p>電子契約では、契約書類をデータで保管できることもメリットです。万が一、自宅が自然災害等の被害を受けてしまったとき、紙の書類だと紛失や破損してしまう可能性が高いですが、データで保管することでそのリスクを軽減することができます。</p>

<h2 id="hc3c8a78d94">オンライン契約の手順とは</h2><p>オンラインでの不動産契約手順を見ていきましょう。ここでは不動産の電子契約の手順を解説します。<br>&nbsp;</p><ol><li>IT重説を行うための機器設定、ネットワーク環境を整備する。</li><li>映像および音声にてコミュニケーション可能なツールをインストールする。</li><li>IT重説利用の同意書を作成、電子化して電子署名をしてもらう。</li><li>接続テストを行い、音声、動画に問題ないことを確認する。</li><li>「重要事項説明書」「賃貸契約書」を受け取り、宅地建物取引士の署名を確認。</li><li>「重要事項説明書」「身分証明書」を手元に置きながらIT重説を実施。</li></ol><p>&nbsp;<br>以上が、不動産のオンライン契約の大まかな手順になるため、押さえておきましょう。問い合わせから、相談および物件の内見もオンラインで行えば、非対面で契約を完結できますね。</p>

<h2 id="he7f6c8c463">オンライン契約での注意点とは</h2><p>不動産のオンライン契約は便利な一方で、押さえておくべき注意点もあります。注意点を把握し、不安を解消した上でオンライン契約に臨みましょう。</p><h3 id="h47f131ec69">インターネット環境を整える。</h3><p>IT重説を行っている間に、通信が途切れ中断してしまうことは極力避けたいところです。あらためてスケジュール調整を行うことは手間になりますし、中断中に勝手に重説が進められてしまう可能性もあります。そのため、安定した通信環境で実施できるように準備をしておきましょう。<br>&nbsp;<br>また、IT重説は原則として録画を行い、トラブル発生時には事実確認用に有効なため、音声はもちろん、書類内容をしっかり認識できるよう一定水準以上の画質を維持できるようにしておいてください。</p><h3 id="h29aebf644c">必要書類、身分証明書を準備する。</h3><p>オンライン契約は従来の対面契約同様に書類を手元に用意した上で、進めていきますので、必ず不足の無いように準備しておきましょう。また、身分証明書の掲示を求められるケースもあるため、うっかり忘れてしまうことの無いように注意してください。</p><h3 id="ha13fce1eb9">決済（引き渡し）は原則対面で行うことが多い</h3><p>不動産売買では、重要事項説明、売買契約をオンラインで行うことは可能ですが、決済（引き渡し）は、取引の安全性の観点から、対面で行うことがほとんどです。不動産売買取引のすべてがオンラインで完結するわけではないことは、あらかじめ知っておきましょう。</p><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>オンライン上での不動産契約について、特徴から手順・注意事項を解説してきました。デジタル改革関連法の成立により、オンライン化が進み始めている不動産契約ですが、売買契約は、まだまだ対面での実施がほとんどというのが現状です。<br>まだオンライン契約が広く認知されていないことや紙ベースでの契約への愛着・安心によるものと考えられますが、今後、オンライン契約の割合が増えていくことは間違いないでしょう。<br>&nbsp;<br>これから、不動産の売買を予定されている方は、この機会にぜひオンライン不動産契約も検討してみてはいかがでしょうか。</p>

2022年5月から不動産の売買契約をオンライン上で行えるようになりました。この記事では、オンライン化が進む背景や、メリットデメリット、契約の流れについて解説します。

不動産契約はオンライン上で行う時代に？契約手順や注意点を解説

<h3 id="hcb84e0f85c">不動産取引において電子契約が可能になったもの</h3><p>今回の法改正により、実際に契約書面の交付が不要となり、電子契約が可能となった契約書は以下のとおりです。<br>&nbsp;</p><ul><li>媒介契約書</li><li>重要事項説明書</li><li>不動産売買契約書</li><li>賃貸借契約書</li><li>定期借地権設定契約書</li><li>定期建物賃貸借契約書</li></ul><p>&nbsp;<br>これらが電子契約可能となったことにより、不動産の売買を含む取引がすべてオンラインで完結できるようになりました。<br>不動産業界から見ると画期的なことだと言えます。</p><h4 id="haf8f70be89">媒介契約書</h4><p>媒介契約書は、売主が不動産会社に依頼する際に「購入希望者の探し方・報告方法」や「実際に契約が成立した際の手数料」などを明確にするものです。<br>この媒介契約書が電子契約となったことにより、売主が不動産会社を訪れること自体が無くなるかも知れません。</p>

<h4 id="h21ea224fd9">重要事項説明書</h4><p>不動産の取引における借主、または買主に対して宅地建物取引主任者が行う説明事項を記載したものを重要事項説明書といいます。<br>過去にIT重説として、WEB上での説明が可能ではありましたが、それに付随する形で電子契約が可能となり、書面送付のやり取りが不要となりました。</p><h4 id="ha8ddc2d461">不動産売買契約書</h4><p>マイホームを購入する際に締結する契約書です。<br>今回の法改正において、この契約書の電子契約が可能となったことが、不動産業界に大きな変化をもたらしています。&nbsp;</p><h4 id="hfe6cc8526d">賃貸借契約書</h4><p>賃貸マンションやアパートを借りる際に締結する契約書。<br>この契約書と重要事項説明書が電子契約で締結することが可能となったことから、たとえば地方から都会へ出てくる新大学生でも、わざわざ交通費をかけて移動することなく契約が可能となりました。<br>&nbsp;<br>Googleマップで周辺環境を確認して、Googleストリートビューで外観を見る。<br>●&nbsp;そして物件の室内は360°のバーチャルカメラで確認して、問題がなければ、そのまま電子で契約するという、まるでSF映画のような未来が実現されるかも知れません。</p><h2 id="h68edcac57b">不動産取引における契約は電子が主流となるのか</h2><p>今後、間違いなく増えていくであろう電子契約ですが、まだまだ問題点も多く普及するのは少し先になると予測されています。<br>&nbsp;<br>宅地建物取引業法上は、あくまで今まで対面説明を行い書面交付を義務付けていたものを撤廃したに過ぎません。つまり電子契約を新たに義務化した訳ではなく、電子契約も可能にしたのです。<br>&nbsp;<br>大いにメリットのある電子契約ですが、電子マネーが種類の乱立などもあり緩やかな普及であるように、不動産業界における電子契約も緩やかな動きを見せると言われています。</p>

<h3 id="h411dd18b0a">電子契約による問題点</h3><p>大きな問題点はオンラインであること、そのものです。<br>在宅勤務の浸透とともにオンラインで接続する会議ツールも多く誕生し、Zoom Meetings（ズーム）・Google Meet・Webex meetings・Microsoft Teams・Skypeなどなど、思いつくだけでも幾つかの種類が浮かびます。<br>&nbsp;<br>これらの中から不動産会社が使用するツールに合わせて対応するのは、売買主としても負担です。<br>&nbsp;<br>また重要事項説明時に音声が途切れたり、映像の乱れや遅延が発生した場合は宅地建物取引主任者が原因を解明する必要があります。これをシステム担当者でもない営業マン（宅地建物取引主任者）が対応するのは、少し酷でしょう。<br>&nbsp;<br>さらには重要事項説明書や契約書を送付する際のファイルフォーマットの問題もあります。</p><h3 id="h880a6b64ce">電子契約によるメリット</h3><p>電子契約を行うことになれば、自宅で完結することが可能となるため、移動する必要はありません。<br>交通費と時間の節約となり、さらにはコロナウィルスの感染対策にもなります。<br>&nbsp;<br>また電子契約書には収入印紙を貼る必要がありません。<br>&nbsp;<br>一般的な不動産購入価格に当てはまる1,000万円〜5,000万円の契約価格帯では、契約書毎に2万円の収入印紙が必要です。<br>土地や建物の購入契約、注文住宅であれば建設請負契約、そして住宅ローンを申し込む際の金銭消費貸借契約の、それぞれに必要となりますが、電子契約で締結する場合は全て不要となります。<br>&nbsp;<br>このように時間とお金の両方を節約することができるのは、不動産取引における電子契約の最大のメリットと言えるでしょう。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hd553f3204d">Q1. 不動産の売買契約を電子契約で実施することは可能ですか？</h3><blockquote>可能です。2022年5月に宅地建物取引業法等の改正が実施され、対面による書面交付が必須項目から解除となったことから、不動産取引においても電子契約が可能になりました。</blockquote><h3 id="he70eec2bb4">Q2. 電子契約ができるようになった書類は何ですか？</h3><blockquote>具体的には、媒介契約書、重要事項説明書、不動産売買契約書、賃貸借契約書、定期借地権設定契約書、定期建物賃貸借契約書です。</blockquote><h3 id="hc814a90080">Q3. 媒介契約書とは何ですか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">媒介契約書は、売主が不動産会社に依頼する際に「購入希望者の探し方・報告方法」や「実際に契約が成立した際の手数料」などを明確にするものです。</span></blockquote><h3 id="h695126e1fb">Q4. 媒介契約に種類はありますか？</h3><blockquote>専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。</blockquote><h3 id="h7d005a5006">Q5. 売買契約をこれまでどおり、紙で実施することは可能ですか？</h3><blockquote>可能です。電子契約は義務ではないため、希望の方法を選ぶことができます。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>大きなメリットが得られる不動産取引における電子契約の解禁。<br>これから不動産会社は、様々な準備を進めていくことでしょう。<br>&nbsp;<br>現在、一部の不動産会社ではオンライン接客という仕組みを取り入れています。<br>まだまだ慣れない仕組みではありますが、不動産業界に蔓延る「なんだか怖くて店に入りにくい」というイメージを緩和する効果も期待できます。<br>&nbsp;<br>ここ数年、今までのように外で過ごす時間は減少し、自宅で過ごす時間が増加したことからマイホームの充実が見直されています。法改正により、その需要を大きく促進することに繋がれば不動産業界も活性化し、経済の好転に繋がるかもしれません。<br>&nbsp;<br>電子契約が可能となった一連の法改正は、それだけの可能性を秘めた大きな変更だといえるでしょう。</p>

<h2 id="h47b84991cc">ネットの不動産屋さんならWEBURU（ウェブル）</h2><p>WEBURUは、オンラインに特化した不動産仲介サービスです。<br>売却の相談から売買契約まで、原則オンラインで対応をしています。<br><br><span style="background-color:#fff06c">WEBURUで売却するメリット</span><br>・夜間に相談できる（オンライン相談は24時まで対応OK）<br>・仕事のあと、帰宅してから相談や契約ができる<br>・交通費や、移動にかかる時間を節約できる<br>・電子契約では、印紙代がかからない<br><br>忙しくてなかなか仲介会社に相談に行けない方や長時間の外出が難しい方、時間を効率的に使いたい方におすすめです。<br>また、仲介だけではなく買取にも対応しております<br><br>WEBURUでは、誠実さを大切にしており、媒介契約を取得するためだけの誇張した査定はいたしません。<br>マンション売却を検討中で、オンライン対応をしてほしい、電子契約で契約をしたい、という方をはじめ、一人ひとりに合わせたマンション売却サポートをいたします。<br>ぜひ、お気軽にご相談ください。</p>

電子契約・ネット不動産

2022年5月から不動産の売買契約でも電子契約が解禁されました。この記事では、宅建業法が改正され、何が変わったのか、どんな影響があるのか、契約においてどの書類が電子化されるのかを解説します。

ついに不動産の売買でも電子契約が解禁に!宅建業法の改正による変更点を解説

<p>2021年4月1日の民法改正により、売主（または請負人）の不備による責任を問う法律が「瑕疵（かし）担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。<br>&nbsp;<br>それにより、不動産の取引においては買主のメリットが大きくなり、売主にとってはデメリットが大きくなったと言われています。<br>&nbsp;<br>ここでは瑕疵担保責任について改めて説明するとともに、新しく定められた契約不適合責任との変更点について解説します。&nbsp;</p>

<h2 id="h6e643e19a1">瑕疵担保責任と契約不適合責任とは</h2><p>瑕疵担保責任とは「その売買物（土地や建物）について隠れた瑕疵がある場合、責任を負う」と、定められており対象は隠れた瑕疵です。<br>&nbsp;<br>一方で契約不適合責任は「その契約内容について、数量や品質などが異なる場合、責任を負う」ものです。<br>&nbsp;<br>一見すると同じ意味に感じますが、契約不適合責任は今まで以上に『契約』が重要となります。</p><h3 id="h2443822a48">瑕疵担保責任の考え方</h3><p>前述のとおり、瑕疵担保責任は隠れた瑕疵が発生した場合、売主が責任を負うものです。<br>この「隠れた瑕疵」とは契約時には分からなかった欠陥・問題点を指しており、買主が知らずにうける損失を守るために定められています。<br>&nbsp;<br>また、その対象は特定物とされており、土地の売買であれば土地、建物の売買であれば建物を示すのが一般的です。<br>&nbsp;<br>たとえば、土壌汚染によりマイホームの建設が不可能な土地の売買が行われた際、売主が汚染について知らなかった場合は「売主は契約の履行をしている」ことから責任は問われない可能性があります。<br>これでは買主が一方的に不利益を被るため、瑕疵担保責任を定めることで買主に損害賠償請求権と解除権を付与しています。<br>&nbsp;<br>そのため、瑕疵担保責任により買主が行える行為は損害賠償請求か契約の解除となります。</p><h3 id="h4b0acfa1c5">契約不適合責任の考え方</h3><p>一方、契約不適合責任は契約そのものに対しての不備を対象としています。<br>この場合の不備とは具体的には、契約上の種類・数量・品質（仕様）などが異なる場合を指します。<br>&nbsp;<br>また瑕疵担保責任が法定責任によるものでしたが、契約不適合責任は契約責任を根底としています。<br>そのため「契約不適合責任は債務不履行として考える」こととなりました。<br>&nbsp;<br>それにより損害賠償と契約解除の他に、追完請求権（契約どおりの納品を求めるもの）や代金減額請求権も新たに付与されています。</p><h3 id="h8dbec9df85">法改正が行われた要因について</h3><p>瑕疵担保責任は、あくまで法定責任に基づくものであり、特定物を対象としています。<br>不動産の特定物（唯一無二の存在）は土地、建物となりますが、その他の取引においては、そもそも特定物なのかどうかの定義が難しい面があります。<br>&nbsp;<br>また不具合があれば、本来は損害賠償の対象になるところを代替品の提供等で済まそうとする売主も多く、定められた法律と実際の運用が異なる傾向が見られていました。<br>&nbsp;<br>それを解消するために瑕疵担保責任を契約不履行として取り扱いするべく、契約不適合責任が定められることとなりました。</p><h2 id="h2148551f5c">瑕疵担保責任と契約不適合責任との違い&nbsp;</h2><p>瑕疵担保責任と契約不適合責任の考え方と法改正の理由を説明しましたが、実際にどのように異なるのでしょうか。<br>&nbsp;<br>大きな違いは追完請求権と代金減額請求権が認められたこと、そして責任の保全とされる権利の行使に関する考え方が異なる点です。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/52cfafbaa0d64878b5922b8bec589e92/%E7%91%95%E7%96%B5%E6%8B%85%E4%BF%9D%E8%B2%AC%E4%BB%BB%E3%81%A8%E5%A5%91%E7%B4%84%E4%B8%8D%E9%81%A9%E5%90%88%E8%B2%AC%E4%BB%BB%E3%81%AE%E9%81%95%E3%81%84.png" alt="">&nbsp;<br><br>考え方は前述のとおり法定責任から契約責任となり、契約不履行が問えるようになりました。</p><h3 id="h19eaabcaac">対象物</h3><p>瑕疵担保責任は特定物に対しての責任となりますが、契約不適合責任は契約そのものに対してとなります。<br>また『隠れた』という要件が無くなったことも大きなポイントです。<br>&nbsp;<br>恐らく今回の法改正により、裁判による論争になるであろう2つの要件の1つが、この点です。<br>&nbsp;<br>以前は隠れた瑕疵に対する責任となっていました。この「隠れた瑕疵」の定義とは、特定物の売買契約締結時において、買主が知り得ることが出来なかった欠陥・問題点を指します。<br>&nbsp;<br>極端に言えば玄関扉がない等は一目瞭然のため『隠れた』とはならないものです。<br>&nbsp;<br>一方で契約不適合責任とは、あくまで契約内容に対して責任を問うものです。<br>本来、建物には玄関扉が存在するのは当たり前のことですから、契約書面に『玄関扉がないこと』の明記がなければ売主に責任が発生することになります。<br>&nbsp;<br>このように現在の法解釈では契約書面の書き方が重要となりますが、どこまで認められてどこから契約不適合責任に関わってくるのかについては、今後トラブルになると推測されます。</p><h3 id="h54be3c6eda">損害賠償</h3><p>帰責事由とは「責めに帰すべき事由」という意味であり、責められるに値する理由や落ち度を指します。<br>&nbsp;<br>瑕疵担保責任は帰責事由の有無は不要であり、売主に落ち度がない場合でも「瑕疵がないことによる得られた利益」に対して損害賠償請求の対象となります。また改正後の契約不適合では、契約不履行の考え方から帰責事由が必要となる一方で、その範囲を「契約が履行された場合に得られた利益」にまで広げることとなりました。<br>&nbsp;<br>前者の場合は土地や家を取得することで得られた利益が対象でしたが、後者ではその後の転売や値上がりなどの利益も対象としています。</p><h3 id="hf84625e244">追完請求権</h3><p>改正民法の562条1項本文に以下のように定められています。<br>&nbsp;<br>「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる」<br>&nbsp;<br>簡単にいえば『契約に不備があれば、それを追加し完了するよう請求できる』ということです。<br>&nbsp;<br>契約不適合責任においては、雨漏りや設備不良があれば補修を求めることが可能ですし、契約上にミストサウナを設置すると記載しながら未設置の場合は、設置をするよう求めることが可能となりました。<br>&nbsp;<br>以前の瑕疵担保責任では、この追完請求権がない代わりに前項の損害賠償として「瑕疵がないことによる得られた利益」を請求することになります。</p>

<h3 id="h218884adc9">代金減額請求権</h3><p>代金減額請求権については改正民法563条1項本文に記載されています<br>&nbsp;<br>「買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる」<br>&nbsp;<br>こちらも瑕疵担保責任では権利がありませんでしたが、改正民法により契約不適合責任で権利を得ることとなりました。<br>追完請求権を行使した後に履行されなかった場合、代金を減額することで相殺することを可能とする権利です。</p><h3 id="hf392807080">契約解除</h3><p>契約解除における改正民法は民法第542条の1項です。<br>&nbsp;<br>「次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。<br>一　債務の全部の履行が不能であるとき。<br>二　債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。<br>三　債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき」<br>&nbsp;<br>契約の履行がされない、また目的が達成できない場合は無催告にて解除することが可能となります。<br>&nbsp;<br>この「目的の達成」について法的に判断する材料は契約内容をどこまで満たしているかどうかになりますので、今まで以上に契約書面が重要となります。<br>&nbsp;<br>以前の瑕疵担保責任においては、あくまで社会通念上という「各々の常識」に頼る部分があるため、買不誠実な不動産会社の主張に対する術が買主にない場合が往々として発生していました。<br>そうしたことを防ぐためにも、今回の民法改正は有意義といえます。</p><h3 id="h01890e7b26">責任保全&nbsp;</h3><p>瑕疵担保責任については、隠れた瑕疵を見つけてから1年以内に解除か損害賠償か権利行使を行う必要があります。そのため権利行使の判断が難しいこと、後から他に不具合が発生した場合など、様々な問題がありました。<br>&nbsp;<br>今回の契約不適合責任では権利行使はせずとも、通知をすれば事足るようになるため、買主がしっかりと検討する時間を設けることが可能です。&nbsp;</p><h2 id="h84c054f41b">契約書面の重要性が高まる</h2><p>今回の民法改正による契約不適合責任は『契約に対する責任』が重要となりました。<br>&nbsp;<br>それだけに契約書面の記載内容、特約事項の表記は売主・買主ともに今まで以上に気を付ける必要があります。<br>&nbsp;<br>一方で不動産会社の担当者としては改正民法による、契約不適合責任に関する知識が問われるでしょう。<br>しっかりと意識した契約書面、重要事項説明書が作成できるかどうか。また各種権利を正しく遂行することができるかは、企業イメージも含めて大切になります。<br>&nbsp;<br>こうした法改正のあとは判例がなく、解釈の相違から様々なトラブルが発生しやすくなります。<br>それを未然に防げるかどうかは不動産会社の腕の見せ所でもありますし、売主・買主ともに意識しておくと、スムーズな取引が可能となるでしょう。</p>

<p><span style="color:#000000">「マンションの売却は初めてだし、どういった流れで売却したらいいのか分からない・・」</span><br><span style="color:#000000">マンションの売却を考え始めた人の中には、どのような流れで売却したらいいか分からずに不安という方は少なくありません。</span><br><span style="color:#000000">実際に、マンションの売却手続きには専門用語も多く、知識がないばかりに損をしてしまう可能性もあります。</span><br><br><span style="color:#000000">今回は、マンション売却をしたことがない初心者の方にも理解しやすいように、マンション売却の流れを徹底的に解説していきます。</span><br><span style="color:#000000">是非、マンション売却の流れを理解して、スムーズな売却ができるようにしていってくださいね。</span></p>

<h2 id="h2fc37db268">【STEP1】必要な書類を準備する</h2><p><span style="color:#000000">マンション売却をする意思が固まったら、まずはマンション売却に必要な書類を準備していきましょう。</span><br><span style="color:#000000">必要書類は不動産会社にマンションの査定を依頼する際にあるとスムーズですし、実際に売却が決まった際に、買主に引き渡す書類もあります。</span><br><span style="color:#000000">一般的には、マンションを購入した際に不動産会社から受け取っているケースが多いですが、無くしてしまっていても法務局や市役所で再取得できる書類もあります。</span><br><span style="color:#000000">どうしても書類が見つからない場合、マンション査定を依頼する不動産会社の担当者に問題ないか確認するのが良いでしょう。</span></p><ul><li><span style="color:#000000">登記事項証明書</span></li><li><span style="color:#000000">売買契約書</span></li><li><span style="color:#000000">重要事項説明書</span></li><li><span style="color:#000000">登記済権利証（もしくは、登記識別情報）</span></li><li><span style="color:#000000">固定資産税の通知書</span></li><li><span style="color:#000000">マンションの間取り図面</span></li><li><span style="color:#000000">室内の設備表</span></li><li><span style="color:#000000">建築確認済証（および、検査済証）</span></li><li><span style="color:#000000">マンションの管理規約</span></li><li><span style="color:#000000">マンションの重要事項調査報告書</span></li></ul><p><span style="color:#000000">必要な書類を揃えたら、マンション売却に必要な査定を不動産会社に依頼しましょう。</span></p>

<h2 id="hef9bb804d3">【STEP2】マンション査定の依頼をする</h2><p><span style="color:#000000">マンションを売却するなら、少しでも高く売却したいという方が多いでしょう。</span><br><span style="color:#000000">しかし、市場価格からあまりにも離れた価格では、いつまでもマンションは売れずに手間と時間だけかかってしまう可能性があります。</span><br><br><span style="color:#000000">マンション売却を成功させるために、不動産会社に査定を依頼しましょう。</span><br><span style="color:#000000">適切な査定結果をもとに、いくらでマンションの販売を始めるかを決めていきます。</span><br><br><span style="color:#000000">マンション査定を成功させるためには、1社だけではなく2社から4社の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。</span><br><span style="color:#000000">1社にしか査定依頼をしないと、運悪く査定をしてくれた担当者がミスをしていた場合、市場価格よりも高すぎる、もしくは安すぎる金額で販売をしてしまい損をしてしまうかもしれません。</span><br><br><span style="color:#000000">複数の不動産会社から査定をしてもらい、その査定結果の根拠をきちんとヒアリングすることで、市場価格に近い金額を把握することができます。</span><br><span style="color:#000000">結果として、より良いマンション売却に近づくことができます。</span></p>

<h2 id="h93a94eab1d">【STEP3】不動産会社と媒介契約を結ぶ</h2><p><span style="color:#000000">マンションの査定を受けた不動産会社の中から、マンションの販売活動を依頼するために媒介契約を結びます。</span><br><span style="color:#000000">マンションの販売活動は不動産会社の担当者との協力が不可欠です。</span><br><br><span style="color:#000000">査定結果はもちろん大切ですが、査定結果の根拠をきちんと説明してくれ、マンション販売にしっかりと取り組んでくれている不動産会社と担当者を見極めましょう。</span><br><br><span style="color:#000000">媒介契約には大きく3つの種類があります。</span></p><ul><li><span style="color:#000000">専属専任媒介契約</span></li><li><span style="color:#000000">専任媒介契約</span></li><li><span style="color:#000000">一般媒介契約</span></li></ul><p><br><span style="color:#000000">それぞれにメリット、デメリットがありますが、マンション売却に慣れていないのであれば、複数の不動産会社に依頼ができる一般媒介契約からスタートするのがおすすめです。</span><br><span style="color:#000000">もしくは、マンションの売却を完了させるまでの期間が決まっている場合は、早めに信用できる不動産会社を決めて、最初から専任媒介契約で進めるのが良いでしょう。</span><br><br><span style="color:#000000">マンション売却のきっかけや目的を踏まえて、ベストの媒介契約を選んでいきましょう。</span></p>

<h2 id="h073a258137">【STEP4】マンションの販売活動を始める</h2><p>不動産会社と媒介契約を結び終わったら、実際にマンションの買い手を見つけるために、販売活動を始めます。<br>マンションの売却に向けて売主が行う主な内容は以下の3つになります。</p><ul><li>内覧の準備</li><li>内覧当日の対応</li><li>販売価格の見直し</li></ul><p><br>購入希望者は不動産会社がインターネットやチラシなどを活用した広告活動をしてくれるので売主は希望者が現れるのを待つだけです。<br>実際に、購入希望者が現れた際、一般的にはマンションの内覧を行います。<br><br>内覧の際には、購入希望者が「このマンションを買いたい！」と思ってもらえるように準備と誠実な対応が求められます。<br>特に水回りや玄関などが汚れていたりすると、新生活のイメージがしにくく購入してもらえる可能性が低くなってしまいます。<br><br>また、マンションについて、色々と質問もされますので、きちんと答えられるように改めてマンションについて理解を深めておきましょう。<br>その上で、マンションがなかなか売却できない場合には、販売価格の見直しも必要になります。<br><br>最初に決めた販売価格にこだわって、いつまでも売却できないのでは手間だけかかって目的が達成できなくなってしまいます。<br>どんなに査定をしっかりしても、実際に販売してみて市場のニーズが分かるケースもあります。<br>マンションの売却を始めてしばらくたっても反響が乏しいようであれば、販売価格の見直しにも積極的に協力していきましょう。</p>

<h2 id="h1473a7e7c7">【STEP5】買い手が見つかったら売買契約を締結する</h2><p>マンションの買い手が決まったら、売買契約の締結を行います。<br>売買契約の手続きとしては以下の3つがあります。</p><ul><li>売買契約書の締結</li><li>仲介手数料の支払い</li><li>手付金の受け取り</li></ul><p>売買契約の際は不動産会社に集まるケースが多いです。<br>一般的には、売主、買主、不動産会社の担当者が集まり、売買契約書の締結と仲介手数料、手付金の支払いを行います。<br>売買契約時の手付金は30万円、50万円など金額で決まるケースもあれば、売買価格の5％、10％と割合で決まるケースもあります。<br>仲介手数料についても、契約時は50％、残金は決済時というケースもあれば、決済時に全額の支払いを行う不動産会社もあります。<br>売買契約時にいくらの支払い、受け取りが発生するかは、事前に担当者と打ち合わせをしておきましょう。<br>また、売買契約の締結後にキャンセルになった場合は、手付金の倍額を支払ってキャンセル、もしくは違約金が発生しますので、契約内容について不明点は全て解決した上で契約を行いましょう。</p>

<h2 id="h403a7d88a6">【STEP6】マンションの引き渡しを行う</h2><p>マンションの売買契約が終わったら、マンション引き渡しの準備をしていきます。<br>一般的には、マンションの売買契約から残代金支払いの決済まで1ヶ月前後の時間がかかります。<br>決済に向けて、所有権移転登記の手続きや、ローンが残っている場合は抵当権抹消の手続き、買主が住宅ローンを利用する場合はローン審査の手続きなどが必要になります。<br>引き渡しは残代金の決済と同時に行われることが多いので、融資を実行する金融機関、もしくは抵当権抹消を行う金融機関に集まって行われるケースが多いです。<br>マンションの引き渡しの際には、以下の書類が必要になります。</p><ul><li>実印</li><li>印鑑証明書（取得から3ヶ月以内）</li><li>住民票</li><li>本人確認書類</li><li>固定資産税評価証明書</li><li>登記済権利証（もしくは、登記識別情報）</li><li>マンションの鍵</li><li>抵当権抹消書類（金融機関が準備）</li><li>管理費・修繕積立金の確認書類</li><li>マンションの管理規約</li></ul><p>マンション引き渡しの際は書類が不足していると移転登記が行えず、引き渡し日を延期しなくてはなりません。<br>契約時と同様に、不足書類がないようにきちんと確認をしておきましょう。</p><h2 id="h66303d9dea">【STEP7】翌年に確定申告を行う</h2><p>マンションを売却したら、翌年には確定申告を行いましょう。<br>確定申告を行うのは、マンション売却をした翌年の2月16日から3月15日の期間になります。<br>マンションを売却して受け取ったお金は、譲渡所得として課税対象になります。<br>確定申告を行うことで、税金の特例申請や節税を受けられるケースがあります。<br>譲渡所得は以下の計算式で算出されます。<br>譲渡所得＝譲渡価格（売却価格）ー取得費ー売却時の諸費用<br>取得費とは、マンションの購入額から減価償却分を引いた評価額になります。<br>売却時の諸費用とは、仲介手数料や印紙代などの売却時にかかった経費になります。<br>確定申告の際には、マンションの購入時、そして売却時に受け取った売買契約書や領収書一式をまとめておくと確定申告がスムーズに行なえます。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hbf03364388">Q1. マンション売却を検討中ですが、何も知識がありません。何から始めれば良いでしょうか？</h3><blockquote>ポータルサイト等で、周辺のマンションがどのくらいの価格で売却されているか見てみましょう。<br>多くの場合、値下げ交渉幅を含んだ価格設定になっていますので、実際の成約価格は100~200万円くらい下の可能性がある、ということを意識してみると良いです。</blockquote><h3 id="h832e3cdad3">Q2. 仲介会社に依頼するときに、決めておいた方がよいことはありますか？</h3><blockquote>仲介会社に依頼する前に、「いつまでに売りたいのか」「売却価格のデッドラインはいくらか」を決めておくとよいです。</blockquote><h3 id="h4fb5e105bf">Q3. 売却価格のデッドラインはどのように決めればよいですか？</h3><blockquote>（残債 + 諸費用） - 自己資金 = 売却価格の最低限のデッドラインです。<br>自宅を売却するには、残債を完済する必要があります。 </blockquote><h3 id="hd3d817cf91">Q4. 媒介契約には種類がありますか？</h3><blockquote>専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。</blockquote><h3 id="hce74944362">Q5. まだ住んでいるので内覧してほしくないです。</h3><blockquote>引っ越しが決まっているのであれば、その日以降で日程設定をしましょう。<br>売却後のトラブルを防ぐためにも内覧はしてもらった方がよいです。どうしても難しい場合は、内覧が1回で済む買取も検討しましょう。</blockquote><h3 id="h7be3ce5bcb">Q6. 内覧で気をつけることはありますか？</h3><blockquote>ある程度の片付けはしておきましょう。<br>また、質問には事実を隠さずに回答しましょう。</blockquote><h3 id="hb742859070">Q7. 売買契約の後、残金決済までにすることはありますか？</h3><blockquote>引っ越しや、金融機関での手続き、買主に引き渡す書類の準備をします。</blockquote><h3 id="ha289785168">Q8. 売却後にすることはありますか？</h3><blockquote>翌年に、確定申告をしましょう。購入時・売却時の売買契約書や領収書をまとめておくとスムーズです。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>マンション売却は、一般的には3ヶ月から6ヶ月前後の時間がかかり、全体の流れを把握していないと思ったよりも手間暇がかかって負担が大きくなってしまいます。<br>また、マンション売却が初めてという方にとっては、おおまかでもマンション売却の流れを理解しておくことで、大きな不安を抱えることなく売却手続きを進めていけます。<br>そうはいっても、慣れないマンション売却をトラブルなく進められるか心配という方も多いでしょう。<br>マンションの売却は販売を依頼する不動産会社との密なやり取りが何よりも大切です。<br>まずは信頼できる不動産会社を見つけるために、2社から4社ほどにマンション査定の依頼をすることから始めていきましょう。</p>

マンション売却は、書類の準備や媒介契約、内見などするべきことがたくさんあります。この記事では、マンション売却の手続きや、必要書類を7つのステップに分けて解説します。

【マンション売却の流れ】必要な手続きを7ステップに分けて徹底解説！

<p>売却する不動産の種類によって必要書類は異なります。そのため、マンションを売却するなら、マンション売却で必要な書類を準備しなくてはなりません。とはいえ、マンション売却に必要な書類を把握していない売主も多いのではないでしょうか。<br>&nbsp;<br>本記事では、マンション売却に特化した必要書類や書類の準備方法を解説します。売却前に必要書類を知り、スムーズに売却を進めましょう。</p>

<h2 id="h7509d7fd13">必須！マンション売却時の必要書類と準備方法</h2><p>最初に、マンション売却時に必須となる書類と準備方法を紹介します。必要書類は次のとおりです。<br>&nbsp;</p><ul><li>登記済証（権利証）もしくは登記識別情報</li><li>マンション管理規約</li><li>マンション使用細則</li><li>マンションの維持費に関わる書類</li><li>長期修繕計画書</li><li>固定資産税納税通知書</li><li>本人確認書類</li><li>実印と印鑑登録証明書</li></ul><p>&nbsp;<br>それぞれ一つずつ詳しく解説します。</p><h3 id="h014e50ff8c">登記済証（権利証）もしくは登記識別情報</h3><p>登記済証とは、物件の登記名義人であることを公的に証明する大切な書類で、権利証と呼ばれることもあります。<br>&nbsp;<br>不動産登記法の改正により登記済証の発行制度は廃止され、現在は「登記識別情報」が発行されるようになりました。<br>&nbsp;<br>登記済証は紛失してしまっても再発行されません。もし、手元に書類がないときは、法務局で手続きできる「事前通知制度」を利用したり、資格者代理人に本人確認情報を提出してもらったりする必要があります。</p><h3 id="h40869ab9cb">マンションに関わる書類</h3><p>マンション管理規約や使用細則、マンションの維持費に関わる書類、長期修繕計画などは、マンションに関わる書類としてこの章でまとめて解説します。<br>&nbsp;<br>まず、マンション管理規約とは当該マンションに住むうえで守るべきルールが記された書類です。たとえば、ペットの飼育可否や専有部分の用途に関することなどが書かれています。<br>&nbsp;<br>また、使用細則とはマンションの管理や使用以外を対象とする取り決めが書かれた書類のことです。使用細則は管理規約と異なり、より具体的なルールが記載されています。<br>&nbsp;<br>さらに、長期修繕計画とは計画的な修繕や定期点検について書かれた書類を言い、維持費に関わる書類とは管理費や修繕積立費について記された書類を言います。<br>&nbsp;<br>マンションに関する書類は、物件購入時に渡されているものがほとんどです。もし、自宅に書類がない場合、マンションの管理組合や管理会社に問い合わせ再発行してもらいましょう。</p><h3 id="hbd4571cf3b">固定資産税納税通知書</h3><p>固定資産税納税通知書とは、マンションや土地といった固定資産を所有している人に対して納税額や時期を知らせる書類です。マンションを引き渡す際の精算時に、利用されます。<br>&nbsp;<br>通知書は、毎年4月〜6月の間に届け出ている住居に送付されます。売主はマンション売却の前に、最新の通知書を準備しておきましょう。<br>&nbsp;<br>固定資産税納税通知書は、どの自治体でも再発行ができません。通知書が見つからない場合は、管轄の役所に問い合わせて指示を仰ぎましょう。</p><h3 id="h740064cbd9">本人確認書類</h3><p>本人確認書類とは、売主本人であることを証明するための書類です。たとえば、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどが該当します。売却するマンションが共有名義になっている場合、名義人全員分の本人確認書類が必要です。</p><h3 id="h3f1a3d74cb">実印と印鑑登録証明書</h3><p>実印とは、市区町村の役所に登録された印鑑のことです。多くの場合、不動産取引や住宅ローンの申込といった重要な契約を交わすときに使われます。<br>&nbsp;<br>また、印鑑登録証明書とは実印を公的に認める書類のことです。印鑑登録証明書に有効期限はありませんが、不動産売買取引のときは発行から3カ月以内のものを準備するのが一般的といえます。<br>&nbsp;<br>早めに準備してしまうと取得し直しになるため、不動産会社の担当者から準備を促されてから取得すると良いでしょう。登録証明書は、市区町村の役所の窓口やコンビニエンスストアで取得できます。</p>

<h2 id="h5d05240d50">マンション売却時にあるとなお良い書類</h2><p>続いて、必須ではないものの準備しておくと良い書類を紹介します。必要書類と同様に以下で紹介する書類も準備し、早期成約に繋げましょう。<br>&nbsp;</p><ul><li>インスペクションの結果報告書</li><li>分譲時のパンフレット</li><li>住宅ローン返済予定表もしくは住宅ローン残高証明証</li></ul><p>&nbsp;<br>一つずつ詳しく説明します。</p><h3 id="he49d364c4d">インスペクションの結果報告書</h3><p>マンション売却の前にインスペクションを実施した場合、結果報告書を準備しましょう。内容によっては、買主に購入を後押しできる可能性があります。<br>&nbsp;<br>インスペクションとは、資格を有する住宅の専門家が物件を調査することです。インスペクションを実施することでマンションの不具合や欠陥、修繕時期などが分かり、買主に安心感を与えられるメリットがあります。<br>&nbsp;<br>結果報告書を紛失してしまった場合、インスペクションを実施してもらった会社に問い合わせてデータが残っていないか聞いてみましょう。データが残っていれば、コピーをもらえる可能性があります。</p><h2 id="h65f6ea6e2d">新築分譲時のパンフレット</h2><p>新築分譲時のパンフレットもマンション売却に役立つ書類の一つです。手元に残っているなら、査定時や売買契約時に持っていくことをおすすめします。<br>&nbsp;<br>売主の口からいくら物件の魅力を説明したとしても、判断材料となる物件資料がなければ買主にすべての魅力を伝えるのは難しいでしょう。しかし、不動産のプロが作成した新築分譲時のパンフレットがあれば、魅力をより伝えやすくなります。<br>&nbsp;<br>パンフレットが手元に残っていない場合、分譲のときに取引した営業担当者に問い合わせてみましょう。とはいえ、必須書類ではないため、準備しなくても特別問題はありません。</p><h3 id="hdc3fb9d06b">住宅ローン返済予定表もしくは住宅ローン残高証明証</h3><p>住宅ローンの残債があるマンションを売却する場合、売却時にローンを一括返済しなくてはなりません。そのため、住宅ローン返済予定表もしくは残高証明証が必要となります。<br>&nbsp;<br>住宅ローン返済予定表とは、毎月のローン返済額や借入残高などが記載された書類のことです。融資を受けた日から10日程度で手元に届きます。<br>&nbsp;<br>また、住宅ローン残高証明証とはローンの残債金額が記された書類のことです。ほとんどの場合、毎年10月〜11月頃に自宅に届きます。<br>&nbsp;<br>ローンの残債額はマンションの売却価格を決めるうえでも重要な材料となります。不動産会社と媒介契約を結ぶまでに準備しておきましょう。<br>&nbsp;<br>ローンの残高を確認できる書類がない場合、借入している金融機関に問い合わせてみてください。多くの金融機関は、身分証明証を持って窓口で手続きすれば書類を再発行してくれます。<br>&nbsp;<br>再発行には手数料がかかる場合もあるため、問い合わせの際に再発行の手続きに必要な持ち物と費用を聞いておくと良いでしょう。</p>

<h2 id="hf5e13d8ea7">マンション売却の必要書類チェックリスト！</h2><p>これまで紹介してきたマンション売却の必要書類を以下の表にまとめました。売却の際は、ぜひチェックリストを参考に書類を準備してください。<br><a href="https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Z4_SovLeP1-L8WFielQ3vPqi9-jiwiV07cblWoTuu_k/edit?usp=sharing" target="_blank" rel="noopener noreferrer">ダウンロードはこちら</a><span style="font-size: 0.75em">（ファイル　→　ダウンロードを選択してください）</span><br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/39356e0723fa4d359d4540c0949804e7/%E5%BF%85%E8%A6%81%E6%9B%B8%E9%A1%9E%E3%83%81%E3%82%A7%E3%83%83%E3%82%AF%E3%83%AA%E3%82%B9%E3%83%88.png" alt=""><br><br>※準備時期で提示したものは目安となる時期です。不動産会社によって異なる場合もあるため、あくまで参考にとどめ、準備時期は営業担当者からの指示を仰いでください。</p><h2 id="h7d1bcaa4e7">よくある質問と答え</h2><h3 id="he544903348">Q1. 登記済証を紛失した場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>法務局に問い合わせをしましょう。再発行はできませんが、「事前通知制度」を利用することができます。</blockquote><h3 id="hda13e2ba3c">Q2. 管理規約を紛失した場合はどうすれば良いですか？</h3><blockquote>管理組合に問い合わせ、再発行をしてもらいましょう。<br>仲介会社から問い合わせてもらえる場合もあります。</blockquote><h3 id="hd3a9d1fb8d">Q3. 本人確認書類は必須ですか？</h3><blockquote>必須です。契約時、引き渡し時どちらでも必要です。</blockquote><h3 id="h99c344c86f">Q4. インスペクションは必須ですか？</h3><blockquote>なくても問題ありません。マンションの売買ではしないケースも多いです。</blockquote><h3 id="ha2f018f991">Q5. 住宅ローンが残っていてもマンションを売却できますか？</h3><blockquote>できます。ただし、売却代金＋自己資金で住宅ローンを完済する必要があります。<br>抵当権が残ったままだと高リスクなので、売却は難しいです。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>マンション売却は、売主側で準備すべき書類が多くあります。すべての書類をすぐに準備できるとは限りません。中には、再発行できない書類や取得の手続きに時間を要する書類もあります。<br>&nbsp;<br>必要となったときに慌てて準備することがないよう、前もって用意しておくのが重要です。不動産会社からの指示を待つだけでなく、売主側でも積極的に行動していざというときに書類が足りないといった事態に陥らないよう心がけましょう。<br></p>

マンションを売却する時は、登記や、マンションに関わる書類、税金やローンに関わる書類など、準備すべき書類が数多くあります。この記事では、必要書類の準備方法や準備のタイミングについても解説します。

【チェックリストのデータ付き】マンション売却の必要書類と準備方法を解説

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hb5514d452e">Q1. 「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わったのはいつですか？</h3><blockquote>2021年4月1日の民法改正により、変わりました。</blockquote><h3 id="h9e518b5387">Q2. 瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いを一言で教えてください。</h3><blockquote>契約不適合責任は、より「契約」が重要視されている点が違いです。</blockquote><h3 id="h4af36a03df">Q3. 契約不適合責任で注意すべきことは何ですか？</h3><blockquote>契約書面の記載内容、特約事項の表記に気をつける必要があります。<br>双方に内容を吟味し、納得したうえで契約を締結するようにしましょう。</blockquote>

契約不適合責任は、売主の責任に関する法律です。この記事では、瑕疵担保責任との違いを解説しつつ、不動産における契約不適合責任の内容について解説をします。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ。民法改正による変更点とは

<p>マンションを売却するとき、意外とかかる「諸費用」。<br>物件金額にもよりますが、数百万円単位でかかってきます..。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・諸費用には何があるか<br>・諸費用のシミュレーション<br>・仲介手数料とは何か</blockquote>

<h2 id="h6fa5302c87">マンション売却でかかる諸費用一覧</h2><p>&nbsp;<img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/34cf2ba0fc1a49bb8a3da5f7d13d78ef/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%A6%E3%82%99%E3%81%8B%E3%81%8B%E3%82%8B%E8%AB%B8%E8%B2%BB%E7%94%A8%E4%B8%80%E8%A6%A7-min.png" alt=""></p><h2 id="h289303c31a">仲介手数料とは？</h2><p>仲介手数料とは、不動産会社に仲介をお願いしてマンションの売買が成立したときに、売主が不動産会社に支払う報酬のことです。<br>&nbsp;<br>仲介手数料は、売買契約が成立したときのみ支払うため、契約期間中に売却できなければ支払う必要はありません。また、複数の不動産会社と契約している場合、購入希望者を見つけてくれた1社のみに仲介手数料を支払います。</p><h3 id="h6d6281c114">なぜ仲介手数料を支払うのか</h3><p>マンションの購入希望者を見つけるためには、人件費や広告費といったさまざまな費用が必要です。不動産会社は、契約時に得た仲介手数料から売却活動にかかわる費用を工面しています。<br>&nbsp;<br>たとえば、売却活動を実施するにあたり、次のような費用が必要です。<br>&nbsp;</p><ul><li>不動産ポータルサイトに広告を掲出する費用</li><li>自社でチラシを作成する費用</li><li>チラシをポスティングするスタッフの人件費</li><li>物件調査や内覧対応時に使う社用車の維持費</li><li>物件を引き渡す段取りに要する費用</li></ul><p>&nbsp;<br>売却をサポートするためにかかる費用や売主に代わってマンションの売却を成功させようと尽力する担当者への報酬として、仲介手数料の支払いが必要になります。</p><h3 id="h03a0024677">仲介手数料を支払うタイミング</h3><p>仲介手数料は、「売買契約が成立したとき」と「物件を引き渡したとき」に半額ずつ2回に分けて支払うのが一般的です。<br>&nbsp;<br>とはいえ、支払いの形式に明確なルールはなく、すべての取引が終了したあとに一括で請求する不動産会社もあります。</p><h3 id="hc5bc443302">仲介手数料の限度額</h3><p>仲介手数料は、マンションの売買代金によって法律で限度額が設けられています。売買代金ごとの限度額は、次のとおりです。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/962cf4fe8b2d4cdeab03b49b49f411c6/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E3%81%AE%E9%99%90%E5%BA%A6%E9%A1%8D-min.png" alt="">&nbsp;<br><br>多くの不動産会社は、限度額いっぱいの仲介手数料を設定しています。しかし、売主は必ず限度額を支払う義務はありません。提示された金額が負担に感じるなら、値引き交渉を持ちかけることも可能です。</p><h3 id="h692a839e88">マンション売却の際にかかる仲介手数料早見表</h3><p>以下に、500万円単位ごとにマンション売却の際にかかる仲介手数料の上限をまとめました。ぜひ、マンションを売却するときの参考にしてください。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/c68ecb2922ae4874b1d2e6f31b7717d8/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E6%97%A9%E8%A6%8B%E8%A1%A8-min.png" alt=""></p>

<h2 id="ha6511d7720">マンション売却でかかるその他の諸費用</h2><p>次に、マンションを売却するうえで、仲介手数料以外にかかる諸費用を紹介します。以下の諸費用は、売却後にかかるものがほとんどです。</p><h3 id="h302e4606f5">印紙税</h3><p>印紙税とは、売主と買主との間で交わす売買契約書に貼る収入印紙に対してかかる税金のことです。印紙税は、売買契約に記載されている契約金額によって、税額が変わります。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/80937312e16c435a9706c5b1d850dff8/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%99%82%E3%81%AE%E5%8D%B0%E7%B4%99%E7%A8%8E%E9%A1%8D-min.png" alt=""><br><br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">（参考：国税庁　No.7108不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置）</a><br>&nbsp;<br>平成26年4月1日～令和6年3月31日までに作成される売買契約書は、軽減措置の対象となるため、上記の印紙税額が適用されます。<br>&nbsp;<br>なお、印紙税を納めない場合、3倍の過怠税を徴収されるため、十分気をつけましょう。</p><h3 id="h4fb5df88b8">登録免許税</h3><p>登録免許税とは、マンションの登記変更に対してかかる税金のことです。住宅ローンが残っている不動産を売却するときは、抵当権を外す手続きをします。この手続きをする際に、登録免許税の支払いが必要です。<br>&nbsp;<br>登録免許税の税額は、不動産一つにつき1,000円です。マンションの場合は、建物と土地にそれぞれ税金がかかるため、合わせて2,000円課税されます。</p><h3 id="h995bab227e">住宅ローン返済手数料</h3><p>住宅ローン返済手数料とは、ローンの残債があるマンションを売却する際、そのローンを一括返済するためにかかる費用のことです。<br>&nbsp;<br>返済手数料は、金融機関や返済方法によって変わるため、詳しい金額はローンを組んだ金融機関に尋ねると良いでしょう。</p><h3 id="h632e8ae940">譲渡所得税</h3><p>譲渡所得税とは、マンションを売却したとき、利益がでたときのみ支払う税金のことです。マンションの購入価格より売却価格のほうが上回った場合、売却した翌年に確定申告して税金を納めなくてはなりません。<br>&nbsp;<br>また、マンションを所有していた期間によって、譲渡所得税の税率は異なります。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/adcc0e7c6c3f499ab9214b4c8a80e71c/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%A8%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97-min.png" alt=""><br><br>売却益がでると、納めるべき譲渡所得税は高額になる可能性があります。その際は、不動産売却時に役立つ控除や特例を活用し、節税対策しましょう。</p>

<p>「マイホームを売却したら税金ってどのくらいかかるんだろう？」<br>「せっかくのマイホームを手放すのに税金がたくさんかかるのは困るなぁ・・」<br><br>居住用財産として住んでいるマイホームを売却した際に、税金が最大で3,000万円控除される制度について知っている人は多くありません。<br>節税できる制度を知らずに、マイホームを売却して損をしてしまっては手放したことを後悔してしまうかもしれません。<br><br>今回は、マイホームの売却時に活用できる3,000万円の特別控除について、概要はもちろん、利用するための条件や必要な手続きについて詳しく解説していきます。<br>マイホームの売却を少しでも考えているという人は、最後までしっかり読んでいってくださいね。</p>

<h2 id="h5d9da6a0c0">3,000万円の特別控除とは？</h2><p>3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した際に得られる利益に対して、3,000万円までは課税対象から除外してくれる制度になります。<br><br>本来、マイホームを含む不動産を売却した際、利益が発生すると譲渡所得となり課税対象になります。<br>その際に、3,000万円の特別控除を利用することで、所得税の支払いを減額することができるのです。</p><h2 id="h84d62b2b14">3,000万円の特別控除の利用条件</h2><p>3,000万円の特別控除は非常に大きな節税効果があります。<br>売却価格ではなく、利益に対して3,000万円まで非課税にしてくれる制度なので、利用するためにはいくつかの条件があります。<br><br>最も大切な前提として、3,000万円の特別控除は住まいとして利用している居住用財産、つまりマイホームに利用できる制度になります。<br><br>それでは、マイホームと認められるにはどのような条件が必要となるのでしょうか。<br>具体的には、以下の条件を満たすことでマイホームとして認められます。</p><ul><li>現在、自分が主に住んでいる自宅であること</li><li>引っ越し済みの場合、転居後3年目の年末までの売却であること</li></ul><p>				※引っ越した後、空き家でも賃貸に出していてもどちらでもOK<br>上記に該当すれば、基本的にはマイホームとして認められます。<br><br>細かな条件として、売却した年の前年、及び前々年に3,000万円の特別控除を利用していないことや、買主が親子や夫婦などの特別な関係でないことなどがあります。<br><br>一般的な不動産売買契約でマイホームを手放す場合には3,000万円の特別控除を利用できるケースが大半になります。<br>より詳しく知りたい方は、国税庁のホームページから3,000万円の特別控除を適用するための条件を確認してみてくださいね。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例</a></p><h2 id="h1f271c8a6e">3,000万円の特別控除の注意点</h2><p>マイホームを売却する際には、相続する実家であったり、共有名義であったり、様々なケースが想定されます。<br>このような特別な状況であっても、3,000万円の特別控除は適用されるのでしょうか。<br><br>ここからは3,000万円の特別控除を利用する際の注意点について解説していきます。</p><h3 id="h6ac4649a30">すでに他の特例や控除を利用している</h3><p>3,000万円の特別控除は非常に大きな節税制度になるので、以下の特例をすでに受けている場合には利用することができません。</p><ul><li>売却した年の前年、及び前々年に3,000万円の特別控除を受けている</li><li>売却した年の前年、及び前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算、及び繰越控除を受けている</li><li>売却した年の前年、及び前々年にマイホームの買い替えや交換の特例の適用を受けている。</li></ul><p><br>上記のような場合は、改めて3,000万円の特別控除を利用できませんので注意が必要です。</p><h3 id="hb64429966c">居住用財産以外は認められない</h3><p>3,000万円の特別控除は主に生活をするための居住用物件に適用できる制度になります。<br><br>そのため、以下のようなケースだと利用することができません。</p><ul><li>3,000万円の特別控除を受けることを目的として入手した不動産</li><li>自宅を新築する際、一時的な仮住まいとして利用した家屋</li><li>一時的な目的で入居していた家屋</li><li>リゾートエリアなどの趣味や娯楽、保養のために所有する家屋</li></ul><p><br></p><blockquote>このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。<br>（1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋<br>（2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋<br>（3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋<br>引用元：<a href="https://weburu.microcms.io/apis/blogs/%E5%9B%BD%E7%A8%8E%E5%BA%81%20%7C%20No.3302%E2%80%83%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%92%E5%A3%B2%E3%81%A3%E3%81%9F%E3%81%A8%E3%81%8D%E3%81%AE%E7%89%B9%E4%BE%8B" target="_blank" rel="noopener noreferrer">国税庁 | No.3302 マイホームを売ったときの特例</a></blockquote><p><br>このような主な居住物件として利用していない不動産に関しては、3,000万円の特別控除は利用できませんので注意しましょう。</p><h3 id="h4b0f51cc02">購入者が配偶者や子供などの親族の場合</h3><p>3,000万円の特別控除を利用するには、購入者が特別な関係にない者に売却することが条件になります。<br>そのため、配偶者や子供に売却をして、譲渡税が課税されないように3,000万円の特別控除を利用するということはできません。</p><h3 id="he0158329dc">共有名義のマイホームを売却する場合</h3><p>マイホームの名義が配偶者との共有名義になっている場合、共有社一人につき、最大で3,000万円まで控除を利用することができます。<br><br>注意点として、共有名義のマイホームを売却した場合には、共有者の全員が確定申告を行う必要があるので忘れないように気をつけましょう。</p>

<h2 id="h70f4426389">3,000万円の特別控除を適用するための税金計算</h2><p>ここからは、3,000万円の特別控除を適用した場合にどのようになるのか、税金の計算の流れについて確認をしていきましょう。</p><h3 id="h62c479b37c">マイホームを売却した際の一般的な税率</h3><p>まずは、マイホームを売却した際の一般的な税率について確認していきましょう。<br><br>マイホームを売却した際、売却価格から購入価格を差し引いた利益部分が譲渡所得として課税対象になります。<br>売却価格の全額が課税対象になるわけではありませんので注意しておきましょう。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/f4cef8276f804a848ff68cc41c00fe3d/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%8E%A7%E9%99%A4%E3%82%92%E4%BD%BF%E3%82%8F%E3%81%AA%E3%81%84%E5%A0%B4%E5%90%88-min.png" alt=""><br>例えば、3,000万円で購入したマイホームが4000万円で売却できたとします。<br>※計算を分かりやすくするために、経費として計上できる諸経費を全て含んだ金額と仮定します。<br><br>この場合、4000万円-3,000万円=1,000万円が譲渡益として譲渡所得の課税対象になります。<br>譲渡益である1,000万円に、マイホームの所有期間に応じた税率をかけることで納めるべき税金額が計算できます。</p><ul><li>５年以下の短期売却：39.63%</li><li>５年を超える長期売却：20.315%</li></ul><p><br>マイホームに6年住んで売却したと仮定すると、1,000万円の20.315%である、203.15万円が譲渡所得税としてかかることになります。</p><h3 id="h650a3bc45e">3,000万円の特別控除を使った場合</h3><p>3,000万円の特別控除を利用した場合、売却価格から購入価格を差し引いた譲渡益から3,000万円を控除することができます。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/0910175c8bc6494997df210cf1609734/3000%E4%B8%87%E5%86%86%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%8E%A7%E9%99%A4%E3%82%92%E4%BD%BF%E3%81%A3%E3%81%9F%E5%A0%B4%E5%90%88-min.png" alt=""><br><br>先ほどの例で考えると、譲渡益は1,000万円ですから、<br>1,000万円-3,000万円=-2000万円<br>マイナスの金額に対して課税はされませんので、譲渡所得税は0円となります。<br><br>結果として、マイホームを売却した際に3,000万円の特別控除を利用すると、203.15万円の税金が控除されるということになります。<br>かなり大きな金額になるので、3,000万円の特別控除の節税効果の高さがよく分かるのではないでしょうか。</p><h2 id="h2e361e5ebd">マイホーム売却時の3,000万円特別控除のまとめ</h2><p>マイホームを売却する際、利用できるケースが多い節税制度として、3,000万円の特別控除について解説してきました。<br><br>不動産の売却では、大きな金額の取引になりますので、節税制度を知らずにマイホームを売却してしまっては、税金面で大きな損をしてしまう可能性があります。<br><br>一方、きちんとした節税制度を理解した上で売却することで、納めるべき税金の負担を減らすことができます。<br>マイホームの売却を検討している場合、3,000万円の特別控除を利用できるかどうか、きちんと確認した上で売却手続きを進めるようにしましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h36fe55fa0d">Q1. 3,000万円の特別控除とはなにですか？</h3><blockquote>マイホームを売却した際に得られる利益に対して、3,000万円までは課税対象から除外してくれる制度になります。</blockquote><h3 id="hd9aaef64c3">Q2. 3,000万円の特別控除を利用するとどんなメリットがありますか？</h3><blockquote>所得税の支払いを減額することができます。</blockquote><h3 id="hef55cd3169">Q3. 3,000万円の特別控除を利用する条件はありますか？</h3><blockquote>現在、自分が主に住んでいる自宅であること、引っ越し済みの場合、転居後3年目の年末までの売却であることなどの条件があります。国税庁のホームページで確認することがおすすめです。<a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例</a></blockquote><h3 id="h5932064db0">Q4. 3,000万円の特別控除を利用するときの注意点はありますか？</h3><blockquote>すでに他の特例や控除を利用していると使えない、居住用財産以外は認められない、購入者が配偶者や子供などの親族の場合や共有名義のマイホームを売却するときには利用できないことです。</blockquote><h3 id="hac7ed42375">Q5. 譲渡所得税の税率は何％ですか？</h3><blockquote>５年以下の短期売却は39.63%、5年を超える長期売却は20.315%です。</blockquote>

マイホームを売却する時に使える、3,000万円の特別控除を知っていますか？これを活用することで、支払う譲渡所得税を大幅に節約できる可能性があります。この記事では、制度の特徴や使用条件について解説をします。

マイホームの売却は制度をうまく使おう！居住用財産3,000万円の特別控除について詳しく解説

<p>「マンションを売却したら、やっぱり確定申告って必要なのかな？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。<br></p><blockquote><strong>この記事で分かること</strong><br>・確定申告とは何かが分かる<br>・マンション売却時の確定申告の流れが分かる<br>・確定申告で利用される特例が分かる</blockquote>

<h2 id="h3f836b2c8a">そもそも確定申告って何？</h2><p>確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間に発生したすべての所得と納めるべき納税額を明らかにする手続きです。<br>一般的に、2月16日から3月15日までが確定申告の申告期間となっています。<br><br>サラリーマンの場合、確定申告をしていない人が多いですが、給与収入が2,000万円を超えたときや、給与以外に収入が発生した際には確定申告が必要になります。</p><h2 id="h3959745f2d">マンション売却時の確定申告は必要？不要？</h2><p>結論として、マンションを売却したら確定申告が必要です。<br><br>マンションなどの不動産を売却した際の収入は譲渡所得に該当します。<br><br>譲渡所得はサラリーマンの給与所得とは異なり、会社では把握できない収入ですので、個人で確定申告を行う必要があります。<br><br>譲渡所得が発生しないマンション売却の場合、納税という意味では確定申告は不要です。<br><br>しかし、損失を利益と合算できる損益通算などの節税につながる場合もありますので、マンションを売却したら確定申告を行うと考えておくのが良いでしょう。</p><h3 id="hed44efa347">マンション売却時の確定申告で提出する書類</h3><p>マンションを売却した際に行う確定申告で必要な書類を確認していきましょう。<br>確定申告に必要な書類は、税務署から取得する書類と、売買契約時に取得する書類があります。</p><h3 id="hd4b115233d">税務署から取得する書類</h3><p><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/eeca70697a6e4c5b8388fc7067378b89/%E7%A8%8E%E5%8B%99%E7%BD%B2%E3%81%8B%E3%82%89%E5%8F%96%E5%BE%97%E3%81%99%E3%82%8B%E6%9B%B8%E9%A1%9E.png?w=2048&amp;h=380" alt="税務署から取得する書類としては、  ・確定申告の記入書類  ・譲渡所得の内訳書があります。"><br>税務署から取得する書類としては、</p><ul><li>確定申告の記入書類</li><li>譲渡所得の内訳書</li></ul><p>があります。<br><br>上記の書類は税務署にて紙で受け取ることもできますが、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。<br>税務署に行く用事がない場合、まずはインターネットから必要書類を確認、取得しておくほうが手間なく進められますね。<br>もちろん、不足書類があってはいけませんので、心配であれば一度税務署に向かって窓口で確認しておくのも良いでしょう。</p><h3 id="hb68911ba86">売買契約時に取得する書類</h3><blockquote><strong>売買契約時に取得する書類</strong><br>・売却時の売買契約書<br>・購入時の売買契約書<br>・売買に関わる諸費用の領収書（仲介手数料・印紙など）</blockquote><p>自分で用意する書類としては、ほとんどがマンションの売買契約の際に取得した書類になります。<br><br>大切なのは、売却時だけでなく、購入時の売買契約書も必要ということです。<br>なぜなら、購入時の金額やかかった諸経費を証明する書類がないと、経費の計上ができなくなり、売却価格がそのまま利益として扱われてしまうからです。<br><br>確定申告の時期までに、マンションの売買に関わる書類一式を用意しておくことが大切です。</p>

<h2 id="hf6843619de">確定申告の流れ</h2><p>マンションの売却から確定申告までの流れは、ポイントさえ抑えてしまえば難しいものではありません。<br>確定申告までの流れを3つのポイントに絞って解説していきます。</p><h3 id="h22bbe7a9df">譲渡所得の計算</h3><p>確定申告では、マンションの売買契約によって、課税対象となる所得がいくらかを算出することが大切です。<br><br>マンション売却によって得た収入（売却益）から、仲介手数料などの必要諸経費を差し引き、最終的に得た利益（譲渡益）、もしくは損失（譲渡損）を確定させます。</p><blockquote><strong>計上できる経費</strong><br>・マンション購入時の取得費<br>・マンション購入時のリフォーム費用<br>・司法書士への登記費用などの報酬<br>・不動産会社への仲介手数料などの報酬<br>・税金として支払った印紙税</blockquote><p>取得費やかかった経費が不明な場合は、事前に確認できる範囲で用意しておきましょう。<br><br>判断に迷った場合は、確定申告の会場窓口、もしくは税理士などに相談するのが安心です。</p><h3 id="h8346465999">所得に応じて税額を算出</h3><p>マンション売却から利益が発生した場合、譲渡所得の税率を乗じて税額を計算していきます。<br>譲渡所得の税率は、マンションの保有期間に応じて異なってきます。<br><br>具体的には、マンションを売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合は20.315%、5年以下である場合は、短期の売却ということで39.63%の税率になります。<br><br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/900690a7062c4ff28c1ad6e1a6964d70/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E3%81%A8%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97.png" alt=""><br><br>保有期間によっては、早くマンションを売却することで税金が上がってしまうケースもありますので、マンション売却前に確認しておくようにしましょう。</p><h3 id="haff1dfe910">確定申告手続き</h3><p>マンション売却の譲渡所得税が計算できたら、後は確定申告を行うだけです。<br>確定申告は税務署にある確定申告の書類に記載をして税務署に持っていくか郵送で提出することができます。<br><br>近年では、インターネットから手続きができるe-taxを利用するケースが増えてきています。<br>具体的な書類への書き方は、国税庁のサイトに詳細が書かれていますので、参考にしながら記載していくのがおすすめです。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2021/kisairei/joto/index.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | 譲渡所得の申告のしかた（記載例）</a></p>

<h2 id="h6a1d1139c5">確定申告で利用される特例</h2><p>マンションを売却したことで利益を得た場合には、譲渡所得として課税対象になります。<br>しかし、確定申告をすることで特例を利用できれば、譲渡税を減額させられる可能性があります。<br><br>ここからは、マンション売却時に節税効果を受けることができ、よく利用されている2つの特例について解説していきます。</p><h3 id="h12356cb48f">3,000万円特別控除</h3><p>マンションの売却時に利用される特別控除として、要件を満たすことで3,000万円まで譲渡所得税が控除される制度になります。<br>マンションの売却益が3,000万円以下であれば、全額が控除されるので非常に大きな節税になります。<br><br>控除を受けるための前提条件としては「自己の居住用」であること、つまり、マイホームであることが条件になります。<br><br>その上で、売却した相手方が親族などの特別な関係ではなく、マンション売却の前年、及び前々年に3,000万円特別控除などの特例措置を受けていないことが条件になります。<br>基本的には、上記の条件を満たせば3,000万円の特別控除が利用できます。<br><br>その他、細かい条件については、国税庁のサイトを確認しておきましょう。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">参考：国税庁 | マイホームを売ったときの特例</a></p><h3 id="h067d932c93">所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例</h3><p>マンションを売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超える場合には、譲渡税率を軽減できる特例になります。<br><br>具体的には、</p><ul><li>譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21%</li><li>譲渡所得6,000万円超の部分：20.315%</li></ul><p>上記の税率が適用となります。<br><br>3,000万円の特別控除と併用して利用することができるので、マンション売却で得られた売却益が8,000万円の場合、3,000万円を控除した上で、残りの5,000万円に対して14.21%の減額税率を利用して税額を計算できます。<br><br>このようにマイホームを長期間保有していた場合には、税金の控除につながる制度が利用できるので、確定申告はきちんと行うようにしましょう。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h2c1bc9a901">Q1. マンションを売却して利益が出たら、確定申告が必要ですか？</h3><blockquote>譲渡所得税を納めるために、必要です。</blockquote><h3 id="hd6568d2bff">Q2. 確定申告とは何ですか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">1月1日から12月31日までの1年間に発生したすべての所得と納めるべき納税額を明らかにする手続きです。</span></blockquote><h3 id="h0375a63318">Q3. 書類は税務署で取得しなければいけませか？</h3><blockquote>ウェブサイトから、確認・取得することもできます。</blockquote><h3 id="h4bcec52fe1">Q4. 購入時の売買契約書が必要なのはなぜですか？</h3><blockquote>譲渡所得を計算するために、購入時の金額やかかった諸経費を証明する書類が必要だからです。</blockquote><h3 id="hbcb202a84d">Q5. 確定申告の期間はいつですか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">一般的に、2月16日から3月15日です。</span></blockquote><h3 id="he57e893b48">Q6. 譲渡所得税の税率は何％ですか？</h3><blockquote><span style="color:#333333">マンションを売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合は20.315%です。</span><br><span style="color:#333333">5年以下である場合は、短期の売却ということで39.63%です。</span></blockquote><h3 id="h9516aeab68">Q7. マンション売却時に利用できる特例は何ですか？</h3><blockquote>諸条件がありますが、「<span style="color:#333333">3,000万円の特別控除」や「</span>所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が使えます。</blockquote>

<h2 id="h5173dece10">マンション売却時の確定申告のまとめ</h2><p>マンション売却をした翌年には、原則として確定申告の手続きが必要になります。<br><br>確定申告をすることで、マンション売却から発生した譲渡益、もしくは譲渡損を確定できます。<br>要件を満たすことができれば、3,000万円の特別控除など減税することもできますし、損失が発生してしまった場合でも、損益通算や繰越控除などの特例措置を利用して節税できるケースもあります。<br><br>確定申告をしたことがない人にとっては大変な作業に感じられますが、確定申告をすることで納税額も大きく変わることがあります。<br>是非、後悔しないマンション売却をするためにも、確定申告に必要な手続きや書類について理解を深めておきましょう。</p>

マンションを売却したときは、サラリーマンでも確定申告が必要です。この記事では、売却が決まった時から着実に準備をできるように、必要書類や手順を解説しています。

【はじめての確定申告】マンション売却時の「納税の流れ」と利用できる「特例」を紹介

<h3 id="h403901f6dc">マンション売却で場合によって必要な費用</h3><p>これまで紹介したマンション売却でかかる諸費用以外に、場合によって必要となる費用を紹介します。ここで紹介する費用は、マンションの売買が成立したあと、引き渡しの際に必要となる費用です。</p><h3 id="hc226009839">引越し費用</h3><p>新しい物件に住み替えするのであれば、引越し費用がかかります。さらに、売却後なかなか新居が見つからないなら、仮住まい先を用意しなくてはなりません。仮住まい用に賃貸物件を借りた場合、その分の家賃や引越し費用も必要です。<br>&nbsp;<br>また、引越しは時期によっても費用が変わります。特に、1月～3月頃と9月頃は、繁忙期となり通常期と比較すると料金を高めに設定している業者が多いです。<br>&nbsp;<br>「この日までに必ず売却したい」と売却期限が決まっているマンションは別ですが、特別期限がない場合は、繁忙期を避けて引越しすると費用を節約できます。</p><h3 id="h02bbdb85d4">ハウスクリーニング費用</h3><p>室内をきれいにしてからマンションの売却を進めたい方は、ハウスクリーニングを実施する場合もあるでしょう。<br>&nbsp;<br>ハウスクリーニングは、間取りや物件の種類、居住の有無によって料金が異なるため、実施する際は直接業者に問い合わせるのがおすすめです。<br>&nbsp;<br>また、不動産会社の中には、ハウスクリーニング業者と提携しているところもあります。自分で業者を探すのが不安な方は、一度不動産会社の担当者に聞いてみると良いでしょう。</p>

<h2 id="hc31e756c96">マンション売却でかかる諸費用のシミュレーション</h2><p>最後に、マンション売却でかかる諸費用をシミュレーションしてみましょう。売却するマンションの条件は次のとおりです。<br>&nbsp;<br><strong>条件</strong></p><ul><li>物件種別：マンション</li><li>購入価格：5,000万円</li><li>売却価格：3,200万円</li><li>住宅ローン残債：500万円</li><li>引越し：なし</li><li>ハウスクリーニング：なし</li><li>居住年数：22年</li></ul><p><br>上記の条件をもとに諸費用を計算すると、以下のような結果になります。<br>&nbsp;<br><img src="https://images.microcms-assets.io/assets/8bcc84254623417791cd96e237897b3f/b7861dced34a4de692fd1526190dc517/%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E6%99%82%E3%81%AE%E8%AB%B8%E8%B2%BB%E7%94%A8%E8%A9%A6%E7%AE%97%E7%B5%90%E6%9E%9C-min.png" alt=""><br>&nbsp;<br>上記条件のマンションを売却する際にかかる諸費用は、116.4万円でした。しかし、試算結果は、あくまで概算です。マンション売却時の詳しい諸費用を知りたい方は、不動産会社の担当者にお尋ねください。</p><h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h149ac8103f">Q1. 仲介手数料を支払うタイミングはいつですか？</h3><blockquote>「売買契約が成立したとき」と「物件を引き渡したとき」が多いです。</blockquote><h3 id="hdaed6a9984">Q2. 仲介手数料に、上限下限はありますか？</h3><blockquote>上限は定められていますが、下限は定められていません。</blockquote><h3 id="h2074eb7002">Q3. 電子契約のときも印紙は必要ですか？</h3><blockquote>電子契約のとき、印紙は不要です。</blockquote><h3 id="hf8e09e6cf4">Q4. 譲渡所得税はいつ支払いますか？</h3><blockquote>確定申告のタイミングで支払いましょう。</blockquote><h3 id="h5260ac4740">Q5. 諸費用を抑える方法はありますか？</h3><blockquote>・仲介手数料を交渉する<br>・電子契約にして印紙代を節約する<br>・司法書士への報酬を交渉する<br>などがあります。</blockquote><h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産売買は、売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。売却時は、仲介手数料や税金といった諸費用の支払いが必要です。マンションを売却した後、諸費用の支払いができないといった事態に陥らないよう、前もってきちんと資金計画を立てるのをおすすめします。<br><span style="color:#000000">仲介だけではなく、直接買取にも対応をしていますので、お気軽にお問い合わせください。</span></p>

マンションは、売却するときにもお金がかかります。この記事では、仲介手数料やローンの手数料、登記費用など売却にかかる諸費用についてシミュレーションをしながら解説をしています。

【マンション売却】諸費用をシミュレーションしてみた！一覧表・仲介手数料の意義の考察もあり。

<p>収益物件に不動産投資をしてみたいが、心配という方がいることでしょう。<br>不動産は専門性が高いと思われがちで、不動産投資は運用するのも大変だと思われがちなところがあります。<br>しかし、不動産投資はしっかりと計画を立て、計画通りに実行していけば一般の方でも運用することは可能です。<br>本記事では不動産投資を始めようと思っている方へ、オーナーチェンジで収益物件を購入し運用していくための基礎知識を紹介していきます。</p>

<h2 id="h6b74944d4f">収益物件とは</h2><p>収益物件とは、一定期間で所得を生み出してくれる不動産のことです。<br>収益物件はマンションやアパートだけでなく、さまざまな種類があります。<br>また、収益物件はオーナーチェンジという言葉とも深いつながりがあるため、収益物件についてとオーナーチェンジについて説明します。</p><h3 id="h90300bd0dd">収益物件</h3><p>収益物件とは一定期間で所得を生み出す不動産で、代表的な収益物件は一棟マンションやアパート、マンションの1室です。<br>しかし、一定期間に所得を生み出す不動産は数多くあり、太陽光発電やリートと呼ばれる証券化された不動産、他人が耕作している農地も収益物件です。</p><h3 id="h3f640de193">オーナーチェンジ</h3><p>オーナーチェンジとは、その言葉のとおり不動産のオーナー、つまり賃貸人をそのまま住まわせて、不動産の所有者だけを変えることです。<br>オーナーチェンジをおこなう不動産のことをオーナーチェンジ物件といい、収益物件を手に入れる方法として代表的な取得方法になります。</p><h2 id="he003976d53">オーナーチェンジ物件購入の魅力</h2><p>オーナーチェンジが収益物件を手に入れる代表的な取得方法になっているのには理由があります。<br>その理由とはオーナーチェンジ物件は、すでに運用されており運用実績や今後の実績を見通しやすいからです。<br>新築で事業をおこなう場合は、ゼロからのスタートとなり計画を綿密に立てないと計画と違う結果になりやすいというデメリットがあります。<br>また、新築での事業は多くの事業用資金が必要となるためリスクがかなり大きいという面もあります。<br>&nbsp;<br>しかし、オーナーチェンジ物件であれば投資費用を新規事業よりも抑えたうえで、運用計画を見通しやすいというリスクを排除することができるため、不動産投資初心者に向いている不動産投資方法なのです。</p><h2 id="h76477f45b0">オーナーチェンジ物件を購入して不動産投資を始める流れ</h2><p>オーナーチェンジ物件を購入して不動産投資をするためには、さまざまな計画や手続きを取る必要があります。<br>その計画や手続きなどの詳細な内容を解説していきます。</p><h3 id="he7ea27beb9">投資目標を決める</h3><p>オーナーチェンジ物件で不動産投資を始めるには、まず投資目標を決めることから始まります。<br>このくらいの投資金額で、このくらいの不労所得が欲しいな、というような簡単な目標から始めます。<br>この簡単な目標が投資として成り立っているかを精査し、徐々に具現化していけば良いのです。<br>投資金額に対して回収した金額が大きすぎれば回収金額の見直し、投資金額に対して回収する金額が少ないなら投資金額を抑えるなど調整を図っていきます。</p><h3 id="h3cb9baf3f7">不動産投資について情報収集をする</h3><p>不動産投資はさまざまなところから情報を収集できるため、知識を蓄えることは比較的容易な環境にあります。<br>不動産仲介会社に収益物件の情報を提供してもらうときに無料で物件資料の見方や不動産管理の方面からの視点を養ってもらうことができます。<br>また、不動産セミナーなどに参加し、収益物件に対して金銭的な注意点などの知識を蓄えることもできます。<br>その他にも、インターネットや書籍などでも不動産投資に対しての情報を収集することが可能です。<br>不動産投資の情報を集めるときには、収益物件の運用が上手くいかなかった事例などを聞き、その対策方法を事前に考えたり、専門家に相談したりして進めることが重要です。</p><h3 id="h19fdaf82bd">自己資金の金額を確認し、予算を決める</h3><p>収益物件購入のときに借りる事業用ローンは住宅ローンより金利が高く、ローンがあることにより収益を圧迫しやすくなります。<br>そのため、できる限り自己資金を多く利用して購入できる予算を組んでいきます。</p>

<h3 id="h070821fba3">エリアを決める</h3><p>収益物件購入に関してのエリア決めは重要な事項です。<br>収益物件に住んでいる人が出て行ってしまったときに、新たな入居者がすぐに決まる立地を選択しなければなりません。<br>空き家ができるような立地を選択してしまうと、運用実績がかなり低下してしまいます。<br>そのため、災害が起きやすいような立地、駅まで遠いというような不便な立地など、通常人が住むのを嫌がりそうな地域は外したほうが良いでしょう。</p><h3 id="h32577abc55">物件探し・不動産会社への相談</h3><p>エリアが決まったら物件探しを始めるために不動産会社へ相談をします。<br>不動産会社から学ぶというくらいのレベルから相談に入っても大丈夫です。<br>不動産投資初心者であれば、不動産会社からの情報は生きた情報になるため、物件を探してもらいつつ、収益物件について知っておかないといけないことも聞いておくと良いでしょう。</p><h3 id="h4c6394edef">物件の現地確認</h3><p>不動産会社から良い物件情報を提示されたら、実際に現地を確認します。<br>現地で確認すべきポイントはいくつかあります。<br>まず、不動産会社からもらった物件資料と現地に違いがないか確認します。<br>次に建物の外観に傷がないか、汚れているところはないかなどを確認し、駅や買い物施設への近さなども確認します。<br>自分が見に行った物件に住むとしたらどのようなことが気になるのかと、自分が住んだらと考えて現地を見ることが大切です。</p><h3 id="hdc4cb20686">賃貸借契約の内容や管理委託契約の内容を確認</h3><p>現地を見て問題がなければ、次に検討している賃貸借契約や管理委託契約の内容を精査します。<br>居住者との決め事である賃貸借契約や、管理会社との決め事である管理委託契約の内容で、収益物件の所有者に不利な事項はないか、賃貸人がすでに退去する予定になっていないかなど確認します。</p>

<h3 id="hb52a161208">買い付け申込書の提出</h3><p>物件の現地を確認し、書類の内容も確認し問題がなければ、収益物件を購入する意思表示を売主に示します。<br>この意思表示を示す方法は、買い付け申込書（不動産購入申込書）に記入し売主に提出します。<br>この意思表示を示すことによって、初めて売主に対して収益物件の値段交渉などをすることが可能になります。<br>そのため、まだ打ち合わせが続き、申し込みしたからといって必ず購入できるわけではありません。</p><h3 id="hdff6655f3d">ローンの審査申し込み</h3><p>売主に買い付け申込書を提出し、条件交渉が通ったらローン審査の申し込みをおこないます。<br>ローンを借りる金融機関は指定になっていることはあまりないため、不動産会社から紹介された金融機関でも、自分で調査した金融機関を利用しても構いません。</p>

<h3 id="hd35f371dd4">売買契約の締結</h3><p>ローン審査の申し込みをおこない、審査に通れば収益物件の売買契約に進むことができます。<br>不動産売買契約では、物件の説明である重要事項説明というものも同時におこなわれます。<br>重要事項説明と不動産売買契約で取り決めする内容は非常に大切なことのため、内容がわからないまま契約をしないようにしましょう。</p>

<h3 id="ha0d6883aac">ローンの本審査申し込み</h3><p>不動産売買契約が完了したら、次にローンの本審査に移ります。<br>売買契約前におこなったローン審査は仮審査で、仮審査を元に本審査をおこないます。<br>ローン本審査には多くの資料が必要になるため、あらかじめローンを借りるために用意しておかなければならない書類を金融機関に聞いておくと良いでしょう。</p><h3 id="hb38059c384">物件の引き渡し</h3><p>ローンの本審査に通過したら収益物件の引き渡しをおこないます。<br>引き渡しを受けたら収益不動産が自分の所有物になるため、運用はここから開始となります。</p>

<h2 id="h184aaa9ead">オーナーチェンジ物件を購入するときの注意点</h2><p>オーナーチェンジ物件を購入するときには注意しておくべきことがいくつかあります。<br>ここからは、オーナーチェンジ物件を購入するときに注意すべきことを解説していきます。</p><h3 id="he5c00e08a2">賃貸借契約の内容を確認する</h3><p>不動産投資をするにあたり、賃貸人との賃貸借契約事項の内容はかなり重要となります。<br>例えば、更新料がもらえるという契約であれば運用利回りは上がるでしょうし、退去時には敷金を全額返還するなどになっていた場合は利回りが下がってしまいます。<br>賃借人すべての賃貸借契約を確認し、自分に有利な事項、不利な事項を確認しなければなりません。</p>

<h3 id="h25317bb007">賃借人の属性や、トラブル履歴を確認する</h3><p>賃貸契約書ではわからない事項も確認する必要があります。<br>もし、賃借人の中に他人に迷惑をかける人物がいた場合、他の賃借人が退去してしまったり、新たな入居者が入りづらくなってしまったりします。<br>そのようなことを防止するため、賃借人の人柄やトラブル履歴などはしっかりと調査する必要があります。</p><h3 id="hf19b193f01">修繕履歴などを確認し、できる限り室内の状況を把握する</h3><p>不動産はメンテナンスをしないと汚れや建物寿命が短くなります。<br>汚れたり、老朽化したりした不動産は貸しづらくなるため、収益物件のどこを補修したことがあるのかなどはしっかりと確認しておきましょう。</p><h3 id="hb5051c0763">管理会社との管理委託契約の内容を確認する</h3><p>収益物件を管理している管理会社とどのような管理委託契約をしているのかも見ておく必要があります。<br>管理の仕事内容が少ないのにも関わらず、管理料などが高いという場合もあります。<br>管理会社を変更して運用利回りが上がったということも多くあるため、他の管理会社に任せたときとの比較をしておくことが大切です。</p><h3 id="h679b789621">出口戦略も意識して物件を選ぶ</h3><p>不動産投資は購入した不動産を売却するときまでを計画しなければなりません。<br>つまり、売却益がどのくらい出るのかも運用計画に入れておかなければならないということです。<br>売却までが運用のため月々の収益で利益が出なくても、売却のときに総合して利益が出ていれば、その不動産投資は成功です。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h65de70f6f3">Q1. 収益不動産とは何ですか？</h3><blockquote>一定期間で所得を生み出してくれる不動産のことです。マンションやアパートの他、太陽光発電やリートと呼ばれる証券化された不動産、他人が耕作している農地も収益不動産です。</blockquote><h3 id="h20fa24dab4">Q2. オーナーチェンジ物件とは何ですか？</h3><blockquote>賃借人がいる状態で売買される物件のことです。</blockquote><h3 id="he878f42dd5">Q3. オーナーチェンジ物件を購入するメリットは何ですか？</h3><blockquote>（1）既に賃借人がいるため購入後すぐに収入が発生する（2）今後の運用見通しを立てやすいといったメリットがあります。</blockquote><h3 id="ha0f7ebddbc">Q4. オーナーチェンジ物件を購入して投資をするときの流れはどのようになりますか？</h3><blockquote>（1）投資目標を決める（2）不動産投資について情報収集をする（3）自己資金の金額を確認し予算を決める（4）エリアを決める（5）物件探し・不動産会社へ相談する（6）物件の現地確認をする（7）賃貸借契約の内容や管理委託契約の内容を確認する（8）買付申込書を提出する（9）ローン審査を申し込む（10）売買契約を締結する（11）ローン本審査を申し込む（12）物件の引き渡しを受ける、の流れで進みます。</blockquote><h3 id="h0beaadb65a">Q5. オーナーチェンジ物件は内見ができないことが多いですが、現地確認した方が良いですか？</h3><blockquote>マンションの管理状態や、近隣に嫌悪施設がないかを確認しておいた方が良いです。</blockquote><h3 id="h190ed026ce">Q6. 購入前に確認しておくべきことはありますか？</h3><blockquote>賃貸借契約の内容や、管理会社との契約内容を確認しておきましょう。<br>また、入居者とのトラブルがないか確認しておくことで購入後の運用がスムーズになります。</blockquote><h3 id="hce35890af3">Q7. 前オーナーから引き継いでおいた方が良いことはありますか？</h3><blockquote>修繕履歴とともに、修繕を依頼した業者についても聞いておくと良いでしょう。<br>何かトラブルがあったときに対応してもらえる可能性があり、自分で業者を探す手間を省くこともできます。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資は敷居が高いと思われがちですが、きちんとした準備と手順を踏んでいれば、通常の不動産売買と進め方はそこまで大きくありません。<br>ただし、投資計画だけはしっかりとおこなっておく必要があります。<br>計画が正確なものであれば、金銭的な部分での間違いは起きづらくなります。<br>もし運用計画を立てるのが心配ということであれば、専門家である不動産会社かファイナンシャルプランナーなどに相談すると良いでしょう。</p>

収益物件という言葉を知っていますか？この記事では、収益物件（オーナーチェンジ物件）を購入して不動産投資を始める方法・手順について解説をしています。

収益物件とは？オーナーチェンジでの不動産投資の始め方

<p>「安定収入のためにサブリース契約をしていたけど、サブリース物件は売却するのが難しいって本当なのかな？」<br>サブリース物件は安定した賃料収入が得られる反面、解約の条件が厳しく、サブリース契約をしているマンションの売却は難しいと聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。<br><br>事実として、サブリース物件は投資家に避けられる傾向もあり、売買価格が下がってしまい損をしてしまうケースもあります。<br>しかし、サブリース物件であっても、きちんとした手続きによって解約すればスムーズに売却することもできます。<br>今回は、サブリース契約の概要はもちろん、サブリースを解約してマンションを売却するまでの流れや注意点について詳しく解説していきます。</p>

<h2 id="hebe06391a5">サブリース物件とは？</h2><p>サブリース物件とは、不動産所有者が物件をサブリース会社に賃貸し、サブリース会社から賃料をもらう仕組みになります。<br>サブリース会社は、オーナーに賃料を払う代わりに、賃貸した物件を一般の入居者に転貸をします。<br><br>そして、オーナーに支払う賃料との差額がサブリース会社の利益になっています。<br>サブリース物件は空室であったとしても、サブリース会社から決まった賃料を受け取ることができますし、入居者が退去した際にも、特に手続きや手間暇がかかりません。<br><br>一方で、サブリース会社から受け取る賃料は、一般的に賃貸した際の賃料の80％から90％になり、満室稼働した場合に収益の最大化ができないというデメリットもあります。<br><br>また、大きな注意点として、オーナーとサブリース会社との関係が、貸主と借主であるということです。<br>借地借家法という借主を保護する法律によって、借主であるサブリース会社が有利になり、オーナーが損をしてしまうケースもあります。</p><h2 id="hb469cdbfe5">サブリース物件が売却しにくい2つの理由</h2><p>サブリース物件は、サブリースの解約をせずに売却するにはハードルが高いといわれています。<br>サブリース物件が売却しにくい2つの理由について解説していきます。</p><h3 id="h0ef621da38">解約条件が厳しい</h3><p>サブリース物件は、借主であるサブリース会社が借地借家法により保護されているため、サブリース契約を解約するのが難しいです。<br>サブリース契約が普通賃貸借契約の場合、法律上はサブリース会社が保護されるため、オーナーの一方的な意向で解約ができない、もしくは解約に期間の制限や、多額の違約金がかかるケースがあります。<br>サブリース物件は借主であるサブリース会社による制限が多いため、サブリース物件の購入は敬遠されがちになってしまいます。</p><h3 id="h65445a66b6">手数料が高く利回りは低い</h3><p>サブリース物件は、通常の賃料よりも10％から20％低い利回りが収益になります。<br>もちろん、空室リスクによる収益の減少を避けられるというメリットもありますが、安定的に入居者がいる場合には、収益の最大化が狙えず、投資家に避けられる傾向があります。<br><br>サブリースの手数料が高いということは、表面利回りも大きく下がってしまいますので、投資家にとって魅力が低い物件と見なされてしまいますので、サブリース契約をしたまま不動産を売却するのは難しくなってしまいます。</p>

<h2 id="hd31822a820">サブリース物件を売却するまでの流れ</h2><p>サブリース物件を売却する場合、サブリース契約を解約して利回りを改善して売却するのが一般的です。<br>もし、サブリース契約が解約できない場合には、サブリース契約を引き継いで売却することになります。<br>サブリース物件を解約する場合と、解約せずに売却する場合とに分けて、売却までの流れを確認していきましょう。</p><h3 id="he095da19a4">サブリース契約の解約条件を確認</h3><p>サブリース物件の売却を進めるには、何よりも最初にサブリース契約の解約条件を確認するようにしましょう。<br>オーナーにとって不利になりすぎるサブリース契約がサブリース会社によって多数結ばれたことによって、サブリースを巡るトラブルが多くなっています。<br><br>そのため、比較的、オーナーにとって損が少ない解約ができるサブリース契約も増えてきています。<br>まずは、サブリース契約の解約条件について、契約書から確認するようにしましょう。</p><h2 id="h711e4b3d01">サブリース解約の通知書を出す</h2><p>サブリース契約を解約するために、サブリース会社にサブリース解約の通知書を作成して提出します。<br>解約日や違約金の支払いについてなど、内容をきちんとまとめて提出するようにしましょう。<br>サブリース会社が同意をしてくれれば、契約を解除して物件の売却に進むことができます。</p><h3 id="h4dc38e8b6f">新しい所有者から入居者に通知をする</h3><p>サブリース契約を解約して売約したら、新しい所有者、もしくは新しい管理会社から入居者に連絡をします。<br>敷金や火災保険、保証会社や24時間サポートサービスなど、サブリース会社から移行されることになります。<br>この際、移行できるサービスとできないサービスがあるので、事前にサブリース会社に確認をしておきましょう。</p><h3 id="h33ac8c574b">サブリースを解約できない場合は継承する</h3><p>サブリース契約の解約ができない場合には、サブリース契約を引き継いで、新しいオーナーに継承する流れでの物件売却になります。<br>基本的には、売主、買主、そしてサブリース会社の3者による合意が必要になります。<br>通常、すでに締結されているサブリース契約をそのまま引き継ぐことになりますが、契約内容に変更がある場合には詳細に明記して後でトラブルにならないようにします。</p>

<h2 id="h62661cb192">サブリース物件を解約して売却する際の3つの注意点</h2><p>サブリース物件を売却する場合、サブリース契約を解約してから売却をする方法が一般的になります。<br>サブリース物件を解約する場合、気をつけるべき3つの注意点があります。</p><h3 id="h301497039e">解約には正当事由が必要</h3><p>サブリース契約を解約するには正当事由が必要になります。</p><ul><li>ローンの支払いが困難で売却しなくてはならない</li><li>サブリース解約に必要な違約金を支払った</li><li>建物の劣化から取り壊しの必要がある</li></ul><p><br>このように、サブリース契約を解除するべき正当な理由が必要になります。<br>正当事由がなくサブリースを解約する場合には、裁判所で解約理由を認めてもらう必要がでてきます。<br>もちろん、費用や時間がかかってしまいますので、サブリース契約の契約条文をよく確認して、サブリース会社と合意解除できるように適切な対応が必要です。</p><h3 id="ha0c856b30a">解約違約金</h3><p>サブリース契約には、一定の違約金を支払うことで解約できると定められているケースがあります。<br>違約金は賃料の3ヶ月分から1年分という高額になるケースが多く、せっかく物件を売却しても違約金で手残りが少なくなってしまうこともあります。<br>契約書の条文は事前によく確認をして、サブリースの解約にはどのくらいの費用がかかるのかを確認しておきましょう。</p><h3 id="h994869c924">引き継ぎ事項の確認</h3><p>サブリース物件の場合、賃貸している部屋には入居者がいるケースが多いです。<br>サブリース契約を解約して、新しいオーナーに売却する場合、すでに入居している入居者との賃貸契約書の引き継ぎ、もしくは契約の結び直しが必要になります。<br><br>既存の賃貸契約によっては、更新料や保証会社の有無、火災保険の取り決めなど、引き継ぎができるものと、再度、新規で契約をしなくてはならないものがあります。<br>入居者に新しい管理会社が担当になることを通知、了承を頂く必要もありますので、スムーズに引き継ぎができないとトラブルの原因になるので注意が必要です。</p><h2 id="h935ec430a1">５．サブリースの解約から売却までのまとめ</h2><p>サブリース物件は、サブリース会社から安定的な収益を得られる反面、解約するのが難しく、不動産投資から得られる利回りを最大化できないというデメリットもあります。<br>サブリース自体は、不動産投資のリスクを減らすことができる便利なサービスですが、サブリースについての知識がないと、サブリース会社にいわれるがままに不利な契約を結んで損をしてしまうこともあります。<br><br>サブリース物件を売却する際には、サブリース契約の内容をきちんと確かめ、解約するための期間や違約金などの条件を踏まえて進めていきましょう。<br>サブリース物件でもサブリース契約の解約をすることでスムーズに売却をすることもできます。<br>是非、サブリースについて理解を深め、円滑にマンション売却をしていけるようにしてくださいね。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="hed00ada740">Q1. サブリースとは何ですか？</h3><blockquote>不動産所有者▶︎サブリース会社に「賃貸」し<br>サブリース会社▶︎一般の入居者に「転貸」する仕組みです。</blockquote><h3 id="h365e04b4c1">Q2. サブリースのメリットは何ですか？</h3><blockquote>空室であったとしても、サブリース会社から決まった賃料を受け取れることです。</blockquote><h3 id="hf3cfff7c09">Q3. サブリースで注意すべきことは何ですか？</h3><blockquote>オーナーとサブリース会社との関係が、貸主と借主であるということです。</blockquote><h3 id="hc6a8dcab76">Q4. サブリースのデメリットは何ですか？</h3><blockquote>サブリース会社から受け取る賃料は、一般的に賃貸した際の賃料の80％から90％になり、満室稼働した場合に収益の最大化ができないことです。</blockquote><h3 id="h6937472d68">Q5. サブリース物件が売却しにくいのはなぜですか？</h3><blockquote>（1）契約解除の条件が厳しいこと（2）手数料が高く利回りが低くなりやすいことなどが挙げられます。</blockquote><h3 id="hdc007ab3f5">Q6. サブリースを解除したいときに最初にするべきことは何ですか？</h3><blockquote>サブリース会社との契約書で、解除条件を確認してください。<br>その後、サブリース会社の担当者に相談をしてください。</blockquote><h3 id="hbab59ab672">Q7. サブリースの解除ができない物件を購入するとどうなりますか？</h3><blockquote>すでに締結されているサブリース契約を「継承」することになります。</blockquote><h3 id="h1b988573fc">Q8. サブリースを解除するのに違約金はかかりますか？</h3><blockquote>契約内容によりますが、かかる場合が多いです。</blockquote>

マンション投資では、安定した収益を確保するためにサブリース契約をする人も多いですが、サブリース契約が原因で売却が難しくなるケースもあります。この記事では、サブリースの解約とマンション売却をテーマに解説をしています。

サブリースを解約してマンションを売却するまでの流れを徹底解説！

<p>投資用マンションを取得すると不動産所得を得ることになるため、確定申告が必要になります。<br></p><blockquote><strong>この記事を読めば</strong><br>・確定申告が必要なケースを知って、自分はどうか判断することができる<br>・経費にできる項目を知って、節税を実践できる<br>・確定申告の流れを知って、確定申告の一歩を踏み出すことができる</blockquote>

<h2 id="haedf74aa6e">確定申告が必要なケース</h2><p>確定申告が必要なケースは以下の通りですが、詳しくは国税庁のHPにてご確認をお願いいたします。<br>本業がサラリーマンで、投資用マンションを保有している場合、不動産所得が年間で20万円以上あれば確定申告が必要になります。<br><br>ちなみに「所得」とは「収入から経費を差し引いた残りの部分」をいいます。<br>例えば不動産収入が年間100万円で経費に80万円かかったとすれば、残りの20万円が不動産所得となります。<br><br>年度の途中で不動産を取得したり、経費が莫大に掛かった等の特殊な事情が無い限り、年間で不動産所得が20万円を超えないケースは少ないと思いますので、基本的に投資用マンションを取得したら確定申告をするという認識で良いでしょう。<br></p><ul><li>個人事業主やフリーランスの方</li><li>一定額の公的年金を受け取っている方</li><li>株などの取引で一定の利益を得た場合</li><li>不動産の売却で売却益があった場合</li><li>給与所得者（サラリーマン）の収入が2,000万円を超える場合</li><li>本業の他に20万円を超える収入がある場合</li><li>2箇所以上から給与所得がある場合　など</li></ul><h2 id="h36bd0ba5e8">不動産投資で得られる所得は「不動産所得」</h2><p>不動産所得とは土地や建物等の不動産を貸付けて得る家賃収入などを「不動産所得」といいますが、不動産を売買することで得た利益は「譲渡所得」といいます。<br><br>また、投資用マンションを10室以上保有したり、5棟以上の建物を所有すると事業的規模と認められ、事業所得として扱われることになります。<br><br>不動産所得の場合は青色申告特別控除が10万円迄なのに対して、事業所得の場合は最高65万円まで適用されます。<br>その他にも配偶者や親族の専従者控除の適用や、未回収家賃や災害による損失を経費に計上したり、他の所得と損益通算なども可能となり、税金の優遇措置を受けることが出来ます。</p>

<p>不確かなこの時代。<br>世間には、あらゆる投資情報や、節税の情報が溢れています。<br><br>その一つが、サラリーマンによる、節税のための不動産投資です。<br>しかし、不動産投資をすると家賃などの収入が増えるため、節税どころか増税されるのではないか、と思う方もいることでしょう。<br><br>実は税金の仕組みをきちんと理解していれば、不動産投資は節税につながるのです。<br><br>本記事では、不動産投資がどうして節税になるのかを解説していきます。</p>

<h2 id="hc0ae5bd161">サラリーマンが不動産投資で節約できる税金は3種類</h2><p>サラリーマンが不動産投資をすることにより節税できる主な税金は、以下の3つです。</p><blockquote><strong>サラリーマンが不動産投資で節税できる税金</strong><br>（1）所得税<br>（2）住民税<br>（3）相続税</blockquote><p><br>まず、節税の仕組みの話をする前に、不動産投資をすることで節税できる税金の内容から解説していきます。<br></p><h3 id="hea4e00848a">所得税とは？</h3><p>所得税とは、<span style="background-color:#fff491">1月1日から12月31日までに得た所得に対して課税される税金</span>です。<br>所得には不動産所得や事業所得、給与所得など10種類の所得があります。<br>&nbsp;<br>所得税の計算方法は、どのような所得を得ているのかにより異なります。<br>次の計算方法は、給与所得を得ている場合の計算方法です。<br></p><blockquote><strong>所得税額の求め方</strong><br>所得税額 ＝ 課税所得金額 × 所得税率 － 控除額</blockquote><p>&nbsp;<br>なお、所得税は累進課税制度を取っており、課税所得額が大きくなればなるほど税金が上がっていきます。<br></p><h3 id="h589b74420f">住民税とは？</h3><p>個人住民税とは、<span style="background-color:#fff491">行政サービスの活動費用に充てる税金で、その地域に住む個人に課す地方税</span>です。<br>住民税には市町村民税と道府県民税があります。<br>&nbsp;<br>所得割額と均等割額を足したものが住民税額になります。<br>所得割額の計算方法は次のとおりです。<br></p><blockquote><strong>住民税の算出方法</strong><br>（1）（所得額 – 所得控除額）= 課税所得金額<br>（2）（課税所得金額 – 税額控除）× 税率 = 所得割額<br>そして、<br>（3）所得割額に均等割額（5,000円※自治体により異なる）を足したものが住民税額です。</blockquote><p><br></p><h3 id="h2cde479d5b">相続税とは？</h3><p>相続税とは、<span style="background-color:#fff491">資産を相続した場合に資産価値に応じて相続をした人が納める税金</span>のことです。<br>&nbsp;<br>相続税の計算方法は、次のとおりです。</p><blockquote><strong>相続税の求め方</strong><br>相続税 = 相続される資産額 – （3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）</blockquote><p>上記、計算式で求めた相続税額を法定相続人の法定持分に分けて相続税を納税します。<br>&nbsp;<br>なお、相続税も所得税と同じく累進課税制度を取っており、基礎控除を除いた資産額が大きくなるほど税率が上がる仕組みになっています。<br></p><h2 id="h46a584c850">不動産投資の節税の仕組みと条件</h2><p>ここからは、<span style="background-color:#fff491">節税の仕組みや条件</span>を解説していきます。<br></p><h3 id="h6dea19e07d">損益通算ができる</h3><p>不動産投資をして節税になる理由の1つが損益通算できることが挙げられます。<br>損益通算とは、赤字になった所得を、他の黒字になっている所得からマイナス計上することです。<br>&nbsp;<br>損益通算できる所得は限られており、株やFXで出た損失は損益通算することができません。<br>そのため、<span style="background-color:#fff491">損益通算は不動産投資ならではのメリット</span>といえます。<br></p><h3 id="h2d330fa8f2">減価償却費を計上できる</h3><p>不動産投資用に購入した収益物件には減価償却が認められ、<span style="background-color:#fff491">毎年建物の減価償却費用を計上</span>することができます。<br>減価償却とは、建物の資産価値は年を経過するごとに失われていくという考えです。<br><br>この減価償却のもと、毎年下落した資産価値を経費として計上できるのが減価償却費です。<br>減価償却費は、<span style="background-color:#fff491">実際に支払いが行われていないのにも関わらず計上できる経費</span>で、この減価償却費を所得と相殺して税金を抑えます。</p>

<h2 id="h0cabcd3c43">節税効果が高い人と低い人</h2><p>不動産投資は節税をすることができる投資方法です。<br><br>しかし、不動産投資をする人の状況によっては節税効果が高い人と、節税効果が低い人が出てきます。<br>ここからは、節税効果が高い人はどのような人なのか、低い人はどのような人なのか解説していきます。<br></p><h3 id="h87073151bb">節税効果が高い人【所得900万円以上の人】</h3><p>不動産投資で節税効果が高い人は、<span style="background-color:#fff491">所得が900万円以上あり減価償却による損益通算で所得が900万円未満に落とせる人</span>です。<br><br>所得税は累進課税制度を取っており、所得が高くなればなるほど税率が上がっていきます。<br>この累進課税制度で大きく税率が上がるのが、所得900万円以下と900万円超えの境になります。<br><br>この境を超えると<span style="background-color:#fff491">税率は23%から33%へ跳ね上がってしまい、10%もの税率の違いが出てきます。</span><br>この10%の差はかなり大きいため、所得が900万円以上ある人が900万円未満に所得を抑えることができれば、大きな節税効果を生みます。<br></p><h3 id="h4eb59143d5">低い人【所得が少ない人】</h3><p>不動産所得による節税効果が低い人は、<span style="background-color:#fff491">もともと所得が少ない人</span>です。<br>所得がもともと少なければ、減価償却による損益通算を利用してもあまり納める所得税や、住民税に差が出ません。<br>&nbsp;<br>しかし、<span style="background-color:#fff491">節税効果がまったくないわけではなく</span>、確定申告をおこうときに青色申告で申告するなどの控除を組み合わせれば税金を抑えていくことは可能です。&nbsp;<br></p><h2 id="h98c7715a04">節税額のシミュレーション【不動産投資をしない場合と比較】</h2><p>不動産投資をすることにより節税ができるということを解説してきました。<br>ここからは、具体的にどのくらいの税金が節税できるのかをシミュレーションしていきます。<br>ただし、計算を簡略化するため一部の控除などは記載していません。<br></p><h3 id="h945bbfcf3c">所得税</h3><p>シミュレーション例</p><blockquote><strong>①給与所得1,000万円、②不動産所得が減価償却マイナス200万円だった場合</strong><br><br>給与所得、不動産所得は損益通算ができるため<br>①1,000万円 - ②200万円 = ③800万円（課税所得金額）<br><br>課税所得金額が800万円の場合の④税率は23%、⑤基礎控除は63万6,000円のため<br>③800万円 × ④23% - ⑤63万6,000円 = <strong style="background-color:#fff491">120万4,000円（所得税）</strong></blockquote><p>&nbsp;</p><blockquote><strong>給与所得1,000万円だけ受け取っていた場合</strong><br><br>③課税所得金額が1,000万円の場合の④税率は33%、⑤基礎控除は153万6,000円のため<br>③1,000万円× ④33% - ⑤153万6,000円 = <strong style="background-color:#fff491">176万4,000円（所得税）</strong></blockquote><p>&nbsp;<br>このシミュレーションの場合は、<span style="background-color:#fff491">所得税の差が56万円</span>になるとの計算になります。<br></p><h3 id="h929480805e">住民税</h3><p>シミュレーション例<br>住民税は所得税と同じく損益通算ができるため、所得税と同じような計算となります。<br></p><blockquote><strong>①給与所得1,000万円、②不動産所得が減価償却マイナス200万円だった場合</strong><br><br>給与所得、不動産所得は損益通算ができるため<br>①1,000万円 - ②200万円 = ③800万円（課税所得金額）<br><br>住民税の基本税率は④10%（内訳：都道府県税4%、市区町村税6%）、⑤均等割が5,000円のため<br>③800万円 × ④10% ＋ ⑤5,000円 = <strong style="background-color:#fff491">80万5,000円（住民税）</strong></blockquote><p>&nbsp;</p><blockquote><strong>給与所得1,000万円だけ受け取っていた場合</strong><br><br>③課税所得金額が1,000万円の場合の④税率は10%、⑤均等割が5,000円のため<br>③1,000万円× ④10% ＋ ⑤5,000円 = <strong style="background-color:#fff491">100万5,000円（住民税）</strong></blockquote><p>&nbsp;<br>このシミュレーションの場合は、<span style="background-color:#fff491">住民税の差が20万円</span>になるとの計算になります。<br></p><h3 id="h1348e63b38">相続税</h3><p>相続税の計算は、相続する資産の価値を基に計算をします。<br>現金の場合は、現金の金額をそのまま計算に用います。<br><br>しかし、不動産の場合は路線価を基に計算をします。<br><br>この路線価は実勢相場の8割を目安として金額が算出されているため、現金よりおおよそ2割低い評価額となります。<br>このことを利用して相続税の税額を抑えていきます。<br>&nbsp;<br>シミュレーション例</p><blockquote><strong>相続財産現金1億5,000万円、相続人1人、基礎控除3,600万円だった場合</strong><br><br>①1億5,000万円 - ②3,600万円 = ③1億1,400万円（課税評価金額）<br><br>課税評価金額が1億1,400万円だった場合、④税率は40%、⑤控除額は1,700万円のため<br>③1億1,400万円 × ④40% - ⑤1,700万円 = <strong style="background-color:#fff491">2,860万円（相続税）</strong></blockquote><p>&nbsp;</p><blockquote><strong>収益物件1億5,000万円（相続評価は80%の1億2,000万円）、相続人1人、基礎控除3,600万円だった場合</strong><br><br>①1億2,000万円 - ②3,600万円 = ③8,400万円（課税評価金額）<br><br>③課税評価金額が8,400万円の場合の④税率は30%、⑤基礎控除は700万円のため<br><br>③8,400万円× ④30% - ⑤700万円 =<strong style="background-color:#fff491">1,820万円（相続税）</strong></blockquote><p>&nbsp;<br>このシミュレーションの場合は、<span style="background-color:#fff491">相続税の差が1,040万円</span>になるとの計算になります。<br></p><h2 id="he2ef001542">節税目的で不動産投資をするときの注意点</h2><p>サラリーマンが不動産投資を節税目的でおこなう場合には、勤務している会社は不動産収入などを得るための副業を許可しているか注意しなければなりません。<br>&nbsp;<br>会社は住民税の金額を把握することができるため、給与所得で計算した住民税額よりも少なくなったり、多くなったりしたことが分かってしまいます。<br><br>そのため、会社から給与所得以外に何か収入があるのではないか、副業をしているのではないかと突っ込まれてしまう可能性があります。</p>

<h2 id="h08562665f0">よくある質問</h2><h3 id="h812a4b3577">Q1. サラリーマンが不動産投資で節税できる可能性がある税は何ですか？</h3><blockquote>所得税、住民税、相続税を節税できる可能性があります。 </blockquote><h3 id="h66aa1b4a52">Q2. 所得税とは何ですか？</h3><blockquote>1月1日から12月31日までに得た所得に対して課税される税金です。<br>所得税額 ＝ 課税所得金額 × 所得税率 － 控除額</blockquote><h3 id="h495df355eb">Q3. 住民税とは何ですか？</h3><blockquote>行政サービスの活動費用に充てる税金で、その地域に住む個人に課す地方税です。</blockquote><h3 id="h014c8d9432">Q4. 相続税とは何ですか？</h3><blockquote>資産を相続した場合に資産価値に応じて相続をした人が納める税金です。</blockquote><h3 id="h8ef8fb5c70">Q5. 不動産投資で節税ができる理由を教えてください。</h3><blockquote>（1）損益通算ができるから（2）減価償却費を計上できるから、が主な理由です。</blockquote><h3 id="h3f57bd38ee">Q6. 不動産投資はみな節税できるのですか？</h3><blockquote>節税効果が高い人と低い人がいます。<br>高い人は、所得が900万円以上あり減価償却による損益通算で所得が900万円未満に落とせる人です。</blockquote><h3 id="h4e4cf6fb0b">Q7. 所得が少ないとき、不動産投資による節税効果は全くありませんか？</h3><blockquote>まったくないわけではなく、確定申告をおこうときに青色申告で申告するなどの控除を組み合わせれば税金を抑えていくことは可能です。</blockquote>

<h2 id="ha214098e44">まとめ</h2><p>不動産投資は、所得税や住民税、相続税を節税する目的でおこなうことができます。<br><br>所得税や住民税は減価償却による損益通算を利用し、相続税は現金から不動産に変えることにより相続資産の評価減を受けることになります。<br><br>それぞれの節税は、人によってメリットが大きかったり、小さかったりします。<br>自身がどのくらい節税できるのかは、税理士などの専門家に相談しながら進めていくようにしましょう。<br><br>適切な節税方法で、最適な税額を納め、収益物件を運用していくことが大切です。</p>

サラリーマンが不動産投資で節税するためには、いくつか条件があります。この記事では、節税の仕組みや節税効果が高い人について、税金シミュレーションをしながら解説をしています。

サラリーマンが不動産投資で節税できるのか税金シミュレーション

<h2 id="h2bbab2dce2">確定申告の4ステップ</h2><p>ここでは確定申告の流れや、事前に準備すべきものを紹介します。<br>最初は大変かもしれませんが、今は確定申告の手間を減らせるアプリやwebサービスが多数ありますので、<br>そういったサービスを利用すれば帳簿などの殆どは自動で作成することが可能です。</p><h3 id="h5ce4a6d309">【ステップ1】帳簿を用意</h3><p>毎月の家賃収入や投資用マンションの経費などを纏めた帳簿となります。<br>一気に帳簿を付けようとすると大変なので、毎月帳簿を纏めることをお勧めします。</p><h3 id="h8cd0f6375b">【ステップ2】源泉徴収票、生命保険などの控除証明書、地震保険の控除証明書、寄付金の受領証などの用意<br>【ステップ3】申告書の作成</h3><p>最寄りの税務署に行って申告をするか、eTaxで申告をする事が出来ます。<br>税務署に行く場合はスタッフがいるので直接聞きながら進めれば良いと思います。<br>初めて確定申告をする方は面倒でも税務署に行って手続きをするのが確実です。<br>2回目以降は時間や手間を省くためにeTaxを使って自宅のPCから申告することをお勧めします。</p><h3 id="h6c9cfc86ca">【ステップ4】4.申告書を提出</h3><p>税務署にいった場合は作成した申告書と必要書類をそのまま提出する事になります。<br>eTaxの場合はデータの送信と指定された書類を郵送すれば完了です。<br><br>国税庁のウェブサイトでも、確定申告の流れが記載されていますので、確認してみてください。<br><a href="https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2016/a/02/2_01.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">（参考：国税庁 | 申告手続の流れ）</a></p><h2 id="h8db200e9e9">不動産投資で経費とできる項目</h2><p>不動産投資では、主に以下の項目が経費にできます。<br></p><ul><li>租税公課</li><li>建物減価償却費</li><li>修繕費</li><li>損害保険料</li><li>支払い手数料</li><li>広告宣伝費</li><li>通信費</li><li>旅費交通費</li><li>支払い利息</li><li>備品・消耗品費</li><li>接待交際費</li><li>諸会費</li></ul><h4 id="he695e58aca">租税公課</h4><p>固定資産税、不動産取得税、収入印紙代</p><h4 id="hc81bd252d9">建物減価償却費</h4><p>建物の減価償却費は耐用年数を基に定額法により毎年減価償却されます。<br>一気に建物価格を経費として計上できる訳ではないことに注意してください。<br>例えば投資マンションであれば以下のような計算式になります。<br><br>1年当たりの減価償却費＝建物価格×定額法償却率0.022<br><br>減価償却費は他の経費と違い実際に支払った経費では無いにも関わらず、<br>計上できる経費なので不動産投資をする上ではとても有難い経費となります。</p><h4 id="hda584a55a3">修繕費</h4><p>フルリフォームなどをした場合は減価償却の対象になる場合があるので注意が必要です。</p><h4 id="h061c2b9e6c">損害保険料</h4><p>火災保険や地震保険</p><h4 id="h881aa083b9">支払い手数料</h4><p>仲介手数料、振込手数料など</p><h4 id="h1f65ab0c90">広告宣伝費</h4><p>入居者募集の目的に使った広告宣伝費</p><h4 id="h056e10b964">通信費</h4><p>インターネット、CATV、電話代など</p><h4 id="ha31c9aca9e">旅費交通費</h4><p>所有物件に出向いた場合や不動産会社に訪問した際の交通費</p><h4 id="hce74fae802">支払い利息</h4><p>投資用ローンの利息部分</p><h4 id="hc8737d70be">備品・消耗品費</h4><p>照明器具の電球やリモコンの電池など</p><h4 id="h19af29c23c">接待交際費</h4><p>金額が不動産収入に対して高い場合は否認される場合もありますので、計上する際には注意が必要です。</p><h4 id="hbceff74c4c">諸会費</h4><p>不動産投資に関するセミナーの参加や書籍の購入代金など</p>

<h2 id="h735a31a863">不動産投資で経費にならない項目</h2><p>不動産投資で経費にならないのは、主に以下の項目です。<br></p><ul><li>土地の購入代金</li><li>投資用ローンの元本</li><li>敷金、保証金</li><li>その他不動産投資に関係がない経費</li></ul><h4 id="h72c38a9afd">土地の購入代金</h4><p>投資マンションであれば土地持分から導き出される土地の価格</p><h4 id="h9d96edd799">投資用ローンの元本</h4><p>利息は経費に計上することが可能</p><h4 id="hbc1622d79d">敷金、保証金</h4><p>入居者が退去する際に返還するため</p>

<p>オーナーチェンジ物件は、入居者を募集することなく家賃収入を見込めることから、不動産投資用の物件の中でも注目度が高いものになります。<br>&nbsp;<br>しかし、物件の特徴はなんとなく知っていても、敷金の取り扱いについて詳しく把握していない方も多いのではないでしょうか。<br>&nbsp;<br>本記事では、敷金の取り扱い方法を解説し、「新しくオーナーになった後の敷金はどうなるの？」「返還義務はだれが負うの？」といったさまざまな疑問を解決していきます。<br>&nbsp;<br>敷金は、問題になりやすい事項のため、きちんと知識を身につけておくことが大切です。今回紹介するポイントを押さえ、スムーズな取引を実現しましょう。</p>

<h2 id="hcfca3f48aa">オーナーチェンジ物件について</h2><p>まず、オーナーチェンジ物件の概要を簡単に押さえましょう。オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で売却に出す不動産取引方法で、その対象となる物件をオーナーチェンジ物件といいます。<br>&nbsp;<br>すでに入居者が決まっているため、物件購入後ただちに家賃収入を見込める点や入居率を確認してから購入できる点はメリットです。また、入居者を募集する手間や時間がかからないといった魅力もあります。<br>&nbsp;<br>オーナーチェンジは、オーナーのみが変わる取引形態です。物件を購入したからといって、前のオーナーと入居者間で交わされた賃貸借契約の内容を変えることは難しくなります。従前の契約内容が、新しいオーナーにそのまま引き継がれることが一般的です。</p>

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